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高收入才能贷到更多款，同时享受更多优惠。对于很多想买房或投资的人而言，收入证明无疑是很重要的。所以很多人为此钻了空子，做了很多假收入证明。

加拿大最大的按揭服务公司之一Home Capital这次与45名涉嫌收入资料造假的贷款经纪解除合约事件又一次引起我们对加拿大多伦多抵押贷款市场上类似行为的关注。最近几年加 拿大大城市房价飞涨，买屋者对于银行贷款的需求渐趋强烈。但是，银行审批贷款对申请者的收入等有严格要求，不够资格的人，看着好利率却拿不到贷款未免着 急。在本地华人论坛上有不少人在讨论如何“花几千元”，请贷款中介公司帮忙“做”一份好看的收入文件，但又担心这种做法有“后遗症”。

多伦多或将严查收入证明防造假 将大规模解除购房贷款经纪合约

多市的居民小刘就表示说她的前同事曾经通过收入造假成功从银行贷到了款。小刘同事去年结婚在万锦市买了一栋半独立屋，价格约60万。首付25%，但由于同事俩收入不高，无法向银行贷剩下的45万。于是在贷款经纪的指导下，他们找到公司老板开具了高收入的证明，每个月因为多出来的收入需要向政府缴纳的税则会由雇主从他们的收入中直接扣除。这样他们拿到了高收入的证明，从银行那里成功贷到了45万买下了房子。

收入文件造假在加拿大华人经纪中早已不是新闻了。在采访中，华人经纪人都异口同声的表示加拿大这样的事件太多了。大多地区的贷款经纪人Jenny就 称她在客户中经常能听见类似的话语：“为什么你不能做其他经纪就能做?我朋友没有收入都可以贷款买房子。”她说只要听到这样的话她就知道其中可能有猫腻， 不是买房者自己造假就是经纪帮助其造假了。甚至，她还接到过电话是专门伪造文件的机构打来的，为当地的华人经纪提供专门的文件造假服务。

Jenny称她知道有的华人在这边打现金工，工资很低，但是却买了上百万的房子。她说这明显不合理，银行也不可能给他们贷那么多钱，因为他们的收入还不起。那么可不可能是靠租金充当个人收入来贷款的呢?Jenny解 释说这几乎不可能，因为加拿大要用自住房的分租租金来做个人收入是很难的，手续非常的复杂不说，政府还会对分租房间的水电等基础设施有严格的要求，而这边 的许多华人分租屋设施不齐全，而且一间屋子能分成十几间，根本不符合充当个人收入的标准。那么就只能是造假了。不过具体是如何实现造假的，Jenny表示自己不是很清楚。

与贷款中介息息相关的地产中介对其中的猫腻也心知肚明。多伦多地产经纪窦青云也表示说这种伪造收入文件的现象在这边非常的普遍，尤其是在最近几年房价飞涨时期。华人客户一般来说信用没有问题，那么主要问题就在于收入这条不能满足条件了。

对于刚刚发生的Home Capital与45位贷款经纪人解除合作关系的事件，BMO贷款经纪人表示说Home Capital的经纪们一直赚的盆满钵满，就是因为他们敢接手银行不接收的B类客户，这些客户普遍存在信用较差或者收入不足的缺陷。不过这一次Home Capital的大手笔——一次性终止与53名贷款经纪人的合作是明显事出有因的。在迫于安省证监会的压力下进行调查之前，Home Capital Group Inc.的股票情况很糟糕，甚至出现了停盘，于最近才复盘。所以这次出现大规模的解除合约，很大程度上是一种象征性的行为。

该经纪人表示，对经纪人资料造假的调查以及解除与造假经纪人的合约本来应该是按揭贷款公司的日常事务，而不应该是一次性盘查然后大规模解除合约，所以此事的象征意义事实上大于实际意义。不过他认为对于多伦多信贷市场来说是一件好事。

万锦市的贷款经纪许群也认为Home Capital的此次解约是一件好事。由于许经纪与Home Capital之间有长期合作关系，她了解到此次被解除合作关系的贷款经纪人中包括Home Trust里的冠军经纪人，也就是贷款业绩最好的经纪人，这45位被解约经纪人总的贷款业绩超过10亿。对此，她表示：“Home Capital此次大义灭亲的行为让我们更加信任他们了。在解除了这些作假的贷款经纪人的合作之后，我相信我们的合作会更加有效率，多伦多的信贷市场也将更加干净。”

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7月28日资本经济研究所(Capital Economics)经济师马达尼称多温两市房价将下跌30%。

不要以为他是危言耸听。最近TD银行经济分析部(TD Economics)发表的房地产市场报告指出，由于两市在现有房屋售价与收入的比率上呈现的高风险，多温恐将出现房价急剧下降40%的风险。

加拿大TD银行预测:多伦多温哥华房价即将下跌40%

在该报告中，TD银行经济分析部对加拿大的两大城市多伦多和温哥华的房地产市场做了风险评估，设定9项指标来评估房地产市场现正面临的价格调整风险，其中包括：现有房屋的平均售价;现有房屋售价与收入的比率;房屋可负担指数;现有房屋销售数量与挂牌上市数量的比率;出租房屋空置率;现有房屋的销售速度;正在兴建的新屋单位;新近完工但尚未被市场消化的单位等。

评估结果显示，总的来看多伦多的房地产市场面临的风险水平为中等，较温哥华的房地产市场现正面临的风险水平更高。其中，多伦多在“现有房屋售价与收入的比率”这一指标的评估方面已达到高风险的水平，在“新近完工但尚未被市场消化的单位”这一指标的评估方面则达到中高风险的水平。同样的，温哥华也在“现有房屋售价与收入的比率”这一指标的评估方面已达到高风险的水平，在“正在兴建的新屋单位”指标上达到了中高风险水平。

报告指出，多伦多和温哥华两市在现有房屋售价与收入的比率上都呈现出高风险，尽管房屋价格不断上涨，但人们的收入并未以相同的步伐增加。这使得两市的房屋价格更难以被普通市民所承受。

报告还指出，目前的数据显示：多伦多和温哥华的房价需要剧烈下跌40%，方能使这一比率拉回到与房地产市场的长期走势相一致。根据TD经济分析部的预期，想要对多伦多和温哥华的房价进行急剧的调整，必须将利率将向上提升1.5至2个百分点。但根据当前的预测，利率还将继续下降。

这与马达尼28日预测中所说：“极低的房贷利率使加拿大居高不下的房地产市场，得以在过去数年内顶住下坠的引力，但房价涨幅大大高于国民家庭收入涨幅，因此存在今后房价大幅下跌的可能性。”竟然惊人的一致。

报告还预测说，多伦多和温哥华的房屋销售量将出现下跌，主要因为“大量的房屋兴建”。该份报告将两大城市的房地产市场的现状与上一世纪80年代末期的情况相提并论。在上一世纪80年代末期，新屋兴建的数量因房地产市场火爆而大大增加，但在新屋落成投放市场之后，因供过于求而导致房价大跌。此外，多伦多的共管公寓市场也面临最大的风险，有大量单位正在兴建中，但完工的日期被推延。

TD银行预测，多伦多在今年下半年和2016年的房地产交易情况将趋于缓和，房价的上涨幅度也将在2016年和2017年减弱。

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温哥华房价持续飙升，很早以前就有人预言房市泡沫。罗品信呼吁政府打压楼市，控制海外买家炒房。在持续低利率、上市量短缺以及大量外国买家的驱动下，温哥华独立屋的价格持续飙升。据行业观察家称，尽管因为缺乏数据而难以确定外国买家对温哥华楼市的广泛影响，但与中国大陆有关联的买家尤其青睐温哥华的高端房产却是不争的事实。

温哥华房价失控 政府或将严格管控海外买家

罗品信在访问中表示，温哥华房价面临失控(Skyrocketing prices)，希望省府采取行动，如若不设法改善，温哥华后果将不堪设想。他早前曾写信给省长简蕙芝希望征收投机税或豪宅税，这些应该是合理且有效的做 法，但简蕙芝回信说，因担忧民众资产缩水，不会介入房市，她是转移焦点，对此感到遗憾。

罗品信接受卑省独立新闻网站The Tyee访问时，表示温市房价「面临失控」，他仍希望省府与联邦政府能采取手段。

罗品信进一步指出，收集海外买家资料是必要的，因为在制定相关政策时，必须要有数据作为依据，但亦担心，目前的相关讨论会演变成种族歧视，他希望讨论重点应该是在空屋率与投机相关行为上，让市场上的现有房屋，得到更充分的利用。

在 温哥华市长呼吁省府开征投机税后，各界对此反应不一。代表40岁及以下加人的游说组织Generation Squeeze的创建者科索(Paul Kershaw)表示，认为人们不应该炒房的观念合情合理。但是Royal Pacific Realty Group房地产经纪人Ken Wong表示，他对温哥华地区最近销售的逾500栋独立屋进行抽样调查后发现，只有不到5%的房屋是在一年内转手。

罗品信还将枪口对准联邦政府，认为加拿大相关体制已经破败，若联邦政府与省府不愿意采取进一步手段，温哥华市政府将面临严峻挑战。

市长vs省长的书信秀专家给大大差评

为了温哥华的房价争议政客们更是尽其能各出奇招。之前有一段时间媒体热炒省长简蕙芝以及市长罗品信之间因为温哥华房价问题的书信秀。收获本地媒体和民众满满的恶评，这心里素质得多好才能坚持下来啊!

卑 诗大学(UBC)社区及区域规画学院院长高丝坦(Penny Gurstein)曾说，罗品信与简蕙芝的书信往来是哗众取宠，因为市府当局早就知道省府立场，罗品信不认同这样的说法，他说温市政府手上并没有太多工 具，而且市府已大量投入所持有的土地，希望能解决居住问题，但当局的力量十分有限。

温哥华独立屋价格持续飙升

在持续低利率、上市量短缺以及大量外国买家的驱动下，温哥华独立屋的价格持续飙升。据行业观察家称，尽管因为缺乏数据而难以确定外国买家对温哥华楼市的广泛影响，但与中国大陆有关联的买家尤其青睐温哥华的高端房产却是不争的事实。

温市信贷储蓄(Vancouver City Savings Credit Union)最近更是预测，如果屋价上升趋势持续，到2030年时温市所有类型房屋的均价将超过$210万元，其中独立屋均价将会飙升至$440万元。

不少居民被迫搬离温哥华

中 国人海外投资房产其实已经是“旧闻”，但中国投资者真的“任性”到成为当地住房难的“罪魁祸首”吗?记者调查发现，温哥华住房难问题的确存在，当地不少居 民因此离开这座“全球最宜居城市”。按照纽约大学斯坦恩商学院发布的《2015年国际房屋可负担性调查报告》，温哥华的住房可负担性在全球80多个大城市 中排倒数第二。

当地一项民意调查显示，64%的温哥华居民认为，海外投资者炒房造成了当地房价飞涨，不少人把矛头指向中国买家。路透社报道，温哥华人因此产生排外情绪，去年以来多次出现针对华人业主和房产中介的不友好举动。

政府对海外投资缺乏管制

尽管中国买家不是温哥华住房难的直接原因，但海外投资在一定程度上确实推高了当地房价。对此，中国驻温哥华总领事刘菲在接受加拿大《环球邮报》记者采访时表示，当地政府对海外投资缺乏管制是温哥华市房价一路飙升的根源。

刘菲说，当地居民应当问责政府，而不应将矛头指向中国移民或海外投资者。中国政府在面临同样问题时，会不断加强对市场的干预力度，并制定相关政策，保障低收入者的住房需求。

根 据温哥华所在的加拿大不列颠哥伦比亚省的财产法，在该省购置地产不仅不需要拥有加拿大公民身份，购买者也不会被问及属于哪国公民。这使当地政府无法将本国 居民和海外投资者区别对待。不列颠哥伦比亚省住房部长发言人说，若要改变现状，省政府需要对立法进行修改，但到目前为止，省政府并没有改变立法的计划。

除了政府监管不力，利率降低、房源供不应求等也是温哥华房价升高的推动因素。

网友看法

网 友：加拿大经济已经多年积重难返了，现在更是到了强弩之末，如果政府真的禁止外来自己购房购地，再加上为顺应民意而停止的买卖暂住证项目，政府往哪里收 税，整个加拿大哪来的支撑，不要跟我说旅游产业一本万利什么的，每年旅游业主要还是指望夏季的贡献。冬季游客寥寥，神马冬季到加村来看雪都是扯淡，大部分 地区冻成一坨

网 友：移民批准每年1%，经济增长每年1%。推论：没有移民就没有增长，移民2%就增长2%，我当总理就这么干4%，5%，可西人总理哪肯这么干，这么干 很快西人沦为少数，所以目前只能让非居民买房消费，这是不增加移民而又相当于增加移民消费的两全之策。结论：1，不会停止非居民购房，至少不是全国性 的,2，提高首付可能是首选政策。

网友：不是打压楼市，是预防银行的系统风险。真要打压楼市，应从税收入手。

作为房主我对目前房价的飙升幅度完全是反感的，尽管一开始感觉很好，资产在升值嘛。但是爆升也就有暴跌，如同股票一样。我还清楚的记得01年刚来时候本地房地产的疲软。自住还好，投资的那些一旦crash谁是接盘侠?

网友：暴涨政府多收税，暴跌还没买房的年轻人开心，没啥不好，喜欢做接盘侠而且能做接盘侠的都是新来的移民，who care?

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以房养老是退休老人最好的选择。而在加拿大房市两极分化的情况下，房市火热意味着老人可以有更高的收益，反之则受损。

温哥华理财顾问马斯塔希（Adrian Mastracci）表示，本国的大多数家庭只有自住用的一套房屋，所以目前多、温两地房价飙涨对他们没有任何意义。不过，当人们临近退休，准备卖房安度晚年的时候，这个优势可就立刻体现出来了。

以房养老 退休幸福指数与加拿大房价成正比

在加拿大，近两年退休的“婴儿潮一代”（二战后出生的人士）是房拥有率较高的人群。他们往往会在退休或儿女成家之后将自住房屋出售，购买一幢较小的房屋或公寓房，以便易于打理。

由于本国各城市的房地产行情截然不同，所以退休老人卖房所得也有巨大差异。马斯塔希表示，在近年的房地产热潮中，多伦多和温哥华两个地区拥有住房的老人无疑是最大的获益人之一。蹭蹭上涨的房价，令两个城市里卖房的老人赚得盆满钵盈，可谓“一房在手，退休无忧”。

在今年5月份，多伦多地区的独立屋均价较去年同期飙升了18.2%至115万元；而同一地区的公寓房均价仅为42.29万元。以此算来，一个退休的老人将自住的独立屋卖掉之后，就是买上两套公寓，一套自住一套出租，再刨去给经纪的佣金，还能赚得近25万元。

在房价更高昂的温哥华，退休老人出售自住房后得到的收益就更多了。今年5月，温市西区的独立屋均价较去年同期飙升了25.8%至290万元。马斯塔希透露，他有四位住在该区的老年客户在近期卖了房，并在同一地区购买了公寓，他们从差价中赚得的收入都在80万元上下。

相比之下，在本国其他城市的退休老人就没那么幸运了。在几十年前，他们买房所花的钱不比多、温两市的同辈少许多，可在临近退休的今天，他们卖房的所得的收入，可能还不够买一辆新车。

例如在新布伦瑞克省的弗雷德里顿（Fredericton），今年5月该地区独立屋均价只有17.97万元，在2009年至2015年之间总共只上涨了1.7%，还不如多、温两地一个月的涨幅，而同期该地区公寓均价为15.4万元。如果当地一个退休老人卖掉自住用房后买公寓，他所能得到的收益只有2.5万。随便碰上什么突发事件，例如公寓下水道坏了需要维修，这笔钱就能被花得一个子都不剩。

在阿省，准备卖房的退休老人则面临另一种窘境。以卡尔加里为例，受早前石油业兴旺的影响，该市房价曾在2009年5月至2015年5月间大涨22%，这让很多临近退休的人士备受鼓舞。可是从去年开始，全球油价剧跌冲击该省经济，房市也随之萎缩，而老人们则眼睁睁地看着自己资产总额的退休收益在缩水，那心情可想而知。

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温哥华房价自年初以来不断攀升，除价格破百万的独立屋数量越来越多之外，目前就连市中心耶鲁镇（Yaletown），都出现一个单独销售的车位，根据MLS系统显示，这个车位大小约145平方呎，开价4万5000元，平均每平方呎要价约310元。

温哥华房价高烧 带动车位价飙升4.5万

卖方地产经纪在MLS系统中，描述这个位于太平洋大道（Pacific Blvd.）1200号大楼内的商用车位，是可单独持有的永久产权（Freehold）物业，买方不需要在大楼内持有任何单位。

卑诗大学尚德商学院房地产教授索默维（Tsur Somerville）表示，目前需要停车位的温市民众已经越来越多，单独购买车位的状况，虽然在本地比较少见，但在其他停车位不足的国际大城市，民众购买停车位的状况时常可见，有些人还会将这些车位出租。

索默维还提到，本地有越来越多公寓或多单位住宅，已经不在销售时搭配车位，他认为市府应该没有意愿介入这类单独销售车位的状况，因为这样可减少民众买车的意愿 。

耶鲁镇商业促进协会（Yaletown Business Improvement Association）执行主席欧习儿（Annette O’Shea）则相信，因为这个车位是个商用停车位，估计很快会被附近的店家业主买走，因为当地商用停车相当不容易。

欧习儿还提到，商业停车位与住屋分开单独销售十分罕见，但近年来，不论是民众或是商家要在市中心停车，都越来越困难，她与索默维看法一致，认为市府不干预是有意鼓励民众减少开车出门。

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加拿大苏富比国际房地产公司（Sotheby’s International Realty Canada ）月初所发表的高级地产交易报告（Top- Tier Real Estate Report）提到，业界专家认为在温市可被称作“豪宅”的独立屋，价格至少必须落在350万元至400万元间，不过目前在MLS系统挂牌求售开价最贵豪宅，价格高达3680万元，比报告中所提的“基本价”高出超过10倍之多。

这间目前在市场上价格最高的房屋，座落在温西灰岬（Point Grey）社区内，地址为Belmont Ave. 4726号，与今年3月初一名中国商人花5180万购入的豪宅同一社区。该豪宅空间近1万平方呎，四房六卫，还可远眺毫无敌海景，车库内可停放六台车，屋内也有私人游泳池与健身房。

今年卑诗鉴价局（B.C. Assessment）资料显示，房屋鉴价最高的前五名，排行第三至第五名都在Belmont Ave.上，这三间房屋的鉴价金额从2800万元到5000万元不等，不过并未包含这栋开价3680万元的豪宅。

第一名豪宅是Lululemon创办人威尔森（Chip Wilson）位于灰岬路3085号的豪宅，鉴价金额达5759万5000元。

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加国主要都会区近年不断兴建新办公楼宇，今年的进驻率成长有限，各都会的办公空间空置率也预料会因此上升。

加拿大都会区商业办区域空置率持续上升

Cushman & Wakefielfd公司11日公布的一份办公空间市场展望报告指出，未来几年当中，全国各主要都会区预期将增加1500万平方呎新的办公大楼空间，但因为需求将跟著增长，预期市场仍可大致维持平衡。

报告指出，包括温哥华、卡尔加里和多伦多等三个都会区，2014年的空置率都将上升逾2个百分点，温尼辟只上升0.4个百分点，是空置率增长最小的一地。

从温哥华到东岸，加国主要都会区的办公室市场正在经歷20年来最活络的发展，多伦多兴建中的510万平方呎办公空间，估计160万平方呎可在2014年上市。卡加利也有520万平方呎正在兴建中。

温哥华市中心和百老匯街一带有240万平方呎办公空间正在兴工中，其中60%已预先签订租约。

Cushman & Wakefielfd资深副总裁张伯斯表示，由于全球经济疲弱，美国经济復甦不如预期，2013年温哥华办公空间出租面积平均每一季都减少6万平方呎，明年头一季表现预料仍弱，但接下来三季预期都会有较强劲成长。

不过，在租户陆续迁入新楼后，温哥华市场的办公空间空置率势必跟著增加，预估到2015年将增加到10.5%。租金在未来两年也可望略降。

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