班秉善 – juwai

《USA地產大亨》連載（六）——洛杉磯 | 美國

大洛杉磯地區是僅次於紐約都會區的美國第二大城市區，位於加利福尼亞州南部，橫跨五個郡，分別是洛杉磯郡（Los Angeles County）、橙郡（Orange County）、聖貝納迪諾郡（San Bernardino County）、裡弗賽德郡（Riverside County）和文圖拉郡（Ventura County）。大洛杉磯地區總面積8.8萬平方公裡，2015年總人口1870萬人，其中最大的三座城市分別為洛杉磯市、長灘市和里弗賽德市。

洛杉磯郡（Los Angeles County）

洛杉磯郡擁有十分多元化的產業布局，其科技、時尚、娛樂、旅游、航空航天、生物科學、醫療等產業均在全球占據領先地位。

高科技產業：長期以來，洛杉磯是科技和創新產業的中心，這裡活躍著從創業型公司到谷歌、臉譜網、YouTube和Snapchat等全球巨型高科技企業。2013年，高科技產業為洛杉磯提供了4萬個工作崗位，約占當地就業量的9%，為地區GDP貢獻$1083億美元。

時尚產業：洛杉磯是美國乃至全世界時尚產業的先鋒，時裝業年營業收入達$180億美元，是美國其他地區難以企及的，當地的十多所設計專業學校為這裡提供了充足的設計人才。

娛樂產業：洛杉磯長期以來被認為是全球娛樂業之都，對於很多人來說，洛杉磯和好萊塢就是娛樂業的代名詞。美國六大電影制片廠中的三個均位於洛杉磯市內，包括派拉蒙影視公司、20世紀福克斯和環球影城。2011年娛樂業直接或間接為洛杉磯郡提供超過58萬個工作崗位，創造年經濟效益達$1200億美元，其中，直接經濟效益$470億美元，占洛杉磯年生產總值的4%。

酒店和旅游業：從陽光沙灘到好萊塢星光大道，從樂趣無窮的主題公園到振奮人心的體育比賽，洛杉磯擁有眾多為人向往的游覽目的地，同時，洛杉磯是美國西部的商業中心，吸引無數商務人士來訪。2013年，4220萬訪客從世界各地來到洛杉磯，並在當地消費超過$180億美元。洛杉磯郡共有超過8萬酒店和旅游業從業人員，並有1000多家酒店和9.7萬個酒店客房。

航空航天產業：得益於適宜的氣候、開闊的地形和數所著名學府，洛杉磯二十世紀以來一直是航空航天業的重要地區。2014年，洛杉磯所在的南加州地區的航空航天業相關工作共6萬個，占全美的14%，用於生產制造的支出達$240億美元。

洛杉磯國際機場（Los Angeles International Airport）是全球第七、全美第二繁忙的機場，共九座航站樓，2015年運載旅客超過7490萬人次，擁有往返於全球41個國家和美國101個城市的直飛航班。洛杉磯國際機場年貨運量全球排名第14 ，美國排名第五，2015年貨物運載量逾210萬噸，總價值超過$1014億美元。

洛杉磯港（Port of Los Angeles）是西半球最繁忙的集裝箱貨運港口，也是美國和亞洲之間最主要的貨運港口之一。洛杉磯港擁有現代化的貨運碼頭、倉庫設施和全美最大規模的港口鐵路設施。2015年裝卸810萬件20英尺當量單位集裝箱，貨物價值$2900億美元。

洛杉磯是世界一流高等學府和研究機構所在地，其中包括著名學府加州理工大學（California Institute of Technology）、南加州大學（University of Southern California）和加州大學洛杉磯分校（University of California Los Angeles）等，這三所學校在美國新聞和世界報道的2016全美大學排名中均位居前25名。此外，洛杉磯擁有很多專業院校，如加州藝術學院（California Institute for the Arts）、藝術中心設計學院（Art Center College of Design）、時裝設計及采購學院（Fashion Institute of Design）、奧的斯藝術設計學院（Otis College of Art and Design）和美國電影學院（American Film Institute）。

作為美國的門戶城市，洛杉磯是中國投資者進行海外房地產投資的主要地區之一，如綠地集團2014年投資$10億美元建設洛杉磯綠地中心（本書十一章案例分析），和中國泛海控股集團2015年在洛杉磯市中心黃金地帶開工建設集豪華酒店、精品公寓和繁華商鋪的混合使用項目。

橙郡（Orange County）

橙郡距離洛杉磯市中心約45分鐘車程，這裡最大的三座城市分別是安納海姆（Anaheim）、聖安娜（Santa Ana）和歐文（Irvine）。洛杉磯的發展給橙郡帶來了大量人口增長，很多在洛杉磯工作的人選擇居住在這裡。

橙郡以旅游業而著稱，這裡的著名游覽勝地包括被無數人所鐘愛的迪士尼樂園，北美第12熱門的主題公園Knott’s Berry Farm游樂園，以及數個風景絕美的原始沙灘。

橙郡是數家財富500強企業總部所在地，包括Ingram Micro 、First American Corporation、Broadcom、Western Digital和Pacific Life。這裡也是包括馬自達、東芝、三星、起亞、三菱和現代等著名跨國公司的地區總部所在地。

內陸帝國（Inland Empire）

內陸帝國位於洛杉磯市以東，是大洛杉磯地區包括聖貝納迪諾郡（San Bernardino County）和裡弗賽德縣（Riverside County）的大片快速增長的郊區地區，很多在這裡居住的人在洛杉磯或橙郡工作。

較低廉的土地價格、大片的空閑土地和便利的交通網使內陸帝國地區成為理想的貨運樞紐地，因此，進出洛杉磯港和長灘港的貨物往往在這一地區倉儲集散，並發往美國或世界各地，據統計，加州超過80%的進口貨物流經洛杉磯-內陸帝國通道。

投資語錄

洛杉磯是世界的十字路口，絕佳的地理位置使這裡成為美國的西部首都、太平洋沿岸的東部首都和拉丁美洲的北部首都。——Eric Garcetti，洛杉磯市長

洛杉磯一直是全球領先的金融、商業和文化之都。這是一個不斷成長的城市，充滿活力、生活成本較低，並且是穩定的工作和生活之地。洛杉磯是科技、智力資本和創新的熱土，這些都促使這座城市占據比過去更強大的經濟地位。——Brian Cullinan，普華永道執行合伙人（南加州、亞利桑那州和內華達州市場）

洛杉磯好萊塢是工人的電影業中心，奧斯卡頒獎典禮每年在這裡舉辦，這裡也是美國歷史最悠久的電影院校——南加州大學電影學院所在地。——《紐約時報》

洛杉磯是“世界創意之都”，當地每六個人中就有一個在創意產業工作。——Otis創意經濟報告

關於本書

BF蘇富比國際房地產公司國際業務副總裁班秉善在中國工作、生活十余年，最近領銜合著《USA地產大亨》一書，為中國投資者進行美國房地產投資提供權威指導。班秉善在中國致力於協助投資者進行海外房地產資產配置。目前，他和他的團隊正在進行約$9億美元的房地產投資組合收購，以及$1億美元的公寓項目投資。

本書名為《USA地產大亨：中國企業投資美國地產指南》，書籍由中國財政經濟出版社於2017年三月出版，圖書章節包括“為什麼投資美國房地產”、“重要的國際稅務處理”、“獨棟別墅物業”、“投資時間表及投資退出”等。BF蘇富比國際業務副總裁班秉善和BF蘇富比金融分析師胡藝軒彙集其房地產知識、經驗，針對國內投資者的需要合著本書，幫助投資者深入了解美國房地產物業投資細節。書中還分別介紹了美國各大主要房地產市場，由BF蘇富比合作的當地房地產公司CEO和頂尖經紀人寫成。同時，著名中美法律專家就房地產投資中的國際稅務處理和合資企業談判創作了相關章節。本書將成為國內機構投資者和高淨值個人的美國房地產投資指南，亦可作為國內企業海外地產投資部門的新員工培訓材料。圖書在國內的天貓、京東和部分新華書店，以及美國Amazon有售。

從五月起，我們在居外網連載《USA地產大亨》的部分章節，就投資者在海外地產投資中所關心的問題進行全方位討論，包括為什麼投資美國房地產、如何選擇地理位置、獨棟別墅投資、達成並結束房地產交易、美國主要市場介紹等，敬請關注！

《USA地產大亨》連載文章：

BF蘇富比副總裁阿班專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

《USA地產大亨》連載（四）——達成交易 | 美國

在美國，房地產交易的達成與結束通常以在產權公司簽訂合同，買方向賣方付款為標志。這個過程比較復雜，需要耐心和對每一步驟的熟悉。那麼，結束房地產交易有哪些關鍵步驟呢？

一、聘請律師

聘請律師並非是必需的，然而尤其是在商業地產買賣中，強烈建議您找經驗豐富的律師幫助。聘請律師會涉及到更多開支，但往往這部分錢值得花，因為律師能幫助您詳細了解合同細節，發現並解決任何可被解決的問題，例如，產權中存在的留置權。

二、獲取貸款

選擇一個良好的銀行作為貸款人非常重要。他們為您提供貸款預批准文件並與您的報價一同提交，同時，銀行幫助您密切關注利率變化，在最佳時機建議您鎖定利率，並向您說明貸款要求，進行房價評估。

三、談判和簽訂合約

一個好的房地產經紀人不僅能幫您找到心儀的房產或賣出房產，而且應當幫助您談判、簽署合同，並向第三方產權托管公司提交執行合同。

四、盡職調查期/期權合約期

一旦合同被各方接受、執行，並提交至第三方產權托管公司，期權合約期便開始了。此時，買方開始對房產進行盡職調查。雖然不是必需的，但是強烈建議買方在這個時候訂購房屋檢查服務。調查、蟲害和地基檢查等服務也可以在這個時候訂購。在此期間，購房者可以仔細查看房屋有無任何問題。在期權合約期屆滿前，房地產經紀人應協助客戶與賣方談判房屋存在的任何問題的修理及資金補償。

五、第三方產權托管公司與產權調查

產權托管公司是交易中買方和賣方之間中立的第三方托管代理人。產權托管公司負責托管交易中的全部資金，例如保證金，並托管與交易相關的文件，直到合同規定的所有事項完成。在德克薩斯州，產權托管公司還幫助客戶申請產權調查報告。產權調查和產權保險為買方提供法律保護，費用通常由賣方支付，這樣，當購買房產後，沒有任何人能聲稱這套房產是他的。產權調查也為您提供任何關於所有權上的模糊，房產抵押，房產使用限制等信息。

六、成交與資金托管

在成交當天，買賣雙方將簽署擔保契約、信托契約等其他貸款文件，並交由托管公司托管，直至合同規定的所有條件均滿足。當買方支付合同規定的資金，貸款人提交貸款許可後，房產購買交易完成。

擁有豐富專業知識和經驗的房地產團隊能幫助您完成這一系列手續，讓您免除一切顧慮擔心。不僅幫助您了解交易文件，更重要的是發現並避免交易中任何潛在的問題。

房地產合理避稅：1031同類不動產互換

投資美國房地產，不僅能獲得豐厚收益，達到投資多元化，而且，若恰當安排投資，更能合理避稅。在出售地產項目時，有多種不同的策略，其中，1031同類不動產互換是很重要的一項。在進行投資前，我們建議您與美國的注冊會計師討論這一節稅方式，以及其他的合理避稅策略。

根據美國1031同類不動產互換稅法條例，商業地產投資者若出售持有的投資型地產A，並在規定時間內將所得收益投資於另一投資型地產B，則可以免交地產A的資本利得稅。長期資本利得稅率通常達20%，或更高，若您在出售地產時獲得$50萬美元淨收入，則這項免稅條例能幫您節省$10萬美元的稅款。

然而，此免稅互換條例不適用於股票、債券等非不動產投資，這也是為什麼福布斯富豪榜上90%的富人選擇了房地產投資。下面，我們來看看合理避免資本利得稅的具體要求：

兩項地產需為同類型：均為投資型地產

Exchange 投資者需用出售投資型地產A所得的收益購買同類型的地產B，例如，出售一間商鋪，用所得利潤購入出租公寓。然而，如果出售商鋪後購買自用別墅，便不包含在免稅範疇內了。美國絕大多數提供收入的投資型地產均為同一類型。

時間限制

美國國家稅務局給了商業地產投資者充分的時間尋找下一項地產投資項目，但投資者必須在規定的截止日期前完成交易，從而免付資本利得稅。首先，投資者需在出售持有地產後45天內找到下一項投資，其次，需在出售持有地產後180天之內購入新地產。

關於本書

《USA地產大亨》連載文章：

BF蘇富比副總裁阿班專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

《USA地產大亨》連載（三）——獨棟別墅物業 | 美國

近年來，美國住房市場正在經歷著大規模的轉變，住宅擁有率（Homeownership Rate）在2004年達到近70%的頂點後，便開始一路下滑，2015年底下降到不到64%，相當於25年前的水平，與此相對應，獨棟別墅出租市場在這期間經歷強勢上升。究其原因，住宅擁有率下降主要是由於2008年金融危機的陰影，以及巨大的人口結構變化，包括逐漸步入老年的嬰兒潮一代傾向於租住在方便的公寓中，步入工作崗位的千禧世代（Millennials）並不急於買房，以及不斷遷入的外來人口。

2008年金融危機後，全美5500萬套以貸款購買的房產中，大約750萬套房產由於房主無法按時支付房屋貸款或稅金而被強制收走並拍賣，這便是所謂的法拍屋（Foreclosed Home）。這些住宅被收走後，房主的信用記錄會受到嚴重影響，加之金融危機後更加嚴格的貸款審查標准，使他們在七年之內幾乎無法再貸款買房。然而，即便是七年之後違約信用記錄被消除，銀行在貸款時也比金融危機前更加謹慎，對貸款人信用的要求更高。因此，這些房主在失去自己的房屋後不得不開始租房，而相對於公寓，他們更傾向於租住在與過去類似的獨棟別墅中。

此外，美國人口結構的變化也對住宅持有率產生了重要的影響。與中國人相似，很多美國人的夢想便是擁有一棟自己的別墅。然而，隨著時代的變遷，這一經典的美國夢也在不知不覺中發生著改變。出生於1980年至2000年之間的千禧世代（Millennials）是美國最大的人口組成部分。與他們長輩年輕時相比，千禧世代的財務狀況更加窘迫，他們中的很多人擔負著高額學生貸款，剛畢業便遇到了嚴重的金融危機，讓他們需要更多時間儲蓄購房首付款，然而隨著房租不斷攀升，積累存款就變得更加困難；另一方面，如今的美國年輕人更傾向於租房，這樣，他們便能在獲得新工作後隨時搬家，而不必掛慮如何出售手中的房產。隨著千禧世代結婚生子、組建家庭，很多人選擇租住在別墅中。

從1990年到2014年，出租型別墅占所有出租型住宅的比重從30%上升至36%；2006年到2014年（下圖），出租型別墅增加了390萬棟，即34%。同時，由巨大的需求推動，別墅租金也迅速上升，2015年，包括舊金山、洛杉磯、達拉斯、西雅圖等在內的15個城市租金比去年同期上升逾12%。

投資獨棟別墅考慮事項

街區

選擇在哪一個街區（Neighborhood）購買投資型別墅將在很大程度上決定未來的租戶類型和房屋空置頻率。例如，在優質學區內的房產將很可能出租給孩子在附近上學的家庭；位於大學校園附近房產的主要潛在租戶是大學生，暑假期間更容易面臨房屋空置。

房產稅

房產稅率（Property Tax Rate）在不同地區不盡相同，計算租金回報時房產稅是一筆重要支出，但高稅率不一定是一件壞事，只要別墅位於容易吸引長期租戶的地區，仍不失為一項好的投資。

學區

美國的公立中小學校按照學區（School District）劃分範圍，在本學區內招收學生，因此，房產所在學區的質量是影響房屋價格的重要因素，位於優質學區的房產升值更快，出租更容易。學區和學校的具體評分可參考Greatschools.com等專業網站。

就業市場

就業機會迅速上升的地區往往會吸引大量人口遷入，意味著更多租戶來到這裡。大型公司遷往某一地區同樣會帶來大量員工。例如福布斯2016年評選出“美國未來十年新興都市”，包括奧斯汀、鹽湖城、聖何塞和丹佛等。值得注意的是，前十名的城市中，有四個位於德克薩斯州，據福布斯評論，德州已成為一塊巨大的人才磁鐵，高學歷的年輕人和年輕家庭增長速度極快。其中，達拉斯2010年至2015年就業增長15%，遠高於美國平均水平8.1%。

周邊設施

考察房產所在社區周邊目前擁有或即將建設的公園、商場、健身中心、公交站點等設施。

建築許可

如果是大規模的別墅綠地開發項目，需要確保開發地塊已獲得政府出具的建築許可（Building Permits）。此外，投資前應考察目標物業附近未來的建築規劃和已頒發的建築許可，如果未來周邊地區規劃建設大量寫字樓、商場、公寓，則證明這一區域發展迅速。

獨棟別墅投資方式

機構投資者

國內機構投資者或房地產企業可以從多個方面入手投資於美國的獨棟別墅市場，其中包括獨棟別墅信托投資、投資型別墅銷售平台搭建，和獨棟別墅土地開發三種方式（對這三方面更詳細的介紹和案例分析請參見《USA地產大亨》）。

個人投資者

投資於幾套住宅，獲取租金和升值回報是國內很多個人投資者所熟悉的投資方式。在國內，房屋銷售價格和月租金的比值（售租比，Price-to-Rent Ratio）較低，投資回報有限。據統計，2014年，中國有78%的城市房屋售租比超過300:1，而在北上廣深那樣的一線大都市，售租比超過800：1的房產也隨處可見。相比之下，美國的房產投資回報率高了很多，例如，一棟位於達拉斯北部10分學區的別墅售價$25萬美元，月租金約$1850美元，售租比為135:1，意味著大約11年的租金即可收回房款，扣除房屋出租管理費、房產稅和其他所有費用後，預計每年淨租金加升值回報率約11%。像這樣的投資型別墅在美國還有很多，投資後，BF蘇富比將協助投資者打理房屋的管理、出租等全部事宜。

投資風險

正如本書第七章公寓物業中所提到的，由於人們對住宅的剛性需求，住宅物業與其他物業類型相比投資風險相對較小，出租率是各類物業中最高的。投資型別墅所面臨的主要風險包括：

空置率過高和升值率過低構成了投資的潛在風險。通常，別墅每月的費用占租金收入的50%左右，然而，如果市場供過於求，或處於市場低迷階段，則別墅的空置率提高，租金下降，在極少情況下，可能出現租金收入無法支付全部費用的狀況。此外，如果市場不景氣，出售別墅時，可能物業升值幅度很低，甚至出現售價低於購買價的情況。因此，在投資時應選擇位於經濟欣欣向榮、人口增長迅速、附近有優質學校，且生活較為便利的地區，從而確保即使在整體經濟低迷的情況下，投資仍有較好的回報。例如，德克薩斯州2004年至2014年創造了全美29%的淨新增工作崗位，其就業增長率是加州、紐約州、佛羅裡達州等的3倍，共創造逾200萬個就業崗位，超過上述三個州的總和。

投資型別墅一般需要雇佣出租管理公司（Property Management Company）尋找租戶、收取租金，並進行房屋的日常維護，選擇一家專業且性價比高的管理公司至關重要。一家有經驗的管理公司能夠幫助投資者找到按時支付房租、租住時間長，且愛惜房屋的高質量租客，並縮短房屋空置時間，降低房屋維護費用。

此外，獨棟別墅信托投資的主要風險在於無法保證投資經理和運營方在別墅收購、裝修、維護、出租等方面完全盡職。然而，如果投資運營方也投入自己的資金，在投資份額中占有一定的比例，則運營方與投資者的利益相同，有利於投資者的利益最大化。另一方面，獨棟別墅信托投資基金是在2008年金融危機後興起的一項投資方式，因此投資者所能獲得的歷史投資數據尚不充分。

小結

美國住宅擁有率近年來一路下滑，從2004年的70%的下降到2015的不到64%，相當於25年前的水平，與此相對應，獨棟別墅出租市場在這期間經歷強勢上升。

住宅擁有率下降主要是由於2008年金融危機的陰影，以及巨大的人口結構變化，包括逐漸步入老年的嬰兒潮一代傾向於租住在方便的公寓中，步入工作崗位的千禧世代（Millennials）並不急於買房，以及不斷遷入的外來人口。

投資獨棟別墅需考慮到物業所在街區、當地房產稅、學區、就業市場、周邊設施和建築許可等方面的因素。

投資型別墅的主要風險包括空置率過高和升值率過低，選擇位於經濟欣欣向榮、人口增長迅速、附近有優質學校，且生活較為便利的地區進行投資將在很大程度上避免這些風險。

關於本書

《USA地產大亨》連載文章：

BF蘇富比副總裁阿班專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

《USA地產大亨》連載（二）——如何選擇地理位置 | 美國

正如我們上周談到的，穩定的收益、完善的法律制度、較高的流動性和透明度讓很多人堅信投資於美國房地產是一項明智的選擇。然而，美國共有五十個州，和數不清的大中小城市！應該投資於哪個城市呢？

一些海外投資者根據個人的經歷和人脈關系選擇投資地點，例如有表哥住在紐約，或是曾在佛羅裡達州讀書，抑或是曾去過加州旅行。但在現實生活中，一名專業的投資顧問能夠基於當地市場情況和關鍵經濟指標幫助你進行戰略性選址規劃，這些指標包括供求關系、流動性、就業增長率，和當地商業環境等。下面，我們就一同來探討如何分析市場狀況，並進行投資選址。

門戶城市

隨著全球化的不斷升溫，許多美國大城市迎來越來越多的國際人口。這些大都會區擁有極高比例的核心物業資產，最集中的財富，高速增長的經濟，以及對土地開發使用的多元化需求。與此相反，小型城市擁有相對較少的資本、資產交易量，流動性也更低，所以較少引起國際投資者的注意。比如位於郊區的農場，往往環境舒適宜人，並且可能有石油開發的機會，但是卻鮮有交易，例如位於西德克薩斯州，售價$7.25億美元的瓦格納農場，自1849年建成以來最近第一次出售！

美國的門戶城市（Gateway Cities）相當於國內的一線城市，一般所認為的門戶城市包括：紐約、洛杉磯、舊金山、邁阿密、華盛頓特區、達拉斯、西雅圖、芝加哥和休斯頓。這些美國最大的都會區擁有強有力的經濟增長率、成熟的房地產投資市場，以及大量的國際人口。本書第四部分將由房地產專家詳細介紹這些門戶城市並提供獨家投資建議。

供求關系

正如很多房地產投資者所熟知的，房地產投資是建立在供求關系的基石之上。市場對房地產物業的需求主要由強有力的經濟增長所推動，經濟增長帶動就業率提升，吸引更多就業人口來到當地工作、居住，並因此推動房地產價值上升，新興地產開發項目接連動工，從而進一步促進整體經濟發展。

以下是美國12大城市及全美就業同比增長率：

另一方面，房地產物業的供給受到可使用土地面積和政府區域規劃的限制，並受到投資活動及其他因素的影響。

分析房地產供給的首要原則便是土地的有限性，正如一句房地產業名言所說，“他們無法創造出更多土地。”（“They aren’t making land anymore.”）沒有人能夠為了填補房地產供應的短缺而創造出更多相同的土地。每一塊土地都是不同的，並且土地只有有限的供應量。土地並非工廠生產的大宗商品，如果某一地區的建築用地供給不足，沒有人能夠運進來更多土地以滿足需求，因此，只能在當地供給並且受到所在地市場狀況的影響。

政府的區域規劃（Zoning）對房地產供給有著顯著影響力。舉例來說，加州洛杉磯有非常嚴格的區域規劃條例，通常，更改一塊土地的區劃，獲取建築許可證（Building Permit）需要數年之久，這意味著在更改區域規劃和審批建築許可期間，這一區域會積累大量的需求。洛杉磯有大約50個非常獨特而與眾不同的街區！例如，洛杉磯迪士尼樂園附近最近出租公寓的需求量猛增，但是出租型公寓的建築許可已被積壓數年，因此，任何早期獲得出租型公寓許可的項目將會獲得極大的市場需求，以及隨之而來的高水平投資收益。通常，在房地產投資開發中，與當地擁有豐富經驗，熟知政府審批程序的地產商合作是獲得成功的關鍵。

影響供給的第三個重要因素是房地產物業的重置成本。建築的最主要的成本包括土地成本、建築材料及施工成本，以及聘請建築師、工程師、律師等的費用。如果成本中的任何一項過於昂貴以至於總開發成本超出在當地需求狀況下買家所願意承受的價格，則項目不應進行。

關於供求關系的一個很好的實例便是綠地集團2014年在美國的投資。在投資之前，綠地集團調查了全美自住型公寓的總體供求關系，首先，他們分析了美國房地產業所處的整體經濟周期，之後對比了不同的州和門戶城市並選擇了加州主要城市洛杉磯。在洛杉磯範圍內，綠地集團考察了所有主要街區的經濟復蘇及增長狀況。最終，他們決定在具有戰略性地位的洛杉磯市中心區域建設其巨型公寓項目，項目不僅靠近久負盛名的南加州大學（University of Sothern California）和數量眾多的文化娛樂場所，而且坐落於南公園（South Park）區域的中心位置——洛杉磯CBD重要的“生活、工作、休閑”綜合區（Live-Work-Play）和市內新建或重建項目區（Urban Infill），這一區域近年來物業大幅升值。如今，綠地集團的“洛杉磯綠地中心”（Metropolis）出售迅速。

分析師城市排名

美國的大型房地產投資和研究公司每年基於一系列指標對各大城市進行排名，這些排名可以幫助投資者更好地做出戰略性選址規劃。例如，上文圖中根據就業增長率的排名，以及普華永道（PwC）和城市土地學會（ULI）針對2017年商業地產投資市場的排名（下圖）。

資料來源：Emerging Trends in Real Estate, 2017

此外，還有針對城市多元化的排名。例如，德克薩斯州近幾年來經濟蓬勃發展，然而由於休斯頓的經濟主要依賴於石油產業，所以受到油價下滑的負面影響較大。相比之下，達拉斯和奧斯汀則有很大不同，達拉斯是全美經濟最多元化的城市之一，由於達拉斯在地理上位於美國的中心位置，它也成為各大行業的產品分銷樞紐地。如下圖所示，芝加哥、達拉斯、坦帕和丹佛是經濟最多元化的四個美國城市。

通過研究這些排名，你可能發現一些二線城市，它們並非國內投資者首選的門戶城市，但卻在核心增值資產、增值資產和機會主義資產方面提供了優越的風險/回報水平。正如普華永道（PwC）高管Mitch Roschelle在2015年所言，很多投資者從一線沿海城市轉向房地產價格快速上升的二線及三線城市，城市名以“Ville”結尾的城市——包括田納西州的Nashville和Knoxville，肯塔基州的Louisville，和佛羅裡達州的Jacksonville——正在吸引著越來越多的年輕人，這些城市擁有較小規模但類似於紐約和舊金山的購物中心、餐廳和娛樂休閑場所，以及較低的物價水平、房價和豐富的就業機會。“如果年輕人希望組建新家庭，他們會選擇一個他們能負擔得起的地方”，Mitch Roschelle表示。^、

資本成本

在選擇投資地時，另一個需要考慮的因素是投資者的資本成本。如果你的資本成本很低，那麼主要門戶城市中的，提供穩定可靠但相對較低回報率的核心資產將是很好的選擇。例如，安邦保險擁有大規模的保險資金，而從2012年開始，中國保險監督委員會放寬了保險資金投資不動產的品種、範圍和比例，並且調高保險公司境外投資余額的上限至總資產的15%，從而促進投資多元化，和保險資金的總體穩定性。在這樣的背景下，2014年安邦保險在舉世矚目中以$19.5億美元的價格收購了全球著名的紐約地標建築——華爾道夫酒店（Waldorf Astoria），該酒店是各國元首到訪美國經常下榻之所，亦是紐約主流社交活動的中心地帶，被希爾頓創始人康拉德·希爾頓稱為“絕佳之精品”。這樣的核心資產年投資回報率較低，但考慮到保險公司的低資本成本，以及對於全球多元化投資的需求，這是十分明智的一項收購。

品牌影響力

如果投資資本來源於一個注重其國內外市場形像的大型企業，則投資物業的選址對於企業品牌形像有巨大的影響。如上文中的例子，安邦保險相對來說是一家比較年輕的公司，在中國以外不多為人所知，但是當收購了曼哈頓著名的華爾道夫酒店之後，安邦保險在紐約、美國，以及全球商業精英中為人所津津樂道。在黃金市場投資的著名物業對企業品牌的提升效果遠遠超過投資於偏遠地區的不知名物業。

地理多元化

正如巴菲特的投資名言所說，不要將所有雞蛋放在一個籃子裡，投資者最好不要將所有資產投資於同一個城市。選擇在不同方面擁有強大潛力的數個關鍵城市，並投資於這些城市的房地產項目，這樣，當一個地區經濟放緩時，如底特律在通用汽車破產後經濟一路下滑，其他地區的地產項目仍表現良好並提升整體投資回報。

如果進行海外投資的部分原因是將資產投資於中國經濟以外，從而達到多元化，那麼，投資於不受大規模國內資本影響的地區則是明智之選。例如，加拿大溫哥華的房價因國內買家眾多而大幅升值，如果國內經濟增速下滑，溫哥華的房地產價格將很可能下跌，因此，在這裡的投資並不能很好地保護投資者免受國內經濟波動的影響。類似的，由於加州擁有優質的氣候條件，並且距離中國相對較近，很多亞洲投資者在加州購買房產，構成了這裡需求和供給的重要組成部分，這樣的現像不僅在加州爾灣和傳統的華人社區存在，加州大部分地區均是如此。所以，在加州以外的地區投資才能更有效地對衝中國經濟的波動。

小結

海外投資選址需要考慮多種不同因素，從風險/回報水平到品牌影響力，從各大城市排名到地理多元化選擇等等。在投資前進行詳細的考察和規劃，咨詢投資顧問，並根據自身投資需求和公司發展方向選擇最優質的戰略性地理位置將確保你達成理想的投資目標。

關於本書

《USA地產大亨》連載文章：

BF蘇富比副總裁阿班專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。