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按新澤西當地媒體Asbury Park Press（APP）本月初發佈的數據研究結果顯示，2015年新澤西地產稅比上一年增加了5.37億美元，平均增幅為2.4%。 超過了州法律設定的2%的增幅上限。

2015年新澤西地產稅總收入為277億美元，平均每戶地產稅為8354美元，比上一年增加了193美元，平均漲幅為5年來最高

按APP的統計數據，2015年新澤西地產稅總收入為277億美元，平均每戶地產稅為8354美元，比上一年增加了193美元，平均漲幅為5年來最高。

2.4%僅僅是全州範圍內的平均增幅，而個別城鎮遠超過這個數字。SeasideHeights鎮地產稅2015年平均增幅為12.5%，Mantoloking為11%， Eatontown為8%，TomsRiver為6%，Freehold 和 Marlboro為4%。總體上講，大約60%的城鎮2015年的地產稅增長超過2%。

羅格斯大學Bloustein地方政府研究中心助理主任，馬克．菲佛爾（Marc H. Pfeiffer ）介紹說，2010年新澤西設置的地產稅2%增長上限並不是針對單獨的房產，而是對城鎮和郡一級的地產稅平均增長率而言。地產稅2%增長上限是有很多例外的。如公共僱員的養老金、醫療保險、緊急狀態、資本或債務費用的支出超過預算時，地方政府有權將地產稅調高於2%。另外，當年的法律還規定，如果地方政府在某一年地產稅增長沒有達到2%，「節省」下來的增長率「餘額」還可以存起來，在未來的三年內使用，從而超過2%。因此，突破地產稅2%的增長上限，地方政府也有相當多的法律依據。菲佛爾補充說，2%的增長上限不是剛性的，它本來就是兩黨互相讓步、互相妥協的結果。

地產稅改革 兩派意見不一

目前州議會的焦點集中在如何為交通信託基金籌措資金、能否在新澤西北部開設賭場、修改州憲法增加汽油稅等議題，在州參議院2016年的6大議題中，地產稅改革並不在其中。州參議院主席斯威尼（Stephen Sweeney）說，「我們是想專注於地產稅改革，但我們有太多的地方政府，有太多的學區。除非我們減少地方政府數量，新澤西地產稅不會有太多改變。」

APP去年在Change.org上開設了一項網上征簽活動，呼籲新澤西州政府和立法機構大力消減地產稅。在APP的聯繫下，有56位議員（43名共和黨人和13名民主黨人）簽署了呼籲書，其餘62名議員拒絕簽署。

州共和黨籍眾議員布科（Anthony Bucco）說，「地產稅改革應該是議會第一優先考慮的議題，高地產稅迫使很多人逃離新澤西，但議會的多數黨並不想這麼做。我們真的需要退後一步，看看新澤西未來的方向，因為我們有大麻煩。」

民主黨籍州參議員格林斯坦（Linda Greenstein）說，民主黨一直在努力為中產階層減稅，但共和黨一直擋道，包括民主黨人建議開徵富人稅（Millionaires’ tax），但共和黨和州長克里斯蒂一直反對。

對於APP的減稅呼籲，州長克里斯蒂的發言人默裡（Brian Murray ）回應說，「州長曾多次敦促議會減稅，以減少新州居民和商業僱主的生活費用和稅收負擔，但控制州參眾兩院的民主黨在議會拒絕考慮減稅，而是利用一切機會提出增稅。而被州長一再否決。」

陷入了互相指責的政治套路，新澤西的地產稅難題在短時期內可能真的無解。

 

1月21日，美國政府宣佈，即日起實施赴美免簽證（visa-waiver program，簡稱VWP）新規定，一些以前無需申請簽證便可入境美國旅遊或進行商務活動的人士，將需要申請簽證才可入境美國。新規定對歐洲一些人士影響較大。

根據美國國務院和國土安全部週四頒發的聯合聲明，那些適合「免簽證計劃」的國民，如果擁有伊朗、伊拉克、蘇丹和敘利亞等國國籍，將不再有資格獲得自動免簽證進入美國

根據美國國務院和國土安全部週四頒發的聯合聲明，那些適合「免簽證計劃」的有全球免簽護照的國民，如果擁有伊朗、伊拉克、蘇丹和敘利亞等國國籍，將不再有資格獲得自動免簽證進入美國。

而那些非雙國籍的「免簽證計劃」的國民只要在2011年3月1日後前往伊朗、伊拉克、蘇丹或敘利亞這4國旅遊或停留，也都不適用免簽。但如果是因為外交或軍事目的，在2011年3月1日後前往伊朗、伊拉克、蘇丹或敘利亞這4國旅遊或停留，還可申請VWP前往美國。

聲明中說，上述兩類人士如果要入境美國，需要在美國使領館，通過常規移民程序申請簽證。這意味著這些人將接受審查，並被要求與美國領事官員在海外面談。簽證申請者必須提交電子表格，內含個人經歷、國籍、旅行信息等，以此來確定其是否有資格前往美國，以及此人到美國旅行是否會造成任何執法或安全風險。

若因緊急的商務、醫療或人道理由需入境美國，美國使館和領事館會以最快速方式處理申請個案。

目前全球有包括中國台灣、韓國、日本、法國、比利時、德國在內的等38個國家適用VWP，根據相關規定，符合資格的旅客只要事先在網路申請填寫ESTA（旅行授權電子系統），不須申請美國簽證即可前往美國；每年約有2000萬人以此方式入境美國。

聲明中說，新規定對大部分VWP計劃內的人士沒有影響。

去年年底，法國巴黎和美國加州聖伯納迪諾接連發生恐怖攻擊事件，造成為數不少的平民死傷。為防止恐怖分子在美國本土發動襲擊，去年12月，美國國會批准「2015年免簽計劃改善與恐怖分子旅遊防範法案」，緊縮VWP的適用範圍。美國政府21日發表聲明宣佈實施，主要是預防那些加入伊斯蘭國和其他恐怖組織的歐洲各國國民進入美國。

根據國家地產經紀協會官網，realtor.com預測，即使美聯儲以逐步緩慢的方式調高利率，2016年底的30年期貸款利率（30-Year Mortgage Rate）將達到4.65%。平均而言，在2016年底全國房價可能有3％的漲幅，然而比起2015年的6%漲幅，仍算趨緩的情況。

在舊金山買房越來越困難

知名的德立昂（Deleon Realty）地產公司首席執行長麥克・雷普卡先生認為，硅谷房地產也出現了放緩的情形，主要原因之一是最搶手的精華地區如帕洛阿圖（Palo Alto）和洛斯阿圖斯（Los Altos）等地，房價超出周邊社區太多，導致越來越多的買家開始考慮購買其它城市的房產。

郊區房、高價房仍有需求潛力

加州地產研究公司RealtyTrac副總裁Daren Blomquist表示，隨著美聯儲調整利率，房屋抵押貸款利率上升，帶來的是購房負擔的上升。若薪資漲幅來不及跟上房價的漲幅，全美無法負擔住房（Unaffordability）的情況將上升3個百分點，達到25％之高。

在難以負擔房價的情況下，購房熱潮可能隨著降溫，房屋迅速升值的情況可能趨緩，而房價的攀升也將跟著緩慢下來。換句話說，灣區原先最搶手的高價房地段將會相對趨於扁平，而周邊較偏遠地區的房價仍有待觀察。

房價趨緩讓不少人覺得鬆了口氣，然而在舊金山灣區，這可能僅限於200萬美元以下的中等價位房產市場。就德立昂地產公司觀察，價值超過500萬美元的豪宅仍然受到許多海外買家的關注，特別是來自中國的富豪。隨著近期亞洲股市震盪，許多富豪希望替資產找到其他發展，因此對高端房產的需求熱絡依舊。

對紅線的Y世代來說，有80%的人認為擁有自己的房產是完成美國夢的條件之一

房源庫存低 屋主惜售房

原本存量已經相當稀少的舊金山灣區，待售房屋釋出量低迷，當地住宅經紀公司Paragon Real Estate表示，舊金山待售房屋的數量只夠不到兩個月的需求。房源不足和高得嚇人的房租仍是許多居民頭痛的問題。

屋主不願出售房屋的原因有三，一是利率升高，須支付的貸款額也高，以30年期貸款來說，人們不願放棄原本支付的低利率房貸，現在換房就將支付較高的房貸；二是房源不足，且2015年房價飆升迅速，人們的負擔能力有限，換房意味著更大的經濟負擔。

第三，是隨著房價的飆升，房屋升值（Appriciation）大，賣房須支付繁重的資本利得稅（Capital Gains Tax），導致許多人不願意在此時賣房。

花錢裝修舊房成趨勢

美國建築師協會（American Institute of Architects）的經濟學家Kermit Baker認為，對已經擁有房屋的屋主而言，許多人寧願花錢裝修原有的舊房，也不想背負高價新房的房貸。美國建築師協會預測，2016年全美居家裝修的項目和金額將創新高，超過2015 年3,250億美元的紀錄，甚至在2017年達到3,500億美元。

Kermit Baker表示，當今房價高，許多人寧願選擇租房，投資者傾向於裝修房產物業以便於出租獲利，租房市場與裝修投資呈正向關係。甚至是高端的豪宅市場，也出現強勁的裝修需求。

新一代年輕買家的憂愁

舊金山的房地產研究公司Trulia.com，其經濟學家Ralph McLaughlin認為，高額的房租會讓購屋成為更具吸引力的選項，但從反面來看，如果房租持續上漲將導致儲蓄不易，籌措足夠的買房頭期款將會更加困難。

存下一筆首付款，對50%的Y世代是最大的挑戰

他的預測反應了舊金山年輕一代受薪階級的購屋現況，即便舊金山的失業率在2015年底達到了歷史新低，科技產業工作機會多，加薪的速度似乎仍跟不上房價的飆升。在去年底，舊金山二室房型的房租中位數已達到5,000美元的歷史新高，而房屋的中位售價早已超過1百萬美元。

個人理財公司SmartAsset的數據顯示，相較全美同齡人，舊金山的Y世代（Millennials，1981-2000年間出生）購房能力最低，由於房價及房租高，每人平均只負擔得起135平方尺的居住空間。

公寓成搶手類型

Paragon Real Estate發現，目前舊金山多數建案都屬於出租用，只有小部分可供購買，供不應求的情形不斷將房價推高。最新完工出售的房型大多是市價（Market-Rate）出售的公寓（Condo）類型，但這些「市價」公寓在2015年仍創下了每平方尺1,294美元的新高價格。

儘管價格高，公寓已然成為舊金山市內最搶手的購買趨勢，2016年各項大型豪華公寓將一一竣工，銷售情況早已火熱漫天。其中最大的建案是42層高、有656戶的Lumina Condominium Project，由Tishman Speyer Properties公司開發，據估計銷售已超過一半以上。

其他大型建案還有2017年將開放的Mission Bay Block 1 Project，有21層共350個單元；以及40樓高、也是350個單元的Transbay Block 1 Tower，預計將在2018年落成。

Trulia.com調查顯示，Y世代族群購房考量主要依據仍是頭期款，此外如果工作加薪升職，也是買房的考量根據。無論房價如何，80%的Y世代認為，擁有自己的房產是完成美國夢的條件之一。

 

房屋分析師預計，達拉斯地區的房屋市場今年將從2015年所達到的歷史高位上逐漸回覆平緩。房價和房屋銷售預計在2016年仍會有所增長，但不會像去年那樣迅猛。

美國房市

對石油行業蕭條的擔憂以及更高的房屋貸款成本已經讓分析師對今年房市的預期更加保守。

德州農工大學房地產研究中心的詹姆斯·蓋恩斯(James Gaines)說：「房屋市場如此火爆，你不會預期這會永遠持續下去。只是在達拉斯地區，如果就業機會創建速度繼續保持如此高的水平，我們沒有理由會認為房屋市場會大幅放緩，即便是會放緩的話。」

然而報告顯示，達拉斯地區接近創紀錄水平的就業增長正在趨於平緩。分析師警告，如果衝擊休斯頓房屋市場的能源業衰退漫延到其它德州城市，房屋需求將會下降。

蓋恩斯表示，油價下跌的後果對全德州經濟層面的影響正在逐漸顯現，只是達拉斯地區和奧斯汀到目前為止表現還算可以。但如果全州的經濟開始感受到能源行業增長放緩的影響，這最終將或多或少影響到每一個人。

根據惠譽評級(Fitch Rating)和Arch Mortgage Insurance保險公司最近的報告，所有德州大城市的房屋市場均被標記為有潛在放緩的風險。研究人員還警告，達拉斯地區房價被高估了。

蓋恩斯預測，如果房屋需求減緩，達拉斯地區今年全年的房價升幅約為3%至4%，這不到2015年近10%的房價升幅的一半。

Metrostudy公司的大衛·布朗(David Brown)說：「某些地區的買家已經因為房價過高而打退堂鼓了，房屋買賣活動開始趨於平緩。並非每個人都買得起35萬至45萬美元的房子的。儘管我們有很多房屋的需求，但這得是在一個合理的價位。」

由於土地和開發成本的上升，許多達拉斯地區的房屋建造商開始轉向最高端的房屋市場，以至低價房屋缺乏。

在2015年，建造商開工建造的新房屋達28,000棟，是上一輪經濟衰退以來的最高水平，但仍比2006年的高峰水平低40%。今年或會再增加10%，應該有超過30,000棟新房屋開工建造。

勞動力短缺和土地成本攀升，讓房屋建造者大受限制，同時是推動房價升高的因素。

剛剛過去的2015年真是紐約房地產的旺年。不僅曼哈頓、布碌侖的房價連連創造新紀錄，皇后區也不甘落後。日前有消息透露，去年四季度皇后區傑克遜高地的房價同期比上升了22%。

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據《DNA》媒體報導，2015年第四季度傑克遜住宅樓價格上漲了22%；成交量攀升了11%。

這裡有幾個例子：塔樓中的一套4居3衛的房子，價格是107.5萬美元，面積是1,800平方尺；80街一棟1920年建成的樓房，其中的2套四居室住宅，賣價都接近了100萬，面積是1,500平方尺；豪尚公寓（Hawthorne Court）中的三居室，賣價86萬美元；一居室的價格是40萬美元；86街上的英式花園房的價格是133萬美元。

傑克遜高地一家庭房子，平均價格為85萬美元；但其中有三套的價格都超過了100萬美元。

 

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（互聯網資訊綜合整理）

紐約市5大行政區的房地產價值首次超過1兆美元，勝過墨西哥、南非或是阿根廷等國家的國內生產總額，在美國紐約置業仍然是首選。房價雖持續上揚，惟高端房產已有回跌趨勢。這讓人也知道目前紐約房價多少錢一平米？且看小編慢慢為大家解答。

紐約市5大行政區的房地產價值首次超過1兆美元，勝過 墨西哥、南非或是阿根廷等國家的國內生產總額。圖為 曼哈頓下城華爾街金融區高樓林立

美國國家廣播公司（NBC）引述紐約市財政局公佈2017財政年度估算，紐約市5區房地產總價過兆，來到1兆720億美元，比之前估算漲了10.6%，約上漲1002億美元。

美國財政部日前才提及，受各國大金主持續注入資金到美房地產，準備針對紐約市曼哈頓置產超過300萬美元（約新台幣1億元）買家，及佛州邁阿密戴德郡（Dade County），超過100萬美元的交易案，提交身份資料，以防洗錢。

曼哈頓房價除持續上漲，豪宅成交價屢創新高，房租也是高的嚇人，1房普通公寓的平均月租3000美元起跳，2房4000美元起跳，更是家常便飯。

「紐約時報」報導，豪宅成交價雖一再創新高，但已有跡象顯示，部分高端物件房價已向下修正，甚至達10%，惟整體市場行情依舊強勁。

財政局同時發現，全市新建物中，36%屬於出租公寓市場，其中佈魯克林區又佔了55%。

資料顯示，紐約5大區的房價全面繼續上漲，平均漲幅為10.6%，其中佈魯克林區漲幅最多，比去年的7.4%增加1倍多；再來是皇后區上漲9.9%；曼哈頓漲了9.3%；布朗克斯區（Bronx）漲5.9%；史塔登島（Staten Island）漲5.3%。

報導說，來自布魯克林區的市長白思豪，在本區擁有的房產也跟著水漲船高。

房價上漲雖是好事，但對紐約市居民來說，每年繳交政府的地價稅也跟著增加了。

美國房市走勢2016最新消息。一家全國地產公司的研究機構預測波特蘭將成為2016年全國第十熱門的房屋市場。

根據Zillow房地產研究（Zillow Real Estate Research）週二發佈的一項調查顯示，今年波特蘭房屋價值預計增長5%。

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該公司表示，一些波特蘭街區的房屋價值甚至比預計增長得更快。包括7.2%的伍德勞恩（Woodlawn），7.1%的帕克羅茲（Parkrose），7%的薩姆納（Sumner）和金（King），6.5%布倫特伍德達林頓（Brentwood-Darlington）和聖約翰（St. Johns ），以及6.4%肯頓（Kenton）。

這個預測是基於房屋增值、低失業率和高收入增長而制定出來的。由於這些因素，那些原來排在波特蘭前面的一些城市的房屋增值比波特蘭低。

Zillow的首席經濟學家斯文哈•古戴爾（Svenja Gudell）博士表示：「新潮科技中心，如舊金山、西雅圖、丹佛搶佔了2015年的亮點。但是今年，最閃亮的市場將是那些致力於打造強勢的收入增長，低失業率和房屋穩步增值的良好平衡點。由於就業市場仍然活躍，而且機會變得更多，所以最好的服務市場不再侷限於沿海地區或某一行業高科技城鎮。無論是對正在尋找某處安家的人或開始職業生涯的人來說，今年最火熱的市場都是有意義的。」

房屋市場有排在波特蘭之前的有5%的丹佛，5.4%的西雅圖，5.6%的達拉斯-沃思堡（Dallas-Fort Worth），2.2%的里士滿（Richmond），4.7%的博伊西（Boise），4.9%的奧格登（Ogden），4.4%的鹽湖城，3.2%的奧馬哈（Omaha），5.2%的薩克拉門托（Sacramento）。

 

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（互聯網資訊綜合整理）

據 CNBC 財經網近日報導，加州聖地亞哥縣在對當地上市公司的投資回報上名列全美第二。在 2015 年 40 個威力城市指數排名中，北卡羅來納州的羅利市（Raleigh, N.C.）以 16.9% 拔得頭籌，聖地亞哥以 15.4% 位居第二，硅谷以 14.6% 列第三。

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該指數由 CNBC 主播沙利文（Brian Sullivan）研發，系基於各地區12個最大的上市公司之市場資本，及其在過去12個月中的投資回報率。沙利文說，該指數是CNBC 在獲取當地市場發展趨勢的新聞故事時研發的。

三個最差的都市地區均為負值：匹茲堡，同比下降12.1％; 堪薩斯城，同比下降14.7％， 休斯敦，同比下降16.3％。

聖地亞哥地區經濟發展公司表示，對聖地亞哥領先硅谷感到鼓舞。

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（互聯網資訊綜合整理）

Zillow和Zumper網站的住房專家們預測，新澤西已經很高的房租在2016年還會上漲3-5％。

澤西中部房屋資源中心（Central Jersey Housing Resource Center）的執行主席克拉克（Sharon Clark）表示，很多人在給她的辦公室打電話詢問住房時很不高興，說，「我以為是低價房呢！」克拉克說：「人們以為低價住房是每月300-500美元的 公寓，但事實並非如此。」她說， 「我們的低價計劃裡有很多每月1,400美元的公寓，許多新州居民很難支付這種所謂的『低價住房』。」

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克拉克說，很多人想買房子，但付不起首付或者很難得到抵押貸款。她說，「不少人換了工作，差不多需要穩定一兩年，顯然人們想要自己的空間，但很多時候只能住在一起或者找室友。」她說，新澤西不少人用收入的50-60%付房租，這就是為什麼他們做不止一份工作。她還表示，澤西中部房屋資源中心為首次買房者辦班授課，鼓勵人們申請補助計劃和其它援助來得到像樣的住房。

根據房地產信息公司RealtyTrac的最新報告，在新州北部和中部的大部分地方，租房比買房便宜；而在Ocean郡、Camden郡、Atlantic郡、Cumberland郡，以及新州北部的Sussex郡，買房比租房便宜。

 

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