Tag: 海外地产

根據2015年《中國國際移民報告》指出，中國人出國投資移民人數不斷攀升，中國國際移民已經成為世界最大的海外移民群體，主要目的地包括美國、加拿大、澳大利亞、韓國、日本和新加坡。所以全球免簽護照是大部分人想得到的。

海外地產投資逐年增長 韓國購房送綠卡成移民新寵

越來越多的投資人湧入到海外房產置業的大軍當中，未來將會出現全世界都有中國房東的局面。數據顯示，2014年，中國個人海外房產投資總額為165億美元，與2013年相比，同比增長46%。

「我們預計，2015年中國個人海外房產投資總額將是2014年額1倍，有望達到350億美元。」史銳雪表示，預計未來5年到10年中，這個數據將會達到平均每年150%到200%的增長速度。

購房送綠卡 韓國移民成為新寵

目前，移民國家的選擇正在發生變化，其中，韓國憑藉醫療條件優越、教育國際化、福利待遇好，距離近（濟州島距上海飛行時間1小時），沒有移民監和全球追稅，買房即送全家移民等綜合性移民優勢，成為移民市場的新寵。

根據韓國法律，想移民韓國，只需要在政府指定的區域，購買政府指定的房產，就可以獲得F2簽證，3年後轉為F5簽證，即全家獲得韓國的永久居留權，享受韓國國民醫療、教育、福利、社保等待遇，並可享受145個國家免簽。僅次於英國和美國的147個國家免簽，免簽國家數量高居世界第二位。145個國家免簽加+房送全家移民的優勢，促使韓國移民成為2014年移民市場最火熱的國家。

此外，由於韓國移民距離中國距離近、文化相通、中韓關係持續升溫等原因，也推動韓國移民逐漸成為中國人移民主要海外目的地，隨著中韓簽署FTA，人民幣和韓幣自由兌換、韓國加入亞投行等政策性利好，中韓經濟一體化進程正在加快，韓國移民有望在2015年繼續強勁走勢。

某房屋交易大會近日在遼寧大連開幕。據房交會組委會介紹，本屆展會共有十余家海外展商亮相展出，涵蓋公寓、別墅、酒店等，占參展商總數的12%。

海外房產商:以前來東北冷清 今年熱情高漲

“塞浦路斯30萬歐元購房、葡萄牙50萬歐元是底線、最便宜的希臘只需要用25萬歐元買房….。.”記者在現場看到，盡管海外房產展位被排列在邊緣位置，但前來咨詢的民眾仍絡繹不絕。

負責海外展區的某投資業務總監劉石磊向記者介紹，相比於以前來東北的“冷清”，今年民眾對海外房產的熱情要高漲許多。

劉石磊表示，多數民眾選擇海外房產主要用於教育、養老和個人投資等。不過，近年來，歐元匯率的持續下跌使得歐洲海外房產格外受到追捧。“最近，1歐元兌6.7元人民幣左右，比去年同期下跌近20%，較低的匯率使得歐洲房產備受民眾親睞。”

記者在房交會現場看到，為博當地民眾青睞，海外展商們使出“渾身解數”，紛紛推出購房享5年居留權、永久居住權、全家移民等舉措。

“中國的經濟增長使得高端人群逐步增多，這也是讓海外房產商中國受追捧的原因之壹。”塞浦路斯某房產商負責人喬丹在接受記者采訪時說。

業內人士分析，海外房產接連現身大連、沈陽房交會並非偶然，這說明拓展中國東北市場已成為海外地產商的共識。

試問海外置業到底有多火？來自世邦魏理仕數據統計顯示，中國（大陸）境外投資在2014年實現同比增長25%，達到101億美元，再度創下歷史新高。

伴隨人民幣國際化步伐的加快及前不久人民銀行曝露的QDRI機制，中國人今後將獲得越來越多海外的投資機會。這是大市場趨勢下的必然走向，該政策也表明政府不限制投資海外房產，且未來中國的貨幣政策、外匯管制政策、投資政策將鼓勵熱錢投向海外房地產。隨著國內多元化海外投資混戰不斷升級，加之境外政府推動，接連刺激著中國買家，預計2015年將是中國投資客重點關註海外地產的“黃金年”。

海外投資平民化 推動2015產業“黃金年”

新趨勢年輕富豪投資置業熱情高於父輩

在最新萊坊與中銀國際共同發布的《財富報告》中顯示，未來十年，中國的十億富豪數目將迅猛增長，將從2014年的184位進壹步增加至338名，中國也將成為全球十億富豪人數增長最多的國家。

與此同時，在對目前超高資產凈值人士投資傾向調查顯示，超高資產凈值人士越來越註重將物業視為他們主要的投資類別。就亞洲的超高資產凈值人士而言，物業在他們的投資組合中平均占38%。住宅物業是最受歡迎的投資類別，84%的亞洲理財顧問表示其客戶對該類別更感興趣，其次是寫字樓（68%）。其中，中國內地和中國香港的超高資產凈值人士平均每人分別擁有4.7和4.6個住宅物業，居世界前兩位。

調查發現，新壹代超高資產凈值人士來對房地產的吸引力尤甚，45%的受訪者表示年輕壹代富豪客戶對房地產的興趣要高於父輩。萊坊董事及上海研究及咨詢部主管楊悅晨表示：“特別是在中國，近幾年的趨勢表明，越來越多的中國富人走出國門，在發達國家購買心儀物業，海外地產成為他們新的投資方向。盡管部分國家已經出臺或準備出臺更多的限外政策來避免過多的中國人投資推高本國房價，但我們預計未來十年，房地產投資仍將在中國高資產凈值人士的資產配置中占據重要比重。”

新面孔新投資者不斷湧現帶來新資金

在近半年的海外大宗交易市場上，國內保險公司和國內投資基金表現的尤為活躍。去年安邦保險擬以19.5億美元收購紐約的華爾道夫酒店；中國人壽隨後又以13.3億美元收購位於倫敦上河岸街10號大樓；中國第二大保險商平安保險以4.16億美元收購倫敦的勞埃德大廈；2014年11月，陽光保險集團以4.63億澳元的創紀錄價格收購悉尼的喜來登公園酒店。險資在海外市場上集體爆發，同比增長100%。

根據相關規定，保險資金境外投資總額不超過上年末總資產的15%，但從目前來看，其投資總額僅占到1-2%。因此，預計2015-2016年保險公司還將在海外市場上大展拳腳。但保險公司也有其局限性，萊坊董事及大中華區研究及咨詢部主管紀言迅表示，保險行業由於資金的流動性要求和較小的抗風險性，決定其物業投資只能在門戶城市的核心區域，但隨著這些城市普遍存在土地稀缺的情況，險資可選擇的余地也就較小。

未等保險公司褪去海外投資的熱度，海外市場上又迎來了“東方新面孔”。超高凈值人士、中小型國有企業和民營開發商再度加碼市場熱度。據了解，企業大多來自房地產，而超高凈值人士則領域廣泛，其中知名度最高的就是SOHO張欣2013年以7億美元巨資購入美國紐約地標通用汽車大廈40%的股權。但隨後有越來越多的個人投資者進入海外房產投資，曾有壹位買家以4億元價格用個人名義收購澳大利亞某壹寫字樓項目。業內人士表示，個人投資的靈活性更大，遇到單價比較便宜的壹些投資性房產，可以拆分買賣。

今年年初，萬達、復星又在澳大利亞完成兩宗高額寫字樓收購。在老投資者和新投資者都湧入的“紅海”下，2015年的海外市場也更為激烈。

新目標投資者正著手尋找新市場和新資產

世邦魏理仕中國投資物業部執行董事及主管邵律指出，中國投資者不再局限於傳統目標市場，因此投資策略也發生了變化。2013年，60%的境外投資集中於全球五大投資目的地，而2014年五大市場的比例下跌至39%，歐洲大陸的巴黎以及美國的洛杉磯、舊金山和華盛頓都成為新的投資活躍地，甚至壹些資源型的中東、非洲區域也吸引了部分投資者。

不僅城市在擴張，投資者也在著手尋找多樣的資產組合。除了寫字樓仍然最受人青睞，尤其是對於新投資者來說，酒店和工業地產項目的投資也出現了大幅增長。投資者們認為新市場和新的資產類別可以帶來更高的收益，且競爭壓力更小。此外，滑雪場、酒莊和馬場、牧場等也受到投資者的青睞。上海鵬欣集團就在2012年時，購買了新西蘭16個牧場；另據了解，綠地將在馬來西亞投資壹個面積達3平方公裏的科技產業創新園區，項目坐落在馬來西亞和新加坡交界處。

邵律認為，亞洲投資者繼續關註海外投資。這壹趨勢在亞洲機構和私人投資者，以及中國開發商中最為明顯，他們無壹例外地都在尋找全球主要市場中高收益、高質量的資產項目。

2014年第四季度，安邦保險和中國銀行兩筆大單，標誌著金融機構成為中資海外地產投資並購的生力軍。根據某權威媒體發布的報告顯示，2014年四季度共發生9宗涉及中資海外房地產並購事件(不含綠地投資)，披露金額約38.44億美元。相比第三季度，並購數量下降55%，然而已披露金額卻環比上漲113.44%。其中，安邦保險在10月份19.5億美元(約合人民幣120億)大手筆收購紐約華爾道夫酒店成為四季度第壹大單，金額超過四季度房地產行業海外並購流量的壹半。同時根據該報告顯示，四季度房地產海外並購呈現出如下五大趨勢。

第壹，投資主體多元化。此前房地產海外投資並購往往以開發商和大型綜合資本為主，現在安邦保險大手筆收購華爾道夫酒店，代表險資強勢介入海外房地產市場，體現了投資主體開始呈現多元化的趨勢。並且，險資追求長期穩定的現金流與房地產市場平穩的投資回報不謀而合。

第二，民企積極參與海外並購。報告顯示，第四季度9宗房地產海外並購事件中，有6宗是民企作為並購方發起的。隨著國企海外房地產並購活動的降溫，和政府放寬“走出去”的門檻，民企勢必會更加踴躍地加入到海外房地產市場的投資陣列中。

第三，並購主體和標的所在區域集中化。從並購發起方和標的所在地區來看，都呈現出相對集中的態勢。9宗海外房地產並購事件中，有7個並購方來自北京、上海和中國香港；相對應的是，歐洲和美國主流市場繼續成為中資海外地產並購的首選之地。這種相對集中的態勢在未來短時間內還無法改變，由國內壹線城市作為主力向歐美發達市場投資的情況還將持續。

第四，日本房地產市場投資價值上升。《報告》提出，日本很可能會成為將來壹段時間內房地產投資並購的新寵。日元兌美元從2014年8月份就開始走上貶值通道，貶值幅度超過15%，加上日本國內持續通貨緊縮的風險，市場普遍認為將有下壹輪寬松貨幣政策出臺。日元長期貶值的預期將開啟低日元時代，同時也給中企投資日本房地產市場打開了便利之門。

第五，出現“平臺型”新投資模式。與此前中資直投海外房地產市場不同的是，復星國際通過收購日本IDERA資產管理公司，並以此作為投資當地房地產的主要平臺。IDERA本身對於日本當地的金融、稅收和法律體系都有全面了解，借助IDERA的前期鋪路，復星順利完成日本天王洲花旗銀行中心和品川公園大廈的收購事宜。這種先在當地市場收購壹家經驗豐富的地產投資管理公司作為跳板，降低當地市場對於中資企業並購的抵觸之心，從而幫助母公司進行下壹階段的投資並購模式，值得其他中企借鑒。

 

 

就像英國人見面愛談論天氣壹樣，現在的中國人見面就愛談“房價”。的確，對中國人來說，房子不僅是給予“家”感覺的載體，也是投資保值的壹個渠道。

而近期國內樓市調控相繼出臺的壹連串“限”字令、海外地產價格的普降，以及人民幣匯率的變化……讓很多國人將目光投向海外的房地產市場。日前召開的北京房展上，據房展組委會調查，被調查者中有19.6%表示考慮購買海外項目。

如今，中國人置業的身影已經遍布全球，包括美國、澳大利亞、加拿大、新加坡，馬來西亞、西班牙等等，可以說，有人的地方就有江湖，有房的地方就有中國人……

當然，中國人的瘋狂購房舉動也讓當地從事地產生意的人賺到了便宜，據壹個澳大利亞房地產中介客戶經理所說，“中國人又買了，又買了，這已經成為公司老板最喜歡聽到的話！”此外，他還從中國學到了壹個時髦詞“剛需”。

當然，看上海外房產的不只是個人投資者，國內各大房企也紛紛借機跟隨國內投資者“出海”撈金。此前，王石在出席壹個中國商界會議時表示，“不少萬科的客戶將移民海外，其中30%是選擇北美為目的地，因此萬科會跟隨這些客戶進軍北美，把業務擴展到加拿大及美國。”

有統計顯示，2012年以來，包括碧桂園、中國建築、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、金地等十余家大型房企，已在海外有房地產項目或確定投資計劃，投資規模已達上百億美元。地點遍及馬來西亞，美國、澳大利亞、韓國、俄羅斯、中國香港等。

有人感嘆，中國人這是要“買下全球”了。不過，這世界的“房東”可不是那麽容易做的。國人瘋狂購買海外資產的舉動，讓人難免聯想到了80年代時，也曾豪情壯誌要“買下美國”的日本。日本人掌握了洛杉磯鬧市區幾乎壹半的房地產，夏威夷96%以上的外國投資來自日本，美國更被形容為“正在變成日本的第四十壹個縣”。

然而，這壹切輝煌都以慘淡結局告終。高價買來的無數海灘、豪宅又廉價賣回到了美國人的手裏，現在可能又有了新的主人，比如中國人。

正如復旦大學美國研究中心主任沈丁立看來，中國人前往美國購買房地產，最終受益的依然是美國人：“這是很明白的，美國自然會從中得到好處，因為他們可以從這個投資當中獲得流動資金，從而將流動資金運用到其他方面來幫助它的經濟發展。”

我們必須看到，投資海外有風險，千萬別跳進人家挖好的大坑，可別像日本壹樣反被“抄家”。