Author: Mario.so

聯邦政府2015年6月18日正式公布澳洲北部發展白皮書，將斥資50億澳元澳洲北部將被打造為經濟重地,澳北地區將成為未來亞洲的“飯碗“。凱恩斯則是澳洲北部第壹大城市,是澳洲通往亞洲的門護。

－ AQUIS綜合度假賭場82億澳蔽。比澳門威尼斯人賭場投資大2.5倍，南半球最豪華最大的賭場度假村。
－凱恩斯中央商務區世界級NOVA開發項目4.5億澳蔽。
－翡翠山風電場（MountEmeraldWind Farm）4億澳蔽。
－凱恩斯植物員開發項目2億澳蔽。
－橋治敦綜合農業項目審批20億澳蔽。
－鉑爾曼酒店出售升級1億澳蔽。
－凱恩斯國際機場重建10億澳蔽。
－凱恩斯醫院升級4.55億澳蔽。
－2015年6月底4500萬澳元投資的大型水上樂員動工，距離金色湖畔項目僅4公裏。
－壹條由悉尼開始，貫穿布裏斯班，皮爾煤礦至凱恩斯的鐵路線已備印度公司中標，總投資額220億澳蔽。

布裏斯班和凱恩斯哪個房價高？與澳洲其他城市投資相比，凱恩斯是澳洲東北部人口增長最快的地區,是澳洲繼悉尼後第二大國際旅遊人口最多的城市，凱恩斯每年接待超過500萬遊客，每天約有26600外來人入住凱恩斯。

－凱恩斯房地產銷售價格記錄顯示，2014年12月以前的12個月增長了18.8%。
－過去壹年記錄的租金增長了5%。
－過去三年的平均空置率只有1.7%。

凱恩斯的出租空置率（1.7%）顯著低於大多數澳大利亞城市。布裏斯班為3.5%，悉尼為1.8%，墨爾本為3.9%，湯斯維爾為4.8%，麥基為8.4%。

－比較其它城市的房價，金色湖畔的性價比絕對占有優勢:高品質，中低價位，並且環境不可再造，稀有物業資源。
－比較澳洲其它城市的房價，凱恩斯僅僅是投資時鐘的早晨7點鐘，從早晨7點到中午12的投資上升空間來講，凱恩斯房產的增值空間是巨大的。

澳洲頂級經濟師預料未來的五年，澳洲經濟發展最快的城市就是凱恩斯，請您不要錯過這壹絕好的賺錢機會，投資金色湖畔，必是妳全球置業的明智首選！！

對2018年的海外房市場研判如下：

1、新西蘭將學習澳大利亞，對海外人士購買二手房采取限制（澳大利亞人不受限制），海外人士只能購買新房（更多的就是高層住宅），在此政策影響之下新西蘭二手房別墅市場會有影響，但由於價格畢竟還不算太高。壹年左右的滯漲期後回調幅度也不會超過20%，整體影響不大更不會崩盤，但由於公寓市場沒有限制所以更多的投資客或購房者會流向公寓市場，這對於奧克蘭的公寓市場是壹個好消息，價格會平穩持續走高並形成泡沫。

2、溫哥華實行限制海外不能買二手房之後，多倫多有可能會跟進此政策，因為溫哥華滯漲，就意味著資金會流向多倫多，所以多倫多為了避開再次被沖擊，也有可能會跟進該政策從而帶動周邊區域和蒙特利爾的房價上漲。

3、但對於溫哥華、多倫多、奧克蘭的高層住宅公寓市場來說是好消息，但不限制的通常並不是優質資產因為稀缺的資源才會被限制。

4、美國房價繼續上揚，特別是西雅圖、達拉斯、奧蘭多、丹佛、紐約等城市更明顯，但受加息預期影響，價格還是上漲趨勢。

5、日本房價也將保持平穩上漲速度，差不多是以年5-6%的速度增長，但日本受各種稅，如房產稅、資產利得稅、遺產稅、經濟通縮影響，房價可以保值但不能賺錢。

6、美國建議關註洛杉磯、西雅圖、聖地亞哥這幾個城市，未來投資、度假、自用都可以滿足。

海外人士7月1日後不再享有澳洲印花稅減免優惠。

2017年7月1日之後，在維多利亞州購房任何人將不再享有印花稅的減免，包括海外人士、澳洲公民、永居簽證PR持有者。新政實施以後海外人士將不再享有原有的5%的印花稅減免，購買期房需要支付12.5%左右的稅，購買成本將上升不少。
維多利亞州

新南威爾士洲
海外人士額外印花稅翻倍
新洲從2016年6月21 日開始對海外人士征收4%的額外印花稅，現在新南威爾士州政府有了新計劃，計劃向海外房產投資者收取更高的費用以及稅費，並以此來籌集幾十億資金、用來幫助澳洲本地的首次置業人士。
此次計劃中外國投資者附加稅（Foreign Investor Surcharge Duty）將從4%大幅增長到8%，並從7月1日開始實施。每年繳納的土地稅也會有所調整，將從0.75%調至2%。

昆士蘭州
海外人士額外印花稅維持3%不變
昆士蘭州從2016年10月1日開始向海外人士征收3%額外印花稅，目前暫無其他加稅消息。不出意外的話昆州壹般會在新洲和維州新政出臺之後做相應調整。

澳大利亞政府公布的聯邦預算宣布，對於海外人士置業，具體新規主要有3條：
1. 房地產開發商出售給海外購房者的配額須限制在總房屋數量的50%以內，該規則自2017年5月9日開始生效並被要求執行；
2. 對於每年空置6個月以上的房產，澳大利亞政府將實施新政稅收，但這壹規定並非適用所有人，只適用今年5月9日後提出申請的購房者；
3. 從2017年7月1日開始，海外人士的申請費將提高10個百分點，這些稅費除了用於資助壹些基礎設施中心的建設維護外，還將加用於支持政部門從事對外國投資的審查工作。
聯邦政府

我們可以友由以上得出結論：澳洲政府上調印花稅旨在維持房價的合理增長、抑制由於市場過熱而導致的房價虛高、從而保證投資者獲得穩定且較高的投資回報，此舉是在保護投資者的利益。各大州接二連三上調印花稅，可以說明澳洲，甚至整個海外房市仍然被十分持續看好。但對於投資者而言凡事還是要趕在之前，以便獲取更多收益回報。

2017年7月1日之后，澳洲首次置业印花税减免政策有所调整，从之前的55万以下全免调整到65万以下全免，65万-80万部分减免印花税。本次调整同时适用于新房、二手房。

自从去年7月澳洲印花税减免的房价门槛提高后，先后有至少5400名置业者涌入大悉尼房地产市场、并购置到了第一套房。

虽然目前要完全扭转悉尼的房屋可负担性问题还很困难，但是事实证明我们正在往努力前进，至少在改变首次置业买房难的问题上，我们正在努力。

至于为何不将改革进行到底， 澳洲房屋协会(HIA) 称他们正在计划草案要将首次置业印花税减免的房价区间继续扩大。

 
澳洲房屋协会执行总裁David Bare表示目前新的印花税减免政策是远远不够的，因为最高只包含到$85万的房子。
因为$85万还没到西悉尼的独立屋中价位，所以并不能帮助首次购房者买到中价位的房子。

即使从去年十月开始悉尼房价已经发放慢了增长速度，但是目前独立屋中价位依旧徘徊在88.4万左右。
 
有更多的首次置业者走进市场是一个好事，代表着我们的市场越来越健康了。

Bare说新州政府一直在努力，期望有效解决房屋可负担性问题，但实际上政府的苛政杂税占据了房价的40%。

 
悉尼内城区只增加了少量的首次置业者。 Darlinghurst和Woolloomooloo自去年7月只新增了29位首次置业买家、Randwick 和NewTown地区分别只新增了9位和12位首次置业买家、Paddington地区只新增了12位买，而在印花税新政实行之前这里事实上没有一位首次置业买家。

虽然增加的大多数首次置业买家都来源于悉尼外城区，但减免的目的就是为了解决首次置业者进入市场问题。
 
因为房价被高估、许多工作机会被转移到悉尼圈外，导致很多首次置业买家买不起内城去房子。
如果房屋供给量短时间内不能提高的话，除了对原有的政府规划进行改革， 新政政府还有可能通过控制人口的快速增长来在宏观经济层面上改善房屋所有权和可负担性问题。