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温哥华在国际上常被评为最宜居住城市之一，但据加国财经杂志《MoneySense》周一公布的加拿大最宜居住城市排名榜，温市排名第46位。该项排名对比209个加拿大城市，评比指标包括了城市房价的可负担程度、市民的收入水平以及失业率等。

温市在2014年《经济学人》（The Economist）杂志被评为全球最宜居住城市第3位，在北美则排在榜首。评比的标准包括医疗保障、基础设施、居住环境，以及教育水平，但并未包括房屋的可负担程度。相比之下，《MoneySense》将房屋的可负担程度作为一项重要指标。其他指标包括：就业状况、罪桉率、气候、医疗护理服务，以及家庭收入水平等。

根据这些指标，温市由2014年的第39位，滑落至今年的第46位。

生活指数在全国排名第一

据2014年默塞生活成本调查(Mercer’s Cost of Living Survey)报告表明，温市生活成本指数在加拿大全国排名第一。房价高企影响温市居民。与加拿大其他城市相比，首次购房买家需要父母的资助，这种现象在温市最普遍。

《MoneySense》执行编辑布朗（Mark Brown）指出，无论是失业率、收入水平，以及住房可负担性等多方面，温市的评级均偏低。

对于温市房价不断飙升，温市府可能开徵房屋投机税，压止；但马宝居民联盟（Marpole Residents Coalition）成员梁栋材认为，政府採取措施控制房价是很有必要，但是不容易实施。

北温打进十大排名榜

温市北岸的北温地区(District of North Vancouver)则在今年成功打进十大排名榜，由去年的第25位跃升至今年的第9位(见附表)。有助北温区排名上升的主要因素，包括：低失业率、高收入、低税率、低罪桉率、公车服务便利，以及具艺术特色的社区。
卡城去岁居次席 今年跌至19位

于今年成为加国最宜居住城市，则是魁省布谢维尔(Boucherville)。布朗分析，布谢维尔荣登加国榜首的主要因素包括：低失业率、高收入、可负担住房、人口增长稳定，以及具艺术特色的社区。布谢维尔位于满地可外围，居民仅得4.3万人，去年排名第6。
两年前荣膺榜首的亚省卡加利市，去年微跌至第2，但今年跌至第19名。《MoneySense》指出，卡城今年十大不入，显示西岸具备的传统居住条件优势，出现了突如其来的转变。

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据加拿大认可按揭专业人员协会（Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals，CAAMP）发表最新的消费报告显示，首次置业人士成为现时房地产市场的主导，过去27个月以来，在本国售出620,000间楼房中占45%。

多伦多年轻族加强房屋购买率

该协会发表的报告指出，在4月底至5月初期间，访问超过800名在2013年至接受调查期间买房的国民。调查所得首次置人士中，大部分是25至34岁人士，有49%的家庭收入低于年薪80,000元，三分之一是年薪超过100,000元。他们平均购买的房价是308,100元，最多人选择的房价是200,000元至249,000元。

首次置业者支付首期主要是来自个人储蓄，其中10%受访者是在退休储蓄计划（RRSP）提取，5%是从免税储蓄户口（TFSA）。有47%的首次置业者购买独立屋，其次是买共管柏文单位。在卑斯省及安省购买共管柏文单位最为常见，分别是31%及21%。

置业因不想交租

以该调查收集的资料，平均最高购房价是独立屋，约为360,000元，镇屋是351,000元、共管柏文单位336,200元及半独立屋327,500元。

大部分首次置业者考虑未来利息会上升，他们平均向1.2名按揭专业人士查询，并获得1.7次按揭报价；61%向按揭经纪查询，39%说是由此得到按揭。79%的首次置业者是全职工作，82%认为工作稳定。

至于首次置业者购楼房的原因，有51%说不想付租金。其他因素包括：个人状况转变，如结婚或搬出父母的寓所；财务转变，例如储蓄足够金钱可以购买；有受访者认为自置居所的优点，可以提供财务保障及引以为傲。

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据卑诗地产协会(B.C. Real Estate Association，简称BCREA)周三发表最新报告指出，温哥华地区房屋价格飙升的基本原因，并非海外资金涌入「扫货」，而是受地理位置限制，导致可供发展的土地供应不足。

温哥华独立屋或成奢侈品？

据BCREA首席经济学家穆尔(Cameron Muir)表示，没有确实的证据显示，温哥华地区房屋可负担能力下降，跟海外买家入市有关，因为本地房屋销售统计数字表明，超过95%的买家是加拿大本国居民。换言之，海外买家比率低于5%。

增建筑密度 以满足需求

穆尔又指出，温哥华地区三面环山和海，这使可供发展土地供应短缺，继而令独立屋价格节节上升。他说，温哥华地区的独立屋，不论是温市还是素里市，都因为可发展土地供不应求，而日渐成为「奢侈品」。

穆尔认为，只有增加建筑密度才可满足人口增长所带来的房屋需求，因为温哥华地区极缺乏可供发展的土地。

据BCREA资料显示，由2010年5月至2015年5月，温哥华地区的柏文与其他多户式住宅物业的价格，平均只上升了7%，但在同期独立屋价格则飙升32%，令独立屋的基准(benchmark)价格升破110万元水平。

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外国人到温哥华炒楼的情况究竟有多严重？卑诗房地產协会(BCREA)的报告指出，外国业主的比例其实不到5%，而房屋买卖活动涉及外国买家也未超过5%。本地房產投资者的活跃程度，较外资高出3至4倍，而几个地区最近5年的柏文价格，其实不升反跌。

BCREA昨日公布「外国买家介入楼市」报告，主要是回应不少省民对房市的忧疑——外国人已大举介入本地楼市，并炒楼成风。

温哥华房价高烧 到底谁才是真正的背后推手？

报告指出，虽然无法提供具体外国买家数字，不过，根据现有的资料分析，目前大温房屋的业主只有5%是外国人，而房屋买卖活动涉及外国人的比例亦不超过5%。

针对有人认為外国买家在本地置业后，提高房屋空置率，BCREA的报告亦指出，在大温地区，不管是房屋空置率，又或房屋所住的是外国人或只具临时居民身分业主(如留学生或外国劳工)，其比例均未与加国其他大都会有明显偏离。

报告引用2011人口普查资料指出，大温地区房屋住外国人及临时居民的比例只有0.78%，比加拿大140个大城市的平均率低。加拿大按揭及房屋公司(CMHC)对出租柏文业主的调查则指出，在2014年底，出租柏文的外国业主比例只佔2.3%，与多伦多的2.4%，维多利亚的1.1%，以及满地可的1.5%，相差不大。

报告分析大温独立屋楼价上涨原因，其实是受到独立屋掛牌数量减少所带动，由于独立屋愈来愈「稀有」，以致买家彼此间竞争喊价，造成楼价明显上涨。

温哥华房价高烧 到底谁才是真正的背后推手？

报告说，相较于独立屋，多户住宅如柏文在过去5年间价格稳定，各地区涨跌互现，涨跌幅亦不大，这与各个城市增加建筑密度，建筑商大量投入兴建柏文，使柏文单位数量不断增加有关。报告说，多户房屋目前佔大温房屋总数的1/3，而兴建的新屋当中，多户房屋却佔8成。

报告还说，以平均楼价来评定房屋的负担程度并不准确，大温中央放盘系统(MLS)的买卖，有接近70%低于平均楼价73.8万元，有32%低于40万元，有82%低于100万元。

该报告并列举了过去5年间楼价变化的数据，大温地区独立屋5年上涨的平均数字為32%，其中西温上涨49%為最多，其次是温西43%，温东48%。

柏文5年来的价格则是涨跌互现，上涨最多的是温西，5年上涨13%，下跌最多的是兰里，5年内跌价10%。

报告亦探讨主要移民国家外国势力介入当地房產的问题，根据2014年的调查，美国住宅楼市的外国买家佔7%，其中中国买家佔24%；在澳洲方面，过去10年购买房產的外国人，约佔总房屋销售金额的5%至10%。

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温哥华与多伦多楼市红火，不少房屋售价飚升至100万元以上，还有政客企图出招控制楼价；但有最新研究报告称，「百万房屋」并非佔市场大多数，中价楼仍唾手可得。

据加拿大房贷专业人士协会(CAAMP)的研究指，售价100万元以上的房屋，其实在全国只佔极少数。该协会在一段长达27个月的期间内，针对每年搬进新居的62万个住户进行分析研究，发现不论是独立屋、半独立屋或多户房屋，售价逾100万元的，只佔全国房屋总数的1%。

协会的报告发现，独立屋类别中，只有2%的房屋售价过百万；全国各地约10%独立屋售价介乎60万至79.9万元；而绝大多数的房屋(83%)售价，在50万元水平以下。

报告又指，近年温哥华独立屋平均售价升至140万元以上、多伦多逾115万元，类似的「贵价楼」只集中在这两大城市。

加拿大帝国商业银行(CIBC)首席经济分析员托尔(Benjamin Tal)称，「问题的症结在于，若政府针对温市和多市房地产出招降温，则会连带影响全国其他城市的楼市。」

以省份计算，过百万元的房屋大部分在安省，但CAAMP进行研究的该段期间内，此类房屋的买卖只佔整体销售的3%，卑诗省只佔1%。报告因此认为，少数贵价屋不足以影响整体楼市。

另外大温地产局(REBGV)也强调，区内可负担房屋仍数量充足，去年大温房屋总销量当中，有约70%的售价维持在80万元以下。其中柏文单位(视乎大小和地点)售价，在20万至60万元间，城市屋介乎30万至80万元。

CAAMP协会主席梅菲(Jim Murphy)说，45%的受访者属首次置业，他们平均花了30.6万元购买房子，当中包括在温市和多市的房屋；若在其他地方置业，30万元可买到很不错的房屋。

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加拿大房屋及房贷公司（CMHC）的报告说，2014年秋季，蒙特利尔市中心和附近的修女岛的公寓有6.9%被外国业主拥有，这个比例为全加拿大最高。报告中的外国人指的是没有加拿大永久居留权的人。

紧随在蒙特利尔市后面的是温哥华市，被外国业主买走的公寓占5.8%，然后是多伦多，为4.3%。

外国买主多半来自亚洲。加拿大广播公司法语部采访的一位业主来自上海。他的经纪人高慧清女士说，她的客户全部来自亚洲，公司业务兴隆。有一段时间，她每天都要去机场接客户。蒙特利尔市正在修建的一栋553户的公寓大厦，她的公司卖出去的最多。据她介绍，这栋大厦中的亚洲业主将至少占到20%。

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多伦多独立屋屡创「癫价」，上月二手物业平均售价达115万元，按年飙升近两成，令不少无力应付人士、甚至是原多市业主，纷纷选择到邻近地区置业安居。

「业主封盘成常态」

巴里（Barrie）、咸美顿（Hamilton）和基秦拿－滑铁卢（Kitchener-Waterloo）地区，素来是未能在多市置业人士的觅房胜地，但近期连更偏远地区，包括鲍曼维尔（Bowmanville）和卡灵顿（Clarington）东部的柯蒂斯（Courtice）等，都爆发准买家竞价战。

鲍曼维尔的地产代理Kim Downey最近放售位于韦比市的物业，作价39.9万元。她接到7个准买家问价，更有人出价较原价高出4万元：「过去数月，这区几乎所有业主都封盘，已经成为常态。（房屋）供应紧张，需求却殷切，而且相对（大多区）西部仍然便宜，不过我认为两地房价的差距正在收窄。」

原居于小印度区一两房洋房的Heidebrecht夫妇，花两年仍未能在市内觅到价钱合适的独立屋，最后决定以70万出售现居，搬到基秦拿森林山（Forest Hill）一间四房独立屋。新居面积不仅大旧屋一倍，售价更仅48万元，两夫妇的按揭贷款由20万元，一口气减至2万元，让女户主可选择不工作，全职留在家照顾两名孩子。

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加拿大房贷暨房屋公司（CMHC） 公布5月份全国各地新屋起建统计数据，大温经季节调整后的6个月移动平均年率（SAAR）为1万9000个单位，较对上一个月的1万9765个减少近4%，无论独立屋或是多户单位皆然。

若以整个卑诗省来看，同样呈小幅下滑的状态，5月份全省移动平均年率为2万8733个单位，较4月份的2万9331个减少约2%，若以实体单位数而言，卑省5月份仅有2万5000个单位起建，比4月份的3万7000个单位下跌32%。

CMHC资深市场分析师亚当马奇（Robyn Adamache）表示，今年1月到5月动工的新房，超过一半是在素里与温哥华两地，再加上列治文、兰里区与北温市共五个地区，则是大温地区中，前五个有最多多住宅单位建案开工的地点。

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