地产投资人士预测2016年加拿大最佳投资

根据多伦多星报(Toronto Star)报道,多家地产投资机构盯上医疗办公大厦。由于早年婴儿潮人群变老,医疗卫生行业强劲的市场需求,使医疗办公大厦成为整个房地产投资行业中最能抵抗经济危机的优质投资品种。

地产投资人士预测2016年加拿大最佳投资

高力国际(Colliers International)的一位华裔地产经纪林辉(Huy Lam)说,在加拿大,医疗费用和医生工资由政府支付,所以医生是相当安全的租客。医疗商业大厦投资随着老龄化人口增加将持续增加。

根据高力国际的数据,2015年安省有超过2.11亿加元投资医疗商业大厦,而过去最高的2011年总投资才1.26亿加元。 而近期加拿大养老金投资局(Canada Pension Plan Investment Board)也正加入该领域投资,组建了一支美国地产投资基金投资,投资4.49亿美元参与美国加州的一个医疗办公大厦。

最吸引医疗类地产投资者的地产是,完全和经济动荡绝缘,同时市场价值不受电子商务的威胁。 普华永道(PWC)的Christ Potter 说,医疗卫生需求几乎不受经济状况影响,在经济低迷时往往有更多避险基金进入。

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(据加西网)

加拿大温哥华商业地产Q3两位数增长,创5年新高

加拿大温哥华地产局(REBGV)上周四发布2015年第3季度(Q3)报告,由于土地,办公室和零售物业需求增加,加拿大温哥华商业地产在Q3得550单销售,比上年同期的471单增长16.8%。

加拿大温哥华商业地产Q3两位数增长,创5年新高

在总成交金额上,大温Q3 成交19亿加元,比上年同期增加33.6%。

加拿大温哥华地产局总裁Darcy McLeod说,我们看到整个2015年,加拿大温哥华地区对商业地产的需求持续稳定增长。 商业地产行为受益于大温经济的蓬勃发展,全年均优于加拿大其他地区。

商业地产细分市场:

  1. 土地: BC省土地产权和测量局(Land Title and Survey Authority of BC, LTSA)录得192单成交,比上年同期增长28.9%,价值8.39亿元,增长47.5%。
  2. 办公室和零售业:录得215单成交,增长16.8%,金额5.12亿元,增长6.2%
  3. 工业类: 录得112单成交,增长为零,但金额为2.42亿元,增长49.1%
  4. 多户家庭:录得31单成交,增长19.2%, 金额为2.83亿元,增长123%

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(据加西网)

美联储局下月利息走向 将影响加拿大楼市

加拿大房屋按揭利率於今年1月及7月因央行两次调低隔夜拆息率而降至历史新低,但随着5年固定按揭利率於两月前逆转上升20个基点後,加上外界估计美国联邦储备局下月会加息,令加拿大房屋按揭加息的压力增加,届时可能令全国二手楼买卖向下调。

士嘉堡一间道明加拿大信托分行内昨日摆出的息率。

 

多伦多道明银行经经济师Diana Petramala估计,若美国联储局加息,本国按揭利率或再升60至70个基点,而以目前加拿大人对按揭付款的敏感度来看,届时全国二手楼在未来半年的成交量可能因此下降10%至15%。

她续指,本国一些楼房市道最炽热、楼房价格最贵的地方如多伦多及温哥华,对房屋按揭利率变动更加敏感,若利率升高,楼房买卖所受影响便更大。

由於加拿大经济一直受美国经济影响,美加政府债券更是互为紧扣,而加拿大固定按揭利率又与加拿大政府债券息息相关;因此,即使加拿大央行维持隔夜拆息在历史新低,但因为外界预测美国联储局将於下月宣布加息,带动了加拿大固定按揭利率早在今年9月便开始逆转上升。

加拿大皇家银行一名按揭专家表示,假设一名按揭申请人向银行借款10万元,分25年摊还,每月供款,以折扣利率2.94厘计算,便要月供470.18元。

但若按揭利率上升60基点,其他条件不变下,利率便为3.54厘,月供便是501.39元,即申请人每月要多供31.21元。

但满地可银行高级经济师陈蔚纯表示,按揭利率是根据10年期国债利率厘定,後者可带动前者上升。

满银预计,明年央行将不会加息,但明年底的10年国债利率估计会由目前的1.7厘增至2.05厘;不过,这亦只是重回2014年的水平,相对於历史水平,10年国债利率仍处於低点。她估计,这对楼房市场仍不会有太大影响。

陈觉得,2017年下半年至2018年,按揭利率才有上升压力,届时央行加息比较明显,并带动10年国债利率上扬,在连锁反应下亦令按揭利率上升。

然而,明年楼房市场走势除受利率影响外,亦视乎其他外围因素,如加拿大经济情况及油价,若两者有所改善,都有利地产市场;又如目前楼房市场炽热主要仍靠亚洲的买家,万一中国政府继续收紧外汇管制,令中国资金不能外流,便可能影响加拿大楼房市道,但这一情况仍尚待观察。

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(据加拿大家园网)

加拿大高房价:使40%加拿大人去年至少1次为钱抓瞎

加拿大人的财务状况可谓捉襟见肘,债台高筑,宏利银行(Manulife Bank)每半年进行一次的调查显示,有接近40%的加拿大人,在过去一年里至少出现过一次为支付家庭开支而“挣扎”的情况。

加拿大高房价:使40%加拿大人去年至少1次为钱抓瞎

很多人生活在财务“悬崖”上

加拿大广播公司的Alexandra Posadzk报道说,有2372人接受了这一网上调查,他们的年纪在20-59岁,家庭年收入在5万加元以上。

在受访者中,38% 回答在过去一年里,至少有过一次为钱“抓瞎”,为了支付日常生活账单而不得不从信用贷款里提钱、依靠信用卡、动用紧急储蓄或退休储蓄、甚至去跟亲戚借钱。

在这38%的人中,4% 说过去一年里几乎月月缺钱,10%说一年中出现过几次财务紧张,24%说有过一次或两次这样的情况。

国民邮报报道说,加拿大宏利银行的总裁兼首席执行官Rick Lunny对此表示,看上去似乎有很多人生活在(财务)的边缘,若是一旦利率上涨,可能会有更多的人不得不采取更绝望的措施,这令人感到担心。

高房价是一大“罪魁祸首”

Rick Lunny说,这种情况,某种程度上要怪罪加拿大的高房价,抵押贷款吃掉了家庭收入的一大块,从而使人们没有多少钱可用于储蓄。

根据宏利银行的调查,加拿大房主们的抵押贷款额平均为 $175,000加元,在BC省和阿尔伯塔省更高,平均超过$200,000加元。

加拿大抵押贷款和住房公司说,人们的住房成本不应超过收入的30%,但加拿大统计局的数据表明,在2011年的时候,已经有超过1/4的加拿大家庭用于住房的开支超过了这一上限,而且自从2011年以来,加拿大房价已经再度上窜。

加拿大房价增长全球最快之一

最近来自丰业银行(Scotiabank)的一份报告说,2015年的第二季度,加拿大的平均房价比去年同期上涨8.2%,为世界上房价涨幅第4高 的国家,在此期间房价涨幅最高的是爱尔兰 (13.3%),其次是瑞典(10.5%),澳大利亚第三(8.3%),略高于加拿大的8.2%。

多伦多地区房价可用“暴涨”这个词来形容,多伦多星报的 Susan Pigg 本周三(11月25日)报道说,2005年大多伦多新建低层住宅的均价为38万7369加元/栋,2015年均价高达80万2376加元/栋。

房价飙升加重了人们的房贷负担,低利率也在推高加拿大人的其他债务,加拿大统计局今年9月报告说,人们的债务/可支配收入比已经达到164.6%,十五年前的这个比例为不到110%。

利率上涨的危险

在如此高的债务负担下,利率上升的时候人们怎么还债就成了让人不得不担心的问题。

宏利银行的首席执行官Rick Lunny 在一份声明中说,许多加拿大人所面临的挑战是,他们每个月的收入是相对不变的,但支出可以突然有大幅增加。

他说,在一旦缺钱的时候,动用自己的紧急储蓄或低利息的信用贷款还可以,若是在高利息的信用卡上积累债务,或者向家庭成员借钱,这就是在给自己的财务状况增加压力,在给亲戚们增加压力。

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(据加拿大家园网)

难以承受的加拿大房价 温哥华房租水平达危机程度

根据BC租房指数(BC Rental Housing Index)最新发布的结果,温哥华有25%的人一半的工资都被用作房租。

难以承受的加拿大房价 温哥华房租水平达危机程度

几乎所有人都能感觉到温哥华租金的高昂。“租金在涨,但是收入并没有同步增长。”BC非营利住房联盟(BC Non-Profit Housing Association)主任说。

“我认为,人们普遍觉得租房的人是服务员,某种程度上这是正确的。然而,如今我们发现,还有其他人:医疗健康工作者、社会工作者和建筑从业人员。”

在全国范围内,温哥华的房租也是最不能承受的。温哥华的房租水平已经达到了“危机”程度。高房租阻碍了人们住在温哥华,影响了劳动力的供应。

放眼加拿大温哥华地区,周边城市也没有好多少。本拿比、素里、列治文全都是重灾区。

专家呼吁政府对此问题引起重视,多建造一些可负担的出租房屋。

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(据加西网)

加拿大温哥华房市独立屋量少价高 大公寓或成潮流

温哥华市独立屋量少价高,供不应求,有发展商在公寓林立的温哥华市中心西端(West End),兴建宽敞豪华的两房公寓单位,居住环境更加舒适。发展商并且指出,面积大的公寓单位或许是未来的潮流。

加拿大房市独立屋量少价高 大公寓或成潮流

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位于戴维街(Davie St.)夹杰维斯街(Jervis St.)交界处的The Jervis楼盘,楼高19层,从第4至19楼总共有58个单位,面积900多平方尺至1,300平方尺不等,每层均有四个2房单位,分别位于大楼的四个角落,景观开扬。

设计着重舒适宜居

发展商Intracorp收购经理唐斯(David Downs)表示,楼宇的设计着重舒适宜居,无论起居或娱乐都有宽敞空间。

他说:“温哥华市独立屋数量比之前少。而面积较大的公寓,对不想住独立屋、或小屋换大屋的买家,都是一个可行的选择。”

设计师本德特森(Nancy Bendtsen)表示,每一户单位都是单边,景观开扬。

据悉,该楼盘叫价450万元的一个阁楼单位已售出,2房单位的起价则为100万元左右。

楼盘的1至3楼将作为出租公寓,由温哥华市府经营管理,出租公寓有独立的进出口大门。

从2006年至2011年,温市流失约900幢独立屋,原因是拆卸独立屋后改为兴建较高密度的城市屋或公寓。

目前全市还剩约4.7万幢独立屋,由于可开发地皮所余无几,预计独立屋数目有减无增。

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(据加西网)

用数据说话:加拿大阿省房市多糟 房价暴跌20%

全球油价持续疲软,加拿大阿尔伯塔省(简称阿省)经济疲软,而房市也到达了崩溃的边缘。据近日公布的数据,在上个月阿省多个城市的房屋成交量和平均房价的跌幅达到了百分之几十。不过,由于加拿大其他地区的经济还算稳定,所以阿省的房市萧条不会蔓延到那里。

用数据说话:加拿大阿省房市多糟 房价暴跌20%

加拿大地产商会(Canadian Real Estate Association)的最新数据指出,在今年10月份阿省西部成交量跌幅也高达52%,而中南部地区则回落了31.6%。

值得一提的是,阿省的中小城市是房市萧条的重灾区,而且规模越小收缩的幅度越大,这说明由于石油业不景气,人们正在逃离就业更加困难的小城市。

例如在该省北部的麦克默里堡(Fort McMurray),上月的平均房价为46.82万元,比去年同期大幅下滑了跌幅高达20%,或11.7万元,成交量则急挫41%(从144宗下降至85 宗)。在规模更小的莱敏斯特(Lloydminster),成交量下跌幅度更大,高至54.3%。

在该省的经济重镇卡尔加里,房价的收缩较为温和。10月份平均房价为44.45万元,年同比下跌4.4%,但是成交量却大幅下挫了36.4%至1810宗。

阿省房市萧条不会影响多伦多

虽然阿省房市大跳水,但是本国绝大部分业内专家都相信,萧条不会蔓延到其他地区,因为该地区是受到了全球油价价大幅回落至40美元的影响,而多伦多的经济还算稳定,所以不会受到影响。

例如在今年的11月上旬(最近一期数据),大多伦多地区的房屋成交量达到了3616间,比去年11月同期大增9.4%,而整个地区各类房屋平均价格为63.5万元,与去年同期相比增加了9.5%。

数字还显示,房屋挂牌的数量比去年同期亦有增长,但增幅不及销量,表示供应量仍趋紧张,特别是独立、半独立及镇屋等低层单一家庭住宅类型的情况更严重。多伦多市内独立屋,在所有地区各类型房屋中供应最紧张,令一些买家不得不转移到半独立屋市场,令该类房屋的价格录得最大增幅。

虽然国际经济学界不断在新出台的报告中对多伦多的房市提出警告,但是大多数本国专家不以为然。他们相信,多伦多房市回落的唯一诱因应该是遭遇严重的经济衰退,而且即便是遭遇调整,也将是软着陆,而不会出现阿省那样的大跳水。

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(据加西网)

加拿大房贷利率微涨 房市要冷 房奴睡不着

加拿大房贷利率起起伏伏的变化,真的不会牵动购房者的神经吗?未必!

加拿大房贷利率微涨 房市要冷 房奴睡不着

加拿大几大银行近期陆续上调房贷浮动利率的动作,在本地盆友圈也引起热烈讨论。

银行等贷款机构已从9月时的低利率基础上逐渐提升房贷的利率。随着加拿大政府债券殖利率上升,在过去两个月内,最受欢迎的五年期固定房贷( Five-year fixed-rate mortgage)利率上升了0.2%,可变房贷(Variable-rate mortgages)的利率,也自2012年来首次持续上涨。

虽然加拿大房贷利率最近开始小幅度上涨,这却是一种房贷利率由逐渐下降转变为逐渐上升的趋势,这样的趋势有可能令房地产市场冷却。

多伦多道明银行(TD Bank)的经济师推测,由于广泛预期美国联准会将于12月升息,加拿大的固定房贷利率有可能随之上升0.6~0.7%。

如果真的这样,或许导致加拿大的成屋销售量在今后六个月内下降10~15%。经济师认为利率上涨对火热了数年的多伦多和温哥华房市影响最大,因此冷却程度也较高。

央行会否加息?

据加通社报道,许多经济学家预期,如果加拿大经济复苏步入正轨,央行下一步将提升隔夜利率,道致贷款浮动利率升高。目前浮动利率提升并非意味著央行将加 息,他认为只是大银行为了增加利润而已。银行不会将利率长期保持在2%甚至2%以下的水平,当央行降低基准利率P时,银行必然要调整降低折扣率。因此每当 央行降息时,借贷者就要赶紧争取到最大的折扣。如果仍在观望,还是趁现在利率比较低及早行动。

浮动还是固定?

尽管加拿大中央银行在今后很长一段时间内无力加息,但这不妨碍固定房贷利率上涨,因为固定利率房贷的利率由债券市场的殖利率确定,况且加美债券市场殖利率自9月以来就开始回升。

比较出人意料的是与央行基准利率紧密相连的浮动利率,最近也在缓慢上升。

世界日报采访intelliMortgage的房贷规画专家麦克利斯特,他感到惊讶:这是浮动利率房贷市场的巨大转变,一个很少人预料到的变化。

他分析,这可能源于争夺储蓄款的竞争及政府一些政策,导致银行等房贷业者融资成本升高,迫使他们通过提升浮动利率方式收回成本。

但RateHub.ca的创办人理查德认为,一些推动利率上升的因素是暂时的,例如年底时一些贷款机构已经达成全年营业目标,无意再以优惠利率招徕顾客, 以及房市随着冬季来临而不再那么热络。她分析,一些银行在11、12月提升利率,以准备来年春季与对手竞争时,能够有更大幅度的削减利率空间。

在上涨的利率预期明年令房市冷却的同时,由于一些买家会抢在利率显著上涨之前入市,这也可能在短期内推动房市在冬季冲刺。麦克利斯特告诫潜在的买家,最好谋定而后动,因为他觉得加拿大经济表现欠佳,即使明年房贷利率上升,今后数年还是会回落。

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(据加西网)

加拿大多伦多独立屋供应剧降 需求强劲价格竞争仍激烈

本周三(11月25日),多伦多地产局发布的最新报告称,多伦多地区的房屋需求仍然强劲,但是低层房屋的供应量剧减,创了历史新低。这意味着价格竞争仍然非常激烈,低层房屋价格仍有较大上升空间。

加拿大多伦多独立屋供应剧降 需求强劲价格竞争仍激烈

在今年前10月,GTA地区房屋销售量累积为12万4,123。由RealNet Canada公司统计的新房交易量与过去十年的平均值持平,但新 房的类型以及售价则出现了显著的变化。GTA地区总的房屋供应量维持在正常范围内的2万6,388间,但81%都是高层公寓房。

相反的,低层房屋的供应量则明显下降,达到了历史新低。在今年10月底,在售的独立屋、半独立屋以及镇屋数量约为1万,而在2005年同期,在售的 新低层房屋数量约为1.6万,二手低层房屋数量则约为1.3万,所以总的在售低层房屋数量为2.9万,低层房屋储量是今年的约3倍。

该报告指出,虽然低层房屋的数量出现了明显的下降,但是对低层房屋的需求仍然非常的强劲,这也意味着价格竞争更为的激烈,低层房屋价格仍有较大的上升空间。截止今年10月31日,新低层房屋的平均价格约为80万2,376元,比2005年高出1倍以上。

独立屋是这10年间价格上升最快的房屋类型。今年10月,GTA地区的新独立屋平均价格约为96万2,312元。建筑行业和土地开发协会会长 Steve Deveaux称:“对于购房者来说,如果预付20%的首期款,那么需要年收入达到17万4,855元才能负担得起剩下的贷款。如果首期款更 低,那么年收入则需要更高。根据加拿大统计局的数据,多伦多家庭在2013年的平均收入仅为10.7万。”

GTA地区在售的新公寓数量在过去十年则出现了显著增加。在今年10月,新公寓的供应量约为2万1,408间,而2005年的新公寓供应量仅为1.3万。新公寓的平均价格为44万,而2005年的平均价格为28.8万。

不过,多伦多地产局在报告中指出,虽然新公寓的完工量和待售数量都在增加,但是大部分新增公寓都已经被市场所消化。所以新公寓的储量不增反减,而且价格也出现了上升。此外,新公寓的平均面积也在过去十年间从908平方尺缩小到767平方尺。

多伦多地产局长Mark MacLean表示,整个房地产行业对于目前的政府相关政策与房屋负担过重之间存在着矛盾十分担忧,比如说安省政府计划允 许市政府向市民收取土地转让税,这就导致购房者需要缴纳双重的土地转让税,购房者的负担将会显著增加。有研究证实,增收市级土地转让税对于安省的房地产行 业将会有非常消极的影响。

根据建筑行业和土地开发协会2013年的研究报告显示,政府所征收的税费几乎占GTA购房者总支出的20%。

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(据加拿大家园网)

加拿大房贷利率小幅上涨 楼市真的要冷却了吗?

加拿大房贷利率最近开始小幅度上涨,这样的趋势有可能令房地产市场冷却。

加拿大房贷利率小幅上涨 楼市真的要冷却了吗?

银行等贷款机构已从9月时的低利率基础上逐渐提升房贷的利率。随着加拿大政府债券殖利率上升,在过去两个月内,最受欢迎的五年期固定房贷( Five-year fixed-rate mortgage)利率上升了0.2%,可变房贷(Variable-rate mortgages)的利率,也自2012年来首次持续上涨。

虽然涨幅微小,这却是一种房贷利率由逐渐下降转变为逐渐上升的趋势。多伦多道明银行(TD Bank)的经济师帕翠蜜拉推测,由于广泛预期美国联准会将于12月升息,加拿大的固定房贷利率有可能随之上升0.6~0.7%。如果真的这样,或许导致 加拿大的成屋销售量在今后六个月内下降10~15%。 她认为,利率上涨对火热了数年的多伦多和温哥华房市影响最大,因此冷却程度也较高。

加拿大房贷利率最近出现的上涨趋势,可能令房明年地产市场冷却。(本报资料照片)

尽管加拿大中央银行在今后很长一段时间内无力加息,但这不妨碍固定房贷利率上涨,因为固定利率房贷的利率由债券市场的殖利率确定,况且加美债券市场殖利率自9月以来就开始回升。

比较出人意料的是与央行基准利率紧密相连的浮动利率,最近也在缓慢上升。 intelliMortgage的房贷规画专家麦克利斯特感到惊讶:“这是浮动利率房贷市场的巨大转变,一个很少人预料到的变化。”

他分析,这可能源于争夺储蓄款的竞争及政府一些政策,导致银行等房贷业者融资成本升高,迫使他们通过提升浮动利率方式收回成本。

但RateHub.ca的创办人理查德认为,一些推动利率上升的因素是暂时的,例如年底时一些贷款机构已经达成全年营业目标,无意再以优惠利率招徕 顾客,以及房市随着冬季来临而不再那么热络。她分析,一些银行在11、12月提升利率,以准备来年春季与对手竞争时,能够有更大幅度的削减利率空间。

她指出:“我们看到银行的优惠利率(prime rate)下跌,浮动利率却上升,这表明发挥作用的不是经济因素,而是贷款机构出于其它原因作出的决定。”

在上涨的利率预期明年令房市冷却的同时,由于一些买家会抢在利率显著上涨之前入市,这也可能在短期内推动房市在冬季冲刺。麦克利斯特告诫潜在的买家,最好谋定而后动,因为他觉得加拿大经济表现欠佳,即使明年房贷利率上升,今后数年还是会回落。

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