温哥华房价继续高烧 供房花费税前总收入86.5%

一份最新的全国住房可负担性报告显示,全国的住房愈来愈容易负担,但只有温哥华和多伦多是例外。在温哥华供一间独立屋,更需要花去一个家庭86.5%的税前总收入。报告直指温哥华今年头3个月,已经录得5年来最高的房屋转手放盘数字,预测未来住房可负担性将会进一步恶化。

温哥华房价继续高烧 供房花费税前总收入86.5%

皇家银行高级副总裁兼首席经济学家赖特(Craig Wright)表示,加国大部分地区楼价上涨速度放缓,加上央行调降利率,让住房可负担性明显提高。但他强调温哥华和多伦多是例外,因為这两个城市的楼价上涨非常快,连带将全国的住房可负担性拉低至持平。

赖特透露,卑诗省的住房可负担指数一直高于平均值,特别是独立屋的部分。他称这个数值愈高,住房可负担性就愈低。因此目前卑诗省住房难以负担的情况,已经反映出大温楼市的极端性,相比之下省内其他地区的房价较易负担。

温哥华楼市在今年前3个月中,已经录得5年来最高的房屋转手放盘数字。赖特警告,温哥华楼市才刚经歷过全国大城市中最高的升值速度,代表温哥华的住房可负担性将会进一步恶化。

皇银的报告显示,如果要在温哥华市供一幢两层高独立屋,平均需要花去一个家庭税前总收入的86.5%。如果要供一幢平房,平均则需花去一个家庭税前总收入的85.6%。其中平房的数据比去年最后一个季度上涨2.8%,是三年来的最高涨幅。另外柏文单位则需花去一个家庭税前总收入的36.9%,比去年最后一个季度略有下降。

温市供独立屋花税前总收入86.5%

以全省来看,供一幢两层高独立屋,平均需要花去一个家庭税前总收入的72.8%。如果要供一幢平房,平均则需花去一个家庭税前总收入的69.3%,柏文单位则為32.9%。

今年第一季度国际原油价格暴跌,让阿省经济遭到重创,也让阿省成為全国房屋最易负担的省份。在卡加利供一幢两层高独立屋,平均仅花去一个家庭税前总收入的33%。如果要供一幢平房,平均则需花去一个家庭税前总收入的32.8%。

皇银的住房可负担指数是以家庭税前收入的中位数,与一般非豪宅房屋的按揭、地税、水电费等支出进行对比所得。

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新移民多伦多购房须知:轻松生活源于适合自己的房子

多伦多是一个自然资源和社会资源都非常丰富的城市,每年都有十多万来自世界各地新移民,怀着美好的梦想来到多伦多,他们当中的大部分人都能在多伦多实现他们的轻松,快乐,和自由人生,体现他们的人生价值。但也有一小部分新移民受国内生活方式影响极深,在多伦多这样真真实实的世界继续玩“虚的”,爱慕“虚名”。

不论做什么事,都得有点“名”才觉得称心,才觉得有面子,才觉得对得起自己。也不论得到这个“虚名”需要自己和家人付出多大的代价,也不论这个“虚名”对自己和家人是否有益,只要有“名”就认为“值”。在这方面表现最为突出的就是新移民选择买房上,有些新移民为选择所谓的“名校区”,“名社区”付出很大代价。但实践证明这完全得不偿失,是一种无谓的牺牲。当然,如果家庭条件确实很殷实,那当别论。但如果没有那个经济实力,那真没有那个必要做那个无谓的牺牲。因为在多伦多,新移民买个适合自己的房子,非常有利于新移民在加拿大过上轻松的生活。因为这样的房子,不但有利于新移民的孩子成长,也有利于新移民本身在多伦多的发展。

首先,选择所谓“名校区”最累的是孩子。当初,很多新移民是由于不喜欢国内的应试教育,为了给孩子一个找一个既有优质教育,既有轻松的教育环境,又有广阔发展前途,而移民加拿大的。这是很多新移民的初衷,但一旦来到多伦多,感觉这里的中小学基础教育太轻松,太自由了,心里不踏实。

一部分人就又怀念起国内的应试教育,认为还得给孩子选择一个靠的住的学校,选择一个华人孩子比较集中的学校。在那里,华人不知不觉地形成一个民间版的应试教育环境。孩子的学习环境和国内没有任何差别,孩子不但在学校学习,放学后,还得参加这个辅导班,那个辅导班去学习,苦不堪言。但究竟是那种学习环境对孩子的未来有好处呢?人类进步的发展史无疑证明那种看似松散的西方式教育是具有成果的。这缘由,一时还不能用理论说明清楚。但近二百年来,每个时代引领时代方向的杰出人物,世界著名的思想家,文学家,政治家,和科学家等等都来自西方式教育体制,像牛顿,瓦特,爱因斯坦,和当今的比尔盖茨都出于这样西方教育体制。反观我们的应试教育,如此庞大的教育体制和受教育人数,却很少出现像上述对人类进步起引领作用的人物。事实证明西方式的宽松的,自由的教育方式一点也不比我们的刻苦的,繁重的应试教育体制差。所以,我们买房子根本没有必要选择房子贵,孩子读书又累,又得不偿失的“名校区”房子。

其次,选择名社区根本没有必要,而且还使家人受累。大家知道,多伦多所谓的“名社区”是动态的。前几年,这个社区是好社区,过几年,另个社区可能变成好社区。比如,在二十年前,地铁沿线的社区并不被人们看好,房价也没有那么贵。

因为,按西方的城市观点,地铁沿线是工人阶层居住地点。但现在,多伦多地铁沿线和多伦多以北社区的房屋价格已经长得离谱。有些随机因素也会改变一个社区的状况,市政府的一个城市规划,就会将一个不被看好的社区转变成一个被人热捧的社区。比如,市政府要在士嘉堡兴建地铁,一旦地铁建成,那士嘉堡沿线的房屋就会升值。既然是社区的情况是动态的,人们就没有必要花特别高的价格买同样的房子。比如,有的客户,一样的房型和类似的社区,一定要多花40多万加币。如果家庭特别有富裕,那另当别论;如果也是在多伦多做普通工作,每小时工薪十几,二十几加币。那40多万加币,外加MORTGAGE 放大成六,七十万加币。一家人不得不多工作二,三十年。而二,三十年过去,基本人生大部分美好时光也就过去了。这等于用一家人一生的美好时光买个所谓的“名社区”房子。仔细想一想,这样做根本不值。

最后,需要澄清一部分人对有些良好社区的误解。当地产经纪带客人看房子时,通常会遇到这样的现象。就是一小部分新移民受误导特别严重。他们总是将某些实际上很好的社区描绘成很可怕。通常情况是严重夸大某些负面因素。

比如,当地产经纪提到多伦多东别社区的房子又便宜又好时,有些客户就会说那里有距离核电站太近。房屋再便宜,也不能去,其实,那里距离核电站与所谓的“名社区”相差就几公里,开车就几分钟。如果核电站真的万一出事,大家的命运不会有任何差别。但是这里的核电站的安全系数很高,也根本就不会有什么核泄漏事情发生。

在多伦多,不要提核泄漏,即便是人们为车换机油,换下来的机油也不能随便洒,都得放在集中回收的地方,更不用说核污染了。更有甚者,如果某个社区曾经出现过刑事案件,就将整个社区定义成不安全社区。

在多伦多,人们只要稍加留意,就会体会到整个多伦多基本都是安全社区。人们可以开车到您所认为的不安全社区看一看,看看那里住户有没有像国内的安全钢铁门,钢筋窗户。根本没有,甚至,人们有时都连门都没有必要上锁。这样的社区怎能定义成不安全社区呢?人们又为什么舍弃这样非常好的社区,放弃这样廉价房子,放弃轻松的生活不过,非得让一家人多干十几年,二十几年又苦又累的工作呢?仅仅是为了那所谓的不断变化的“名社区”?

总而言之,多伦多是一个资源非常丰富,机会非常多的发展非常快的城市。新移民在多伦多有很多发展机会。孩子在这里的学习环境非常好,不但学习非常轻松,将来的就业机会也比国内多而且好。成年人所有的后顾之忧,如医疗,养老,和孩子的就学,就业之忧也完全解除。新移民只要不在这里追逐“虚名”,尤其在选择买房时,不花高的离谱价格买那些所谓的“名校区”,“名社区”房子。

在多伦多过轻松快乐生活并不难。可以说,大多数新移民都能在较短时间内适应多伦多,并在多伦多发展家庭事业和在多伦多过上比国内更好地日子。同时,人们也看到确实有些新移民盲目追逐“虚名”,尤其是对所谓的“名校区”和“名社区”的盲目追逐。不惜支付高价买下这样的房子。

让孩子在所谓的“名校”受应试教育,新移民为此付出一生美好时光。这看似很富有牺牲精神,看似一家人辛辛苦苦,大人苦,孩子累。但这样的生活已完全背离当初移民加拿大的目的,这绝对不是新移民之梦!也不利于孩子健康成长,也不利于孩子接受的正规西方教育。而是一部分新移民自己参照国内应试教育体制营建的小“名社区”和“名校区”,人为推高社区内房价。人们在这样的社区生活,不但大人苦,孩子更累。所以新移民选房时,不要为这样的“虚名”所累!去买适合自己的房子,这样非常有利于新移民在加拿大过上轻松的生活。

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温哥华房市热炒火爆 买入217日即转手劲赚40万

温哥华独立屋价格持续飙升,不少业主纷纷「大屋换细屋」(downsizing),而许多投资者见楼市展望极佳,也乐于买屋保值。据地产业界人士表示,一幢房屋如果在购入后不足一年就转售,可视为炒卖。据《温哥华商业杂志》(Business in Vancouver)报道,约有20%温市独立屋交易符合上述炒卖的定义,其中以温西登巴(Dunbar)社区的炒卖活动最活跃。

温哥华房市热炒火爆 买入217日即转手劲赚40万

该杂志委託二埠Landcor Data市场调查公司进行统计,结果显示由2014年1月至2015年5月期间,温市总共有328宗独立屋买卖符合炒卖定义,而登巴成为独立屋炒卖活动最活跃的地区,上述期间共有30幢独立屋在12个月内易主,卖家账面获利高达40万元。

报道列举的例子:一幢位于登巴区西19街(W. 19 Ave.) 4073号的80年古老独立屋,在上述期间有投资者购入171日之后,以234万元转售,账面利润34万元。另一幢位于西30街(W. 30 Ave.)4086号的上世纪50年代独立屋,业主购入217日之后,以295万元易手,账面劲赚40万元。

西温旧屋 超挂牌价110万易手

此外,西温哥华市的独立屋炒卖活动也升温。一幢位于该市伯克山路(Burkehill Pl.)4130号的60年旧农场式住宅,最近410万元售予一位来自中国的买家,成交价比挂牌价高出110万元。

代售该物业的地产经纪哈维(Viv Harvey)表示,由于出现多方竞价的情况,她一度预测成交价会高于叫价约50万,但未想到最后会高出110万元这么多。

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加拿大「怪兽屋」涌现

列治文市议会正研究一项有关「怪兽屋」修订附例的折衷方案,即在不改变现行的建筑面积比率的提前下,降低新屋的高度上限,由34呎降至29呎,而室内天花板的最高上限,则由16呎降至12呎;另外,屋外附加建筑物,以及屋与屋之间的最低距离,也会受到限制。

加拿大「怪兽屋」涌现

据列市府副首席行政官厄尔塞克(Joe Erceg)指出,以上方桉旨在更有效管理未来新屋的外形,使它们不要显得与所在住宅区原有的建筑物「格格不入」。

房屋建造商桑杜(Sam Sandhu) 则认为,许多来自亚省的富裕新移民,喜欢可提供宽敞居住面积的大屋,并不介意后院的面积变小;他指这些生活态度,并非附例可以规管的议题。

市议员区泽光指出,现行相关附例存在漏洞,容易被曲解,因此有必要尽快修订附例。

不过,市议员麦乐田(Bill McNulty)就表示,修订附例不宜过急,需要更多时间研究。

列市府暂时订于7月6日,展开有关建议附例的公众谘询。

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温哥华推出新规 缓解加拿大家庭房贷负担问题

温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)周三宣布,将会推出一系列措施,藉以增加该市的可负担房屋供应量。

温哥华推出新规 缓解加拿大家庭房贷负担问题

罗品信承认,可负担房屋问题是温市目前的一大挑战,特别是家庭住屋方面的需求。他周三公布了即将推出的最新可负担房屋措施部分内容,包括:

  1. 推出名为「家庭住屋更改土地用途政策」(Family Housing Rezoning Policy),确保在邻近公园和学校处,有新建的城市屋及连幢屋;
  2. 首次置业者可负担房屋试验计划,对象是在温市居住及工作的首次置业人士;
  3. 更改土地用途范围内的所有住屋单位中,须佔35%属于家庭住屋。

同时,罗品信再次促请联邦政府,更积极协助温市,解决可负担房屋短缺问题。

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卑诗省住房需求强劲 房价飙至62万加元

不断增长的消费需求和较低的库存,促使加拿大卑诗省的住房需求迈向2007年以来的最高水平,大温哥华区的房价达到一个新里程碑。

卑诗省住房需求强劲 房价飙至62万加元

卑诗地产协会(BC Real Estate Association)首席经济学家卡梅隆‧缪尔(Cameron Muir)指出:“今年,更有活力的经济增长、强劲的消费者信心和触底的抵押贷款利率,有望将住房需求推至自2007年以来的最高水平。”

大温哥华地产局(REBGV)最新公布的数据更是强化了卑诗地产协会的预测。数据显示,5月独栋别墅的销量达到1,723套,较去年同期增长了18.6%。

“我们仍然认为,合理定价的房屋如今在市场的竞争很激烈,” 大温哥华地产局总裁达西‧麦克劳德(Darcy McLeod)说:“房地产具有‘超本地化’(hyper local)特征,尤其当处在一个卖方市场(供不应求)时,记住这一点很重要。这意味着,交易条件和价格将视房屋的类型、周围环境及其他因素的不同而异。”

大温哥华地产局的数据显示,今年5月,公寓销售量同比增长24.4%;房屋总销售量为4,056套,同比去年增长了23.4%,环比4月下跌2.9%。

卑诗地产协会预测,该省住宅销售将下滑2.9%至91,600套。卑诗省在过去十年的平均住宅销量为83,600套,2005年达到创纪录的106,300套。

缪尔预测:“按揭利息温和上行和新住宅的不断完工,有望缓解2016年的房价压力。”

2016年卑诗省MLS住宅平均售价预期将上涨1.7%至62.1万加元,位列加拿大最高平均房价之一,几乎是全国平均房价的两倍。

加拿大房产业主平均贷款19万加元 偿还房贷成巨大压力

银行调查4成业主 过去1年债务减少

根据一份最新的调查发现,近8成屋主都认同「无债一身轻」的道理,希望尽快还清房屋贷款,但过去一年却只有4成人会付诸行动,以不同方式去减轻房贷。不过,其馀6成并非不想减低房贷负担,只是他们没有多馀金钱,或有其他更重要的花钱项目。有16%人指出,如果失业,不出一个月便支撑不住。

加拿大房产业主平均贷款19万加元 偿还房贷成巨大压力

该份由加拿大宏利银行于今年2月委託民调公司Marketing Research and Intelligence Association进行的全国调查,访问了2,372名本国业主,他们都是年龄介乎20至59岁、家庭入息在5万元以上。

结果发现,78%本国屋主,都将还清房贷列为首要目标。过去一年,共有4成受访者付诸行动来灭债。当中18%屋主善用了每年的一次性还款机会,去减少房贷总额,17%则增加每月供款额,也有5%表示会两者同时进行。他们的额外房贷还款,平均是6,300元。

业主平均房贷约为19万元

报告指出,全国业主的平均房贷金额约为19万元,当中以亚省的24.2万元房贷负债为全国最高,其次是卑诗省的21.7万元,安省是19.3万元。

假如家中的经济支柱忽然失去工作,有27%房贷持有人表示会在3个月内出现还款困难,33%表示可捱到3个月至1年。但也有16%回应指,不出一个月便支撑不住。

加拿大宏利银行首席行政总裁Rick Lunny,对于很多屋主都在想办法减轻房债的做法感到欣慰,但也担心那些连每月多付10%供款也没能力的屋主。他说,只要20万元的房贷利息上升一厘,已代表每月供款额要增加10%。由于利率维续在历史低位已有一段时间,加息将无可避免,只是迟早问题。

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加拿大房市5月火热 创8年新高

卑诗省房地產协会(BCREA)昨日公布今年5月份楼市数据,全月共录得超过一万宗楼房交易,较去年同期上升16.6%。全省平均楼价亦较去年5月升超过一成,达到63.2万元。另外,加拿大房屋及按揭公司(CMHC)公布的柏文空置数字则显示,今年4月的空置率下跌至1.8%。

加拿大房市5月火热 创8年新高

卑诗省房地產协会公布的数据显示,5月经中央放盘系统(MLS)销售的房屋,共有10,174间,总销售金额為64亿元,较去年同期增加30.4%。

该会首席经济师穆尔(Cameron Muir)表示:「上月是八年来房屋销售最高的5月。」他认為,在本省的大部分大型市区消费者需求强劲,都在推高房屋销量。

穆尔说,自金融危机之前至现在,省内的房屋库存量从未试过像现时一样低。他说,在很多地区,存量减少相对强劲需求,令楼价面临上涨压力,其中尤以单户房屋市场升幅最大。

数字显示,2015年至今,卑诗省住宅物业总销售金额,较去年同一时期,上升35.5%至255亿元。买卖房屋总数则升22.4%至40,265间。

加拿大房屋及按揭公司昨日亦公布了卑诗省柏文空置数据,显示今年4月份的柏文空置率為1.8%,较2014年4月的2.4%低。两房柏文的平均月租為1,136元,而一房柏文则為973元。

该公司卑诗地区经济师弗凯特克(Carol Frketich)指,今年春季的空置率下降,主要是由于市场对出租房屋的需求上升速度,超越整体供应量的增长。

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加拿大房市过热引发家庭债务问题

加拿大央行行长朴洛兹(Stephen Poloz)在昨日的年中报告中表示,受低油价拖累所引致的家庭债务问题及加拿大物业市场过热,是目前加国两大经济弱点,而余下年度的经济前景变量仍多,具体还看央行7月中的经济预测报告。

加拿大房市过热引发家庭债务问题

就第今年二季的经济前景,朴洛兹认为劳工市场发展相当可观,但国际贸易情况却稍稍令人失望,称2015年第一季贸易低开,第二季无可避免承接弱势。

可能触发楼价调整

朴洛兹称油价低迷问题虽不至于引致经济衰退,不过却令加国变得非常容易受到任何经济波动影响,而引发的连锁效应,影响了民众的就业情况、收入及房价,物业市场泡沫令加人债台高筑,有可能触发大规模物业价格重整。

朴洛兹表示:「虽然全国的房价升势转趋温和,但仍远超民众收入上升幅度。房贷相关的负债情况仍然严峻,而且更有上升趋势。」加国产油地区如亚省的家庭债务问题,更是全国中最严重的地区之一。

不过朴洛兹亦认为加国的经济改革,能使国家更有效抵御经济冲击:「虽然危机正在上升,但经济上的防御措施亦较之前更加稳固。」报告中亦重申,加国首季经济情况虽不理想,但只是稍差于较预期。加国下季度的国内生产总值(GDP),将受惠于美国经济增长而有所反弹。

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撼山易,撼温哥华房价难!

十几年前有朋友看到温哥华房市火热,就把自己在温东的房子卖了。钱到手又开始纠结买房还是租房。当时几乎所有人都认为房价到顶了,但是他还是没有挡住诱惑,又在温西花60万买了一套房子,结果现在房子已突破3百万,让他狠狠赚了一把,赶上了温哥华房市的造富大潮。

撼山易,撼温哥华房价难!

但是对没房子的温哥华人来说,十几年甚至几十年,工资不动,房子疯涨,买房已经成为遥不可及的梦。所以有人发怒了,网上有2万多签名,上周末有数百名市民走上街头,抗议房价高企,超出普通民众可负担水准。

这次示威感觉有些雷声大雨点小,媒体和政客反应都不太热烈。反倒对国外买家有了影响。有中国朋友说,想在限制外国人买房前来赶温哥华房市的末班车,真的是狼没套住,反倒把狼招来了。

我说温哥华的房价太高风险太高,结果他说买的就是这个高价。不能否认,中国热钱涌入是温市房价高企的一个重要原因,只要中国人热情不减,这里房价就不会下跌。特别是最近中国股市发烧,曾经被套牢的股票纷纷解冻,凭空又生出很多闲钱。据说不少人要卖掉股票来温哥华买房子,看样子温哥华另外一波房价上涨要开始了。

现在中国大陆人买房子的胆子最大,因为中国房价从房地产商品化以来就一路高涨只赚不赔,说买房有风险根本没人信。买房不亏,房价越高的地区房价会越高,已经形成了观念。温哥华也是如此,房价高的地方涨幅也大,而且抗跌能力也强。高房价等于低风险变成了买房宝典。温哥华好山好水好空气,房子的性价比远远高于上海北京这些大城市,以世界标准看还是物美价廉。所以温哥华的工薪阶层要和来自世界各地的富豪争好房,根本没有希望。这种外来买家赶跑本地人的现象在所有国际大都市中都司空见惯,应该是正常的经济规律吧。

外国人在加拿大买房有两大利好。首先是自住房买卖不需要缴增值税。温哥华有些豪宅是“影子房东”所有。钱主出钱,影子房东出面购买,每年节省的地税和将来卖房子免去的增值税相当可观。如果找不到可靠的人,不放心出租,租金还要报税,于是豪宅就被空关,放几年升值后再卖,等于躺着就把钱赚了。据统计只有2%的外国人在本地买房,这一点也不奇怪,因为钱虽然是外国的,但是登记的房主是移民或者加国公民,任何打击外国买家的措施其实没有作用。

另一个利好就加拿大对外国人贷款非常宽松。很多中国人对外国人在加拿大贷款如此容易而且利息如此之低感叹不已。中国的贷款条件非常苛刻,特别对买第二套以上的房子,有很多限制。而加拿大只要付一定比例的首款,银行的钱随便借。一栋豪宅要几千万人民币,能够拿出这么多现金的中国人其实并不多。所以很多温哥华豪宅买家并不是国外热钱,而是加拿大银行自己的钱。

房子只要是商品,永远会跟着钱走,这大概是自由经济的必然结果。现在温哥华很多独立屋被拆除以修建大量高密度住宅区。估计独立屋价格会越来越高,公寓价格会变得比较容易负担。

那时温哥华将和很多国际大都市一样高楼林立,变成水泥森林,城市面貌和城市功能都会发生巨大变化,是福还是祸就不好说了。

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