Author: Shelly

提起迈阿密，人们的第一印象是阳光沙滩与川流不息的游客。然而，事实上，迈阿密还是美国排名第二的金融中心，迈阿密港是全球最为繁忙的货运和邮轮港口，更因与拉丁美洲的密切联系而被认为是“美洲首府”。下面，居外网将带大家深入了解国际大都市迈阿密的另外一面。

一、透过关键数据了解迈阿密

• 美国第二金融中心
• 被瑞士联合银行评为美国最富裕城市和全球第五富裕城市
• 被称为“美洲的首都”，与拉丁美洲经济文化往来密切
• 迈阿密港是美国最繁忙的港口之一，每年进口货物近1000万吨
• 迈阿密港是世界上最大的邮轮港，每年旅客超过1800万人
• 迈阿密国际机场是世界上最繁忙的机场之一，每年旅客超过3500万人次
•  佛罗里达州第二大城市
• 美国人口最为稠密的城市之一
• 被《福布斯》杂志评为“美国最干净的城市”
• 迈阿密南海滩被认为是世界上最迷人的地方之一

 职业体育

• NBA 迈阿密热火
• MLB 迈阿密马林鱼
• NHL 佛罗里达美洲豹
• NFL 迈阿密海豚

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二、美国排名第二的金融重镇 购买力强

出乎很多人意料之外，在美国，迈阿密是仅次于纽约，排名第二的金融重镇。在大都市区生产总值(GMP)上，迈阿密排名世界前20名；在购买力上迈阿密是美国最富有的城市；在经济活动方面，迈阿密世界排名第九；2015年度超高净值个人所在城市前十名中位列第六。

在迈阿密，有超过1400家重要公司的国际总部；超过100家金融机构；紧随纽约市南部排名第二的迈阿密是国内和国际银行最大的集散地；拥有超过150座领事馆，交易所和两国共同商会。

此外，迈阿密也是美国收个人所得税、营业税和销售税第三低的城市。迈阿密提供大幅度的节税，迈阿密居民不用支付佛罗里达州所得税。

三、世界门户：繁忙的货运和邮轮码头+国际机场

迈阿密是空运和海运的世界门户，有利的地理位置，加上它的基础设施，贸易的便利，科技，通讯系统让迈阿密被公认为是世界级港口。

迈阿密港口是“世界游轮之都”，也是美洲的运输门户。随着巴拿马运河扩建和迈阿密港口的深度疏浚工程，迈阿密将在国际贸易和商业中扮演一个更重要的角色。迈阿密港每年创造270亿的美元的经济效益和超过20万个工作岗位。迈阿密港是超过36艘游轮的母港。 在2014年，迈阿密港口运送了480万乘客，超过世界上任何其他的港口，并且运输价值逾1160亿美元的商品。

中国是迈阿密港口排名第一的贸易伙伴。在2014年，中国作为最主要的进出口国家进口110万吨货物，出口60万吨货物。

迈阿密国际机场在全美货运量第一，乘客流量第二。迈阿密国际机场每年创造337亿美元的经济效益和超过28万个岗位；每年总运输4050万人次乘客，其中包括2020万国际乘客；国际机场的航班前往世界各地超过150个目的地。

此外，由于特殊的地理位置，迈阿密的经济发展能有效辐射到南美、中美洲和加勒比地区，与各地区的经济、人文往来也相当密切，因此迈阿密更被认为是“美洲首府”。简而言之，迈阿密是一个充满活力的城市，这里到处都是机遇，当今迈阿密被认为是最顶级的全球都市之一。

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有着“阳光之州”(SunshineState)之称的佛罗里达以其宜人、和煦的天气及美丽的海滩闻名于世。地处佛罗里达州南部的迈阿密都市圈是美国东南部最大的都市圈，也是美国第四大都市圈。迈阿密都市圈以其独特的阳光海滩美景与充满活力的旅游业而闻名于世，每年吸引数千万游客前来，不过，前来的不仅仅是游客，也包括众多的海外房产投资者。

出手豪爽爱买别墅到迈阿密买房的中国买家越来越多

作为著名的国际性大都市，迈阿密在金融、商业、传媒、贸易、艺术等方面都在美国拥有重要的地位。这里是是很多公司、银行、电视台的总部所在地。迈阿密不但拥有全世界最大的邮轮港口，迈阿密国际机场更是全美国际航班最多的机场。迈阿密以北的棕榈滩拥有全美最多的专业高尔夫球俱乐部及游艇俱乐部、跑马俱乐部等，被称为“富人的天堂”。2008年更因其良好的空气质量与城市环境被福布斯评为美国最干净的城市。正是如此优越的居住及投资环境，吸引了全球投资者的眼光。

为此尽管很多中国买家更习惯在洛杉矶，纽约与旧金山等城市购置房产，但已经有越来越多的买家把眼光投向迈阿密——这座坐落在阳光之州海滨的活力之都。

根据全美经纪人协会的最新数据，2014年7月至2015年6月间，佛罗里达州房地产海外投资比例达到了24%，为全美最高，选择现金交易的买家比例则超过8成。这些都充分体现了国际顶尖投资者对这一区域的青睐。其中，一大部分买家来自委内瑞拉，加拿大与巴西。中国买家的投资份额则在近两年大幅增长，目前约为所有外国买家的6%。而在佛州置业的所有中国买家当中，将近一半的人选择将新居选在迈阿密与迈阿密海滩一带。而在佛罗里达州所有来自海外的房产投资中，中国买家购买的房子多为别墅，平均投资金额也是各国买家中最高的。

迈阿密房市概况：房价不高但租金回报率历史最高

根据Zillow房价指数，2015年10月迈阿密房价中位数约为286,700美元，比去年同期增长7.1%。这里的房价高于全美平均水平，却比传统热门投资城市旧金山，洛杉矶，纽约等要低许多。迈阿密海滩的房价中位数为406,800美元，同比增长将近10%。

经历了08年开始的房市大萧条，迈阿密房市自2012年开始强势反弹。迈阿密市中心的大多区域房价都已基本回升到峰值水平。2014年之后迈阿密房市增速开始减缓，基于对买卖双方的分析，Zillow认为迈阿密的房市更倾向于买家市场，并预测房价在明年将微降1.8%。房价增速减缓与轻微的下跌其实并不是房市萧条的表现，而是市场的自我矫正机制在重塑市场的平衡，由此避免房市泡沫的再一次形成。另一方面，美国经济正在稳步复苏，美联储也准备伺机上调利率，这都有助于房产的保值与增值。

另一方面，迈阿密的租赁市场涨势一片大好。Zillow估计迈阿密10月的租金水平为2110美元左右，为历史最高水平。这个数字高出南佛罗里达州都市圈1880美元的平均水平，更远高于全美1282美元的租金水平。以2110美元的月租金与286,700美元的售价水平估算，迈阿密的平均租金回报率可以高达8.8%。这是个十分令人欣喜的数字，意味着大约11年之后这些房产投资就可以收回成本。

从以上分析中不难发现，近期正是投资迈阿密房产的大好时机。对购房投资者来说，最重要的是升值潜力及回报率。虽然美国经济复苏中房价有相应的增长，但南佛州房屋的价格还没有被大量的海外资金炒得过高。如此高的性价比使得目前在迈阿密买房具有很大的升值潜力，而可观的租金回报率也可让投资者得到稳定的收益。

海滨别墅与市区公寓哪个更值得投资？

迈阿密区域的住宅用房地产基本可以分为两大类：独立屋(SingleFamilyHouse)与公寓房（CondominiumApartment），这两类房产不论自住或是投资都是不错的选择。

迈阿密海滩是独立屋的一大集中地，更高密度的公寓房则更多的位于迈阿密市中心区域。那么，哪一种房型更值得投资呢？

迈阿密海滩的豪华独立屋拥有着绝美海景与奢华的私人空间，吸引着全球的顶级投资者。毗邻全球最大的装饰风艺术界区，时时刻刻沉浸于独特的美洲文化之中。这里的独立屋最新价格中位数为158万美元，同比增长超过20%，但较上月只增加了1.3%。

不同于一般的豪华别墅区，迈阿密海滩豪宅的投资者可以获得颇高的租金回报率。得益于迈阿密对全球游客的巨大吸引力，这里的独立屋租金要价中位数都在11,000美元左右。如果把您的豪宅布置成独具特色的民宿，相信通过旅游租房可以获得更加令人惊喜的收益。

迈阿密市中心地区是整个南佛州的文化、金融与商业中心。这里聚集着各大公司、银行、政府机构、学校、博物馆与公园等，其中不乏历史悠久的保护建筑。这一区域的中高密度公寓普遍拥有很高的租赁需求，是一般投资的良好选择。迈阿密市中心2015年最新的公寓价格中位数约为40万美元，同比环比均有小幅下跌。

这一区域公寓的最新租金要价中位数为2,600美元左右，可以给您带来8%左右的回报率。更让投资者们放心的，是市中心众多的企业机构造就了上班人士源源不断的租赁需求。在全美经济升温的大环境下，必将带来有保证的出租收益。

近期美国经济的稳步复苏以及美元的坚挺表现充分证明了投资美国房产的是资产保值与升值的良好途径。而迈阿密与周边房价并未处于疯涨阶段，也大大降低了市场泡沫的可能性。在此时以较低价格入手，静待市场升值乃是十分明智的选择。

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