房产泡沫 – juwai

德国楼市在疫情中逆势上扬的真相大揭秘！

受新冠肺炎疫情的冲击，2020年全球绝大多数的资产都发生了剧烈震荡，但德国住宅房地产却不在此列，依旧保持强势——自欧债危机以来的上涨趋势并没有发生实质性转变，甚至今年的交易量还有望超过去年，再次创下历史新高。

9月底德国联邦统计局公布的数据显示，今年第二季度德国住宅房产均价同比上涨了6.6%，环比上涨了2%，尽管同期德国国内生产总值（GDP）环比下跌了9.7%，但此次，突如其来的经济衰退似乎并未影响投资者对德国房地产市场的信心。

9月中旬，德国汉堡城市、区域住宅研究所（GEWOS）的一份研究报告也佐证了上述猜想，据该机构预测，即使考虑到疫情，今年德国房地产市场的销售额仍将实现小幅增长，并有望达到创纪录的2900亿欧元（同比增长0.5%），其中住宅房产的销售额将同比增长5.2%，达2155亿欧元。

在接受第一财经记者采访时，德国如宾纳房地产公司（BHHS Rubina Real Estate）董事总经理表示，德国内需保持旺盛，利率也处于历史低位，这些都在激励更多的人买房。

GEWOS的房地产专家温施（Sebastian Wunsch）也认为，支撑德国住宅价格继续上涨的原因主要是：人口对住房的高需求、建设用地和新开发项目的不足、处于历史低位的抵押贷款利率以及不确定时期缺乏更好的投资选择。

利好：三大因素支撑德国房价

德国联邦统计局的数据显示，在第一波疫情最为严重的4~6月份，德国七大主要城市（即柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫）的别墅（含独栋与联排）价格同比上涨了6.5%，公寓价格则同比上涨了6.1%。

据德国咨询机构Empirica的数据显示，上述七大城市公寓每平方米的售价已接近3000欧元（约合23900元人民币），与2012年一季度相比，上涨了100%以上。

联邦统计局表示，房价整体仍维持上涨趋势，不过增速较之前两年有所放缓：2019年上半年公寓价格同比增幅为7.9%，而2018年上半年的增幅则高达11%。

统计局还指出，事实上今年上半年德国中小城市的房价增速比大城市更快，在人口超过10万以上的主要城市，二季度的别墅和公寓价格平均上涨了7.3%、8.2%；乡村地区的房价增速也没有落后——在人口较为密集的乡村地区，别墅和公寓的价格分别上涨了8.9%、5.9%；即使是在人口稀少的偏远农村，别墅和公寓的价格也分别上涨了4.8%与6.6%。

供不应求是导致价格上涨的主要因素，而这又与大量外来移民进入德国密切关系。

据经合组织（OECD）的报告，近年以来，德国一直是仅次于美国的全球第二大移民国家；联合国经济和社会事务办公室的最新数据也显示，德国目前接纳的移民总数已超过1300万，仅次于美国（约5100万）。

出于工作需求、文化背景等诸多原因，外来移民大多都热衷于群居住在德国大城市（或周边地区），这使得上述地区房源变得更加紧缺。

比如，据亚洲房产科技集团居外IQI执行主席奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者透露，中国背景的移民或投资者，他们最关注的城市主要是（首都）柏林、（拥有大量移民的）杜塞尔多夫和（房价最高的）慕尼黑的住宅。

极低的抵押贷款利率也是刺激买家入场的重要因素之一。侯先生是某家东南亚银行在法兰克福分行的中层员工，手中持有多套出租用的学生公寓。他对第一财经记者表示，早在2012年他就贷款购入了一套法兰克福郊区两室一厅的二手公寓。“当时买入的总价不到15万欧元，但银行给的按揭贷款利率比现在高多了，超过4%；现在类似的公寓价格已攀升至近30万欧元，不过贷款利率就低多了，平均只要1%左右。”侯先生如是说。

此外，施工量不够，新房项目太少也助推了房价上行。据德国经济研究所（DIW）估计，在德国七大城市中，目前正在兴建（包括已审批的房产项目）仅能满足市场需求的约70%，而疫情造成的施工速度延缓，可能会进一步加剧市场的供不应求。

风险：房产泡沫已是全球最高？

早起三年前，Empirica就曾预言，德国各大城市的房价泡沫将会破裂，并发生大崩盘。令绝大多数人庆幸的是，预言中的暴跌并没有发生。

不过机构对德国楼市发出的警告声不绝于耳，在9月底瑞士银行（UBS）最新公布的“全球（城市）房地产泡沫指数2020”中，慕尼黑蝉联了第一，而法兰克福也首次排到了第二，不但超过了巴黎、伦敦，也将多伦多、中国香港、巴黎、阿姆斯特丹和苏黎世等热门城市甩在了身后。

瑞银为慕尼黑和法兰克福给出的泡沫指数分别是2.35和2.26，该指数只要超过1.5就被认为存在明显的房产泡沫。瑞银房地产经济学家霍尔茨海（Matthias Holzhey）表示，十年来，随着经济繁荣和房价翻番，法兰克福成为了自己成功的“受害者”。

不过，如果单从房价看，慕尼黑与法兰克福核心区域的公寓售价约在8000~10000欧元之间，这与伦敦市中心每平方米轻松上万（英镑）的公寓相比，仍存在不少差距（1英镑约等于1.1欧元）。

海因里希也对第一财经记者表示，无法想象有一天慕尼黑或法兰克福的房价会赶超伦敦，伦敦吸引力和国际地位不是任何一个德国城市可以媲美的。同时，这也不是德国政府努力的目标，“我们是一个联邦制国家，追求的是各个区域的平衡发展”。

瑞银还认为，新冠肺炎疫情危机有可能会成为检验一个城市住宅价格是否合理的“试金石”。

Gewos研究所的董事总经理旺兹克（Carolin Wandzik），也持类似观点，她表示，疫情扩大了居家办公的潮流，这可能会促进市场对大都市以外住宅空间的需求，从而影响大城市内部的房价。

“人们开始追求更大的居住空间，并希望住在绿地里。”旺兹克说，“这种居住偏好的变化可能会让位于大都市周边、人口在3~4万之间、基础设施良好的中小城市成为赢家”。

不过，海因里希（Carsten Heinrich）则认为，德国每个地区情况不同，比如疫情给柏林房地产市场造成的影响就十分有限。他称，目前仍有很多人想搬到柏林居住，因为这里有更好的工作机会、离医院和超市也更近。柏林（及其周边地区）的吸引力在持续增加，租金和房价也在快速上涨，

另外值得注意的是，9月以来，欧洲第二波新冠肺炎疫情来势汹汹，至今仍未有回落趋势，将会带来多大的影响暂时还难以预测。

Gewos称，疫情对房地产市场的影响可能存在延迟效应，如果德国因疫情危机而出现对劳动力需求的长期降低，将对工资发展产生负面影响，从而也会影响到中期的住房需求。

专家：中国背景购房者以投资、刚需为主

奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，拥有中国背景的买家对德国房产的需求通常都以长线投资和刚需为主。由于疫情和国际政局变化等原因，越来越多的中国家长逐渐对德国的大学教育感兴趣，因此不排除将来因子女教育的需求而去德国买房的人数持续增加。

深圳一家外贸公司的老板蔡先生就是上述人群中的一员，他7年前曾去美国进行投资，希望因此获得绿卡并为孩子铺平长大后的求学之路，但两年前遥遥无期的绿卡审批让他最终选择了放弃，把目标转向了德国。据蔡先生透露，他在去年获得了德国（投资）法人签证，且在法兰克福买下了一套50平米的公寓以供孩子将来求学之用。

海因里希则对第一财经记者表示，因为疫情导致的旅行困难，今年的外来投资者少了很多，楼市的强势主要还是得益于德国国内的市场需求。迄今为止，他们公司接待的有中国的背景买家，其购房目的主要是为了投资，当然也有不少是买来给孩子住的，而自住的主要是长期居住或外派到德国的华侨华人。

对于德国房地产市场的前景，侯先生表示，虽然疫情导致他手里的部分公寓被迫空置，但这并没有影响到他对未来的信心。他认为，疫情终究会过去，留学生们也会回来，德国大城市的房地产作为稳定、长期的保值资产，并不会因此发生根本性的改变。

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来源：一财网
责编：Zoe Chan

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全球房产泡沫来袭加拿大、新西兰首当其冲

在全球经济增速放缓的2019年，房地产泡沫有卷土重来之势。

经济学家Niraj Shah是该研究报告的主持者，他使用四个指标观察23个主要发达国家的房地产市场泡沫水平，分别是：房价租金比、房价收入比、实际房价和家庭贷款占GDP比重。

结果显示，在房价租金比和房价收入比两项数据上，新西兰排名第一，在实际房价和家庭贷款占GDP比重上，加拿大排名第一。综合四项指标，两个国家的房产泡沫难分伯仲。

研究还认为，澳大利亚、英国、挪威和瑞典等国家的房地产市场同样存在类似泡沫问题。

若房价过度上行，则是在为未来的崩盘埋下伏笔。IMF研究了32个国家30年来的房地产趋势之后指出，在几十年来近50起系统性银行业危机中，逾三分之二之前出现过房价的暴涨或暴跌。据牛津经济研究院测算，若房地产市场全面崩盘，GDP的下跌增幅将达1.5%―2.1%。

对于这两个国家自身而言，避免房价快速下行或进一步上涨，已成为当务之急。

两国楼市景气不再

加拿大的楼市衰落早在去年便显现出端倪。

作为楼市经济风向标的多伦多和温哥华，豪宅销量在2018年遭遇腰斩，总价超100万加元的独栋屋销量在多伦多同比锐减46%，在温哥华则大跌了47%。

楼市销售不景气，房价却仍然居高不下。

加拿大房地产网站Better Dwelling的报告显示，加拿大几大城市的房价正经历爆炸式增长。2000年截至2019年3月，多伦多房价同比上涨239.9%、温哥华房价同比上涨为315%。以多伦多为例，和美国几大城市比，其房价涨幅比洛杉矶高33.67%、比旧金山高45.27%，比西雅图高61.01%，比纽约高133.39%。

2006年曾是加拿大楼市的鼎盛时代，住宅投资占到了GDP的8%，为美国的两倍。但去年第四季度，加拿大住宅类建筑投资额下跌14.7%，为2009年以来最大的跌幅。住房投资下跌3.9%，新建住房投资减少5.5%，装修投资下降2.7%。受此拖累，加拿大 2018年全年GDP增长仅为1.8%，增幅较2017年下滑40%。

这一经济下滑的势头也延续至2019年。加拿大第一季度GDP增长率仅为0.4%，创2015年以来新低。

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与加拿大情况相似的是新西兰。今年第一季度新西兰GDP增长率也仅为0.6%。

在2017年时，房地产市场对新西兰经济的直接贡献甚至超过了该国的制造业和农业领域。

新西兰房价在飙升的同时楼市却出现下跌。新西兰国家统计局数据显示，今年一季度出售给外国人的房产数量较去年同期下降了81%。从经济增速上看，新西兰的表现同样欠佳，今年第一季度经济增长仅为0.6%。

IMF指出，新西兰经济已经失去增长动力，处于下行风险之中—新西兰今年以来的商业信心指数已降至10年最低，人均生产总值降至发达国家倒数第7位。

今年5月8日，新西兰央行宣布降息，将官方现金利率(OCR)降到1.5%的历史低位。新西兰此举亦打响了全球发达经济体降息的第一枪。

降息当天，新西兰元应声下跌，触及六个月低点。“综合国内外因素，降息能更好实现新西兰就业和通胀的政策目标。”新西兰央行行长阿德里安·奥尔指出。

但反对者们则将其讽刺为“降息释放的信号，好比是在请求整支消防队伍爬上树去解救一只小猫”，回顾2016年11月的那次降息，不仅没有推动消费，反而给予了房地产市场又一次繁荣的机会。

政府调控效果有限

通过楼市调控来打击房价、挤出泡沫一直是两国政府的努力方向。

早在2017年，新西兰总理杰辛达·阿德恩竞选时便提出了“禁止外国人购买房产”提议，号称“史上最严限购令”也在去年8月15日正式批准通过。

限购令主要是限制外国投资者的二手房交易。根据规定，海外人士只能投资新开发的公寓楼花。值得注意的是，如果要购买公寓，必须要一次性超过20套以上，且购买之后不得自住，只能出租。而由于二手房交易被限制，外国投资者若想在后期脱手也只能卖给本地人，新西兰政府希望借此改善国内的住房市场，稳定房价。

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无独有偶，针对外资炒房热，加拿大亦采取了相关调控措施。

以温哥华为例，当地政府已将外国人购房税自15%上调至20%，并计划对购买第二套房、家中主要经济支柱收入来自海外及房价超过300万加币者，征收更高的税赋。

然而目前看来，政府的楼市调控对经济的刺激收效甚微。

高盛预测，加拿大2019年全年GDP同比增长1.75%，较之前1.9%的预期甚至还有所下降。

与市场对加拿大房地产泡沫的担忧相比，加拿大央行则显得相对乐观，并表示将继续保持稳健的货币政策。高盛也指出，考虑到未来数年加拿大楼市的疲软预期，加拿大央行大概率会维持现状。

7月10日，加拿大央行连续第六个月维持利率在1.75%不变，且并没有考虑放松政策的意愿。

不过值得注意的是，虽然加拿大央行基准利率不变，但房贷利率却在悄然放松。7月15日，加拿大央行已将“5年期常规按揭贷款利率”从5.34%调低到了5.18%。这是自2016年9月以来央行的第一次调低操作。

来源：时代周报
责编：Zoe Chan

东京房价恐有泡沫破裂危机

由於原物料价格上涨丶营造人力成本大增，加上宽松资金涌入房市影响，有机构统计目前东京都房价，已经接近史上最高，创下资产泡沫化以来高点。

《日本经济新闻》报导指出，民营研究机构“不动产经济研究所”公布最新调查数据，发现日本首都圈东京都2018年公寓价格，平均为每坪287万日圆（约万17.3元人民币），而在资产泡沫化之前，东京公寓价格在1990年达到高峰，涨到每坪308万日圆（约18.6万元人民币）。

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在泡沫经济晚期的1980年代，房地产价格飙升，引发泡沫崩溃，导致日本陷入长期通缩，造成薪资成长停滞，长期消费疲软。

报告分析，时至今日，由於劳动力短缺，造成营造人力成本大增，加上原物料价格上涨，以及建筑素地竞争，也都推升了房价。

东海东京调查中心首席经济学家武藤弘明则认为，2013年以来日本银行持续推动的超宽松货币政策，造成资金不断涌入不动产，现在全球经济前景日本央行已经很难收紧货币政策，将持续到2021年。

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来源：好房网新闻中心
排版：Zoe Chan

退欧刺穿房产泡沫英国房价创金融危机以来最长连跌

退欧还未成真，英国楼市的泡沫就先破了。

房产中介机构Acadata数据8月13日公布报告显示，今年7月，英国房产均价为30.2251万英镑（约合265万元人民币），环比下降0.2%，已连跌五个月，创2009年以来最长连跌。

Acadata报告称，英国全国房价年化增速降至1.6%，创至少六年来新低，季节性调整后销量降低6%。国内最火爆楼市伦敦量价齐跌，二季度销量同比下降7.3%，市内将近三分之二的区房价下跌。

报告指出，英国楼市在经历三十年繁荣和经济增长放缓后走向疲软，英国退欧带来的不确定性和过去一年通胀增速跑赢薪资给楼市施压。伦敦的房屋均价是全国平均水平的两倍多，也是全国楼市最受打击的地区。

法国兴业银行经济学家Albert Edwards预计，过去十年，英国房产价格增长逾50%，随着房产泡沫逐步缩小，英国房价可能跌幅高达12%。

Edwards认为，英国央行过去十年的货币宽松助长了贷款买房的需求，开放的移民政策也吸引了海外国民投资英国楼市。而今，英国定于明年正式退出欧盟，加之英国央行加息，制造房产泡沫的需求势必枯竭。

Acadata也认为，今年8月英国央行加息料将进一步降低楼市活动。

华尔街见闻上月文章就提到英国楼市繁荣消退的迹象：今年7月英国全国房屋开价下降0.1个百分点，为七个月以来首次下降，其中伦敦房价下降0.5个百分点，小户型价格降幅高于大户型。

英国《卫报》称，截至今年3月，伦敦地区房价在过去的一年中已经下跌高达15%。下图的英国房价同比增长数据来自英国全英房屋抵押贷款协会Nationwide。

（以上图表来自华尔街见闻数据频道）

文章认为，伦敦楼市的不济直接反应了市场对英国楼市的担忧：一方面，退欧协商迟迟未能落定，为英国楼市增加风险，尤其是伦敦能否保持全球金融中心遭到质疑；另一方面，英国央行将上调利率，增加按揭贷款负担，也引起市场担心。

受美联储进入加息通道影响，去年11月英国央行十年间首度加息，本月再度加息，并暗示今年晚些时候货币政策可能会进一步收紧。

延伸阅读：【居外研究：脱欧2年后英国房价增速创5年最低】

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来源：华尔街见闻
责编：Zoe Chan

加州沿太平洋往北一季度全美这个州房市最热

要点速览：

第一季度，华盛顿州的平均房价上涨了近4%，相比一年前上涨了13%，领跑全国。
强劲的就业增长和紧张的供应趋势刺激了房地产市场，还引发某些人的担忧——这样的繁荣会不会只是泡沫呢？
专家表示，房地产市场很容易受到利率上升、关税上涨引发的失业和地方性发展政策的影响。

西雅图地区的房地产经纪人Jerry Martin表示，他早在1977年就开始在房地产行业就职，这意味着他还记得那些抵押贷款利率高达两位数，还有多次房市从繁荣走向衰落，又从衰落重返繁荣的日子。其中包括2006和2007年的房地产泡沫以及随后的历史性崩溃时期。然而，据Martin所说，以往的情况完全无法和最近一直持续的“狂热”现象相比。

他告诉美国全国广播公司财经频道（CNBC）的记者：“现在一间设有三个卧室，一又四分之三个浴室，面积为1,500平方英尺的住宅刚上市一两个小时就会获得多个报价，这是非常不合理的。” “我们曾经见过一套物业得到了20，30个报价。”

华盛顿州目前是全美热度最高的房地产市场。根据联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）发布的数据，第一季度华盛顿州的房价上涨了近4%，增长幅度居全国之首。相比一年前，华盛顿州的房价增长了近13%。而去年全美平均房价仅上升了不到7%。尽管如此，房产库存量，即市场上的住房供应量依然远低于需求量。

这种情况在西雅图周边的普吉特海湾地区（Puget Sound）尤其明显。由于亚马逊、微软和波音等大雇主加大了招聘规模，仅去年一年，当地就增加了近5.5万个工作岗位。由此产生的人口激增与缓慢的施工速度相结合就造成了典型的住房短缺危机。

“对于任何地区而言，运转良好且发展健康的房地产市场应该拥有可满足四到六个月需求的房产存量。在过去的两、三个月里，我们主要的房地产市场上只有可维持大约两到三周的库存，”Martin说道。Martin是瑞麦地产（Re/Max）公司的一名经纪人兼Washington Realtors（华盛顿州有近一半的房地产经纪人加入了该组织）的总裁。

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Martin表示，房屋短缺危机在最近几周已有所缓解。不过，就像这个地区的所有房地产经纪人、买家、卖家、房主和租房者一样，大家都十分担心市场会如何变化，还有这景象能持续多久。

对于住房的强劲需求对几乎所有类型的房产——出租公寓、共管公寓，还有独栋式家庭住宅都造成了短缺危机。在西雅图上班的不少人甚至被迫离开这座城市，寻找其他栖身之所。

“这种情况无法继续下去。它是无法延续下去的，因为人们找不到最终的栖息之所在哪里，”他说。

而更严重的问题是：繁荣会以什么样的方式结束？最终能否实现软着陆？或者说华盛顿正在走向崩溃？

｜美国房产业观察学者：美国房地产泡沫准备破裂

华盛顿大学，华盛顿房地产研究中心（Washington Center for Real Estate Research）主任James Young表示，只要对房地产的需求是客观存在的，市场就可以持续增长。

“当价格上涨而需求没有同步上涨时就会产生泡沫，”他说。“而人们对华盛顿房地产的需求仍在增长，所以我认为这个问题并不严重。”

在2018年第一季度的华盛顿房地产市场季度报告中，该中心认为全华盛顿州的住宅库存量略超过五周的需求量，并将此现象称之为“轻微失衡”。报告称，第一季度全华盛顿州共售出11.3万套住宅，相比上年同期增长了5.1%。

但Young警告说，市场的动态是千变万化的。“如果人们对住房的需求马上消失，那现在正在进行的很多建筑工程就会停摆，”他说。“我无法确定房价会不会崩溃，但有一件事是必须时刻留意的。”

Young表示，市场上最大的风险之一来自于地方性政策。

5月，西雅图市议会批准了一套所谓的人头税政策，即向营业收入超过2,000万美元的公司按员工数量征收税款，每名员工收取275美元。正式生效以后，这套税收政策每年将为西雅图政府带来约4,700万美元的税款，而西雅图政府将用这笔钱来缓解城市流浪汉过多引发的危机。人们普遍认为亚马逊就是这套税收方案瞄准的主要目标。然而，当亚马逊威胁要阻止该市经济进一步增长时，市议会做出了让步并废除了该税收方案。

但Young担心类似于人头税，同时针对供给和需求的附加措施将出台。“那些以大雇主为目标的政策和措施已经初见端倪。而政府对开发商的经济态度，还有开发商所处的经济地位各不相同，”他说。“很多监管问题限制了住房的供应。”

与此同时，开发商们正在试图预测未来三年的需求——规划项目和正式动工一般需要三年的时间。如果他们估计错误且建造了过多的住宅，“那房市就要走向崩溃了。”Young说。

而Martin担心那些远离华盛顿州的事件会造成负面影响。“如果关税造成失业，或者贸易战循环往复，那人们的心就会起伏不定，因为他们不知道明天会不会丢工作，”他说。

同样值得关注的是：利率会随着经济升温而上升。更高的利率会使得房屋造成的经济负担进一步加重，而这可能会让一些买家望而却步。

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开盘仅9个月，41层的天枢城（NEXUS）公寓大厦项目已预售出90%单元，创下空前的成功销售记录。目前仅剩30多套单元待售，设计为两室和三室公寓单元，面积为1022-2142平方英尺不等（约合95-199平方米）。

公寓售价从50万美元（约335万元人民币）起，最高可达350万美元（约2,350万元人民币），包括少量跃层的空中阁楼（复式公寓）。大部分单元都可以欣赏到南联合湖和西雅图市中心天际线的优美景色。

2018年1月，天枢城大楼已完成地基建设，首批住户预计可在2019年秋季入住。

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｜市场中的高压点

与此同时，在一个对任何人而言都在飞速变化的市场中，保持克制的态度可能更为妥当——“这条建议对买卖双方都适用，”Martin说道。

买家被迫接受飙升的价格，而卖家被迫在极短的时间内评估大量的竞争性报价，以至于他们无法持续保持冷静并判断他们所面对的价格是否合理。随后，卖家还会转换身份，成为买家，再次进入同一个令人紧张的市场。

“目前的美国婴儿潮一代想要缩减住房的规模，但他们在华盛顿州内找不到负担得起的房子，”他说。

压力还影响着这个过程中的每位参与者。Martin认为，房地产经纪人要协调买卖双方的交易预期，因此“让我把房地产经纪人也纳入考虑范围吧”。

就连房地产估价师也面临着挑战。他们要以住宅区内的同类物业为基准，对房产进行估价，而现在的比较结果几乎每分钟都会变化。

Martin说，5月份，住宅库存量已提升到自2008年以来的最高水平，因此形势有所好转。回想以往的情况，扩张总是崩溃的最初迹象之一。我们希望这次扩张只是高需求引发的短暂现象。

“谁知道政府可能会出台什么措施，经济会如何发展，其他因素又会造成什么影响？”他说。“我真希望我有一个水晶球，这样就可以占卜一下了。”

原文：CNBC
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

中国购房者涌至金边的豪宅泡沫越吹越大 | 柬埔寨

30岁的郭奇瑞（音译，GUO Qirui）表示，他经历了孤独的旅程，才从家乡来到他在柬埔寨首都金边租住的豪华公寓。这位中国零售市场主任已经在金边住了将近5年时间了。

郭先生现在住在钻石岛（Koh Pich）。目前，岛上住宅区的5大公寓项目或是在建当中或是已经完工。销售代理人和住户称，大部分住宅都卖给了目前尚未入住的中国人。

郭先生向路透社表示，“完工的公寓中一半都已经卖出去了，但到了晚上，房子仍是黑压压的一片，没有一盏灯是亮着的。”

金边钻石岛（也被称为Koh Pich）的一个建筑工地。岛上住宅区有5个公寓项目在建当中或是已经完工。

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中国购房者对金边高端房产的投资热潮引发了顾虑，人们担心这将进一步哄抬对大多数柬埔寨人而言本就难以负担的房地产市场。这一投资热潮与中国大城市房地产面临的快速增长趋势趋同。

莱坊房地产咨询公司在柬埔寨的负责人罗斯·韦伯（Ross Wheble）表示，截至今年年底，柬埔寨将建成22,828套豪华公寓，相比目前的8,942套增加超过一倍。

他补充道，其中有些公寓售价达到3,500美元（22,420元人民币）/每平方米。截至2020年，公寓的数量将攀升到3万套。很快，大部分的公寓将无法租出去，或难以找到承担得起售价的当地买家。

郭先生指出，“高端房地产市场已经出现了供过于求的现象。每个人都在担心房地产市场是否能持续繁荣。中国投资者买下这些公寓，但他们真的会入住吗？”

柬埔寨和中国的友好政治关系以及中国“一带一路”倡议的支持为柬埔寨吸引了大量的中国投资，推动了房地产和一系列新酒店和娱乐场所的建设，在西哈努克（Sihanoukville）等城市尤其如是。

世邦魏理仕房地产服务公司在柬埔寨的副主任詹姆斯·霍奇（James Hodge）表示，约4年前，金边公寓类房产的市场缺口和宽松的房产相关法律吸引了来自韩国、中国台湾和新加坡的开发商，促使其进军金边的公寓市场。他还补充道，5年前，金边只有1,500栋公寓住房。

霍奇以及其他房地产高管人员表示，2016年习近平主席访问柬埔寨，与柬埔寨达成了一系列双边协议，旨在加强两国关系。约从那时起，中国购房者开始涌入柬埔寨。

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在金边较为活跃的中国开发商包括广州粤泰集团和王子房地产（Prince Real Estate），其开发项目下共有超过1,000套公寓，规模超过其他国家的开发商。地产经纪人称，佳源国际集团和广州富力地产也在金边购有土地。后者的开发项目预计将建有约5,000套公寓。

霍奇表示，“整体而言，中国买家显然最为活跃。”

开发商纷纷转向中国购房者市场。路透社访问了金边的5处售楼中心（包括新加坡和韩国开发商的售楼中心），发现它们都雇佣了会说普通话的销售代理人。

销售代理人表示，许多购房者通过参加房产中介和开发商组织的购房旅游团来到这里，更有甚者，比如一位名叫江哲明（音译，Jiang Zheming）的北京人，虽然从没来过柬埔寨，但上个月就在这买了一套公寓。

47岁的工程师江先生表示，因为柬埔寨可以使用美元所以他才来此投资，他认为美元比人民币稳定，此外中国台湾开发商承诺他在金边市中心买下的80平方米的公寓每年能够带来6%的租金收益。

另一位让我们称其为亚力克斯（Alex）的中国购房者透露，他在金边市中心的一座公寓楼中的购买了不止12层的100多套公寓。他表示他不担心是否能将这些公寓租出去。他认为这些公寓与北京或上海商业区的公寓不相上下。

他说道，习近平的“一带一路”倡议是促使其做出购买决定的关键所在。金边是该倡议的起点，因此这里的开发项目才会如此繁荣。

佳源国际集团宣布其5月在金边投资了3,560万美元（2.28亿元人民币），称该项目是其在“一带一路”倡议领导下，拓展东南亚市场的优质开发项目的一部分。

广州富力地产在一份邮件中表示，金边的开发项目代表了其进军金边市场的目标，并称将面向当地和海外买家销售房产。

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但金边的部分居民，包括钻石岛的租户郭先生在内，对此表示怀疑。

房产的转售需求可能并不强烈，因为只有少数人能够支付得起租金为1,000美元（6,406元人民币）/月的1卧公寓。莱坊公司数据显示，大多数金边当地人的平均家庭月收入为600-700（3,843-4,484元人民币）美元，因此难以承担高昂的租金。

世邦魏理仕和莱坊公司表示，已经有迹象表明市场日趋疲软。新开发项目的投建频率下降，同时，房东也放低了租金价格。

柬埔寨房地产中介世纪21湄公河区的总裁克雷克·索尼姆（Chrek Soknim）表示，他认为房地产市场发展速度的减缓对当地人而言并非坏事，因为这些公寓的房主几乎都是中国人。

“房产卖不出去是他们的问题。”

来源：The Business Times
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

房产泡沫渐大中国全款买家风险高企 | 美国

虽然美国房价大好代表经济复苏，但也不禁让人担心，美国房地产市场是否会再次出现泡沫？而美国房地产市场一旦出现泡沫，中国投资者将损失惨重。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

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综合媒体8月23日报道，近日，美国最大的房地产数据平台Zillow集团发布数据显示，今年6月，全美房价总价的中位数涨至20.04万美元，这是美国房价中位数史上首次突破20万美元。

引人侧目的是，次贷危机后这几年，中国人在美国房产海外买家的占比已从2007年的9%增长至如今的14%。美国房地产经纪人协会（NAR）发布的《2017年美国住宅型房产国际交易调查报告》显示，2016年4月至2017年3月的这一年间，中国人再次成为美国房产头号海外买家，一年花掉317亿美元，其中65%的买家选择全款支付。

CoreLogic首席经济学家弗兰克•诺斯福（Frank Nothaft）在接受中国媒体《每日经济新闻》采访时提醒中国购房者，投资美国房产当警惕房产价值波动。

截至今年5月，美国房价已经连续6个月创下新高。房产调研机构CoreLogic的最新数据显示，继2011年3月跌入谷底后，CoreLogic美国房价指数（HPI）至今已经上涨了近50%。同时，CoreLogic HPI预测显示，在2017年5月至2018年5月这一年时间内，美国房价还将上涨5.3%。

诺斯福解释说：“强劲的房屋需求和有限的供应量是造成房价上涨的主要原因。经济的复苏以及抵押贷款利率的下降刺激了需求的增长。2017年7月，美国失业率小幅下跌至4.3%，这使许多家庭都有能力购房。不仅如此，美国30年固定利率贷款的抵押贷款利率如今非常之低，2017年7月的平均利率仅为3.9%。然而，新房修建数量依然保持在较低的水平，待售房产量保持在近30年的新低，供不应求使得房价稳步上升。”

诺斯福说道：“在美购置房产的风险与投资其他不动产一样，房产价值容易出现波动。CoreLogic美国房价指数在2006年4月达到最高点，2011年3月跌入最低点，期间跌幅达33%，许多当地社区价格跌幅甚至超过这一数值的两倍还多。”

对于准备或已经在美购房的非居住中国买家，他提醒说，除了按时交房产税，还必须按时缴纳房屋财产保险。

事实上，已有越来越多的人开始出言警告美国房地产市场潜在的风险。近日，喜达屋首席执行官史特里克(BarrySternlicht)在第二季度的盈利电话会议上公开唱衰纽约的高端地产市场，毫不客气地称纽约的“百万富豪专属地产”即将迎来末日时刻。

史特里克把纽约商业地产价格居高不下的原因归咎为以中国买家为代表的亚洲资本的推动，但他认为这并不可持续，原因是中国政府加强了对于海外投资的管控，这势必会导致中资在美国地产市场撤资，并由此带动纽约高端地产价格下降。

根据分析机构MHanson.com发布的报告，美国购买普通住宅所需的收入达到历史最高水平，完全背离了十年趋势线。而二手房销量的增长和反弹处于历史最弱水平，这表明现有房屋销售市场“供应不足”的传言属于夸大了。

不少分析人士已经判断，美国的房地产市场已然产生了泡沫。

（据世界新闻网）

银行放宽房贷新一轮泡沫？| 美国

全美房价近年来一直持续增长，今年6月洛县住房中价已达到了近57万美元。同时，房贷利率虽仍处于历史低点，但自从川普总统上台后也开始提高。为应对这种情况，房贷行业正在放宽房贷条件，向客户提供更多购房选择。

房贷行业数据公司Inside Mortgage Finance的出版人谢卡拉（Guy Cecala）说，房贷机构正在放宽贷款标准，因为他们担心房价和贷款利率的增加会使他们失去生意。他说，如果生意减少20%，就要想办法弥补这部分业务。

由政府控制的房贷巨头房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）正在开发鼓励买房的新项目。这两家机构并非直接提供贷款，而是从放贷者手里购买贷款，来保持市场流通，因此其房贷标准的任何变化都会对房市产生重大影响。

降低首付比例的潮流

在泡沫期，借贷者经常是零首付就可以获得贷款。而泡沫破灭后，首付额度的标准开始从紧，联邦规划者要求首付比例不得低于房价的20%。以今年6月洛县中价房为例，20%的首付款就是11.38万美元。

过去，想申请低首付项目的借贷者，通常都会去联邦住房管理局，该机构提供3.5%首付的选择，但要求贷款者为贷款期购买昂贵的贷款保险。

如今，购房者的贷款选择变多了，但借贷者必须有良好的信用分数。

这一趋势始是从2014年开始的。当时房地美和房利美宣布提供3%首付的选择，但许多大银行当时仍持怀疑态度，美国银行总裁Brian Moynihan那时说，他的公司不想参与这样的项目。

大银行也提供3%低首付

但他这话还不到两年，美国银行开始与房地美合作，提供3%的首付选项；而全美最大的贷款机构富国银行去年也开始与房利美合作；摩根大通现在也提供3%的首付项目了。据《洛杉矶时报》报导，房地美可负担贷款部门副总裁Danny Gardner说，每天，都有越来越多的人来贷款。

在全美大部分地区，3%首付最高可贷42.4万美元，其中也包括加州。

美国银行的一位发言人说，在与房地美合作6个月后，该行拨给可负担贷款项目（Affordable Loan Solution Program，允许首付3%）资金的年总额从5亿美元调增到了10亿美元。

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路人走过蒙特利公园市一个待售房屋的牌子。美国房价在近三年来以最快的速度上涨，引发了对房地产过热的担忧

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有些房贷项目首付更低

今年，房利美开始试点一些非银行机构的贷款，允许首付低于3%。这些项目要求借贷者有3%资产（Equity），由放贷者垫钱给贷款人以达到贷款门槛，但借贷者最终不能通过高费用或高利率（比如高于目前30年定期贷款利息3.9%）来还这笔钱。

而另外两家贷款公司，圣地亚哥Guild Mortgage和密西根United Wholesale Mortgage的试点项目则提供1%的首付选择；另一家贷款公司Movement Mortgage的试点项目更是允许借贷者零首付。

房地美也允许1%的首付选择，由放贷者垫付2%。但该机构上个月宣布，将从11月起停止该选择。不过，如果借贷者是使用家庭贷款或政府项目的资金来达到3%门槛的，仍然可以1%首付。

Guild贷款公司的资本市场副总裁David Battany说，该公司推出1%的首付选择，是迫于竞争压力，因为很多贷款机构提供非常低的首付选择，特别是在加州。他说，他们如果不这样做，就会损失生意。

1%首付在热门城镇买房

Guild的低首付贷款项目受到了很多人欢迎。比如，酒商布兰查德（Mark Blanchard）和他的护士妻子，就是通过该项目买下了索莫纳县（Sonoma）Healdsburg的住房，该地区是技术工人购买第二住房的热点地区。

如果要支付20%的首付来买房，夫妇俩就基本要拿出他们所有的积蓄。而今年，他们使用Guild公司的贷款项目，就买下了该套距离市中心很近的40多万美元的三卧排屋（Townhouse）。

38岁的布兰查德说，他的很多同事都很惊讶他能在该市买下这样一套住房。

另一个房市泡沫？

不过，房贷机构这些做法已经引发了担忧，批评者担心降低首付比、提高贷款额度等做法会导致房市再次出现泡沫。

在上个10年泡沫中，放贷者经常不要任何证明文件就贷出款项，借贷者还款初期还能缴很低的月供让贷款本金余额增多（NegativeAmortization），都没关系。

而现在，依据Dodd-Frank法案规定，放贷者必须确保借贷人有能力偿还贷款。许多借贷机构的贷款标准甚至比房利美和房地美更严格。

城市学院（Urban Institute）的Laurie Goodman说，据该学院的指数，如今的贷款风险比2000-2002年贷款标准较合理时期还要低。

谢卡拉说，放贷者和房地美及房利美只是在放松一些边缘条件，以帮助更多人获得贷款，例如允许更高的债务收入比，但同时要求很高的信用分数。

他说，过去，是方方面面都在放宽标准，现在只是放松了一点点。

谢卡拉还强调，泡沫时代风险最高的贷款并非由房地美和房利美购买或担保的，而是与无担保能力的抵押支持证券捆绑在一起。他说，他预期除非投资者再次青睐这些金融产品，否则是不会出现宽松贷款标准的大潮的。

他说，房利美和房地美会采取负责任的方式来放宽信用和安全标准。

（互联网资讯综合整理）

美国 | 研究：美国房价回到2008年前的泡沫水平

一项新的研究显示，美国地产价格回到2008年泡沫破裂之前的水平。

哥伦比亚广播公司（CBS）新闻报导，罗恩伯格（Eric Rothenberg）先生在过去六个月一直试图在西雅图地区寻找一处房子。他说每次他准备对一处地产出价时，都会有五个买家排在他的前面。

罗恩伯格说：“我准备参加投标的竞争，但是有一个点，如果价格要冲到顶线了，我必须走开。”

西雅图是全国最热门的房地产市场之一。房价泡沫后，2012年房价中位数下降到308,000美元。现在，房价中位数升至550,000美元，增长了78%。

对于房地产代理迈克尔·道尔（Michael Doyle）来说，买家竞争十分激烈。他说：“我已经得到了10、12个房子报价。”

“我们的供应非常有限，就业增长加上有限的卖家，创造了我们所处的环境，”他说。

自2007年房市崩溃以来，美国房价已经缓慢反弹。9月份的平均房价攀升至衰退前水平的0.1%。在全国，房价在过去一年时间里，飙升了5.5%。

虽然住房市场正在加强，但房屋拥有比例仍处于五年低点。

房价泡沫后，2012年西雅图房价中位数下降到308,000美元。现在，已经升至550,000美元，增长了78％。

在加利福尼亚州萨克拉门托（Sacramento），那些在房市崩溃前买下房子的买家，对于价格上涨表示欢迎。房主丹·塔克特（Dan Tackett）说：“这是好的，我们回到了我们所支付的价格，也许稍微高一点，这对经济有好处。”

有专家也认为，这一趋势使人们感到有点更富有，对经济更有信心。

另一方面，贷款人仍然不愿意向许多合格的低收入买家提供抵押贷款。目前房子成本的增长比收入的增长快得多。

互联网资讯综合整理

美国 | 9月美国房价指数刷历史纪录新高超房产泡沫前峰值

11月29日发布的数据显示，美国9月房价指数反弹，并升至历史纪录新高，为房地产市场自大萧条以来经历的最糟糕时期画上句号，并为新一轮稳定扩张释放积极信号。

根据周二发布的标普/凯斯席勒全国房价指数，9月份全美房屋价格强劲上扬，创下历史纪录新高，较上一次在2006年7月录得的历史纪录高位上涨了0.1%。这一新历史纪录意味着房地产市场已经从2012年的低谷期走出，当时的房价较房地产市场出现泡沫前的峰值下跌了27%，超过900万美国家庭在这场危机中失去了住所。

9月份标普/凯斯席勒美国房屋价格指数

9月份标普/凯斯席勒全国房屋价格指数较一年前提高5.5%。标普/凯斯席勒20大城市房屋价格同比增长5.1%，环比持平；标普/凯斯席勒10大城市房屋价格同比增长4.3%，环比增长4.2%。

凯斯席勒经济学家 David Blitzer表示：“标普/凯斯席勒全国指数已经创下新高，这将是房地产市场从复苏阶段到开始新增长的转变。尽管20个城市中有7所城市此前都创下了衰退后的新高，但那些曾出现过最繁荣时期的城市都远低于此前的纪录。其他房价指标也显示出积极信号：成屋和新屋销售都在上扬，而新屋开工年化增速达到130万座，也创下了复苏后的新高。”

不过，经通胀调整后的该指数较2006年纪录高位仍下降了16%。房地产市场依然释放警示信号，新屋开工数据远低于正常水平，房屋所有率也处于近五十年新低。正在上企的房贷利率可能也为房价进一步增长带来逆风。

（据华尔街见闻）