Tag: 华盛顿州

要点速览：

• 第一季度，华盛顿州的平均房价上涨了近4%，相比一年前上涨了13%，领跑全国。
• 强劲的就业增长和紧张的供应趋势刺激了房地产市场，还引发某些人的担忧——这样的繁荣会不会只是泡沫呢？
• 专家表示，房地产市场很容易受到利率上升、关税上涨引发的失业和地方性发展政策的影响。

西雅图地区的房地产经纪人Jerry Martin表示，他早在1977年就开始在房地产行业就职，这意味着他还记得那些抵押贷款利率高达两位数，还有多次房市从繁荣走向衰落，又从衰落重返繁荣的日子。其中包括2006和2007年的房地产泡沫以及随后的历史性崩溃时期。然而，据Martin所说，以往的情况完全无法和最近一直持续的“狂热”现象相比。 

他告诉美国全国广播公司财经频道（CNBC）的记者：“现在一间设有三个卧室，一又四分之三个浴室，面积为1,500平方英尺的住宅刚上市一两个小时就会获得多个报价，这是非常不合理的。” “我们曾经见过一套物业得到了20，30个报价。”

华盛顿州目前是全美热度最高的房地产市场。根据联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）发布的数据，第一季度华盛顿州的房价上涨了近4%，增长幅度居全国之首。相比一年前，华盛顿州的房价增长了近13%。而去年全美平均房价仅上升了不到7%。尽管如此，房产库存量，即市场上的住房供应量依然远低于需求量。

这种情况在西雅图周边的普吉特海湾地区（Puget Sound）尤其明显。由于亚马逊、微软和波音等大雇主加大了招聘规模，仅去年一年，当地就增加了近5.5万个工作岗位。由此产生的人口激增与缓慢的施工速度相结合就造成了典型的住房短缺危机。

“对于任何地区而言，运转良好且发展健康的房地产市场应该拥有可满足四到六个月需求的房产存量。在过去的两、三个月里，我们主要的房地产市场上只有可维持大约两到三周的库存，”Martin说道。Martin是瑞麦地产（Re/Max）公司的一名经纪人兼Washington Realtors（华盛顿州有近一半的房地产经纪人加入了该组织）的总裁。

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Martin表示，房屋短缺危机在最近几周已有所缓解。不过，就像这个地区的所有房地产经纪人、买家、卖家、房主和租房者一样，大家都十分担心市场会如何变化，还有这景象能持续多久。

对于住房的强劲需求对几乎所有类型的房产——出租公寓、共管公寓，还有独栋式家庭住宅都造成了短缺危机。在西雅图上班的不少人甚至被迫离开这座城市，寻找其他栖身之所。

“这种情况无法继续下去。它是无法延续下去的，因为人们找不到最终的栖息之所在哪里，”他说。

而更严重的问题是：繁荣会以什么样的方式结束？最终能否实现软着陆？或者说华盛顿正在走向崩溃？

｜美国房产业观察学者：美国房地产泡沫准备破裂

华盛顿大学，华盛顿房地产研究中心（Washington Center for Real Estate Research）主任James Young表示，只要对房地产的需求是客观存在的，市场就可以持续增长。

“当价格上涨而需求没有同步上涨时就会产生泡沫，”他说。“而人们对华盛顿房地产的需求仍在增长，所以我认为这个问题并不严重。”

在2018年第一季度的华盛顿房地产市场季度报告中，该中心认为全华盛顿州的住宅库存量略超过五周的需求量，并将此现象称之为“轻微失衡”。报告称，第一季度全华盛顿州共售出11.3万套住宅，相比上年同期增长了5.1%。

但Young警告说，市场的动态是千变万化的。“如果人们对住房的需求马上消失，那现在正在进行的很多建筑工程就会停摆，”他说。“我无法确定房价会不会崩溃，但有一件事是必须时刻留意的。”

Young表示，市场上最大的风险之一来自于地方性政策。

5月，西雅图市议会批准了一套所谓的人头税政策，即向营业收入超过2,000万美元的公司按员工数量征收税款，每名员工收取275美元。正式生效以后，这套税收政策每年将为西雅图政府带来约4,700万美元的税款，而西雅图政府将用这笔钱来缓解城市流浪汉过多引发的危机。人们普遍认为亚马逊就是这套税收方案瞄准的主要目标。然而，当亚马逊威胁要阻止该市经济进一步增长时，市议会做出了让步并废除了该税收方案。

但Young担心类似于人头税，同时针对供给和需求的附加措施将出台。“那些以大雇主为目标的政策和措施已经初见端倪。而政府对开发商的经济态度，还有开发商所处的经济地位各不相同，”他说。“很多监管问题限制了住房的供应。”

与此同时，开发商们正在试图预测未来三年的需求——规划项目和正式动工一般需要三年的时间。如果他们估计错误且建造了过多的住宅，“那房市就要走向崩溃了。”Young说。

而Martin担心那些远离华盛顿州的事件会造成负面影响。“如果关税造成失业，或者贸易战循环往复，那人们的心就会起伏不定，因为他们不知道明天会不会丢工作，”他说。

同样值得关注的是：利率会随着经济升温而上升。更高的利率会使得房屋造成的经济负担进一步加重，而这可能会让一些买家望而却步。

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开盘仅9个月，41层的天枢城（NEXUS）公寓大厦项目已预售出90%单元，创下空前的成功销售记录。目前仅剩30多套单元待售，设计为两室和三室公寓单元，面积为1022-2142平方英尺不等（约合95-199平方米）。

公寓售价从50万美元（约335万元人民币）起，最高可达350万美元（约2,350万元人民币），包括少量跃层的空中阁楼（复式公寓）。大部分单元都可以欣赏到南联合湖和西雅图市中心天际线的优美景色。

2018年1月，天枢城大楼已完成地基建设，首批住户预计可在2019年秋季入住。

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｜市场中的高压点

与此同时，在一个对任何人而言都在飞速变化的市场中，保持克制的态度可能更为妥当——“这条建议对买卖双方都适用，”Martin说道。

买家被迫接受飙升的价格，而卖家被迫在极短的时间内评估大量的竞争性报价，以至于他们无法持续保持冷静并判断他们所面对的价格是否合理。随后，卖家还会转换身份，成为买家，再次进入同一个令人紧张的市场。

“目前的美国婴儿潮一代想要缩减住房的规模，但他们在华盛顿州内找不到负担得起的房子，”他说。

压力还影响着这个过程中的每位参与者。Martin认为，房地产经纪人要协调买卖双方的交易预期，因此“让我把房地产经纪人也纳入考虑范围吧”。

就连房地产估价师也面临着挑战。他们要以住宅区内的同类物业为基准，对房产进行估价，而现在的比较结果几乎每分钟都会变化。

Martin说，5月份，住宅库存量已提升到自2008年以来的最高水平，因此形势有所好转。回想以往的情况，扩张总是崩溃的最初迹象之一。我们希望这次扩张只是高需求引发的短暂现象。

“谁知道政府可能会出台什么措施，经济会如何发展，其他因素又会造成什么影响？”他说。“我真希望我有一个水晶球，这样就可以占卜一下了。”

 

原文：CNBC
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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