Author: Shawn

日本的房地产市场是如何崩盘的？最根本的原因是经济直线下滑。1985年，美国与日本等国家签署的广场协议使美元贬值日元升值，该协议虽然解决了美国的经济问题，但让日本却一去不复还！日元升值让国际上的大量热钱涌入到股市和楼市，使其疯狂上涨，导致经济出现严重的泡沫。为了抑制这一现象，1992年日本出台了地产税，限制土地融资。该政策用药太猛，使经济急剧下滑，导致房地产价格大跌，最后市场出现崩盘。

从1995年的记录可以看出，日本M2增长是一条完美的曲线，连续高速增长35年，直到1990年出现拐点。这个拐点主要是指日本的信用指数再也跟不上指数的增长速度，也正因如此1991年日本房地产市场的价格达到了顶峰，随即日本房产市场出现崩盘的情况，一直到现在还没有完全恢复。从房产市场崩盘到现在，日本房产价格已经下跌25年了。

房产市场的发展和经济直接挂钩，所以一个国家的房产是否值得投资，可以从它的经济发展状况进行初步的判断。很多人疑问，为什么日本房产价格在1991年达到顶峰后，一年之后才崩盘？主要原因是一年之后它的指数增长曲线的缺口才超过10%以上，增长信用彻底用尽，最终使得房市崩盘。每一个国家的房市都有这样的曲线，可以适当了解一下。

虽然日本的房产市场从泡沫到现在一直处于恢复阶段，但很多投资人是把日本的房产当做保值升值的选择之一。因为日本的房市达到过最高峰，也跌落过低谷，再加上当下日元汇率稳定，出现动荡的可能性非常小，所以很多人都把日本的房产当做保险的投资。

新房房产证办理费用如何收取？1.购买一套房，若面积低于90平米，契税按房款的1%征收，超过90平米按房款的1.5%征收，购买二套房契税按房款3%征收;住宅登记费每套80元，非住宅登记费每套550元;公共资金是用于小区管理、小区物业建设的费用，框架结构按照每平米16.8元缴纳，砖混结构按照每平米15.6元缴纳。2.豪宅和普通住宅房产证费用区别 144平米以上的房子称为非普通住宅,144平米以下的房子称为普通住宅,普通住宅超过5年免征营业税及附加,不超过5年的按照差额的5.55%征收;非普通住宅超过5年的按差额的5.55％征收，不超过5年的按全额的5.55％征收。若没有原始，普通住宅超过5年的仍然免征，不超5年的不论普通还是非普通住宅都按全额的5.55％征收。超过5年的住宅、而且是家庭住宅，可以免征个人所得税；不是家庭的住宅、不超过5年的，需缴纳个人财产转让所得部分的20％，超过5年的按评估价的1％征收。

新房办房产证的流程：
1.确定房产已经被开发商进行注册登记
初试登记的时间大约需要20~60天左右，收房入住之后2~3个月就可以向开发商询问初始登记的相关情况。自己也可以在房地产交易信息网站进行相关的查询。
2.到当地的相关部门领取。并且填写房屋权登记申请表。
身为业主填写申请表之后，需要开发商签字盖章。有一些开发商有现成的表格，可以直接到它那里领取。

3.准备相关的材料。
汇测图是必须必备的材料之一，通常可以到开发商处获得、开发商指定的房屋面积计量站，或者向登记部门申请对房屋面积进行测绘。
4.领取相关的文件。
必要文件主要包括购房合同、房屋结算单、房产证复印件等。
5.缴纳公共维修基金、契税。
6.提交申请材料。
7.按照规定时间领取房产证。

购买资产需缴纳的税费：
1.新房契税，主要是根据房屋面积，按照房产总价格的比例进行征收。
2.新房印花税，订立合同时就直接交了总房款的0.05%，一般都是跟首付一起缴纳的。
3.维修基金是购房款的2%~3%。

商品房都是有公摊面积的，商品房的公摊面积一般是多少呢？商品房公摊面积标准如下：1.楼层为7~11层左右的小高层，此类住房的公摊率为10%~16%。不同楼盘的情况决定了小高层公摊率的不同。2.楼层数量在12层~33层的住宅，公摊率为14%~24%。通过以上2点能够明显的感受到楼层越高的商品房，它的公摊率就会越高。别墅类的公摊率通常为1%~8%。

商品房可分摊的公共面积主要包含：大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电梯、前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房热水、锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等等。公摊面积计算有一定的规则，通常都是按照具体比例进行的。

公摊面积计算方式：
建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积。
公摊面积＝公摊系数×套内建筑面积。
公摊系数＝建筑总公摊面积/总套内建筑面积。
套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积＋阳台面积。
以上就是公摊面积计算的具体方式，如果不清楚自家的公摊面积是多少，可以用公式计算。

国内的商品房大多都有公摊面积，因为楼层不一样，所以所负担的公摊面积也有差异。当然海外很多国家的房产都没有问题，所以在资金充裕的情况下，投资者还是比较喜欢投资海外房产的。海外房产虽然没有公摊面积，但有一些国家的房产需要征收房产税，因此具体选择在哪里购房，还是看购房者自身。

因为日本对海外人士的不动产政策比较宽松且人性化，所以在该国家投资房产的人很多。如何在日本有房产呢？日本是比较欢迎海外人士在本国投资房产的，所以想要获得房产，只需要了解购房流程即可。日本房产的流程主要如下。

1.做好投资预算。
购买海外的房产，一定要把房子的本金以及在海外购房所需要缴纳的相关税费的资金都准备好。日本购房具体所发的费用包括印花税、申请贷款费用、保险费、登记许可税、登记手续费、固定资产税、都市计划税、中介费、不动产取得税。
2.收集所需要房产的信息和看房子。
短时间内想获得日本房产的信息，只能通过房产中介的帮助。找一个靠谱正规的房产公司很重要，他能够给你提供完善的房产市场信息，带你看想要的房产类型。看房时除了检查房子本身是否有问题以外，还需要看周边的环境。
3.申请购买房产。
日本购房需要提交申请，然后再准备公证材料，把材料交到相应的地方。

4.签订房产买卖合同。
房产买卖合同一般在购房申请提交一周内签约。在签订正式合同之前，相关人员会把重要事项进行说明，买卖双方确认所有条款之后才能签约。
5.付款。
购房合同签订之后，要根据房地产提供的费用明细表进行付款。除了房款以外，还有一些税款也需要全部支付。
6.房屋交接。
过户产权的办理通常会在签约后三周到两个月之内完成。在交房的过程中，律师会全程跟进并帮助双方确认一些交接资料的有效性。

想要在日本获得房产以上，就是在日本购房的具体流程，一般情况下跟着流程走不会出太大的问题。

如何购买海外房产 ：1、如果是在国外贷款买房,需要银行的预审批,要持银行的预批函才可以向卖家出价,否则以贷款购买人的身份向卖家提出正式出价函但却没有银行预批函,卖家不予理会。 2、申请人需提供银行所需材料后,会在很短的时间内给予反馈。在签订正式的买卖合同后，购房者需携带银行要求的贷款申请材料、房产买卖合同，向银行正式申请贷款3. 海外买房需要哪些手续 通常来说允许海外人士购房的地区基本上都可以办理购房贷款,而购房者则需要提供收入证明、银行流水和资产证明三大类材料,不同地区的政策不一样,比如在美国要申请贷款购房,除了上述材料以外,比如美国，想要申请美国的购房贷款，除了要有收入证明、银行流水和资产证明，你还要满足另外两个条件： ①贷款首付比例达到40%； ②可贷款的总金额最多不能超过300万美元，部分银行不能超过150万美元。

海外购房需要的手续（以美国为例）：
1.贷款者要提供自身的收入证明、银行流水证明和资产证明。
2.贷款者购房的首付比例要求必须达到40%。
3.在美国可贷款的总额最多为300万美元，具体预批多少要根据银行的政策而定，有些银行规定，贷款额度最多不能超过150万美元。
4.提供预批函时，会锁定前一次的洽谈，确定贷款利率和相关的条件，一般锁定时间为2~3个月。如果超越提供的时间，则需要重新洽谈进行确定。

海外购房什么时候申请贷款？
1.卖家出价前申请与审批。
向银行进行申请提供材料之后，会在较短的时间内给予反馈。
2.签订合同后向银行正式提交贷款申请。
购房者需要携带银行要求的申请材料、买卖合同。
3.银行审批通过后拿到预批函。
4.凭借合同申请贷款，审批时间通常在45~60天左右。
5.房款、过户
贷款审批通过后银行放款，买卖双方进行房产产权过户，完成交易。

在海外购房，海外银行针对不同的贷款经纪人所提出的资格要求也不一样，所以贷款者一定要准备好充足的时间去准备相关的资料。