Author: isabel.li

加拿大央行行长朴洛兹（Stephen Poloz）在昨日的年中报告中表示，受低油价拖累所引致的家庭债务问题及加拿大物业市场过热，是目前加国两大经济弱点，而余下年度的经济前景变量仍多，具体还看央行7月中的经济预测报告。

加拿大房市过热引发家庭债务问题

就第今年二季的经济前景，朴洛兹认为劳工市场发展相当可观，但国际贸易情况却稍稍令人失望，称2015年第一季贸易低开，第二季无可避免承接弱势。

可能触发楼价调整

朴洛兹称油价低迷问题虽不至于引致经济衰退，不过却令加国变得非常容易受到任何经济波动影响，而引发的连锁效应，影响了民众的就业情况、收入及房价，物业市场泡沫令加人债台高筑，有可能触发大规模物业价格重整。

朴洛兹表示：「虽然全国的房价升势转趋温和，但仍远超民众收入上升幅度。房贷相关的负债情况仍然严峻，而且更有上升趋势。」加国产油地区如亚省的家庭债务问题，更是全国中最严重的地区之一。

不过朴洛兹亦认为加国的经济改革，能使国家更有效抵御经济冲击：「虽然危机正在上升，但经济上的防御措施亦较之前更加稳固。」报告中亦重申，加国首季经济情况虽不理想，但只是稍差于较预期。加国下季度的国内生产总值（GDP），将受惠于美国经济增长而有所反弹。

 欢迎前往加拿大房闻速递。

温哥华在国际上常被评为最宜居住城市之一，但据加国财经杂志《MoneySense》周一公布的加拿大最宜居住城市排名榜，温市排名第46位。该项排名对比209个加拿大城市，评比指标包括了城市房价的可负担程度、市民的收入水平以及失业率等。

温市在2014年《经济学人》（The Economist）杂志被评为全球最宜居住城市第3位，在北美则排在榜首。评比的标准包括医疗保障、基础设施、居住环境，以及教育水平，但并未包括房屋的可负担程度。相比之下，《MoneySense》将房屋的可负担程度作为一项重要指标。其他指标包括：就业状况、罪桉率、气候、医疗护理服务，以及家庭收入水平等。

根据这些指标，温市由2014年的第39位，滑落至今年的第46位。

生活指数在全国排名第一

据2014年默塞生活成本调查(Mercer’s Cost of Living Survey)报告表明，温市生活成本指数在加拿大全国排名第一。房价高企影响温市居民。与加拿大其他城市相比，首次购房买家需要父母的资助，这种现象在温市最普遍。

《MoneySense》执行编辑布朗（Mark Brown）指出，无论是失业率、收入水平，以及住房可负担性等多方面，温市的评级均偏低。

对于温市房价不断飙升，温市府可能开徵房屋投机税，压止；但马宝居民联盟（Marpole Residents Coalition）成员梁栋材认为，政府採取措施控制房价是很有必要，但是不容易实施。

北温打进十大排名榜

温市北岸的北温地区(District of North Vancouver)则在今年成功打进十大排名榜，由去年的第25位跃升至今年的第9位(见附表)。有助北温区排名上升的主要因素，包括：低失业率、高收入、低税率、低罪桉率、公车服务便利，以及具艺术特色的社区。
卡城去岁居次席 今年跌至19位

于今年成为加国最宜居住城市，则是魁省布谢维尔(Boucherville)。布朗分析，布谢维尔荣登加国榜首的主要因素包括：低失业率、高收入、可负担住房、人口增长稳定，以及具艺术特色的社区。布谢维尔位于满地可外围，居民仅得4.3万人，去年排名第6。
两年前荣膺榜首的亚省卡加利市，去年微跌至第2，但今年跌至第19名。《MoneySense》指出，卡城今年十大不入，显示西岸具备的传统居住条件优势，出现了突如其来的转变。

欢迎前往加拿大房闻速递。

据加拿大认可按揭专业人员协会（Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals，CAAMP）发表最新的消费报告显示，首次置业人士成为现时房地产市场的主导，过去27个月以来，在本国售出620,000间楼房中占45%。

多伦多年轻族加强房屋购买率

该协会发表的报告指出，在4月底至5月初期间，访问超过800名在2013年至接受调查期间买房的国民。调查所得首次置人士中，大部分是25至34岁人士，有49%的家庭收入低于年薪80,000元，三分之一是年薪超过100,000元。他们平均购买的房价是308,100元，最多人选择的房价是200,000元至249,000元。

首次置业者支付首期主要是来自个人储蓄，其中10%受访者是在退休储蓄计划（RRSP）提取，5%是从免税储蓄户口（TFSA）。有47%的首次置业者购买独立屋，其次是买共管柏文单位。在卑斯省及安省购买共管柏文单位最为常见，分别是31%及21%。

置业因不想交租

以该调查收集的资料，平均最高购房价是独立屋，约为360,000元，镇屋是351,000元、共管柏文单位336,200元及半独立屋327,500元。

大部分首次置业者考虑未来利息会上升，他们平均向1.2名按揭专业人士查询，并获得1.7次按揭报价；61%向按揭经纪查询，39%说是由此得到按揭。79%的首次置业者是全职工作，82%认为工作稳定。

至于首次置业者购楼房的原因，有51%说不想付租金。其他因素包括：个人状况转变，如结婚或搬出父母的寓所；财务转变，例如储蓄足够金钱可以购买；有受访者认为自置居所的优点，可以提供财务保障及引以为傲。

 欢迎前往加拿大房闻速递。

据卑诗地产协会(B.C. Real Estate Association，简称BCREA)周三发表最新报告指出，温哥华地区房屋价格飙升的基本原因，并非海外资金涌入「扫货」，而是受地理位置限制，导致可供发展的土地供应不足。

温哥华独立屋或成奢侈品？

据BCREA首席经济学家穆尔(Cameron Muir)表示，没有确实的证据显示，温哥华地区房屋可负担能力下降，跟海外买家入市有关，因为本地房屋销售统计数字表明，超过95%的买家是加拿大本国居民。换言之，海外买家比率低于5%。

增建筑密度 以满足需求

穆尔又指出，温哥华地区三面环山和海，这使可供发展土地供应短缺，继而令独立屋价格节节上升。他说，温哥华地区的独立屋，不论是温市还是素里市，都因为可发展土地供不应求，而日渐成为「奢侈品」。

穆尔认为，只有增加建筑密度才可满足人口增长所带来的房屋需求，因为温哥华地区极缺乏可供发展的土地。

据BCREA资料显示，由2010年5月至2015年5月，温哥华地区的柏文与其他多户式住宅物业的价格，平均只上升了7%，但在同期独立屋价格则飙升32%，令独立屋的基准(benchmark)价格升破110万元水平。

 欢迎前往加拿大【房闻速递】。

外国人到温哥华炒楼的情况究竟有多严重？卑诗房地產协会(BCREA)的报告指出，外国业主的比例其实不到5%，而房屋买卖活动涉及外国买家也未超过5%。本地房產投资者的活跃程度，较外资高出3至4倍，而几个地区最近5年的柏文价格，其实不升反跌。

BCREA昨日公布「外国买家介入楼市」报告，主要是回应不少省民对房市的忧疑——外国人已大举介入本地楼市，并炒楼成风。

温哥华房价高烧 到底谁才是真正的背后推手？

报告指出，虽然无法提供具体外国买家数字，不过，根据现有的资料分析，目前大温房屋的业主只有5%是外国人，而房屋买卖活动涉及外国人的比例亦不超过5%。

针对有人认為外国买家在本地置业后，提高房屋空置率，BCREA的报告亦指出，在大温地区，不管是房屋空置率，又或房屋所住的是外国人或只具临时居民身分业主(如留学生或外国劳工)，其比例均未与加国其他大都会有明显偏离。

报告引用2011人口普查资料指出，大温地区房屋住外国人及临时居民的比例只有0.78%，比加拿大140个大城市的平均率低。加拿大按揭及房屋公司(CMHC)对出租柏文业主的调查则指出，在2014年底，出租柏文的外国业主比例只佔2.3%，与多伦多的2.4%，维多利亚的1.1%，以及满地可的1.5%，相差不大。

报告分析大温独立屋楼价上涨原因，其实是受到独立屋掛牌数量减少所带动，由于独立屋愈来愈「稀有」，以致买家彼此间竞争喊价，造成楼价明显上涨。

温哥华房价高烧 到底谁才是真正的背后推手？

报告说，相较于独立屋，多户住宅如柏文在过去5年间价格稳定，各地区涨跌互现，涨跌幅亦不大，这与各个城市增加建筑密度，建筑商大量投入兴建柏文，使柏文单位数量不断增加有关。报告说，多户房屋目前佔大温房屋总数的1/3，而兴建的新屋当中，多户房屋却佔8成。

报告还说，以平均楼价来评定房屋的负担程度并不准确，大温中央放盘系统(MLS)的买卖，有接近70%低于平均楼价73.8万元，有32%低于40万元，有82%低于100万元。

该报告并列举了过去5年间楼价变化的数据，大温地区独立屋5年上涨的平均数字為32%，其中西温上涨49%為最多，其次是温西43%，温东48%。

柏文5年来的价格则是涨跌互现，上涨最多的是温西，5年上涨13%，下跌最多的是兰里，5年内跌价10%。

报告亦探讨主要移民国家外国势力介入当地房產的问题，根据2014年的调查，美国住宅楼市的外国买家佔7%，其中中国买家佔24%；在澳洲方面，过去10年购买房產的外国人，约佔总房屋销售金额的5%至10%。

欢迎前往加拿大房闻速递。