2015年6月新加坡房价趋势报告

新加坡房价正在大幅上涨,同比上涨3.8%,环比上涨4.4%。

新加坡房价大幅上涨的同时,新加坡的租赁市场却大幅下跌。这意味着目前新加坡的新房比较有市场,但同时,租赁市场仍然受政府的严格管辖之下。 

 随着更多新私宅完工,私宅租金将继续面对下跌压力。新加坡智信研究与咨询总监王伽胜表示,租金下跌主要是因为从5月和6月起,外来派驻人员进入本地的数目和出租交易量都开始下降,并且将在下半年持续减少。小型高档私宅单位一般上在出租市场会有比较好的需求,但高档私宅租金在6月份下滑,显示租户对这类小型单位的兴趣也走软。至于大众化私宅租金下跌,则进一步确定新竣工单位增加所带来的冲击。是因为鞋盒单位和双钥匙单位的出租市场疲弱,其次租户转向更优质或租金更低的私宅。

另一方面,根据SRX的数据,组屋6月份整体租金上扬0.1%,而租出的单位几乎没有变化,为1902个。同去年同期相比,组屋6月份整体租金下滑1.8%,而租出的单位也增加14.2%。 

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此外,新加坡市区重建局昨天发布的数据显示,不包括执行共管公寓(EC)在内,发展商在6月份共卖出375个新私宅单位,较5月份的643个,减少42%。与去年同期相比,新私宅销量则下跌22.2%。在总偿债率推出前,本地楼市每月一般可售出至少1000个新私宅单位。欣乐国际执行董事麦俊荣为此表示,按目前楼市情况来看,每月售出少过500个单位,似乎已变成楼市的“新常态”。他也指出,去年,新私宅销量为7316个单位。今年,新私宅销量则预计达5000个至7000个单位,很有可能是2008年全球金融危机以来的最低私宅销量。 

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2015年7月英国房价趋势报告

英国房价环比涨幅仅为0.1%,由此可见大选的余波仍然回荡在伦敦豪宅市场上,无论销售市场还是租赁市场,选前的观望态度使得伦敦豪宅房市上积压了较多的库存,并没有出现很多人所预期的大选过后价格/房租激增。当前的买家与租客都有较多的选择并且对价格较为敏感。

大选后的第一天非常热烈,其后的三个星期内没有出现任何明显的反应,时至今日,市场上也没有出现那种激增的状态。从统计上看,选举当月,新注册的潜在买家数量并不多,而预订检查(标志房产将挂牌上市)的房产数量则显著上升,因此价格并未出现大幅的增长。

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英国大部分城市房价基本不变,甚至略有下跌。豪宅税的威胁消散后,印花税的成本增长现在成为市场上买卖双方价格敏感度增长的主要原因。

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就伦敦而言,思菲韦德大幅上涨,肯辛顿-切尔西却大幅下跌。其余城市略有变动。RICS首席经济学家 西蒙·鲁滨逊(Simon Rubinsohn)总结说:“ 房屋供不应求导致的房价过高,严格的贷款措施以及央行的表现都使得房屋买卖双方表现得更为谨慎。”贷款方不仅需要确保申请者能够偿还贷款,并且需要进行压力测试,证明即使五年之内利率上升,申请者仍然有能力还贷。这意味着审批时间可能由一两个星期延长至一个月左右。此外,执行新规之后,银行放出的贷款有所减少。

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加拿大生活_中国加拿大生活对比

习惯了中国生活的华人们,总是对加拿大生活怀着一种好奇的异样情怀。那么,真实的加拿大生活究竟是怎样的呢?跟生活在中国有什么不同吗?本期居外将对比加拿大中国生活,阐述中加生活区别。

新加坡生活_新加坡人的生活习惯

李光耀为新加坡带来了一片繁荣景象,然而,对于没有在新加坡生活过的人们而言,新加坡始终是一团谜。那么,新加坡到底如何,新加坡人又有着什么样的生活习惯呢?居外将引领你走进新加坡,窥见新加坡人的生活习惯。

中国加拿大留学生被驱逐出境呈现上升趋势

中国公民因违反《移民法》被取消居留身分而遭勒令离境人数逐渐增加,本报自加拿大边境服务局(CBSA)取得最新统计显示,去年1月至11月,已有417人被勒令离境,其中九成是未遵守签证规定的留学生或是持工作签证人士,当中又以留学生佔绝大多数。

未遵守签证规定是签证被取消、被勒令限时离境的最主要原因,约佔所有原因的九成。CBSA统计显示,2013年,总共有503名中国公民因各类原因被勒令离境,当中455人属于未遵守签证规定;2014年截至11月统计,显示被勒令离境的中国公民有417人;而在2004年未遵守签证规定的中国公民人数而被下令离境的只有149人。

移民部发言人勒萨热(Sonia Lesage)指出,多数被勒令离境的中国公民是留学生,而他们签证被取消的主要原因是触犯兼职学生不能打工的规定,又或者是签证到期前未提出延签申请,以致丧失合法居留身分。

她又反驳一些留学顾问的话,这些顾问在网上声称,留学生必须拥有全职学生身分才能保持学生签证,对此,勒萨热强调,不管中国留学生在本地是全职学生,又或者是兼职学生,均能够持有学生签证,即使一些学生刚来大温时是全职学习,后来因為学业表现不佳,又或者是其他个人理由转為兼职学习,也能够继续保有原来的学生签证,且不需要通知移民部。

不过,她接着说,有些学生却忽略了一些规定,只有全职学生可以合法在校内或校外打工,但如果本来是全职,后来已是兼职学生,即不能再以学生签证于校内外打工,他们若想打工,必须另外向移民部申请工作签证,除非取得工作签证才能继续打工。

至于留学生未注意签证到期时间,未在签证到期之前提出延签申请,则是另一导致留学生被勒令离境的原因。

勒萨热提醒,不管是持学生签证或是工作签证的人士,均必须在签证未到期前提出延签申请,任何人只要签证到期,之后已无资格提出延签申请,也就是,他们已不能再提出正常延签申请。

她说,签证到期前未申请、但仍想继续留在加拿大的中国留学生,只能在90天内,提出「恢復身分(restoration of status)的申请,该申请不同于延签申请,申请手续较复杂,若申请被拒即必须离境。

勒萨热说,移民部為让留学生了解签证规定,在网上提供大量讯息,她希望留学生能经常上网查询讯息,以免对规定產生混淆。

CBSA发言人贝利(Esme Bailey)指出,外国学生签证到期又未延签,即被列入勒令离境名单,CBSA会立即通知他们要求主动离境,若他们未採取任何法律途径,又不配合离境,CBSA将派员执行遣返。

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加元贬值央行降息 双重利好拉伸加拿大房市持续火热

加元兑美元汇率近日跌至11年来新低,再加上加国央行上周宣布降息,在双重因素影响之下,大温地产业界人士均十分关注市场走向。有学者认为,因加元下跌,对名下已经有房的海外投资人造成损失,这些人再投入房市的意愿会降低,但也有地产经纪指出,受到加元走低与央行降息政策的影响,反而造成房市交易活动增加。

西门菲沙大学(SFU)金融系教授帕夫洛(Andrey Pavlov)指出,今年以来加元汇率走低,使得身处海外且已经在本地置产的中国投资客名下资产缩水,他认为近期内这些人不太可能再度进入房市,因此整体需求量将减少。

于政见

不过,本地华裔地产经纪于政见不认同帕夫洛的说法,就他的观察,目前市场内具有中国背景的买家多数为本地居民,买房都是自住用途,仅有极少数是投资客,而且大多房屋买主都计划长期持有,因此不担心短期加元汇率跌而产生的资产缩水问题。在加元汇率走低与央行降息政策的双重影响之下,大温房市近两周的活动量再度跃增。

于政见指出,虽然6月底到7月初左右,房市曾稍微出现降温的现象,但是近两周以来,看房的人数又出现增长,很多挂牌出售的物业每天都会有两三组客户到访,他认为这是央行降息与加元汇率持续走低所带来的正面影响。

于政见还,其实温哥华房市一直都有大量的买家支撑,年初以来火热的房市,应该就是受到利率与汇率降低的带动,很多原本想要换房的人,都把握时机入市。

加元贬值央行降息 双重利好拉伸加拿大房市持续火热

他自己最近就碰上一组华裔买家,因为孩子要前往美国念书,所以父母就趁机换房,将旧屋卖掉后的款额,还是用来在本地购买较小的房子。

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多伦多公寓开发商出妙招:2年租金回报率不足6%即获差价补贴

此前,许多国内外的研究调查机构都对多伦多公寓房市场亮起了红灯,这在投资者中引起了不小的恐慌,他们担心由于供应过剩可能会使多伦多公寓房价下跌,引起租房困难,从而降低了他们的投资收益。

多伦多公寓开发商出妙招:2年租金回报率不足6%即获差价补贴

为了打消投资者们的忧虑,加拿大最大的房地产开放商之一Minto Group宣布,他们将为投资者提供了2年的租金保证。2年租金回报率不足6%,Minto Group将会把不足的钱补足。

就在前不久,总部位于伦敦的研究机构Royal Institute of Chartered Surveyors最新调查显示,超过25%的加拿大建筑行业人士都认为由于新建房屋数量猛增,多伦多房地产市场即将进入价格调整期。

此外,位于纽约的美国知名信用评级机构Fitch Ratings也警告说多伦多公寓市场已经出现了前所未有的过度建设。目前多伦多市已经有超过80,000间在建公寓房,在4年间增长了50%。加拿大按揭及房屋公司CMHC也在早前提醒说多伦多和蒙特利尔的公寓市场新建住宅数量已经创造了历史新高。

这些调查结果和警告导致的结果就是越来越多的投资者开始担忧:多伦多的公寓房是否还是一项好的投资?为了打消投资者的忧虑,多市开发商Minto Group表示他们会为其位于多伦多市湖滨区的Minto Westside公寓的投资者提供2年6%的投资回报率的担保。

也就是说如果购买价值30万的公寓,Minto Group将保证两年的租金达到18,000或者每月租金1,500。如果多伦多的租赁市场在这两年里出现熊市,使得租金不足,那么该公司会把剩余的金额给补足。

Minto Group市场和销售副总裁Amanda Watkins表示,他们之所以实行此项担保措施,主要是因为越来越多的买家向他们表达了对多伦多公寓房市场崩溃的担忧。

但是,对于Minto Group的这种做法房地产专家和消费者似乎并不买账。房地产投资网络专家Don Campebll就提醒消费者,房地产商担保的钱必然有它的出处,很有可能是从其他地方从消费者身上找补回来。许多房地产商都会采取这样的计策,以低价吸引消费者然后从其他地方,比如频繁提高公寓管理费,把钱从购房者身上找回来。

不少网友们显然也对房地产商的这种做法并不买账。一名叫做Lan的网友就呛声说:如果公寓市场真的如房产商说的那么需求旺盛,为什么他们还要开出这样的保证呢!

Duck Season则把Minto Group的这种做法称作“诈骗”:关于这种诈骗行为,我们应该看到的是目前数以千计的多伦多公寓正在被空置。

网友Bobinusa讽刺地说:我想我们不是一直被告诉说公寓投资人只在多伦多公寓市场占据很小的一部分么。。。

Gardiner Westbound则感叹说:“从开发商那里的获得的租金补偿事实上还是从购房者或者租房者身上来的。”这句话真说到我心坎里去了!

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移民加拿大又回流中国,专家详解其中内幕隐情

“移民监”难坐、国内事业难舍、海外生活难融入

经过慎重考虑,艰难抉择和复杂手续,好不容易拿到移民绿卡,申请成功者通常倍感珍惜。然而,记者发现,实际上有不少获得了移民身份,尤其是拿到加拿大“枫叶卡”的中国移民,因为难熬的“移民监”,或者要照顾国内生意而选择放弃自己的绿卡,回流国内工作和生活。大费周章地拿到异国身份后又放弃,这样的选择究竟是否值得?

移民加拿大又回流中国,专家详解其中内幕隐情

事业重心在国内,让爱人孩子先留国外

为了让孩子接受更优质的教育,C先生早在几年前就办理了加拿大联邦投资移民,他的妻子及3个子女也随之获得加拿大“枫叶卡”。虽然全家成功移民加拿大,但是C先生的事业仍然在国内且蒸蒸日上。在加拿大与中国之间不断往返,导致C先生总也无法满足“五年内累计住满730天”的居住要求,从而无法更换新的“枫叶卡”,以维持加拿大居民身份。无奈之下,C先生只得选择回国。

身为国内某科技公司董事长的马先生也是如此,2011年全家移民加拿大,但到了要续签的时候,他决定目前让爱人和孩子在温哥华居住,自己在国内维持生意。“我移民的原因只有一个,就是让孩子受到最好的教育,所以通过投资移民拿到身份后,首先就给孩子办理了入学手续,并在温哥华购买了房产。”但是,由于国内公司生意需要照顾,不得不经常往返于加拿大和中国,实在疲惫。因此,他给爱人和孩子办理好各类手续后,干脆专心经营自己国内的公司了。至于加拿大政府不能续签自己的身份,马先生表示,目前已经有十年多次往返签证,很方便,“枫叶卡”可以先放弃,以后必要时再让家人申请团聚移民即可。

除了有生意要照管的企业家和投资者,部分技术移民也因为难以适应国外生活而选择放弃移民身份。2008年通过加拿大魁省技术移民拿到身份的李先生说, 当初为了给孩子一个好的教育环境全家移民加拿大。然而生活了几年后,他看到中国环境变好了,赚钱也相对容易,国内的同事都在升迁,待遇也非常优厚。反观自己,在加拿大待的几年里,扣完税,基本上一年也剩不了多少钱。“刚到加拿大没什么主要的工作,妻儿老小的吃穿住行都在吃老本。以前自认为在国内混得还可以,但在加拿大生活其实还是以华人圈子为主,比较难融入当地的生活”。所幸李先生的孩子读书成绩挺好,政府每月还发放几百加币的牛奶金,“对比同龄的国内孩子,感觉在启智方面开发得不错。所以考虑让孩子跟着妻子留在加拿大生活,自己还是回到国内工作,定期去看望家人。”

回流不影响子女教育,未来还可重获身份

专家透露,因为满足不了居住要求而回流中国的移民者个案一直存在,一般是短暂回流,加拿大、澳大利亚等各国均存在这种现象,较为集中地体现在高净值投资企业家群体。

专家称,投资移民加拿大、澳大利亚的群体有一个共同点,即他们的雄厚资产是由国内的生意所支撑,通常难以避免因无法满足加拿大政府的居住要求而无力维持居民身份的情况。其次,不少主申请人是以子女移民加拿大接受优质教育为目的。当配偶、子女随主申请人获得“枫叶卡”之后,他们彼此其实已属于独立的个体。“即使主申请人因兼顾国内的生意而失去居民身份,也不影响子女继续在当地享受优质教育,配偶也可以继续在加拿大定居,陪伴子女。”

简而言之,对于这部分移民者来说,因无法达到居住要求而失去身份的结果,是他们一早就预见的。子女能够成为加拿大合法居民接受优质教育,已满足了主申请人的移民需求。除加拿大外,其他国家的移民回流现象,也基本源于此。

以加拿大为例,如果主申请人及其配偶一方因无法满足居住要求而暂时失去居民身份,可以通过申请夫妻团聚移民签证、十年往返探亲签证等方式再次获得。其他国家的移民回流,则需根据各国不同情况及个案实际情况应对。

专家认为,只要主申请人及其配偶一方在国内有无法舍弃的事业,移民者回流的现象就会相应发生。专家提醒建议,对于以移民定居,或到海外开拓事业为主要目的移民者,最好还是妥善安排自己和家人的居住情况,了解清楚“移民监”要求,避免陷入失去居民身份的境地。

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加拿大创业移民新政遇冷 半年仅6人申请

移民部為吸引富豪投资者而特别设计、要求投资200万元的「投资创业资本计划」,显然未获中国富豪青睞,自今年一月开放申请至6月8日,共只收到6个申请,远低于移民部所预期的首批受理500个申请,并从中核准50个申请的目标。

加拿大创业移民新政遇冷 半年仅6人申请

《环球邮报》(Globe and Mail)报道指出,移民律师李克伦(Richard Kurland)透过《资讯自由法》(Access to Information)取得「投资创业资本计划」的申请数字,显示到今年6月8日,移民部只收到6个申请。

李克伦批评该计划「设计非常差」,在计划未开始前,他早已料到会行不通。

「投资创业资本计划」(Immigrant Investor Venture Capital,简称IIVC)要求投资200万元,投资年限為15年,申请人必须具备至少1000万元的净资產,还必须具备英语或法语其中一种语言中等流利程度,以及提出相当于加国专上学歷或文凭证书的学歷证明。

由于中国近年致富的有钱人普遍不会说英文,也不一定有高学歷,因此当移民部要求申请人做200万元投资,还需要会说英文或法语,以及要求大专学歷时,曾被多名移民律师解读成不欢迎中国富豪移民。

李克伦指出,IIVC计划很可能因為潜在申请者因投资金额高,同时对投资前景不确定而不想申请,在缺乏需求的情况下,他认為IIVC很可能走向「凋零并悄悄消失」。

他说:「為了取得签证投入200万元,这是一笔很大数目」,而在做投资后,又无监督机制,他认為对申请人来说,申请IIVC并非是聪明的财务决定。他还表示,对于只有6个人申请,他毫不感到意外。

移民部在1980年代中期推出投资一定金额即可移民的计划,期间歷经多次调高投资金额,直到2013年冻结投资移民申请前,仅要求申请人作80万元投资,资產要求则為160万元。后来,移民部认為投资移民对加拿大经济贡献有限,决定取消当时的投资移民计划,甚至在去年中对所有积案「一刀切」,有6.6万个申请被退回,其中中国申请佔5.7万个。

移民部去年12月宣布IIVC的计划时,曾表示第一批申请只会处理500个申请,并从500个申请当中核准50个申请发出签证,移民部承诺被挑出的申请人可在6个月内取得永久居民资格。

移民部长亚力山大(Chris Alexander)或移民部发言人尚未对IIVC收到6个申请现象作出回应。

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加拿大移民留学英语考试大不同 雅思、思培各显身手

留学生不管是考大学还是毕业移民,英语关是一定要过的,除了大家比较熟悉的雅思(IELTS)和托福(TOEFL)之外,加拿大自己的语言能力测试——思培(Canadian English Language Proficiency Index Program,CELPIP)也在最近几年开始火热。那么,这三种考试之间有何异同,留学生到底该如何选择?

加拿大移民留学英语考试大不同 雅思、思培各显身手

哥伦比亚学院(Columbia College)英语系主任伊瓦托(Tina Cacciatore Iwato)表示,思培考试分为移民类、入籍类和学术类三种。申请移民或入籍的,可选择思培。如果目标是考大学,鉴于目前院校认可度的广泛性,可考虑选雅思或托福。

雅思也有移民类别,雅思和思培两种考试都获加拿大移民部认可。但是伊瓦托认为,由卑诗大(UBC)设计的思培比雅思更容易取得高分。她解释,考生更容易获得高分的原因有几点:一是雅思考试中英语的表达倾向于英式或澳式,反映在听力考试方面就是口音问题,而思培采用的是加拿大英语,更为贴近。

从考试形式看,雅思是纸笔考试加面试,而思培全部采取机考。纸笔考试时涉及的拼写等问题在思培中就不存在,因为机考带自动纠错功能。在修改文章时,机考也会更为便捷。

哥伦比亚大学招生主任阿什比(Peter Ashby)曾担任过雅思考试的口语面试官,他表示,有些考生见到考官之后会紧张得发抖,自然影响考试发挥。同时,真人面试也会存在标准不统一的问题,不同的考官评分可能有出入,机考在这方面可以做到较为公正。

如果是学术类英语,雅思和托福则比思培认受性强。加拿大寰宇英文学院校长吕萌认为,雅思比托福更容易准备。

吕萌指出,雅思考试题型变化不大,规律性非常强,有许多应试技巧。以阅读为例,通常就十大类型,每种题材都有应对方式。答案一定可以在文章中找到证据,掌握了技巧要拿高分不难;听力也是,可以寻找关键词等。

写作方面近年来雅思有改革,像以前那样套模板写作的方式已不太能拿高分了,十分考验基本功。比如文章的结构、用词、句型以及连贯性等方面,需要灵活运用英文学术写作的句型和词汇。

吕萌还表示,托福比雅思更学术化,相比雅思文章更多生活应用类,托福的文章多选自美国大学的专业文章,规律性不好找。托福对英文综合运用能力要求更强,比如写作,雅思就仅考写作,但托福的写作是听一段文字、看一段文字,前后对比之后再写,也就是要先听懂和看明白了才能写。

此外,托福考试的时间也比较长,连着考3个半小时。听、说、读、写四项还会存在单项加时的情况,比如当次考试如果阅读题目多一点,可能听力类会少一点,考卷完全随机分配,导致难度系数变大。

吕萌补充,一般大学录取需要雅思在6.5分,如果考生已经有5.5分的基础,预计透过三个月的学习可以达到目标。如果不到5.5分,则建议将重点放在基本功上,比如提高词汇量、阅读水平以及培养语感等,之后再报考。

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