異軍突起的馬來西亞樓市近來深陷「泡沫化」的憂慮。
先是美國著名投資家吉姆·羅傑斯（Jim Rogers）在全球投資展上表示，馬來西亞柔佛州房產已經供過於求，未來可能出現房產泡沫。
馬來西亞房產應當心泡沫
與此同時，新加坡Channel 8 News報導也指出，馬來西亞伊斯干達特區房地產發展太快，導致經濟活動無法跟隨，而海外開發商又大規模推出新項目，使得該地區房地產市場出現供應過剩的情況。
「馬 來西亞樓市在經歷過黃金期之後，必須放緩腳步了。」見證了馬來西亞樓市從平靜走向火爆的房地產商蔡兆源（音譯）在接受採訪時表示，過去 幾年，馬來西亞樓市一直在高速發展中，「這樣的發展，顯然讓房地產商們感到欣喜。但是，隨著交易量的下降，我們也意識到一些問題——馬來西亞樓市似乎發展 過快了一些。」
那麼，如今的馬來西亞樓市是否真的迎來了「泡沫化」危機？
對東南亞房地產頗為關注的房地產獨立經紀人陳漢星對《國際金融報》記者直言，因為經濟發展和旅遊產業的開發，馬來西亞房地產確實有很大的起色，但是過度開發的行為顯然忽視了當地房地產市場的消化能力。
「倘若一直忽視這樣的問題，樓市泡沫化真的不遠了。」陳漢星說。
中投顧問房地產行業研究員殷旭飛在接受採訪時指出，「前期的過度開發，導致供求關係嚴重失衡，當地房價在快速上漲一段時間後累積了較大的風險，確實值得警惕。」
演繹「新加坡奇蹟」
在房地產業內人士看來，伊斯干達特區描繪了一個類似中國香港和深圳的故事，同時，低廉的土地價格和開發環節較少的稅收環節，都在吸引著內地開發商湧入
馬 來西亞政府為吸引國外投資者，做了不少實質性的工作。特別是在馬來西亞房企扎堆的柔佛州新山市，馬來西亞政府2006年便設立了伊斯干達特區，與雪蘭莪 州、西部巴亨和吉打並列國家四大特區，重振經濟。伊斯干達特區與新加坡一水之隔，涵蓋新山市在內的５個縣市，面積是新加坡的3倍。
因此，有人認為，馬來西亞房地產市場正在創造另一個「新加坡奇蹟」。
「仔細研究不難看出，馬來西亞房地產市場快速崛起和發展的背後，是政府的推動，是多路資金的引入。」EA Realty 房地產公司合夥人Elena Dobreva在接受《國際金融報》記者採訪時指出。
「當然，這些資本推動了馬來西亞房地產高速成長的同時，也炒高了當地的房價。」Elena認為，房價升高是每個受到外界關注的房地產市場的常態。
記 者瞭解到，作為政府大力推動的柔佛州地區的房價，在近幾年一路飆升。馬來西亞首都吉隆坡居民Kesuari告訴記者，其姑媽在柔佛州的一套 一居室公寓，2014年的市場價格也達到了近90萬元人民幣，「之前這樣的房子價格在15萬林吉特（約合人民幣29萬元）已經很不錯了。」
「相對其他國家10年至15年的慢速成長，馬來西亞的房地產市場成長非常快，特別是新樓盤。」一位當地的中介商表示，從2008年至今，很多樓盤都在5年以內開發到位，且這些地方消耗的物資也在不斷增長，大致是以前的10倍。
「顯然，政府創造的投資環境是重要原因。」對此，房地產獨立經紀人Jeff認為，國外的開發商能夠大規模進入馬來西亞投資，政策因素不可忽略。Jeff曾透露，他認識的幾家國內的房地產商，之前都在馬來西亞簽訂了一單或多單投資項目。
記者瞭解到，開發商們口中的「政策引導」，主要是指馬來西亞政府自2002年以來頒佈實施的一系列吸引外商投資的政策。據悉，投資者可以通過「第二家園」計劃，在馬來西亞銀行存入大約30萬林吉特（不到60萬元人民幣），就可在馬來西亞享受10年內的自由出入。
「中國投資者在不放棄原有國籍的情況下，可以在90天內拿到馬來西亞10年的免簽證，並且可以用自己的名字在銀行開戶，在馬來西亞成立企業。」馬來西亞拿督葉紹全曾公開表示，這項政策確實吸引了大批中國商人的到來。
消費稅捆綁購買力
自2008年9月全球金融危機以來，馬來西亞房地產市場持續升溫，引發市場對價格泡沫的擔心，馬來西亞政府亦採取一系列政策措施抑制房價上漲
經歷了高速發展之後，馬來西亞的房地產市場似乎迎來了危機。據馬來西亞銀行公佈的最新報告，去年第四季度，柔佛州的產業交易總值環比下跌33%，降幅遠高於馬來西亞全國平均下跌7%的水平。
分析師認為，伊斯干達特區的海外房地產商來勢洶洶，不斷推出新項目，加上越來越多的項目近期內竣工，容易造成市場泡沫化。目前，柔佛州約有350萬人口，其中伊斯干達特區則有150萬人，市場未必能消化。
對此，當地政府開始有所警覺。隨著一系列房地產降溫措施的出台，銀行紛紛收緊房貸條例，使市場開始放緩。
目前，新山地區的成交已經開始下滑。根據國內代理機構的數據，近幾月來，國內赴馬來西亞看房的人群急劇下降，很多機構赴馬看房團已經取消，近期也無新的成交數據。租房市場也並不好過，目前多呈空置狀態。
「很多開發商只看到了這裡房產的增值潛能，而忽略了究竟有多少人購買房產的問題，導致馬來西亞很多新開發的樓盤銷售並不理想。」一位馬來西亞房地產集團的工作人員對記者透露，為了更好地將那些空置的樓盤脫手，他們已經開始考慮降價銷售。
也有觀點指出，馬來西亞房地產交易下滑，並不完全是「泡沫化」危機在作用。當地政府近期的政策變動也在發力。
有業內人士直言，正在執行的消費稅是導致馬來西亞房地產市場出現波動的原因之一。據悉，馬來西亞當地的消費稅已經從2015年4月1日起開徵，幅度為6%，之前已經有不少開發商為爭取政策落實前的訂單，紛紛搶推房產計劃。
在消費稅開徵之前，馬來西亞銀行提醒，這波交易熱不容易延續，開發商恐怕高估了市場需求和消費稅落實後的房價，尤其在升息山雨欲來之際，樓市趨勢難以捉摸。
「隨著許多開發商依據消費稅調整房價和成本，房價可能提高6%，加上升息50基點的潛在衝擊，消費者的『置產力』恐怕進一步下跌，進而拉低房價。」馬來西亞銀行之前發出預警。
馬來西亞銀行還指出，馬來西亞家庭債務在2013年底攀至8540億林吉特，佔名目國內生產總值的86.8%，雖然流動金融資產佔家債總額的160%健康水平，暫時不會引發樓市危機，但若現有打債措施效果不彰，不排除監管當局會加重打債力度，降低房產市場熱度。
而事實上，此前馬來西亞銀行警示的狀況正在發生。Jeff指出，過去4年，馬來西亞的房價飆升過猛，政府的確需要運用一些手段來保證房地產市場的穩定。
不過，Jeff認為，「馬來西亞房地產市場如今出現交易量下滑等現象，背後是由諸多因素推動的。這是一個國家房地產市場高速發展過程中必經的環節，無需過度驚慌失措。」
投資價值存疑
對於馬來西亞的政治環境來說，3年至4年，可以發生的事顯然太多了，這其中的不穩定因素讓很多房地產商望而卻步
撇開樓市「泡沫化」等問題的爭論，被稱為投資窪地的馬來西亞房地產市場，也不像往年那麼美好。
「首 先是房屋轉讓稅的提高。政府規定，外國人在馬來西亞進行的房屋轉讓，不滿5年的，按收益部分繳納30%的增值稅，而此前的規定是3年內轉讓收 30%。」Elena對記者介紹，因為馬來西亞在期房交房前不允許房屋交易，加上馬來西亞房產的建設週期多在3年至4年左右，因此投資者需要持有至少3年 至4年。
與此同時，為了抑制房價的過快上漲，政府提高了外國人在馬來西亞的購房門檻。「除此之外，對國外開發商而言，要在馬來西亞投資，需 通過與本地企業合作的方式，中資公司必須將30%的股權分給馬來西亞本土的企業。」準備在馬來西亞註冊公司的王先生告訴《國際金融報》記者，因為這樣一條 規定，他一直在猶豫是否將生意發展到馬來西亞。因為30%股權對於他來說，不是小數目。
與此同時，對中國的投資者而言，馬來西亞房價已不再低廉。以中國多家房企集中的新山為例，隨著近年來房地產投資熱，新盤價格已經在2萬元左右，與吉隆坡不相上下。
那麼，馬來西亞的房地產市場是否還有投資價值？
殷旭飛認為，「馬來西亞房地產依舊具有投資潛能。儘管馬航事件、國內政策調控都對房地產投資有所影響，但是馬來西亞優越的自然資源依然存在，仍然是度假旅遊勝地。」
Elena Dobreva認為，房地產市場有升必有降，只要經濟發展穩定，（房地產市場）總會有再度繁榮的時候。
在Jeff看來，現在投資馬來西亞並沒有什麼問題，但是投資者如果希望馬來西亞樓市恢復到前幾年那樣的火爆，則需要相當持久的耐心了。
瀏覽居外【名家專欄】欄目，瞭解海外房產投資獨家專業解讀
