Author: Shelly

美國9月新屋銷售數量降到十個月來的最低點，而7、8兩個月的銷量也遭下修，顯示新屋市場經歷持續成長後，出現暫時性的降溫。

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商務部26日公佈，9月新屋銷售數量比8月劇減11.5%，經季節性調整併換算成年率後為46.8萬戶，遠低於經濟學家預估的55萬戶，僅比去年9月增加2%。8月的新屋銷售數量由原先公佈的55.2萬戶，下修為52.9萬戶，7月銷量也下修1.9萬戶。

9月的新屋銷售可能只是暫時下降，因為最近公佈的成屋銷售、住宅營建業者信心指數，以及新屋開工等指標，在在顯示房市仍然熱絡。由於新屋銷售的調查樣本較少，因此通常變動較大。

經濟學者表示，能夠獲得信用仍是市場最關心的問題；預料房市將呈現普遍、緩慢但仍屬正面的成長勢頭。

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（互聯網資訊綜合整理）

1999年的網路泡沫帶來10萬億（兆）美元損失，巨額破產、公司倒閉及大量解僱使房市也隨之下跌；2008年信貸泡沫破滅更捲起金融海嘯的千堆雪，一時間法拍屋橫掃全美。這兩次泡沫化帶來的房市危機，雖然事過境遷，仍讓人們猶有「一朝被蛇咬，十年怕草繩」的杯弓蛇影之憂。使得房市復甦以來，每隔一陣子大家便會討論「是否有新泡沫正在醞釀中」的疑慮，尤其今年許多城市的房價已漲回2007年大蕭條前的水位，更使得這種討論甚囂塵上。

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特別現在又出現大量初創公司（startups）市值超過十億美元，這些公司名氣響亮，市場大餅也擘畫的非常吸引人，但實質上公司盈利並不足以支撐其市值，有的甚至沒有盈利，這些市值超過10億美元的初創公司被創投界稱為「獨角獸」，其中包括Uber、Airbnb、Square、DocuSign等。

這些獨角獸公司在市場上曾經相當罕見，但現在拜新科技想像空間大，股市又處於牛市而遍地開花，福布斯（又譯作：富比士）雜誌今年二月還以「獨角獸年代」為封面專題探討這個現象。這數百家的獨角獸公司也令不少人擔憂——這些公司會不會隱藏著下一波科技泡沫的未爆彈？

獨角獸遍地開花

科技業的興盛帶來就業機會，進而帶動房市發展。房地產網站Realtor.com分析，科技業員工每增加1%，就會拉抬房價0.49%。例如，最近的熱門科技中心丹佛，就是六月份房價中全美唯一出現兩位數百分比成長的城市。

Brookings的研究顯示，全美薪水最高的縣幾乎都是科技中心。這一點矽谷的購屋人最有「切膚之痛」，只要有一家初創公司上市，附近的房子幾乎就被這家公司的員工在股票換鈔票後一掃而空。例如Google和Linkedin總部所在的山景城（Mountan View），同時也鄰近Facebook總部，現在平均房價達125萬元。

水能載舟亦能覆舟。2000年那次的網路泡沫化使矽谷科技業衰退17%，就業人數減少8.5萬人。現在人們憂慮獨角獸初創公司會不會帶來新一波科技業的泡沫時，舊金山灣區更是被關注的大地雷區，在福布斯雜誌列出的全球前百大獨角獸公司中，有40家設立在舊金山灣區。

但是，由於舊金山灣區房價一路扶搖直上，房屋供給短缺，經濟面的可能負面消息預期仍不會給灣區帶來太多法拍屋。灣區目前的房貸/房價比為43%，遠低於全美59%，即便對於91%至100%的高房貸/房價比，灣區也僅有1.95%的低比例。在經濟大蕭條期間，矽谷的法拍屋及短售屋也出現熱烈的競價戰。

房市信心跌

房地產網站Zillow的房市信心指數顯示，民眾對房市的信心從年初至年中在全美普遍降低，但在科技城市尤為顯著。丹佛從54%降至46%，聖荷西從43%降至36%，舊金山降至40%，西雅圖從57%降至51%。

西雅圖是另一個最近被關注的熱門科技城市，在許多科技業的帶動下推升房市，這些科技業主包括亞馬遜、微軟以及在此設立分公司的Google、Facebook等。Zillow首席經濟學家Svenja Gudell說，西雅圖現在房租也水漲船高，這對首次購屋人儲蓄購屋頭款更加困難。

舊金山的首次購屋人情況更嚴峻，預計在一年內買屋的18至34歲族群從一月的18%在七月降至5%。相反的，不以科技業為城市主力的費城，其18至34歲族群計劃在一年內買屋的比例從1%上升至23%。

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新家戶數量的增加對房地產業是非常重要的指標，美國在經濟大蕭條期間，大量年輕人繼續與父母同住，或者找室友同住以節省開支；隨著經濟復甦，就業率上揚，市場預期這些年輕人會開始自立門戶，不論買屋或租屋，促使房價和租金上漲，建商也營建更多房屋，進一步使經濟活動更繁榮。

但出乎意料的是，和父母同住的年輕人比例不減反增，從人口普查局和皮尤（Pew）研究中心的報告皆證實了這個現象。換言之，近年的新家戶的增漲主力並不在這些年輕人身上。

老年人成新家戶主力

根據人口普查局的資料，從1958到2007年，平均每年家戶數增加130萬戶。但是當2008年掀起金融海嘯的狂濤後，新家戶數從2008年至2013年，每年平均只增加了57.9萬戶。

隨著經濟復甦，去年新家戶數一躍成長至220萬戶，至今年第二季新家戶數仍保持持續增加的趨勢，今年第二季就新增了48萬戶。

柏克萊加大透納研究中心經濟學家Jed Kolko比較去年上半年和今年上半年的新家戶數量的研究指，新家戶數量增漲最多的是65至74歲族群，增加了86萬戶，佔全部新家戶數的三分之二；其次是55至64歲族群的39.1萬戶；第三名是75歲以上族群的26.4萬戶。而原本最被預期的25至34歲族群只增加了15.9萬戶。

為什麼老年人口的新家戶數量增長成為主力？Kolko說還沒有更多的資料可說明這個原因，但有可能是這個族群的離婚率在2015年增加，因為這個族群的孀居比例並沒有增加。

Y世代晚婚成家慢

而25至34歲族群反而和父母同住的比例增加，這有幾個可能的原因，可能是他們對工作還不是那麼太滿意，又或者房屋的價格太昂貴嚇倒年輕人，另一個重要原因是晚婚。

對25至29歲族群來說，1980年間結婚的比例是70%，但在2013年降至不到40%；無婚姻者的比例在各年齡層都有增加，包括65至69歲的年齡層。

對房地產業來講，25至34歲的Y世代這塊大餅仍處在尚未全部釋放出來的階段，Kolko說，一旦這個世代紛紛出來自立家戶，將會帶來房市的巨大需求及營建商機。

根據雙黨政策中心的研究，有高達7800萬名嬰兒潮世代已屆或將屆退休年齡，其中有73%希望在原來的住家中養老，而非搬到養老中心。

主要原因是這些嬰兒潮老人希望和親友住的靠近，並且喜歡繼續生活在自己已經非常熟悉的生活環境，包括購物、圖書館、教堂等。

老年人口的居家設計

這個現象對裝修業者不啻是一個好消息，因為選擇在自家安老意味著要把住家的一些設計調整成更適合老年人居住。

根據哈佛大學住家研究中心的報告，住家需要有五種設備以適合老人居住，包括進入大門沒有台階、老人可以住在一樓、開關和插座可以在老人夠得著的高度、門及走道加寬以適合老人使用走路器或輪椅、門把和水籠頭改成是把手款式。報告顯示，全美只有57%的房屋有一種以上這種設計。

有不少建商早已嗅到老年居家需求的商機，德州一個建商今年就在Ｗestwood區興建符合老人生活的新屋，除了上述的特色外，還包括不太特別需要照顧的院子等。雖然浴室並沒有加裝扶手，但是屋主還可以獲得一份平面圖，建議何處可適合添加老人用的扶手。

另一個重要的新屋設計則是在一樓增加了另一套主臥室，因為許多人預期未來年老的父母會搬進同住，屆時就可以讓年老的父母住在一樓的臥室裡。

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匯通網10月27日訊——花旗集團美國經濟意外指數自10月中以來大幅反彈，在本週FOMC會議召開前為美元即期匯率指數提供支撐。美國經濟意外指數目前報-0.10，接近正值，而1年來的波動範圍為-0.72至0.40之間； 負值表明已公佈的經濟數據不及預期。

意外指數的回升始於10月15日，當天公佈的美國核心CPI超過預期，推動美元指數從關鍵的1183斐波納契支撐位走高；美元即期匯率指數目標見1220阻力位，隨後見歷史高點1223。

隨後公佈的美國經濟數據也多為驚喜，包括美國製造業PMI、首次申領失業救濟人數、密歇根大學信心指數以及美國二手房銷量；當然，新建住宅銷量 是個例外。美元指數自10月中以來反彈，與短期美國國債收益率轉為上升相符，上週晚些時候因德拉吉講話引發歐元拋盤，而美元則獲得提振。

與此同時，疲軟的美國新建住宅銷售並不代表房地產復甦脫軌。

經濟學家和市場策略師表示，儘管9月份新屋銷售降至10個月低點，但房地產市場復甦依舊。美國9月份新建住宅折合年率銷量下降11.5%至46.8萬套(預期54.9萬套)。

BMO Capital Mkts

新建住宅銷售勢頭在第三季度成強弩之末。不過，雖然令人失望，但新建住宅在整個房地產市場所佔比例相比於二手房小多了，分別為46.8萬套和555萬套。

Amherst Pierpont

懷疑美國經濟在9月份確實減速，因為在今夏市場動盪之後，消費者和企業都暫停採取觀望，以確保一切安然，然而預計增速將回升。

SG Americas Securities

新屋銷售疲軟主要在東北部；該地區數據往往波動性極強。

High Frequency Economics

新建住宅銷售數據一貫波動，房地產市場其他數據沒有疲軟跡象。

巴克萊

如果忽略月度環比波動，依然認為新建住宅銷售符合房地產市場溫和而持續復甦的格局。

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2012年以來加州地產市場的增長帶動了美國西部地區以至於支撐了全美地產價格的增值。但一份最新的分析認為：加州地產目前出現的「降溫效應」，可能凍結美國許多州的地產增長，或緩解購房者的壓力。

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Clear Capital發佈的這一報告認為：地產價格增長通常受到需求的驅動，但觀察舊金山的房地產週期可以發現，2011～2015年，該市地產價格的暴漲並不是地產總體交易數量增加的結果，而是因為地產供給緊缺，驅動地產價格上升到新買房者難以承受的地步。

而在增長相較緩慢一些的市場，如洛杉磯，一個潛在的首次購房者每月所需支付的按揭付款額，高達其收入的70%。這當然會抑制買房需求。聖荷西大都市區2013年曾經歷過驚人的增長，當時其地產的季度增長率為5.8%，而現在不到當初的一半，只有2.5%。

在加州之外的其他城市，如拉斯維加斯、波特蘭上個月以來季度增長率分別增加了0.2%。而丹佛、西雅圖、沙加緬度季度增長率穩定，分別為1.7%、1.6%、1.5%。

全美的季度增長率為0.8%。南部為0.8%，中西部為0.9%。東北部仍持續滯後於全美其他地區，季度和年度增長率分別為0.2%和2.1%。只有紐約和波士頓的增長超過同區域的其他城市足足2倍。大部分都市區還將會經歷正面的增長。

Clear Capital的研究和分析副總裁亞歷克斯•維拉科塔（Alex Villacorta）認為：雖然中西部、南部和西部持續的強勁增長未受到利率增加傳言的影響，但是如果利率確實上升，在2015年底就可能同步減少地產市場的活動。

這種情況最可能引發地產市場價格增長放緩。在泡沫市場，如舊金山、聖荷西和洛杉磯，增長將無法維持去年的高度。

另外，高房價之外存在的高租金問題也會阻止潛在購房者儲蓄首付款，如果進入障礙太大，那些有潛力的首次年輕購房者，就可能轉向負擔能力還可承受的中西部或南部。

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