Author: Joyce.z

由于美国经济走强、利率仍低，周二（1月26日）出台的两份报告证明美国房地产价格不断上升，某些城市的房价已经超过了2006年7月经济危机前的最高峰，全国房价接近06年峰值。但是由于中国买家购买力减弱，导致豪宅价格停滞不前。

美国房地产复苏 超过危机前最高峰

周二，美国联邦住房金融局（ FHFA）的报告说，从2014年11月到2015年11月期间，美国房价增长了5.9%。

同一天，根据标普/Case-Shiller20城市房价指数，在过去的12个月美国房地产出现全国性复苏，比上一年同期增长5.8%，去年11月份经季节性因素调整后增长率为0.9%。

这个数据跟彭博社对经济学家的调查相差无几，调查结果认为2015年美国房价增长5.7%， 每月平均增长0.8%。

根据这个报告，一些城市如达拉斯、丹佛、旧金山、波特兰和俄勒冈州的房价已经超过了2006年7月经济危机前的价格高峰，其中波特兰和俄勒冈州的增幅最大，为11.1%。 全美价格增幅最小的是芝加哥，仅为2%。

中国买家减少 美国豪宅价格停滞

据CBS新闻报导，房地产数据提供商雷德芬公司统计，美国最豪华房地产（平均售价排名前5%）的市场低迷，2015年豪宅价格并没有随着全国大面积的房地产复苏而上浮。可是占剩下95%的非豪宅价格上升了4.9%。

在过去的几年，除了美国1%最有钱的富豪帮助提振房屋销售，还有手头阔绰的海外买家也纷纷涌入市场。美国全国房地产经纪人协会（NAR）说，在2014年4月到2015年3月期间，富有的外国消费者在美国购买了价值1,040亿美元的房地产，比上一年增长了13%。

而中国人是美国地产的最大海外买家，NAR统计，2014年4月到2015年3月期间就有中国人投资290亿美元买房置业。NAR还补充说，中国人青睐房价昂贵的地区如加州和纽约等。

但是随着中国大陆经济增速放缓、美元强劲，使得外国买家抢购美国物业的成本增大、实力减小。豪宅的主要买家——中国客户在大幅减少，造成豪宅有价无市。

中国买家的购买能力下降不仅只体现在美国房地产上，其它国家也受到影响，2015年全球10个城市豪宅的平均价格仅上升了0.5个百分点。

根据雷德芬的数据，美国高端物业（平均售价排名前5%）在去年的平均价格停滞不动，保持为107万美元。而另外95%的房地产平均销售额升到31.69万美元。

彭博新闻报导，中国经济放缓和美元走强已经对美国房地产市场产生影响，比如旧金山200万以上豪宅的待售率已经达到最高纪录。所以，现在想买入豪宅的买家正逢好时机，可以跟卖家有更多讨价还价的余地。

美国郊区过去曾作为许多人寻求实现“美国梦”的地方，房价反映了这一情况。然而，根据设在西雅图的在线房地产公司Zillow公布的最新数据，这一情况已经发生了变化。

据《普吉湾商业周报》报道，Zillow的报告写道，在美国的许多地区，城市的房价涨速比郊区还要更快。

Zillow表示，最终的结果是郊区将比城市更容易吸引民众。这一情况已经在西雅图的郊区发生，像布里恩、波塞尔、雷德蒙德等地，这些小城市的中心区增加了很多单元住宅和城市设施。

根据Zillow公布的数据，在西雅图大都会区，2015年城市房屋价格均值为437813美元，比前一年上涨了11.4%。而在郊区，房屋价格均值上涨了9.4%，至410991美元。

从全国范围看，2015年郊区房屋价格上涨了5.9%，城市房屋价格上涨了7.5%。而在1997年，城市房屋价格仅上涨了3.8%，比郊区房价涨幅4.1%还要低。

Zillow表示，这一趋势对于传统意义上为获得最近的服务和工作而居住在城市的低收入人群有着“巨大的影响”。Zillow还发现，在旧金山和西雅图，高收入人群现在前往市中心区的通勤距离变得更短，低收入人群为前往市中心区工作则需要走更远的距离。

“这一趋势部分地反映了购房者正在转变偏好，他们正寻求设施丰富、人口密集和易于步行的地区，通常是离他们的工作单位更近的地区，”Zillow首 席经济师斯文亚·古德尔（Svenja Gudell）在一份新闻稿中说道。“在未来，这一生活方式趋势将改变我们对一些郊区的观念，随着购房者搬迁至离城市中心更远的地方、在仍觉得像城市的社 区中寻求可负担住房，他们将开始觉得更像住在城市。”

根据刚刚公布的标准普尔/凯斯席勒房价报告，达拉斯地区十一月份的房价和一年前同期相比上升了9.4%。这一升幅是达拉斯地区一年多以来在该报告中最大的升幅。

全美范围十一月份的平均房价则比一年前上升了5.3%。达拉斯地区是全美房屋价格升幅最大的五个城市之一。

标准普尔的大卫·布利策(David Blitzer)在报告中说：“有三个城市，分别是达拉斯、丹佛、和波特兰，房价已经达到了历史最高水平。由于受到抵押贷款利率持续偏低、房屋供应紧张、以及劳动力市场改善等因素的支撑，房屋价格的涨势得以延续。”

根据凯斯席勒的房价报告，达拉斯地区目前的房价已经比2007年上一轮房市场周期的最高峰水平还要高出25%，而全美范围的房价则仍然比上次房市崩溃前的高峰水平低约5%。

在十一月份，房价同比升幅最大的城市是波特兰，为11.1%，其次是旧金山，房价升幅为11%。房价升幅最小的城市则是芝加哥，仅上升了2%，其次是华盛顿特区，升幅为2.1%。

Case-Shiller的房价指数的计算方法是以每月的房价和2000年一月份的房价相比，该指数跟踪各大都市特定的二手单户房屋连续三个月的移动平均价格，目前十一月份的数据是最新可用数据。该指数调查不包括公寓、联排别墅或新建房屋。

达拉斯地区的高档房屋销售在2015年再次大幅上升，据德州房地产经纪协会周一透露，达拉斯地区售价在100万美元以上的豪宅去年全年的销售和2014年相比增加了超过12%。

达拉斯地区豪宅销售的增幅相当于二手房整体销售增幅的两倍。在此之前，2014年达拉斯地区全年的百万美元以上豪宅的销售同比增幅为15%。

德州房地产经纪协会是研究2015年全德州范围头10个月的房屋销售数据而编写这份报告的。在这一期间，达拉斯地区共售出了1,000栋百万美元以上的豪宅。

达拉斯地区的豪宅销售的中间价格为140万美元，是全德州所有大城市中最高的。

休斯顿在同一期间共售出了1,284栋百万美元以上豪宅，比2014年头10个月的豪宅销售上升了仅4.5%。销售数字在全州各大城市中最高，但同比升幅却是最低的。

圣安东尼奥则相反，销售总数字最低，只售出120栋百万美元以上的豪宅，但升幅却高达36.4%，是各大城市中最高的。

奥斯汀的豪宅销售同比上升了16.2%。

德州农工大学房地产中心的首席经济学家詹姆斯·盖恩斯(James Gaines)博士在报告中说：“全州范围房价普遍上升，把更多较为高端的房屋销售推高至豪宅级别的市场。许多几年前的售价还只在80万至90万美元范围的房屋，现在的售价已经超过100万美元。”

本地销售数据显示，在2016年年初之际，达拉斯地区共有895栋房屋正在由房地产经纪上市销售，其中百万美元以上的豪宅占总的上市房屋约1.5%。

德州各大城市豪宅销售情况比较（2015年头10个月100万美元以上房屋销售情况）

城市 销售数字 销售同比增幅 销售中间价格 市场份额

达拉斯 1,088 12.40% 140万美元 1.40%

休斯顿 1,284 4.50% 139.5万美元 1.80%

奥斯汀 585 16.30% 138.1万美元 2.20%

圣安东尼奥 120 36.40% 129.8万美元 0.50%

根据周二发布的报告，全美20个城市的标准普尔房价指数（The Standard & Poor’s/Case-Shiller price index）比一年前上涨了5.8%，其中大于5.5%的上涨出现在十月份。在20个城市里，波特兰增长最多——超过11.1%，它在十月和十一月增长了0.3%个点。

美国的房价于11月更加快速上涨，其促进的因素有固定利率的增长、历史性的低房贷率和市场上房源短缺。

由于房地产市场慢慢地从大萧条的房地产泡沫中恢复，全国房屋价值已经基本恢复到2006年7月的顶峰了。一些大城市区域已完全从经济衰退中反弹回来了。四个大都市区——波特兰，达拉斯，丹佛和旧金山——要么达到了它们的历史高点，要么已经超过了历史最高点。

去年买房者又重新挤回了房市。现有房产的销售比去年上升了6.5%。根据全美地产经纪人协会，更多的美国人买房子，并在某种程度上成为了“雇主”，增加了 2.7百万的就业岗位，并且借贷成本很低。但是房源比一年前减少了3.8%，因此引发了不断升高的价格。房价的上涨和有限的房屋选择可能最终成为阻止 2016年地产销售量增长的因素。

“库存的短缺已经造成了房屋市场的损失。”经纪公司雷德芬（Redfin）首席经济学家内拉•理查德森（Nela Richardson）说：“买房者在今年会受到激励而不是绝望，而且他们拒绝多付钱买房。”

价格上涨造成了一定的经济负——-首付已经下降为购买价格的份额，即使首付的绝对值增加。

根据在线贷款LendingTree公司周一发布的报导，对于一个常规的30年抵押贷款来说，十月份到十二部月份这一季里，平均首付是房价的17.46%，那就低于上一季度的17.63%。

抵押贷款买家佛梅迪•马克（Freddie Mac）表示，约一周前，一个30年固定利率的抵押贷款从3.92%下降到3.81%。历史平均抵押利率为6%，这意味着现在的贷款利息负担对于买房者来说很低。

对于美国租房者来说，这是一个好消息。最新预测，2016年美国房屋租金会保持相对稳定。

据《财政时报》（The Fiscal Times）和雅虎新闻报道，经过几年的不断上升，美国房租价格将在2016年稳定下来。美国房产网站Zillow的一项最新预测显示，今年的平均租金价格将小幅攀升至1,396元，比2015年1,381元上涨1%。

租金下降最高的城市

在一些城市，房租有可能还会下降，降幅最高的城市为印第安纳波利斯（预计2016年下降3.6%）、俄克拉荷马城（-1.8％）、拉斯维加斯（-1.8％）、芝加哥（-1.4％）、密苏里州圣路易斯（ – 0.7％）、巴尔的摩（-0.7％）、克利夫兰（-0.6％）、费城（-0.5％）、底特律（-0.4）和匹兹堡（-1％）。

即使近几年房租呈两位数上涨的城市，其租房价格的增长水平也会放缓。预计2015年租金上涨12.5％的旧金山，2016年的增幅仅为5.9％，尽管如此，它仍是租房市场上涨水平最高的城市之一。

Zillow首席经济学家古德尔（Svenja Gudell）表示，这一趋势背后的驱动力是出租公寓数量与人们的租房需求相吻合。其中公寓建设最多租房者受惠最大的是亚特兰大、丹佛、波特兰和西雅图这几个城市。

租金上涨最高的城市

尽管2016年的房租不会上涨过高，但现实是，其价格仍比任何时候都更为昂贵。特别是西部和东北部出租屋空置仍很低的地区，供需关系仍对屋主而不是租客有利。2015年第三季度出租屋空置率真为7.3％，低于2008前金融危机之前的最高点10.1％。

2016年租金上涨最高的10个城市：

1 加州圣何塞市

租金中位数：3,699元，同比增长7.8％

2 纽约州布法罗

租金中位数：1,280元，同比增长7.4％

3 加州旧金山

租金中位数：3,536元，同比增长5.9％

4 华盛顿州西雅图

租金 中位数：2,018元，同比增长4.5％

5 科罗拉多州丹佛

租金中位数：2,031元，同比增长4％

6 俄勒冈州波特兰市

租金中位数：1,753元，同比增长3.8％

7 佛罗里达州迈阿密-劳德代尔堡

租金中位数：1,886元，同比增长3.5％

8 （并列）加州萨克拉门托

租金中位数：1,664元，同比增长3.4％

8 （并列）德克萨斯州奥斯汀市

租金中位数：1,741元，同比增长3.4％

9 肯塔基州路易斯维尔

租金中位数：1,130元，同比增长3.2％

10 加州洛杉矶

租金中位数：1,280元，同比增长2.8％

美国20个城市11月份房价同比上涨加快，凸显需求稳定情况下供应短缺的局面。

美国20个城市11月份房价同比上涨加快 14个城市的房价同比涨幅较10月份加大，波特兰、旧金山和丹佛领涨

周二公布的报告显示，标普/凯斯-席勒20个城市房价指数同比上涨5.8%，为2014年7月来最大涨幅。彭博调查31位经济学家预测中值是上涨5.7%。从全国来看，11月份房价同比上涨5.3%。

低库存正在推动房地产价值上升，帮助支持房主的家庭财富并抵消股票价格下跌所引发的部分损失。尽管抵押贷款利率料将维持在低水平，但要让更多美国人能够承担得起购房负担，工资需要更快增长才行。

“鉴于库存有限，并且需求正在上升，我们可以预期价格上涨将继续，”富国证券高级经济学家Sam Bullard在数据公布前表示。

彭博调查经济学家的预估值介于上涨4.9%-6%之间。10月份房价的同比涨幅为5.5%。

三个月平均

标普/凯斯-席勒指数是基于为期三个月的平均水平，这意味着11月的数字也受到10月和9月交易的影响。

所有20个城市的房价都出现同比上涨，俄勒冈州的波特兰市以11.1%的升幅领涨。芝加哥涨幅最小，为2%。有14个城市11月的房价涨幅较之前一个月加快，达拉斯、丹佛和波特兰的房价指数达到纪录最高。

据房地产数据公司CoreLogic最新数据，圣地亚哥过去 12 个月的房价中位数上涨8%，为47 万 5 千美元，同比增长 1.5%。12 月份圣地亚哥房价既是 2015 年的第二高峰，亦恰恰是自 2007 年 8 月以来的第二高峰，那时的中位房价亦是 47 万 5 千。 2015 年的第一高峰为 6 月份的 47 万 6 千美元。

去年十二月的销售额也上升，二手房共售出 2210套，较前一年多出 163 套；康斗和新建房屋各售出 1107 和 344 套。

十二月份房屋销售通常是淡季，对此颇为罕见的大幅增长，专家们各执一词。
CoreLogic研究分析师勒佩奇（Andrew LePage）认为与贷款人力求满足新法 TRID （TILA-RESPA Integrated Disclosure Rule）的要求而导致早期的贷款延误，拖到12月份。

简称 TRID 的保护贷款人新法于 2015年10月3日生效。TRID主要在保护消费者，向抵押贷款人提供更透明化的信息。以前贷款在填完表格之后，经纪人把文件送去银行审核，直到要签文件的时候，贷款人才能知道必须缴付的费用。所以很多贷款人事先并不知道费用，或发现与当初所说的费用不同、贷款利率不一样等。

依TRID，在填完申请表后，经纪人就要将费用和所使用的计划清楚说明，贷款人在确定利率和费用后才签约。政府为保护消费者而订定 TRID，但因为增加了这些个程序，所以完成贷款耗时会由 3 周延长到 35-45天。

就南加州市场的情况而言，勒佩奇亦认为， 11 月份销售从 10 月份下降了 18.4% 的低迷状况促成了 12 月份销售的增长。不过从 2015 年 11 月到 12 月增长 33%，较之历史上一般情况增长约 14% 高出了一倍多。

大圣地亚哥房地产经纪人协会主席谢帕德（Cory Shepard）对《圣地亚哥联合论坛报》说，本地贷款方已经准备好依照 TRID 行事。销售之所以增加是因为较低的房贷利率，以及买家试图通过买房减免本年度之纳税。

也有分析家认为，人们担心贷款利率上涨，以及租房高价，也是促进购房的一个原因。与其花几千块租房，不如用来付房产按揭。

根据CoreLogic数据，南加州在过去 12 个月中，橙县的中位房价涨幅第一，8.2%，达 63 万美元，其次是洛杉矶，涨 8.1%，圣地亚哥 8%，圣贝纳迪诺 6.9%，河滨县 6.7%，文图拉 3.4％。