Author: Shawn

在全球资产配置的浪潮下，选择在海外投资房产的人越来越多。因为每个国家发展程度不同，房产购买的金额也不同。如果购买的是东南亚地区泰国、越南、菲律宾的房产，至少准备100万元。如果购买的是美国房产，至少要准备200万-500万元。如果购买的是欧洲房产，至少要准备150万-450万元。如果购买的是日本房产，至少要准备300万元等等。

海外房产市场和国内的区别很大，比如在美国购买房产后，虽然房产产权永久，但每年需要交纳相关的房产税，同时购房过程中一些税费也是需要交纳的，所以购房之前需要做好相关预算。美国是海外房产投资的热门国家，购房期间、持有期间、出租期间以及出售期间都要花费相关费用。根据相关消息可知，在纽约购买一套房产，每年平均需要支付6500美元-7000美元。

在英国购买房产，购置期间、持有期间和转让期间是需要承担费用的。购置期间需要准备印花税、律师费、土地注册费、物业及社区管理报告费用，每一项费用都是根据房产价格的费用来预算的。持有期间要准备物业税（1000-3000英镑/年）和市政税（800-1500英镑/年）。转让期间需要准备资本利得税，海外人士征收的比例是房产总价的18%-28%。英国房产持有一年的成本大约需要花费2000-5000英镑。

购买澳洲房产也是在购置期间、持有期间和转让期间都要花费费用。购置期间主要是律师费、印花税、房屋检查费、海外人士购房申请费。持有期间的费用主要包括物业费、市政税、保险费、中介管理费、水费。转让期间主要是房产增值税和中介费用。在澳洲购买的房产持有一年需要花费4000澳元-4500澳元。

海外房产投资不知道选择哪个国家，可以考虑比较热门的国家。目前美国、英国、澳大利亚、日本、菲律宾、泰国等国家的房产都比较适合投资。投资海外房产要从三个方面进行了解，1、知道房产市场的底层逻辑到底是什么，有助于判断该国家房产是否值得投资。2、了解相关国家房产投资的门槛如何。3、具体查看相关国家房产市场的收益如何。

投资海外房产也分短期、中期和长期，如果只是短期投资，需要看相关国家金融市场的发展情况；如果是中期投资，需要看所投国家城市的土地情况；如果是长期投资，则需要看人口。美国的金融、土地、人口都具备优势，在众多国家的排名中位列第一，这也是它为什么一直热门的原因所在。投资美国房产的门槛也比较低，针对资金不足的投资者可以申请贷款购房，贷款比例为60%。

海外国家针对海外人士购房都有投资门槛，所以购房前需要了解可投资的房产类型、市中心的房产均价、购买房产的支付方式、其他费用有哪些、投资房产的起投资金有哪些。以美国为例，投资该国家房产的门槛几乎没有，每个城市市中心的房产价格不同，通常一线国际大都市的房价较高，比如旧金山、纽约、洛杉矶等等。在美国购房可支持的支付方式较多，其他费用收取的透明度高，对海外人士来说能够一目了然。

投资海外房产最后需要了解的是投资收益，它主要包含租金收益和房价收益。为什么投资美国纽约房产的人从来没有减少，主要原因在于纽约的租金毛收益是3.3%，房价的收益是4%。这两大收益在近十年发展中一直很稳定，能够给投资者带来很好的回报，所以投资购买的人多。

东京的房产价格备受关注，2020年东京房产的最低价格为20000元/平米，最高的价格则达到了35万元/平米。根据相关的数据可以得知，东京中央区域的房产均价为591.2万日元/平米，千代田区的房产均价为513.5万日元/平米，港区的房产均价为306.5万日元/平米。东京的房价不管是在2020年还是在2021年，整体趋势都是不断上升的状态。

日本东京房产价格高是有原因的。它作为海外资产配置低风险的城市，让很多房产投资者纷纷选择它。因为日本的汇率稳定、东京的经济发展好、人口数量多、房产的升值空间大，所以对于喜欢稳定投资的人来说，东京是不二选择。东京房产的租金回报率也是非常不错的，每年平均稳定在3.4%-4.5%左右，基本上购买的房产不会出现较长时间的空置。

日本东京的房产价格不仅在上涨，土地价格也在不断的上升，根据相关的数据分析可知，2015年日本土地的均价大约为495736日元，每年土地价格增长的速度都是2.99%-3.2%，步入2019年之后，土地价格上涨的速度更加迅速，比例高达3.6%。日本东京的房价和纽约、伦敦相比稍微低一些，从收益回报的比例上看又高一些，再加上其他因素的影响，投资的人自然变多。

很多人担心2020年的疫情对于东京的房价有影响，从数据上看，东京房产市场的发展其实比较好，并没有因为疫情受到重大打击，房产价格反而越挫越勇。唯一有点变化的是，投资人数和疫情之前相比减少了一部分，但并不影响准备投资的人。总的来说，想要投资保值升值的房产，日本东京是首选，就市场风险而言，它是比较低的，因此可以放心投资。

关于东京2020年的房产价格，根据官方提供的数据可知，东京发展较好的几大区域，房产价格处于不断上升的趋势。东京千代田区的房产均价为185万日元/平米，折合人民币为15万元/平米。港区房产的平均价格为13.08万日元/平米，折合人民币为10万元/平米。涉谷房产的平均价格为94.8万日元/平米，折合人民币为7.8元/平米。东京核心区域的房产价格一向比较高。

2020年-2021年日本大范围城市的房产年价格都处于不断上涨的趋势。2020年东京整体房价的涨幅不低于4%-5%，并且在政策的影响下，选择在东京投资房产的人越来越多。东京23区房产的均价大约是5万-8万/平米。东京的房产市场从来不缺人口需求，每年前往东京的年轻人很多，所以对住房的需求量很大，房产销售和租赁不愁没有市场。

2020年疫情的爆发对于日本经济发展造成了不小的影响，同时自然灾害的爆发让原本低迷的市场雪上加霜，在如此不好的情况下，日本房产市场几乎没有受到过大的波动，尤其是东京、大阪的房产。日本房产保值并不是空穴来风，东京房产能够一直稳居于此，离不开大量的人口，东京房价能够不断上涨，主要原因在于东京市内能够开发的土地逐渐变少，所以房价在此因素下不断的上升。

2021年东京顺利举办了奥运会，在此影响下，东京周边的房产价格得到了一定幅度的提升。虽然现在日本的疫情还是比较严重，但是房产市场仍然是稳固的高岭之花。日本东京的房产价格预计到2022年还会持续上涨，因此任何时段投资东京的房产都能够获得较高的保障，至少能够把成本保住。

清迈作为泰国的第二大城市，关注度还是很高的。清迈的房产价格要比曼谷、芭提雅、普吉岛等城市都低一些，同时生活消费水平也不高，所以清迈是一座很适合养老的城市。根据数据可知，清迈市中心房产的平均价格为12000元-14000元/平米，周边的房产价格为7500元-10000元/平米。清迈的房产距离商圈越近，房产价格就越高，反之则亦然。

购房者在清迈主要以投资公寓、别墅为主，市中心公寓的价格为10000元-16000元/平米，别墅的价格稍微比公寓高一些，每平米的均价约为15000元。泰国清迈房产市场的活跃度相对较好，因为该城市的人口数量比较多且房产的投资成本比较低，所以很多投资者都会在绝佳的位置购买房产用于租赁。清迈房产市场的租金回报率较为稳定，比例通常维持在4%。

清迈以养老和旅游度假人口居多，所以它的房产市场公寓和别墅都有较好的销售量。清迈郊区的房产价格非常低，每平米均价约为3500元-4500元，再加上人口不集中，因此郊区的房产用于投资意义不大。对于房产投资者来说，想要清迈的房产有更高的价值，直接购买市中心的房产是最好的，不仅收益回报稳定，而且日后租售也比较容易。

从投资价值的角度来说，购买清迈的房产具备一定意义。泰国的“养老签证”一直持续着，并且泰国政府还在不断出利好政策刺激，海外人士投资清迈的房产有一定优势和利益，故而清迈的房产价值是具备的。投资购买清迈的房产不能够盲目选择区域，最好实地考察选择能够提升房产价值的地段购买，这样在短期内不仅能够保值，在长期内还能够升值。

全球疫情的爆发必然会让经济受到影响，对于投资海外房产的人来说，必定比较关注房产价格的动态。吉隆坡的房价的中位数大约为31万令吉-33万令吉左右。这几年吉隆坡的房产价格一直比较波动，根据相关数据可知，吉隆坡的房价从2013年开始一直处于下跌的趋势，但2018年-2020年该城市的房价有一定幅度的上升。新冠疫情全面爆发后，吉隆坡的房市多少受到影响。

马来西亚的疫情在2021年1月开始严重恶化，在这方面的影响下，首都吉隆坡各方面的发展都会受到限制。根据官方提供的数据可以得知，吉隆坡2021年第一季度的房产交易量和去年第四季度相比下跌了13.2%，但是和同时期相比上涨了11.1%。住宅房屋的成交价值在第一季度达到了196.63亿元，和同时期进行相比上涨了26.08%，从整体数据来看，2021年吉隆坡房市首季呈现为淡季状态。

2021年上半年马来西亚全国的平均房价为432220元，其中吉隆坡的房价在季度中下跌的比例为1.1%，其所有住宅类型的房产都有一定幅度的下跌，半独立式住宅和独立式住宅分别下跌了0.7%、0.8%。吉隆坡高楼住宅的的房价也出现了下跌，比例大约为0.7%，平均房价维持在339039元。2021年至今马来西亚房产的滞销量比较大，价格在500000元-1000000元的房产是最多的。

虽然吉隆坡乃至整个马来西亚的房产市场比较低迷，但是300000元以下能够负担的房产仍然是该国家房市发展的主流，其比例占据新住宅40%左右，并且销售量非常可观。吉隆坡上半年的房市是比较疲软的，同时还有很多不确定因素的影响，对于房产投资者来说可以观望，但对于低收入者来说，这是个绝佳的买房时机。

80%的海外投资者都会咨询购买泰国曼谷的房产。曼谷的房价是全泰国最高的，其中曼谷房价最高的区域是CBD市中心，房产均价约为40000元-50000元/平米。当然中心地段的中心位置，房产价格高达70000元-80000元/平米，甚至100000元/平米。曼谷房产市场2020年-2021年整体都是上升趋势，并且曼谷的土地价值也在不断上升，幅度直达36%。根据相关报道可知，全泰国房市预计在2021年底房价会持续上涨，租金比例会涨2.5%。

大多数海外人士主要购买曼谷的公寓，所以和别墅相比，公寓的价格更受关注。曼谷是隆/沙吞区的公寓价格为220000-240000泰铢/平米，房价增幅高达11.2%。曼谷中心隆批尼的公寓均价为241700泰铢-253400泰铢/平米，房价的增幅为1.4%。曼谷素坤逸区的公寓价格为229667泰铢-238657泰铢/平米，房价增幅高达11.6%。曼谷巴吞旺区的公寓价格为188000泰铢-200000泰铢/平米，房价增幅为7.4%。曼谷湄南滨河区的公寓均价为283000泰铢-300000泰铢/平米，房价增幅为21%。曼谷素坤逸外区和拉玛九区的公寓价格相对便宜一些，大约为150000泰铢-170000泰铢/平米。

2021年全球的经济都在回暖，泰国也是如此，所以2021年泰国所有城市的房价都会上涨，预计年底曼谷的上涨幅度为7.4%。2021年曼谷的土地价格还会持续上升，上涨比例可能会高于36%。曼谷房产市场价格的提升自然也会让租赁市场逐渐活跃起来，曼谷的租金回报率整体会涨2%以上。针对相关的楼市，开发商还会提供20%-30%的促销，对于海外投资者来说是非常好的机会。

2021年曼谷的投资机遇很多，对于想要投资的人士来说是不可多得的时机。曼谷的房产一直很稳，虽然价格比较高，但优势摆在那里，所以有投资的想法，就抓住机会。

根据泰国2020年-2021年的相关数据可以得知，该国家的房产价格一直在不断上涨，并且关于土地的最高涨幅达到了36%及以上，预计在今后的发展中，泰国普吉岛、芭提雅、曼谷等几大城市的房价会持续上涨。普吉岛房价的涨幅较快，公寓的均价为16000元/平米，如果是海景公寓，均价为25000元/平米。普吉岛房价不断上涨的同时，房产的租金收益也在上涨，目前收益回报维稳在6%-6.5%。

普吉岛的房产价格一定程度上比芭提雅更贵一些，造成房价较高的原因除了地理位置以外，还有环境因素。因为普吉岛山地较多且平地较少，房地产项目的供应量并没有想象中的充足，所以“物以稀为贵”的原理让它的房价偏高。普吉岛常见的单人公寓价格大约为50万元/套，一平米的均价大约在15000元-17000元，对于位置非常好的公寓，价格自然在17000元及以上。

普吉岛不管是公寓还是别墅都比较热销，从2018年开始，这座城市房产的各项数据都是利好趋势，并且价格在一路飙升。普吉岛和芭提雅一样是一座靠旅游支撑的城市，所以房产市场的发展受到旅游人数的影响。旺季普吉岛的房产租金回报率能够达到7%以上，淡季基本维持在4%。普吉岛和海外其他旅游城市相比，其核心区域的房价并不高，均价通常在30000元-35000元/平米。

2021年房产市场第二季度已经结束，泰国房产的整体趋势反响比较好。普吉岛的房价在剩余两个季度的发展中会顺应趋势不断上涨，对于房产投资者来说，与其高价购买曼谷的房产，不如选择普吉岛的房产进行稳定收益。总而言之，泰国的四大城市的房产还是较为靠谱的，投资后回馈基本不差。

芭提雅是泰国的海滨城市，根据自身得天独厚的环境优势，每年吸引了大量的游客和投资者。芭提雅的房产在泰国是比较热门的，房产价格也一直处于不断上升的状态。芭提雅市中心公寓的房产价格为95000泰铢-100000泰铢/平米，房价的年增幅比例为26%。芭提雅那歌海滩公寓的房产价格为110000泰铢-120000泰铢/平米，房产价格的年增幅为18.5%。芭提雅北区公寓的房产价格为70000泰铢-80000泰铢/平米，房产价格的年增幅为7.8%。

根据泰国的官方数据可以知晓，芭提雅大多数地区的房价一直在不断攀升，并且房产价格的年增长幅度较大。除去以上提到的区域外，芭提雅帕达纳山公寓的房产价格为105000泰铢-120000泰铢/平米，房产价格的年增长幅度为12.3%。芭提雅南区公寓的房产价格为75000泰铢-87000泰铢/平米，房产价格的年增长幅度为9.8%。芭提雅中天海滩的公寓价格为68000泰铢-75000泰铢/平米，房产价格的年增长幅度为9.1%。芭提雅纳中天海滩的公寓价格为79000泰铢-90000泰铢/平米，房产价格的年增长幅度为7.6%。

芭提雅房产市场的大多数区域价格增幅比较可观，其中增幅比例最高的还是芭提雅东区，该区域的房产价格虽然不是很高，但是年增幅比例高达15%，该区域的公寓价格为50000泰铢-65000泰铢/平米。芭提雅有些区域房产价格较高是有原因的，比如帕达纳山的公寓因为开发力度较高，所以价格上要比其他区域昂贵一些。当然有些区域的公寓价格高，主要原因在于环境、地理位置等方面具备优势。

东南亚地区的国家中，泰国的房产是非常值得投资的，在泰国的众多城市中，芭提雅的房产能够给投资者提供无限可能，并且芭提雅房产的租金回报率一直稳定在5%。