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新报告指德克萨斯州房价仍有下跌风险

到目前为止，石油和天然气行业的下滑丝毫没有影响达拉斯火热的房屋市场。北德州六月份的房屋销售增长了12%，而这里的房价升幅也是全美最大的。

美国德克萨斯州的首付

然而一份最新的抵押贷款行业报告仍然把达拉斯地区列为全美具有最大房价下滑风险的房屋市场之一，并将其归因于石油市场的低迷和较低的房屋可负担性。

Arch抵押贷款保险公司的风险分析及定价高级主管拉尔夫·迪法兰科(Ralph G. DeFranco)在一份新报告中说：“由于石油和天然气行业占比重较大，并且和过去相比，房价相对于收入来说变得更高了，因此北达科达州和德州持续具有较高的房价下滑风险。”

这是这家总部位于加州的抵押贷款保险公司今年以来第二次在它的夏季市场报告中就德州大城市的房价发出警告。

最新的预测警告，如果油价进一步下滑，德州的房价将有大约三分之一的机会下跌。

圣安东尼奥、休斯顿、奥斯汀和达拉斯都被列入Arch抵押贷款保险公司认为房价不正常的美国城市名单的前列。

报告认为。在这些德州的都市统计区内，房价均远远超过它们的长期平均趁势，因为房屋可负担性仍引人担忧。

房价下跌的风险最高的德州城市是圣安东尼奥，接近40%的机会，达拉斯地区房价下跌机会为32%。而据Arch公司估计，全美范围房价下跌的风险只有8%。

但没有迹象显示北德州的房价上升趋势要放缓，在六月份，这里的房屋销售中间价格达到创纪录的新高220,000美元。

休斯顿的房价和去年同期相比也上升了4.5%。

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2015全美房屋高租金城市Top25:旧金山第1纽约波士顿进前5

旧金山以其租房市场可观的利润打败纽约，连续9个月位居全美房屋租金最高的租房市场榜首。但全美房屋租金最高的4个社区都在纽约。纽约的特里贝克区，麦迪逊广场公园北区，熨斗区，休斯顿街北区的一卧室套间房屋租金$4,000/月。旧金山的豪华俄罗斯山一卧室套间房屋租金的房屋租金并列第四$3,830/月。

美国旧金山一处房产

数据显示，2015年3月旧金山一居室租金中位价创有史以来最高纪录，达到$3460/月，而东海岸发达城市纽约一居室的租金中位价是$3000/月，折合成人民币，东西海岸租金中位价相差近2800元。纽约和旧金山的两卧室套间房屋租金差距更大，旧金山两卧室套间房屋租金中位值是$4,650/月，比纽约的房屋租金高$1,000多。

美国租金最高城市TOP10

旧金山以其租房市场可观的利润打败纽约，连续9个月位居全美房屋租金最高的租房市场榜首。

但全美房屋租金最高的4个社区都在纽约。纽约的特里贝克区，麦迪逊广场公园北区，熨斗区，休斯顿街北区的一卧室套间房屋租金$4,000/月。旧金山的豪华俄罗斯山一卧室套间房屋租金的房屋租金并列第四$3,830/月。

然而，一项新的分析显示纽约公寓房屋租金中位值（今年是$2,700）占纽约一般人群收的58.4%，几乎是正常房屋租金-收入比33%的2倍。分析中还指出：“收入增长停滞，租房供应短缺，房屋租金增长迅速导致纽约成为全美房屋租金最高和最具挑战性的租房市场之一。”

旧金山不是唯一上榜的海湾城市。奥克兰和圣何塞也进入榜单前十，主要因为整个地区都处于人口不断增长但住房短缺的状况。而东部海湾城市当前也是全美房屋租金增长最快的地区之一。

以下是全美房屋租金最高城市榜单，波士顿，华盛顿特区，奥克兰进入前五。

(1.旧金山；2.纽约；3.波士顿；4.华盛顿特区；5.奥克兰；6.圣何塞；7.洛杉矶；8.迈阿密；9.芝加哥；10.西雅图；11.圣地哥；12.费城；13.明尼阿波利斯；14.丹佛；14.波特兰；16.亚特兰大；16.达拉斯；18.长滩；18.巴尔的摩；20.休斯敦；21.奥斯汀；22.密尔沃基；23.维珍尼亚滩；24.夏洛特；25.纳什维尔。)

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2015美国十大房价强劲复苏城市纳什维尔居冠

从2007年到2011年间全美经历了房市大萧条，前一百大都会中有81个城市房价至少跌掉10%，一半以上跌了至少20%，堪称美国史上最惨的房市危机。随着经济复苏，许多城市的房价目前不仅已经涨回房市泡沫前的高峰价，有的甚至比彼时价格更高。

乡村音乐之都田纳西州纳什维尔已经从前几年的房市危机中反弹，且被当年的高点还要高出11%，甚称跌深反弹的冠军。图为大奥普里

有哪些城市跌深的房价已经完全涨回？理财网站SmartAsset从联邦住屋财务局（FHFA）及全美房地产经纪商协会的资料，分析全美百大都会从2006年至今的房价，找出每个城市在房市危机中的房价跌幅，以及目前已经回涨到当时高点的情况。

对于那些在房市危机中跌幅不到10%的19个城市，被SmartAsset过滤掉，其中包括Austin及Pittsburgh等城市，这些在房市危机中挺住房价的城市因此不成为跌深反弹的类型。

SmartAsset发现，许多南部的城市房价已经反弹回高点。前十大跌深复苏城市中有四个城市在南方，高居首位的田纳西州纳什维尔(Nashville,TN)目前房价比前高点更高出11%。

另一个房价峥嵘的地区是旧金山湾区，矽谷高科技重镇圣荷西在当时跌掉了三分之一房价，旧金山也跌逾两成以上，但这些才过去不久的数字让湾区人成为白头宫女，个个不胜唏嘘话当年。

据分析，全美前十个最热门房市中，第一名是旧金山，第二名是圣荷西，第三名是奥克兰，皆位在旧金山湾区。在这三个地区求售的房屋至少七成可在两个月以内成交。

在前十大复苏强劲的城市中，虽然它们都涨回跌深前的高点，但仍有许多城市房价仍在可负担范围内，纳什么维尔(Nashville)、哥伦比亚(Columbus)、夏洛特(Charlotte)、及新奥尔良(New Orleans)的房价目前都比全美中位数房价还低。

《十大房价强劲复苏城市》

# 城市 /谷底跌幅/目前/前高点涨幅目前中位数房价

1 纳什维尔，田纳西州（Nashville, TN） -11.80% 11% 187,200

2 旧金山，加州（San Francisco, CA）-21.70% 9.90% 742,900

3 檀香山，夏威夷（Honolulu, HI） -11.80% 9.10% 701,300

4 圣荷西，加州（San Jose, CA） -31.20% 4.20% 855,000

5 哥伦布，俄亥俄州（Columbus, OH） -10.90% 3.40% 151,000

6 罗利，北卡州（Raleigh, NC） -10.30% 2.30% 213,200

7 夏洛特，北卡州（Charlotte, NC） -17.10% -1.10% 192,800

8 费城，宾州（Philadelphia, PA） -13.40% -1.30% 213,300

9 新奥尔良，路易斯安那州（New Orleans, LA） -14.40% -1.30% 164,100

10 科罗拉多春城，科罗拉多州（Colorado Springs, CO） -15.90% -1.60% 225,000

高居首位的田纳西州纳甚维尔在房市谷底跌了12%，从2011年至今房价已涨了26%，目前房价比前高点还高出11%。虽然如此，这个乡村音乐之都目前房价仍在可负担范围内，根据全美房地产经纪商协会的资料，目前纳甚维尔中位数房价为 18.7万，比全美中位数房价20.8万还低。

旧金山的房价如同它市区里陡峭的道路，一路听着汽车的喘息声往高点爬升；其实不久的四年前它的房价也是受伤惨重，和房市危机前的高点相比曾跌了21%。在Trulia的资料中，旧金山四月份的中位数房价是109万美元，比SmartAsset用以分析的房价已高出25%。Trulia经济学家Ralph McLaughlin表示，旧金山因为地形和建筑法规的限制，新建造房屋特别少，这是导致旧金山房价高涨的原因。

夏威夷的檀香山虽然位于太平洋中，但房市危机仍未幸免，在谷底曾跌到12%，但是要是买得起，2012去买一间海滩畔的房屋会是一个好主意，因为和谷底相比它房价现在已涨了9%。

根据全美房地产经纪商协会的资料，圣荷西目前的中位数房价是85.5万美元，是全美房价最贵的城市之一。但是在不久前的房市谷底，它房价和高峰相比也跌了逾三成，许多被屋主抛弃的法拍屋长满杂草黯然的蹲在路边，如今个个摇身一变，七成以上的房屋两个月内火速成交。

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2015美国购房隐性成本最高城市波士顿居首位

坐拥美国房产常被视作“美国梦”的一部分，美国房地产市场也是华人投资的新热点；但在美国购买新房，不小心会落入“养房陷阱”。据房地产数据信息，新业主对一些不可避免的隐性成本——包括房产税、保险、庭院维护与房屋保养费等可能缺乏心理准备，在某些城市买房，这笔费用不可小觑，每月账单上会增加1,000美元上下。

波士顿市区的联体别墅

“购房者常常盯着房屋售价或每月的按揭，并没有预估与房屋产权有关的其它费用，而这后一部分可以一下加出很多。”“Zillow”首席营销官艾米‧波休廷斯基（Amy Bohutinsky）这样写道。

一、高昂的隐性成本从何而来

按美国通例，房屋经纪人要收取房价的6%作为中介费；贷款手续费、房屋交易税等税费，各州标准不同，一般在1%以下。不过，这些一次性费用还不在“Zillow”说的隐性成本（或称隐形成本）范围内。促成隐性成本高涨的因素，一方面是攀升的劳动力成本——雇用承包商或园景专业人士来保养房屋时最为明显，其次就是较高的房产税（Property Tax，又称物业税）。

1. 房产税

业主每年需缴纳房产税，其收缴和使用归属于地方政府，在不同的州或同一州的不同城市，甚至同一城市的不同学区，房产税税率都不一样。各州房产税均值一般在房子评估总价的0.5%～2%之间（详见文后附表），全美均值为1.5%。

中国人到美国买房，洛杉矶、旧金山、波士顿等都是很受青睐的地区；然而，当地的房产税也比较可观。通常好学区、房价高的地方房产税也高，最高的地区可以达到3%；但如果从孩子的教育来考量，学区房的优势仍然很明显。

后湾街区的联体别墅，此街区以房屋售价高著称

2. 房屋与庭园保养

维护费不但包括修缮，也包括庭园与草坪养护、房屋卫生等诸多事项，要购买木质结构房屋（联体或独栋别墅），开销比公寓要高得多。波休廷斯基写道，“新买家会为第一次拥有自家后院而兴奋，但却没把保养费打入预算。”有的买家可能想，此类收费能省则省，但那样并不明智，不重刷墙壁、不好好保养，都会影响房子的市值。

二、房产隐形成本最高的10个美国都会

就全美而言，目前业主每年要支付的隐性成本平均为9,477美元。在做购房预算时，必须计入这笔费用，对于在某些城市安家置业的人来说，这一点更显紧要，因为隐性成本会高很多——月均1,000美元以上。以下罗列的就是房产隐形成本最高的10个美国都会。

1.大波士顿

大波士顿地区牛顿市的独栋社区，麻州小城牛顿多次获评美国最安全城市

据调查，大波士顿（波士顿−剑桥−牛顿，Boston-Cambridge-Newton）地区的业主承担的隐形购房成本是全美最高的：年均13,930美元，合1,160美元/月，最大一部分是房产税、保险和公用事业费，年均9,413美元；剩余的4,517美元是房屋维护费用。

这使已经很昂贵的波士顿房产更加高不可攀。该地房屋均价为364,900美元，是全美均价的2倍以上。据《波士顿环球报》报导，当地房产的供不应求推动了高房价，有时还引发竞购大战和成交价蹿升。

2. 大旧金山

旧金山湾区库柏蒂诺的高密度新公寓楼

“金门之城”的房主们想保有房产，可能需要多准备些金子：该市房屋年均隐形成本13,287美元，折合月均1,107美元。这还不算，大旧金山（旧金山−奥克兰−弗里蒙特，Francisco-Oakland-Fremont）地区的房屋均价是全美最高的，达738,200美元（全美均价的4倍以上）。

据房地产经纪网信息，安家置业的成本正把一些人推出湾区，1/4的湾区客户都委托该网站在房价更实惠的城市找房。

3. 芝加哥

美国芝加哥的一栋住房前挂着“已卖掉”的标识牌

芝加哥−内珀维尔−乔利埃特（Chicago-Naperville-Joliet）地区房主每年要掏12,236美元的隐形成本，月均1,019美元。其中9,096美元是房产税和保险等，另外的3,140美元是维护费用。

不过，芝加哥房价比其它美国大城市更实惠——均价186,800美元，比全美平均价格仅高出5个百分点。

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中国买家持续涌入曼哈顿房价再攀新高

根据纽约几家大房地产公司星期三（7月1日）发布的市场报告，一年多来的数据显示，曼哈顿地产业持续上涨，第二季度一套住宅的平均售价已高达187万美元，再创新高。一些专家认为，中国买家的持续涌入是房价攀高的重要原因之一。

从美国纽约世界贸易中心一号楼鸟瞰曼哈顿

曼哈顿房价持续升高

根据米勒‧赛缪尔公司（Firm Miller Samuel）和道格拉斯‧艾丽曼（Douglas Elliman Real Estate）两家大的房地产公司的数据，今年第二季度，曼哈顿住宅平均售价比去年同期上涨了11%，达187万美元。这个数字超过了去年第一季度的纪录177万美元；房屋中间价格达98万美元，只比2008年金融危机前的纪录102万美元低一点。每平方英尺的价格高达2,011美元。

第二季度曼哈顿的康斗公寓平均价格为241万美元，比去年同期提高了20%；合作公寓是154万美元，比去年同期上涨了5.8%。根据“城镇住宅”（Town Residential）的报告，上东城的市场以豪华康斗为主，平均卖价为472万美元；下城房屋以工作室为主（1-2个卧室），平均售价为65万到182万美元。

中国买家涌入促房价上涨

根据道格拉斯‧艾丽曼的说法，房价上涨的原因有两方面。一是曼哈顿房屋库存一直没有上升，今年二季度库存为5,730套，只比去年同期多了1.3%；同时，新上市的公寓都是3或4个卧室、带风景加配套设施的大户型住宅，所以把平均价格拉了上去。

地产经纪公司科科兰（Corcoran Group）首席执行官列布曼（Pamela Liebman）则认为，中国买家的持续涌入是曼哈顿房地产持续攀高的主要原因。“好像每个人的‘引擎’都在加速，对所有不同价格的房屋都有不断的需求，令人兴奋的新开发项目和不断进入的中国买家提振了这种需求。”她对《纽约时报》补充说：“在我从业这么多年里，我还从来没有见过纽约市的房地产市场如此饥渴。”

一半买主买价高于报价

第二季度的市场还显示出一个共同特点，无论是什么房子，有超过50%的买主以高于市场挂牌的价格买到了房子，皆因多个买家争抢一栋房子，谁出价高谁赢。这个比率也是金融危机后的最高值。

在过去的三个月中，住宅价格的持续上升导致了实际成交量的下降，第二季度成交房屋为2,430套，比去年同期下降了10%。

从房屋成交速度来看可以得出结论：还是低价房走势看好。50万至100万美元的房子平均上市35天即被买走；而500万至1000万的房子在市场上的平均停留时间为90天。专家认为，目前300万美元以上的豪华住宅的市场已经是买方市场。

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新泽西州房价上涨但仍低2006峰值20%

新泽西州公布了五月份的房价，新数据显示房价增长近3％。但去年美国全国范围内房地产价上涨速度更快。

美国新泽西

据CoreLogic研究机构7月7日公布的一份报告，五月份单户住宅的价格（包括不良销售），比去年同期上升了2.76个百分点，比前一个月微涨0.8％。据该报告，美国全国范围内房价跃升6.3％，连续39个月年同期增长。5月份房价较前月上升1.7％。

新泽西州住房价格一直比2006年6月的峰值低21.4％，而全美房价比2006年4月的峰价只低8.4%。

五月份只有五个州房屋销售比去年同期下降：马萨诸塞州，康涅狄格州，马里兰州，密西西比州和路易斯安那州。

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达拉斯为美国房价增长最快城市之一

根据最近公布的标准普尔/凯斯-席勒房价指数，达拉斯地区四月份的房价和去年同期相比上升了8.8%，使达拉斯成为全美房价增长最快的三大城市之一，仅次于丹佛和旧金山。丹佛和旧金山四月份的房价升幅分别为10.3%和10%。

美国达拉斯

根据该报告，全美范围10个城市的综合房价比去年同期上升了4.6%，而20个城市的综合房价的同比升幅为4.9%。达拉斯地区的升幅接近全美水平的一倍。

标准普尔的大卫·布利策(David Blitzer)说：“全美范围的房价持续在上升，但目前上升步伐没有在加快。此外，消费者预期的房价升幅和目前的房价增长步伐基本一致。”
由纽约联邦储备银行最近公布的全美调查显示，房主和租房者预计的平均房价升幅为4.1%，低于自1975年以来的长期平均房价升幅4.9%。

总部在达拉斯的住宅策略公司(Residential Strategies Inc.)的泰德·威尔逊(Ted Wilson)说，在北德州，房价延续了过去三年来出现的上升趋势。他说，除非我们的房屋库存供应紧张状况有所缓解，否则房价仍会步步升高。但到目前为止，情况还可以，因为较低的抵押贷款利率抵消了一些房价增长，贷款费用仍然相对比较容易负担。

他表示，“由于这里的就业情况比较紧张，所以工资收入也开始增长，这来得很是时候。我们的工资收入水平在过去10年来停滞不前，如果人们能够赚更多的钱，消费者就能够承受得起较高的住房成本。”

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西雅图区域房市均价暴涨至50万美元

西雅图所在的金郡（King County）单户住宅的中位数价格已窜升至50万美元，比去年同时期的高出10%。

华盛顿州西雅图

官方房产服务部门，NWMLS，表示目前市场非常活跃，金郡在六月仅仅一个月时间，就出现了一万多份的成交记录（11,453份）。这个数字是近十年来的最高记录。首次购房者，重新安置工人和租金上涨都为西雅图的房市带来了上涨作用。

市场上的可售房屋数量是减少的。NWMLS服务的23个郡的市场房屋可出售量都出现了大幅下降。

2014年6月，金郡的单户住宅的价格中位数为453,500美元。2015年6月，该数字上涨到500,000美元同比增长10.25％。公寓价格中位数从268,000美元升至287,000美元增加了7.09％。数据表明，投资单独住户比投资公寓的收益率大。

皮尔斯郡（Pierce）单独住家平均价格上涨9.4％，至257000美元。斯诺霍米甚郡（Snohomish）价格上涨5.92％，至360125美元。基沙普郡（Kitsap）价格同比上涨8％，达到27万元。

圣胡安郡（San Juan）有最大的平均价格涨幅：住家从339,000美元涨到413,000美元，涨幅高达21.65％。

在皮尔斯郡（Pierce），公寓的中位数价格下跌了7.14，（均价跌至162500美元）行情并没有跟大趋势一样好。基沙普郡（Kitsap）的房屋均价下降6.78％，至209,750美元。但斯诺霍米甚郡（Snohomish）的公寓价格升高了11.6％，至239,950美元。

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2015美国拥有最多科技类工作的15个城市

美国2014年的国内生产总值（GDP）为全球之冠，那些拥有许多专利、具备创新经济与强劲供应链的“先进产业”，更是为全国经济产值贡献了17.7%。一份最新的报导整理出全美拥有“先进产业”高科技公司工作机会最多的城市，其中以加州硅谷的圣荷西－桑尼维尔－圣塔克拉拉地区居首。

2015美国拥有最多科技类工作的15个城市

纽约财经新闻网《24/7 华尔街》（24/7 Wall St.）3月13日整理出全美拥有最多“先进产业”科技工作的城市排名，位于加州硅谷的圣荷西－桑尼维尔－圣塔克拉拉地区的先进产业劳动力达30%，排名第一，而由先进产业所创造的产值高达该区经济总产值的47.5%。

美国智库布鲁金斯学会（Brookings Institution）所定义的“先进产业”（Advanced Industries），意指该产业于每位员工的研发支出超过$450（美元，下同），以及STEM（Science, Technology, Engineering, Mathematics，即科学类、技术类、工程类与数学类）的人才比例必须高于全美均值，或超过所有员工总数的21%。

2013年“先进产业”的产值占全美经济产量的17.7%，在圣荷西－桑尼维尔－圣塔克拉拉地区，“先进产业”的产值几乎就占该区经济产量的一半。在上榜的前15个城市中，排名15的盐湖城之先进产业产量份额也有16.5%。

至于“先进产业”的劳动力人口占全部劳动力的比率，也以圣荷西－桑尼维尔－圣塔克拉拉地区最高，达30%；最低比例的盐湖城也还有11.1%。尽管如此，美国的“先进产业”就业人口比率平均值却从1980年的11.6%跌至2013年的8.7%。

从事“先进产业”的劳动力薪资也高于其他产业工作。2013年全美从事“先进产业”的劳动平均薪资为$89,300，远远超过全国劳动平均薪资$50,130。在上榜的前15个城市中，以电脑系统设计与相关服务的工作占大多数，其次是汽车零组件制造和航空航天产品与零件制造。

以下就是《24/7 华尔街》整理出的美国拥有最多先进产业工作的城市列表。

1. 圣荷西－桑尼维尔－圣塔克拉拉（San Jose-Sunnyvale-Santa Clara），加州

先进产业就业份额：30.0%
先进产业产量份额：47.5%
平均年薪：$101,640
最大的科技产业：电脑系统设计与相关服务

2. 西雅图－塔科马－贝尔维尤（Seattle-Tacoma-Bellevue），华盛顿州

先进产业就业份额：16.0%
先进产业产量份额：32.6%
平均年薪：$63,180
最大的科技产业：航空航天产品与零件制造

3. 威契塔（Wichita），堪萨斯州

先进产业就业份额：15.5%
先进产业产量份额：27.4%
平均年薪：$44,410
最大的科技产业：航空航天产品与零件制造

4. 底特律－沃伦－迪尔伯恩（Detroit-Warren-Dearborn），密歇根州

先进产业就业份额：14.8%
先进产业产量份额：24.8%
平均年薪：$53,300
最大的科技产业：汽车零组件制造

5. 旧金山－奥克兰－海沃（San Francisco-Oakland-Hayward），加州

先进产业就业份额：14.0%
先进产业产量份额：24.7%
平均年薪：$80,960
最大的科技产业：电脑系统设计与相关服务

6. 华盛顿－阿灵顿－亚历山大（Washington-Arlington-Alexandria），维吉尼亚州－马里兰州－西维吉尼亚州

先进产业就业份额：13.7%
先进产业产量份额：19.9%
平均年薪：$68,370
最大的科技产业：电脑系统设计与相关服务

7. 棕榈湾－墨尔本－提苏维尔（Palm Bay-Melbourne-Titusville），佛罗里达州

先进产业就业份额：13.4%
先进产业产量份额：21.7%
平均年薪：$47,350
最大的科技产业：音频与视频设备制造

8. 波士顿－剑桥－牛顿大都市区（Boston-Cambridge-Newton），麻萨诸塞州

先进产业就业份额：13.3%
先进产业产量份额：22.8%
平均年薪：$67,370
最大的科技产业：电脑系统设计与相关服务

9. 休斯顿－伍德兰－糖城（Houston-The Woodlands-Sugar Land），德州

先进产业就业份额：12.8%
先进产业产量份额：38.4%
平均年薪：$63,880
最大的科技产业：建筑、工程与相关服务

10. 圣地亚哥－卡尔斯巴德（San Diego-Carlsbad），加州

先进产业就业份额：12.3%
先进产业产量份额：21.2%
平均年薪：$58,850
最大的科技产业：科学研发服务

11. 奥斯丁－圆石市（Austin-Round Rock），德州

先进产业就业份额：12.1%
先进产业产量份额：24.9%
平均年薪：$53,510
最大的科技产业：电脑系统设计与相关服务

12. 普罗佛－奥瑞姆（Provo-Orem），犹他州

先进产业就业份额：12.0%
先进产业产量份额：23.2%
平均年薪：$39,940
最大的科技产业：电脑系统设计与相关服务

13. 罗利市（Raleigh），北卡罗来纳州

先进产业就业份额：11.7%
先进产业产量份额：23.4%
平均年薪：$51,630
最大的科技产业：电脑系统设计与相关服务

14. 奥格登－克利尔菲（Ogden-Clearfield），犹他州

先进产业就业份额：11.3%
先进产业产量份额：20.5%
平均年薪：$40,180
最大的科技产业：汽车零组件制造

15. 盐湖城（Salt Lake City），犹他州

先进产业就业份额：11.1%
先进产业产量份额：16.5%
平均年薪：$48,780
最大的科技产业：电脑系统设计与相关服务

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能源业消退德克萨斯州房产市场仍快速增长

尽管能源业的荣景消退，但到目前为止并没有让德克萨斯州（简称德州)的火热的房屋市场停下快速增长的步伐。

德克萨斯州房产市场仍快速增长

全美房地产经纪协会的首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示，德州房价正以全美平均水平的大约两倍的速度增长。他说：“我认为德州(经济)是多元化的，足以承受油价的下跌。”

去年油价的下跌只是导致德州的就业增长放缓，以及部分城市出现裁员，但德州的房屋市场依然稳固。

达拉斯地区今年的房屋销售和2014年相比增长了4%，无论是房屋销售还是房价均达到创纪录新高。在能源衰退影响较严重的休斯顿，房屋销售也能基本持平。所有德州大城市的房价均在上升。

全美范围内，今年的房价比去年上升了5%，而达拉斯地区的房价升幅相当于全美平均升幅的接近两倍。

劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示他并不担心德州，因为相对于沿海地区来说，德州的房价仍然是可负担的。德州房市是在很长一段时间以来首次看到双位数字的增长。他并不认为有任何的房价泡沫，只是购房者陆续涌回市场推高房价。房价可能在今年再创新高。

全美的房价现在已经可以赶上2006年经济衰退之前的水平了。不过全美范围的房屋销售仍然比2006年时候低约25%。

房地产经纪协会预测，今年全美范围的二手房销售将比去年增长5%，达到530万栋，然而这仍然远低于2007年的接近700万栋的水平。

此外，房屋建造商要恢复到十年前经济崩溃之前的建造水平，仍然有很长一段路要走。在北德州，新房屋建造数量仍然比2006年的水平低40%。而在全美范围，去年单户房屋的新开工数字则仍只有正常水平的大约一半左右。建房用地紧张和劳工短缺持续拖慢房屋建造商的步伐。并且由于支付土地和劳工的费用上涨，建造商的利润收窄，以至他们很难赚到太多钱，尤其是针对首次购房者的建造商。

现在房屋建造商主要针对高端房屋市场，而不是以往首次购房者和中等收入购房者。据全美房屋建造商协会的首席经济学家大卫·克罗(David Crowe)透露，现在价格在20万美元以下的房屋销售数字和价格40万美元以上的销售数字刚好反转过来了。

房屋建造商协会预测，2015年的新房开工数字将增长12%。

房屋贷款的费用到目前为止仍然非常低，不影响房屋销售。经济学家表示，按照目前的贷款利率水平，房屋销售本应该非常蓬勃，但事实上并没有太蓬勃，目前房屋销售仍然低于2000、2001和2002年的水平。

除了新房屋供应短缺外，一些房主在他们的房屋上背负的债务仍然太多，以至他们无法把房屋卖掉。而大批年轻的美国人也因为学生贷款的债务太高而买不起房，只能进入租赁市场。

在达拉斯、亚特兰大和休斯顿等房屋市场，房屋出租自经济衰退以来已经增长了50%至60%。全美大约有300万栋房屋被投资者买下，从房主自住房转为租赁房，这相当于增长了三分之一。

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