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據近期公佈的最新房市報告顯示，今年春天的硅谷房市比之前更熾烈。由於房屋供應少，買家按捺不住，頻出高價，以致灣區九縣4月的房價中位數（median prices）屢創新高，其中又以硅谷為中心的聖他克拉拉縣為最高，房價中位數首次突破90萬元，達90.5萬美元。

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「CoreLogic」報告顯示，聖馬特奧縣（當地華人譯：聖馬刁郡）4月的房價中位數升至119.45萬美元；康曲柯士達縣升至49萬美元，比今年3月多出2萬美元。

巴洛阿圖地產公司「Sereno」的經紀說，市場缺少物業出售，以致房價持續上揚，巴洛阿圖不少房子的成交價，比一個月前增加3萬至5萬；買家出價比前更積極，知道別人出價82.5萬美元，自己立即調高出價至88.5萬美元。

聖他克拉拉縣4月的房屋銷售比去年同期增加了7.5%；康曲柯士達縣更漲幅更大，達16.5%，創五年新高。整體來說，4月裡九縣的房屋成交量比去年同期增加了7%。

4月份的熾熱，看來暫時不會降溫，因為市場的房屋供應仍然不足。東灣核桃溪的熱門社區北閘（Northgate）的一套房開售，前往看房的竟達100人；一名女買家說，她出價130萬，爭奪這棟房子，價格已經達到斯坦福大學（又稱：史丹佛大學）附近地區的水平。

從休士頓來硅谷的一買家，看中聖荷西市中心一處連棟屋，在經紀的協助下，出價已經超過62萬元的底價，但仍不成功。

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有一些手頭上有現款的人，不想作生意，決定當寓公，靠租金收入過日子。同樣的價格在洛杉磯買一棟公寓，來拉斯維加斯可買到四至六個單位。賭城租戶多，公寓單位數量不夠，目前是投資多單位住宅好時機。

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房地產分析機構REIS最新報告指出，南內華達的多單位公寓的空租率較去年下降，目前五年以內新的公寓建築租率為5%，建造五年以上的公寓空租率為5.2%，南內州租屋者比前幾年更高，且公寓房租漲到平均每單位878元。

由於新建的多單位公寓不足以供應所需，單棟住宅新屋也搶進租客市場，大賭城公寓出租率應在明年起增高，這種現象將延續到2018年，REIS預測屆時賭城多單位公寓再曾加1萬2703個單位，空租率將升至6.5%。

大賭城區蓬勃的新建設，引來移入的新就業者，平均每月移入4000人，住房的需求甚殷，2014年新建成2053個單位顯然不夠，市場上依然保持住低空租率。

今年拉斯維加斯經濟展望研究（Las Vegas Perspective）日前舉行年度發表會，經濟分析家阿古若（Jeremy Aguero）說，大賭城房市正在大家眼前發生變化，越來越多人租房而更少人擁屋，從現在起到未來一年半之間，賭城會有更多人租房子住，這樣的情況將持續五年以後才會平衡。

根據內華達州車管局（DMV)的資料顯示，今年1月把外州駕照改成內華達州者有4640人，比去年5036人減少，表示南內華達克拉克縣人口增加緩慢但持續。誕生於1905年的拉斯維加斯市，向來因人口增加引導經濟成長。

人口移來拉斯維加斯，主要因為失業率低以及退休族離開美國其他地區高生活指數加上天候不佳因素而來到南內華達州。近月人口增加放緩在於拉斯維加斯經濟尚未恢復，待遇高的工作很少。

多單位公寓住宅出售情形2014年共售出1萬3423個單位，平均每戶售價7萬4875元；今年1月及2月這種多單位住宅的回報率是6%，卻比去年同期高0.3%，表示租金上揚。

南內華達州的多單位住宅於過去六年受投資人注目，由於單棟住宅的貸款要求多，這六年來能夠合乎條件貸款購買單棟住宅者人數有限。

居民轉而願意租住多單位住宅，致使這類房地產的空租率持續下降，由六年前11.2%的空租率降至目前5%。現在大賭城區的多單位住宅地產仍十分強健，低空租率可維持三年以上，且租金年年上漲。

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座落於舊金山太平洋高地（Pacific Heights）百老匯街（Broadway）上的一棟4層樓超大豪宅近日以3100萬美元售出，登上2015年到目前為止舊金山最昂貴的房地產交易。

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提供舊金山灣區房地產訊息網站Curbed 5月18日信息，這棟豪宅擁有7間全套房間、兩個廚房、兩個起居室（family room）、兩間辦公室、3間屋頂露天平台（rooftop terraces），面積達1.6萬平方英呎（約1486平方公尺，450坪）。從客廳的落地窗還可以看到美麗迷人的海景。

這棟豪宅原為生食主廚羅克珊·克萊（Roxanne Klein）與吉他公司執行長麥可·克萊（Michael Klein）夫妻所共有。他們於2012年的買價比現在的售價還要少400萬美元。

太平洋高地是舊金山市區名人群聚的地方，甲骨文（Oracle）共同創始人暨執行長埃裡森（Larry Ellison）、全美最暢銷的小說家斯蒂爾（Danielle Steel）以及蘋果設計總監艾夫（Jony Ive）都住在這一區。如果想和名人或是富豪為鄰，這區是不錯的選擇。

眾所周知舊金山居住費用很高，它不僅房價昂貴，就連房租也是全美城市之首。美國房貸利率信息網站HSH.com日前發佈的一份報告顯示，舊金山房價中位數高達74.29萬美元，其購置不動產的最低家戶年收入為全美之冠，達14.25萬美元，也就是說家戶年薪必須是這個數字以上才能負擔得起30年固定利率的每月房貸。

據提供公寓租賃信息網站Zumper的一項最新報告，在舊金山租一間一房的公寓每月租金中位數為3460美元，同樣也是排在全美城市租屋金額最高位置，而太平洋高地的月租金中位數為3500美元，略高於平均值。

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雖然紐約周邊地區的豪宅區也在奮力吸引華裔買家，但長島的購房熱潮卻毫無減退之勢。業內人士19日指出，長島的優質教育和便利的交通，使其仍備受華人家庭青睞，而相對於中國大陸北上廣的高房價來說，長島的豪宅對中國富裕買家來說仍屬價廉物美。

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「去康州的畢竟還是少數」，紐約安居地產公司業者潘琳在5月初也就是中國的「五一長假」期間，就接待了30多個從國內來的看房者。她表示，近年來隨著EB-5投資移民和10年B類簽證的相繼開放，長島房產的華裔買家以每年20%至30%的速度增長，看房者的目光也沿著長島向東發展。相比去年和前年，今年的300萬元以下中低價位的房產炙手可熱，她認為是不少中國的中產階級也開始在海外購房的緣故。

「沒有任何影響，購房的華人依然很多」，凱威黃金海岸地產公司表示，前幾天就已經接待了四家看房的華裔買家。而於上週剛接待的從中國來長島的九人看房團，因時間緊張，在一天之內看了五處房產，分別在300萬元至700多萬元不等。這些看房者是來美參加商務會議，順便加了短途看房之旅，瞭解學區和各區概況，並約好8月再來，屆時將正式出手購買。

劉欣認為，在康州購房的更多是投資者。她說有朋友在康州購房，但周邊學校的競爭力並不強，也沒有補習班可以送孩子就讀。雖然乘坐火車可很快到達，但火車連接點位於曼哈坦，這對於家中有需要去法拉盛上補習班的小孩和去買菜的老人非常不便。

此外，劉欣表示中國來的買家不僅人數增多，從開始看房到決定的週期也非常短。她於上週六接待的一家顧客在看了三、四處房產後又前往波士頓看房，最後決定本月底就買。「通常看一兩週就做決定了」，劉欣表示，「北京上海的兩套公寓就能在長島換一處豪宅，他們覺得太划算了」。

「一些顧客購房時除了簽合約會親自來，其他時間都在國內」。但華裔買家的謹慎體現在尋找信得過的中介，「他們不相信廣告，一般通過朋友介紹，有一些甚至會面試中介。這些海外購物者也不相信廣告照片，要中介用手機拍照片和視頻發回中國給他們看，甚至利用facetime等現場視頻的手機通訊程式」。

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對於所有在紐約擁有房產的人來說，房產稅可以說是一筆較大的日常開銷。隨著紐約房市的火爆，房產稅也跟著一路飆升，但是很多人對於房產稅還是處於一知半解的情況，究竟房產稅的用途在哪裡？有哪些需要注意的地方？如何獲得房產稅減免？

房產稅也就是俗稱的地稅，所有在紐約擁有房產的人都要繳納房產稅，這些房產稅用於教育、健康福利、以及政府機構（警察、消防、衛生、管教）等。 房產稅，是由紐約市財政局每年估算一次，在每年的1月份，業主會收到財政局寄出的物業價值年度通知書（Notice of Property Value），物業價值年度通知書上面會列出屋主房產的市場價值，評估價值等用於計算房產稅的數據。3月15日前，業主可以向紐約市稅務委員會提出申訴，或者申請個人減免。在五月份左右，財政局就會發佈最終評估卷。

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紐約地產稅高嗎？

很多在紐約市買房的人，都會感嘆紐約的房價要大大高於美國其他地區，但事實上紐約市的房產相對與整個美國還是需要比較偏低的，因為紐約市的很大一部分屋主是國際買家，紐約市也希望用相對低的房產稅來鼓勵國際買家。

「房星計劃」全稱「紐約州學校稅減免計劃」

自住房減免：這個是給家庭年收入低於50萬的，並且房屋是屋主的自住房（大約每年減免$200）。

年長者優惠減免：所有65歲以上年長者的家庭年收入不可超過$8.3萬，並且是屋主的自主房（大約每年減免$400）

年長者房主減免：所有65歲以上的年長者，家庭年收入不可超過$3.7399萬，並且是屋主的自主房（每年減免金額取決於收入）

殘障房主減免

退伍軍人減免

殘障或見義勇為減免

房產稅所有的減免不是政府自動的，需要所有符合條件的屋主自己向政府申請減免才可以享有減免。屋主需要向紐約市財政局www.nyc.gov/finance申請。很多屋主由於可能沒有意識到這點，以至於多付了房產稅都沒意識到。

更換地址要通知紐約市財政局，避免因換地址而收不到地稅賬單

如果沒有交地稅，財政局會有4次通知，如果置之不理，三年中只要超過1000元的，財政局會把地稅的欠費交到銀行，由銀行追討，甚至扣押房產進行拍賣。

長者減免地稅，但將房產加上孩子的名字，導致不符合減免條件，被財政局追討地稅。因此產權轉名等要小心。

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美國房地產投資的主要稅務簡析

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實地參觀房屋展售（open house）有助於瞭解市場行情，但看房就像約會，讓人既期待又怕受傷害，也可能被情緒沖昏頭，未經思考就倉促做決定。以下提供幾個訣竅，讓你與房屋初次「邂逅」後，能明確判斷它是否符合心目中的理想條件。

第一、施展偵探本領

正如同你會先透過臉書或Google調查約會對象，參觀房屋展售前你也應該先做些功課，對這間房子進行「身家調查」。例如，房屋曾裝修過嗎？現任屋主是否盡心維護？是否有共同朋友在這個社區居住？你可以在相關網絡媒體輸入房屋地址，檢查房屋稅等相關紀錄，確認賣屋資訊是 否存在任何不實敘述。

第二、別當「外貌協會」

是否曾一進屋就被柔美光線及繽紛色調給吸引？還是被高級家具與裝潢迷惑了雙眼？這很可能已經中了賣家的伎倆。試著在腦子裡想像沒有這些修飾的空間會是什麼樣子，最好帶上捲尺與家具尺寸紀錄，確認屋子塞得進自己的家具。

睜大雙眼看看浴室新塗料是否在遮掩漏水痕跡，踩踏地板確認不會吱吱作響，深吸氣仔細聞芳香劑是否混雜惱人臭味，如果發現任何異狀，立即詢問在場的中介。

別忘了試開櫥櫃抽屜拉門，打開水龍頭並檢查流理台底部，這不僅是確認物品的狀態，更重要是符合你的生活習慣。

第三、衡量你的整修能耐

有些房子外觀欠佳，但經過巧手改造翻修也能夠煥然一新。重點在於，自己是否能負擔起這些費用？能否接受搬入後持續整修嗎？如果實在不行，就別在這間屋子打轉。

第四、發揮你的八卦精神

在做到事前Google，沒被膚淺外在矇騙時，是開始與真人互動的時候了。問話技巧很重要，才能得到想要答案。買家必須表達好奇，但又不能咄咄逼人，此外最好擺上撲克臉，因為在還沒開始協商前，千萬別洩漏自己對房屋的喜愛。

第五、別因搶手貨昏頭

看房時打開耳朵聽週遭談話是聰明之舉，可以借此獲得一些寶貴情報。但不要落入「競爭生慾望」的陷阱，別因為他人極力誇讚而隨之起舞，只有自己才知道自己的喜好、需求、預算與規劃，別人的褒貶都不應左右自己的決定。

第六、中介是最佳參謀

如果僱請了中介，不妨讓他同行。專業人士不僅客觀，又能迅速偵測出房屋的問題。當自己有任何問題，中介能提供即時幫助。

第七、回顧你的筆記

看房時花點時間寫下房子的優缺點，另外在徵得屋主同意後，拍照紀錄屋子的各個角落。這麼做有兩個目的，第一是在協商時透過提出房子問題點壓低價格，第二是幫助自己釐清房子是否符合理想條件。

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為什麼無數投資者擠破腦袋也想在紐約買上一棟房子？為什麼無數人嚮往在這片熱土上擁有自己的一席之地，哪怕只夠放一張床？地產界有這樣的名言：「Location！Location！Location！」地點對於選房而言至關重要。

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在對紐約的華人採訪中發現，大多數人把地點作為選房的首要因素。一套房子的價格因地點的不同，價格更是千差萬別。一套在曼哈頓賣650萬的房子放到美國中部州，卻只能賣到大概30萬；即便在同一城市裡的房子，因所在社區不同價格也會有很大差別。

房屋作為不動產的特性決定它有以下幾個特點：唯一性，不可替代。買賣成本高，複雜費時，變現能力差。耐久品，供給固定，相對無彈性。因此，房價、大小、結構、裝修可以改變，但地點不可改變。地址的選擇要相當慎重。

選擇地點的基本標準

那麼有哪些因素決定這是一個好地點？不同的購房人群對買房地點的要求不同。對於老年人來說，他們希望居住的地方可以方便看醫生、買菜、串親訪友且價格不貴。因此，曼哈頓華埠、布魯克林和法拉盛周邊就是他們不錯的選擇。而對於中年人來說，子女的教育問題是他們首要關注的，因此他們會選擇在好的學區購買房子。

理想地點的4大特點

通常說來，好地點的房子符合以下幾個特點：

• 交通便利

居住的房子附近有地鐵站、公交站，可以方便的出行、上班、娛樂。

• 學區好

一套好的學區房，能讓孩子享受優良的教育，進入優質的學校讀書，這是家長夢寐以求的，也是很多中年購房者選房的重要條件

• 社區好

每個人都希望自己居住在一個良好的社區，有圖書館、公園、健身房、超市、餐館和電影院。孩子和老人都能找到自己娛樂的場所。如果社區本身具有良好的歷史文化底蘊，則更加深受歡迎

• 治安好犯罪率低

如果在異國他鄉和陌生環境裡選房的話，良好的治安是選房者最需要考慮的。關於所在地區的犯罪率可以在類似city-data的網站上查到。

抓住地點學會妥協

在買房時，將地點作為第一要素是明智的選擇。除此之外，還有房價、安全性、風水、房子結構等也是民眾會考慮的因素。在財力有限的情況下，我們不可能面面俱到，買到一套各方面都符合自己要求的房子。因此，學會妥協很重要，將地理位置作為選房的第一考慮要素是非常明智的。

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無論公司個人做生意都要編制財務報表。財務報表包括損益表（Income Statement），資產負債表（Balance Sheet），現金流量表（Statement of Cash Flows）等。編制財務報表主要依據美國公認的會計準則（GAAP），但報稅時要將其轉換為計稅法（Tax Basis）。會計準則是基本由獨立的會計準則委員會（FASB）等機構制定，計稅法來自國稅局規則（IRC）。會計準則是為統一標準衡量企業盈虧和財務 狀況，計稅法是為既能產生稅收又能達到政策目標的政治程序的結果。因此，兩套系統有較大的不同，使不少企業不得不花很多時間和成本保有兩本帳。目前，除上市公司必須用會計準則外，越來越多的公司，無論大中小企業都開始用計稅法編制財務報表，用於管理和報稅目的。這樣既能節約會計成本，避免複雜的會計準則， 又能比較省稅，而且越來越多銀行信用機構和會計師接受這種方法。

會計準則和計稅法編制財報主要有三方面不同：一是現金法（Cash Basis）和權責法（Accrual Basis）。現金法在收支現金時才計算收入費用；權責法在交易時，儘管沒有現金收支，就要計算收入費用。會計準則一般不允許現金法，計稅法則兩種方法都 可使用。現金法可以人為操作省稅。但既使同樣權責法，會計準則和計稅法也有所不同。二是折舊方法。如同樣權責法，對資產（如機器設備和固定資產等）折舊， 會計準則要企業根據使用壽命自定折舊年限和方法（直線或加速折舊）；計稅法則由國稅局規定資產種類的折舊年限和方法。一般比會計準則年限短折舊高，也比較 省稅。國會還會在不同經濟週期提供折舊獎金（Depreciation Bonus），如金融危機期間，允許企業當年折舊和消費50% 和100%的某些合格資產。三是處理存貨方法。會計準則允許「後進先出」（LIFO）和「先進先出」（FIFO）計算存貨，但為了和國際會計準則統一，近 年來美國會計準則比較不允許用「後進先出」。但後進先出對企業省稅比較有利，因為購貨成本逐步增加，後面較高成本先出可以減少較多收入，也就比較省稅。國 稅局規定如果財報用後進先出，報稅就可以用同樣方法。如果財報中不允許後進先出處理存貨，會計準則與企業省稅就產生了矛盾。

同時，會計準則越來越複雜，「準則超載」（Standards Overload）的問題已存在許多年，對中小企業和為他們服務的會計師是真實的負擔。稅法也變得日益複雜，只用計稅法編制財報可以不用準備兩本帳，減輕 不少負擔。而且，做生意的重要方面是遵守許多聯邦，州和當地的法律，要求財報符合稅法。由於財報包括不少稅項，如薪資稅，銷售稅，特許稅和所得稅等，用計 稅法編制財報就順理成章。還有對私有大公司，用計稅法的重大誘因，是可以省不少替代最低稅（AMT）。在目前的稅法下，用會計準則編制的財報可以影響稅 負，企業掙的重大收入，將不能享有免稅額，抵扣額和稅額信用，從而產生替代最低稅，用計稅法則可以減免這種稅。

華人企業編制財報，主要目的是報稅，其次才是用於管理，因此計稅法是適用的。小公司可用電子表格，規模較大的公司可用會計軟件或會計系統，以報稅為目的編 制財報。中小公司（營收低於1000萬元，沒有存貨，不是C-Corp）可用現金法報稅省稅。其他公司用權責法，則可直接按計稅法的折舊和存貨處理，如商 業用房出租，直線折舊39.5年等等。25萬元以上的營收或總資產，除要編制損益表外，還要準備資產負債表。未實現的增值，如房地產估值由100萬增加到 150萬，如在財報中反映其增值，不要當作收入或減少費用放在損益表。而是放在資產負債表，即借記（Debit）資產，貸記（Credit）屬於股東權益 的累計其他綜和所得（AOCI），這樣才能不因名義增值而多繳稅。