在英國投資怎樣合理避開資本利得稅(CGT)? | 英國

在英國買賣股票,房產和古董,如果利潤超過了一定限額,是必須付資本利得稅的(Capital Gain Tex,簡稱CGT)。去年的秋季報告規定,2018-2019財年的CGT個人免稅額從之前的£11,300提高到£11,700。這也就是說,這個類別的納稅者,今年多賺400英鎊。英國房產稅又多繳了一項,那麼如何合理避稅呢?

下面為大家講解很多合理避稅的小tips,一起來看看吧!

首先費幾句話,聊一下英國關於CGT的規定。

什麼是資本利得稅?

當你處置一件資產之後,資產的價值上升;那麼現價與原有價值的差價,就是必須納稅的部分。

比如你以5000英鎊買了個古董,10000英鎊賣出。賺得的5000英鎊就是需要納“資產得利稅”的部分。

在這裡,“處置”(dispose of)行為包括:

  • 買賣
  • 贈與,比如將資產贈送給別人,將股票轉到另一方名下
  • 置換:比如用資產去交換其他資產
  • 獲得保險理賠

以上這些“處置”行為發生時,如果資產價值增加,那就要上資產得利稅。

處置的資產則包括:

個人所屬物品:包括珠寶,畫作,古董,硬幣和郵票,成套擺設(比如一組花瓶,一副象棋)

非居住房產:比如投資房

居住房產:如果你自住的房子同時接收租客,或者用來辦公,或者面積大於五千平方米(基本是土豪了),或者你買房的動機是為了投資。

ISA或PEP賬戶之外的股票

商業資產:包括建築,機床和機器,鋼筋和配件,股票,註冊商標,企業名譽

稅率是多少?

這個稅率又和個人所得稅掛鉤了。如果你是高薪納稅人(所得稅在40%那一檔)的,你處置房產的得利稅就要付28%,處置其他資產的得利稅則是20%,相當之高。

如果你是基本納稅人(20%那一檔),扣除所有個人所得稅減免後,該納稅的額度是20,000英鎊,然後你賣了個古董,賺了12,300英鎊。

先用算出需要征資產得利稅的部分:12300-11700(個人免稅額)=600(英鎊)。

再把600英鎊加到你個人所得稅需要納稅的部分,合起來就是600+20000=20600(英鎊)。

在2018-2019財年,20600英鎊(<34500英鎊)在基本個人所得稅的徵收範圍,你的資本得利稅就只用付10%,也就是60英鎊。

但是,如果你賣的不是古董而是房子(也沒那麼便宜的房子啦,舉例子而已),那你的資本得利稅率就是18%了,那就是108英鎊,一下子貴了很多!

沿用上面的栗子:如果你屬於高階納稅人(40%),賣的又是房子,那資本得利稅就是600×28%=168英鎊,賣房所得的三分之一差不多就沒了。

>>>英國置業百科英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

買房賺錢,如何合理避稅? | 英國
英國新建項目 ,大曼徹斯特市河濱社區新貝雷街,物業編號:28172357 江景公寓(點擊圖片查看詳情)

點擊查看居外網英國更多精品房源

下面開始說合理避稅小Tips。

把資產所有權轉為夫妻共有

如果夫妻把資產轉到同名賬戶下,就可以同時使用兩個人的免稅額。不過關係需要真實,因為最近政府打擊造假也很大力。

比方說,開個共有賬戶放股票,那免稅額度就有11700×2=234000英鎊。

組合資產,單件出售

說白了呢,就是你把一套東西拆成單件買賣,這樣,每一件就有6000英鎊的免稅額度。

比如你有一套古董家具,合在一起賣可以賣20萬英鎊,比你買的時候賺1萬英鎊,那還有4000英鎊的部分就需要上稅。

然而,如果你把床,櫃子,燈這些東西拆開賣,每一樣賺的都小於或等於6000英鎊,那每一樣都可以用免稅額度抵消。

另外,私家車(private cars)這種有特定使用期限的資產是不需要納資產得利稅的。由於法條裡沒有提到“luxury”,那就表示包括豪車(但不一定包括古董車)。現在明白有錢人幹嘛喜歡買豪車了吧…人家可能是在避稅!

同理,如果你一次性把員工股票全賣掉,那所得的利潤說不定就要上稅。最好的辦法是先hold住,然後分拆成幾次賣。

不要“同居”

聽上去有些詭異,不過從避稅角度講,如果一對沒有結婚的情侶沒有同居,那就是說兩個人的就有兩套自住房咯。這樣的話,買賣自住房(除非是天價大豪宅)一般不上稅。

省錢訣竅也是隨著政府的政策變動的,所以大家一定要注意看每年財相公佈的春秋季報告。

 

來源:悅居英國

責任編輯:Shelly Du

歐盟避稅天堂黑名單:韓國、中國澳門榜上有名 中國香港被觀察 | 海外

歐盟各國財長周二(12月5日)采納了一份被認為是避稅天堂的黑名單,其中包括17個司法轄區。這個前所未有的舉措意在反擊全球避稅行為,但官員們對於是否應該課征金融稅沒有共識。

雖然企業利用海外實體的架構很多是屬於合法行為,但卻可能隱藏不法活動。許多企業和富人使用境外避稅計劃被接二連三地披露出來之後,歐盟為了不鼓勵企業這種做法,在2月開始對92個被視為可能的避稅天堂的轄區進行審視。

歐盟國家財長們周二批准了一份黑名單,包括美屬薩摩亞、巴林、巴巴多斯、格林納達、關島、韓國中國澳門、馬紹爾群島、蒙古、納米比亞、帕勞(帛琉)、巴拿馬、聖盧西亞、薩摩亞、特立尼達和多巴哥、突尼斯、阿聯酋

歐盟文件稱,韓國與歐盟之間有全面的自由貿易協議,被列名黑名單的理由是韓國具有“有害的優惠稅制”;阿聯酋則是因沒有適用全球打擊避稅的最低標准而被列入黑名單。

韓國是被歐盟列入避稅天堂黑名單的17個國家和地區之一
韓國是被歐盟列入避稅天堂黑名單的17個國家和地區之一

“這份名單像征著具體的進展。它的存在等於向前邁出重大的一步。但由於這是第一份歐盟名單,因此在因應全球避稅規模方面仍嫌不足,”歐盟執委會負責稅務的執委莫斯可維西在會後表示。

此外,歐盟也對47個承諾改變稅務規定,以遵守歐盟的透明度及合作標准的轄區,采行了另一份“灰名單”,或稱“觀察名單”。名單中包括瑞士土耳其中國台灣中國香港

官員表示,摩洛哥與維德角在最後時刻承諾進行稅改後,已於深夜由黑名單中除名,移至觀察名單。

這些名單將定期更新。

被列入黑名單的國家,其國際金融業務可能不會再被歐盟機構所采用,與這些國家相關的交易也將受到更嚴密的審查。

相關閱讀:

居外微課堂【中國啟動CRS全球征稅,對國人的海外資產有何影響?()()】

來源:路透
責任編輯:Zoe Chan

穩居“全球富豪最向往國家”榜首 摩納哥填海打造“豪宅天堂” | 摩納哥

歐洲小國摩納哥仍處於全球富人願望清單之首。到2026年,該公國將擁有16,100位百萬富翁以及1,450位超高淨值人士。再沒有任何一個城市敢誇口與摩納哥的財富密度比肩。

摩納哥自2008年以來一直領先我們對全球住宅價值的年度比較,其價格每年遞增。在2017年第二季度,摩納哥的豪宅價格達到了53,000歐元/平方米,而如蒙特卡羅(Monte Carlo)的Carre d’Or 已經超過了100,000歐元/平方米。100萬美元在摩納哥只可買到183平方呎的住宅面積,這個價錢在巴黎市中心能買到大兩倍的住宅。

在去年的報告中,我們強調了轉手物業價格與新建房產之間的差距日益擴大,乍一看以為是新住宅發展的強大渠道。

然而,這些新庫存距離破土動工還有很長一段距離。事實上,據摩納哥統計局IMSEE報告說,2016年沒有任何一棟新住宅完成建造。這可能會在中短期內進一步對價格形成壓力。

“2016年末銷售疲軟,然而2017年5月馬克龍勝出總統大選帶來了新的希望”

對摩納哥來講,跨境資金的流動,不僅外國政府的稅收和經濟政策的倒退息息相關,還與它作為一個公國的長期吸引力密不可分。

根據我們對900位世界領先的私人銀行家以及財富顧問進行的調查,不管是在全球範圍內還是在歐洲,在考慮到接下來五年財富增值及保值上,政治不穩定性都被超高淨值人群認為是最大的威脅。

也許令人驚訝的是,摩納哥的許多舊住宅庫存需要翻新。然而,隨著近年的供應不足,買家越來越傾向於親自承擔這項工作。

這些購房者中,許多是久居摩納哥的居民,在意識到新來的居民在決定購買之前更傾向於租房這一事實之後,決定進行投資。精明的投資者也意識到摩納哥的市場缺乏流動性,富人仍然是自由裁量的供應商,這意味著這些投資者可以依靠長期租戶。

“摩納哥不僅每年接待超過85萬名的過夜游客,還有每天從法國和意大利通勤的超過5萬名雇員。”

為了承載這巨大的客流量,摩納哥的公共投資大量注入基礎建設、休閑設施及零售設施之中。

除了2014年摩納哥游艇俱樂部的升級之外,於2016年開通的價值1.07億歐元的阿爾伯特二世隧道(Albert II Tunnel)也緩解了Jardin Exotique一帶的交通堵塞。

Le Portier工程也重新開工。但最亮眼的是新的Ilot Pasteur 重建工程,到2021年查爾斯三世學院(Charles III College)的新校址、媒體圖書館以及音樂大廳將會落成。該工程價值2.2億歐元,將為孔達米恩(Condamine)和芳特維耶(Fontwieille)之間提供更好的連接,也增加了全新的索道纜車使進出更便利。

填海造地將會為摩納哥196公頃的國土增加約6公頃的土地

此外,由於土地不足,導致豪宅供不應求,因此摩納哥當局決定斥資20億美元展開大規模填海計劃,辟地興建豪宅,迎接新富豪移民

當局選址在蒙地卡羅賭場附近填海,期望增加約6公頃土地,打造名為Portier Cove的新社區,預計可興建約120間豪宅,每平方呎價格達9,293.7美元 。填海計劃已獲國王阿爾伯特二世批准。

填海工程由法國建造業巨企Bouygues負責,計劃利用多達1萬噸的混凝土磚塊,填出約8個足球場大小的土地,預計2025年竣工。法國尼斯大學生物學家曼尼茲指,填海水域是海洋生態資源最豐富的地帶,工程對生態會帶來明顯影響。有關方面承諾不會破壞環境,海床的重要生物品種會遷移至新的保育區,為項目發展清除障礙。

“避稅天堂”成吸引富豪名人移民定居的主因

摩納哥被視為避稅天堂,提供大量稅務優惠,因此吸引世界各地富裕人士到來定居,據統計,有35%摩納哥居民都是百萬富豪。圖為居外網的一套摩納哥海景豪宅(點擊圖片查看房源)
摩納哥被視為避稅天堂,提供大量稅務優惠,因此吸引世界各地富裕人士到來定居,據統計,有35%摩納哥居民都是百萬富豪。圖為居外網的一套摩納哥海景豪宅(點擊圖片查看房源)

查看更多摩納哥豪宅房源

主管全球豪宅業務的萊坊合夥人摩根指出,稅務優惠是吸引富豪到摩納哥定居的主要原因,對一些富豪家族最吸引的是免繳遺產稅,將財產轉移給子女時能省回大筆金錢,因此即使豪宅價格持續颷升,仍樂意移居當地。

摩納哥亦不設個人收入稅,相比在英國,收入超過15萬英鎊,需繳付45%入息稅率,摩納哥明顯非常吸引。此外,在摩納哥開設的公司,若大部分業務均在當地,也可豁免繳稅。若要申請摩納哥居留權,申請人只需持有當地銀行戶口,以及擁有至少50萬歐元存款。摩納哥近年治安改善,對特別重視保安的富豪而言,也少了一重憂慮。

目前在摩納哥定居的名人,包括一級方程式車手鹹美頓及網球壇巨星祖高域,英國大型零售集團Arcadia主席格林的妻子蒂娜,自1998年起便居於摩納哥。

信息來源:萊坊研究及英國《衛報》
責任編輯:Zoe Chan

買房時瞞報國內房產,到底有沒有影響?| 英國

如果國內已經有了房產,在英國買房是否也適用英國第二套住房征收3%額外附加印花稅的政策?

答案就是這種情況的確需要交額外的3%,因為第二套房附加印花稅是針對購房者全球房產。

英國置業百科英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

買房時瞞報國內房產,到底有沒有影響? | 英國

點擊查看英國更多精品房源

然而問題又來了,英國政府怎麼會知道購房者在中國有了房產?

首先必須聲明的是我們一貫鼓勵房友們如實提供各種信息。君子愛財取之有道,不應該故意隱瞞事實。尤其是現在逐步進入大數據時代,各種私人信息簡直無處藏匿。

第一,國內的房產登記信息理論上說英國政府確實目前拿不到。根據相關信息來看至少到2018年9月英國才可能拿到部分信息。

為什麼這麼說呢?首先,英國和中國各自作為獨立自主的主權國家,原本並沒有義務互相透露公民的財務信息。然而共同作為G20的成員國和OECD組織成員國,兩國先後都簽署了加入CRS(common reporting standard)的協議。

這份協議要求成員國互相交換所掌握的金融賬戶信息,中國首次進行交換的日期預計在2018年9月。因此理論上說,英國HMRC在2018年9月前,是無法通過CRS的信息交換獲得任何中國居民賬目信息的。

第二,中國政府為了CRS做准備,已經從2017年7月1日起加強了對賬戶的監管。6月30日余額超過100萬美元的個人賬戶已經被銀行列入所謂“高淨值賬戶”進行盡職調查。這個登記如何與CRS接軌尚未可知,但是毫無疑問是信息交換的重要裡程碑。

而值得指出的是,國家稅務局還特地指出注冊在避稅港,大部分收入是股息、利息、租金、特許權使用費等消極經營活動收入的機構屬於消極非金融機構。由於其經常被利用作為跨境逃避稅工具,此次也被列入重點監控對像。

由於眾所周知的原因,一部分華人朋友使用這類避稅港控股公司或類似形式轉移人民幣資產到國外。

這裡也是給大家提個醒:盡量使用合法穩妥的途徑來調動資金。不然的話即使資金安全調動完成也很難證實其合法性,極其容易被查還往往無法被銀行和律師接受作為購房投資款項。

CRS及其中國版的實施還有不少未知數,但是財稅信息全球政府互換共享是趨勢,希望房友們在考慮投資計劃時慎重對待。

相關資訊:倫敦地產吸引海外投資風采猶在

(據ukchinese)

5大避稅方法報你知 赴美置產省很大 | 美國

海外房產業者表示,國外先進國家如美國,只要善用高額免稅項目,海外買房收租稅後得獲利能力更佳。以佛州大城邁阿密(Miami)房價美金175,000元、年租美金12,250元的2房公寓為例,扣除免稅額與折舊額後,首年因含購房成本,分文免繳(多餘的抵稅額度還能延至來年計算),第2年應納稅金也只要美金180元,房東純益上看8萬人民幣。外國房地稅負看似驚人,但只要善用高額免稅項目,有時反而比國內出租稅負輕松,5大避稅方法供想在美國置產的民眾參考:

一、挑選沒有州所得稅的州份

美國所得稅大致分為聯邦所得稅和州所得稅兩種,聯邦所得稅稅率全美統一,且適用外籍人士,而州所得稅目前有7個州免徵,像是:佛羅裡達州、德克薩斯州、華盛頓州等,改用營業稅或消費稅作為財政補充,目前最高的州所得稅是加利福尼亞州,稅率13.3%。

二、中古屋租金所得可列折舊

每年出租房產除了個人免稅額外,翻新中古屋的折舊額也可提報抵稅,計算方法為建築物的鑒價除以美國國稅局認定的使用年限。

>>>美國置業百科美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

民眾在美國置產收租,要善用合法避稅方法,就能減輕成本壓力
民眾在美國置產收租,要善用合法避稅方法,就能減輕成本壓力

點擊查看美國房源

三、高滿租物業公司吸收稅費

美國的包租代管已行之多年,每年可為房東賺取8~9%淨收益,對於租客穩定、滿租率高的社區,物業公司甚至願意吸收房屋稅、保險費、代管服務費和管理費。

四、以有限公司責任公司名義持有

以有限公司持有美國房產,未來水電、電信、燃料費不僅可合法抵扣,也沒有企業及個人重復課稅問題。

五、赴美賞屋機票錢也能抵稅

保留到美國看房的機票、食宿收據證明,可作為差旅費的底稅之用。

(據自由時報)

巴拿馬——從避稅天堂到養老聖地?| 海外

700x190

巴拿馬位於中美洲,擁有典型的熱帶海洋性氣候,是全球著名的航運與離岸金融中心。因其極具戰略性的地理位置,金融,商務與旅游等服務業毫無疑問的成為巴拿馬主要經濟支柱,占據80%以上的經濟生產總值。全球金融危機後巴拿馬經濟發展速度亮眼,逐漸進入更多企業與個人投資者的視線。

巴拿馬運河與經濟發展

說到巴拿馬,就不能不說巴拿馬運河。巴拿馬運河全長82公裡,聯通大西洋與太平洋,是全球重要的海上貿易通道與巴拿馬主要經濟收入來源。巴拿馬運河與金門大橋、帝國大廈等並列美國土木工程師協會選出的當代全球7大奇跡。運河最初由法國人在1881年開始建造,而後在1904年被美國接手,在1914年正式投入運作,並在1999年交還與巴拿馬政府運營。 隨著第三組用來升降船只的船閘在2016年6月投入運營,巴拿馬運河為期十年的大型擴建也宣告完成。這次花費約52.5億美元的擴建項目使得巴拿馬運河的通航能力翻倍,並可容納更大的船只通行。從長遠意義上來看,運河的擴建制造了大量工作機會,在大幅提高人均GDP的同時也直接降低了巴拿馬的失業率與貧困率。

金融系統的優勢

由於該國大部分經濟活動都與美國關系密切,巴拿馬擁有全美元化金融系統。美元為巴拿馬的法定流通貨幣並與當地貨幣擁有1:1的固定彙率。 與美元完全掛鉤對巴拿馬經濟最大的好處是將通脹水平長久地控制在較低範圍內,保證了巴拿馬在金融危機之後健康的發展環境。對於境外投資者而言,所有收支與美元掛鉤也意味著減少一層彙率損失的風險。巴拿馬在1998年加入世貿組織之後解散了中央銀行並改革了銀行體系。沒有了央行這個強大後盾,當地的銀行必須執行更為保守可靠的金融系統,以抵御可能面對的內外風險。

全球著名避稅港

除了對投資者友好金融系統,巴拿馬也是全球著名的避稅港,吸引著全球離岸資金湧入。 巴拿馬對境內離岸企業的海外運營收入實行免稅,運河帶來的大量離岸交易使得巴拿馬成為全球第二大海外公司注冊地,超過100家國際銀行都在巴拿馬城都設有辦公室。 此外,巴拿馬的科隆自貿區是僅次於中國香港的全球第二大自由貿易區, 區內貨物進口轉口均不收取任何稅款,向歐美出口的貨物還享受關稅優惠。世界銀行調查顯示2015年在巴拿馬開展業務所需時間僅為6天,遠遠低於眾多發達國家。這樣的便利程度也在很大程度上刺激更多離岸企業進駐。另一方面,巴拿馬金融系統可以充分保護投資者的隱私與信息安全。由於巴拿馬沒有簽署國際司法互助協定,因此投資者的賬戶信息不必與任何第三方分享。同時,巴拿馬公司采用無記名股票,股東的隱私也得以受到相當大程度的保護。

Panama001

以上這些因素,加之巴拿馬國內基礎建設與商業法治的改善,讓巴拿馬對投資者吸引力大增,被世界經濟論壇認為是拉丁美洲與加勒比地區競爭最激烈的市場。世界銀行數據表明,2015年巴拿馬吸引的直接境外投資額接近60億美元,連續增長四年,為2009年全球金融危機時的將近6倍,充分表明了全球投資者對巴拿馬未來發展的信心。對於個人投資者而言,想要中國買家可能會因此關心起巴拿馬的房產市場,那麼巴拿馬房地產投資的前景如何呢?

巴拿馬房市需求旺盛,量價齊升

2015年和2016年,巴拿馬房地產市場需求旺盛,量價齊升。根據巴拿馬住房開發商委員會(Convivienda)的數據,其房屋銷量連年增長,在2015年達到8232個單位。同樣,銷售交易的價值也同比上漲了8.9%,達到9億美元。2016 年,巴拿馬房屋銷售總額估計超過 10000個單位,比上年增長27.6%。

Panama002

巴拿馬房產的平均價格也在上漲。在蓬塔太平洋,由於可用單位的庫存下降,海濱摩天大樓高端公寓價格上漲了6%至12%。這裡2015年的平均價格為每平方米2500美元,2016年增長至每平方米2800美元。在特朗普海洋俱樂部,公寓價格現在幾乎每平方米3300美元。截至2016年6月,巴拿馬城高端住宅區巴布亞大道的房地產價格上漲了8%,達到每平方米2500美元。而同期大灣房地產價格的上漲幅度甚至高達35%。

巴拿馬城由老殖民地的Casco Viejo鎮和高層建築和商場林立的現代商業購物區兩個主要區域組成,其平均房價根據物業的位置、規模和質量而有很大差異,。如最具特色和最優質的住宅高爾夫球場, 平均價格從每平方米2800美元至每平方米3500美元不等。特朗普海洋俱樂部是巴拿馬城最昂貴的住宅樓之一,位於第 50層樓的一居室公寓價格約為35萬美元。 根據“ 全球物業指南”,截至2015年底平均公寓銷售價格如圖:

Panama003

Panama004

根據2016年11月的數據,巴拿馬住宅出租回報率保持良好,介於5.5%至8.3%,小型公寓的收益則更高。從圖中可以看出,巴拿馬城公寓的價格有所走高,海濱公寓的售價約為每平方米2000至4000美元。距離海灘較遠的公寓售價則較低。而這些公寓的租金收益率均比較穩定。

潛在的養老聖地

2016年,美國《國際生活》雜志評比出年度23個最適宜退休贍養晚年的國家,巴拿馬奪得了第一 名。對中國人來說,這個結果似乎有些不可思議,但細數其中原因,這一結果也可以說是情理之中。巴拿馬同歐美密切的商業往來為其帶來了國際範兒十足的生活氛圍。而第三世界低廉的物價水平更這吸引了很多退休人士前往享受生活。在巴拿馬的大多數地方,每月2000美元就能過上舒適的生活。在這裡中等價位的兩人用餐費用大約是30 美元;一年的醫療保健花費僅需800美元;約 18萬美元就能在熱門的山城博客特(Boquete)買到一套三居室住宅,且在20年後才需要向當地政府繳納房產稅。

也許因為意識到這一潛在市場,巴拿馬政府啟動了針對中等收入外國人的養老金領取者居留計劃,任何一位月收入1000美元以上養老金退休者人都能得到居留許可,到巴拿馬享受退休生活。畢竟對於退休人士來說,如果喜歡熱情洋溢的拉丁風情與熱帶海灘的美景,居住在巴拿馬的確是十分誘人的選擇。

 

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

《USA地產大亨》連載(四)——達成交易 | 美國

benbriggs-%ef%bc%8d700x190

在美國,房地產交易的達成與結束通常以在產權公司簽訂合同,買方向賣方付款為標志。這個過程比較復雜,需要耐心和對每一步驟的熟悉。那麼,結束房地產交易有哪些關鍵步驟呢?

一、聘請律師

聘請律師並非是必需的,然而尤其是在商業地產買賣中,強烈建議您找經驗豐富的律師幫助。聘請律師會涉及到更多開支,但往往這部分錢值得花,因為律師能幫助您詳細了解合同細節,發現並解決任何可被解決的問題,例如,產權中存在的留置權。

二、獲取貸款

選擇一個良好的銀行作為貸款人非常重要。他們為您提供貸款預批准文件並與您的報價一同提交,同時,銀行幫助您密切關注利率變化,在最佳時機建議您鎖定利率,並向您說明貸款要求,進行房價評估。

三、談判和簽訂合約

一個好的房地產經紀人不僅能幫您找到心儀的房產或賣出房產,而且應當幫助您談判、簽署合同,並向第三方產權托管公司提交執行合同。

四、盡職調查期/期權合約期

一旦合同被各方接受、執行,並提交至第三方產權托管公司,期權合約期便開始了。此時,買方開始對房產進行盡職調查。雖然不是必需的,但是強烈建議買方在這個時候訂購房屋檢查服務。調查、蟲害和地基檢查等服務也可以在這個時候訂購。在此期間,購房者可以仔細查看房屋有無任何問題。在期權合約期屆滿前,房地產經紀人應協助客戶與賣方談判房屋存在的任何問題的修理及資金補償。

一個好的房地產經紀人應幫助您談判、簽署合同,並向第三方產權托管公司提交執行合同
一個好的房地產經紀人應幫助您談判、簽署合同,並向第三方產權托管公司提交執行合同

五、第三方產權托管公司與產權調查

產權托管公司是交易中買方和賣方之間中立的第三方托管代理人。產權托管公司負責托管交易中的全部資金,例如保證金,並托管與交易相關的文件,直到合同規定的所有事項完成。在德克薩斯州,產權托管公司還幫助客戶申請產權調查報告。產權調查和產權保險為買方提供法律保護,費用通常由賣方支付,這樣,當購買房產後,沒有任何人能聲稱這套房產是他的。產權調查也為您提供任何關於所有權上的模糊,房產抵押,房產使用限制等信息。

六、成交與資金托管

在成交當天,買賣雙方將簽署擔保契約、信托契約等其他貸款文件,並交由托管公司托管,直至合同規定的所有條件均滿足。當買方支付合同規定的資金,貸款人提交貸款許可後,房產購買交易完成。

擁有豐富專業知識和經驗的房地產團隊能幫助您完成這一系列手續,讓您免除一切顧慮擔心。不僅幫助您了解交易文件,更重要的是發現並避免交易中任何潛在的問題。

房地產合理避稅:1031同類不動產互換

投資美國房地產,不僅能獲得豐厚收益,達到投資多元化,而且,若恰當安排投資,更能合理避稅。 在出售地產項目時,有多種不同的策略,其中,1031同類不動產互換是很重要的一項。在進行投資前,我們建議您與美國的注冊會計師討論這一節稅方式,以及其他的合理避稅策略。

根據美國1031同類不動產互換稅法條例,商業地產投資者若出售持有的投資型地產A,並在規定時間內將所得收益投資於另一投資型地產B,則可以免交地產A的資本利得稅。長期資本利得稅率通常達20%,或更高,若您在出售地產時獲得$50萬美元淨收入,則這項免稅條例能幫您節省$10萬美元的稅款。

然而,此免稅互換條例不適用於股票、債券等非不動產投資,這也是為什麼福布斯富豪榜上90%的富人選擇了房地產投資。下面,我們來看看合理避免資本利得稅的具體要求:

兩項地產需為同類型:均為投資型地產

Exchange 投資者需用出售投資型地產A所得的收益購買同類型的地產B,例如,出售一間商鋪,用所得利潤購入出租公寓。然而,如果出售商鋪後購買自用別墅,便不包含在免稅範疇內了。美國絕大多數提供收入的投資型地產均為同一類型。

時間限制

美國國家稅務局給了商業地產投資者充分的時間尋找下一項地產投資項目,但投資者必須在規定的截止日期前完成交易,從而免付資本利得稅。首先,投資者需在出售持有地產後45天內找到下一項投資,其次,需在出售持有地產後180天之內購入新地產。

關於本書

BF蘇富比國際房地產公司國際業務副總裁班秉善在中國工作、生活十余年,最近領銜合著《USA地產大亨》一書,為中國投資者進行美國房地產投資提供權威指導。班秉善在中國致力於協助投資者進行海外房地產資產配置。目前,他和他的團隊正在進行約$9億美元的房地產投資組合收購,以及$1億美元的公寓項目投資。

Ben005

本書名為《USA地產大亨:中國企業投資美國地產指南》,書籍由中國財政經濟出版社於2017年三月出版,圖書章節包括“為什麼投資美國房地產”、“重要的國際稅務處理”、“獨棟別墅物業”、“投資時間表及投資退出”等。BF蘇富比國際業務副總裁班秉善和BF蘇富比金融分析師胡藝軒彙集其房地產知識、經驗,針對國內投資者的需要合著本書,幫助投資者深入了解美國房地產物業投資細節。書中還分別介紹了美國各大主要房地產市場,由BF蘇富比合作的當地房地產公司CEO和頂尖經紀人寫成。同時,著名中美法律專家就房地產投資中的國際稅務處理和合資企業談判創作了相關章節。本書將成為國內機構投資者和高淨值個人的美國房地產投資指南,亦可作為國內企業海外地產投資部門的新員工培訓材料。圖書在國內的天貓、京東和部分新華書店,以及美國Amazon有售。

Ben006

從五月起,我們在居外網連載《USA地產大亨》的部分章節,就投資者在海外地產投資中所關心的問題進行全方位討論,包括為什麼投資美國房地產、如何選擇地理位置、獨棟別墅投資、達成並結束房地產交易、美國主要市場介紹等,敬請關注!

《USA地產大亨》連載文章:

 

BF蘇富比副總裁阿班專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

八問八答:國際合規匯款與海外收入避稅 | 澳洲

700x190

10月1日是昆士蘭州海外人士購自住房附加印花稅的起始日期,不少地產經紀人在此日前忙得不可開交,幫助許多買家順利於10月1日前完成合同簽署。而那時,我便與的地產圈的朋友們打趣說,10月中旬或許會比那時更忙,因為當他們協助客戶安排國際匯款支付定金時,他們面對的是中國外匯管理局、中國各大銀行或金融貨幣交易公司,澳大利亞居民更會受到澳洲稅務局(ATO)的監管。果然,近日受到不少經紀人和客戶求助,到底應該如何安排國際匯款且避稅?匯款金融超額,不恰當的匯款目的描述以及不合法的匯款途徑等都有可能使你招來外匯管理局或ATO虎視眈眈

不唬人的例子,擁有澳洲PR的王先生在2012年買房時通過某金融公司先後數次共匯106萬澳元至其澳洲賬戶。不料的是,在2015年末,ATO寄來一封長達42頁的意見書(Position Paper),裡面描述了王先生澳洲賬戶收款的每一條明細(匯款日期與匯款人等),付款明細與使用明細(車!房!生意!一清二楚並細思極恐)。你不知道的是,比你老婆更明帳的是ATO。最後,ATO以王先生海外收入匯款但未交稅為由,要求其繳納總計83萬澳元的稅金與懲罰金!

本文涉及中澳兩國產權法、金融法與稅法,特此感謝本人中國法前輩王律師與澳洲法同仁宋律師的建議與支持。

  1. 我在中國賺的錢,澳洲政府憑什麼要求我交稅?

中國政府和澳洲政府早已簽署關於對所得避免雙重征稅和防止偷漏稅的協定,當一中國大陸居民往澳洲匯款幾十萬澳元或者更多的時候。ATO有權追查澳洲賬戶的入賬記錄,並且發信要要求28天之內回復解釋收款目的。

如果ATO最終認定是澳大利亞居民的海外收入,即有權要求補交所得稅。

嚴重的是,一旦ATO或者澳洲政府啟動反洗錢調查,則可以根據與中國政府的稅收協議,通知中國政府核查匯款方的收入狀況。如果匯款方通過各種途徑往澳洲匯款幾十萬或者幾百萬澳元,而其在政府部門工作或者只是普通收入階層或者已經退休,那怎麼能說明這真的是合理且合法收入?細思極恐。

  1. 我該如何匯款外幣到澳洲嗎?有什麼限制嗎?

根據中國外匯管理局印發的《個人外匯管理辦法實施細則》:年度外匯總額分別為每人每年等值5萬美元,即一張身份證每年5萬美元額度

澳大利亞銀行收款方(往往是開發商或賣家的律所信托賬戶)的開戶銀行名稱與地址、銀行代碼(swift code)、開戶支行代碼(BSB)、信托賬戶帳號(account number)與賬戶名稱(account name)。

匯款方帶著這些信息去國內銀行填寫“境外匯款申請書”即可,並交納匯款手續費。匯款手續費包括三部分:手續費+電訊費+中間行代理費。目前各銀行的手續費都按0.1%收取,但單筆收費的限額不同,最低約為80元人民幣,最高150元人民幣。澳大利亞銀行接收電匯需收取1530澳元不等的手續費,不同的銀行賬戶金額不等。

  1. 如果需要匯款超過5萬美元,我該怎麼辦?

此時,你可以選擇金融貨幣交易公司,幫助你進行一次性資金周轉和外幣轉換。

用金融貨幣交易公司從中國匯款到澳大利亞,錢實際上並沒有過境。金融貨幣交易公司會根據匯率,算出匯款方該存多少人民幣在國內某銀行的某個個人賬戶,收款方即在澳大利亞收到等值澳幣。澳大利亞的金融公司在中國境內的交易都是個人賬戶,不是公司賬戶。所以實際上,錢並不是從中國匯來的,更不是從本人或家人的賬戶轉來,而是從某家海外公司的賬戶匯到收款人的澳大利亞個人賬戶。

金融貨幣交易公司的匯率比中國銀行的同期利率稍微好些,對於大額交易,有些可以免除手續費。

但同時,金融貨幣交易公司交易風險較大,應謹慎選擇可靠的金融機構,即使目前為止尚未出現通過其交易而損失了大量匯款金額的負面報道。

  1. 我只是想買一套房,為什麼仍可能會被認定為海外收入而被要求交稅?

澳元匯率日趨走低使得目前成為了華人換匯與投資的黃金時機。然而國內的海外匯款5萬美元限額,使得海外匯款在澳洲買房的買家需要通過多次匯款才能完成首付。而這種“短期內頻繁的轉賬記錄”在澳大利亞稅務局的審查系統裡極有可能被認定為海外收入

ATO規定成為澳大利亞居民後(不包括臨時居民),需要就來自海外的收入納稅。所謂海外收入包括海外業務收入,就業收入,養老金,年金收入,銀行利息,股息,特許權使用費,租金,資本收益以及個人勞務所得。

ATO定義的海外收入如下:

  • 任何海外收入,包括產生的,衍生的或直接收到的澳大利亞以外來源的收入
  • 周期性收到的來源於澳大利亞以外的貨幣捐贈
  • 周期性收到的來源於澳大利亞以外的除貨幣以外其他形式的捐贈
  • 周期性收到海外親戚贈予的貨幣或其他形式利益
  • 來自海外的商業活動和投資收入,即使是在澳大利亞已無需納稅的
  • 如果你是臨時居民,海外來源的收入
  • 獲得免稅的海外就業收入

看完這些定義,你應該可以長呼一口氣,重點詞是:周期性收入。即如果你是一次性匯款或非周期性投資,則可以不必擔心ATO的監管。

  1. 國際匯款在什麼樣的情況下需要交稅?

根據ATO的規定,如果過去幾年中,銀行賬戶持有人收到海外匯款而未及時申報,及有可能收到ATO的通知函或意見書,要求納稅人在28天內出具合理的解釋。否則的話,該匯款金額將被定義為“海外收入”,除補交稅款外,還會面臨著滯納金以及失職罰款。

你只有28天的時間回復ATO關於資金來源和性質的質詢。如果你沒有在28天內作出回復,稅務局有權修改你的個人收入,從而影響應交稅款,產生稅務欠款,滯納金與罰息等等。所以時間很重要。如果你搬家或出外旅行,一定注意保持和ATO暢通的信息渠道,第一時間做出反應。

  1. 如何避免國際匯款被征稅?

從處於海外的父母、親友處收到饋贈或借款性質的匯款,用於在澳大利亞學習、生活和置業,許多華人理所當然的認為無需告訴任何人。事實上,如果在澳朋友們在收到親友或匯款機構的海外匯款時,需要注明屬於饋贈或無息借款便可在一定程度上避免征稅甚至罰款。

  1. 已經收到澳大利亞稅務局ATO意見書,我該怎麼辦?

一般情況下,你收到的國際匯款來源分為三類:由親屬直接匯出,由他人賬戶間接匯出或由金融貨幣交易公司匯出。

針對不同來源和性質的匯款,你須向稅務局提交匯款人銀行對賬單、(帶英譯)相關關系證明、匯款方個人聲明等材料。由於外匯金額限制,通過他人匯款的還需要證明親屬向他人的轉存憑證,以清楚證明所獲匯款為親屬贈與或借款,並非投資收入。如果資料准備時間不充分,可向稅務局致電要求延長時間,一般會獲得寬限。

  1. 國際匯款被監管後,哪些文件可幫助我向ATO證明豁免交稅?

當你的國際匯款是由親屬直接匯出時,你需要准備以下材料:

  • 匯款人的銀行對賬單:能夠清楚的顯示款項是由你的親屬賬號匯出,且時間、金額與你接收匯款的時間和金額相符;
  • 親屬關系證明以及帶有英文翻譯的公證件:如果是父母匯款,那麼戶口本加上戶口本的翻譯公證件就可以;其他情況下,需要由親屬所在地的政府機關出具,並由公證機關出具翻譯公證件;
  • 親屬的個人聲明:聲明內容主要是說明匯款的性質是對你的贈與或無息借款,由親屬簽名,並由澳洲具備3級翻譯資格的翻譯人員出具有效翻譯件。

當你的國際匯款是由你的親屬通過他人匯出時(由於外匯金額限制),請你准備以下材料:

  • 匯款人的銀行對賬單:能夠清楚的顯示款項是由他人賬號匯出,且時間、金額與你接收匯款的時間和金額相符;
  • 你親屬的銀行對賬單:能夠清楚的顯示款項是由你的親屬賬號匯出給他人,且時間、金額與他人接收匯款的時間和金額相符;
  • 親屬關系證明以及帶有英文翻譯的公證件:如果是父母匯款,那麼戶口本加上戶口本的翻譯公證件就可以;其他情況下,需要由親屬所在地的政府機關出具,並由公證機關出具翻譯公證件;
  • 親屬的個人聲明:聲明內容主要是說明匯款的性質是對你的贈與或無息借款,由親屬簽名,並由澳洲具備3級翻譯資格的翻譯人員出具有效翻譯件。

當你的海外匯款是由你的親屬通過金融貨幣交易公司匯出時,請你准備以下材料:

  • 你親屬的銀行對賬單:能夠清楚的顯示款項是由你的親屬賬號匯出給換匯公司指定的賬號,且時間、金額與換匯公司接收匯款的時間和金額相符;
  • 向換匯公司索取換匯對賬單等換匯材料:能夠清楚的顯示換匯公司在收到匯款後的48小時之內將款項匯往澳洲你的賬戶;
  • 親屬關系證明以及帶有英文翻譯的公證件:如果是父母匯款,那麼戶口本加上戶口本的翻譯公證件就可以;其他情況下,需要由親屬所在地的政府機關出具,並由公證機關出具翻譯公證件。
  • 親屬的個人聲明:聲明內容主要是說明匯款的性質是對你的贈與或無息借款,由親屬簽名,並由澳洲具備3級翻譯資格的翻譯人員出具有效翻譯件。

以上需要准備的所有的資料都是為了能夠清楚地證明你所收到的匯款來源是你親屬的贈與或借款,而並非你因為海外投資所產生的收入。鑒於有些資料由於時間久遠將不容易准備以及獲取,為了保護你在澳洲的個人稅務利益,建議在收到匯款後及時收集、保留上述資料,以備ATO檢查之需。

注:

  • 澳大利亞各州均有相應立法權,因此各州間的法律均有不同,以上文字內容可作參考方向,但非個案的專業法律建議;
  • 部分內容援引中國外匯管理局與澳洲稅務局網站;
  • 部分內容參考PPM Tax & Legal稅務律師所。

 

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

中國女商人過億美元競購巴拿馬島嶼

在巴拿馬,有三個島嶼正在整體出售,而一位神秘的中國商人目前成為該島嶼最有利的競購者。記者瞭解到,三個整體出售的小島總價超過一億美元,中國買家和島嶼的擁有者已經進行了多輪溝通。據瞭解,希爾頓海蘭德佳士得國際公司經紀人翠絲特·魯蘭(Trista Rullan)和伯曼品牌地產公司(The Berman Brand)經紀人詹妮弗•伯曼(Jennifer Berman)共同代理卡約內塔斯群島重大自然遺產暨不動產項目。與詹妮弗合作的面向中國賣家的居外網人士向記者表示,“中國買家通常都很低調,想讓他們出面非常難。”

澳洲與德國簽署新稅務協定 方便打擊跨國避稅

澳洲和德國簽署了一份新的稅務協議,朝兩國之間日益增長的貿易與投資邁以及通過打擊跨國避稅來提高稅務系統的廉正性邁出了第一步。

澳洲與德國簽署新稅務協定 方便打擊跨國避稅

這項協議由金融部長科曼(Mathias Cormann)和德國金融部長朔伊布勒(Wolfgang Sch?uble)在柏林簽署的,將取代1972年以來兩國之間存在的避免雙重徵稅協議。

這項協議是在譚博於週五抵達柏林之前簽署的。

週五晚上,譚博總理和德國總理默克爾(Angela Merkel)公佈了澳洲-德國顧問團(Australia-Germany Advisory Group)的建議。這個顧問團是默克爾一年前來澳洲布里斯本出席二十國領導人峰會時成立的。

這些建議包括改善澳洲第四大和第十二大經濟體之間的經濟和文化聯繫的建議。

投資、貿易、藝術、安全和民間聯繫,以及科學和創新,都被認為可以開展更多的合作。

科曼參議員表示,新的避免雙重徵稅協議可以通過減少預提稅率,「幫助妝造一個更加有利於雙邊投資的環境,讓澳洲企業更容易獲得外國資本和技術」。

兩國之間還將實施新的仲裁規定和其他變化,以防止阻礙企業投資的雙重徵稅。

顯然,這項新協議源於二十國領導人峰會以及經濟合作與發展組織(OECD)就稅基腐蝕和利潤轉移(BEPS)提出的建議,在這個領域,澳洲已經率先提出了自己建議,但在全球各國廣泛採取行動之前,這一建議都不會奏效。

將於土耳其召開的二十國領導人峰會將探討實施稅基腐蝕和利潤轉移法律的進展,譚博和科曼參議員都將在離開柏林後前往土耳其出席會議。

新的稅收協議將在澳德兩國分別通過必要的立法之後生效。

科曼參議員表示,他將「盡快」立法。

與德國簽署的這項交易在一定程度上效仿了澳洲和瑞士近期簽署的一份共享稅務信息的協議,是反映堪培拉和柏林之間的聯繫日益緊密的表現之一。

高規格的澳洲-德國顧問團在7月召開了第一次會議,顧問團成員包括科曼參議員,澳洲國民銀行(NAB)董事長錢尼(Michael Chaney),西門子澳洲執行長康納​​利( Jeff Connolly),澳洲戰略政策研究所(Australian Strategic Policy Institute)的詹寧斯(Peter Jennings)以及堪培拉交響樂團的指揮米爾頓(Nicholas Milton),澳洲國立大學教授施密特(Brian Schmidt)以及澳洲駐德國大使李希(David Richie)以及德國-澳洲工商會主席、第一夫人露西·譚博(Lucy Turnbull)。

關注居外網官方微信:居外資訊(juwai-com),每日閱讀精選海外文章。

(互聯網資訊綜合整理)