Author: Tina

据澳洲网10日报道，随着四大行停止对海外买家发放住房贷款，及房屋贷款查出伪造收入证明的丑闻，依赖从澳洲当地银行贷款购房的海外买家处于举步难行的困境。而非银行放贷人也开始暂停向海外买家发放房屋贷款，消息一出，更是雪上加霜。

阿德莱德银行(Bendigo and Adelaide Bank)近日也加入到停止向海外买家发放房屋贷款的行列

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非银行房屋贷款也遭暂停

综合《澳洲金融评论》、The new daily网9日报道，逐渐降温的澳洲房地产市场目前正面临银行暂停向海外买家发放房屋贷款及顶尖房地产专家提醒工党严查负扣税或触发经济下滑的风险。

除四大行外，作为第五大银行的阿德莱德银行(Bendigo and Adelaide Bank)近日也加入到停止向海外买家发放房屋贷款的行列。

出于对欺诈及洗黑钱的担忧，阿德莱德银行告知超过30名抵押贷款经理及数千名房产中介，立即停止向海外借贷人发放贷款并从当地房地产交易中排除收入来源于海外的交易。

一份阿德莱德银行写给合作贷款公司及经纪人的机密文件如此写道，“除了对海外买家的调查数量增多外，我们还看到更多的放贷方收回对收入来源于海外借贷人的贷款。”

澳洲证券和投资委员会介入伪造收入调查

虽然不少银行及非银行放贷方已开始暂停向海外买家发放房屋贷款，但澳新银行(ANZ)及西太银行(Westpac)9日揭露的伪造海外收入证明，无疑加速了这一趋势。

为此，澳洲证券和投资委员会(ASIC)已开始介入对涉及伪造收入证明房屋贷款的调查。ASIC发言人表示，目前“正对这一问题展开调查”，且银行正在“提供资料”。

移民部提醒假护照购房

此外，澳洲移民部(DIBP)也对一些澳洲的银行发出警告，提醒一些海外买家使用假护照购买房产。

移民部表示，一些购买地产的海外买家使用假的澳洲国籍，来规避政府对海外买家的限制，从而购买他们看中的澳洲住宅或公寓。

为此，银行已暂停大量抵押经纪人的业务，并等待进一步的调查。

房地产商交割风险加剧

暂停对海外买家发放贷款不仅对买家及银行产生影响，同时受到牵连的还有地产开发商。据了解，花旗银行(Citi)已下调地产开发商Mirvac的股票买入评级，认为银行暂停贷款将令海外买家无法获得房贷购买期房公寓，进而影响地产开发商的销售业绩。同时影响Mirvac业绩的还有新增公寓数量的增长。

花旗表示，当购买期房的海外买家无法获得澳洲当地的房屋贷款时，Mirvac的交割风险将增加。花旗预计，20%的Mirvac期房公寓楼盘是由海外买家购买的。

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（据中国新闻网）

据《澳洲金融评论报》报道称，澳新银行（ANZ）对一些欲投资澳洲房产的海外买家关上了大门。

4个月前，该银行宣布审评海外买家，如今也宣布从下个月起，在评估部分贷款人的生活开支时会采取更严格的态度，这意味着部分客户的贷款可能会少数万元。此举旨在防止诈骗和洗黑钱。

这些措施包括，在申请贷款时需准备未翻译的原文件，并严格审查护照，如一些外国申请者需提供所有盖章的资料。

4月4日起，澳新银行将不再接收仅有海外收入的贷款申请

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开发商担忧，随着银行对投资者限贷、中国政府控制资金外流及州规划政策的混乱（尤其在墨尔本），或会使投资下降。

房贷经纪称，这些举措旨在针对中国买家，后者在澳洲房市花了数十亿澳元，尤其是悉尼和墨尔本。

近期开始，该银行将不再接收仅有海外收入的贷款申请。

对于那些贷款与资产价值比率（LVR）超过50%的借钱人，其资金数额和来源也将面临检查。

而现有贷款的再融资（借款人或想为贷款得到更好的条款和条件）也将有更严格管制。

JP Morgan的数据显示，在过去12个月里，借款人计划再融资数增加了逾3倍。

此外，外国薪资申请贷款者需经过6项严格的文件测试，包括提供全面的就业合同、纳税申报单、现有签证文件和原文件、未翻译的文件。

自雇的申请者需证明企业已运作超过两年及企业所有权架构的详细信息。

而那些贷款低于房产价值50%的申请者也需提供额外的文件。

在海外工作的澳人将不受这些贷款政策的影响，但需提供额外的文件。

该银行最近还增加了临时签证持有者不得使用的产品。

仍然可使用的产品包括固定和标准可变房贷和住房投资贷款（fixed and standard variable home and residential investment loans）。

该银行也对经纪商称，“若贷款要求有竞争力的理由”，或可自由裁量定价。

贷款受影响

澳新银行向房贷经纪人发通知称，它在审核房贷申请时会改变计算生活开支的方式。
该银行眼中的“最低”生活支出将取决于贷款人的收入，他们要赡养几个人，以及申请的是联名还是个人贷款。

4月4日起生效的变动将减少部分客户能借到的钱。

房贷经纪人本月收到的资料里含有常见的情形。例如，若双孩夫妇打算购买50万元的投资型房产，那由于银行加强了对这类夫妇最低生活开支的评估，他们的最高贷款额度可能降低超过5万元。

去年房贷领域普遍出现“借钱能力”的类似下降，因为各银行不得不收紧信贷标准来应对监管部门的担忧。

与此同时，澳新银行会更严格地评估加班费、奖金和佣金等收入。它还打算缩小利率“缓冲区”——用于衡量贷款人在利率上涨时如何应对的手段。

其发言人说：“我们经常审查自己的信贷政策，以确保在竞争性、经济性和监管性的环境中贷款依旧审慎，与风险胃纳保持一致。对我们的客户而言，这些变动旨在确保我们继续以审慎的方式从他们个人情况的角度评估任何信贷申请。”

相关调整是银行采取更严厉措施来评估信贷客户的最新举动。

去年澳洲证券与投资委员会（Australian Securities and Investments Commission）声称许多银行在测试客户是否负担得起贷款时不够严格。
主席梅德克拉夫特（Greg Medcraft ）当时表示，部分银行一直采用“完全不恰当的”生活成本指数。

他在去年7月说：“如果申请人住在悉尼帕丁顿（Paddington）这样的地方，把贫困线作为他们的生活成本很可能是不恰当的。”

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（据澳洲新快网）

在2013年年中前，所有事务的中心都围绕着中国展开，不过澳大利亚四大银行的信贷和实施人员似乎对于他们的新客户并不太适应。

《澳洲金融评论报》报道，据一位内部人士的说法，向中国人士提供房贷，无论是居住用房还是商业用房，总是让澳大利亚银行有点担忧。这位人士称，也许可以赚钱，但对于风险的偏好却需要与众不同，这是不少传统银行家都不能够适应的。

“我们不知道钱的来源。任何人如果说他们知道，肯定是装的。这里有点鱼龙混杂。”

国民银行的新政策，即海外买家购房，贷款与房价比例不得高于60%

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本周，向来自中国的房产购买者借贷的行为再次叫停，国民银行（NAB）也宣布了对于外国买家提高借贷门槛的政策。虽然没有明显划分哪些外国投资者，但应该是将中国大陆买家作为了目标。

国民银行的新政策，即海外买家购房，贷款与房价比例不得高于60%，而对于海外收入也仅承认60%，将从周六起实施。

据这位内部人士称，澳大利亚四大银行最近几年向中国买家的借贷规模大幅度增加。不过随着整个银行业的坏账上涨和信贷循环的常规改变，那些风险较高的中国顾客成为了目标。该人士称：“我们过去从来没有问多少关于如何将钱从中国运到澳大利亚的问题。只有九分之一的申请人获得了审批。”不过经过了三年“不问问题”，银行也受够了。现在，所有四大银行都对于中国买家设定了较高的贷款审批条件，尽管有证据显示这些贷款的还款记录良好，只是银行家承担风险的胃口变化了。

这也让人们不免有疑问：那么由中国人带动的澳大利亚房产繁荣是否会终结呢？

一个和不少中国顾客打交道的澳贷款中介称，虽然大陆不少买家可以支付现金，但他们仍然会选择贷款。“因为大部分房产都是投资房，如果希望投资成功，需要借一大笔钱。我认为，明年对于内城区的公寓和豪宅来说可能市场情况不妙。”

Macro Plan房产顾问公司首席经济学家安德森（Jason Anderson）认为，中国买家看楼花的人数已经有下滑趋势。“以前的开发商拿出新楼盘可能当天就销售一空，现在应该不会这样了。现在他们也许能卖出去三分之一，还有不少讨价还价的。”

安德森说，中国房市的降温和澳大利亚房市的升温有相关性，因此如果中国房市疲软不前，还是会有不少资金流入澳大利亚。另外一个因素是澳元汇率，如果央行进一步降息，澳元也会进一步下跌。因此现在说中国人买房潮已经结束可能为时过早，就算是银行决定对中国人谨慎贷款。

延伸阅读：澳洲银行拒绝中国买家借贷 中资银行或填补空缺

                   被无良贷款经纪人蒙了？澳两大银行遇数百假冒中国收入贷款

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（据澳洲新快网）

数据显示，3月份澳洲房贷需求整体下滑，但投资性房贷却在上升。这一现象表明，尽管银行和监管层连续采取措施防范房地产风险，并抬升房产投资门槛，投资者仍继续看好澳洲房地产。

数据显示，3月份澳洲房贷需求整体下滑，但投资性房贷却在上升

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自住性房贷下滑

ACB News报道，据澳大利亚统计局最新数据，3月份全澳自住房房贷笔数下跌了0.9%，为56316笔，而经过季调后，3月份全澳自住房房贷笔数同比上升了3.8%；自住房按揭贷款的价值减少了1.5%，为207亿澳元。

房贷负增长主要受累于自住房按揭贷款下滑。3月份首次自住房购买者数量占比为14.2%，为2004年5月以来的最低点。

房贷按揭经纪机构Mortgage Choice的首席执行官John Flavell说，看起来自住房房贷的需求比2月有所下降，但其实仍高于长期历史均值，印证着澳洲房地产市场的健康和活力。

投资性房贷创新高

3月份全澳投资性房贷的价值上升了1.5%，经季节性调整后为120亿澳元，为2015年9月以来的最高值。其中新建房屋投资贷款为18.29亿澳元，上升了54.1%，录得有史以来最高的月增长率。

ANZ(澳新银行)称，在强劲的投资需求驱动下，2016年澳洲的房地产市场仍然会保持稳健状态。“去年的提高利率和收紧借贷条件等宏观审慎监管政策所带来的影响，都已经完全过去了。” ANZ经济学家称。

澳大利亚房地产协会主席Neville Sanders 则相信上述监管措施仍在产生影响：“虽然3月份投资性房贷上升了，但从去年银行抬高投资性房贷利率和设置更严格的借贷条件以来，投资性房贷连续下降了9个月。”

ANZ也强调，尽管近期房价和清盘率双升，央行也宣布降息，今年的房地产市场仍不可能重回去年的巅峰热度。

投资需求升温原因

不过，对于近期的房产投资需求上升背后的原因，分析人士持有不同的看法。

CommSec 经济学家Savanth Sebastian认为，新建房屋的房贷价值已处于35.9亿澳元的历史高位，而且房地产市场仍以自住需求为主，表明房地产市场的基本面是健康的。

Westpac(西太平洋（601099）银行)经济学家 Matthew Hassan则指出， 澳大利亚统计局的数据显示了自住房建造房贷正在走弱。主要是年初以来的投资性房贷势头向上，推高了清盘率和房价。上周央行降息，又进一步刺激了房贷需求。

根据统计，4月份澳洲各首府的房价强劲回弹，上涨了1.7%，比去年同期上涨了7.3%。

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（据澳华财经在线）

去年全年澳大利亚房屋租金不升反降0.2%，这一消息对于租客来说可谓大快人心，但对于房东来说则头疼不已，因为他们遭遇了超过20年以来澳房租的最低速增长。

据《澳大利亚人报》称，这一数字的公布前，租赁市场的大环境警示房东将不能够提升房租，并且很有可能为了维持现有租客长住而不得不削减租金。

去年全年澳大利亚房屋租金不升反降0.2%，遭遇了超过20年以来澳房租的最低速增长

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根据房地产数据分析组织CoreLogic RP Data的最新月度租赁审查数据，虽然租金在今年4月份小幅上涨了0.1%，但全澳大城市租金则在过去12个月内下跌，其中柏斯和达尔文最严重。

在过去的一年中，悉尼房租涨幅温和，仅达到1.4%；墨尔本房租涨幅达到1.7%，这两个城市的表现要远远好于那些被矿业繁荣潮衰退而影响的城市。

比如，同期内，柏斯房租下跌8.9%，达尔文房租则下跌12.6%。布里斯班房东遭遇了0.6%的租金下跌。

房地产分析师库舍尔（Cameron Kusher）说：“我们预计，租金市场的增幅疲软将在未来一年内持续，而租金则会在未来几个月内持续下跌。”他指出：“澳大利亚租金市场的年度变化仍然处于自1996年以来的最低地点。”

库舍尔将原因归咎于真实工资的下降，租赁市场供给的增加，以及人口增长速度的放缓。

他说：“随着住房审批速度达到创纪录高点，建筑业活动也会在未来24个月达到峰值，这伴随着很多仍然需要交割的新房。我们预计，疲弱的租赁市场条件将持续，而房租增长将持续减缓，或者在主要城市内呈现下跌。”

“基于现在的市场条件，房东处于提升租金的不利地位，很多人可能需要降低租金来保证租客长住。我们认为，租客目前持有更加强大的协商地位，他们可以用相似的租金甚至更低的租金，来提升自己住房水平。”

根据CoreLogic RP Data数据，堪培拉是澳大城市中租金年度增幅最大的城市，在截至4月份的一年中涨幅达到2.5%。

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（据澳洲新快网）

澳大利亚购买投资房享受负扣税的政策近日再次被推上了风口浪尖。在最近公布的央行日志中，澳联储（RBA）表达了对于整治负扣税政策的支持，宣称这对于金融稳定可能是一件好事。

据澳大利亚广播公司报道，一个澳联储内部的简短文件宣称：“任何不鼓励负扣税行为的政策变化，从金融稳定的角度来看都可能是有益的。”

按照目前的政策，负扣税允许房产投资者在出现亏损的时候，用亏损来减免其它收入来源所应该负担的纳税。

在最近公布的央行日志中，澳联储表达了对于整治负扣税政策的支持

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联邦工党一直对现行负扣税政策有异议，他们提出了从2017年7月份起仅仅对于新房实施负扣税政策的提议。工党还承诺将减半资本利得税（CGT）折扣，宣称以上两个政策叠加能够在未来10年为财政预算注资321亿元。

央行文件宣称，负扣税政策和资本利得税折扣的交互作用，可能鼓励买房者追捧资本利得收益，因为投资房可以用比股票更加高的杠杆购得。文件还指出，如果让负扣税政策不再那么吸引人，将引起“租金的潜在增长”。文件假设称，如果相关政策改革不受任何限制，可能引起大规模销售适用负扣税政策房产的行为。

而工党的计划则保护了现存投资者的利益。央行文件被指是2014年3月至2016年4月份间撰写的，其中并没有写明是在工党宣布负扣税政策前后。

不过联邦政府则对于这份文件嗤之以鼻。金融部长科尔曼（Mathias Cormann）将其描述为“完全不值得注意的文件”。他说，备忘录等文件并不代表央行的正式政策。

财长莫瑞信（Scott Morrison）在接受采访时指出，这份被称为澳联储内部资料的文件“相当过时”。然而，工党影子助理财长雷（Andrew Leigh）则认为文件显示出改革的必要性。

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（据澳洲新快网）