Author: isabel.li

温哥华与多伦多楼市红火，不少房屋售价飚升至100万元以上，还有政客企图出招控制楼价；但有最新研究报告称，「百万房屋」并非佔市场大多数，中价楼仍唾手可得。

据加拿大房贷专业人士协会(CAAMP)的研究指，售价100万元以上的房屋，其实在全国只佔极少数。该协会在一段长达27个月的期间内，针对每年搬进新居的62万个住户进行分析研究，发现不论是独立屋、半独立屋或多户房屋，售价逾100万元的，只佔全国房屋总数的1%。

协会的报告发现，独立屋类别中，只有2%的房屋售价过百万；全国各地约10%独立屋售价介乎60万至79.9万元；而绝大多数的房屋(83%)售价，在50万元水平以下。

报告又指，近年温哥华独立屋平均售价升至140万元以上、多伦多逾115万元，类似的「贵价楼」只集中在这两大城市。

加拿大帝国商业银行(CIBC)首席经济分析员托尔(Benjamin Tal)称，「问题的症结在于，若政府针对温市和多市房地产出招降温，则会连带影响全国其他城市的楼市。」

以省份计算，过百万元的房屋大部分在安省，但CAAMP进行研究的该段期间内，此类房屋的买卖只佔整体销售的3%，卑诗省只佔1%。报告因此认为，少数贵价屋不足以影响整体楼市。

另外大温地产局(REBGV)也强调，区内可负担房屋仍数量充足，去年大温房屋总销量当中，有约70%的售价维持在80万元以下。其中柏文单位(视乎大小和地点)售价，在20万至60万元间，城市屋介乎30万至80万元。

CAAMP协会主席梅菲(Jim Murphy)说，45%的受访者属首次置业，他们平均花了30.6万元购买房子，当中包括在温市和多市的房屋；若在其他地方置业，30万元可买到很不错的房屋。

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加拿大房屋及房贷公司（CMHC）的报告说，2014年秋季，蒙特利尔市中心和附近的修女岛的公寓有6.9%被外国业主拥有，这个比例为全加拿大最高。报告中的外国人指的是没有加拿大永久居留权的人。

紧随在蒙特利尔市后面的是温哥华市，被外国业主买走的公寓占5.8%，然后是多伦多，为4.3%。

外国买主多半来自亚洲。加拿大广播公司法语部采访的一位业主来自上海。他的经纪人高慧清女士说，她的客户全部来自亚洲，公司业务兴隆。有一段时间，她每天都要去机场接客户。蒙特利尔市正在修建的一栋553户的公寓大厦，她的公司卖出去的最多。据她介绍，这栋大厦中的亚洲业主将至少占到20%。

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多伦多独立屋屡创「癫价」，上月二手物业平均售价达115万元，按年飙升近两成，令不少无力应付人士、甚至是原多市业主，纷纷选择到邻近地区置业安居。

「业主封盘成常态」

巴里（Barrie）、咸美顿（Hamilton）和基秦拿－滑铁卢（Kitchener-Waterloo）地区，素来是未能在多市置业人士的觅房胜地，但近期连更偏远地区，包括鲍曼维尔（Bowmanville）和卡灵顿（Clarington）东部的柯蒂斯（Courtice）等，都爆发准买家竞价战。

鲍曼维尔的地产代理Kim Downey最近放售位于韦比市的物业，作价39.9万元。她接到7个准买家问价，更有人出价较原价高出4万元：「过去数月，这区几乎所有业主都封盘，已经成为常态。（房屋）供应紧张，需求却殷切，而且相对（大多区）西部仍然便宜，不过我认为两地房价的差距正在收窄。」

原居于小印度区一两房洋房的Heidebrecht夫妇，花两年仍未能在市内觅到价钱合适的独立屋，最后决定以70万出售现居，搬到基秦拿森林山（Forest Hill）一间四房独立屋。新居面积不仅大旧屋一倍，售价更仅48万元，两夫妇的按揭贷款由20万元，一口气减至2万元，让女户主可选择不工作，全职留在家照顾两名孩子。

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加拿大房贷暨房屋公司（CMHC） 公布5月份全国各地新屋起建统计数据，大温经季节调整后的6个月移动平均年率（SAAR）为1万9000个单位，较对上一个月的1万9765个减少近4%，无论独立屋或是多户单位皆然。

若以整个卑诗省来看，同样呈小幅下滑的状态，5月份全省移动平均年率为2万8733个单位，较4月份的2万9331个减少约2%，若以实体单位数而言，卑省5月份仅有2万5000个单位起建，比4月份的3万7000个单位下跌32%。

CMHC资深市场分析师亚当马奇（Robyn Adamache）表示，今年1月到5月动工的新房，超过一半是在素里与温哥华两地，再加上列治文、兰里区与北温市共五个地区，则是大温地区中，前五个有最多多住宅单位建案开工的地点。

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温哥华市长罗品信上周与省长简蕙芝关于投机税与豪宅税的书信往来，引爆的话题余波荡漾，城市发展协会（Urban Development Insitute）行政总裁麦梅莲（Anne McMullin）8日表示，温市房价问题罪魁祸首应并非外国买家，仅是简单的供需失衡。

麦梅莲在温哥华太阳报的评论中提到，温市占地115平方公里，但在2001至2011年这十年间，却增加了6万9000人，但房屋总量仅增加2万8000个，在目前总共26万5000个住宅中，仅有4万7000个是独立屋，在僧多粥少的状况下，开征投机税根本无法解决房价问题。

但麦梅莲认为，仍有必要收集外国买家与投机炒房的相关资讯，若真有办法在不影响现有房屋价值的状况下，开征新税解决房屋可负担问题，确实是值得考虑，但她仍强调目前的问题是出在资源有限。

麦梅莲进一步指出，温市房市目前面临的问题严峻，不论市场内的外国买家比例多少，未来房价一定还会不断攀升，其中之一的解决办法就是以公寓大楼，或者更多的多复式单位住宅来取代独立屋。

她认为最简单的政策有时反而最有效，也就是在需求量最大的地方，兴建更多的住宅单位，而不是以更多的限制或规范来箝制相关发展。

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地产经纪吕永慈指出，400万元在温哥华西区，已无法再像几年前能买到地稍微大一些的全新独立屋，以中国移民偏爱的6000呎地兴建的新屋為例，目前售价约在480万元至500多万元。

如果仍是坚持较大地，且坚持住在西区，可能只能退而求其次，购买10多年或20年的旧独立屋。

目前在中央放盘系统(MLS)销售掛牌价为400万元左右的房屋，有的是保养得宜的旧房屋，但也有的只剩土地价值的待拆房屋，例如在温市格兰护街(Granville St.)6600号路段的一间屋龄不详、外貌失修的房屋，土地有1.2万尺，欲以400万元求售；另一间位于西45街1000多号路段，屋龄有55年的房屋，则以399万元求售中。

吕永慈解释，那些只剩土地价格的房屋，如果位在主要干道旁例如格兰护街，由于经过土地变更申请，是可以兴建城市屋的项目，所以土地价格上涨厉害，她分析，如果该房屋位在内街，则价值应该只有200多万不到300万元。

另一名地产经纪Angelina Lin则说，由于西区楼价上涨太贵，一些身家不那么丰厚的中国移民，只好转战本那比或列治文，一般寻找200万元以下的房屋。

她说，最近楼市火热，连一些作為经纪认为掛牌价太贵的房屋，都能收到好几个出价，且出价又比掛牌价高，超乎预期。

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温哥华房地产市场旺，除独立屋外，公寓也相当抢手，价格已飙升至让不少家庭难负担。但若从土地价格、建筑成本和各类市府收费等数据计算，在温哥华盖一个公寓单位的成本就最少要50万元，因此价格想低都难。若以一间800平方呎的公寓计算，就算在温哥华市中心以外地区，地价平均每平方呎280元，而兴建一栋高层公寓的成本约为每平方呎282元，因此一栋公寓的基成本为每平方呎562元，800呎单位即为44万9600万元。

此外每间公寓单位还需加上市府的各类费用，例如一个名为“社区容貌贡献”（CACs）的费用，是以土地重画为高密度后，新价格的75%，一栋单位的CACs约为4万8000元。其他市府开发费等又让每单位成本上升1万1700元，各项杂费还需要约1700元。 

将以上费用合计，一栋在温哥华的混拟土公寓单位成本约为52万5700元，每平方呎约650元。而这都是基础成本，若加上宣传费、市场费等，则每间公寓单位的成本已不只此数。

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