《USA地產大亨》連載（三）——獨棟別墅物業

近年來，美國住房市場正在經歷著大規模的轉變，住宅擁有率（Homeownership Rate）在2004年達到近70%的頂點後，便開始一路下滑，2015年底下降到不到64%，相當於25年前的水平，與此相對應，獨棟別墅出租市場在這期間經歷強勢上升。究其原因，住宅擁有率下降主要是由於2008年金融危機的陰影，以及巨大的人口結構變化，包括逐漸步入老年的嬰兒潮一代傾向於租住在方便的公寓中，步入工作崗位的千禧世代（Millennials）並不急於買房，以及不斷遷入的外來人口。

2008年金融危機後，全美5500萬套以貸款購買的房產中，大約750萬套房產由於房主無法按時支付房屋貸款或稅金而被強制收走並拍賣，這便是所謂的法拍屋（Foreclosed Home）。這些住宅被收走後，房主的信用記錄會受到嚴重影響，加之金融危機後更加嚴格的貸款審查標准，使他們在七年之內幾乎無法再貸款買房。然而，即便是七年之後違約信用記錄被消除，銀行在貸款時也比金融危機前更加謹慎，對貸款人信用的要求更高。因此，這些房主在失去自己的房屋後不得不開始租房，而相對於公寓，他們更傾向於租住在與過去類似的獨棟別墅中。

此外，美國人口結構的變化也對住宅持有率產生了重要的影響。與中國人相似，很多美國人的夢想便是擁有一棟自己的別墅。然而，隨著時代的變遷，這一經典的美國夢也在不知不覺中發生著改變。出生於1980年至2000年之間的千禧世代（Millennials）是美國最大的人口組成部分。與他們長輩年輕時相比，千禧世代的財務狀況更加窘迫，他們中的很多人擔負著高額學生貸款，剛畢業便遇到了嚴重的金融危機，讓他們需要更多時間儲蓄購房首付款，然而隨著房租不斷攀升，積累存款就變得更加困難；另一方面，如今的美國年輕人更傾向於租房，這樣，他們便能在獲得新工作後隨時搬家，而不必掛慮如何出售手中的房產。隨著千禧世代結婚生子、組建家庭，很多人選擇租住在別墅中。

從1990年到2014年，出租型別墅占所有出租型住宅的比重從30%上升至36%；2006年到2014年（下圖），出租型別墅增加了390萬棟，即34%。同時，由巨大的需求推動，別墅租金也迅速上升，2015年，包括舊金山、洛杉磯、達拉斯、西雅圖等在內的15個城市租金比去年同期上升逾12%。

投資獨棟別墅考慮事項

街區

選擇在哪一個街區（Neighborhood）購買投資型別墅將在很大程度上決定未來的租戶類型和房屋空置頻率。例如，在優質學區內的房產將很可能出租給孩子在附近上學的家庭；位於大學校園附近房產的主要潛在租戶是大學生，暑假期間更容易面臨房屋空置。

房產稅

房產稅率（Property Tax Rate）在不同地區不盡相同，計算租金回報時房產稅是一筆重要支出，但高稅率不一定是一件壞事，只要別墅位於容易吸引長期租戶的地區，仍不失為一項好的投資。

學區

美國的公立中小學校按照學區（School District）劃分範圍，在本學區內招收學生，因此，房產所在學區的質量是影響房屋價格的重要因素，位於優質學區的房產升值更快，出租更容易。學區和學校的具體評分可參考Greatschools.com等專業網站。

就業市場

就業機會迅速上升的地區往往會吸引大量人口遷入，意味著更多租戶來到這裡。大型公司遷往某一地區同樣會帶來大量員工。例如福布斯2016年評選出“美國未來十年新興都市”，包括奧斯汀、鹽湖城、聖何塞和丹佛等。值得注意的是，前十名的城市中，有四個位於德克薩斯州，據福布斯評論，德州已成為一塊巨大的人才磁鐵，高學歷的年輕人和年輕家庭增長速度極快。其中，達拉斯2010年至2015年就業增長15%，遠高於美國平均水平8.1%。

周邊設施

考察房產所在社區周邊目前擁有或即將建設的公園、商場、健身中心、公交站點等設施。

建築許可

如果是大規模的別墅綠地開發項目，需要確保開發地塊已獲得政府出具的建築許可（Building Permits）。此外，投資前應考察目標物業附近未來的建築規劃和已頒發的建築許可，如果未來周邊地區規劃建設大量寫字樓、商場、公寓，則證明這一區域發展迅速。

獨棟別墅投資方式

機構投資者

國內機構投資者或房地產企業可以從多個方面入手投資於美國的獨棟別墅市場，其中包括獨棟別墅信托投資、投資型別墅銷售平台搭建，和獨棟別墅土地開發三種方式（對這三方面更詳細的介紹和案例分析請參見《USA地產大亨》）。

個人投資者

投資於幾套住宅，獲取租金和升值回報是國內很多個人投資者所熟悉的投資方式。在國內，房屋銷售價格和月租金的比值（售租比，Price-to-Rent Ratio）較低，投資回報有限。據統計，2014年，中國有78%的城市房屋售租比超過300:1，而在北上廣深那樣的一線大都市，售租比超過800：1的房產也隨處可見。相比之下，美國的房產投資回報率高了很多，例如，一棟位於達拉斯北部10分學區的別墅售價$25萬美元，月租金約$1850美元，售租比為135:1，意味著大約11年的租金即可收回房款，扣除房屋出租管理費、房產稅和其他所有費用後，預計每年淨租金加升值回報率約11%。像這樣的投資型別墅在美國還有很多，投資後，BF蘇富比將協助投資者打理房屋的管理、出租等全部事宜。

投資風險

正如本書第七章公寓物業中所提到的，由於人們對住宅的剛性需求，住宅物業與其他物業類型相比投資風險相對較小，出租率是各類物業中最高的。投資型別墅所面臨的主要風險包括：

空置率過高和升值率過低構成了投資的潛在風險。通常，別墅每月的費用占租金收入的50%左右，然而，如果市場供過於求，或處於市場低迷階段，則別墅的空置率提高，租金下降，在極少情況下，可能出現租金收入無法支付全部費用的狀況。此外，如果市場不景氣，出售別墅時，可能物業升值幅度很低，甚至出現售價低於購買價的情況。因此，在投資時應選擇位於經濟欣欣向榮、人口增長迅速、附近有優質學校，且生活較為便利的地區，從而確保即使在整體經濟低迷的情況下，投資仍有較好的回報。例如，德克薩斯州2004年至2014年創造了全美29%的淨新增工作崗位，其就業增長率是加州、紐約州、佛羅裡達州等的3倍，共創造逾200萬個就業崗位，超過上述三個州的總和。

投資型別墅一般需要雇佣出租管理公司（Property Management Company）尋找租戶、收取租金，並進行房屋的日常維護，選擇一家專業且性價比高的管理公司至關重要。一家有經驗的管理公司能夠幫助投資者找到按時支付房租、租住時間長，且愛惜房屋的高質量租客，並縮短房屋空置時間，降低房屋維護費用。

此外，獨棟別墅信托投資的主要風險在於無法保證投資經理和運營方在別墅收購、裝修、維護、出租等方面完全盡職。然而，如果投資運營方也投入自己的資金，在投資份額中占有一定的比例，則運營方與投資者的利益相同，有利於投資者的利益最大化。另一方面，獨棟別墅信托投資基金是在2008年金融危機後興起的一項投資方式，因此投資者所能獲得的歷史投資數據尚不充分。

小結

美國住宅擁有率近年來一路下滑，從2004年的70%的下降到2015的不到64%，相當於25年前的水平，與此相對應，獨棟別墅出租市場在這期間經歷強勢上升。

住宅擁有率下降主要是由於2008年金融危機的陰影，以及巨大的人口結構變化，包括逐漸步入老年的嬰兒潮一代傾向於租住在方便的公寓中，步入工作崗位的千禧世代（Millennials）並不急於買房，以及不斷遷入的外來人口。

投資獨棟別墅需考慮到物業所在街區、當地房產稅、學區、就業市場、周邊設施和建築許可等方面的因素。

投資型別墅的主要風險包括空置率過高和升值率過低，選擇位於經濟欣欣向榮、人口增長迅速、附近有優質學校，且生活較為便利的地區進行投資將在很大程度上避免這些風險。

關於本書

BF蘇富比國際房地產公司國際業務副總裁班秉善在中國工作、生活十余年，最近領銜合著《USA地產大亨》一書，為中國投資者進行美國房地產投資提供權威指導。班秉善在中國致力於協助投資者進行海外房地產資產配置。目前，他和他的團隊正在進行約$9億美元的房地產投資組合收購，以及$1億美元的公寓項目投資。

本書名為《USA地產大亨：中國企業投資美國地產指南》，書籍由中國財政經濟出版社於2017年三月出版，圖書章節包括“為什麼投資美國房地產”、“重要的國際稅務處理”、“獨棟別墅物業”、“投資時間表及投資退出”等。BF蘇富比國際業務副總裁班秉善和BF蘇富比金融分析師胡藝軒彙集其房地產知識、經驗，針對國內投資者的需要合著本書，幫助投資者深入了解美國房地產物業投資細節。書中還分別介紹了美國各大主要房地產市場，由BF蘇富比合作的當地房地產公司CEO和頂尖經紀人寫成。同時，著名中美法律專家就房地產投資中的國際稅務處理和合資企業談判創作了相關章節。本書將成為國內機構投資者和高淨值個人的美國房地產投資指南，亦可作為國內企業海外地產投資部門的新員工培訓材料。圖書在國內的天貓、京東和部分新華書店，以及美國Amazon有售。

從五月起，我們在居外網連載《USA地產大亨》的部分章節，就投資者在海外地產投資中所關心的問題進行全方位討論，包括為什麼投資美國房地產、如何選擇地理位置、獨棟別墅投資、達成並結束房地產交易、美國主要市場介紹等，敬請關注！

《USA地產大亨》連載文章：

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