居外看點:7月1日起 墨爾本購房稅額飆漲

墨爾本所在的維州財長宣布:在新的預算案中將從2016年7月1日起對在維州買房的海外人士加稅!雖然維州政府暫時沒有正式公布這個加稅政策,但是關心澳洲房產的人都知道,去年維州也是在7月1日宣布加稅,之前的過程與今天如出壹轍!

具體方案是:

  • 1.額外征收7%的印花稅 (15/16財年為3%)
  • 2.額外征收1.5%的土地稅;(15/16財年為0.5%)

受到新政影響的只有海外人士。該方案由2016年7月1日起正式施行

最新動態:7月1日起墨爾本印花稅翻倍,閑置房地稅翻三番

墨爾本為什麽要上調印花稅呢?

主要是因為湧向墨爾本的人實在太多,房價居高不下、供不應求!

近日據澳大利亞統計局(ABS)最新公布了人口數據,在澳洲八大首府城市中,墨爾本人口增速大爆發,躍居第壹位。而墨爾本的房價也是年漲11%!大家都想生活在全球宜居城市!所以政府會出臺加稅等調控措施。

2016年起,澳洲各大銀行逐步出臺了針對海外買家房貸的縮進政策,現在維多利亞州政府又出手將海外人士印花稅提高了近壹倍之多!可明顯看出,澳洲房價在歷經多年的高速增長後,各州政府正開始抓緊對澳洲房市的調控,縮緊房貸、提高稅費正是嚴格調控房市的壹部分。

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上調印花稅會對買家造成什麽影響

1短期銷售降低

從3%到7%的印花稅增幅直接導致海外買家購置房屋所需繳納的稅費大幅增加,對價格敏感的海外買家可能會決定觀望,因此短期內新房銷量可能會受到影響。

2長遠收益不受影響

從長遠來看,房市並不會受到太大影響。畢竟這是壹次性的支出,從總的利潤上看,獲利還是遠遠超過這個7%的,建議各位海外買家在新政即將實施的7月1日前采取行動,在該日期前完成合同交換,好避免額外的交易支出。

3成本轉嫁租客,預計租金會漲

許多海外買家購買的投資房都租給了本地的租客,包括留學生。壹旦房屋價格發生變化,買家如果要保證壹個回報率,傾向於調高租金以轉嫁成本,那麽最直接的損失還是體現在本地租客身上。

還剩下1個多月,居外建議在7月1日前:

1、如果已有心儀的房產,盡快讓它進入購買流程,因為在7月1日之後,要多支付的數萬至數十萬澳元的稅費。

2、如果只是有購房意向,尚無明確的目標,請盡快開始鎖定目標。

3、考慮其他州的房產,悉尼總歸比墨爾本貴,不然就考慮去昆士蘭州,布裏斯班、黃金海岸置業;

4、無論如何,我們壹直良心提醒買家,冷靜投資、理性購房,任何新政來臨時,多想想,不要急躁,把事情搞清楚是第壹位的。

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墨爾本印花稅過去20年狂漲8倍!

根據房產委員會(PCA)的報告,在過去的20年裏(從1995年-2015年),墨爾本的印花稅漲了795%!達爾文漲了759%,悉尼漲了749%,珀斯漲了738%,而布裏斯班,堪培拉,阿德萊德和霍巴特也分別漲了632%,537%,537%和527%。

7月1日起 墨爾本購房稅額飆漲
7月1日起 墨爾本購房稅額飆漲

7月1日起 墨爾本購房稅額飆漲以上數據可看出印花稅在這20年中漲了多少,當時悉尼房子的中間價才$177,000,要交的印花稅才不到5千;現在的中間價要$880,000,要交的印花稅是$35,090。20年漲了$30,405。

 

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加拿大房市火了?

加拿大房市持續升溫,不斷遭到國內外機構「高燒」警示,房主和投資者都在擔心加拿大房地產市場的泡沫是否真的存在,房價真的會從峰值走向谷底嗎?

有人形容加拿大的房地產市場彷彿有九條命,儘管很多經濟學家並不看好,但仍在火熱發展。多倫多大學經濟學講師陳蔚純就表示,2016年又會是房地產的旺年。那麼,加拿大房市究竟何去何從,居外為您跟蹤分析。

加拿大房市火了?
多倫多高爾夫球場頂級豪宅

一、2016年加拿大房市很火的三大表現

1、加拿大房價水平超過美國

一直以來美國作為房產投資大國其房價房市表現強勁,但滿銀(BMO)近日將加拿大房價與美國做了對比,發現加拿大房價在這十幾年間漲幅巨大,均價已經遠超過美國,較好地段更是一房難求。

滿銀高級經濟分析師賈提瑞(Sal Guatieri)日前將加國房屋均價換算成美元,對比兩國房價,發現加拿大三月份的房屋均價為38萬3402美元,而美國房屋平均價格為27萬1803美元,加國房價比美國貴了近41%。

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加拿大房價已遠超美國40%

2、加拿大重點城市房價屢創新高 溫哥華或超舊金山

進入2016年加拿大房價節節攀升,據居外研究(2016年最新加拿大房價走勢)最新數據,加拿大房地產協會公佈的價格指數顯示3月份加拿大房價較上月增長1.6%,同比上漲9.1%,繼續刷新最大同比漲幅。

其中房價增長最大的區域為大溫哥華區與低陸平原。BMO經濟學家Sal Guatieri近日在一份報告中指出,溫哥華地區(Greater Vancouver)房屋均價目前僅為$844,800(加元),比舊金山房價低20%。然而,溫哥華同期的房價漲幅卻高達25%,按照這個速度,用不了兩年,溫哥華的房價就要完爆舊金山。

溫哥華房價飛漲,多倫多房價毫不示弱,根據一家多倫多地產經紀機構TheRedPin的數據,短短20年間,多倫多的獨立屋均價從1996年的$265,822飆升至今天的$1,211,459,上漲幅度達356%。

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3、加拿大房市魅力不減 屢見大手筆交易

最近一名華裔學生豪擲1.5億元人民幣(約合2377萬美元)買下加拿大溫哥華一處豪宅,創下2016年溫哥華豪宅成交記錄。震驚加拿大!實際上這並不是海外購房者第一次豪擲千金購買加拿大房產,根據金融分析師Peter Routledge發佈的報告,中國投資者在2015年花了127億加元(96億美元)在這座加拿大溫哥華購買房地產,佔其385億加元總銷售額的33%。

火爆的房市,高品質的生活環境的不僅吸引大量的中國人前往加拿大投資置業,就連好萊塢著名演員萊昂納多近日在接受一個採訪時也表示,他已經厭倦了洛杉磯這個地方。他決定搬到加拿大去更具體地說,是搬到卑詩省大溫地區的楓樹嶺(Maple Ridge),看來加拿大實在魅力十足,房市火熱也是必然的了!

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加拿大湖畔房車度假村

二、加拿大房市為什麼這麼火 中國買家推高房價?

加拿大房市為何如此火爆,房價居高不下?加拿大本地人都把手指戳向外國買家,尤其是中國買家備受關注,被認為是推高加拿大房價的主要力量,多倫多大學經濟學講師陳蔚純也表示,多倫多的房價不受加國經濟形勢的影響,反而更受中國經濟的影響。

此前華爾街見聞3月份的消息,加拿大國家銀行表示,2015年溫哥華房地產市場中,中國買家佔比約達三分之一。該銀行金融分析師Peter Routledge稱,中國買家2015年共計投資127億加元(96億美元)用於在溫哥華購置房產,佔這座加拿大西部城市房產銷售總額的33%。在多倫多房地產市場中,中國買家2015年用於購置房產的投資額共計90億加元,佔多倫多房產銷售總額630億加元的14%。

但CBC新聞的經濟專欄作家皮提斯指出,想要查清湧入樓市的海外資金究竟佔多少比例是不太可能實現的事。如果僅靠分析海外買家是購買了5%的房子,還是14%或66%的房源並不能真正理清這個問題。聯邦政府、省政府和市政府將繼續觀望。

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三、加拿大房市還能火多久?

蒙特利爾銀行 BMO 的首席經濟學家 Doug Porter 表示,早在2008年就有人預測加拿大房市要崩盤,房價可能暴跌25%,但這些預測至今尚未成真。

每年都有許多金融機構爭先恐後地預測加拿大的房地產泡沫要破,甚至給出了一次又一次的時間表,然而8年過去了,溫哥華的房市還在不斷地締造著新紀錄。特別是近期,豪宅與千萬級的頂層公寓天天都有成交。

Doug Porter 表示,加拿大的房市也許終有一天會遭遇崩盤,但那天究竟什麼時候到來誰也很難預測;全球的投資者依然將加拿大視為投資的避風港,雖然近期加幣有所回升,但近年來加幣總體低迷的趨勢更為其增添了吸引力。業界估計外資將會產生新的流向,除了傳統的溫哥華、卡爾加里和多倫多市場,蒙特利爾甚至薩斯卡通的農地和建設用地將吸引越來越多海外投資者的目光。

海外投資者進入加拿大市場困難重重,這將促使他們更想確保良好的投資回報。投資人對加拿大的酒店、寫字樓越來越感興趣,業界預測海外投資人將很快進入加拿大的醫療保健地產市場,尤其是在美國的醫療地產市場成熟之後。

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美元持續上漲近10周高位 人民幣中間價創5年新低

5月25日,人民幣兌美元中間價報6.5693元;上日中間價報6.5468元,16:30收盤價報6.5567元,23:30夜盤收報6.5590元。

美元持續上漲近10周高位 人民幣中間價創5年新低
美聯儲加息預期升溫疊加歐央行、日央行對於寬鬆的論調上揚,美元長期弱勢趨勢中出現短期反彈並不意外

據美國中文網報導,美聯儲加息預期升溫,美元漲得停不下來。截至昨天,美元已經持續上漲近10周高位。美元兌在岸人民幣自3月底低點,目前已反彈1.68%。

離岸人民幣(CNH)和在岸人民幣(CNY)兌美元的即時價差從上週四(5月19日)逾1400點縮窄至目前的48點。

北京時間5月19日凌晨,美聯儲4月會議紀要暗示6月或有加息機會後,美元指數短線急升約60點,當天人民幣中間價大跌逾315點。

對於近日人民幣中間價再度貶值,且中間價調整幅度大於美元指數,興業證券分析師於5月19日發佈報告稱,這並非是央行在主動引導人民幣貶值,而可能是由於近期新興市場整體所面臨的匯率貶值壓力有所上升。

該報告提及,5月以來,CFETS人民幣指數籃子中的貨幣相對美元均出現貶值(除英鎊),而其中歐元相對美元的貶值幅度較小,英鎊相對美元甚至 出現升值,而歐元及英鎊在美元指數中佔比約 68%。這意味著,如果央行要”盯住”一籃子貨幣穩定,央行調整中間價的幅度會大於美元指數。

分析師還認為,美聯儲加息預期升溫疊加歐央行、日央行對於寬鬆的論調上揚,美元長期弱勢趨勢中出現短期反彈並不意外。

對於今天人民幣中間價再度大幅下調,彭博援引澳大利亞國家銀行(NAB)市場策略主管Christy Tan稱,這可能是中國決策層希望在美聯儲6月議息會議之前先釋放一些貶值壓力。如果市場看到恐慌性地買入美元,央行會有所幹預。

昨日華爾街見聞提及,5月24日,美元/人民幣一週期和一月期掉期均創兩年新低,中國境內市場突然出現”美元荒”。該現象與美聯儲加息預期升溫 不無關係,亦有境內美元流動性緊張的因素。路透援引多位分析人士表示,不排除中資大行在掉期市場”奉命結匯”造成美元需求抬升的可能性,目的是為了平緩人 民幣未來可能面臨的貶值壓力。

 

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(據美國中文網)

美國大學選擇中國留學生標準 看看你適合留學嗎?

在美國大學申請發榜季過後,各種分析文章應運而生。其中不少文章根據美國新聞排名前三十的綜合性大學歷年在中國大陸的招生數的變化,得出了美國名校申請越來越難的推斷。是這樣麼?

其實,美國頂級大學的競爭激烈程度並沒有改變,但隨著美國高校對中國學生逐漸瞭解,它們選擇中國留學生的標準也在不斷發生變化——從語言,到申請文書,到高中的品牌,以至於當下變為對於學生全面資質的考核。

美國大學為什麼要招中國學生?

要弄清這個問題,我們必須瞭解一個與中國人的認知大相逕庭的事實:美國的優質教育資源是過剩的!

美國共有三億兩千萬人口,擁有4000多所高校,而且公立大學和私立大學、綜合性大學和文理學院,研究型大學和本科大學各有千秋,其多樣性是大部分不瞭解美國高等教育體系的中國人很難想像的。

對任何一所美國大學來說,首要任務都是招生。為了吸引生源,每個學校都絞盡腦汁地發展自己的辦學特色。即便如此,很多學校如果只靠美國本地的生源,那是難以為繼的。所以招收國際學生一直都是美國大學的傳統。

很多年前,國際生的主要來源是日本,後來是韓國,現在是中國。所以整體來說,美國高校對國際學生的開放程度在短期內不會變化。

另一個影響因素是美國經濟。2008年經濟危機以來,美國各大學面臨財政困難,這種情況甚至影響到了美國前三十的頂尖名校。有些學校的創校基金都在投資過程中蒙受了很大損失。所以提高國際學生的比例,收取全額學費,對美國大學來說也非常重要。

統計顯示,2008年以來中國學生申請美國大學呈井噴狀,截至2015年,年留學生人數已達30萬。假設平均每人申請10所學校,每所學校申請費80美元,僅此一項,中國留學生就為美國的高等教育貢獻了2億4千萬美元,遑論更大頭的學費收入。

文化認同感也不能忽視。當美國經濟數據開始緩慢復甦的時候,很多高校的財政狀況出現好轉。此時的高校,特別是公立學校內部出現了兩種聲音:一是 本土的保守派,鼓吹把最優質的教育資源留給美國本土的學生;另一派則是以國際學者為代表的國際派,強調國際學生帶來的多元文化對於美國高等教育不可替代的 貢獻。

這兩種勢力此消彼長,互有勝負。而且,因為美國大學招生部門的人員流動頻繁,相應的,各大學的招生也會出現不規則的大小年。

但從長遠來看,這兩種呼聲還是會勢均力敵的並存很長一段時間,總體對國際學生不會產生大的影響。

綜上所述,美國大學的招生政策和容量短期內不會變,但是某個學校的招生規律會出現波動,需要具體情況具體分析。

只有當美國大學中,中國學生的總容量達到飽和(這個數字也是在變化的,現在很多美國學校為了容納更多的中國學生,正在積極興建新的校舍,擴大招生名額,甚至新開設適合中國學生的專業),而申請美國大學的中國學生總數還在不斷增加,總體質量越來越好的情況下,說美國大學申請越來越難才更為貼切。

申請美國頂尖高校的關鍵詞是「時間」

常春藤名校喜歡怎樣的學生?雖然對此說法不一,但可以明確的是,一定是好的生源,而且大學對申請學生的審核越來越嚴格和立體,斯坦福大學、麻省理工大學等名校表現尤為突出。

但是,申請美國名校的難度越來越大,這一說法並沒有數據的依據。對於一個每年只在中國招5個左右學生的學校來說,某一年只招了3個,就說該校對 華招生名額縮減了40%,並沒有說服力。事實是該校的競爭實在激烈,全拼學生個人實力,並沒有什麼區域招生名額數之說。越來越激烈的競爭導致申請材料差異 化越來越重要,其實質是申請的評價標準在變化,是將中國留學生納入到申請的規範流程中的一個過程。

二十多年前,只要英語能力突出,中國人就可能申請到頂級名校,因為他可能是該校建校以來的第一個中國學生。曾經,美國大學對 中國學生瞭解太少,又無法相信中國學生高中成績單,所以只好依靠獨立第三方機構開發的標準化考試成績錄取;而後,美國招生官會因為中國學生的申請文章看的 少,被一篇文字優美立意高深的文書打動,而不去追究那是否出自一個十七八歲少年之手。但是,現在不再可能出現這樣的情況了,不是申請越來越難,而是美國人 越來越瞭解中國了。

各大學的取材標準和傾向都不大一樣。他們不是找成績最高的,而是找最合適的,主要看學生與學校各方面的匹配度。

有的大學取材的最高標準是學生的多樣性,招各種各樣不同的學生,而你根本無從知道與你同時申請這所學校的對手,所以錄取具有一定的不確定性。

有的大學是分控,嚴重依賴標準化考試選拔。而這種簡單粗暴的選拔方式正面臨困境,且不說每年都有招到高分低能的中國學生,就是美國國內,對於「標準化考試是否應該被大學當作錄取的考慮因素」的質疑聲也從未間斷。

為了呼應市場的質疑,標準化考試的開發機構一直試圖改革,TOEFL、GRE、SAT等等都是如此。

新老考試的交替過程往往會產生很多問題(比如2015年下半年的幾次SAT考試),而趕在這個時候申請的學生可謂禍福參半,風險驟增。

有的美國高校拋棄標化成績,倚重申請文章、面試等直觀感性的評判,比如維克森林大學,華盛頓大學西雅圖分校等;

還有的學校引入多元的錄取路徑,比如密西根大學安娜堡分校很早就開始參考中國高考成績。

而舊金山大學更是從2015年開始,直接招收高考學生,以高考分數作為錄取的唯一標準。

對於頂尖高校來說,申請者的方方面面都要被綜合考慮(holistic review)。單一的好成績,不能準確反映學生的學術能力,招生官要看到的是學術能力在各種評測標準下的一致性和匹配度,包括高中成績單、AP或者IB 類的標準化考試、學科競賽獎項、大學暑期課程等。更重要的是,申請文章必須要有獨特性,越是競爭激烈的學校越要靠文章脫穎而出。

而中國學生最普遍的問題在於不知道自己要什麼,別人有的,自己也想要,這就造成了申請材料同質化,文章如是,活動也如是,慈善支教鋪天蓋地。

其次是學生不知道自己有什麼,一味追求美國的方式和價值觀,向美國學生看齊。而美國大學招生官恰恰想看到中國學生的文化背景和視角有什麼與眾不同之處。文化多元並不是指中國學生在美國大學裡開個書法社、古箏社、太極拳社那麼簡單,而是要更深的挖掘表達中國文化在你這個個體身上的具體體現。

跟美國學生相比,中國學生語言和文化背景是劣勢,要花幾倍於美國學生的時間準備標化考試(美國學生準備SAT的平均時間只有11個小時)。除了 家族、運動員、特殊人才和學校捐贈等特殊錄取的學生以外,被藤校以及同類學校錄取的美國學生無一例外都是high achievers甚至over achievers,他們每天只睡4、5個小時,所做的事情樣樣出色。

所以,我認為申請美國頂尖高校的關鍵詞是時間。招生官想要知道你怎樣使用你的時間,收到了怎樣的效果,以此來判斷,你是不是一個優秀的人。這樣說來,除了學生自己真的很牛以外,任何人在常規的名校申請過程中起到的作用都是微乎其微的。

美國大學申請新系統CASS是什麼?

在美國高等教育體系裡,獨立第三方機構起著重大作用。從大學認證與監管,到大學申請系統,到各種面試和文件傳輸等。

這段時間,有個叫做CAAS的全新大學申請系統,被炒得沸沸揚揚。CAAS的全稱是coalition for access, affordability and success,主旨是強調美國高等教育的公平性。

一方面,讓美國低收入家庭的優秀學生儘早知道美國大學的招生信息,獎學金申請條件,以及各方面決定學生以後的發展的諸多因素,以便選擇最適合自己的大學;

另一方面,系統為每個註冊的學生(鼓勵從九年級開始,也就是我們的初三)提供在線儲存空間(locker),讓學生有機會隨時上傳自己的作品 (portfolio),並與升學指導老師或是心儀的美國高校分享(決定權在學生手裡)。這樣一來,學校就有機會提早認識未來的申請人,通過幾年的追蹤, 瞭解他們的成長歷史,並推送獎學金信息等相關的信息,早早跟學生建立個人聯繫(personal connection)。

這個系統並沒有針對中國學生研發,很多美國學校還在觀望中,預計2017年才會啟用這個系統。按照美國大學的習慣,Common App和CAAS會並行一段時間。

即便沒有立即推向市場,這個系統仍然帶來震動,除了該系統公然挑戰壟斷機構Common App的霸主地位之外,更重要的是它反映了美國大學招生的一個基本訴求,一個勢在必行的趨勢,其本質就是對學生發展進行過程性評價。

雖然CAAS在主頁上聲稱,這個新的系統可以為美國高校和申請者提供更大的自由和更多的接觸機會,讓申請人更好地瞭解大學,並表現自己的獨特才能。我的理解是,CAAS將經過一個漫長的時間,最終讓過程性評價成為美國大學錄取的必然標準。

當然,這個轉變是緩慢發生的。對於今年已經高二的申請者來說,這兩個系統沒有大的區別,連申請文章的題目都很相似(請讀者自行參考CAAS官 網),只有一個題目出的有點新意:「作為一個十幾歲的年輕人,你感覺最難的是什麼?最好的又是什麼?假定世界想要聽你說,你想給比你小的弟弟妹妹和朋友什 麼樣的建議?」雖然這個題目也是變相瞭解申請者的價值觀,但它的切入角度很接地氣,更貼近十幾歲的學生(特別是美國本土學生)的表達方式。

各種排名其實並不重要

美國高校的數量種類特色之繁多,大學錄取的時候又要求學生與學校的匹配度,這對於絕大部分中國學生來講,的確太難了!

同樣是第三方機構,美國新聞與世界報導(us news & world report)在中國的知名度可就大多了。他們提供的美國大學排名甚至成為了很多留學家庭選校的唯一標準。然而對於美國高校而言,最不欣賞的便是學生單憑一個排名而選擇了這所學校。

其實,認識到美國大學的多樣性,排名的解讀就簡單了。

如果你不在乎地理位置,不在乎就業機會,不在乎專業,不考慮自己實際承受能力,只想去個名氣響的綜合性學校,就申請前三十的大學。這些學校的名單相對固定,是美國普遍認可的第一梯隊名校。

至於三十名到一百多名的學校,名單也相對固定,但是名次每年浮動較大,糾結十幾名甚至幾十名的名次根本沒什麼意義。這些學校在美國學術界的聲譽也是屬於同一級別,各有各的優勢專業,各有各的特色。

對於美國高校,如果綜合考慮地理位置、專業、校園文化等因素,就要理性看待「排名」。US News對於美國高校的分類也非常清楚:綜合性大學(多半是以研究生教育為主的研究型大學)、文理學院(專注本科通識教育,以培養全人為主旨的中小型私立 學校)、區域大學(提供幾乎所有的本科專業,加上一些碩士專業和極少數的博士專業,一般學校規模較大,注重本科教育,以就業為導向)。這麼多款,總有一款 適合你,再加上理性匹配自己的學術能力和學校的錄取概率,選校似乎也不那麼難。

還有很多家長覺得去美國讀高中對於申請美國大學更有優勢。其實並非如此。

且不論每個孩子性格和適應性不同,那麼小的年紀就要應對各種困難。單從美國高中來說,我對美國高中的研究調查發現了一個令人震驚的數字:美國高 中裡有1/14的學校沒有白人學生。而這些低收入人群所在的學校,所能獲得的各種資源也非常有限。還有一些特殊教育的學校,專門為有學習障礙的學生開設, 但是也可以招收正常的學生。美國有上萬所一定規模的高中和許多各式各樣的小微學校,讓留學美國的小留學生們如何判斷和選擇?

另一個比 較嚴重的問題是寄宿家庭。由於低齡留學生數量激增,寄宿家庭供不應求,對於寄宿家庭的審核條件和週期都大大下降。這直接導致近年來,小 留學生在寄宿家庭狀況頻發,每個案例的代價都是一個孩子一生的發展和幸福,讓人痛心。所以,我一直比較反對盲目地把孩子送出國讀高中。

國際高中課程或許與申請結果無關

很多留學家庭在選擇國際高中的時候,第一個要問的問題就是你們是AP、IB還是A-level?留學的去向怎樣?什麼課程對於大學申請重要?其實,這些問題真沒那麼重要!

美國大學每年都會在準備參加高考的普通高中招很多學生,招生官對於每個申請案例都是個別分析的。即便是美國的高中,各學校課程和打分系統都是千差萬別,美國大學招生部門最基本的職能之一就是讀懂各類課程,做橫向比較。

高中課程既然不是升學利器,那到底啥

溫哥華房價將壓倒舊金山 問鼎全球最高房價

放眼全球大城市,試問有幾個敢說自己的房價比溫哥華還高?也許就只有美國的舊金山了,但專家預測,按照目前形勢,再過兩年,舊金山將被溫哥華甩在後面。

BMO經濟學家Sal Guatieri近日在一份報告中指出,截至今年3月,舊金山平均房價已高達$1,040,231.69(加元),年漲幅為12%。與此同時,大溫地區 (Greater Vancouver)房屋均價目前僅為$844,800(加元),比舊金山房價低20%。然而,溫哥華同期的房價漲幅卻高達25%,按照這個速度,用不了 兩年,溫哥華的房價就要完爆舊金山。

溫哥華房價將壓倒舊金山 問鼎全球最高房價
溫哥華房價將壓倒舊金山 問鼎全球最高房價

圖片來源:BMO

根據《福布斯》的分析,舊金山的高房價市場是由美國的高科技產業泡沫推動的,從2007年的均價89.5萬美元一直拉高到現今的近110萬美元。不 過也有報告指出,舊金山當今的房產行情跟2000年的互聯網經濟泡沫時期的情形頗為相似,當時房價暴跌了10%。所以經濟學家也擔心,溫哥華繼續下去也難 免會重蹈2000年舊金山房產市場的覆轍。

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(據加拿大家園)

加拿大房價已遠超美國40%

加拿大的房地產市場火熱,較好地段更是一房難求。滿銀(BMO)近日將加拿大房價與美國做了對比,發現加拿大房價在這十幾年間漲幅巨大,均價已經遠超過美國。

滿銀高級經濟分析師賈提瑞(Sal Guatieri)日前將加國房屋均價換算成美元,對比兩國房價,發現加拿大三月份的房屋均價為38萬3402美元,而美國房屋平均價格為27萬1803美元,加國房價比美國貴了近41%。

然而在2000年時,加拿大的房價還大大低於美國。

加拿大房價已遠超美國40%
加拿大房價在這十幾年間漲幅巨大,均價已經遠超過美國

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賈提瑞提到,加拿大房價很大程度上受多倫多和溫哥華房價影響,而上週公佈的最新市場調查發現,這兩個城市的房價仍在繼續上漲。

在大溫哥華地區,獨立屋的平均售價比去年同一時間增長了30.1%,達到140萬3200加元。與十年前時相比更是成倍增長,大約漲了117.3%。

同時,多倫多市區內的獨立屋均價已經達到125萬8000元,比去年同期增長18.9%。

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(據加拿大家園)

加拿大4月平均房價破50萬元 創紀錄!

國房市持續火熱!加拿大房地產協會(CREA)16日宣佈,受溫哥華和多倫多房市帶動,今年4月的全國平均房價破紀錄,達到50萬8097元,較去年同期增加13%。

CREA表示,若排除溫哥華及多倫多,全國平均房價則降為36萬9222元,年減8.7%。據瞭解,卑省房市增幅強勁,房價也不斷飆高,大溫地區房 價飆漲25.3%,菲沙河谷(Fraser Valley)大增25.6%,維多利亞地區上升8.2%,溫哥華島房價則成長8.2%。加東的安大略也不遑多讓,漢彌爾頓(Hamilton)增幅達 17.2%,多倫多房價上升5.8%,Winsor-Essex地區則增加16.3%。另一方面,受油價衝擊最大的卡加利和沙斯卡通房價不升反跌,分別下 跌3.5%和2.4%,

事實上,不僅房價上升,房市銷售也熱得發燙,全國70%主要城市房市呈現成長。在這之前專家還預測多倫多4月房市表現會比3月黯淡,溫哥華則預計下滑1%。結果數據證明,受溫、多房市影響,4月全國房市銷量持續上揚。

對此,滿地可銀行(BMO)資本市場高級經濟師卡維奇(Robert Kavcic)認為全國數字掩蓋地區性差異,「其實在26個主要城市中,6個呈現雙位數成長,10個城市則下滑。」他認為加國房市其實變動不大,溫、多兩 市依然暢旺,產油大省持續低迷,多數城市則介於兩者之間。他也預計今年的房價會不斷升高。

加國房價狂飆 因為政府┅

根據加拿大房地產協會CREA的最新數據,今年4月加拿大房價再創新高,均價達到50萬8097加元,比去年同期增長13.1%。

據加拿大國際廣播報導,資深評論員Don Pittis分析,加拿大本地人抱怨越來越買不起房子,大家都把手指戳向外國買家,但聯邦政府、省政府和市政府卻一直遲遲不動。

政府面臨的困境是,製造業和出口下滑,石油和資源業暴跌,房地產成了加拿大經濟的「火花」,要是給這「火花」上加個蓋子,對經濟的影響大概大大超出房市。

到底有多少外國人的熱錢流入了加拿大房市,現在不清楚,而且也不容易搞清楚。海外投資者可以透過在加拿大的家庭成員、朋友代為購買,而公司的層層架構也為外國人隱蔽投資帶來了好處。

現實是,溫哥華的房價已經達到如此驚人的水平,哪怕是徵收特別稅,或限制外國人購買房產的類別,都有可能把市場推向深淵。

在多倫多和溫哥華,房價下滑引起的波瀾將遠遠超出房地產市場,最糟糕的將是那些剛進入房市的年輕人,他們可能會被淹沒。如果沒有外國投資者資金的持續湧入,新房開工將放緩,就業機會將減少,帶來經濟疲軟的惡性循環。

在房地產問題上,政府不得不權衡所有因素。

 

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(據家園新聞)

加拿大樓市泡沫 政府會出手調控樓市嗎?

加拿大的房地產市場持續火熱,如今各界將矛頭都指向海外買家,認為是海外資金的流入哄抬了本地房價,導致本地居民買不了房。CBC新聞的經濟專欄作家皮提斯(Don Pittis)日前分析,目前還沒有動因能促使三級政府出手控制房地產市場。

今年四月的房地產市場報告顯示,房價又進一步上漲。在如此高的房價面前,許多年輕一代的加拿大人抱怨,想要擁有屬於自己的房子已經越來越難。

皮提斯分析,目前加拿大政府正面臨幾大困境,包括製造業和出口業的衰退,石油和能源業的受創,如今唯一能拉動經濟的就是房地產市場。

房地產市場的火熱真由海外投資者導致嗎?

皮提斯認為,與世界上的其他國家相比,加拿大的樓市毫無疑問地存在泡沫問題。而隨著近來全球其他地區人均財富的增長,越來越多的人和加拿大人擁有了同等的財力,加上本國的低利率政策而影響,越來越多海外投資者能買得起加拿大的房子。

但皮提斯指出,想要查清湧入樓市的海外資金究竟佔多少比例是不太可能實現的事。如果僅靠分析海外買家是購買了5%的房子,還是14%或66%的房源並不能真正理清這個問題。

《南華早報》溫哥華特派記者Ian Young也認為,海外投資者可以通過在本地的家人或合法代理人在加拿大買房。

皮提斯進而把加拿大房價如此迅猛增長的原因歸結在「土地」上。他說,因為隨著人口的增多,人們對房屋的需求必然增加,但政府批准開發的土地沒有增多,就導致了現在市場上的房源越來越緊俏。

政府會出手調控樓市嗎?

皮提斯認為,加拿大三級政府現在正面臨著尷尬處境,因為這些房價高漲的城市,經濟都更加繁榮。而政府在制定政策的同時也要權衡考慮哪些依賴樓市發展而生存的行業。

因此,依靠政府讓房地產市場軟著陸幾乎不太可能。但皮提斯建議政府可以採取一些比較「中立」的手法,例如在貸款政策等方面幫助本地的首次購房者減輕未來經濟負擔等。

 

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(據家園新聞)

中國人推高加拿大房價?CIBC建議征收”炒房稅”

5月13日,本國五大商業銀行之一的CIBC出台報告,討論了目前加拿大人所關注的,海外資金對本國房地產市場的衝擊問題,並建議政府應該對海外買家徵收「炒房稅」(House flipping tax),以限制投機資金的運作。

進入春季之後,加拿大的兩大房地產市場溫哥華的多倫多再度迎來了新一輪的火爆行情。一時間,諸如「外國買家瘋搶加拿大豪宅」、「海外資金如潮湧入」這類的新聞充斥著本地英文媒體,引起加拿大人的廣泛關注。

許多本地人都相信,在本國的房地產市場——至少在溫哥華和多倫多,已聚集了相當數量的海外炒家。他們的存在,推動了當地房價節節上漲,並引發了當地居民的不滿,所以要求政府加以限制的呼聲越來越高。

CIBC的經濟學家泰爾(Benjamin Tal)在報告中表示,加拿大人首先應該弄清楚一點:並不是所有的海外買家都會對房市造成危害害。因此,我們應該將海外買家應該有兩部分,其一是買房自住 的外國人,他們買房之後,資本留在了加拿大;另外一類則是炒家或投機者,其目的不是為了置業,而是賺錢,並隨時準備撤離加拿大。

對於前一種買家,泰爾認為加拿大無需過於擔心他們的存在,而後一種則應該是被打壓的對象。

雖然由於信息的缺乏,我們無法瞭解目前本國房市內到底有多少來自海外投機資金(speculative foreign investment),但是可以確定的一點是:它們的存在有害無利,所以政府應該儘早對它們做出限制。

按照目前的規定,如果房主在出售擁有時間超過一年的自住房屋(primary residence)時,其盈利不需要繳納所得稅。可是在今天的溫哥華和多倫多,房價能在一年的時間裡飛漲10%甚至更多,於是這一本是保護房主的政策, 就容易被炒家濫用以牟取暴利,並對房市造成破壞性的影響。

泰爾表示,鑑於這種情況,政府或許可以考慮對海外炒家徵收炒房稅(House flipping tax),即如果一幢房子在短期內被買進賣出多次,賣家就需要按其收益而繳稅。不過,他拒絕建議政府應該為這種稅設多高的稅率,只是表示需要更多的調查才能決定。

報告最後表示,從目前的房市行情看,徵收炒房稅應是正確之舉。「它無法解決(海外炒家湧入的)問題,但是無疑會限制他們的活動,以及減少對房市的破壞」。

無明確證據顯示中國買家推高加國房價

泰爾還強調,雖然很多加拿大人將房價節節上漲歸咎於中國買家的進入,但實際的情況是:由於缺乏信息,無論是本國的官方機構,還是商業銀行,都不清楚房市內海外買家的情況。換句話說,目前我們根本沒有證據,斷言是中國買家推高加國房價。

一個好消息是,聯邦政府已在今年的預算中向統計局撥出了50萬,調查海外買家數據,而BC省政府也將於下月開始要求海外買家在購房的時候申報國籍,這意味著明年我們就能對海外買家的數量有所瞭解。

不過泰爾也承認,由於對中國經濟的擔憂,以及加元走低,這兩年人民幣確實正在大量流入加拿大,而且不少是進入了房市,只是它們到底有多大,我們無從得知。

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(據家園新聞)

紐約移民生活清苦 促市府2017財年撥款16億

「移民是紐約的脊樑、心跳,市府須分撥足夠款項令其生活更好。」紐約移民聯盟5月24日發佈建議市府2017財年有關移民事務撥款數量與方向的報告,指 出紐約現有的300多萬移民中,依然有很大部分人生活困苦,得不到機會與服務,因此建議正在制定新財年撥款計劃的市府,2017財年內至少撥款16億元, 在醫療、教育、住房、工作、法律、語言等方面幫助移民,使他們成為真正的紐約客。

紐約移民聯盟行政總監崔慶漢表示,800多萬紐約市民中有近一半為移民或移民後代,「所以我們不是少數派,市府的新財年預算數字中應體現出這一事實」。崔慶漢肯定市長白思豪及市議員已為改善移民生活做了不少工 作,包括歷史性地開始市民卡(idNYC)項目等,但調查顯示,依然有眾多移民過著艱苦生活。「因此,我們發表該報告,讓市府看到很多移民依然欠缺醫療、 教育、住房、工作、法律、語言等資助,新財年必須撥發足夠款項進行改善。」

該報告指出,在新財年中,市府需要投資至少4800萬元,為移民 提供英文課程、法律諮詢、移民保護等,其中1000萬元將用於總統歐巴馬移民行政令若被最高法院放行後的執行工作。教育方面,報告指出,市府需要投資9億 3000萬元,增加10萬入學名額、聘請雙語老師、幫助英文不好的家長,應對暴增的新移民學生。

報告還強調,負擔不起高昂房租、不得不多人 擠在狹小空間生活也是移民面臨的一大困境,因此要求市府投資1億5000萬元,為移民提供更多可負擔住房。而在醫療方面,報告則指出,移民需要至少1億 1000萬元來提高健康教育意識,獲得廉價醫療資源等。同時,崔慶漢表示,移民也非完全依賴福利,他們非常勤勞工作,但需要政府提供平等就業機會與資源。

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(互聯網資訊綜合整理據)