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2015美国14个租屋比买房更合算的郡县 加州占8个

自2009年开始，美国房价已持续5年上涨。长期来看，置产可能是个不错的投资，但有些城市租屋比买房更划算。一项最新的研究显示，美国有66%的县买房比租房成本还低，但是有些城市租房却远比买房更划算，尤其是房价是不断攀升的加州。

美国大部分郡县置产再租出的收益仍属丰厚

房地产公司RealtyTrac 7月8日的报告发现，美国有66%的县买房比租房成本还低，今年1～5月全美买房（3房）来租赁的潜在租金总收益增长了8.94%。

房地产公司RealtyTrac 最新报告汇编了全美285个郡县的资料，分析哪些城市适合租房，而不适合置产。该研究发现，美国有66%的县买房比租房成本还低，今年1～5月全美买房（3房）来租赁的潜在租金总收益增长了8.94%，但成长幅度却是自2011年（10.07%）以来的最低点。而同时期同郡县购买相同3房物业来出租的潜在租金总回报却下滑9.07%。

RealtyTrac副总布基斯特（Daren Blomquist）说，“因为房价升值与租金走势有密切关系，买房再租的市场回报趋于稳定，并且可以预测，即使近年来的租赁收益不如在经济萧条、房价谷底时买入物业再出租的丰厚。”布基斯特提到，在美国多数郡县投资置产转租还是最好的选择。

报告中还提到，在全美285个郡县中，3房物业的平均租金比起2014年增长了3%，同期间同地区平均3房房价上扬了4%。

租屋比买房更划算的城市

但在RealtyTrac的报告中还发现，有些郡县租房却远比买房更划算，尤其是房价是不断攀升的加州。《商业内幕》以该报告为基础，挑出人口数超过50万、且租屋可比买房省下超过10%以上的前14个郡县。结果显示，在这14个郡县中，加州就占了8个、一半以上的县郡，其中以旧金山县、圣马刁县与圣塔克拉拉县分列前3名。

排名全美租房比买房划算的县冠军是加州旧金山县，其周薪中位数是1,850美元、平均3房物业每月的租金为3,074美元，但是预估每月贷款金额却高达8,781美元。纽约州的威彻斯特县是出了加州之后，租房比买房划算的县冠军，其周薪中位数是1,407美元、平均月租金是2,208美元、预估每月贷款金额是4,028美元。

以下就是这些郡县的名单，对那些计划搬到这些地区、正在考虑是否租屋或买房的居民，这是一份相当实用的报告。

1. 加州旧金山县（San Francisco County）

加州旧金山县

人口：837,442

周薪中位数：$1,850（美元，下同）

平均月租金：$3,074

预估每月贷款金额：$8,781

租屋所需收入中位数与买房所需中位数的差异：90.53%

2. 加州圣马刁县（San Mateo County）

加州圣马刁县

人口：747,373

周薪中位数：$2,166

平均月租金：$3,074

预估每月贷款金额：$6,518

租屋所需收入中位数与买房所需中位数的差异：49.73%

3. 加州圣塔克拉拉县（Santa Clara County）

加州圣塔克拉拉县

人口：1,862,041

周薪中位数：$2,114

平均月租金：$2,503

预估每月贷款金额：$5,211

租屋所需收入中位数与买房所需中位数的差异：31.21%

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华盛顿都会区房市销量大涨 达10年高点

据地产网站近日发布的最新资料显示，2015年6月华府地铁周边的大都会地区售房率达到10年来的高点。

华盛顿都会区房产

据 《华盛顿邮报》7月10日报道，近来想在华府地铁周围购房的民众会发现消失已久的抢购热潮再度回归， 今年6月该中心区域房屋买卖共成交了5652笔，比去年同期增长13%，创下了自2014年6月以来的单月最高记录。

与去年萧条的房市形成对比，今年华府地区房市渐趋火热，相比之下，前半年的总交易量上涨了9%。许多银行推出了首付额为5%的大额贷款，其他的贷款产品还有首付额为3%加免抵押保险。购房者也更加注意贷款条件，包括信用记录、负债比等，为购房做好准备。

这股热潮预计将持续，因为待售房屋居高不下，同时华府房价正接近新高点。6月华府都会区房价中值为43.9万元，只比2007年6月与2013年6月的历史最高价位低1000元。根据年中总计，该地区的房屋中间价格比5年前2010年上半年上涨了25%。6月，蒙郡房屋中间价为42.5万元，同比上涨2.4%，成交1393笔；乔治王子郡为24.5万元，上涨4.4%。

尽管华府地区房价整体上涨，但弗吉尼亚州郊区与马里兰州的某些地区房价仍在下跌。费尔法克斯郡(Fairfax City)、伦敦郡(Loudoun County)轻微下跌；福尔斯彻奇(Fall Church)房屋销售中间价从74.5万下降至56.8万，最为显著。马州的弗雷德里克(Frederick County)和安阿地郡(Anne Arundel County)也下降两万至6000元不等。

6月大华府地区市场上待售房屋量较去年同期增加了11.5%，上月总计有12324栋。其中费尔法克斯郡的待售房4337栋，为大华府地区之冠。

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美国房地产趋势：价格在三、五年之内仍然会稳步上涨

大部分年轻人喜欢从中间往两岸走，往经济发展比较好的，或者是人们都比较喜欢去的东西部走，而不少退休的东西部低收入的老人则喜欢到美国的中部养老，那里的房价低，物价低。

美国房地产仍然会稳步上涨

美国房地产分两大块：一部分是商业地产，另一部分是住宅地产。商业地产有ShoppingMall购物中心、Office办公楼，warehouse仓库就是靠出租。投资这类商业房地产只是出租，收取租金。

住宅地产就完全不一样了，盖了就卖。类型有singlehouse别墅，townhouse城市屋，condo公寓楼，apartment联体公寓等，投资这类住宅地产的目的，大部分人是自己居住，也有一部分投资后是为出租收取租金的，或是等待涨价后再出售的。

一个是价，一个是量，买房就看价和量，价就是住宅房价，跟租房市场关系不大，房价市场没有规定，没人管理，就是一个纯市场，而且也不是说今年只能涨2%，明年只能涨1%，在美国完全没有这个说法，也没有什么限价或者限量。这个量也是没有限制的，你想买就买，想不买就不买。美国的房地产市场就是靠纯市场支配的。美国从50年代到现在，50-60年间的住宅开工量，每个月都有一定的量。这里有很多周期，这个周期和经济周期的相关度也比较高，这个就是开工量，最高是250万栋，最低是100万栋，平均是150万栋。

美国房地产市场之所以步入稳定增长期，主要原因是：

一、人口稳定增长

这个跟国际化没有关系，美国的人口结构是不错的。美国每年将近增长300万人口，这是很强大的，300万人要结婚生孩子，要成立家庭的，这就是市场的需求。另外就是不少旧房肯定要换新的，新增规模就是150万人，不管是首套还是改善都无所谓，人口、需求就在增长。有需求就有市场。

二、价格稳步上扬

美国房价在2005-2006年达到最高峰，然后泡沫破灭就垮下来了，再从2012年初开始反弹，已经连续上涨了35个月，目前仍然在上涨之中，仍然看不出有泡沫迹象出现，因为新房开工量不大，房价上扬速度稳健，市场步入渐渐消化次贷危机前留在市场上的房屋阶段，加上美联储的迟迟不加息，因此现在投资美国房地产市场仍然是有利可图的。

现在很难再出现次贷危机了，因为美国的贷款银行资格审核更加严格了，贷款需要出具收入证明。2007年以前所谓的次贷是你的信用很差，也可以买房，你的首付也很少，或者不付首付也可以买房。那些年，不查收入，不查信用，零首付的人都可以得到贷款，买到房屋。而次贷危机发生时，正是这些人无法偿还贷款利息，他们的房屋也基本上成了法拍屋，银行屋。现在都非常严格了，因为现在次贷已经不存在了，美国次贷已经贷不到房了。现在美国的房地产市场延后了两年左右到2012年才开始反弹，就是因为所有银行的贷款标准太高了，而且会越来越高。如果标准还是比较放松的话，美国房价早就应该反弹了。就是因为现在标准比较高，反弹后的房地产市场算是相当规范的，也就是比较健康的，因此，次贷现在已经基本不存在了。

三、投资美国房地产必须要看美国人口流动方向

大部分年轻人喜欢从中间往两岸走，往经济发展比较好的，或者是人们都比较喜欢去的东西部走，而不少退休的东西部低收入的老人则喜欢到美国的中部养老，那里的房价低，物价低。现在美国的加州，包括整个西海岸都不错了，而东海岸除了纽约和华盛顿，就是南部的佛罗里达，因为很多人向往阳光地带。大部分美国人，包括新移民都喜欢两个海岸不喜欢中部，因此中部地区的房价波动不大，有些房价数十年基本不变。现在的房地产投资者是经过次贷危机的大浪中优胜劣汰下来的，很多资质不好的都已经在2008年死掉了，现在留下的都是资质相当不错的。

房地产周期有十二年左右的周期，从现在稳健的美国房地产市场来看，在未来的三五年之内都会比较不错。因为周期这个东西，你不用害怕美国政府说调控一下，在美国就没有这个东西，所以只要看市场就好了。

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2015佛罗里达州”夺冠”全美住房负担最重排行 新泽西州第二

致力于提高全美民众房租支付能力的“MakeRoom”活动团体近日公布最新调查报告，新泽西州平均30%的租房者一半以上收入用于支付房租，在“全美各州住房负担最重排行榜”中排名第二，佛州排名第一。

佛罗里达州全美住房负担最重

 

该研究还指出新泽西州各郡的“负担沉重”租房者比例幅度为20.3%至38.7%。帕赛克郡(Passaic)和海洋郡(Ocean)分别以38.7%和37.7%的高比例居于榜首。在各大城市中，帕特森市(Paterson)比例最高，达46.4%，其次是伊丽莎白市，为30.4%。

新泽西有超过110万个租房家庭，其中30.1%的家庭处于“负担沉重”(Severely Burdened)状态，即意味着他们使用一半或以上的税前收入支付租金和水电费。

按照联邦政府的标准，使用三成薪水支付房租的家庭，其基本生活将出现问题，包括食物、衣物和医疗照顾。今年5月最新研究表明，在新州要负担平均每个月1309美元两居室租金，一个家庭的平均年收入要达到52,347美元，才能保障基本生活。

而位居排行榜第一的则是南部“阳光之州”佛罗里达州。然而这恰恰说明了佛州租房市场的火爆，房租水涨船高，适合投资房产收取租金。

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纽约开放7间区域教育中心 或引周边学区房小幅升温

纽约市教育局局长法瑞娜于近日宣布，设立于纽约全市五区范围内的7个全新区域教育服务中心正式开放，为学校管理提供更加全面的支持与建议。相信随着这些中心的开放服务，纽约这7个区域的周边学区房产相对会有一个小幅升温。

目前七个全新区域教育服务中心的两间分布于布碌仑131Livingston St与415 89th St.、皇后区28-11 Queens Plaza North与8201 Rockaway Blvd、曼哈顿333 7th Avenue、布朗士1 Fordham Plaza, Bronx、史坦顿岛715 Ocean Terrace。

纽约市教育局局长法瑞娜表示：“七个全新区域教育服务中心的正式开放是为学校提供最直接的帮助，同时每个教育服务中心的负责人都将以自己的经验与实力帮助学校有效提升教学质量，并为学校教学提供全方位的支持。”

华裔Yuet Chu(朱玥，音译)则被任命曼哈顿区域教育服务中心负责人，担起1至6学区管理重任。

朱玥有着丰富的教学经验，其中包括于1996年任职于曼哈顿地区未来校园(School of the Future)，以及十年中学负责人经验。在掌管曼哈顿区域教育服务中心前，朱玥于2007年任职于儿童第一网络，并负责统筹曼哈顿地区的超过30所学校的管理与统筹。

本次新设立的七个区域教学服务中心彻底取代了原有的55个儿童第一网络服务中心(Children’s First Networks)，为学生以及学校提供了包括跨校跨学区的教学支援、教育系统当中的财务，以及人力资源支持、隶属于学生服务的医疗健康资源与辅导，以及针对英语学习者(ELL)与残疾学生的支持等全方位服务。而目前7个区域教学服务中心则有超过700名雇员，致力为学校与学生提供最及时的帮助。

该区域教育服务中心的口号是：更强的校园、更好的社区支持、目的明确地为学校教学提供强有力的支持。

与此同时，这七个区域教育服务中心还将提供对学校教职员工的培训服务，以及学校之间的伙伴合作，并以此为基础提高学校教学质量。

针对区域教学服务中心的管理与运作，新服务中心采取了聘用深入校园并拥有丰富教学经验的人员进行管理，从而更好与更加专业的协助学校以及服务中心建立沟通渠道，并为学生提供专属的服务。

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投资客赚翻 纽约威廉斯堡及皇后区房价1年飙升超20%

据最新报告显示，皇后区法拉盛地区（Flushing,Queens）第二季度房屋销售价格狂涨30%，但6月份房屋租金同比去年下跌近11%。而布鲁克林地区（Brooklyn）的房屋租金和平均房价则均创下新高纪录。皇后区（Queens）1室公寓的平均租金价格为2278美元/月，比去年同期下降了18.6%。在6月一整月中该地区的房屋租金价格同比去年跌了10.7%，中间价为2528美元/月。

根据知名美国房地产公司DouglasElliman的最新报告

 

布鲁克林地区房型越小，租金涨幅越大

布鲁克林地区（Brooklyn）的房产市场持续升温，租金和售价均再创新高。其中房屋租金比去年增长5.9%，再次刷新纪录。其中房型越小，涨幅越大，Studio的涨幅最大，而三卧公寓的租金却比去年下降。有分析认为，租金上涨的原因可能是房价过高，潜在购房者只能依赖租房，导致租屋市场需求高。

布鲁克林威廉斯堡房价中数同比去年激增22%

而布鲁克林的平均房价也再创新高，达到78.85万元。威廉斯堡(Williamsburg)及绿点(Greenpoint)的房价中数比去年同期增长22%、达到105万元，华人聚集的包括贝瑞吉(Bay Ridge)、日落公园(Sunset Park)的南区房价中数达48.35万元，比上一季增长6.1%、比去年同期增长4.6%。其中越小的房型涨幅越高，导致首次购屋者难以进场购屋，只能继续租房，进而促进了房屋租赁市场。

皇后区租客转身进入买房大军行列

该报告中还显示，相对于布鲁克林地区，皇后区上一季度的租房成交量下降了13.7%。有专家分析称，是因为想要在皇后区租房的人大幅减少，从而使得租房成交量及租金双双大幅下降。而这些原本的租客都转入房屋买卖市场，从而也带动了这一地区房产价格的上涨。

根据知名美国房地产公司DouglasElliman的最新报告

 

皇后区华人房产市场房价同比去年飙升30%

根据房产市场报告可看出，皇后区第二季的平均房价创下新高达到45.23万元，房屋买卖价格涨幅惊人，特别是法拉盛（Flushing）、大学点(College Point)、白石镇(Whitestone)、贝赛(Bayside)比去年同期涨了30.1%、达到47.83万元；皇后区长岛市(Long Island City)共有公寓的售价中数也大涨29%、达到99.80万元。

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中国股民失血致寻求安全投资和入籍美国投资者激增

中国人近年来在美国大肆购买房地产，而中国股市最近走势可能直接影响美国房地产市场。近几周，中国股市“过山车式”狠跌猛涨，使得寻求安全投资地点和入籍美国的外国投资者激增。

股市与投资房产有密不可分的关系

国家广播公司(NBC)引用全国房地产商协会的数据报道说，中国人已成为美国房市最大的外国买家，过去一年就投入286亿元，比投资额第二大的加拿大人多出一倍以上，也为美国营建商和开发商提供很大的机会。

总部设在迈阿密的Lennar建筑公司，正与中国建筑公司合作，在新泽西州Weehawken兴建公寓大楼，它在加州尔湾的一家庭住宅小区也吸引大批中国顾客。该公司执行长米勒说：“人更想把钱放在稳定安全的地方。虽然美国房价上涨，可是美国房产也变得更有吸引力”。

迈阿密是中国人置产的新市场。与伦敦、中国香港和纽约相比，迈阿密房价便宜得多，而中国资金迄今大部分集中在商业开发设施，而非个别物业，不过这种情况可能迅速改变。

商业地产公司JonesLangLaSalle指出，在房价快速上涨的纽约市曼哈顿，中国投资者今年就购买了超过47亿元房产，占曼哈顿地区所有外国投资的39%，比去年的12%高出两倍以上。

纽约曼哈顿

 

NBC报导说，在南加州，中国人的购屋需求已略微减缓。这可能与房价上涨和供应仍然有限有关，因为购买一家庭住宅的中国人偏爱新屋。

Gerson PrestonRobinson会计师事务所合伙人李普斯发现，寻求安全投资地点和入籍美国的外国投资者激增。虽然这种机会现在诱惑力更大，可是中国股市下跌导致无数股民财富大失血，也影响他们在美国投资置产的能力。

在中国推销美国房地产的加州拍卖网专家说，这种情况会对住宅市场造成重大冲击，也会损及对商业物业的需求，尤其是在美国东西两岸市场。

不过，他说，股市也可能造成反作用，促使中国有钱人把钱挪到国外，投入比较保险的美国房地产。

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2015全美房价升幅 橙县排第7

根据总部位于尔湾的房地产信息公司CoreLogic的最新报告﹐5月份橙县房价上涨了4.9%，为7个月来升幅最大的一个月。在5月份全美大都市房价升幅排名中﹐橙县排第7高。

不过﹐与2013年全年和2014年上半年橙县房价上涨幅度超过百分比两位数的情况相比﹐5月份橙县的房价升幅仍不算大。

南加州橙县尔湾Irvine

CoreLogic首席经济学家诺萨福特（Frank Nothaft）将今年春天以来刺激橙县房价上涨的动因归于低抵押贷款利率和紧缺的待售房供应量。他说﹐直到5月份﹐30年固定房贷利率仍低于4%，这无疑有助于促进买家的购房活动。

CoreLogic的报告显示﹐5月份全美房价比上年同期上涨了6.3%，加州房价上升了6.4%，为全国房价升幅第9高。

5月份，洛杉矶县的房价升幅为7.4%，为全美大都市排名第3高。内陆帝国的房价升幅为4.8%﹐排全美第8高。在全美100个人口最多的大都市中﹐有92个大都市的房价比去年同期是上涨的。

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纽约皇后区布碌仑房价六月创记录

2015年7月9日星期四，纽约房地产公司道格拉斯·艾丽曼发布了一项报告。报告称，布碌仑和皇后区的房价在6月份已经破纪录；同时，布碌仑的租金平均值也已接近3,000美元/月。

纽约皇后区

布碌仑和皇后区的住房卖价

据这家公司的最新观察，布碌仑的一套住房平均价是79万美元；皇后区的是45万美元。报告作者、房地产专家乔纳森·米勒（Jonathan Miller）说：这些数字都创下了最新纪录。

布碌仑热门地区的房价更是水涨船高：在威廉姆斯堡（Williambsurg）和绿点（Greenpoint）地区，地产中位价上涨了22%，达105万美元/套；在布碌仑高地（Brooklyn Heights）、公园坡（Park Slope）和格林堡（Fort Grene）地区，中位价上升了7%，为91万美元。

康斗公寓的市场更是看好。在贝德福德·史岱文森（Bedford-Stuyvesant）、皇冠高地（Crown Heights）和布什维克（Bushwick），康斗公寓的中间价上浮了29%，高达61万美元/套。

皇后区长岛市的康斗中位价也上升了29%，接近100万美元/套（99.8万美元）。

布碌仑和皇后区的租房市场

 

 

专家说，一路飙升的房价对于刚入地产市场的买房者来说很难驾驭，人们一般都先观望一段时间。所以他们会先租房，这样又抬高了房租水平。

布碌仑北部、西北和东部地区平均房租已经长到了历史最高值：3, 000美元/月。租房市场上最走俏的户型是统仓（Studio）。比如，布碌仑的统仓租金上升了9.8%，平均租金为2, 379美元/月；而在皇后区的西北地区，统仓租金涨了不到1%，是2, 348美元/月；但是皇后区其它户型的租金却呈现下降趋势，除了三室型。

布碌仑和皇后区的租金再涨也涨不过曼哈顿。6月份，曼哈顿的房租已经连续第5个月保持在平均值4, 000美元以上。尤其是统仓和一居室，分别涨了3个和3.5个百分点。

专家建议买房者避开热门小区

尽管房价和租金已经呈如此强劲的上涨趋势了，但是专家认为，这还没涨到头儿。米勒说，只要经济还在增长、就业率还在上升、库存还持续有限、信贷持续受到限制，那么房价就将继续上升。

在如此旺盛的纽约地产行情下，道格拉斯·艾丽曼公司的另一位专家、萨拉·波克（Sarah Burke）对买房人给出了三条建议：一个是先要看看自己在银行的贷款资格，对于自己能够承担多高的价格心中有数。她注意到有人因为区区2万美元的分歧就失掉了成交机会，她说：“现在不是这个做法的市场。”其次，她建议首次买房的人不要马上就买预备十年不换的两居室，因为这个户型的市场竞争太激烈。不如先买个一居室住房，住上五年之后再换房；第三，她劝买家别都一窝蜂地挤到那些热门小区，和100个人抢100万美元的房子或者和75个人争200万美元的房子……她认为，买方何不看看别的地方，照样可以找到环境和设施都令人满意的住房。

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