房屋空置率

澳大利亚租房市场孰输孰赢

房产专家指出，悉尼房地产市场面临严重空缺问题。如果不做好功课，等着投资者的就只有坏消息。

2019年，大悉尼地区空置房数量达到25000栋。房地产市场调查公司Propertyology的西蒙·普雷斯利（Simon Pressley）指出，这是自2017年来一系列趋势中，显示悉尼面临空房率历史新高的最新一组数据。目前，悉尼房产空置率达到3.2%。

悉尼子区中高空房率的区域包括丘陵区（Hills District），空房率达到历史最高的5.8%，上北岸区（Upper North Shore）位居其后，达到4.8%，下北岸区（Upper North Shore）位列第三，达到3.9%，帕拉马塔（Parramatta）、西悉尼和悉尼中央商务区紧随其后，分别达到3.7%，3.6%和3.5%。

悉尼郊区高空房率的区域包括北悉尼、车士活（Chatswood）、卡姆登（Camden）、坎特伯雷（Canterbury）、博特尼湾（Botany Bay）、利物浦（Liverpool）、莱德（Ryde）和黑镇（Blacktown），其空房率分别为5.3%、5.1%、4.9%、4.6%、4.6%、4.2%、4.1%和4%。

大悉尼区周租金也出现了显著下降。市场研究公司核心逻辑数据显示，过去12个月内，悉尼租金下跌了2.9%。

普雷斯利表示，出现这一现象是由于几年来悉尼的新房供应量都刷新了历史纪录，而这些新住房中很大一部分都进入了租房市场。

他还指出，“悉尼租金下跌，住房存量剩余，与此同时还有更多的新房正在建设中。”

“如果今年年底大悉尼区还有30000空房剩余，我一点都不会感到惊讶。这样的住房数量能够满足澳大利亚第13大的城市科夫斯港的所有也住房需求。”

普雷斯利预测，今年年底大悉尼区空房率将超过4%。

新南威尔士呈现另一番景象

相比大悉尼区，新南威尔士的住房存量较少。未来，该地区租金将增加，空房率将有所减少。

普雷斯利解释道，“澳大利亚其他城市租房市场房量的减少以及地方经济的发展远远超出悉尼人的预想，这也是为什么近几年来许多非首都城市房地产市场的表现超出首都和大城市的原因。”

“新南威尔士呈现出完全不同的景象。”

普雷斯利指出，租房市场房量减少的地区包括考夫斯港（Coffs Harbour），该地区空房率达到0.9%，为全国最低。位列其后的是奥兰治（Orange, 1.3%）、达博（Dubbo, 1.4%）、戈斯福德（Gosford, 1.4%）、奥尔伯里（Albury, 1.6%）、阿米代尔（Armidale, 1.6%）、塔姆沃思（Tamworth, 1.8%）、麦觉理港（Port Macquarie, 1.8%）、沃加沃加（Wagga Wagga, 2.5%）和卧龙岗（Wollongong, 2.6%）。

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来源：smartpropertyinvestment.com.au
责编：Zoe Chan

日本空置房免费购你要不要来接手？

或许你会觉得惊讶，但这已不是个例——0元售出（无偿转让）的房子在日本并不罕见，它们被放置在一种叫Akiya银行的网站上进行抛售。Akiya在日语中意为”空置的房屋“。买家只需支付税费和代理佣金，就可以把房子拿到手。据称这些Akiya银行确保购买过程简单快捷，使其成为日本买家和外国人的热门选择。

房主们PO上住宅的图片，热情洋溢地描述待售房产有多么瞩目。随着越来越多的低价房产甚至0元房屋在网络上被售卖，Akiya银行成为了热门话题。

2013年，据日本国土交通部（MLIT）估计，全日本约有820万（约占房屋总数的13.5%）空置房。这一数字暂有误导性，因为其中包括可供租赁的房屋。

考虑到这一事实，日本房屋出售网站toshihikoyamamoto.jp认为市场上“真正空置的房子”（废弃房屋）约有220万个，报告中的数字令人生畏。根据富士通研究所的数据，到2033年，日本空置房屋的比例预计将超过20%。

据《日本时报》等媒体报道，日本境内的空置现象主要集中在农村城镇，但也开始出现在郊区和大城市了。鹿儿岛、高知、和歌山是这些城市中房屋空置的“领跑者”。

为何出现这么多空置房？

首先，人口萎缩和老龄化加剧是一项根本挑战。其次，无论面临购买还是租赁，日本人都偏爱新建房屋。根据MLIT的报告，日本住房中只有14.7%的房屋是二手房，而在美国和欧洲，这一数字是70%-90%——相比之下，日本二手房市场规模更小。接着，废弃房大多位于农村和郊区，并不为那些乐于购买房产的年轻买家所青睐。其次，某些房主不能照顾房产或不想再支付空置房的房产税也是原因之一。

下面一项原因与日本的遗产继承相关：一些土地或房屋的所有者孤独去世之后，较难追查到其遗产继承人。原则上，继承逝者财产的家庭成员必须向政府官员报告所有权变更，并注册新的所有权，但在找不到继承人的情况下，这种所有权登记无法得到妥善安排，政府无权擅自翻新或拆除亡者的房屋。

为解决这一问题，日本政府于2015年通过了一项法律，允许地方政府惩罚那些不拆除或翻新房屋的Akiya所有者。然而，各地政府尚无全权执行此法律，被强制拆除的房屋数量仍然很少。（此外，如果屋主都找不到，政府怎么能惩罚所有者？）

一些政府为解决这一棘手的问题，运行着所谓的Akiya银行，列出Akiya财产，以管理各自城镇空置房屋的供应和需求，同时帮助年轻家庭更容易负担房产。

Akiya银行是日本房屋空置的解决方案吗？

一方面，空置房是日本前所未有的社会问题。但另一方面，这也是一个机会——不仅仅是商机，而是一个重构日本战后住房和郊区问题的机会。它是一种符号，可能是通向美好未来的路径。

对城市来说，Akiya银行也许并非有意义的存在。与其说它是城市的癌症，不如说是城市的荨麻疹——当房子的主人变老离去，房子便会空空如也。

对于日本建设者来说，荨麻疹是一种痛苦的疾病。它需要消耗更多的成本——和街道与学校的建设费用一样多，但是能负担所有费用的纳税人人数却在减少。这使得Akiya银行成为日本城市规划新运动中建设紧凑型城市的推动力：日本城市化的深入，但没有绿化带的概念或城镇范围限制，它的城市蔓延到郊区，稻田与家庭住宅混在一起；随着郊区和村落房屋的衰落，日本的城市化进程也在加快。

此外，Akiya银行也点燃了大批海外投资者的热情。地产代理公司Katitas的总裁Arai以全新的商业模式抓住了Akiya银行带来的机会：”我们直接购买Akiya，花上约几千美元翻新后出售。”在过去两年半的时间里，Katitas已经购买并翻新了1200多所房屋：“向我们出售最常见的原因是继承；当四五十岁的人继承这类房子时，他们可能早就有了自己的房产，于是房屋就这样空置了下来。”

“我们的买家是想以低价购买好房子的人，”Arail说，“这也许他们是三十多岁以来第一次买房。对于这些之前一直住在租赁公寓中的买家来说，我们的售价比他们之前的月租金还要便宜。”

“不能达成的交易多半是因为没在价格上谈妥，对于其他人来说，或许是由于房屋结构不健全，或是在乡村太远了。在更加偏远的村庄，需求基本为零。”

入手Akiya？你需要的不仅仅是勇气

你可能在买房时获益，但不一定能在卖地产时拿到利润。如果你没有以合适的价格/条件购买房产，就更不用提什么利润了。在欧美，翻新房屋一般是短期策略，在日本却不被普遍流行。

尽管购买Akiya问题重重，但如果把废弃的房子反转成租赁房产，将会有很多机会，你可以在相对较小的风险下获得更大的投资收益。关键在于，废弃房屋的位置：人口基数合理集中的地区投资条件较为优越，偏远城镇就不推荐了。

在“带走”它们之前，你必须考虑到这些：

额外的费用：税费、代理佣金、装修费；
房屋若破损严重，或不符合日本现行抗震法，则需拆除；
房屋安全问题，如火灾、害虫等；
移除原房主物品需要花费的时间和人力成本；
不排除原房主突然出现，要求拿回房屋使用权的可能；
想领取政府翻新补贴？你还需要满足政府规定的一些条件；
某些黑帮与空置房有关，容易麻烦上身；
由于购买房屋的属性，可能会遭到歧视或引来自卑感。

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参考来源：CNBC；《华尔街见闻》；toshihikoyamamoto.jp；FT.com
撰文：Fern Wang
排版：Zoe Chan

BC省全加拿大房租最高！房屋空置率竟最低 | 加拿大

根据加拿大按揭和住房公司（CMHC）的最新报告显示，BC省是全加拿大房租最高，房屋空置率最低的地方。

BC的研究显示，全加拿大5个房屋空置率最低的地方，有4个都在BC省，分别为：基隆拿（Kelowna），阿伯斯福特-米逊（Abbotsford-Mission），维多利亚（ Victoria）和温哥华（Vancouver）。这四个地区的房屋空置率比1%还要低。

基隆拿的平均房租价格上升了8.6%，维多利亚上升了8.2%，温哥华上升了6.2%。

温哥华的房价仍然高居全国最贵，2房公寓的均价为$1552每个月。多伦多排名第二，为$1,404每个月。

>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费

BC省全加拿大房租最高！房屋空置率竟最低 | 加拿大 — 温哥华的房价仍然高居全国最贵（图片来自于居外网温哥华真实房源，物业编号：34365193）

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然而，去年，多伦多最高平均房租为$2,301每个月，温哥华为$1,874每个月。

报告同时指出：温哥华地区的平均房租增长已经连续三年打破了省记录的3.7%。

B.C.住宅租赁部门发布了租房指南，如果租客打算租住新的房屋，房东可以根据市场水平设定价格。

这个报告对于租客来说并不见得是一件坏事，因为目前用于出租的建筑供给正在增加，尽管大部分在近期内还不会开放出租。

来源：温哥华港湾

责任编辑：Shelly Du

中国台湾房价要修正多少？修正到何时？美国房市经验告诉你！| 美国

中国台湾房价似乎尚未修正完毕，许多房产投资人常问：中国台湾的房价到底还要修正多少？或是修正多久才会停歇？身为房市专家，我根据美国房市修正经验，试着推敲中国台湾房市未来走势。

美国房价前一波高点发生2007年12月前后，全美各区的房价在当时的前后达到最高，之后开始滑落。截至今年3月，历经9年多全美100个都会区（metro areas）中，超过34%的房屋价格已超过2007年的前波高点。

丹佛、旧金山这两个都会区有超过98%的房屋价格，均超过2007年的历史高价，是涨幅最高的都会区代表。目前丹佛都会区的平均房价高过2007年历史最高价约50%；旧金山都会区平均房价高过2007年历史最高价约34%；换句话说，投资人过去10年，无论任何时点在这两个地区置产，潜在投资收益超过三成。

相对地，国人熟悉的拉斯维加斯（Las Vegas）都会区内仅有0.6%房屋的价格，超过2007年的历史高价；而拉斯维加斯都会区的平均房价仅为历史最高价70%；奥兰多（Orlando）都会区内仅有4.4%超过2007年的历史高价，目前平均房价仅历史最高价的77%。凤凰城（Phoenix）都会区内仅有4.7%的房屋超过历史高价，其平均房价为历史最高价的82%。这些地区，投资人过去10年间，若没有在相对低档置产，很可能发生目前市价仍低于原先买价的窘境。

有一位朋友不听劝告，认为美国次贷金融危机发生后2年多危机入市，2010年12月以43万美金，约是第一手价格85万美金的一半，买进拉斯维加斯当时5年新的大楼、2房约41.22坪的物件。前阵子美国房价抢抢滚，上网查询该对象市价，惊觉也不过42万美金，持有6年多居然没有上涨。

但若以美国房市热门地区为例，则发现是迥然不同的情形。旧金山房价在金融海啸期间，房价最大跌幅20%，约花6年的时间，平均房价就回到历史高点后，再创新高。西雅图房价，在金融海啸期间，房价最大跌幅约25%，花约7.5年的时间，平均房价回到历史高点，后创新高。而拉斯维加斯房价，在金融海啸期间，房价最大跌至历史高价的四成，迄今九年多平均房价还在历史高价的七成。

为何旧金山平均房价超过历史前高30%，而拉斯维加斯房价离前波高点仍有30%的差距，呈现天与地的差别呢？根据美国知名房产网站Trulia利用统计学的线性回归分析，发现这100个都会区的房价反弹的力道强弱，最主要是受到收入增长、人口增长、和房屋空置率持续降低等三个因素影响。

也就是说，旧金山都会区因为过去这几年，因为当地居民收入与人口持续增加，房屋空置率维持在5%，所以房价表现特别突出；拉斯维加斯、奥兰多、凤凰城等些许都会区，当地居民收入与人口数不稳定、房屋空置率超过二位数，所以房价反弹相对吃力。

由美国房市复苏经验得知，一线城市的房价修正时间平均在6年，价格修正20~30%后止住，但二、三线城市，房价修正幅度动辄30~50%，修正时间迄今已超过9年，许多房价仍未回到原先价格高点。再加上，美国房价因发生次贷风暴这个重大利空，使得房价大幅下滑，许多房屋被法拍、银拍。反弹期间因实施量化宽松（俗称：QE）政策、不断地降息，加上外国人（特别是陆资）持续涌入捡便宜等利多加持下，使得房价缓步上升，筹码有效换手。且自去年下半年，美国开始启动升息的利空让房市再度洗炼，美国房价基本面相对较为扎实，房屋筹码相对安定。

相较中国台湾房价，房价虽自2015年4月时的高点修正1~2成，但国内尚无重大利空发生，且房贷利率也未开始提高，以现今房市温水煮青蛙的情形发展，房价底部尚未真正测试。再者，中国台湾房市流动性不及美国房市，亦不属国际盘，连旧金山、西雅图地区，美国房市最热门地区，房价都不免修正20~25%。故大胆推估，台北市的平均房价至少要修正30%才属合理，修正的时间恐怕也难逃6年之谱。

国人若想进场捡便宜，买房自用的刚性需求，或是检视手中持有部位，想淘弱换强的，可以参考美国经验，选择适合的时间与适当的价格进场。同时，应该选择当地居民收入与人口持续增加，房屋空置率低的优质城市与区域，避免置产于大量新房需要时间消化的重划区或新兴开发区。于对的地区置产，就算短时期被套住，但持有时间够长，以时间换空间，房价迟早会还你公道！

益立信不动产锺仁义董事总经理专栏全集

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美国旧金山南湾房产空置率全美最低

圣塔克拉拉县房地产经纪协会（Santa Clara County Association of Realtors）会员史密斯（Rick Smith）表示：“这对于湾区的卖家来说，是一个极好的时机，不愁房子卖不出去。对于房东而言，这也是个好时候，因为你的房子会很快地被租出。”

美国旧金山南湾房产空置率全美最低

根据最新报告，目前南湾房地产市场的空置率居全国最低，其中99.8%的房子都有主人了。

美国房产网站RealtyTrac跟踪发现，在今年2月初，圣荷西44万3387户中，仅有858间房子是未被售出。

在旧金山，空置率同样非常之低，仅有0.3%的房子空置。

在美国，除了旧金山湾区以外，洛杉矶、波士顿和丹佛房屋的空置率也非常低。据调查，美国现在仅有1.6%的房子处于空置状态，比去年下降了9.3%。全国房子空置率最高的地方是密歇根州的弗林特（Flint），15万4137个单位里，竟有1万1605个房子是空置，空置率高达7.5%。

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(据金山在线报道)

澳洲房产十佳高收益区几乎是最差购房区？

澳洲房产专家莱德（Terry Ryder）称，由CoreLogic RP Data数据机构公布的10佳高收益市郊几乎等同于澳洲最差购房地区榜单。

澳洲房产的高收益地区就等於是最佳购房区吗？居外建议在澳洲购房之前一定要好市场研究

作为价格预测指数（Price Predictor Index）的一部份，图表列出了全澳的上升市场。房产专家莱德发表了称作The Dirty Dozen的12个最差购房地区报告。这些地区的市场处于严重的困境，销售情况下降，接下来价格的下降不可避免。

数据机构的10佳高收益市郊中有5个列在最差澳洲购房地区中，有4个几乎进入最差购房地区榜单。这些地区都有大量的空房，租金下降，市场疲软。10佳高收益市郊中仅有布罗肯希尔（Broken Hill）值得投资者考虑。

位于10佳高收益区首位的市郊为昆省的迈尔斯（Miles）。这是一个真正的悲剧的选择，因为迈尔斯房地产市场是澳洲最大的空架子，绝无仅有。1/3的房产为空置，还比不上莫兰巴（Moranbah）地区。认为迈尔斯可以获得9.8%的租金收益是可笑的，那里大多数房主的租金收益为零，因为找不到租客就没有收益。

莱德在最差购房区报告中写道：“迈尔斯的房市已被摧毁（因为开发供过于求），空置率达30%，房产中位价在过去12个月里已经下降了27%。现在出售房产需要6个月，还要提供20%的折扣。在前5个季度里，迈尔斯的房产销售数量从24下降到15，之后降至12，再降到6，最后为1。”

“巾吉拉（Chinchilla）也好不到哪里去，在前5个季度的房产销售数量分别为78、51、40、27、19，房产中位价下跌了10%。根据SQM调查，巾吉拉的空置率现在为19%。另一处房产市场旺多安（Wandoan）在2014年里只售出两栋房产。”

10佳高收益区排名第2的是西澳的纽曼（Newman）。纽曼的房屋空置率为11%，现在通常租金不到最高水平时的一半。根据澳洲房产监察数据，租金收益过去曾达到两位数，现在仅为5.3%，而不是CoreLogic所称的9.8%。

位于10佳高收益城区中第3位的东坎博尔达（Kambalda East）和第8位的西坎博尔达（Kambalda West）空置率近20%，而CoreLogic数据机构的列表中声称租金回报率可达到8.9%。

塔省的皇后镇（Queenstown）在10佳高收益城区上列第4位。莱德的报告中说：“如果澳洲有房产市场更加低迷的地区，请告诉我。这个镇在塔省西边野外，类似于电影中的西部情形，主要街道长着野草。”

“房产中位价90,000澳元还偏高。今年已经跌至70,000澳元，比5年前更低，自2009年以来平均每年下降3%。房产市场上房子通常需要7个月时间才能售出，还需提供15%左右的折扣。根据SQM调查，空置率达17%。年中莱尔山（Mt Lyell）铜矿和亨提（Henty）金矿的关闭，致使数百个就业职位减少，更是无助于房地产市场。”

“附近的城镇齐汉（Zeehan）和罗斯伯里（Rosebery）同样惨淡，齐汉的房产空置率大约为25%，不到50,000澳元就能购买房子。”

10佳高收益区榜上还包括其它严重衰退的市场，如南黑德兰（South Hedland）、黑德兰港（Port Hedland）及卡拉萨（Karratha）。据西澳房地产协会数据，该地区创下了西澳洲房价的最大跌幅（下跌40%）。

这种草率的调查问题在于，此会被媒体引用，作为可靠的信息重复发布。媒体报导这些地区为全澳领先的热区。如果人们轻信这些地方为澳洲房产投资的好地区，在许多情况下，不会获得任何收益。

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