Author: isabel.li

面对下降的经济，加拿大央行将其隔夜贷款利率降至0.5%。这是今年央行第二次降息，累及加元贬值至1加元兑77.4美分，是6年来新低。

加拿大央行已维持了约4年的1%利率，今年1月下调至0.75%，7月15日再次宣布下调至0.5%。该消息发布后，当天的加元兑美元小跌1美分。因为市场预期美联储今年加息，加上加拿大央行可能继续降息刺激经济，有专家预测，加元或继续贬值至1加元兑71.4美分（或1美元兑1.40加元）。

全国经济上半年下滑

按央行估计，加拿大今年第二季度的经济收缩相当于年率0.5%，而非今年4月估计的增长1.8%。今年第一季度全国经济已收缩了0.6%。央行行长普鲁斯（Stephen Poloz）原本的估计是，经济受油价下跌打击后，到现在应已看到恢复，但未能如愿。

被称为令人费解的结果是，非能源产品的出口比预期弱。普鲁斯曾期望，非能源产品出口的成长，能盖过低油价导致的商业投资及收入减少。

连续两个季度国民生产总值（GDP）下降已对加拿大经济构成了技术性衰退。央行没使用衰退来形容经济，但在周三的报告中称，现在需要额外的资金刺激，来帮助恢复经济，以及恢复健康的通胀率。

按央行的预计，全国经济下半年会增长，2015年的GDP有望达到1.1%的成长。不过，原来预计的2016年底经济全面恢复，通胀率恢复到2%水平，现已改为在2017年上半年实现。

蒙特利尔银行经济师普特（Doug Porter）认为，央行对加拿大下半年经济的预期过于悲观。但他承认，今年初的乐观预期显然错了。

ATB Financial的经济师海尔斯（Todd Hirsch）认为，这次降息对受低油价冲击最大的亚伯塔省来说，帮助有限。

对房市影响难预计

降息对房东永远是好事。不过Royal LePage表示担心，这会给一些已经红火的房市火上加油。公司首席执行官索普（Phil Soper）在周二的一份报告中说，加息对房市不合适。并称主要的火热房市是多伦多和温哥华。

多伦多6月份的二手房市，销售量比去年同期升18.4%，平均房价升8.9%；温哥华的销售升28.4%，平均房价升10.3%。

央行强调，经济正在经历较大且复杂的调整，需要额外的刺激。央行承认这两个地区的房市在变得不稳定，但仍认为，房市会软着陆。

多伦多资深地产经纪刘世傅认为，降息会刺激自住者买房；投资者是否买房，更多要看经济发展及租房市场的需求。他说，现在租房住的人，能买得起的应该买，并寻求锁定长期的低利率。

加拿大地产投资网络资深分析师坎贝尔（Don Campbell）认为，降息不会给房市火上加油，因为房贷审核会更严。会鼓励一些租客买房，但他们更难获得贷款。

他说，温哥华的房市主要由单家庭房型及地价带动，公寓价变动很小，所以整体还是能付得起。多伦多不但单家庭房价升，这么多新公寓也卖掉了，而且平均价也在上升。“低利率对多伦多的影响会比温哥华大。”

国家银行（National Bank）房贷部华人经理温文宇认为，降息会刺激房市。虽然经济状况会影响买家获得贷款，但多伦多有不少外来的买家，本地经济下降对他们没影响。

银行反应谨慎

多伦多道明银行率先宣布，从周四开始将基本利率（prime rate）从2.85%调低到2.75%。这显然没有达到央行降息0.25%的水平。

今年1月央行降息0.25%时，皇家银行首先将基本利率从3%下调至2.85%，（降0.15%），之后其它央行跟从。

这次银行更保守，道明银行只降了0.1%。虽然截稿时没看到其它央行的降息行动，但温文宇称，通常银行的降息会一致。

对于银行降息幅度小于央行，温文宇称，贷款利率越来越低会减少银行的盈利。但是，银行一般也不能完全不减息。

他说，降息后，金融机构对房贷的审核会更严。经济状况差一些的人，可能只能拿到利率较高的贷款。目前来看，买房还是可以保值。相比波动大的股市，投资者还是更重视投资于房市。

“现在的利率，是我来加拿大21年里最低的。”蒙特利尔银行房贷专家张思说，但是，面对不明朗的经济，投资房市需要谨慎，“量力而行最重要”。

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昨日在加拿大央行将基准利率下调0.25%之后，加拿大五大商业银行的最优惠贷款利率也做了相应的调整。TD银行最优惠贷款利率下调了0.1%至2.75%，RBC、CIBC、丰业银行以及蒙特利尔银行则都下调了0.15%至2.7%。所有银行的调整从今日开始生效。不过专家建议对于此次银行降息，买房者们还是要理性对待。

面对越来越低的贷款利率，越来越多的人蠢蠢欲动，想要贷款买房。低利率对于买房者来说绝对是个利好消息，尤其在多伦多和温哥华这样的高房价城市。购房贷款额度往往很高，每月支付的利息自然成了巨大的负担。

以一套45万的公寓房为例，如果首付20万贷款25万，那么此次贷款利率的下调意味着每月的月供将会降低19元左右，每年会减少220元左右;如果贷款超百万的话，每年则可以节省1000左右，20年的贷款则可节省20,000。这无疑是一笔开支节省。

但是在蠢蠢欲动，心急要趁着低利率按揭买房之前，请仔细地做好准备，注意以下的事项。

1.仔细查看自己的信用记录

在申请按揭贷款之前，你应该尽早了解自己的信用状况。毕竟，糟糕的信用评分可能会使你的贷款利率激增好几个百分点，甚至可能对你获得贷款资格造成障碍。一定要尽早查看自己的信用评分(至少要提前几个月)，这样即使信用状况不良，也有较为充分的时间进行补救。

2.精确计算房屋总开支

房屋总开支包括首付、利息、房产税、按揭违约保险费等。潜在购房者经常犯的一个错误是不把房产税和按揭违约保险费计算到房屋总开支里。检验潜在购房者是否有资格获得按揭贷款的一个工具是负债收入比(debt-to-income ratio)。其计算方法是用房屋总开支除以税前月收入。

3.不要在申请房贷的同时申请其它贷款

在申请按揭贷款之前和申请过程中，一定要避免再申请其它贷款。不管什么时候申请贷款，你都会被当作很大的信贷风险来对待，至少在初始阶段是这样的。如果在申请房屋按揭贷款的同时，你碰巧也在申请新的信用卡或者汽车贷款，你的信用评分可能会给房贷的申请带来麻烦，也可能会迫使银行提高你的贷款利率。

4.资产入账时间要足够长

银行等贷款发放机构希望看到你能够支付每个月的贷款月供。但是如果你资产入账时间不够长(在你的账户中停留时间不超过两个月)，你在申请贷款时就可能会遇到麻烦。一些贷款人认为只要在申请前几天把从亲戚那儿借来的钱打入自己的账户就可以了，但如果金融机构发现了这一点，你获得贷款的几率就会很小。

5.不要频繁换工作

获得贷款资格的另一个重要条件是稳定的工作和收入。金融机构希望看到的是你拥有稳定的收入，并且该收入在未来还将继续下去。所以在申请贷款前，最好不要过于频繁地换工作。如果你在某一行业内换工作，对申请贷款的影响或许不会太大，但如果你完全转变了自己的职业生涯，那么申请按揭贷款就可能会遇到问题。如果你真的想换工作，尽量等到贷款手续都办妥之后再进行。

不过对于此次银行降息，买房还是要理性对待。鲲鹏贷款孙晓明就认为虽然降息对加拿大老百姓来说总的看是一件好事，因为差不多90%的加拿大家庭都有贷款，利息降了，这些家庭自然会得到一些实惠。对于想要购房的人，孙晓明建议，如果是自住房大可不必斤斤计较利率降低多少，因为这是基本需求，但对于投资房来说一定要慎重。

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