Tina – Page 76

4月悉尼墨尔本租房空置率照降珀斯布里斯班的却一直在升

研究公司SQM Research出具的4月份数据显示，虽然房屋供应有所上升，但悉尼和墨尔本的租房空置率仍在下降。

据《澳洲金融评论报》报道，悉尼的空置率为1.7%，去年同期为1.8%；墨尔本的空置率为2.1%，去年同期为2.2%。但由于珀斯、达尔文及布里斯班等地空置率的上涨将全澳平均空置率拉升至2.5%，而去年同期为2.3%。

虽然房屋供应有所上升，但悉尼和墨尔本的租房空置率仍在下降

SQM公司总经理Louis Christopher表示：“在墨尔本和悉尼，住房供应的速度有所增加，但是需求的速度增加得更快。”他指出，虽然大家都在谈论由于人口增长超出预期，市区房产将供过于求，但墨尔本的空置率一直呈下降趋势。在悉尼，空置率一直都很紧张。“我们需要开工建设大批房产，空置率才有可能上升。”

拿位于悉尼内南区的Green Square来说，很多买家担心由于大量公寓的建设导致房价下跌，但现在该地的空置率仅为1%，去年同期高达3.5%。

珀斯的空置率依旧惊人，从去年的3%攀升至4.6%。布里斯班的空置率也从去年同期的2.3%升至2.8%。阿德莱德则从1.7%升至2%。

Christopher先生表示：“珀斯的空置率目前处于较高水平。这意味着珀斯的房市仍未走出低谷。”达尔文和珀斯的租金继续大幅下跌。阿德莱德的单元房租金最为实惠，平均周租为285澳元。

延伸阅读：新房供给虽增加但澳洲可租的房源仍短缺

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（据今日澳洲）

可无理由解约可加租悉尼房东居然有这些任性的权利！

新州有些房东们甚至是物业管理都不知道自己有这些权利。Domain网站整理了以下7种。

新州有些房东们甚至是物业管理都不知道自己有这些权利

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1.在租约期限内加租

在低于两年期限的定期租约内，房东可以加租。条件是在签订租约时，要在合同内注明这一条款。包括加租的具体幅度，或者计算增幅的方法。新州公平交易部（Fair Trading NSW）警告道，这条说明一定不能含糊不清，例如“以通货膨胀率为准”之类的。

有了这些条件，房东在正确的通知期限之后可以加租，但是每12个月内只能加一次。但是周期性的租约是没有加租次数限制的。但是过度加租的情况下，房客可以寻求仲裁。

2.房东可以处理房客留下的东西

租约结束后，房客应该把所有自己的东西、家具都带走。这些东西在通知房客之后可以保管14天，个人文件应该放在保险箱里，保管90天。易变质的东西可以马上处理掉。在这期间，房东可以收取保管费，但不可超过通知期限。

如果东西最后没有被收回，房东可以有几个选择：捐掉，合法处理掉，卖掉并把扣除保管费之外的钱还给房客。至于个人文件，应该恰当地处理。最后，有些东西是有用的设备或配件，房东可以把它们留在房子里供以后的租客使用，例如窗帘。

3.更换物业管理无需被罚

Just Think Real Estate公司的Edwin Almeida表示，并不是所有情况下，更换物业管理都要缴纳罚款的。如果现在的物业管理没有照料房子，如果房子没有人住，就可以换。但是通知期限要在30天以上。

4.让租客换灯泡

在新州，更换灯泡及其他小杂事是租客的责任，包括更换烟雾警报器的电池，空调过滤器之类的日常维修工作。而且租客离开时，要保证房子和住进来时一样，比如住进来时灯泡都是好的，那么离开时灯泡也要都能工作。

但是在一些情况下，房东要为这些小事负责。例如天花板特别高，或者做这些事会对租客造成危险的情况。年龄超过65岁或者残疾而无人帮助的租客，可以寻求新州消防救援队（NSW Fire and Rescue）的烟雾警报器与电池更换服务（Smoke Alarm and Battery Replacement Service）。

但是安装工作是房东或物业管理的责任。

5.拒绝租给吸烟者

在新州，以下因素可视为歧视：种族、性别、怀孕、婚姻状况、残疾、同性恋、年龄、变性人、朋友亲戚等与上述因素相关。

但是新州公平交易部指南说明，“只要不是歧视法中规定的，房东可以租给任何他们想租的人。比如，吸烟者、养宠物的人，或者租房历史不良的人，或者他们不认为你可以负担得起房租的人。”

而且如果抽烟的烟雾传进了别的公寓，别的房客可以索要赔偿。11月份就有一名房东被罚1.1万澳元，因为楼下的烟传到了楼上。

6.无理由解约

悉尼的房东可以无理由解约，但是如果租约是定期的，他们就要等到期限之后。而且要根据新州法律，遵守通知期限的规定，比如合同期满的定期租约，要90天以上。而且通知的方式要恰当。

同时，房东不能出于报复心理结束租约，否则法庭会驳回要求。

7.房东可未经通知进入房间（某些情况下）

这种情况必须是紧急的，已经尝试过联系房客的情况，并且有合理理由担心他们的安全或健康，或者担心房子已经被遗弃了。通常情况下，周日，公共假期或者晚8点到早8点的时间内不允许进入房间，但不适用于紧急情况或紧急维修。

并且在一般情况下，通知到位之后，无需房客在场，房东也可以进入房间。

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（据今日澳洲）

澳银行限贷后，中国买家还能办理澳洲房贷吗？

2016年以来，澳洲政府和银行业可谓动作不断：先是自12月1日起，提高FIRE的申请费用；随后3、4月份，澳洲4大银行纷纷将海外收入的房贷比例从最高80%降到70%；而到了5月份之后，澳洲多家银行和多家非银行放贷人则相继宣布，进一步收紧或暂停向海外买家发放房屋贷款。

新州政府出新规外国人买卖悉尼房需证明身份

根据新规，悉尼房地产的买家和卖家双方进行交易时需要向新州政府证明他们的居住状态和公民身份，证明之后才能完成交易。这条新规是针对外国买家公布的，将于7月份开始实施。

据《悉尼先驱晨报》报道，Baird政府将收集外国人拥有新州独立房和公寓水平的第一手全面数据以及调查外国人在购买现房时是否遵守了相关规定。

悉尼房地产的买家和卖家双方进行交易时需要向新州政府证明他们的居住状态和公民身份

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新规规定，卖家在交易结算前必须要向房屋买家提供一份土地税证明书（表明是否有欠债）。卖家在申请证书时必须坦白他们是否有居留权和公民身份。另一方面，外国买家需要提供公民和签证状态以及外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board）的批准。

据了解，这是有史以来第一次规定这样做。去年一项联邦国会调查披露，外国买家在寻求外国投资审查委员会批准时都做好了违反规定的准备，因为他们认为被逮住的几率很低。

去年，澳洲税务局（Australian Taxation Office，ATO）一直依赖公众举报来打击违规买房现象，行动包括对价值10亿澳元的房产进行强制出售，其中有一栋是价值4000万澳元的海滨豪宅Villa del Mare。

国家党议员Rick Colless将此条例引进了新州议会，他表示，“这太惊人了，而我们竟然都不知道。试想想，我们又不能像他们在这买房一样去中国或日本买房。这条法例将提高透明度，目的是为了能最大限度地给澳洲人供应房屋”。

他说，新州收入署（NSW Office of State Revenue）将收集买家的国籍信息，这些数据会被交给ATO，然后列入外国土地所有权的全国性数据库内（7月1日开始运行）。ATO将对数据进行匹配，确保外国买家在购买100万澳元以下房产时缴费了5000澳元，购买100万澳元以上房产时缴费了1万澳元。

财政厅长Gladys Berejiklian说，新州立法“就是为了遵守”去年10月和联邦政府达成的建立一个全国性数据库的协议。不过有人认为，这似乎也是为Baird政府跟随维州脚步、未来在土地税和印花税上引进外国买家附加税铺平道路。目前，Berejiklian的办公室拒绝对此进行回应，新州预算案将在6月21日公布。

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（据今日澳洲）

悉尼上周清盘率涨至80.3% 创10个月新高

害怕大选后负扣税政策有变，悉尼清盘率冲上近10个月来的最高点。

由于投资者担心负扣税政策会在大选后发生变化，悉尼上周的清盘率大幅上涨至80.3%，创下了近10个月来的最高值。

悉尼上周的清盘率大幅上涨至80.3%，创下了近10个月来的最高值

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去年7月18日，悉尼清盘率达到了83.1%的高位。当时，澳洲房价正处于迅猛上涨的阶段。

上上周，悉尼的清盘率只有71.6%。而本周的清盘率之所以大涨近9%，主要是因为投资者害怕负扣税政策存在变数。统计数据显示，截至目前，2016年悉尼的平均清盘率为73.2%。

值得一提的是，澳联储宣布下调官方利率后，澳洲各大银行在过去的1周时间内相继下调了抵押贷款利率。

统计数据显示，上周六共有506套悉尼房屋挂牌出售，清盘率最高的区域为Lower North Shore（93.1%）。紧随其后的分别是Canterbury Bankstown（90%），Upper North Shore（89.8%），内西区（85.3%），Northern Beaches（83.3%）以及市区/东区（82.5%）。

在上周六的拍卖会当中，成交价格最高的房屋是1幢位于36 Viret St，Hunters Hill的3居室房屋。该房屋的最终成交价为70.25万澳元。

上周六的房屋拍卖中位价112万澳元，低于上上周的126万澳元。但是，该数据依然高于去年同期的109.5万澳元。

延伸阅读：整治负扣税政策获澳联储支持澳房产投资或受冲击

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（据今日澳洲）

都是限贷惹的祸！澳公寓开发商或被迫甩卖公寓

澳大利亚开发融资合作机构DFP（Development Finance Partners）主席指出，因为一些银行对于公寓楼花买家所实施的政策，公寓开发商可能被迫甩卖公寓。

因为一些银行对于公寓楼花买家所实施的政策，公寓开发商可能被迫甩卖公寓

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据《澳洲金融评论报》报道，DFP主席甘布尔（Baxter Gamble）说：“大银行的行为毫无逻辑并且无法让人理解。”

他指出，现在银行对于海外买家和投资者有明显不愿意贷款的倾向，特别是针对中国买家。很多投资者大多数使用自管养老金来买房。

甘布尔说：“一个针对一名问题买家的调查，一下子变成了针对所有楼花买家的事件。那些排队登记购买楼花的外国投资者意愿是好的，现在却发现他们如果拿不出更多的首付就无法借到贷款。”

“如果买房者拿不到资金完成公寓交割，而他们又签订了合同，那么当初借钱给开发商开发楼盘的银行可能会逼迫开发商甩卖公寓。”

据此前报道，有不少澳大利亚银行已经停止向外国买家贷款，西太银行（Westpac）还公开为这种行为辩护。原因是此前至少有两家澳大利亚大银行，澳新银行（ANZ）和西太银行都曝出被虚假的中国收入文件欺骗，而发放房贷的事件。

甘布尔的公司不仅仅为开发商提供融资，也给公寓买家提供资金，他表示已经预见到限制房贷对于开发的消极传导效应。

“我们知道，银行担心公寓过度供应，但是在某些区域，这一担心已经成为现实。不过从最初融资给开发商，到现在拒绝借钱给买家，导致公寓价值下降，这样的行为对于银行有任何好处吗？”

他指出，银行通过设定门槛飞快地从建筑和开发行业撤离，这种行为大多数情况下不可能克服。

延伸阅读：澳银行限贷后，中国买家还能办理澳洲房贷吗？

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(据澳洲新快网)

新房供给虽增加但澳洲可租的房源仍短缺

澳华人数据研究机构Basis Point宣称，尽管政府加大力度增加新房的供给，悉尼和墨尔本等澳大利亚的主要房产市场中，出租房的数量并没有大幅度增加。

据《澳洲金融评论报》，基于房产数据和信息网站Domain，今年3月初墨尔本一共有14,230条房产出租广告，与去年同期的14,654相比，甚至有所减少。

尽管政府加大力度增加新房的供给，悉尼和墨尔本等澳大利亚的主要房产市场中，出租房的数量并没有大幅度增加。

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Basis Point执行董事David Chin说：“尽管大家都在谈论房产过度供给的事情，但租赁市场的可租房源却减少了。”在悉尼这个市场，一年中的租赁房源仅有小幅度增加，从去年3月份的13,940条广告增长到14,263条。

Chin指出，2012-15年开工的很多房地产项目可能会在2017年才将供应量推入市场，因此到目前为止还没有太大的影响。CoreLogic RP Data机构称，未来24个月中将有超过23.1万公寓竣工并且完成交割。

Chin说：“考虑到悉尼和墨尔本最近几年的房屋开发大潮，以及房产投资者在买房者中所占比例的提升，新建成房产的增加应该提升租赁房产的供给，导致‘出租广告’的大批增加。”

Domain集团高级经济学家威尔森（Andrew Wilson）也同意这一说法。他称：“新房的建设能够为经济创造能量，不过还有一个目的就是提升供给、稳定租金和增加租赁房源。但是现在这没有发生。”

威尔森说，在墨尔本，有一个很大的问题是大量的外国房产买家，他们在购买后持有而不出租，或许是为了资本增值，或许是为了自己孩子来澳留学。

在悉尼，存在的情况是更高比例的自住房主和大房换小房的人士希望放弃他们原先较大面积的房产，而选择居住在靠近CBD的高层公寓内。

威尔森说：“较低的利息率也意味着很多人可以持有公寓而不将他们出租（因为他们负担得起）。”

上周澳大利亚统计局数据显示，3月份对房产投资者的贷款上涨了1.5%至6个月的最高水平。这意味着，投资者并不太在意银行紧缩信贷的事情。

威尔森说：“毫无疑问，也有可能投资者希望在负扣税政策被改动以前进入市场，掌控更多的资产。”

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（据澳洲新快报）

澳银行限贷后，中国买家还能办理澳洲房贷吗？

而在这场房贷收紧战中，由于数百中国买家的房屋贷款被查出伪造收入证明，也让中国投资者站在了这场澳洲房贷调控工作的风口浪尖。那么，面对澳洲银行愈来愈紧的限贷政策，中国买家还能办理澳洲房贷吗？居外网为您分析。

11月23日最新进展：西太银行再收紧放贷标准本周六公布细则

澳洲银行限贷第一阶段：四大行全面收紧海外买家房贷

2016年3月份开始，澳洲四大银行纷纷开始收紧海外收入的房屋贷款，相继把海外收入的最高贷款额度从80%降低到70%，部分银行则直接关闭了纯海外收入的贷款：

2016年3月19日，Westpac（西太银行）宣布海外收入贷款额最高不超过70%，并且提高海外人士的贷款利息；

2016年3月21日，NAB（国民银行）宣布对于纯海外人士，最高贷款比例将下调至70%

2016年4月4日，ANZ（澳新银行）银行宣布对那些100%纯海外的贷款关上大门

2016年4月19日，CBA银行加入收紧阵营，宣布对于没有公民及居民身分的人通过海外收入贷款不予批贷。而临时居住工作在澳洲并有澳洲工资的申请人，其贷款和价值比率由80%降低至70%；

2016年4月27日，Westpac（西太银行）宣布全面取消纯海外借贷。

居外观点：不少分析认为，澳洲四大行及其旗下银行纷纷收紧对海外收入者的房贷政策，是为了限制海外买家在澳洲无节制地买房。最为明显的就是，100%使用澳洲当地收入买房的买家，在贷款上受到最多限制。不过，澳洲银行政策的各种改变属于正常的市场调节行为，目的只为规范市场，降低房市风险，而不是为了针对谁。

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澳新银行拒接纯海外收入贷款被称针对中国买家

澳洲银行限贷第二阶段：严查海外买家收入证明

澳大利亚澳新银行（ANZ）和西太银行（Westpac）5月9日向媒体证实，它们近日发现批准了“数百例”中国购房者使用虚假收入证明申请的购房贷款。据称，这些收入证明是在一些无良贷款经纪人的帮助下被捏造出来的。

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澳洲银行限贷第三阶段：更严厉的房贷调控即将开始？

澳新银行（NAB）近日发布新规，5月14日起，NAB针对外国买家的贷款与价值比率（LVR）将从70%下调至60%，而对于海外收入也仅承认60%。虽然没有明显划分哪些外国投资者，但应该是将中国大陆买家作为了目标。而且，从NAB借贷的外国买家无法享受任何抵押贷款优惠；对于在“高风险地区”购买房产的买家，该银行将不会发放贷款。

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居外网：澳洲银行限贷后，中国买家还能办理澳洲房贷吗？

过去的3到4年，澳洲房地产市场涨势一直凶猛，而澳洲银行优厚的房贷政策也使得大量海外投资者涌入澳洲市场。受外国买家的推动，过去7年来，澳洲各州首府的房价上涨了55%，特别是悉尼的房价，最近几年一直疯狂增长。不断上涨的房价与海外买家的强烈购买力，尤其是来自中国买家的需求，已经引发澳洲民众担忧，担心房价上涨太多导致当地人无法承担。

为此，2015年12月1日开始执行的FIRB新政，可以看做澳洲政府对房地产市场调控的开始。现在这一轮澳洲银行房贷紧缩，只不过是澳洲政府对房市调控的延续。不难想象，澳洲房市相关的调整政策绝不会“就此罢休”，相应的政策或许还会陆续出台。对于这一幕，早已见惯各种房市调控政策的国内买家来说，应该早已习以为常了：在海外其实也有房市调控政策的！

其实，无论是此前加强FIRB监管、还是现在的紧缩澳洲房贷政策，澳洲政策最近出台的一系列针对海外买家的动作，都并非心血来潮、也并不是针对某个国家的买家，都属于规避房市风险、正常的市场调节行为，其最终的是为了让澳洲房产市场未来的长远、健康发展！毕竟，已快速增长了几年的澳洲房市不可能无节制地“疯狂”下去，适当的调控是为了未来更健康的发展。

那么，不少中国买家或许会担心了，那我们以后还能办澳洲房贷吗？其实，这次调控主要针对的还是纯海外收入的投资，这部分投资者需要递交的贷款申请文件会变得更严格、贷款额度也会降低，但对澳洲本地收入的贷款限制其实并没有那么大。此外，目前在澳洲至少有3家中资银行具有零售借贷能力，它们是汇丰银行（HSBC）、中国工商银行（Industrial and Commercial Bank of China，ICBC）及中国建设银行（China Construction Bank）。虽然评估程序谨慎，但这些银行在某些情况下还是增加了针对外国买家或拥有海外收入买家的借贷规模。因此，虽然澳洲大型银行收紧了海外买家的房产借贷，但中国买家在澳洲办理房贷的大门还是并未完全关闭的！

关于澳洲房贷调控新的进展状况，居外网将持续为您关注！

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