Author: isabel.li

善邻让人如沐春风

俗话说，远亲不如近邻。邻居间的和睦友好，才能过得开心。对孩子成长也有好处，孟母择邻而居，就是这个道理。

加拿大买房投资看社区 选择邻居是一大关键

笔者因为女儿在Crofton 女子私校上学，就搬到温西Dunbar区居住。住过去后，发现邻居非常友善。街上有一家年轻邻居开派对，音乐声浪很大，其他邻居走过，都宽容地笑一笑，就由他们去Happy了。大家见面都打招呼，有的西人邻居见到中国邻居，还用中文说：“你好！”让人感到很舒服。

社区还有一个商会，大家经常开会，互相介绍生意，为彼此的生意提出建议。在社区中心、图书馆，见到的邻居们都很礼貌，待人和气。

但不是所有社区的邻居都是这么友好。笔者最近带女儿到一位朋友家参加派对，邻居一位老太太就非常不客气，讲话很不好听，说声音大影响到她了。这个社区还有其他族裔的人种大麻，有人喜欢闹事，氛围不好，也不太安全。那天笔者还带女儿去附近的沃尔玛逛逛，女儿不小心把手机落在麦当劳了，20分钟会回去找，打电话有位小青年接，找到这个人了，但他不还手机。查到他的学校，找到他老师家长，但他就是不承认他拿了。明明知道是他拿了手机，但大人也在帮他骗人。住在不好的社区，不仅不愉快，还有财物损失的风险。

买房前要了解社区

买房前，除了看房子的质量、价位，在了解社区和邻里方面做功课，也是非常必要的。可以请经纪或律师，查一查社区的资料，如邻里人的职业、平均收入、犯罪率等。笔者也建议，买房前到社区转转，跟邻居聊聊天。也到附近的购物中心看看人群是否待人友善，参观一下学校看看孩子们是否有礼貌。

好邻居，要与自己的定位差不多。如果在豪宅区买个破房子，就容易遭人白眼，自己住在到处都是富邻居的社区，也会感到压抑；同样，在平民社区住豪宅，也让人感觉与环境格格不入。一位韩国客户在列治文的平民社区建了一个豪宅，找笔者帮他卖。这个社区最高房价是120万，他的房子想卖200多万。笔者告诉他，这是很困难的。房子虽然豪华，但与周围环境不匹配。买得起的人，不愿住在这个社区。

判断一个社区好不好，可以观察邻居的车。一般中产阶级的车，样子起码是周正的，干净整齐，不会破破烂烂的。看看社区内的教堂，不要是当地人认为的邪教。社区内什么族裔为主，是否可以和睦相处也需要考虑。

花园也是观察邻居的一个好角度。花园反映了邻居的审美水平，和热爱生活程度，也对房子的价值有影响。一个破败的花园和美丽整洁的花园，让人对整个房子的观感不一样。

笔者曾经在列治文的Sunnymade社区住过。房子虽然是30年到50年的老房子，但花园都漂亮精致得像艺术品。笔者自己剪草，怎么也很难像邻居那样把草剪得很低，把草边打得整齐。邻居是中国香港老移民，天天在花园里忙碌。他说：“邻居的花园漂亮，我们的也要漂亮，社区是大家的啊。”

好社区居民稳定，人员流动不大，孩子的同学也不会经常变动，社区宁静祥和，房子价值稳定上升；坏社区闹事的偷东西的多，鸡犬不宁，半夜经常听到警笛的声音。这样的区域，房价也很难上得去。

找好邻居也做好邻居

我们在买房的时候，一方面也找好邻居，另一方面要做好邻居。主流媒体报导，列治文一个社区有很多豪宅，但住了很多“穷人”，报税收入很低，拿政府福利的很多。这样的怪现象，人家没有明指是华人做的，但我们也需要反省，华裔社区是否存在这种现象？

住豪宅的华裔，收入还与消费相符，该报税的收入还是应该报税，这样才是好公民或好居民。想投机取巧拿福利的，在买房前要考虑清楚，你买的房子，是否处于拿福利人居住的区？反华的言论讲得很难听，我们可以抗议，但不要在这类问题上给反对我们的人留下口实。

我们希望社区好，也要对社区有所贡献。要求被人对我们友善，自己也要做个友善的人。选择住在友善安全美丽的社区，也要热爱和维护社区，让社区变得更好。做好邻居，也是华裔移民融入社区的一种努力。

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常常有客户问我们， 到底是选浮动还是固定？

相信每一位买房人都做过不少调查，谘询了不少亲友和专家，百般权衡后才做出最终决定。尤其是在加拿大央行七月初刚刚降息，但下次加息时间并不明确的情况下，固定还是浮动成为很多买房的消费者头痛的问题。

不过，作为专业人士，我们认为，不管是选择浮动利率（variable rate mortgage）还是固定利率（ fixed rate mortgage），长期而言，选择这两种贷款利率的差别并不大。选择浮动还是固定利率需要因人而异。

加拿大央行降息后房贷选浮动还是固定利率？

浮动利率 vs. 固定利率? 因人而异

选择浮动还是固定利率需要因人而异，“适合我的（利率）可能并不适合你，也不适合其他的人，因为我们个人的经济情况不同，生活方式也不同。”

浮动利率并不意味着每个月的还款额是浮动的，相反，浮动的仅仅是利率。这也就意味着，如果利率下调，那么每月的还款额中偿还本金的比率增加，而支付利率的比率降低；反之，偿还本金的比率减少，支付利息的比例增加。

浮动利率的四大优点：

1，省钱：

以目前无论大小银行，浮动比固定利率绝对低0.4-0.6 个百分点，按照算账角度考虑，已经目前水涨船高的形势下，房贷额度基数越大，选择浮动利率对消费者而言更省钱！

约克大学的助理教授Milevsky研究了从1950年至2007年的数据发现，在15年的时间中，一直选择浮动利率的消费者比选择固定利率的消费者节省了2万元。研究中称，在89%的情况下，选择浮动利率比选择5年期的固定利率更经济。

蒙特利尔银行一份类似的报告也指出，从过去30年的历史角度来看，浮动利率在82%的时间里都比固定利率更省钱。

2，提前解约罚款较低， 一般屋主都可以接受。

从我们这一， 两年的实际情况看，不少客户由于房子升值想换房或者重新贷款，由于是固定利率就面临巨额罚款， 动辄八， 九千甚至一，两万元可以用恐惧来形容。

反而浮动利率的客户就轻松许多，基本上银行都是三个月利息而已， 几百或一， 两千， 这与固定利率相比相差很大。

3，不影响每月家庭正常开支：

无论央行基准利率升还是降， 每月还款不变， 变的只是本金和利息。

从这个角度讲， 不会影响正常生活。

4，可转性灵活：

浮动利率可以随时转成固定利率，没有任何费用，而固定利率不可以免费转成浮动利率。

其实目前选择固定或者浮动利率给消费者带来的影响并不大，不过如果你是一位保守的人，希望更多的稳定性，那么还是选择固定利率较好。

如果与家庭收入相比，消费者的按揭贷款额较大，财务弹性比较差（limited financial flexibility）的消费者，那么最好选择固定利率，这样至少可以避免央行大幅调高利率，而浮动利率也随之大涨、并导致自己出现财务紧张的状况；

如果家庭收入较高，而按揭贷款额较小，那么可以选择浮动利率，但是不会与固定利率有太大差别。

固定利率优势：

1， 房贷额度最大化：

对于首付比例低于20%的消费者来说，选择5年期以上的固定利率可以增加贷款金额。按照房贷保险公司的要求，如果借款人选择5年固定利率，可以使用商业银行实际折扣利率来计算贷款金额，而不是挂牌利率。如果挂牌利率是5.39%，折扣利率通常是减1.6%，即3.79%，因此，如果希望取得较高的贷款金额，很多人选择5年固定利率。

2， 锁定投资收益：

固定利率始终在历史最低点徘徊，如果能够锁定一个相对较低的利率，并在相当长的一段时间里不必担心利率的波动，不仅能高枕无忧，更能够锁定投资收益。

3，省心

通常，首次买房者选择固定利率会更加安心，更省心；不过对按揭利率有一定了解的人，则更愿意尝试浮动利率，以节省一定的资金。

4，稳定性

固定利率的最大优势是为买房人提供了稳定性：当你选择了固定利率，那么你会清楚的指导在这一段时间内每个月的按揭还款是多少，其中有多少是支付利息的，有多大比例是支付本金的。

固定利率的不足则是一旦利率下调，买房者无法享受低利率。

混合型按揭贷款受青睐（ 只有少数银行有这个产品，只作为参考）

皇家银行上个月的一项民调显示，固定和浮动利率混合型按揭贷款（Hybrid mortgages）受到加拿大民众的青睐。

调查中称，计划在未来2年内购屋的受访者中，有40%打算选择混合利率按揭贷款，而在一年前，受访者中仅32%对混合利率按揭贷款感兴趣。

混合利率按揭贷款优点是可取得固定利率按揭贷款的较高贷款额，但仍享受最大幅度的低利率优惠，同时能降低浮动利率按揭贷款面临的变动风险。

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楼花，也叫期房，是指一项地产发展项目在动工兴建前先交订金、分期付款方式售出的房屋，实际上就是未完成的房屋。因为有如开花（付钱）才结果（建成），所以有了楼花这一说。楼花一般用于公寓期房项目之上。也由于公寓楼花吸引的住户多，所以楼花一直有着非常凌厉的销售表现。而近年来，随着重售独立屋的越发火热以及买多见少的实际情况，独立屋期房的推出也受到了大众和投资者的哄抢，“房花”一词也突然走入了大众的视线，彻底排队买房花的报道也不绝于耳。继楼花之后，房花也在招展盛放。

加拿大楼花的投资价值在哪里？

为何要买楼（房）花？

有一些年长的客户总是说到，他们不明白，为什么不是去找已经建好了看得到摸得到的房子而是去买只是图纸上的房子。我往往用他们熟悉的东西去引导他们。我会让他们想想在国内的时候，九十年代非常盛行的集资房，其实就是一种特别形式楼花的购买。集资房图的是什么？无非就是价格实惠与升值回报。集众人财力买一块地建造房屋，以非常低的造价拥有房产，然后坐等成品的升值。同理，楼花图的是什么？就是实惠的价格和稳升的潜力。说白了，买楼（房）花，买的除了是一个房子，更是一个投资眼光。

现在Downtown市中心的二手公寓，没40万连个单间都买不下来，但是楼花的价格就非常有优势，从20多万起价。更为重要的是，楼花落成后，居住进去享受的也是最低价的管理费。众所周知，随着公寓楼龄渐长，公寓管理费也会随之往上增加，所以，要享受低价管理费就得在公寓刚落成的头几年入住。

至于房花的热抢，就更是定价的功劳了。事实上，目前的房花定价都不低，但是，当想到房花一旦落成后，就能稳进20-30万的升值成效，彻夜排队的辛劳也就算不上什么了。

总之，买楼（房）花买的不仅是一个房屋概念，更重要的是一个投资理念。

楼（房）花都值得买？

行外人总觉得现在只要是个楼盘都卖的好快，其实不然，当前的房地产市场虽然火热，但并非盲目。不管是现房还是楼（房）花，都有着自己的价值所在，都有着价值大小的区分。判断一个楼（房）花是否值得买，与判断一个现房是否值得买，标准都是一样的，最重要的不外乎就是地段。

“地段，地段，地段”这样的择屋标准大众耳熟能详。但对于楼（房）花的地段问题，又有不一样的解读。事实上，购买楼花的人更多的为投资用途，他们更希望借助楼花的低价买入，往后进行出租或转售以获得投资回报。这样的话，就与自住的目的不一样，选择的范围就要锁定在高需求的热门地段。很多人认为，现在楼价仍在往上行的阶段，不管在什么地段随意选择一套往后转售都是有利可赚的。这只是一种乐观精神。其实只要细心留意开发商的选址，个中奥妙也就能尽悉了。我们可以发现，不管是楼花还是公寓现房，大部分都是围绕在大学区、金融区、地铁站口、主干道沿线。这样的选择绝非偶然，而是这些地方才能吸“金”：大学金融区的楼花适宜交房后用于出租之用，地铁站口的自住和出租均适宜。主干道沿线的尤为适合自住之用。所以，这些热门地方都是开发商必争之地，也就有了公寓群的出现。如果说要找专家买房，那么开发商就是最好最实在的专家，他们绝不会胡乱择地开发。

至于目前非常受宠的房花，基本上都是选址在多伦多以北的区域，毕竟多伦多发展的趋势就是往北走。这与土地资源有关，也是目前市场的写照，多伦多地区土地资源已经没法满足独立屋的建造需求，多伦多的重售房价格也是飞速上涨，这种情况下往北是唯一的选择。不管是价格还是地段，往北都会是最好的选择。

买楼（房）花要注意什么？

虽说地段好的楼（房）花就等于坐享了升值收益的一半，但是购买楼（房）花仍需注意一些细节。楼（房）花尽管有图纸，有概念图，但毕竟也只是一种“纸上谈兵”，不能尽信。所以，在看图纸的时候要注意如下一些问题：房屋朝向如何，房屋的各个房间大小和分布是否合理，楼层周边会否有高楼遮挡，等等。华人对于朝向和格局都有着非常严谨的挑选，认为“西斜”不好，也认为房间一定要“方正”。所以，在挑选楼（房）花时，就应该与专业经纪挑选好户型、朝向、楼层。如果是选购湖边公寓楼花的人，更要了解清楚户型的朝向和附近楼宇的兴建情况，避免一心冲着无敌大湖景而去，最后只换来湖景一角或是“望楼兴叹”的败兴结果。

因而，在选购楼（房）花这种概念性房屋之时，一定要有专业人士从旁提点，避免一些细节的忽略而因小失大。

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