Shelly – Page 445

在英國買房投資該如何應對房東版“豪宅稅” ？

在英國夏季財政預案公佈之後，通過抵押貸款買房出租的業主，其按揭利息可用於扣稅的額度將從2017年開始逐年降低。這項改革將影響到數十萬計的房產投資者。為了幫助讀者更有效地應對政策的改變，本文將向您介紹幾種如何優化投資的方式。

【英國房市】應對房東版「豪宅稅」該怎麼辦 — 在英國夏季財政預案公佈之後，通過抵押貸款買房出租的業主，其按揭利息可用於扣稅的額度將從2017年開始逐年降低。

在英國，大約有170萬的租賃房產是用抵押貸款購買的，而這些利息帶來的成本抵消了租金的收益。為此，貸款人可獲得一定的扣稅額度。當前的利息扣稅率等於個人所得稅率。

不過，英國財政大臣喬治·奧斯本（George Osborne）最近推出了一項措施，從2017年開始，利息扣稅率將會逐年降低，至2020年4月時，將降至所有人為20％。

根據全國房東協會（NLA）的計算，這會明顯降低購房出租投資的收益率，對於典型的40％納稅人，其投資的平均收益率將從4.9％降到4.3％。

英國央行行長總督馬克·卡尼（Mark Carney）上週的聲明預示著利率的上調又近了一步。由於在央行基礎利率上調之後，這些損失可能會進一步擴大。因此您有必要瞭解清楚如何不讓購房出租這項優秀的投資變成您財務的拖累。

一、房租與個人所得稅的簡略計算模式

首先，我們簡單介紹一下房租的淨收益計算方式。

個人所得稅額度：(房租收入-除按揭利息之外的其它開銷)x個人所得稅率
利息扣稅額度：利息償還x利息扣稅率
淨收入：房租收入-個人所得稅額度-利息償還+利息扣稅額度

以 16萬英鎊的房產為例，租金通常可以達到每月750英鎊（毛收入每年9千英鎊），房產的維護、保險、空置期等費用按均值每月165英鎊計算（每年 1,980英鎊）。設首付25％，也就是貸款12萬英鎊，常見的可變利率為5％。如果只償還利息的話，每月還款額約為500英鎊（每年6,000英鎊）。

情況一：如果利息扣稅率是40％的話，這位富人業主（個人所得稅按40％計算，下同）的投資每年淨收入為612英鎊。

情況二：在2020年利息扣稅率降至20％之後這位富人業主的投資每年虧損588英鎊。

情況三：而一般業主（個人所得稅按20％計算，下同）不受此影響，其收益為816英鎊。

如果同時償還本金和利息的話（並按照25年期計算），每月還款額約為700英鎊（在還款最初，還款的組成為200本金+500利息，隨著本金的逐漸償還，利息所佔的比重會越來越少，這裡為簡單，按照剛開始貸款時的情形計算）。如此計算的話，業主的現金流每年將會再減少2,400英鎊。

更糟的是，到2020年的時候，央行的基礎利率很可能已經恢復正常，屆時購房出租的可變利率將達到7％。再加上利息扣稅率僅有20％，業主們的收益將嚴重受損。

情況四：繼續上一例的房產，在貸款利率為7％時，如果只償還利息的話，每月還款額約為700英鎊（每年8,400英鎊）。那麼這位富人業主的投資每年將會虧損2,508英鎊。

情況五：不止如此，利率上升對於一般的業主也有很大影響，每年將損失1,104英鎊——投資變成了虧損的項目。

二、轉為定息按揭

因此，應對稅法的改革，第一個辦法是轉按揭，把握好當前的低利率時機，把開支固定到較低的位置。例如，轉為Virgin Money公司的五年期定息按揭，利率3.79％，如果只償還利息的話，每月還款額約為380英鎊。

情況六：換為利息較低的定息按揭之後，富人業主的投資將會每年收益564英鎊。一般的業主也可獲得1,968英鎊的年收益。

不過，這個方法也有一個缺點。就是當定息期限過後（也正是利息扣稅降低後），業主們仍將面對陡增的可變利率。當然，也可以不選擇中短期的定息按揭，而直接定為十年期的長期定息按揭。

雖然十年期的定息按揭利率要比同類型的中短期按揭利率高近2％，但這也只不過是跟當前的可變利率平齊，而又獲得了長期的財務穩定性。因此轉按揭是一個不錯的方案。

三、公司模式

對更高稅率的納稅人來說，另一個節稅的方式是從個人持有房產轉為公司持有。這項操作並不難，但是您要謹慎行事，因為可能會有連帶的問題出現，所以最好事前諮詢稅務規劃師。

因為公司持有的情況下，所有的成本都可以用於抵消租金收入，所以利潤會提高。而且目前英國政府正在計劃逐年削減公司稅，現在是20％，2017年19％，2020年18％。屆時稅率也比個人所得稅低。

不過，這些收入只能作為股息支付給董事。基本利率的納稅人支付7.5％的股息稅，而更高利率的納稅人則支付32.5％的股息稅。一個好消息是從明年4月開始，董事每人可以獲得每年5,000英鎊的免稅額度。

四、房租與公司稅的簡略計算模式

那麼，如何計算公司模式下的房租淨收入呢？

公司的收入：(房租收入-其它開銷-利息償還)*(1-公司稅率)
股東分紅額度：(公司的收入-股東免稅額)*(1-股息稅)+股東免稅額

情況七：同樣的房產，但是在公司的情況下（貸款利率3.79％，公司稅率18％），公司的收入為2,017.2英鎊。

因為公司收入沒有超過股東免稅額，所有全部收入都是股息，這比情況六中個人持有房產的淨收益564英鎊或1,968英鎊高出不少。

由於在這個例子中，總租金收入的基數不大，而且股東免稅額沒有得到完全的運用，所以優勢還沒有完全體現出來。在總額更大的投資中，公司模式的優勢會更為明顯。

五、其它方案利用您配偶的個人免稅額

如果您的家庭中只有您自己工作賺錢，而您的配偶沒有工作，那麼您可以指定部份或全部的租金收入給他們，讓他們利用自己的個人免稅額，2020年將上升到12,500英鎊。

出售房產減少貸款

這個方式著眼於重新評估業主的資產組合，售出或藉此償還部份貸款來降低欠款額度。這樣，利息的償還也會相應降低。提高租金

最後的方式當然是分攤或轉嫁成本到房客身上，不過，鑑於房租的增速與收入的增長並不匹配，而且市場的競爭對房租的增長也有影響，因此房租是否會快速上升仍有待觀察。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章

（互聯網資訊綜合整理)

英國房源不足，但2/3民眾反對綠化帶上建房

據《衛報》報導，一份由Ipsos Mori為「保護英格蘭鄉村運動」（Campaign to Protect Rural England, CPRE）對845位英國人進行的調查顯示，約有2/3的受訪者認為應該保留英格蘭城市周圍的綠化帶，不該在上面建房，反對者僅為17%。今年是城市綠化帶政策實施60週年。

點擊查看英國更多精品房源

該調查顯示，部分人群保護綠化帶的意識相當強烈，包括有小孩的家庭、私人租客、公屋住客，涵蓋多個收入等級。最容易受到影響的半鄉村地區的支持比例相當高（83%），城市和市鎮的比例也高達62%。

雖然政府一再表示支持保留城市綠化帶，但CPRE警告說計劃建在綠化帶上的房屋數量正在不斷上升。截止7月，該數量已達22.6萬幢，而3年前僅為8.1萬幢。獲得規劃許可的房屋數在去年迅速增長。

活動家們呼籲政府明確在何種限制條件下可以通過地方規劃改變綠化帶範圍，並且要求或者指導地方政府在沒有獲得規劃批准的情況下，拒絕在保護區進行破壞性開發。此外，他們還希望能夠通過Natural England等保護機構或者與當地企業合作，獲得公共資金來提高綠化帶的品質，讓民眾更容易進入這些地區。

CPRE首席執行官肖恩·施皮爾斯（Shaun Spiers）表示，雖然無論是民眾還是各個黨派都支持保護綠化帶，但前景不容樂觀。眾多智庫、開發商和商業公司都在盯著這塊肥肉。綠化帶不僅保護了鄉村，也幫助各地的村鎮重獲生機，不僅有益於民眾的健康和自然環境，也提供了大量食物。目前英國需要更多的房屋，但不應該以犧牲綠化帶為代價，而應該利用城市的棕色地帶（指城中舊房被清除後可蓋新房的區域）。CPRE估計在這些地塊上可以建造至少100萬幢房屋。

住房大臣布蘭登·劉易斯（Brandon Lewis）認為政府的規劃核心是地方規劃，應該讓當地居民就該地未來的發展擁有更多的話語權。CPRE公佈的數據為未來可能進行的開發，並未獲得當地政府的批准，也沒有獲得規劃許可。除了那些被重新劃分為國家公園的土地外，2013-14年的綠化帶的土地比1997年多了3.4萬公頃。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章

（據英中網)

馬云15億購中國香港山頂豪宅尺價全球次高

中國香港太平山頂一座豪宅近日以15億港幣售出，平均實用尺價達15萬元，超越山頂天比高在2011年所創的13.35萬元實用面積尺價紀錄，創下全球尺價第二高、以及亞洲洋房尺價最高紀錄。有消息透露，買家為阿里巴巴集團主席馬云。賣家是電訊盈科前副主席袁天凡及其妻子，相對於袁天凡在2000年的1.64億元購入價，15年後，靠升值大賺超過13億元，物業升值達8倍。

此豪宅位於山頂白加道22號，前身為比利時領事官邸，位處霧線以下，坐擁270度維多利亞港無敵海景，袁天凡夫婦購入後，保留了整座獨立屋的結構和外牆，花費半億元翻新內櫳。該座獨立屋樓高4層，實用面積9,890平方尺，屋地面積12,600平方尺，連同花園等，總佔地 33,500平方尺。

山頂白加道是中國香港城中政經名人及富豪的聚居地，政務司司長官邸、美國駐港總領事官邸、解放軍駐港部隊司令官邸均位於此處。早前恆基李兆基家族以18億2,000萬元買入35號地段； 31D號屋則由華置大股東劉鑾雄所持有。

大陸富豪一向鍾情購買中國香港豪宅，而馬云亦非首次在港置業，其他內地富豪，包括騰訊（00700）主席馬化騰曾於2009年以4.8億元在港島石澳購買了土地並興建為4層高住宅、大陸影星趙薇與丈夫黃有龍亦於2012年在港購入豪宅。

（互聯網資訊綜合整理）

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章

風情水鎮Tarrytown的非凡豪宅：獨家專享貴族風範、奢華品質無與倫比

Tarrytown屬於威郡（Westchester）的地界，夾在富裕小鎮Irvington與傳奇小鎮Sleepy Hollow之間。這個小鎮享有得天獨厚的哈得遜河畔美景，遠觀曼哈頓的輪廓線，近看Tappan Zee Bridge，可以說是一塊風水寶地。這幢佔地17000平方尺的大宅共有三層，座落在備受推崇的Greystone on Hudson社區內，幽雅怡人的環境和奢華精美的裝飾，都令人十分心動，具有獨特的收藏價值！

典雅華貴的莊園式豪宅，樂享Tarrytown水鎮迤邐風情

這棟全新建造的鄉村式莊園別墅，獨特風采叫人讚嘆不已，彷彿是電影場景中才會出現的完美住宅。這裡距離曼克頓短短13哩的車程，位置十分優越。整個物業含蓄典雅，展現無可比擬的貴族風範，讓每個來到這裡的人都流連忘返、想要把它當作世代相傳的寶貴財富。

風情水鎮Tarrytown的非凡豪宅：獨家專享貴族風範、奢華品質無與倫比 — 這棟全新建造的鄉村式莊園別墅，獨特風采叫人讚嘆不已，彷彿是電影場景中才會出現的完美住宅

大宅座落在備受推崇的Greystone on Hudson社區內，佔地17000平方尺，共有三層。豪宅其實恢弘、經典建造工藝造就了其非凡的氣質，這裡同時坐擁哈德遜河和帕利塞德山巒遼闊的美景，壯麗的景緻讓此處的生活別具韻味。

在這裡生活，您可以盡享優雅的生活方式和漂亮怡人的環境。因為緊靠哈得遜河，豪宅所在的Tarrytown作為一個水鎮（river town）充滿了迤邐的水邊風情，尤其它的水邊公園更是一個風景怡人的地方，可以遠眺Tappan Zee 大橋與隱約的曼哈頓天際線。哈得遜河邊的很多自然環境都被威郡政府保護起來，變成公園為附近的居民提供一個瀏覽風光，享受哈得遜河岸的美景的靜地，Tarrytown也不例外，屬於哈得遜景區公（Scenic Hudson）園的一部分。

Pages: 12

Tarrytown & Irvington：精英富豪心儀的居住地，盡享哈德遜河畔漫妙生活

橫跨哈德遜河(Hudson River)Tappan Zee 大橋的右邊是老鎮Tarrytown，左邊則是Irvington，兩個小鎮緊密相連，同樣擁有哈德遜河畔公園的怡人風光——它們被譽為美國最美麗的城鎮之一，也是紐約頂級階層選擇居住的心儀之地。這裡距離曼哈頓比較近，是不少富豪、精英階層十分喜愛的區域。這裡有一棟全新建造的鄉村式莊園別墅正在出售，獨特風采叫人讚嘆不已，整個物業含蓄典雅，展現無可比擬的貴族風範。

Tarrytown：飽覽哈得遜河最美風光，迷人水鎮令人沉醉

紐約的居民都知道哈德遜河(Hudson River)是紐約州的一條重要的河流，從南向北橫穿紐約，從紐約上州一直到曼哈頓的海口。但也許很多人未必知道沿著哈得遜河流沿岸有很多的水畔老鎮與公園，可以欣赏哈得遜河最優美的風光。

位於哈得遜河東河岸邊的Tarrytown就是這麼一個老鎮。這個老鎮距離曼哈頓只有25英里，位於連接紐約州高速公路與紐約上州的著名大橋Tappan Zee bridge腳下。

Tappan Zee bridge橫跨哈得遜河，連接威郡與紐約上州的高速公路，是哈得遜河的一大美景。Tarrytown屬於臨海環河的威斯徹斯特郡。威郡是紐約市曼哈頓的近郊，僅靠著紐約市區布朗士，很多在華爾街工作的金融人士都住在交通便利的威郡。

Tarrytown & Irvington：精英富豪心儀的居住地，盡享哈德遜河畔美妙生活 — 這裡被譽為美國最美麗的城鎮之一。綠茵環繞，景色宜人

因為緊靠哈得遜河， Tarrytown作為一個水鎮（river town）充滿了迤邐的水邊風情，尤其它的水邊公園更是一個風景怡人的地方，可以遠眺Tappan Zee 大橋與隱約的曼哈頓天際線。

哈得遜河邊的很多自然環境都被威郡政府保護起來，變成公園為附近的居民提供一個欣赏風光，饱览哈得遜河岸的美景的靜地， Tarrytown也不例外，屬於哈得遜景區公（Scenic Hudson）園的一部分。在黃昏前來到Terrytown的河邊公園，馬上就被這漫長的河岸線給吸引住。沿著河岸邊漫步向前，眺望哈得遜河兩岸的風光，別是一番不同的享受。

Irvington：富裕老鎮頗受青睞，威郡最佳居住地

橫跨哈德遜河(Hudson River)的Tappan Zee 大橋的右邊是老鎮Tarrytown，左邊則是老鎮Irvington，兩個小鎮緊密相連，同樣擁有一樣的哈德遜河畔公園的怡人風光，只是Irvington鎮離紐約中城更近，大約20英里。

站在Irvington 的河畔邊上向南望去，可以眺望到曼哈頓的輪廓線，在天水交界處的地平線上，在夕陽的深處遙遙矗立。與Tarrytown一樣，Irvington 也是一個早期歐洲移民美國所建立的老鎮，與Tarrytown一樣沿著哈德遜河建立，屬於威郡的水鎮（River Town）。

Irvington的河邊公園與Tarrytown的一樣都屬於紐約州政府擁有的觀光公園Scenic Hudson Park，免費為附近的居民以及遊客提供一個欣賞哈德遜河邊美景的靜地。相比Tarrytown來說，Irvington的水邊公園修建的更加整齊，雖然沒有Tarrytown的大，卻是更加精致，大概與當地居民也有很大關係。Tarrytown是一個中等收入的老鎮，而鄰近的Irvington卻屬於富裕的老鎮。Irvington在2010年的時候被威郡的權威雜誌評為威郡最佳居住地老鎮。

相比較Tarrytown的河邊景區公園，Irvington的公園因為距離曼哈頓更近，看到的曼哈頓輪廓線更加清晰，環境更加開闊。尤其難忘的是公園裡面有上百隻野鵝，在草地上悠閒地覓食，對周邊走過的人絲毫不曾注意。同樣地站在Irvington的河邊公園，回首向Tarrytown的方向望去，看得到Tappan Zee 大橋的輪廓線在遠處伸展，望南邊看去，則看得到遙遠的曼哈頓的輪廓。而河對面的依然與Tarrytown所看到的一樣，則是哈德遜河(Hudson River) 北岸位於新澤西地界上的的著名峭壁（The Palisade）。

Pages: 12

東墨爾本三層樓汽車旅館：當地最具潛力物業，擁有絕佳開發機會

East Melbourne(東墨爾本)是墨爾本最成熟的郊縣之一，富人云集。儘管這裡的許多建築經歷時間的洗練，但是風韻猶存，留下了許多歷史底蘊豐厚的建築。這是一個佔地面積較小的郊縣，大部分土地都作為公園、賓館、醫院和教堂，這裡的住宅受人追捧，市場供應十分有限。這處正在出售的非凡物業目前是一家配備45間客房的三層樓汽車旅館，如此珍貴投資機會不容錯過！

位置優越的汽車旅館，擁有升級開發的絕佳機會

這個擁有45間客房的汽車旅館，已獲得加建一層13間客房的規劃許可證，為投資者提供了升級現有物業或重新開發的絕佳機會。

本物業位置十分優越，佔據喬治街（George Street）和波利特街（Powlett Street）的拐角處，距墨爾本板球場、墨爾本中心商務區、網球中心很近，在Wellington Parade和Jolimont火車站可以搭乘有軌電車。

東墨爾本三層樓汽車旅館：當地最具潛力物業，擁有絕佳開發機會 — 旅館所在的東墨爾本，距離墨爾本市中心最繁華的商業區僅2公里，極其便利的交通為這個區帶來了大量的租客和投資者

旅館所在的東墨爾本，距離墨爾本市中心最繁華的商業區僅2公里，極其便利的交通為這個區帶來了大量的租客和投資客。East Melbourne 是墨爾本主要的火車幹線集中區域，Parliament station 和Jolimont station 是該區主要的兩個火車站。最受本地人青睞的MCG板球比賽就在這裡的Melbourne Cricket Ground舉行。

這裡交通極其便利，有火車、電車、公交車幾分鐘即可通往Melbourne Centre購物中心，Emporium購物中心，David Johns、 Myer、以及Bourke Street，Sawnston Street， Collins Street 形成的市中心購物天堂，極大的滿足了人們的出行和購物娛樂需求。

Pages: 12

英國房東賺翻！租金回報近20年超過1400%

據英國衛報報導，1996年至2014年間，英國房屋租賃市場收益回報超過1400%，遠遠超過股票、債券及現金交易的投資回報率。當地的「包租公」與「包租婆」們可謂賺了個盆滿缽滿。

英國最大抵押貸款機構Halifax經濟學家認為，英國房產市場上超高的租金回報要得益於英國房價與租價之間漲幅差距。例如，2014年12月至2015年2月間英國房價漲幅約為3%，但租金價格漲幅卻高達9.2%(HOMELET數據)，增幅遠高於房價。因此，英國房產用來出租的「投資性價比」要遠高於其它用途。

租金回報近20年超過1400% 超出股票收益近7倍

英國知名Wriglesworth諮詢公司的經濟學家們在上週六發佈投資分析報告。報告稱，從1996年開始，投入英國購房出租的每1000英鎊，到 2014年第四季度都轉變為14987英鎊的高昂回報。在同等資金成本的基礎上，這個結果是商業地產投資收益的4倍，同時也是政府債券、股票與現金儲蓄的 7倍左右。

Wriglesworth經濟學家分析，2008發生的金融危機儘管讓英國經濟陷入衰退，但英國主流房產市場卻基本未受其影響，房產市場在過去20年間基本呈上揚態勢，房價也翻番增長。再加上不斷上漲的租金價格，超過5年的英國長期置業者們已經坐擁了巨大的房屋收益資產。

英國房產諮詢網站Helifax分析師表示：「倫敦地區的高昂房價和增速遲緩的工資水平已經讓當地很多年輕人打消了買房的念頭，越來越多的人加入了『倫敦租房大軍』，地鐵沿線已經基本找不到空置的房屋。」可以說，英國近年來上演的「買房難」為租房交易市場的繁榮創造了更大的機遇，而隨著租金價格的不斷提升，很多經濟學家擔憂，「租房難」時代的提前到來也許將進一步拉高租金水平。

置業專家分析，成熟且繁榮的租賃市場讓英國房產相比於其它國家更適合「購房出租」這一投資方式。除了房產自身的升值收益，租金回報其實佔了英國投資收益的「大頭」。

專家建議，有意英國房產的買家可以專注於超過5年的長線投資，豐厚的租金回報可以讓投資者在相對較短的時間內還清貸款。根據Wrigles worth投資報告中的貸款分析顯示，購房出租者會利用房租收入來輕鬆償還抵押貸款，在13年內還清本金與利息。

倫敦房價罕見下跌0.4% 租金收益順勢看漲

據英國權威房地產網站Rightmove發佈的3月英國房價指數分析報告顯示，倫敦房價終止了連續3個月的增長勢頭，3月份平均房價下跌0.5%，平均價格為58.03萬英鎊。令人驚訝的是，全國房價在2015年第一季度持續保持著超過5%的增長勢頭，漲幅明顯高於倫敦地區。

英國CEBR(經濟與商業研究中心)此前已經作出預測，2015年英國其它地區房價漲幅將實現6年來首次超過倫敦地區的「大反轉」現象。但是這種趨勢卻不會持續很久，英國大選結束後，倫敦地區房產市場將重新發力。

CEBR分析師認為，除了受大選的不確定因素影響以外，第一季度倫敦地區房屋新建量的上升與英國推出的「help-to-buy」系列買房優惠政策，在一定程度上緩解了倫敦住房緊張的狀況，給倫敦地區的房價漲勢按了「暫停鍵」。

「倫敦地區房價短時間內的下跌趨勢將更有利於提高英國的房產交易健康指數，免除了房產泡沫危機，但是這種趨勢將會於2015年底發生改變。」CEBR經濟學家妮娜這樣認為。

另一方面，倫敦租賃交易市場仍然火爆。據Homelet數據統計，倫敦地區第一季度租金漲幅超過3%，月租金超過1300英鎊。Homelet認為，從目前來看，倫敦地區的房屋租賃市場並沒有降溫的跡象，「租房生活」仍然是倫敦大部分上班族的第一選擇。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之英國，瞭解英國房產投資獨家專業解讀。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章

新加坡 7月私宅轉售價微漲0.3％

新加坡非有地私宅轉售價連續兩個月上揚，在7月環比微漲0.3％。但私宅轉售量卻繼續下跌，跌幅達10.4％。

隨著大選腳步似乎越來越近，分析師也認為，下來一個月的私宅市場預料將更淡靜，轉售量應會進一步下跌。

萊坊（Knight Frank）住宅服務執行董事陳智群說：「如今坊間預測大選將在9月舉行，國人都關注大選情況，預料買房或賣房的人數會減少，轉售市場表現將繼續疲弱。」

根據房地產交易網站SRX昨天發表的預估數據顯示，私宅轉售價格上揚的主要推動力是來自市區的高檔私宅以及市區外的大眾化私宅，分別上揚了1.7％和1％。至於市區邊緣的中檔私宅卻下跌了2.2％。

點擊查看新加坡更多精品房源

與去年同期相比，私宅轉售價下跌0.9％；跟去年1月高峰期相比，私宅轉售價則是下跌6.5％。　　ERA產業主要執行員林東榮表示，私宅轉售價大致上持平，過去一年的價格指數在166.7點170.0點之間波動，顯示價格基本上已穩定。

他說：「鑑於許多降溫措施發揮作用，私宅轉售價似乎已達到均衡水平，預計下來我們不太可能看到私宅轉售價的劇烈波動。

橙易產業（OrangeTee）研究與諮詢部經理黃顯洋也認為，整體而言私宅轉售市場並沒有太大起色，7月份的0.3％價格漲幅也只是微漲，不意味著私宅市場的復甦跡象。

另一方面，SRX數據也顯示，7月份私宅轉售量下跌，從6月的575個單位減至上個月的515個單位。

與2010年4月高峰期的2050個單位轉手相比，7月私宅轉售量減少了七成以上。但如果跟去年同期的386個單位相比，轉售量則上揚33.4％。

陳智群表示，7月份私宅轉售量跌一成左右，主要是因為該月份有不少新私宅項目推出，促使買家把注意力轉移到新私宅市場，更導致轉售市場的需求減少。

7 月份新推出私宅項目包括盛港的霸型公寓項目峰景苑（High Park Residences），以及雅尚苑（The Brownstone）和The Vales等執行共管公寓(EC）項目。當中，峰景苑在推出後的短短一個週末，就賣出超過1000個單位，打破樓市過去半年的悶局。

環比下跌同比上升

林東榮則指出，雖然就環比而言，7月份私宅轉售量下跌一成，但同比而言，私宅轉售量卻上升了，而且6月份和7月份的轉售量同比增幅都超過三成。

他說：「私宅轉售量連續兩個月取得雙位數同比增長，說明了現在有更多買家進入轉售市場。」

隨著私宅價格價格趨穩，他預期買家這股購買勢頭會延續下去，全年私宅轉售量估計可達到6000個單位，比去年增加兩成左右。

不過，陳智群卻持稍微不同看法，認為8月和9月的私宅轉售量可能會下跌，這不僅是因為這兩個月有國慶日和中元節等節日活動，減弱市場買氣。更重要的是，即將來臨的大選，將分散了買家對房地產市場的注意力。

他說：「現在一些基層已開始忙碌選區內的走訪活動，公眾也在關注大選情況，一些發展商可能會因此選擇不在這時期推出新私宅項目，這多少都會影響私宅買家的購買興趣，使到私宅成交量繼續下跌。」

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章

日本留學簽證為什麼會被拒

不少申請日本留學流程中辦理留學簽證的同學可能會擔心我的簽證會不會被拒呀，我在申請簽證的時候要注意哪些呢?下面為大家介紹日本留學簽證被拒的主要兩點原因。

在取得在留資格認定證明書後，可以開始申請簽證。申請簽證時也會進行審查。在申請簽證時，審批人員一般會從以下兩個方面對申請人進行審核。一般情況下都能順利取得簽證，但在以下兩點被質疑時，也有可能無法取得簽證。需要誠實面對。

一、學習及語言能力

學習能力通常通過申請人的最終學歷進行判別。如高中生一般需要提供高考成績並進行相應認證。無高考成績或高考成績較低者，日語能力則成為其判斷標準條件。在赴日留學申請中，經常會出現申請者所出具的日語能力學時證明與實際能力不符合的現象。這已經引起了日本簽證審核機構的充分注意。所以，在面試中一旦發現申請者的日語不具備相應的能力，將會導致拒簽的可能性大增。

二、經費保證

赴日留學簽證的資金證明(銀行存款證明)沒有存款時間長短的限制，但在申請「在留資格認定證明書」和申請簽證時都要被參考。如果發現學生出具的存款證明屬偽造，也會被拒簽。有的申請人沒有充分的經費證明，使得簽證官懷疑其在日本留學的經濟能力，也會被拒簽。使館還要對申請人出具的雙親在職證明進行確認和核實。

簽證申請被拒絕以後，申請人常常希望知道被拒簽的原因。按照規定，個別個案具體拒簽的原因一般不予公佈。具有以上幾種情形或有此嫌疑者，簽證申請通常不予批准，僅供申請人參考。簽證申請被拒絕後，原則上在被拒簽後六個月以內不得以相同目的再次提出申請。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章

投資紐約北郊學區房，搶佔頂尖教育資源高地

為給孩子創造一個最好的教育環境，讓他們擁有頂尖的教育資源和條件，中國父母真是操碎了心，豪擲千金購買學區房的消息屢見報端。近幾年來，隨著國際視野的開闊，越來越多的家庭將目光投向了美國學區房市場，紐約這一教育資源豐富的城市首當其衝。大量湧入的人群使得紐約市區學區房異常緊俏，讓人望房興嘆。然而，我們如果把眼光放更遠一點，就會發現除市區外，紐約北郊其實也是購置學區房的好選擇——它不僅離紐約中心很近，自身也擁有十分豐富而優秀的教育資源。

綜合優勢明顯，教育水平名列美國前茅

投資紐約北郊學區房，搶佔頂尖教育資源高地 — 遠離城市污染，自然環境優越適於居住,，森林海洋風景宜人

雖然紐約北郊最初是作為大都市的外圍鄉村存在，但伴隨著中心城市高速發展的輻射作用，經過近2個世紀的沉澱，已經形成了頗具規模的城鎮群。這裡以Westchester為中心，北接Putnam、Dutches，東邊與Fairfield相鄰，南面是風光秀美的長島海灣（Long Island Sound），幾個城鎮緊密相連，環境、收入、教育等各方面在紐約乃至美國都名列前茅，綜合優勢十分明顯。

優勢一：遠離城市污染，自然環境優越適於居住

蔚藍的海洋、茂密的叢林，慷慨的大自然一點不吝嗇對紐約北郊的餽贈。這裡小鎮的生活相當悠閒，人們在綠蔭掩映的街頭漫步，餐館、酒吧、公園、學校、教堂……一切都顯得溫馨平和。住宅區外有連綿的農場和牧場，處處充滿輕鬆自在的田園風光。慢節奏的生活中，不會出現大都市中堵車、噪音、空氣污染等問題，讓人身心舒緩，心情愉快，十分適於居住。當然，1個小時以內的車程也能讓你很方便地前往紐約市區辦事。

優勢二：人均收入較高，小鎮財富位居紐約前列

除了良好的自然環境，紐約北郊的幾個小鎮還是藏富於民的地方，居民收入普遍較高，是有名的富人聚集區。其中，Putnam是美國最富有的城鎮之一。根據2012年的統計數字，其人均收入排在全美所有城鎮的第七位。Westchester和Fairfield也不遑多讓，前者是紐約一流教學資源會聚之地，後者則是被譽為「黃金海岸」（ Gold Coast）的富豪聚居地。

優勢三：教育資源豐富，一流學校任君挑選

和紐約市區相比，紐約北郊的好學校並不遜色，無論是公立學校還是私立學校，都能在美國學校排行中數得上名次。尤其是Westchester，是近幾年來紐約最熱門的教育資源集中地之一。該鎮擁有White Plains 、Scarsdale、Edgemont、Bronxville、Larchmont、Mamaroneck等多個學區，共有48個公立學校學區；另有118所私立學校以及14所大學。Westchester的許多學校在美國和紐約州的排名都非常靠前，教育水平一流。此外，Westchester交通也極為便利，有穩定的Metro North火車線，班次多、時間准、車速快，往來非常方便。其他幾個鎮的學校也很多。Putnam有6個公立學校學區，其中最大的Mahopac學區擁有1所高中1所初中4所小學，學生總數超過5000人；Dutches則擁有30多所公立、私立學校及高等教育機構。

Pages: 12