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中美省州經貿合作研討會暨洛杉磯中資企業年會5日舉行，中國駐洛杉磯總領事劉健應邀致辭。他提醒，中國企業在美国投資還需站穩腳跟，融入當地社會，目前雖然成績傲人，但尚處於起步階段。

中资入美过于集中房产酒店

參加活動的有加州商務廳、洛杉磯地區出口委員會代表，與江蘇電子商務代表團40餘名成員，他們將在美考察電子商務投資及市場開發專案。

洛杉磯中資企業協會會長張旭明表示，協會於1993年成立，目前企業成員有100餘個，協會宗旨是搭起交流平臺，促成員間交流各自領域經營經驗、專才需求介紹及溝通彼此商業資訊。協會提供的是服務，中國企業要想進入美國經營，前提是入鄉隨俗，遵守當地法規。

中國駐洛杉磯總領館商務參贊劉海彥表示，2014年有71家中國企業到洛杉磯投資設廠，投資總額達13億美元，較比2013年增長2.7倍，投資額超過2013年底前的272家中資企業在洛杉磯投資金額的總和。他認為，中國與洛杉磯經濟互補性強，中國省與加州經貿合作機制健全，隨著中國企業走出去步伐加強，會給中國與洛杉磯企業合作深化帶來更多機遇。

洛杉磯中領館發出的書面檔指出，目前中資企業在美高科技領域投資面臨一定風險，頻遭美“國家安全”審查、投資過於集中房地產酒店行業、企業投資經營過程中遭遇“水土不服”、企業投資資訊通報不暢。

流覽居外【名家專欄】欄目之美國，瞭解美國房產投資獨家專業解讀

很多銀行屋不是沒有法拍成功，是因為價格沒有達到銀行的理想價位，就被銀行自己拍走了，變成了銀行屋，這是銀行的一種止損方式，並非是沒人買。

很多銀行屋不是沒有法拍成功，是因為價格沒有達到銀行的理想價位，就被銀行自己拍走了，變成了銀行屋，這是銀行的一種止損方式，並非是沒人買

其實，通過法律程式被拍賣的房子中80%是銀行擁有的，主要是還不起貸款被法拍；15%是欠地稅被法拍；5%是存在遺囑問題或者個人欠款等原因被法拍。而這80%銀行擁有的被拍賣的房子，如果沒有拍掉，就會被銀行收回，就變成了銀行屋。

銀行屋類型

銀行屋的類型包括商業與住宅，像co-op、condo、一家庭、多家庭都有。住宅型銀行屋分兩種：一種是現狀帶住客銷售（ASIS），另一種就是交空銷售。

現狀帶住客銷售： 房子賣出收回成本，就按照房子的現狀直接賣出，銀行不負責維修房屋的一些破損，而且房東或者房客一般都還住在裏面，買這個房子還要自己去驅逐房客。 另外，這種銷售方式是不允許進屋看房的，只能在房子的周邊看一下。優勢則是價格非常便宜，房屋狀況比空置的要好一些，售價通常比市場價格便宜25%至 35%以上。

交空銷售：空房賣得很快，深受大多數人喜愛，空置房是可以進去看房的，這樣的好處是能夠看得見風險。假如你不懂裝修，可以找一個裝修師傅去幫你看房，這樣就能夠估算出買這個房子是否划算。

購買有差別

購買銀行屋和普通房子的最大的差別就是，在購買銀行屋的時候，需要交轉讓稅，轉讓稅是50萬以下的交1.425%，50萬以上的房子要交1.8%。 這個錢是必須要交的，普通買賣的房子則是賣家交。購買銀行屋的時候，通常銀行都已經把這個房子的一些拖欠的貸款、地稅、水費付清。但有一筆欠款銀行是不負責的，那就是房屋局的罰款，這個費用99%的銀行是不會付的，需要屋主自己承擔。

銀行屋貸款

銀行貸款有一個基本政策，就是房屋狀況要達到基本居住條件才能發放貸款，要有流通的水、電、煤氣，銀行的估價師是可以進去估價的，之後才可以申請貸款，但是這樣的情況非常少。

不過，如果信用特別好且工資收入很高的，可以申請一種房屋裝修方面的貸款，FHA203K復原貸款，就是評估一下這個房子裝修需要多少錢，然後選擇貸款給你多少。不過這種貸款對收入和信用的要求特別高，還要求是首次買房者，所以不是所有人都能夠貸到款。

大多數銀行屋都喜歡全現金交易，即便是有符合貸款標準的房子肯定也會被全現金的買家取代而搶走，因為同樣的價格出售，銀行肯定會優先考慮全現金買家，這樣的房子儘管屋況可能不是非常好，但是很多投資者還是非常感興趣的，因為價格的確非常有優勢。

流覽居外【名家專欄】欄目之美國，瞭解美國房產投資獨家專業解讀

山景城也稱芒廷維尤（Mountain View）是位於美國加利福尼亞州聖克拉拉縣（Santa Clara County）的城市，面積31.7平方公裏，與附近的帕洛阿爾托市（Palo Alto City），森尼韋爾市（Sunnyvale City）和聖何塞市（San Jose）組成了矽谷的最主要地區。

縱覽山景城的歷史，妳會發現這裏始終洋溢著蓬勃的活力。適宜的氣候將這裏發展成為壹片物產豐富的農業重地，獲得 “心悅山谷”(Valley of the Heart’s Delights)的美名。隨著時間的推進，果園開始被高科技公司所替代，比如谷歌、Intuit和 LinkedIn等。此外，還有數百家初創公司在此紮根，將這裏發展成為創新和企業家的搖籃。

數百家初創公司紮根於山景城 包括谷歌等知名高科技公司

 

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山景城房產市場分析

目前，山景城的房屋均價是123萬美元，在截止15年5月壹年的時間裏上升了3.9%，在均價和漲幅方便均遠高於美國的平均水平。得壹提的是，美國房產市場在上次金融危機期間整體大幅下挫，而山景城房市的表現十分堅挺，用事實證明了其十分抗跌具有非常高的投資價值。

除了房產市場的分析，報告對山景城熱門區域和學區學校進行了十分詳細的介紹，帶您全面了解山景城的教育資源和投資熱點。

 

 

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據專家指出，如果想比較貸款，應密切注意三個數據：利率、逐項列出的放貸業者收取貸款費用、年利率（APR）。

在海外，如果想比較貸款，應密切注意三個數據：利率、逐項列出的放貸業者收取貸款費用、年利率（APR）

最重要的貸款數字是利率，也就是你借錢要付的費率。但是這個數字並不反映業者收取的費用，或是與貸款有關的其他費用。年利率也是借錢的成本但較廣泛，不僅反映你將支付的利率，也包括你要付的貸款費用。業者計算年利率時，把他們收取的費用加進利率。

公開年利率是“誠信借貸法”（TILA）的規定，以助你瞭解支付較高利率和一開始付較少費用，或是一開始支付點數，也就是預付利息（一個點等於貸款價值的1%）以獲較低利率之間的差異。

打算申請固定利率、套現類重新貸款、或是低費用或無費用貸款，並想長久持有貸款的人，年利率這個數字最有用。但是消費者金融保護局提醒，浮動利率貸款的年利率，並不反映貸款的最高利率，所以比較固定利率貸款和浮動利率貸款的年利率，或是各種浮動利率貸款的年利率要小心。不同貸款的年利率，計算方式略為不同，所以最好只比較相同類型貸款的年利率。

貸款費用雖然先付，但計算年利率時會假設費用在貸款期間分散支付，就像利率一樣。由於多數借款人通常在貸款到期前就重新貸款或是搬家，所以年利率會使一些貸款看來比實際划算。

決定哪些費用算進年利率，對業者而言是項複雜的工作，所以有可能兩種貸款的利率和費用相同，年利率卻不同，因為要看業者算進哪些費用。

比較貸款成本時，要注意利率、年利率和費用，以確保比較的貸款是同一類型。專家建議，如果除了年利率以外每個數據都相同，可以詢問負責貸款的人員為何年利率不同。你不應只根據年利率來選擇貸款，也要考慮到業者是否能解釋清楚所有的貸款條件，以及你與業者打交道是否覺得舒服。

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美國房價正邁向高峰，包括德州奧斯汀、休士頓、達拉斯和聖安東尼奧在內的七個城市房價超過所值。美國地產經紀人協會的數據顯示，由於供應吃緊和需求強勁，使得4月份的全美中位房價達到21.94萬美元，比一年前高幾乎9%。雖然仍低於2006年的最高價23.4萬美元，但是專家預期今年房價將接近這個水平。

美國房價走向高峰 7大城市房價「出界」

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鑑於收入成長根本趕不上房價成長，根據中位收入來計算，某些房市的成長無法持續下去。房地產分析公司CoreLogic指出，在100個美國都會房市中，有七個房價超過所值，去年只有4個。

這七個房價超過所值市場中，有四個在德州：奧斯汀、休士頓、達拉斯和聖安東尼奧。這些市場在最後一次房市榮景中並未飆升和崩盤，而是在油氣助長之下，房價和人口節節升高。房價目前達歷史高峰，達拉斯比2007年高峰多15%，奧斯汀房價則比CoreLogic 認為可持久的房價高39%。

但是與1980年代德州房市崩盤相比，現在該州的經濟遠較多元，科技、醫療和保險業共創繁榮，所以油價波動不會造成太大影響。不過即使如此，興建房屋分析師正密切觀察德州，以瞭解油價下跌對工作和房屋需求有何衝擊。

在房價超過所值的市場名單中上榜的，還有南卡州查爾斯頓（Charleston），此地房價仍低於2007年高峰，但是已被視為過高。邁阿密和華府是另外兩個列名房市，但是這兩個市場的房價遠低於2007年高峰。邁阿密房市被外國現金炒熱，這是房價和當地中位收入有差距的原因。包括北維吉尼亞州和馬里蘭州郊區的華府，是美國最富裕的地區之一，但是房屋興建不夠多，這兩個因素推動房價上揚。

雖然這七個房市被視為超過所值，但也被視為健全的市場，因為供應緊張導致房價攀升，不像最後一次房市榮景是貸款浮濫造成，借錢民眾和放貸者都在詐欺。

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山景城可負擔公寓大樓「Studio 819」正式對外開放。市府官員表示，Studio 819內有49個公寓單位，租金比當地平均房租便宜許多，提供聖他克拉拉縣低收入住戶居住。

美國山景城公寓正式招租 申請人年收入須低於4萬美元

推薦房源：美國山景城房產

Studio 819表示，申請者收入必須在聖縣中間收入住戶（household）45%以下。聖縣住戶中間收入約為9萬2000元。

根據山景城市府，當地住戶中間收入為9萬2504元，與聖縣住戶中間收入雷同。山景城平均個人年收入為4萬9229元。如根據這個數目，合格申請Studio 819的住戶年收入必須約在4萬1626元以下，如以平均個人年收入計，則必須在2萬2153元以下。

Studio 819為三層樓公寓建築。大樓內除49所寬敞的公寓外，另設一電腦室，可免費無線上網，另有烤肉區。公寓一樓為零售商用地。根據市府，一樓已全數租給餐飲業者。26日當天，公寓大樓大門緊閉，一樓各餐館都尚未開張營業，連招牌都還沒掛上。

這座公寓大樓位於Old Middlefield Way與Rengstorff大道交會處，離101號公路與國王大道（El Camino Real）都很近，是理想的住商混合區。

山景城市府目前也計畫動用2150萬元，於Evelyn大道與Bernado交會處附近興建116所可負擔住宅。除這項開發計劃外，市議會將繼續與各開發商討論可負擔住宅區開發案，以應硅谷低收入戶住屋需求。

市府官員表示，Evelyn大道可負擔住宅開發計畫裡的116單位大小不同，有適合家庭居住，也有適合個人居住者。教師與公共安全部門員工申請者將優先考量。

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2014年發佈的「中國的對外繁榮：中國在全球房地產業投資的興起」投資白皮書中顯示：2008年至2014年，中國對外房地產投資增長了200多倍，投資總額達337億美元。其中，美國仍是首選。

全球房產中國投 美國房產仍是首選

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從2013年復興國際以7.25億美元收購第一大通曼哈頓廣場，SOHO中國聯合巴西億萬富翁收購通用汽車大廈40%的股份，綠地集團收購紐約布魯克林大西洋廣場地產項目70%股份，到2014年中國安邦保險公司以19.5億美元買下紐約華爾道夫酒店，中國投資者大手筆進軍美國商業地產的例子不勝枚舉。

普華永道與美國城市土地學會 （Urban Land Institute) 去年10月共同發佈「房地產新興趨勢」年度報告，普華永道公司合夥人、美國房地產諮詢行業領軍人物米奇‧羅謝爾（Mitch Roschelle）表示，經濟繁榮發展創造就業機會，就業率上去之後，對各類房地產的需求就會增加。報告對1000多位房地產投資者、基金經理、房地產開發商和其他房地產專業人士進行了調查和採訪，該報告對2015年房地產趨勢作出預測，休士頓和達拉斯已成為受到全球投資者認真考慮的房地產市場。

未來幾年中，休士頓將有超過1700萬平方尺的寫字樓投放市場，在美國商業房產市場中排名首位主要是因為其在建商業房地產項目數量最多，而非已竣工的項目。

休士頓也因市中心的迅速發展備受矚目，而過去休士頓被公認為城郊發展較為突出。現在休士頓在房地產新興趨勢報告中排名領先，也反應近年來投資者對紐約、洛杉磯、舊金山等沿海大城市以外的房地產市場的投資興趣和市場活動日益增加。

美國城市土地學會CEO Patrick Phillips在一份聲明中表示「投資者正在密切關注核心市場以外的投資機會，(投資）那些在宜居程度、就業條件和娛樂文化設施方面極具競爭力的城市。」

要知道，商業地產增值主要動力是土地價格上漲和資本推動，但最重要因素還是資本支撐了商業地產價格上漲。商業地產和住宅週期保持一致，這說明在自由市場經濟條件下，房地產業與宏觀經濟週期密切相關，同時表現為商業地產與住宅價格變化具有較強正相關關係。住宅市場不好，商業地產也難以發展。美國商業地產投資結果也說明，商業地產投資需要長期持有，最後，還可以選擇間接投資，通過證券化，即投資於美國的上市的地產管理公司，或房地產信託基金REITS來分解風險。

作為一個高度發達經濟體，商業地產經歷了多次商業週期，市場成熟，投資前做好足夠的「功課」，對風險的規避很有益處。其實，除了土地價格因素，寫字樓、購物中心等地產價格上漲還受其他重要經濟因素影響。

賓州大學華頓商學院房地產系教授Joseph Gyourko 2009年發表了「商業地產與住宅的差異」，就美國32個大城市在2008年前地產繁榮階段的商業地產長期價格變化特點和週期進行了研究，希望發現商業地產與住宅地產的市場差別。

Gyourko的研究將住宅確定為公寓，將商業地產分為寫字樓和購物中心。他認為，美國寫字樓在這一時段升值的主要原因有兩個，一個是淨租金上升，另一個就是乘數擴張。

在房地產研究領域，一般用資本化率指標（Cap Rate）來衡量投資狀況，其定義為淨租金對物業價值的比率，相當於股票市盈率（PE）的倒數。較低的資本化率意味著投資者對某一物業給定的租金，願意支付更多的投資。而租金乘數是指一定租金獲得資本投入的係數。從2003年至2008年，美國城市寫字樓資本化率呈下降趨勢，CBD下降到6%，非CBD下 降到7%。

研究表明，寫字樓價格上漲構成中，淨租金上漲貢獻率佔41%，資本化率下降貢獻率為59%，也就是說，投資比淨租金對寫字樓價格影響更重要，但隨著繁榮週期的結束，商業地產價格開始回調。

這說明公寓與商業地產都有較長的商業週期，其中商業地產表現更不穩定：當宏觀經濟下行時，應該充分注意到商業地產的風險。在繁榮期間，商業地產價格 上漲的主要原因是租金乘數提高，也就是投資者對特定租金收入投入更多資金。這使得貸款市場表現更積極，這期間信貸的擔保標準會下降。貸款供給增加，會刺激投資者繼續投資商業地產。

需要注意的是，Gyourko做的是經濟學研究，不是商業調查報告，其在收集數據基礎上，利用空間平衡原理做了相關分析。其結論帶有理論色彩，但能夠有效說明商業地產和公寓的相關性和週期特點，這對投資者也有一定啟示。

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電影電視中美國人大多居住在獨棟的房子裡，而中國則多為高樓、單元房。美國的居民區都有哪些類型？哪種類型是主流？

美國的居民區分很多樣化。雖然沒有官方界定的固定的類型，但可以根據密度（density）劃出幾個類型：

示意圖中的光譜顯示美國典型的城建區的級（左邊密度越低，右邊密度越高）：

T2 Rural Zone 鄉村區

T3 Suburban Zone 郊區

T4 General Urban Zone 綜合城區

T5 Urban Center Zone 城區中心

T6 Urban Core Zone 城區核心

五種居民區都會有居民，但大部分美國人在郊區生活。美國人選擇什麼樣的居民區取決於很多因素：職業、收入、三觀、是否有孩子、還有對文化，美食，娛樂，環境等條件的要求和品味。

灣區大多數居民區屬於鄉村區或者郊區，城區比較少，多為集中在舊金山市中心，還有奧克蘭，伯克利，聖何塞幾個衛星市。

T6城區核心

城區核心，也稱之為市中心或者「downtown」以商務和辦公用地為主。這裡一般都有高樓大廈，但大部分是寫字樓。這裡一般是城市的交通樞紐，有 地鐵線從這裡往四方的郊區放射。這裡很熱鬧，很時尚，有人上班，有人逛街，有人娛樂。以前美國的城區核心很少有居民樓但最近幾年幾個大城市就在核心區建居 民樓。

T5城區中心

這裡沒有多少美國人居住，但年輕一點的白領 （”yuppies”,或者 young urban professionals）比較喜歡這裡因為很方便買東西，很時尚，很多club和飯店，很多單身方便約炮交往。這裡的居民樓也比較密集，樓層比較高， 建築多為公寓（apartment building 或者 highrise）或者loft （原來的工廠或倉庫，後來裝修為居民用的）。

作為美國最大城市紐約比較例外，幾乎整個曼哈頓島都該屬於T5或T6。在美國一般的城市只有市中心出現這種居民區。

美式公寓不一定很現代化。這是紐約Lower East Side街景一角，這些公寓已經建了100多年，如今還是很多紐約人選在住在這裡，而且房價很貴。這些公寓雖然不太高（最高6-7樓）但建設密度因此人口密度也高，絕對該屬於T5類型。

在T5居民類型區，一樓一般都是商務用的鋪面，飯店，酒吧等用的，讓居民生活非常方便。很多住在是中心的年輕人覺得買車不方便，出行都依靠地鐵，自行車，或者Uber。

T4綜合城區

T4和T5最大的差別是T5只有多戶樓，但T4會有別墅。其實T4應該是建築類型最多樣化的居民區類型，有別墅，有公寓，也有condominium（共管式公寓）。

這是舊金山的維多利亞風格城區別墅。城區別墅和郊區別墅的區別是郊區別墅單獨建在一片比較大的土地，別墅周邊有後院，花園，草地等花林設計。但城市的土地有限，別墅建得挨一點，像上面徒的這兩棟房子。城區別墅一般都比較貴，這些房子估計$400萬左右。

這是紐約市布魯克林綜合城區的典型「brownstone”房子。這些房子1860-1900年代建的時候是一家一戶的別墅，後來分成幾家幾戶的，有點像公寓，但比公寓小一點。

T4最普遍的建築類型就是condo或者condominium (共管式公寓)。Condo是一種多戶建築，比較現代化（大部分是1970年後建的），一般不超過三樓，外貌比公寓時尚一點。Condo和公寓還有一個重 要的區別，公寓一般是一個房東把房子出租給居民，但condo的居民擁有自己的房子。美式condo也經常帶一些公共設施，比如游泳池或健身房。

T4和T5一個大區別是跟zoning（分成制）有關係的。T5和T6一律是混合用地（居住和商務混合的），但T4可以限於居住用地，意思是片區中 只有居民樓，沒有商店。不過，在綜合城區居民區到商務區一般不太遠，方便走路或者騎自行車買東西，孩子也方便走路去學校。這種居民區在目前美國年輕人眼中 非常受歡迎，但因為房價較貴，只有高薪白領能買得起。

T3郊區

郊區是美國人發明的，也是美國最典型最普遍的居民區類型（約75%的美國人住在郊區）。郊區這類居民區密度比較低，分成制（zoning laws）限於居住用地。郊區偶爾也會出現condos，但大部分為單獨別墅或者平方（一樓為主，一般不超過兩樓），一般都有花園。

中國人對美國的別墅有所誤區。在美國郊區並沒有豪宅，基本都長的像上圖那樣。

美國大部分郊區是開發商一次性把一大片開發起來的，房子僅按一兩個樣板，所以顯得一模一樣，缺乏個性。選擇住在郊區的人一般都是有孩子的家庭。年輕 人喜歡住在熱鬧的市中心，但有了孩子很多年輕家庭會搬到郊區去，為了給孩子更寬更安全的環境，還有因為郊區的學校比市中心的學校要好。

美國最早的郊區是波士頓的「電車郊區」，建在電車線附近。但大部分郊區是1950年代以後隨著汽車的普遍化建的。郊區和美國的私家車文化是相互糾結的，在郊區沒車簡直無法生活。有些早建的郊區已經廢除得厲害，比如圖裡的底特律郊區：

為什麼這裡叫郊區不叫鄉村區？郊區是屬於某個城市的周邊（我家就屬於舊金山市的周邊，距離大概30公里），很多在郊區居住的人每天到是市中心上班。

T2鄉村區

鄉村區的房子和郊區的房子也許很像，這裡也是別墅，平方為主。鄉村區和郊區的區別在於密度更低，離城市更遠。住在鄉村區的居民一般不會到城市上班，而是到附近的小鎮上班，或者在自己家工作，做農民什麼的。

這是俄亥俄州的一個環境比較好的鄉村別墅。但美國鄉村區不都這麼好，鄉村收入比較低，還有很多人沒有房子，而住在mobile home或者trailer park （活動房屋）。

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