东部与西部房价差异大 澳联储利率调整空间小 | 澳洲

澳联储(RBA) 现在正面临一个两难,它必须对两个截然不同的经济状况制定一个相同的政策。

澳洲的东部,悉尼墨尔本房价持续攀升,家庭债务呈现螺旋式的上扬。另一方面,由于矿业公司的数量缩减,位于澳洲西部的珀斯房价和租金皆持续下滑。这就导致在短期内,澳洲利率政策将不会有太大的改变。

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澳联储(RBA) 现在正面临一个两难,它必须对两个截然不同的经济状况制定一个相同的政策

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澳洲公司董事协会 (Australian Institute of Company Directors) 的首席经济学家 Stephen Walters 表示,澳洲央行在制定利率政策时,都会相当谨慎地参考全国各地的经济状况。

西澳地区和昆州的情况较为棘手,不过,悉尼的经济成长就较为稳定,大量的投资流入、低失业率,以及持续攀升的房价,在这种情况下,势必难以进一步采取降息措施。

澳联储为了回应广泛的低迷通膨,在去年 5 月和 8 月采取了降息措施。当 Philip Lowe 在 2016 年 9 月接管澳联储后表示,为了避免进一步的降息影响金融稳定性,他愿意容忍低迷的消费者物价指数。

澳洲经济在近 10 年间呈现了一幅相当不同的面貌,起初昆州和西澳是发展最蓬勃的地方,但是,在过去 5 年间,悉尼房价攀升了 73%,墨尔本的房价上扬了 52%,而且将私人债务推升至历史新高。在西澳,失业率上升 2.5%,至 6.6%。

如今,澳联储并不希望东部的房价再继续攀升,也不希望西部的房价进一步下跌,在这种情况下,不改变当前利率应该是目前的政策方向。

(据钜亨网)

澳洲 | 澳专家:公寓价或暴跌15% 可能波及整个房市

多名专家都曾表示,澳洲公寓房市存在供过于求的现象澳洲一位资深经济学家更是直白地预测道,公寓价格可能出现大幅下跌,甚至会影响到整个房市。(墨尔本公寓投资

据Domain.com报道,澳洲资深经济学专家Stephen Walters表示,未来1到2年内,公寓价格可能会下跌10%到15%。购房出租、负扣税借贷的人过分依赖资本收益,可能会遭受打击。Walters说:“我认为情况会变得很糟糕,特别是对房市的部分领域和身上背着贷款的低收入人群来说。”

澳洲公寓存在供过于求的现象,未来1到2年内,公寓价格可能会下跌10%到15%

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此前,澳联储(Reserve Bank of Australia)曾发出警告,称房市存在公寓供过于求的现象。此外,澳联储还多次表示单元房的供应量在几年内会变得会“十分可观”,因此人们需要密切关注房地产市场。

上周五(10月14日),澳联储的官方人员曾表示风险即将到来。行长Philip Lowe在就职演讲上称,房屋租金的增长十分缓慢,房产供应量还将持续攀升。

租金下跌

Walters表示,租金的下降是一个很强烈的价格标志,意味着房市出现下滑。他说:“很多人买房都是为了投资,租金的下降会影响人们的价格预期和购入价。”

近些年来,澳洲各地都营建了许多新公寓,供应量飙升。澳联储一度鼓励兴建,但现在也开始担心过多的公寓会冲击房市。

大范围的崩溃

澳联储在一年发布两次的《金融稳定性评估》(Financial Stability Review)中指出,公寓房市的崩溃会蔓延到整个房市,造成恶劣的影响。但是,澳联储并不认为这会给金融系统带来“系统性风险”。

(据Domain)

 

澳洲 | 通胀预期回落 澳联储下月降息可能性大增

据彭博社报道,下周通胀率有望低于预期,投资者估计澳联储最快将于下月降息。

期货市场预期,保持现金利率两个月不变后,澳联储将在8月2日举行的会议上宣布降息25个基本点。预期可能性为58%,比上周高出10%。根据彭博社采访,经济学家通过中位数预期第一季度消费物价年增长率将降至1.1%。专家预期,首季核心通胀率将低于澳联储预期的2-3%,为本世纪首次。

决策层将在消费物价指数发布一周后召开会议。此前,决策当局表示留意到全球通缩趋势拉低了澳洲史无前例的低工资水平。澳元持续7周走低后于本月中有所回升,也增加了降息的可能性。澳联储主席史蒂文斯(Glenn Stevens)警告,在其剩余任期内,除了矿业投资以外,汇率升高也会令经济转型形势更为复杂。

澳洲联邦银行债务研究主管唐纳逊(Adam Donaldson)表示:“货币过于强势、消费物价指数预期走低,这都加大了澳联储在8月份降息的可能性。从通胀角度来看,工资升势疲弱、全球出现通缩趋势、零售总量缩水等因素都有影响。”

唐纳逊表示,澳洲联邦银行预期澳联储将会在8月和11月两次降息。如果通胀数字“非常疲弱”而且房价增长放缓的话,第二次降息有可能提前。

专家估计11月还会有一次降息。(澳联社图片)

澳联储在7月份的会议备忘录中表示,消费者、市场经济学家、工会和金融市场对通胀的预期都低于平均值,因此利率保持在1.75%的历史低位不变。澳联储基于消费物价指数的截尾均值再参考中位数来追踪核心通胀率。在8月份的政策会议中,澳联储还将更新对通胀和增长的季度预测。

澳洲国民银行多名经济学家在周三发表评论预测第二季度核心通胀率将由第一季度的0.4%升至0.5%,而澳联储预期这一数字会保持在0.4%。国民银行表示,这个数字足以保证汇率不变;如果低于这个数字,将有可能导致降息。

澳联储在周二的会议记录中表示,由于就业市场不景气以及通胀增长保持疲弱,预期上一季度经济增长放缓,但尚未敲定具体决策。

澳联储表示,通胀压力和劳动力及住房市场数据“会让决策层检讨应如何展望经济发展和通货膨胀,以及是否应该调整立场以制定合适政策。”澳联储同时表示,行业竞争引发的价格下降给零售商带来了压力。

西太平洋银行首席经济学家伊万斯(Bill Evans)在会议记录发布后发表评论称:“澳联储会议记录清楚表明8月份有可能降息。”并表示西太平洋银行预期本季度基础通胀率将低至0.3%。

澳联储周二发布会议记录称有可能降息后,澳元应声下跌1.2%。此前澳元实现4年来首次升值,周三收市报1澳元兑74.89美分。

澳洲国民银行表示,通胀低于预期将显著拉低澳元,并且“刺激市场预期降息25个基本点。”

(据今日澳洲)

 

 

为刺激需求 澳储行或被迫降息跌破1%

据《悉尼先驱晨报》报道,麦格理银行(Macquarie)称,官息有可能跌破1%。

该投行的经济研究负责人麦金泰尔(James Mclntyre)称,在缺乏政府政策支持的情况下,澳联储或为应对紧缩问题而被迫继续降息。

麦金泰尔称,在收入增长微弱的情况下,刺激需求是需要的,这时,货币贬值或财政政策刺激是其中的两个选择。

澳联储或在目前1.75%的历史新低官息下,再降息至1%或以下,以限制澳元

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本周,澳洲统计局数据显示,第一季的收入增长达到18年来的低位。

如今政府的支持似乎是不太可能的,澳元也难再降,因为全球投资者都被澳元的相对较高收益所吸引。

因此,澳联储或在目前1.75%的历史新低官息下,再降息至1%或以下,以限制澳元。

麦金泰尔说,澳联储或再降息以使澳元足够低,促进国内需求。

他说,为扶持经济调整,澳元需要跌至65美分。据悉,目前澳元汇率约为72美分。

在各大澳洲银行中,麦格理的预测最悲观。联邦银行、澳新银行和西太集团预测,在明年第二季前降息至1.5%,澳洲国民银行预测依然保持目前的1.75%水平。

低官息将使政府债券收益下降,麦格理预测10年债券收益在2017财年跌破2%。

尽管如此,麦金泰尔说,经济仍会增长,不会出现衰退。GDP的增长率为2%-2.5%。

延伸阅读:澳央行宣布降息至1.75% 30万房贷每月可省47澳元

                    影响房市的不是澳联储的降息 或是即将到来的大选 

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(据澳洲新快网)

整治负扣税政策获澳联储支持 澳房产投资或受冲击

澳大利亚购买投资房享受负扣税的政策近日再次被推上了风口浪尖。在最近公布的央行日志中,澳联储(RBA)表达了对于整治负扣税政策的支持,宣称这对于金融稳定可能是一件好事。

据澳大利亚广播公司报道,一个澳联储内部的简短文件宣称:“任何不鼓励负扣税行为的政策变化,从金融稳定的角度来看都可能是有益的。”

按照目前的政策,负扣税允许房产投资者在出现亏损的时候,用亏损来减免其它收入来源所应该负担的纳税。

在最近公布的央行日志中,澳联储表达了对于整治负扣税政策的支持

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联邦工党一直对现行负扣税政策有异议,他们提出了从2017年7月份起仅仅对于新房实施负扣税政策的提议。工党还承诺将减半资本利得税(CGT)折扣,宣称以上两个政策叠加能够在未来10年为财政预算注资321亿元。

央行文件宣称,负扣税政策和资本利得税折扣的交互作用,可能鼓励买房者追捧资本利得收益,因为投资房可以用比股票更加高的杠杆购得。文件还指出,如果让负扣税政策不再那么吸引人,将引起“租金的潜在增长”。文件假设称,如果相关政策改革不受任何限制,可能引起大规模销售适用负扣税政策房产的行为。

而工党的计划则保护了现存投资者的利益。央行文件被指是2014年3月至2016年4月份间撰写的,其中并没有写明是在工党宣布负扣税政策前后。

不过联邦政府则对于这份文件嗤之以鼻。金融部长科尔曼(Mathias Cormann)将其描述为“完全不值得注意的文件”。他说,备忘录等文件并不代表央行的正式政策。

财长莫瑞信(Scott Morrison)在接受采访时指出,这份被称为澳联储内部资料的文件“相当过时”。然而,工党影子助理财长雷(Andrew Leigh)则认为文件显示出改革的必要性。

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(据澳洲新快网)

澳元将升至80美分 澳联储面临压力或再降息

美联储改变利率攀升的立场后,澳元持续飙升

据《悉尼先驱晨报》,美联储改变利率攀升的立场后,澳元持续飙升,麦格理(Macquarie)银行预测,很快,澳元将升至80美分,澳联储将面临压力或再次下调官息。

在周五中午时分,澳元升至8月高位,为76.8美分。澳洲东部时间周四早上,美联储称利率上升会从原来的4次预计改为2次,自此后,澳元升了2.5美分。

麦格理的战略分析师Nizam Idris,Gareth Berry和Teresa Lam在一份报告中讲到,美联储的观点改变会支持新兴国家及一些大宗商品出口国。澳元、南韩、马来西亚、印尼、印度货币都是“短期的受益者”。

报告称,未来1-3月,美元将走弱直至美联储利率恢复正常,今年其他主要央行也可能采取宽松政策。

麦格理银行还预测澳元在未来3月升至80美分。据悉,本月以来,澳元已经升了7%以上。

报告还指出,澳元的上升或使澳联储不得不降息,以在未来6月内能回复到74美分。

市场对澳联储降息的预测也升高,11月分的降息可能从原来的80%升至近100%。

Jamieson Coote Bonds的总监库特(Angus Coote)也同意美联储的政策给澳联储增加了压力。“它把澳联储推到了黑暗的角落,给金融状况带来重大影响。”

据悉,为筹措资金,澳洲多家银行去年调高了贷款利率。库特称,任何澳联储的下调利息政策都不太可能被本地银行完全实施。

美联储的消息出来后,美元指数在24小时内下跌了逾1%。

 

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(据澳洲新快网)

澳新银行预测:澳联储未来6个月不降息

澳新银行再次调整了它对澳联储官息的预测,在周一称,由于就业市场好转和商业信心提升,澳联储将在5月和8月时才降息0.25个百分点,至1.5%。

而此前,该机构称澳联储将在2月和5月降息。

澳新银行预测:澳联储未来6个月不降息

据悉,在11月份,新岗位大增,失业率从10月的5.9%降至5.8%。9月时,谭保上台,商业和消费者信心也增加了。

澳新银行是4大银行中最后一个预测澳联储将继续降息的银行。

专家艾米特(Felicity Emmett)周一称,一些经济增长的推动因素,如房屋建设和相关的消费者财富效应,不会像早先预期的那样快速消失。

她说:“劳动力市场好转和商业调查排除了澳联储在2月降息的可能。但影响降息的重要因素依然存在。特别是,房地产市场增长放缓,澳元下跌的刺激效应减少,及全球增长放缓,这些都会促使澳洲明年经济增长减缓。”

艾米特称,房市放缓不仅会打击建筑业以及相关行业,房价下跌也影响消费者支出。

一些外国投资机构也认为明年还有降息空间。Nomura也称就业市场改善使降息或延后,但跟澳新银行一样,它对关键经济增长因素表示担忧,如中国经济及若美联储本周升息带来的市场冲击。

周一,UBS称,尽管经济好转,投资仍较弱。收入仍有压力,而出口价格仍然低。“消费者消费和劳动力市场改善了,房屋建设仍然高涨。但是,澳洲不可避免地仍要面对下行的环境——资本支出下降11%使经济年度增长减少了0.5%。”

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(据新快网)

澳洲11月房价跌1.5% 澳联储降息底气更足

据澳联社报道,澳洲首府城市房价在11月下跌1.5%,悉尼和墨尔本的房市都双双倒退。

澳洲11月房价跌1.5% 澳联储降息底气更足

最新的CoreLogic RP Data房价指数显示,全澳八大首府城市中,有五个都出现房价下跌,阿德莱德、布里斯班和柏斯是唯一录得增长的首府。

其中墨尔本的降幅最大,达到3.5%,其次是悉尼1.4%。

悉尼房价依然全国最贵,中值在81万,候巴特最便宜,只需33.5万。悉尼房价在截至11月30日的一年内增长了12.8%,但年增幅不及7月时的峰值18.4%。

CoreLogic RP Data研究主管劳利斯(Tim Lawless)表示,大银行最近上调按揭利率、收紧借贷标准且悉尼和墨尔本都有住房承受力限制,这些因素都在帮助房市降温。他说这将是澳联储希望看到的结果。

“房市降温可能会为澳联储调节利率提供更大的空间,避免过度刺激房市。”

但劳利斯警告,房市在建筑繁荣之时减速可能会给那些从开发商处购买了新楼花的人带来苦日子。

各首府房价变化:

  • 悉尼:11月 -1.4pct,年度 +12.8pct
  • 墨尔本:11月 -3.5pct,年度 +11.8pct
  • 布里斯班:11月 +0.6pct,年度 +4pct
  • 阿德莱德:11月 +0.7pct,年度 +3.3pct
  • 柏斯:11月 +0.3pct,年度 -4.1pct
  • 候巴特:11月 -2.4pct,年度 +1.1pct
  • 达尔文:11月 -1.3pct,年度 -4.2pct
  • 堪培拉:11月 -0.5pct,年度 +4.5pct
  •  首府城市平均:11月 -1.5pct,年度 +8.7pct

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(据新快网)

澳联储称:不急于降息 明年再说

据《每日电讯报》报道,澳联储并不急于降息。

澳联储称:不急于降息 明年再说

澳联储高层称,仍可能再降低官息,但将等到明年的第一个董事会议后再行动。

在Australian Business Economists(ABE)的晚餐上,澳联储行长史蒂文斯(Glenn Stevens)说:“如果降息真的有用的话,我很愿意这么做,但这肯定是最好的选择吗?我们会先冷静下来,观察经济情况再说。”

最近,澳洲经济好转,如失业率降到了6个月的低位,这些都使得降息机会大减。

而现在2%的官息是历史最低水平。

现在澳洲经济增长仍低于长期的平均水平,有人问道为什么还不降息。

史蒂文斯说这要看如何才能使经济好转,同时,他也承认,随着现钞汇率降低,降息对经济的影响正在减少。

他说,最近的降息已不能像上世纪90年代初那样有那么大影响(当年,官息从17%降到1993年的4.75%)。

ABE的一份调查显示,澳洲经济增长预计会提升,现钞汇率在明年将保持不变。

ABE委员会的绝大多数人认为,澳洲在未来两年进入衰退的可能性为20%,而最大的风险来自中国。

该委员会说道:“如果中国经济硬着陆,或人民币大幅贬值将会是很大的风险。”

史蒂文斯说如果澳洲真的进入衰退,这将比以往所经历的会带来更大震撼。据悉,澳洲上一次的经济衰退在24年前。

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(据新快网)

澳联储行长不急于降息 澳元应声大涨!

据《悉尼先驱晨报》报道,澳联储行长称不急于降息后,一夜间澳元升至一个月来的最高点。

澳联储行长不急于降息 澳元应声大涨!

在周二(11月25日)晚上,澳联储行长Glenn Stevens对经济学家们称,他同意保持利率不变,仍为2%。

他说:“如果降息真的有用,我很同意这么做,但这肯定是最好的选择吗?我们会先冷静下来,看看经济情况再说。”

在晚上8点前,该次演讲还未进行时,澳元汇率依然较低,这显示了澳洲经济仍会低迷,但在演讲后,澳元迅速回升至72.45美分,为一个月的最高点。

据悉,一夜间铁矿的标准价格下跌了1.9%至每吨43.89美元,为2009年5月来的最低数据。而澳元仍能回升,的确令人惊讶。

昨晚,俄罗斯战斗机被土耳其击落,该事件令全球金融市场为之一惊,石油价格也因此上升,但澳元却没受影响。

澳新银行的首席经济学家Felicity Emmett说出了一些澳联储在圣诞节假期将会关注的数据。

其中包括美联储在12月17日的政策例会(人们广泛预测它会加息),两份澳洲劳动力报告,及最后一季的通胀数据。

他说:“总体上看,我们依然认为利率在明年会下调2次,降低25个基点,最大的可能是在2月和5月”

债券市场的走势显示下周降息的几率只有6%。

在昨晚的发言前,一份对28名经济学家的调查显示,只2人预测下月会降息。

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