美国投资移民EB-5方案是美国移民法中针对海外投资移民者所设立的移民签证类别。近些年来，选择到美国移民就业、移民购房的人越来越多，但是由于移民申请流程等原因，造成等待时间过长，也使很多意向移民者望而却步。
Author: Joyce.z
哈德逊场–纽约未来吸金商圈 沿7号延线投资房产吸金
据美国媒体报道，大都会捷运局（MTA）周一宣布，耗资24亿元的7号地铁延长至曼哈顿西城与哈德逊场（Hudson Yards）开发区的路线，将于今年9月启用。随着地铁的启用哈德逊场所在的34街11大道周边将被重新开发，相信这将成为纽约另一个吸金商圈。
哈德逊场（Hudson Yards）
MTA宣布，耗资24亿，拖延多年的纽约地铁7号线延长工程终于将在9月投入使用，7号线在曼哈顿的终点站将从原本的时报光产迁移至位于11大道34街的哈德逊场（Hudson Yards），预计随着7号线沿线的开通，该区域将开辟纽约房产新市场。
9月的开幕，距离2013年时任市长彭博首次乘搭地铁从时报广场到新车站差不多两年，当时彭博表示以这项地铁延长工程为荣。
7号地铁延长工程在2007年展开，彭博原先希望，假如纽约市争取到主办2012年夏季奥运会，7号地铁线可以接载观众前往西城的体育馆。但由于纽约最后败给伦敦，体育馆并没有建成，彭博只好着眼于哈德逊场的重新开发。
哈德逊场重新开发之后，将会有大约1400万平方呎写字楼、住宅和酒店。而改建计划目前正在进行中。预料这里5年后会有接近9000个公寓单位，有4万至5万人在新写字楼工作。
此外，新车站亦非常接近由废弃架空铁路改建而成的HighLine公园，这个公园已经成为旅游热点。
有投资远见的人应该都看到了曼哈顿西城这个哈德逊场开发区的纽约房产投资前景，如果等到周边各个项目都建成了之后在下手就晚了，距离该区域3分钟车程内有一套房源还比较适合有充足预算的投资者。
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贷款利率上升 达拉斯房屋销售更火
对于房屋贷款成本上升的担忧，正让达拉斯本已火热的房屋市场进一步升温。
在过去几年内，抵押贷款利率一直维持在有史以来的最低水平，这让房屋的可负担性大大增加。尽管目前没有人预测房屋贷款利率会来一个大幅飚升，但人们普遍预期从今年至明年期间抵押贷款利率将会稳步攀升。这足以让一些潜在的买家感到坐立不安。
德克萨斯州达拉斯的一处房产总部在达拉斯的房屋分析机构住宅策略公司(Residential Strategies)的主管泰德·威尔逊(Ted Wilson)说：“这已经制造出一些紧迫感，买家开始结束观望而入市。而且本地区过去两个月的就业数据一直非常强劲，我们看到有大量搬迁来的买家。”
上个月，房地产经纪在北德州共售出了超过10,000栋二手单户房屋，这是北德州有史以来最高的单月销售记录。
而且如果房地产经纪有足够的房屋供销售的话，他们很可能还会售出更多。因为市场上的房屋库存已经差不多干枯见底了。
不过抵押贷款成本上升为房市带来的是一个混合的效应。当贷款利率刚刚开始上升的时候，往往会推高房屋销售。然而当贷款成本升到比较高时，就意味着能够买得起房子的人会减少。这对于达拉斯目前的房价来说更是如此，达拉斯目前的房价已上升至历史最高位。
美国国家房地产经纪协会的首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示：“抵押贷款利率上升对买家来说总是坏消息，持续上升的利率将会影响房屋的可负担性并减少房屋销售。”
劳伦斯·云预测，长期固定利率抵押贷款的利率会在未来一年内升至5%。而在本周，在全美范围30年期的房屋贷款利率刚刚超过4%。
贷款成本升高还会带来的另一个让人担心的问题是，在利率处于谷底时入市的房主将会不愿意放弃所买的房屋。
经济学家说，那些在利率降至过去几代人都没见过的最低点时获得长期贷款的房主，很可能会决定留存原来的房屋，继续享受超实惠的贷款。这对于一个可供销售的二手房本来就短缺的房地产市场来说无疑是雪上加霜。
Zillow网站的艾伦·特拉萨斯(Aaron Terrazas)警告说：“那些已经习惯了某个每月还贷金额的房主，对为和原来所住房屋相差不大的另一房屋支付更高的每月还贷金额可能会望而却步，更别提现在的房屋比先前更昂贵了。过去几十年房主都不曾有过这种担心，但明年这个时候，他们就需要开始担心了。”
房主们已经开始为未来更高的贷款利率作打算了，最近的销售数据也反映了这一点。
德克萨斯州最有价值大学排名 莱斯大学居首
《金钱（Money）》杂志近日对全美约1,500所四年制大学和学院进行了2015年度评估，依据每所大学提供的最大价值作出了新的排名。
所谓最大价值，就是指以实惠的价格，提供良好的教育，并有助学生进入有前途的事业领域。《金钱》杂志在进行评估时，首先剔除了那些毕业率低于全美毕业率中位数的学校，和那些正面临财政困难的学校。排名评估的因素共有3大类，21项，分别加以记分，包括教育品质、经济可负担性和校友收入。此外还有一些特殊的加分标准，包括每个学校学生的实际作为与以他们的经济和学术背景的预期作为相比而得出的“增值”，以及每个学校提供的专业组合。
在此次排名中，德州排名最高的大学是休斯顿市的莱斯大学（Rice University），在全美736所四年制大学中排在第14位，成为德州提供最有价值的教育的大学。根据该报告，莱斯大学的毕业生在毕业后的第一个五年中，平均年薪为$61,200。而要获得莱斯大学的毕业学位，考虑学费、平均奖学金、及毕业所需平均时间，总费用大约为$158,000。按照这个比例计算，莱斯大学的学生只需大约两年半的时间就能赚回他们所支付的大学教育。
休斯顿市的莱斯大学德州还有两所大学进入了前100名，分别是位于College Station的德州A&M大学排在第20位，德州大学奥斯汀分校排在第82位。德州其它大学的排名分别为：Lubbock市的德州理工大学排在第221位，Laredo市德州A&M国际大学排在第237位，德州大学达拉斯分校排在第254位，达拉斯的南方卫理公会大学（SMU）排在第284位，圣安东尼奥市的Trinity大学排在第307位，沃思堡市的德克萨斯基督教大学（TCU）排在第345位，欧文市的达拉斯大学排在第380位。
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曼哈顿豪华公寓楼获免税
曼哈顿“亿万富豪”街的One57豪华康斗楼以高价房闻名于纽约市。谁能想到，这么昂贵的住宅开发商竟然也是减免税政策421-a的受惠者？最近，纽约“独立预算办公室”（Independent Budget Office，IBO）专门以One57为例，研究了421-a法案的成效问题。
曼哈顿豪华公寓
421-a法案开始于1971年，当时的目的是为了鼓励开发商建设住宅楼。到了80年代，纽约市政府注意到很多免税政策都被用来建设曼哈顿的高档住宅，于是几度对421-a法案进行修改，此法案后来成为专门鼓励开发商建设可负担住房的政策。
为了得到421-a优惠，开发商有两个选择。一是从建造廉价住房的开发商手中购买证书，后者则用卖证的钱在别的地方来盖廉价房；二是开发商可以在同一个地点 建设一部分数量的可负担住房，所谓的80/20政策，即开发商至少要把20%的面积用来造可负担住房，在这样的条件下开发商可以根据421-a法案获得税 务减免，即在10年到30年不等的时间里免缴房产税。
由于421-a的成本太高，对它的争议一直不断。所以在2006至2008年间，纽约市政府取消了421-a证书制度。但是以前颁发的一些老证书仍然有效。所以就出现了“用老证书建新房子”的现象。One57就是这其中的一例。
One57的开发商以590万美元的价格从一个布朗士的可负担住宅开发商手中，购买到了10年的421-a房产税减免待遇。布朗士的开发商则用这590万美元建造了66个可负担住宅。
“独立预算办公室”的研究发现，One57在十年免税中给自己节约了56.6%的房产税，共计6,560万美元。如果把这些钱用来在布朗士造可负担住房，也就 是说，如果不给One57按421-a政策提供减免待遇，把从One57收上来的税以现金的形式来补贴可负担住房的开发商，可以建设367套住房；如果换 作如今的80/20政策，可建设266套住房；再如果换作另外一种补贴政策420-c，即给慈善组织建设低收入者住房的60年免税政策，One57的 421-a省下来的房产税可以建造320套住宅。
“独立预算办公室”的结论是：相对于纽约市所有其他的减免税政策，421-a这个政策的成本最高。当然，其他的政策，比如现金补贴，存在着审批时间过长等问题。但是421-a政策到年底是否应该再延长，的确是纽约市应该仔细探讨的问题。
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旧金山湾区 6月房市销售一览
新推出“湾区每月房市销售一览”，刊登旧金山湾区华人较为感兴趣的房地产城市，并选择其重点邮区（Zipcode），统计同一区域的交易房型、数量、最低出售价、中间出售价和最高出售价等数据，以供读者投资买卖时参考之。以下表格即是今年6月份的部分城市房地产交易一览：
注：房型CO代表康斗，DE代表独立房
Cupertino（库比蒂诺）六月部分邮区房市销售
Cupertino（丘珀蒂诺）Sunnyvale（桑尼维尔）六月部分邮区房市销售
Sunnyvale（桑尼维尔）
Palo Alto（帕罗奥多）六月部分邮区房市销售
Palo Alto（帕罗奥图）
5月全美房价上涨6.3% 洛杉矶橙县升幅4.9%排名第7
根据总部位于尔湾的房地产信息公司CoreLogic的最新报告﹐5月份全美房价比上年同期上涨了6.3%，加州房价上升了6.4%，为全国房价升幅第9高，橙县房价上涨了4.9%，为7个月来升幅最大的一个月。在5月份全美大都市房价升幅排名中﹐橙县排第7高。
洛杉矶橙县房价上涨不过﹐与2013年全年和2014年上半年橙县房价上涨幅度超过百分比两位数的情况相比﹐5月份橙县的房价升幅仍不算大。
CoreLogic首席经济学家诺萨福特（FrankNothaft）将今年春天以来刺激橙县房价上涨的动因归于低抵押贷款利率和紧缺的待售房供应量。他说﹐直到5月份﹐30年固定房贷利率仍低于4%，这无疑有助于促进买家的购房活动。
5月份，洛杉矶县的房价升幅为7.4%，为全美大都市排名第3高。内陆帝国的房价升幅为4.8%﹐排全美第8高。在全美100个人口最多的大都市中﹐有92个大都市的房价比去年同期是上涨的。
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纽约房产市场价格同比上涨11% 再迎投资新潮
房屋贷款率的降低和加息的威胁，积极改善了纽约房产市场的需求。“尽管在持续暴涨的房地产市场里不应惊慌失措，但购房者现在应认识到他们在与其他六个购房者竞争。”编制埃里曼报告的乔纳森·米勒如是说。
纽约房产市场价格同比增长曼哈顿公寓价格再创历史新高
根据埃里曼报告数据显示，今年第二季度，曼哈顿公寓平均销售价格为比去年同期增长11％。曼哈顿公寓和合作公寓在今年第二季度的平均销售价格已经达到1,872,367美元。收益率达到11.4%，相比去年有所提高。尤其是豪华公寓和以及较大规格房型的价格增长特别迅猛。而曼哈顿LOFT的平均销售价格去年上涨9.4％。
纽约市房产市场会继续呈上升态势
随着2015年房屋贷款利率的不断降低，加上明年即将开始的加息的压力，为纽约市的购房者带来了前所未有的压力感。根据最近的数据显示，购房者近期对于曼哈顿公寓的态度大部分持购买意愿，并标明，现在为最佳购买时间，宜早不宜迟。最大原因在于，未来公寓价格的不断攀升和更高的贷款利率为购房者减少很多的生活 压力。 就业率的提高也为整个纽约市场改善作出了贡献，现在该州的的失业率为七年最低–仅为5.5%。私营企业的增加以及就业职位的增加也让更多的人可以购买房 地产。
未来2016年曼哈顿公寓房价会呈现温和增长
许多专家们的普遍预测是曼哈顿房地产价格将在2016年持续温和上涨。
根据Zillow的经济学家测算，截至今年7月，在过去一年左右的时间里，曼哈顿的投资房产价值上升了7.4％。这其中包括所有类型的房产- LOFT，公寓，合作公寓等。观望未来，曼哈顿房屋价格在在2016年温和增长0.2％。这是基于该公司专有的方法来测量的房产价值，Zillow房屋价值指数（ZHVI）。
再掀房产投资新潮 但仍要谨慎投资
越来越多的新建公寓进入到纽约市场，根据最新的数据显示，曼哈顿公寓存量比去年同期增长9.3％。但是对于购房者来说仍然是处于紧张状态，购房者也应该意识到，与自己同样竞争同一公寓的购买者还有六个！
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曼哈顿平均房价再破￥1100万纪录
据美国知名公寓信息网站CityRealty数据报告显示，纽约公寓平均价格在5月份出现大幅增长。其中，曼哈顿房产市场成为了最大赢家，当地平均房价突破190万美元（约1180万人民币），再次创造历史最高纪录。
购买美国中高端房产的中国客户在第二季度有了明显增加，涨幅高达10%；高端公寓的销售量也同步上升，面积选择也倾向于中-大户型。
纽约曼哈顿纽约曼哈顿房屋“昂贵指数”达历史之最 共管公寓均价突破250万美元
CityRealty报告指出，在4月份平均房价180万美元的基础上，5月份曼哈顿房产销售价格大幅增长5%，而月度销售总量为876套，与上月持平。在销售量没有增长的前提下，这意味着5月份房屋销售单价有了显著提高，高端房产市场在角逐中大放异彩。
报告也认为，对纽约房产市场 来说，5月是一个具有标志性意义的月份，纽约市中心房产的昂贵程度已经达到历史之最。从物业类型来看，曼哈顿中心区共管公寓平均价格达到250万美元，而 合作公寓的平均价格则为140万美元；共管公寓5月销售量为367套，环比微增0.5%，而合作公寓的销售量为509套，与上月基本持平。
曼哈顿最高房屋成交价破￥2亿 房天下直销高端美国房源“性价比”吊炸天
5月达成最高成交记录的房屋是位于纽约Mercer街158号新博物馆建筑（The New Museum Building ）12层的一套豪华公寓（拥有5个卧室和5个卫生间），成交价格高达3400万美元（约2.1亿人民币）。
报告还强调，曼哈顿的中心地段是“票房”最高的地区，公寓销售总额为323亿美元；而位于中城区的房产销售总额则排名第二，大约为2.27亿美元。
此外，曼哈顿中心区每平方英尺达到1982美元（约为13.24万人民币/平方米），成为纽约地区平方单价之最；名流聚集的纽约上东区排在第二位，每平方英尺价格为1788美元（约为11.94万/平方米）。
尽管曼哈顿很多地段的高端房产已超过1000万人民币，但仍有不少中高端公寓的价格较为适中，成为买家既能投资又可自住的最佳选择。例如，纽约中城区高端项目“莱辛顿公馆”，坐落在曼哈顿中城区中心地带，距离中央车站只有三个街区，但平均价格却仅为 83.5万美元（约510万人民币）。
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5千万移民将在35年内进驻美国 住房需求不可限量
各位听说了么？据美国联邦人口普查局的最新报告显示，在未来35年内，进入美国的新移民人数将接近5千万！这将对美国房地产市场有着怎样的影响？
美国住房需求不可限量
未来十年，新移民仍将源源不断地涌入美国，在2015年，就将会有124万 的新移民进入美国，从2015年到2025年，则将会有1400万新移民进入美国，而在未来35年内，进入美国的新移民人数将达到4900万。如此庞大的 移民队伍驻扎美国，相信美国房地产市场或将愈加火热。
人口普查局在其国际资料库公布了一项最新数据。数据包括了直至2050年的全美人口预测。预测的数字是移民净人数(NetMigration)，也就是代表进入美国的新移民人数减去移出的人数，因此，在2015年实际上移入美国的人数要比124万更多。
根据这项最新数据， 从2015年到2025年，将有1400万新移民进入美国，这一数字是目前居住在曼哈顿岛上的人口的八倍。
虽然这些预测人数包括了偷渡和非法逾期居留的移民，但绝大多数移民将是因为联邦移民政策的改变而合法进入美国且居留的。
据新闻网站“Breitbart News”报道，这些合法进入美国的新移民中，大多数是来自贫穷的国家，他们将在美国申请绿卡，这样他们便可以享受美国优越的教育，医疗和福利制度，他们中的许多人之后都会申请加入美国国籍。
该网站还称：多数西方国家的政治领袖谈到减少移民人口时，指的都是合法移民。像英国首相卡梅伦，在最近的选举前他就曾誓言，将减少英国的移民数量。
不过在美国，情况则不同，政策决策者讨论减少移民，还要分合法和非法。
目前美国对移民问题的辩论，焦点通常放在边界安全。在美国历史上，不断涌入的移民潮主要是自由派旗手、前参议员泰德·肯尼迪(Ted Kennedy)支持的1965年移民法的产物，该法案解除了移民人数的上限，并为贫穷和发展中国家的移民敞开了大门。
在1970年，21名美国人中还不到一人是外国出生；而现在，每7个美国人中就有一个人是在外国出生。根据移民政策研究所汇总的最新数据显示，美国有8000万人、也就是总人口四分之一的公民，不是移民就是移民的第二代。
根据人口普查局的另一份报道，在八年内，外国出生的美国人占美国人口的比率将创新高。
目前在华盛顿，来自共和党和民主党的政治领袖们，都开始推动大幅度的增加移民数量，不过也有许多民粹派人士向国会山表示不满。
人 口普查局还预计，即使移民人口将会一年接一年地持续创下纪录，国会也将不会采取措施，减少每年进入美国的外国工人数量。事实上，两党议员正在推动让更多的 移民进入美国。由佛州参议员卢比奥和纽约州参议员舒默等人组成的八人帮，就打算在未来十年内，将绿卡发放的数字提高三倍。
上述计划获得了民主党活动人士，共和党捐款者以及大商业组织的支持。这些组织希望更多移民人口的涌入可以降低工资水平。
此外，白宫已经展开了一项叫做“新美国人”的项目，该项目致力于鼓励绿卡持有者入籍成为美国公民。
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近日美国移民局公布，截至2015年5月31日的EB-5审案速度时间表。5月份的审案速度与之前相比没有太 大变化，但是I-829的审批速度第一次慢过了I-526审批。此次公布的提速也将给美国移民房地产市场带来不小的影响。当然，在这里的时间是指的审案的 平均时间，每个申请者的案子各有不同所以也各有快慢。
审案的整体时间表：
审案的整体时间表上图显示：
I-526，没有变化：仍然保持在13.4个月
I-829，速度减慢：从4月份的13.1个月，减慢到5月份的13.6个月
I-924，略微加速：从4月份的12.2个月，缩短到5月份的11.5个月
近一年来，EB-5签证的审批时间趋势表：
EB-5签证的审批时间趋势表1、I-829的审批速度，根据最近一年的表现基本是呈上升趋势，越来越慢，这个月开始已经彻底赶上I-526，前几年项目的大量申请，现在已经到了I-829的审批阶段了，而且预计会继续变缓，从此I-829审批慢过I-526还真可能会变为新常态。
2、 I-526审批稍有提速，如果按照当前的排期是1年零11个月的话，那么按照这个计算公式：增加的等待时间 = 排期 – I-526审批时间 = 23个月 – 13.4个月 = 9.6个月
所以，按照当前I-526的审批速度和排期等待，也就是多等10个月左右，对于需求者而言，还是在可接受范围之列。
这一时间表的公布，不仅对美国移民就业现状有很大影响，对于美国房产市场来讲，也将迎来很多的购买者，美国移民房产也将逐渐进入火热阶段。
特别是在旧金山，洛杉矶等这些城市，将迎来更多的购买者以及移民者，所处地区的移民房产价格也会逐渐上升，例如在旧金山湾区核心CBD的公寓，将是不少移民者的选择！
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