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温哥华市长罗品信上周与省长简蕙芝关于投机税与豪宅税的书信往来，引爆的话题余波荡漾，城市发展协会（Urban Development Insitute）行政总裁麦梅莲（Anne McMullin）8日表示，温市房价问题罪魁祸首应并非外国买家，仅是简单的供需失衡。

麦梅莲在温哥华太阳报的评论中提到，温市占地115平方公里，但在2001至2011年这十年间，却增加了6万9000人，但房屋总量仅增加2万8000个，在目前总共26万5000个住宅中，仅有4万7000个是独立屋，在僧多粥少的状况下，开征投机税根本无法解决房价问题。

政府征税难解温哥华高房价问题

但麦梅莲认为，仍有必要收集外国买家与投机炒房的相关资讯，若真有办法在不影响现有房屋价值的状况下，开征新税解决房屋可负担问题，确实是值得考虑，但她仍强调目前的问题是出在资源有限。

麦梅莲进一步指出，温市房市目前面临的问题严峻，不论市场内的外国买家比例多少，未来房价一定还会不断攀升，其中之一的解决办法就是以公寓大楼，或者更多的多复式单位住宅来取代独立屋。

她认为最简单的政策有时反而最有效，也就是在需求量最大的地方，兴建更多的住宅单位，而不是以更多的限制或规范来箝制相关发展。

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地产经纪吕永慈指出，400万元在温哥华西区，已无法再像几年前能买到地稍微大一些的全新独立屋，以中国移民偏爱的6000呎地兴建的新屋為例，目前售价约在480万元至500多万元。

如果仍是坚持较大地，且坚持住在西区，可能只能退而求其次，购买10多年或20年的旧独立屋。

温哥华房价飙升 新屋售价超过400万元

目前在中央放盘系统(MLS)销售掛牌价为400万元左右的房屋，有的是保养得宜的旧房屋，但也有的只剩土地价值的待拆房屋，例如在温市格兰护街(Granville St.)6600号路段的一间屋龄不详、外貌失修的房屋，土地有1.2万尺，欲以400万元求售；另一间位于西45街1000多号路段，屋龄有55年的房屋，则以399万元求售中。

吕永慈解释，那些只剩土地价格的房屋，如果位在主要干道旁例如格兰护街，由于经过土地变更申请，是可以兴建城市屋的项目，所以土地价格上涨厉害，她分析，如果该房屋位在内街，则价值应该只有200多万不到300万元。

另一名地产经纪Angelina Lin则说，由于西区楼价上涨太贵，一些身家不那么丰厚的中国移民，只好转战本那比或列治文，一般寻找200万元以下的房屋。

她说，最近楼市火热，连一些作為经纪认为掛牌价太贵的房屋，都能收到好几个出价，且出价又比掛牌价高，超乎预期。

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温哥华房地产市场旺，除独立屋外，公寓也相当抢手，价格已飙升至让不少家庭难负担。但若从土地价格、建筑成本和各类市府收费等数据计算，在温哥华盖一个公寓单位的成本就最少要50万元，因此价格想低都难。若以一间800平方呎的公寓计算，就算在温哥华市中心以外地区，地价平均每平方呎280元，而兴建一栋高层公寓的成本约为每平方呎282元，因此一栋公寓的基成本为每平方呎562元，800呎单位即为44万9600万元。

温哥华公寓造价成本急速攀升1户成本逾50万

此外每间公寓单位还需加上市府的各类费用，例如一个名为“社区容貌贡献”（CACs）的费用，是以土地重画为高密度后，新价格的75%，一栋单位的CACs约为4万8000元。其他市府开发费等又让每单位成本上升1万1700元，各项杂费还需要约1700元。 

将以上费用合计，一栋在温哥华的混拟土公寓单位成本约为52万5700元，每平方呎约650元。而这都是基础成本，若加上宣传费、市场费等，则每间公寓单位的成本已不只此数。

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加拿大房市持续高涨多年，是否出现泡沫？会否崩盘？都是不少人的疑问。不过有房贷保险公司大派定心丸，原因就是新移民。

新移民助推温哥华房市稳步上升

房贷保险公司Genworth Canada执行长拉维斯（Stuart Levings）接受彭博新闻社（Bloomberg ）访问时指出，加国房市短期内并不会崩盘，其中一个主要因素就是，加国移民结构在房市中带来的有力支撑。

拉维斯表示，房市与海洋食物链十分类似，第一次买房的首购族就如同浮游生物一样，如果没有首购族，市场才会出现萎缩，不过目前加国每年约有25万新移民投入房市，因此他预计房屋需求量将不会下降趋势。

拉维斯同时提到，联邦政府自2008年以来的持续收紧房贷，措施已收到效果，例如更高的首期付款使得大胆的投资客无法入市，也有效地保护加国的房地产市场。但他认为政府应避免做出更多更动，以免造成连首购族也无法进入房市。

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随着多伦多的房地产市场迎来新一轮的高潮，宅基地越来越珍贵，在老社区购买旧屋推倒后重建已成为本市的发展趋势。

购买旧屋翻新投资模式成多伦多新趋势

据市府有关部门提供的数据，在今年1月1日至5月11日有375个旧屋的重建申请被批准，其中有超过半数集中在北约克。仅在Willowdale社区，市府有关部门已批准了76栋旧屋被推到重建。

此外，怡陶碧谷南部地区的老宅社区也是重建的重点。

Willowdale区市议员庄霏伦(John Filion)坦言，随着土地日益稀少，将有越来越多的老宅被推倒，宅基地被重新划分，新建两座或者更多的房屋。重建可能将提升物业的价值，但也会削弱社区的邻里关系，怀雅逊大学城市和地区规划学院的城市规划专家Mitchell Kosny则担心，将旧屋拆毁重建的趋势将导致多伦多社区的特色逐渐消失。

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面对温哥华高房价问题渐趋严峻，温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）率先于上月22日建议省府征收投机税，他在同一日写信给省长简蕙芝，也希望省府提高豪宅的交易税，用于兴建可负担房屋。从信件中也可看出，投机税并非罗品信对简蕙芝提出“打房”措施的首要建议。

温哥华楼市高烧不退，打房措施即将出台！

罗品信致函简蕙芝的信中表示，房价不断攀升，对中产家庭造成影响，因为住房供给不足，很多高学历年轻人租不到好单位，也住不起昂贵房屋，并列举多项房价已经超过民众负担的报告，提醒简蕙芝正视温哥华的房屋已经被某些人拿来炒房赚钱。他认为，房屋不应该成为只拿来投资或投机的商品。

罗品信建议简蕙芝可透过修改“土地所有权法”、“土地鉴价法”和“房屋交易税法”等措施，来改善本省房屋可负担性和公平性。他说，当中最主要的做法是扩大增建中、低收入人士的新单位，其他方法可从税务着手，包括：增加豪宅交易税并将税收用于可负担房屋，对房屋速买速卖的投机行为课税（即投机税）、修改“温哥华宪章”赋与温市府追踪空屋屋主的公权力。

罗品信相信，若采取这些“打房”措施法，可令过度火热的温哥华房市较趋缓和，避免年轻人力和技术人才外流，也用实际行动告知外界温哥华的房子是用来住，而非投机买卖。

罗品信在信底的签名处用手写“随时打电话给我讨论啊！”，但现阶段未知罗、简两人是否已就房价问题通过电话或深入交流。

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温哥华楼市不单独立屋销情火热，市中心的柏文近两个月来亦出现「多人出价」抢盘现象，曾参加「出价竞争」的经纪指出，目前一些叫价合理的柏文单位，至少都有3至5个买家出价，尤其是60万元以下的单位最为抢手，平均10天内成交，有些甚至掛牌翌日便卖出。

温哥华楼市60万元以下最火热抢手 掛牌一天即销售

地产经纪李昌豪指出，温市中心耶鲁镇及煤港区的柏文销售最近两个月异常的火热，他最近接获好几名客户的委託，都希望购买温市中心的柏文单位。他分析市中心柏文的买家，除了有区内的年轻上班族和专业人士外，也有从海外来的买家，当中主要是中国买家，他们看上温市中心单位出租回报率高，所以前来置产。

李昌豪说，温市中心一房一厅的单位月租高达1700元、1800元，比大温其他城市柏文的租金水平高，同时亦较容易找到租客。

地產经纪何家杰亦说，他观察到最近两个月市中心柏文单位的交易速度增快了许多，那些价格在100万元至130万元的有海景两睡房单位，以及60万元以下的没有海景两睡房单位，均特别受青睞，而属于「中间地带」的单位，即没有景观，价格却在60万元至90多万元，销情则较淡。

何家杰说，新一波楼市现象，即温市中心柏文单位亦变得抢手，出现抢买情况，但价格的涨幅仍不及独立屋那麼明显。

不过，他表示，由于加元最近两年贬值达20%，在价格持平的情况下，市中心柏文单位的楼价，若以人民币或是美元购买，均等于便宜了2成，对于刚从海外来本地的中国买家，确实极具吸引力。

有经纪建议，想在温市中心购买柏文的买家，最好在睇楼前先取得银行按揭的许可，以及请经纪代查有关柏文大楼的相关资料，先做好购买前准备，以免在真正出价时，因為有附带条件而失掉购买机会。

皇家银行按揭经理王子云指出，他注意到最近不少买柏文的按揭申请，其实是由人在海外的「非居民」申请，许多是人在中国的父母，他们為在本地留学的子女购买柏文，由父母提供首期，帮助子女尽早购买房產。

近期各大银行、各大地产机构及各家经济分析师，对温哥华房市的走向，众说纷纭，一会儿说房市泡沫化崩盘在即，一会儿说房市火热，西温有一屋推出市场，立刻33组买家下订，真是莫衷一是，无所适从。

专家分析：加拿大房市将持续稳步上扬

其实影响房地产走势的因素众多，而且相互牵引；正如BMO银行经济分析师指出明年房贷利率上升2%，将冲击67%购屋人的负担能力，至少有22%的买家将被迫退场。事实上，分析师的预测是假设其他条件不变下，利率上升的影响，当环境允许利率大幅调升至2%的同时，经济应是 一片荣景，失业率下调，人民收入增加等等，这些都会冲销利率上升的负面影响。

房市的分析除了依据市场数据的定量分析方法外，考虑市场特质的定性分析亦不容忽视。最近温哥华房市泡沫化的说法甚嚣尘上，分析师所考量的因素是收入与房价脱节，温哥华房价与收入的比率太高，与旧金山、檀香山并驾齐驱；温哥华拥有大学学历的中位年收入仅达41,981元，几乎排全国最后，然而温哥华房市在豪宅热卖的带动下顺势上扬，房价 /  收入的比率已日渐悬殊，但买家的实力却丝毫未损，主因是亚洲移民甚多具备了 “有资产，低收入 “的特性，及买家也未必有移民身分的原因，拉低了收入的平均值，定性定量的考虑更能作全面的分析。

房市的预测须考量诸多因素，例如 : 利率、汇率、移民政策、净人口增减、失业率、经济成长率、消费者信心指数及政府政策等，才能准确预估房市的走向。

CMHC于近日发表的温哥华房市预测相对中肯，2015年温哥华房市大致与今年持平，预估2015年温哥华共有32,250间房屋成交，较今年的32,800间略减；平均房价达821,000加元，较今年的811,000加元上升1.2%，其中独立屋的易手量及房价增长最为出色，预计达5%左右；城市屋及公寓则大致与今年持平，部分地区更会有略减的现象。

豪宅林立动辄数百万加元的温哥华西区及西温哥华，明年仍是独立屋热卖的局面，尤其是土地及全新的房屋最受追捧。列治文由于受到学校排名骤升的鼓舞下，明年房市应会缓步向上。

温哥华东区今年33呎面宽独立屋曾以215万加元高价卖出后，一路向上，主要是拜温西高房价所赐，许多买家发现缅街以东的房价划算，索性放弃西区，改买温东，造就温东今年房市大好，明年将会趁势追击。

本那比位居温哥华地区中心枢纽，铁道镇周边因生活机能方便，仍继续受买家青睐。长青线沿线愈近竣工，愈加值得注意。同时商业地产也因为经济逐步成长而渐受重视。

海外资金大量涌入，温哥华将成为加国与亚太的枢纽，明年经济成长率也预估以3.2%独占全国鳌头。房地产势必成为抵御政治及经济风险的最佳避风港。温哥华豪宅的热卖更多是看重保险的能力而非投资报酬率。

2015年温哥华房市预估在资金充沛的加持下，稳步上扬是可以预见的。

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