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高岩松Jason——加拿大新移民、学区房购房一站式解决专家

加拿大逐步重启经济安省强力助燃房地产恢复！

安大略省因进入冠状病毒爆发而进入紧急状态并下令关闭企业后，已经进入第8周。省府4月底发布在疫情期间逐步重新开放经济的框架计划，将逐步放宽对社交隔离的限制，并计划在未来几个月内重启经济。当安省重启后，政府将协助房地产恢复以重燃人们的信心。【阅读原文】

面对疫情，加拿大房地产经纪的硬核操作

在这个社交疏远的时期，房地产业不能像往常那样开展业务，传统房地产买卖所依赖的面对面互动机会减少，特别是加拿大安大略省政府在4月初完全禁止了房屋开放日活动。那么，房产经纪是如何应对疫情的呢？【阅读原文】

事实证明：多伦多买房确实要挑个好地段

买房子对于很多人来说是这辈子最大的投资。买房时挑个好地段无论是自己住还是以后房子转手都有保证，好地段的房子一般都是最抗跌的。那么，在多伦多，哪些地区最抗跌，哪些地区物业出手最快呢？请看我们呕心沥血分析的1996至2019年，多伦多35片地区房价趋势及销售周期报告。【阅读原文】

没有对比就没有伤害：在加拿大买房可以白捡的那些面积

在给一些人还在中国或刚来加拿大的客户介绍房子时，大家问的第一个问题通常是这个房子有多大、面积多少？然而，加拿大的房地产市场观念中，并没有单位面积价格的概念。加拿大的房屋，不论是公寓，联排别墅还是独立屋，所有人在买卖房屋时，都是按一整栋/套房屋来标价的，即一栋/套房屋开出一个价格，而不是按每平方英尺出售。【阅读原文】

加拿大逐步重启经济安省强力助燃房地产恢复！｜居外专栏

当安省重启后，政府将协助房地产恢复以重燃人们的信心。

安大略省从3月17日宣布因进入冠状病毒爆发而进入紧急状态并下令关闭企业后，已经进入第8周。省府4月底发布在疫情期间逐步重新开放经济的框架计划，将逐步放宽对社交隔离的限制，并计划在未来几个月内重启经济。经济重新开放将分三个阶段进行，每个阶段持续两到四个星期，并由卫生官员密切监测，卫生官员将根据需要调整措施和时间表。

根据该计划，安省所有有街道入口的零售商店于5月11日开门营业，提供路边取货和送货服务。省立公园也打开大门，向市民开放。

“我们支持省府关于逐步重新开放的公告。”安大略房地产协会（OREA）首席执行官Tim Hudak在一份声明中表示。“这是一个谨慎的框架，它是基于医学界，一线工人和像OREA这样的行业协会的最专业的建议制定。”

安省的房地产经纪服务一直被列为必不可少的行业之一，在紧急状态期间仍可以正常运行。但是，对于买家和卖家来说，这都是一场令人焦急的等待，人们在等待可以再次进行传统意义上的看房。4月初，省政府禁止房地产经纪举行开放日以限制病毒的传播。从那时起，现场看房就被线上看房所取代，而房产经纪也利用视频和其他工具发挥创意，向不能亲自访问的买家展示房屋。

Hudak预测，当越来越多限制解除，经济重启时，由于全家人被“禁锢”在家里度过了几个月的时间，将催生出一批刚需买家，很多人会考虑买房。买家会再次进入市场，亲临现场看房，Hudak表示，买家将会缩小选择范围，而不是漫无目的的随机看房。在“新常态”下，所有的房屋展示都将遵循严格的健康和安全预防措施。

作为经济重启的一部分，省议员和安省就业与恢复委员会将与各行各业的代表进行磋商，以制定重启政策。Hudak证实，OREA一直与委员会保持沟通，并提出了建议供他们考虑。

房地产业是安大略省GDP的最大贡献者之一。每年创造成千上万的工作机会，支持安大略省的经济。

Hudak指出，“房地产的恢复可以在安大略省的经济和信心恢复中发挥领导作用。”

多伦多最大的华人房地产公司，大鹏地产公司资深置业专家Jason Gao表示，“过去的几个月，无论买家还是卖家的需求都被压制了，等疫情过后，估计在6-8月会有一个窗口期，一定会有一个销售的放量，随着成交量的爆涨，价格会有明显变化。建议在这个窗口期，卖家应尽快出手，买家要做好准备，动作要迅速。在这个窗口期，特别是刚需房的成交会比较火热。今年下半年，疫情对于经济的影响就会表现出来，房市的走向很可能进行分化，但从长远看，加拿大的房价，肯定还是会稳步上涨的。”

多伦多大鹏地产资深房地产专家Jason Gao
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联系邮箱：jasongao.toronto@gmail.com

面对疫情，加拿大房地产经纪的硬核操作｜居外专栏

在这个社交疏远的时期，房地产业不能像往常那样开展业务，传统房地产买卖所依赖的面对面互动机会减少，特别是加拿大安大略省政府在4月初完全禁止了房屋开放日活动。那么，房产经纪是如何应对疫情的呢？

根据多伦多最大的华人地产公司大鹏地产资深房地产专家Jason Gao介绍，如今，在COVID-19大流行期间，虽然面对面的房屋销售仍然是售房过程的重要组成部分之一，但是房产销售代表比以往任何时候都更倾向于使用先进的视频和电子商务手段展示房屋。

Jason Gao说：“买房是一笔大投入，除非您投资楼花，否则每个人都希望能看到物业。对于这么多钱，人人都希望能看到他们所购买的楼盘。”

3月下旬，安大略省正式宣布全省进入应对疫情大流行的紧急状态，暂停省内所有非必要服务及非必要工作场所。仅一周之后，房地产经纪人Jason Gao为客人在多伦多市挂牌出售一套联排别墅和出租一套位于市中心的高层公寓，他使用了先进的视频展示技术协助进行房屋展示。依靠视频的协助，联排别墅仅用3天就以房主满意的价格售出，高层公寓在对租客进行精挑细选之后，也在3周内成功租出。在这个市场近乎停滞的情况下，着实令客户及业界朋友刮目相看。

在新冠大流行对多伦多住房市场的影响持续迅速发展的同时，Jason在iPhone上录制了虚拟开放日视频，他从走廊开门进入房间，逐一讲述了房间的功能，特点，就像他在往常开放日中向前来参观的潜在买家介绍物业一样。

Jason解释说，在传统的虚拟看房中，只显示串在一起的室内照片，因此很难理解房间比例和细节。照片的展示空间有限，因此详细说明卖点可能会受到限制。录制的看房视频可以帮助买家集中精力了解最有兴趣的细节。

他说：“我认为这可以让买家更加深入的了解物业。” “我可以带领买家进入（房间），并向他们展示我认为对他们来说一些重要的卖点，因为他们无法真正的站在房间里面。”

虚拟开放日可能不是我们以前看到的经过图片编辑的超精致加工视频版本，但是Jason解释说，人们更喜欢这种朴素又写实的视频。

Jason说：“我认为这样的视频短片使物业变得更加现实，更加可信，如身临其境。” “视频短片不是那么完美。这只是我一个人的力量，缺乏足够的想象力和后期制作，所以它不像是经过精心打磨的广告片，更像记录片。不过我认为这也很重要。”

这些视频通过潜在的买家网络进行共享，本来计划在虚拟开放日在社交媒体公布。但是，该视频还没来得及在网上公开发布，就迅速引起了感兴趣的购买者的注意。经过谈判后，位于多伦多的联排别墅在3天内以$ 67.8万的加币价格售出，远远高出要价($59.9万)。Jason表示，今后他们可能会再次使用此视频售房策略。

Jason说：“我们为卖方客户感到高兴，也为买方客户感到高兴。” “这恰好对每个人都有效。我认为大家找到一个地方，双方都可以感到放心，因为在疫情大流行期间，谁都不愿意出门去寻找房源，但确实需要一个地方可以展示和了解物业。”

Jason表示，虽然使用新技术可以使工作变得轻松，但房地产是一个面对面的行业，当场展示不太可能被完全取代。如果有一名可依赖的专业房产专家可以进行指导就大大提高了虚拟看房的可行性。

“我的父辈使用复写纸，后来开始使用传真，现在我们在售房过程中普及网络电子签名，随着科技的发展，我们融入新技术，使房地产来变得更加方便，不需要实际见面即可完成整个买房、售房流程已经成为可能，但是我认为科技永远不会取代人的核心部分”他说。

多伦多大鹏地产资深房地产专家Jason Gao
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联系邮箱：jasongao.toronto@gmail.com

事实证明：多伦多买房确实要挑个好地段｜居外专栏

挑社区是个技术活儿，这不是在地图上按一颗图钉那么简单的事情。

买房子对于很多人来说是这辈子最大的投资。大鹏地产资深经纪高岩松Jason Gao提醒我们，买房时挑个好地段无论是自己住还是以后房子转手都有保证，好地段的房子一般都是最抗跌的。

那么，在多伦多，哪些地区最抗跌，哪些地区物业出手最快呢？请看我们呕心沥血分析的1996至2019年，多伦多35片地区房价趋势及销售周期报告。

Jason 向我们展示了上面这张图表。图表2显示自1996年至今，多伦多市所有社区物业价格平均年增值。数据显示，自1996年以来，多伦多市住宅价格平均增长率约为400％（或每年平均增幅13％）（未考虑通货膨胀）

同时，为了让您更好的了解不同街区之间的增长率差异，我们可以对比一下North York Centre East（C14）和Leslieville-Riverdale （E01）自1996至2019年的房屋价格走势图（图3）。图4和图5分别显示了多伦多增长最快和最慢的5个区，房价从1996年至2019年的变化趋势。

有一点需要注意，一些区，如北约克中心（C07和C14），Yonge-Eglinton（C10）和市中心（C01和C08）在近20年间显示出相对较低的住宅价值增长，这主要是因为这些街区的以公寓(CONDO)市场为主，总价低于独立屋、镇屋等类型物业。

从图6，我们对Yonge-Eglinton（C10）、Forest Hill-Oakwood（C03）和Yonge-Lawrence（C04）三个街区物业价格进行了比较。

在过去10年中，Yonge-Eglinton（C10）区CONDO销量约占该区全部住宅销量的60％至70％，而在Yonge-Lawrence(C04)和Forest Hill-Oakwood(C03)两个地区中，CONDO销量仅占全部住宅销量的20％至30％。当我们进一步对这三个区房价的年增长率进行分析时，可以看到以上三个区的相同类型住宅（低层别墅与高层公寓）自1996年以来几乎以同样的速度增长。（如图7所示）。

自1996年20年来，三个增长最快的地区是：Leslieville-Riverdale（E01），East York-O’Connor（E03）和Beaches (E02)，这三个地区在地理位置上紧挨在一起。图8显示2009年至2019年10年间街区房价增长率（指数为2009年房价）。从图8，我们还可以发现一个巧合，2009年至2019年十年间，Rosedale-Moore Park (C09)，Rockcliffe-Smythe-Rogers (W03), East York-O’Connor (E03) 和 Leslieville-Riverdale (E01)这些地区房价增幅最大，这与1996至2009年间的增幅相似。而在图8的另一端，Wilson Heights (C06), Etobicoke Centre (W08) 和Bayview Village-Parkway Forest-Don Valley (C15)这几个地区的增幅低于多伦多的平均增长线。

从图9我们可以看到从2017年4月至今，多伦多35个地区的住宅价格波动比率。(以2017年4月为参考值).

从上图可以发现一些有趣的规律：

•截至2019年5月，多伦多的平均住宅价格几乎恢复到了2017年4月的历史峰值。

•市中心价格增长（C01和C08）主要依赖市中心公寓(CONDO)价格的持续增长。

•自1996年以来三个增长最快的地区Beaches（E02）、Leslieville-Riverdale（E01）和East York-O’Connor（E03））在2017年4月的房市泡沫中表现出极大的稳定性。

图10. Don Mills (C13) 和 Mimico-Long Branch (W06)社区2017年4月以来的平均房价变动

我们可以看一组房价对比，图10是Don Mills (C13) 和 Mimico-Long Branch (W06)两个街区2017年4月以来的房价表现。从2017年4月至今, Mimico-Long Branch(W06)增长了近20%，与之相反，Don Mills (C13)价格降低了33%。

下面，我们通过分析房屋在市场上的平均销售天数和历史上的库存月数，来了解各社区的物业需求强度。

下图（图13）是从1996年开始，多伦多35个地区每6年在售物业库存月数。从图表可以看出，最近6年，库存月份处于最低点，仅低于1996年至2001年的周期。平均库存月数最低的社区为Beaches (E02), Leslieville-Riverdale (E01) 和 East York-O’Connor (E03)，这些地区同时也是增值表现最佳的社区。而在一些最富裕的社区和最贫困的社区，在售物业的库存月数都比较高。从图13还可以看出来，物业在房地产市场上停留的天数有所下降。与1996年至2001年这6年相比，最近6年来物业在市场上停留的天数减少了一半。

小结： •那些房价增长率最高的地区，往往也是销售最快的地区，最具典型的是Beaches (E02)，Leslieville-Riverdale (E01) 和 East York-O’Connor (E03)这三个街区。

•与1996年至2001年期间相比，过去6年中（2014-2019年）多伦多的物业在市场上销售的时间减少了一半。

•与物业在市场上的天数相比，物业的库存周期显示出更高的稳定性，但过去6年显示物业销售更迅速，库存约为1.9个月，这意味着在一个月内挂牌上市的19个物业中卖出了10个物业。

责编：Adam Chen

高岩松Jason 加拿大新移民、学区房购房一站式解决专家

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没有对比就没有伤害：在加拿大买房可以白捡的那些面积｜居外专栏

多伦多最大的华人地产公司大鹏地产2018年Top 10 Listing Team团队经理Jason Gao，在给一些人还在中国或刚来加拿大的客户介绍房子时，大家问的第一个问题通常是这个房子有多大、面积多少？然而，加拿大的房地产市场观念中，并没有单位面积价格的概念。加拿大的房屋，不论是公寓，联排别墅还是独立屋，所有人在买卖房屋时，都是按一整栋/套房屋来标价的，即一栋/套房屋开出一个价格，而不是按每平方英尺出售。

在中国买房，无法避免“公摊面积”这个坑。“买100平米的房子只得70平米。”这就是为何绝大多数中国人在买加拿大买房的时候会计较房屋面积的原因。

加拿大的房屋面积不包括公共部分。公摊就是公摊，不能拿出来卖钱。

而在加拿大，卖家并不提供房屋面积的多少，实际上大多数人也不知道自己的房屋准确面积。即便有时候卖家提供房屋面积，但也会加一个卖家免责的条款“所有数据不一定准确”。Bo, The Real Deal ! 团队经理Jason Gao指出，一个房屋的价值是由很多因素决定的，主要是房屋的位置、占地的大小、房屋的大小、房屋的布局、房屋的状况、前后院和车道的状况等等，房屋的面积多少只是其中一个因素，有时候还不是主要因素，并且加拿大房屋销售合同中的价格都以“套“计算，不换算到单位面积价格，所以房屋面积只是一个参考，无需纠结具体数字。

土地面积和房屋面积

加拿大的房屋可分为带土地的低层别墅和不带土地的高层公寓两种。

加拿大房产的土地面积

加拿大带土地的别墅价格一般包括房屋（地上部分和地下室）、房屋所在的土地地皮、车道、车库、前后花园，甚至游泳池等。

别墅一般会标有一个土地面积（Lot Size），一般会标注如50X120FT、10X35Meters等，分别指地皮的长度和宽度。

例如下图的双拼别墅，土地面积是29.75X137.79英尺，可以看出，这幢房屋的LOT比一般房子要长，一般LOT长是120尺。

如果遇到不规则四边形（irregular Lot）的地皮的话,前一个尺寸代表临街一边的尺寸,后一个尺寸则代表地皮纵深较短的那个边的尺寸。

加拿大房产的房屋面积

房屋面积对于加拿大的买家来说，一般是依据政府最后验收时候测量的数据（MPAC房屋面积资料），或者开发商，或者卖家经纪测量出来的，可能会具有一定误差，只是一个参考数值。但误差并不能影响房价。

Jason Gao指出，对于公寓来说500平方英尺以下是一个级别，500平方英尺以上每100平方英尺是一个级别。但对于独立屋（半独立、镇屋等）来说，每500平方英尺作为一个台阶，比如1500到2000是一个级别，2000到2500是一个级别。

比如，房屋面积一般指的是使用面积，而这个使用面积不包括地下室、车库和游泳池等。

加拿大对房屋面积的计算，虽然全国并没有一个统一的公式，但也算有一个大多数人认可的标准。

独立屋、双拼和联排别墅面积认可标准

按 Floor Space（地板面积）来计算

【计入面积】

主层、二层、三层或阁楼，但屋顶若有坡度，第三层或阁楼的房屋面积会酌情折减。

【不计入面积】

阳台、露台等不封闭空间不计入面积。

地下室一般不计入房屋销售面积内。

地面以上的非供暖建筑空间，如车库、泳池、工具房、临时储藏室等地方的面积是不会计算在房屋面积以内。

居外推荐加拿大多伦多呈现出法式情调的联排别墅。位于滨水位置，为寻求私密性和壮丽自然景观的住户量身打造。该物业位于静谧小巷，能看到旧磨坊（Old Mill）社区和汉波河公园（Humber River Parklands）全景，而且靠近令人梦寐以求的顶尖学校。建筑面积316平方米，土地面积240平方米，房型4 卧4卫3车库，共3层，价格约¥1414万。
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公寓面积认可标准

一般指套内的建筑面积, 从墙内的一半测量长与宽。【不计入面积】

公寓阳台、公寓楼梯间、电梯间，小区花园、小区外围绿化带，和地下公共车库等中国国内计算的公摊面积在加拿大房产中就几乎不会被计入公寓的房屋面积内。

其实在加拿大人们更注重房屋的质量和窗外的景色，对面积的多少不会那么的斤斤计较。

如果您在房产投资方面有任何疑问，欢迎随时联系我！作为加拿大最大的华人地产经纪公司Homelife Landmark — 大鹏地产主席大奖获得者、地产超级精英俱乐部会员，Bo, The Real Deal! 团队愿为您提供从选房、卖房、贷款、律师、物业管理等一条龙服务！