Author: Joyce.z

 美国房产近几年甚嚣尘上，纽约、洛杉矶、旧金山一直都是买房者热衷的地区。美国的房地产以其优质的房源、良好的社会福利制度以及对消费者的服务深得买房者喜欢。可是在良好的房产资源下，购房者也要面临昂贵的房价，因此大多数人开始转移目标，佛罗里达州就成为购房者关注的新地区。那么美国房产多少钱呢？
 

房价：仍为美国房地产的洼地，高性价比的首选
佛罗里达曾是富人们的度假退休天堂，是美国人口移民数量增加最快的州之一。由于受次贷危机影响，房价跌幅曾达到50%-60%。目前房价开始回升，佛州一些主要城市的房价也在持续上涨，大量的外来资金进入，对于投资者来说是抄底良机。

人口：房价增长的驱动力，佛州人口超过纽约州排名第三

美国人口普查局发布的最新研究报告显示，2013年7月1日到2014年7月1日佛罗里达州平均每天增加803名居民，共计增长了293000人，总人口达1990万人。纽约州这一年中共增长了51000人，总人口为1970万人。佛罗里达州已超过纽约州，成为人口总数排名第三的州。

经济：2015年佛州就业率创全美第一旅游市场促租房市场红火

据福布斯中文网报道，截至2015年的春季，在2008经济衰退中受重创的“阳光之州(佛罗里达州别称)”已经完全恢复了元气，而且预计将成为今后几年创造就业机会最多的州之一。

在美国就业增长前景最好的十大都市区中，佛罗里达州独占六席。穆迪分析公司(Moody’s Analytics)表示，遥遥领先的正是最适合颐养天年的热门城市那不勒斯市，其次是珊瑚角(4.4%)、奥兰多(4.2%)、圣露西港(3.7%)和北港(3.6%)。到2017年，该市年均就业增长率预计会达到4.6%。

从以上几个方面就可以看出，佛罗里达州在各个方面都有成为房产新规的趋势了。现在的情况不光是卖房市场的火热，出租房源的需求量也很高，主要来自于人口的增长，新移民和新家庭的增加和旅游业的发展。

美国商务部24日公布，2016年1月份经季节性因素调整后的独户新屋销售年率较12月的54.4万户下滑9.2%至49.4万户、创2015年10月以来新低，与2015年同期的52.1万户相比下滑5.2%、创2014年6月以来最大年减幅。市场原先预估1月份独户新屋销售年率为53.5万户。今日美国报报导，美国独户新屋销售年率52年平均值为655,200户。

1月新屋中间价年减4.5%(月减5.8%)至278,800美元、创2014年9月以来新低；2015年9月的307,600美元为历史最高价位。美国新屋中间价连续第2个月呈现年减、创2011年11月至2012年1月以来最长连续下跌纪录，1月年减幅创2012年1月以来新高。那么美国房产多少钱呢？

截至1月底待售新屋周转天期自12月底的5.1个月升至5.8个月、创2015年9月(5.9个月)以来新高。截至1月底待售新屋为23.8万栋、创2009年10月以来新高。

商务部数据显示，2016年1月份美国西部独户新屋销售年率分别年减24.1%、月减32.1%，表现最为疲软；当地独户新屋销售年率(11万户)创2014年7月以来新低、月减幅创2010年5月以来新高。美国南部、中部分别年减2.0%、1.5%，但东北部则是年增100.0%。

美国1月新屋开工年率下滑3.8%至109.9万户、创2015年10月(107.1万户)以来新低。2016年1月美国独栋新屋开工年率自12月的76.1万户下滑3.9%至73.1万户、创2015年10月以来新低，较史上最高纪录(2006年1月的182.3万户)缩减60%。其中，美国东北部受寒冬气候影响、新屋开工年率跌幅达14.1%，表现最差。

美国国家建筑开发业协会(NAHB)16日公布的统计数据显示，2016年2月份NAHB/Wells Fargo房屋市场指数(HMI)下跌3点至58。

达拉斯地区的房价再有大幅上升，根据最新公布的标准普尔/凯斯席勒房价指数报告，达拉斯地区在去年12月份的房价同比上升了9.6%。

达拉斯是全美房价升幅最大的五个城市之一，升幅几乎相当于全美平均升幅的两倍。全美房价的平均升幅为5.4%。达拉斯地区12月份的升幅也是自2014年初以来达拉斯在该报告中最大的同比升幅。

然而美国其它一些城市房价的上升步伐已经开始放缓。标准普尔的大卫·布利策(David Blitzer)在报告中说：“房价仍然继续上涨，但步伐放缓了一点，有七个城市的房价同比涨幅缩窄了。”

不过即使房价上升速度放缓了，但仍然比通货膨胀率高很多，CPI核心通货膨胀率仅为2.2%。

十二月份全美房价同比升幅最大的城市是波特兰，升幅为11.4%，其次是旧金山，升幅为10.3%。

全美范围的平均房价现在已经回复到2007年房市泡沫破裂之前的最高峰水平。而达拉斯地区的房价则已经达到有史以来的最高水平，这里目前的房价比2007年夏季最高峰时期的房价还要高出接近24%。达拉斯地区房价的上升速度超过长期平均水平的两倍。

基于房地产经纪出售的房屋中间价格来计算，达拉斯地区去年全年的房价和2014年相比上升了10%，是全德州去年房价升幅最大的地区。

房屋分析机构Metrostudy公司的大卫·布朗(David Brown)认为，由于房屋库存仍然处于历史最低水平，而需求却依然非常强劲，所以达拉斯地区的房价将继续出现强劲的上升势头。房屋销售也会继续增长，相反，房屋库存却会继续下降。

Case-Shiller的房价指数的计算方法是以每月的房价和2000年一月份的房价相比，该指数跟踪各大都市特定的二手单户房屋连续三个月的移动平均价格，目前十二月份的数据是最新可用数据。该指数调查不包括公寓、联排别墅或新建房屋。

标准普尔/凯斯-席勒房价指数十二月份同比变化百分比

波特兰 11.4% 洛杉矶 6.2%

旧金山 10.3% 拉斯维加斯 5.8%

丹佛 10.2% 亚特兰大 5.5%

西雅图 9.9% 夏洛特 5.5%

达拉斯 9.6% 明尼亚波利斯 4.7%

圣地亚哥 7.2% 波士顿 4.5%

底特律 7.1% 纽约 3.3%

迈亚密 7.1% 克里夫兰 2.8%

坦帕 6.9% 芝加哥 2.4%

凤凰城 6.3% 华盛顿 1.7%

全美范围 5.4%

2015年整年，麻州剑桥市居民可以感受房价和租赁价格呈两位数百分比急剧上升，市议会官员展开讨论如何抵御房价大冲击。Zumper.com是—个使用数据分析市场的租赁公司，其战略营销主管Devin O’Brien称，哈佛广场和剑桥河滨地区的单人卧室公寓的租金在2015年分别增加了16.8%和17%，这两个地区是大波士顿地区房租增加最大百分比的地区。

他还说，“我看明年房租不太可能下降，有可能比过去一两年的增速放缓。”

剑桥哈蒙德房地产的副总Charles Cherney也表示，房地产市场自2012年的飙升之后，去年也经历了一个类似的高增速，“从2005年到2012年，剑桥的房地产销售市场非常稳定，但是在此之后房价开始以每年10个百分点的速度飙升。”

Cherney和剑桥副市长McGovern将金融危机之后的房价和租金的双重打击称作是让新租户和购房者压力倍增的“极度风暴”。

Cherney说，“给许多购房者带来的极度风暴包括低迷的经济、低利率和房屋低供应。”McGovern认为，包括哈佛和麻省理工学院的本地大学应该在提供可负担的住房方面承担更多的责任。他说，“如果两个、三个或四个研究生同租一套公寓并共同支付房租，普通家庭根本无法与他们比拼。”

McGovern说﹕“我们是自身成功的受害者，因为我们所在的是一个安全的城市，市民有很好的工作，城市干净，学校优质。”剑桥市议会在法定范范围之内不能够控制租赁价格，但是议会官员们列出了一些有可能减轻昂贵房地产市场带来的影响的措施，包括更多保障性住房基金等等，解决住房日益严重的问题的其中一个措施是，在新建的建筑中按一定比例预留出保障性住房。

McGovern是保障性分区住房计划的主要支持者之一，他建议为了减缓房价增速，使更多家庭找到合适的住房，可以建筑更多公寓代替房屋。

尽管多方提出了多个解决房价问题的方案，而政府也急于扭转这种局面，McGovern承认，保障性住房危机并非是他们所能控制的。他说，“这好比给有了裂缝的大坝用上创可贴，这儿的房价是全国最贵的。”

美国房价走势2016最新消息，由于对全球经济的持续担忧，美国长期房贷利率本周下跌，这是此前连续6周下跌后，在上周短暂持稳后再度出现下跌。

联邦房贷机构房地美（Freddie Mac）周四（2月25日）说，30年房贷固定利率从上周的3.65%降至本周的3.62%。这比一年前的3.80%低不少，也是自去年二月初以来最低的水平。15年的固定房贷利率也从上周的2.95%降至本周的2.93%。这也是美国房价走势2016最新消息之一。

虽然美联储自2006年以来在去年12月首次提升了短期利率，但房贷利率却持续下降。

由于对世界经济的担心和全球股市的动荡，投资者寻求安全的美国国债，因而推升了其价格，房贷利率便随之下降。美国政府的10年债券利率已经降到了惊人的2%以下。该利率从本周早些时候的1.81%降到了周三的1.75%，而美联储升息前的2015年12月16日是2.27%。

美国政府的数据显示，虽然今年房贷利率降低，但美国人一月份购买新房的数量反而减少了，特别是房价高企的西部几个州更是大降。

美国商务部周三说，上个月新房销售下降了9.2%，经季节性调整后的年率为494,000套。销售下降主要是由于西部新房销售出现32.1%的大跌，中西部的销售也下跌了。但东北部和南部的销售上升了。

房地美每周初在全美范围内调查房贷机构的利率，以计算出平均利率。该平均利率不包括额外的费用，如点数。贷款时买点数可以降低贷款利率，一点相当于贷款额的1%。

30年贷款的平均费用从上周的0.5个点上升到了0.6个点。15年贷款的平均费用则保持在0.5个点不变。

5年的房贷浮动利率从上周的2.85%降至本周的2.79%，一年前是2.99%。5年浮动利率贷款的平均费用从上周的0.4个点上升到了0.5个点。

圣塔克拉拉县房地产经纪协会（Santa Clara County Association of Realtors）会员史密斯（Rick Smith）表示：“这对于湾区的卖家来说，是一个极好的时机，不愁房子卖不出去。对于房东而言，这也是个好时候，因为你的房子会很快地被租出。”

根据最新报告，目前南湾房地产市场的空置率居全国最低，其中99.8%的房子都有主人了。

美国房产网站RealtyTrac跟踪发现，在今年2月初，圣荷西44万3387户中，仅有858间房子是未被售出。

在旧金山，空置率同样非常之低，仅有0.3%的房子空置。

圣塔克拉拉县房地产经纪协会（Santa Clara County Association of Realtors）会员史密斯（Rick Smith）表示：“这对于湾区的卖家来说，是一个极好的时机，不愁房子卖不出去。对于房东而言，这也是个好时候，因为你的房子会很快地被租出。”

在美国，除了旧金山湾区以外，洛杉矶、波士顿和丹佛房屋的空置率也非常低。据调查，美国现在仅有1.6%的房子处于空置状态，比去年下降了9.3%。全国房子空置率最高的地方是密歇根州的弗林特（Flint），15万4137个单位里，竟有1万1605个房子是空置，空置率高达7.5%。

目前外国投资者匿名置业带来的各种弊端日益突出，令美国联邦政府不得不采取相应的措施来应对。这对于部分要在美国纽约置业的投资者来说打击不小。

美国纽约曼哈顿(Manhattan)﹐ 长岛(Long Island)是世界上最让人羡慕的地址, 她不仅是全世界文化金融中心, 更是高财富人士的品牌毫宅居地.

近年来纽约的房地产热持续升温，由于外国投资者可匿名置业，使得在纽约投资地产成为全球富人的“避税天堂”的首选之一。

据世界新闻网15日报道，目前外国投资者匿名置业带来的各种弊端日益突出，令美国联邦政府不得不采取相应的措施来应对。

2014年5月，瑞士同意签署新的全球自动信息交换标准，对外承诺将自动公开外国人的银行账目。这意味着瑞士结束了数百年来保护银行私人账户隐私的传统，这也令越来越多的富人转而选择美国来匿名置业避税。

近来两党议员都已向美国国会提案，要求房此类地产交易透明化，并且美国财政部也颁布了房地产所有人登记制度，并准备将其推广至全美实施。未料此提案却遭遇到房地产丶法律和会计业者的强大阻力。

外国投资者匿名置业给不法之徒、腐败分子隐匿非法资金提供了极大的方便。 通过一些案例显示：经由一些海外信托基金或空壳公司购置美国地产，非法外国投资者利用其做掩护，在美国進行洗黑钱、联邦医疗保险诈欺、盗用公款、诈骗耆老，和非法捐款给美国政治候选人等不法勾当。

七大工业国组织（Group of Seven简称“G7”）、 联合国和经济合作开发组织都提出禁止匿名购置海外房地产。

据纽约邮报说，热钱出走最严重的是中国，在2004年至2013年，中国流失资金达1兆3900亿元；其次是俄罗斯，流失隐藏的资金达1兆元；再次是墨西哥，流失热钱达5亿2800万元。

另外，匿名在纽约市购置地产，也使得房市蒙受损失。仅在2010年至2015年间，纽约市每平方呎房价由1000元涨至1450元，涨幅高达45%。

2015年达拉斯房地产市场哪里房价上升最快？根据来自德州农工大学房地产研究中心的数据，达拉斯南部是其中的大赢家之一。去年，从Oak Cliff一直延伸至达拉斯南面的Ellis郡的住宅区房价和房屋销售都有最大的增幅。

其中房屋销售中间价升幅最大的是东南达拉斯和Oak Cliff，与2014年相比上升了24%，其次是Colony和南达拉斯，同比升幅为22%，Euless的房价也上升了19%。

据房地产研究中心的报告，是由于低价位房屋需求旺盛，导致达拉斯东南部、Cedar Hill、Kaufman和Ellis郡的住宅区房价大幅上升。这些地区的二手房屋销售在去年也增长了12%到20%，增幅远大于北德州接近50个房屋市场不到5%的平均增幅。

与此同时，在达拉斯的北郊则由于市场上房屋短缺，以至房屋销售有些起伏不定。

不过房地产经纪说，部分这些南部的住宅区仍没有完全弥补之前房屋市场崩溃中造成的损失，因为经济衰退时对这些市场的冲击特别严重，所以这些地区的房市要想追上其它地区的水平，有更长的路要走。

投资商在这些地区到处寻找房屋，带来强劲的需求，大幅推高了这些住宅区的房价。房地产经纪Jim Fite说：“投资商的收购行动简直达到疯狂，他们有些为这些房屋支付了过高的价钱，超过了租金所能维持的额度。他们是在押注房屋会升值，这实在有点可怕。”

2015年达拉斯地区几乎每个住宅区的房屋销售价格都或多或少在上升。总部在达拉斯的房屋分析机构住宅策略公司(Residential Strategies)的Ted Wilson表示，最初这些销售活动都是由投资商带来的，但随着经济及房市状况的改善，市场也会把越来越多的真正买家带回来。

去年整个达拉斯地区共售出了62,000栋二手单户房屋，是有史以来的最高数字。但大多数分析师预测，除非有更多的房屋在市场上推出，否则今年的房屋销售活动可能会下降。

一份新发布的报告显示，南湾房产市场空置率为全美最低，数据表明，南湾99.8%的房子都有人住。

Realty Trac在2月初发现，在圣荷西（San Jose）大都会区总共443,387套房产中，空置房产仅有858幢，空置率仅为0.2%。而且78%的空置房产是有产权的，这显示了该区域房产炙手可热的程度。

旧金山地区房产空置率也非常低，市场上仅有0.3%的房屋处于空置状态。

圣塔克拉拉县房地产经纪人协会的里克•史密斯（Rick Smith）表示，现在在湾区是卖方市场非常好的时节，手头的房子根本就不愁卖不出去。

诸如洛杉矶、波士顿和丹佛等大都会区的房产空置率也非常低。

根据该机构最新的分析，全美有1.6%的房产是空置的，比2014年晚些时候9.3%的数字下降很多。