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洛杉磯頂級住宅，麗思卡爾頓酒店讓您盡享五星級非凡體驗 | 美國

洛杉磯的電影、音樂、娛樂產業可謂活力四射、五彩繽紛，L.A. LIVE位於洛杉磯市中心，是集飯店、餐飲、購物和娛樂為壹體的綜合娛樂性區域，包括壹個大型的公共廣場、15家電影院、飯店、夜總會、商店、ESPN 的西海岸廣播總部、格萊美博物館、斯臺普斯中心等。這套住宅位於洛杉磯活力洛城麗思卡爾頓酒店（The Ritz-Carlton, Los Angeles L.A. Live），帶有非常漂亮的大視野，東向單元位置極佳！非凡的地點打造出了非凡的生活，為您帶來超乎想象的品質！

活力四射的洛杉磯，五星酒店位置卓越

L.A. Live包括六條街區，其中包括壹個大型公共廣場，15家電影院、飯店、夜總會、商店、ESPN的西海岸廣播總部、格萊美博物館以及壹家位於洛杉磯展覽中心和史泰博中心旁邊的擁有1,100間客房的高檔飯店，是壹個集飯店、餐飲、購物、娛樂、展覽、競技為壹體的綜合性區域。

洛杉磯頂級住宅，麗思卡爾頓酒店讓您盡享五星級非凡體驗 | 美國 — 這套住宅位於洛杉磯活力洛城麗思卡爾頓酒店（The Ritz-Carlton, Los Angeles L.A. Live），帶有非常漂亮的大視野

洛杉磯麗思卡爾頓酒店是洛杉磯活力綜合城 (L.A.LIVE) 的壹家豪華五星級酒店，擁有世界壹流的服務、卓越非凡的餐飲選擇以及與眾不同的設施。酒店位於洛杉磯市中心，距離斯臺普斯中心只有壹個街區。酒店設有屋頂溫水遊泳池和熱水浴缸，享有城市全景和山景。客人還可以在擁有9間豪華理療室的Ritz-Carlton溫泉浴場恢復活力。

Ritz-Carlton Los Angeles酒店交通便利，方便客人前往洛杉磯的商業、金融、法律、文化和時尚區。酒店距離迪斯尼音樂廳（Disney Concert Hall）不到2英裏（3.2公裏），距離道奇體育場（Dodger Stadium）有2英裏（3.2公裏）。

酒店靠近文化中心，讓賓客置身於充滿生機與活力的城市步調裏。這裏是獨特的避風港，不僅有城市迷人的氛圍，更有平靜舒緩的生活，猶如世外桃源讓您遠離城市的喧囂。這家建築設計經過LEED®認證的洛杉磯五星級酒店擁有許多高端設施——優雅的水療中心重新喚起身體的活力；屋頂的遊泳池與酒吧讓您毫無拘束的觀賞洛杉磯的天際線及聖莫尼卡山脈。著名洛杉磯廚師沃爾夫岡·帕克的WP24高級餐廳（WP24 by Wolfgang Puck）位於洛杉磯麗思卡爾頓酒店24層，賓客可尊享精心烹制的、Wolfgang獲獎的中國菜肴。

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馬來西亞房價將回升？建商：現在買房正當時 | 海外

馬來西亞建商 JKG 置地董事經理鄭建民 7月19日表示，雖然房產市場低迷，但相信房價已見底，未來房價將隨著成本提高有所回升。因此，他認為現在是買房的“好時機”。

馬來西亞東方日報報導，鄭建民引述大馬產業資訊中心（NAPIC）的數據稱，雖然馬國房產成交量下跌，但巴生谷一帶的成交值卻持平，顯示房價已有見底的跡象，因此預計未來房價不會走跌。（馬來西亞房價多少錢一平？）

“在通脹高漲的時代，經營成本丶地皮和建材原料價格都往上攀爬，導致建築業者賺幅嚴重受壓。因此，我不認為房價將有任何下跌的空間。”

同時，他也看好房產市場逐漸走向復甦道路，因此認為目前是購買房產的絕佳時機。

點擊查看馬來西亞房源

鄭建民指出，目前房產市場面臨 2 項挑戰，分別是消費信心依舊低迷和銀行緊縮貸款。有鑑於此，他呼籲央行盡快放寬銀行貸款，以激活馬來西亞的房產交易。

（據鉅亨網）

在美國買房的中國客：近七成全款支付 | 美國

曾有人通過出售自己的比特幣資產，在境外獲得美元；還有人通過社交圈在美國找到買家購買自己收藏的鉆石。（美國買房首付比例）

從星巴克集團副總裁高級助理到美國的房地產經紀人，鄒子捷做出的轉型讓她成為了美國房地產復蘇乃至繁榮中的受益者。

“我自己的感覺是接待的客戶一直都沒停過，每天都在工作，幾乎沒有休息日。尤其是一到中國的假期，看房的人就會特別多。”作為巴菲特旗下伯克希爾-哈撒韋公司房地產服務公司的經紀人，已移民美國25年的鄒子捷主要的服務對象是西雅圖地區高科技行業的白領和中國的新移民。她說，自己接待的客戶裏八成以上都是中國人。由於多次月銷售量排名第一，她是該房地產公司全國系統頂尖1%的經紀人。

根據美國房地產經紀人協會（NAR）最近發布的《2017年美國住宅房產外國買家報告》（下稱”報告”），在2016年4月~2017年3月的統計周期，中國繼續保持美國海外購房群體中的”第一大買家”地位，成交金額超過其後的加拿大丶英國丶墨西哥和印度。

作為美國外國人購房的主力，中國人這一年的購房總成交額達317億美元（約合2140億元人民幣），比上年的273億美元上升了16%，也超過前年的286億美元，創下歷史新高；購房數量也超過4萬套，在2016年回落後再次沖擊歷史最高點。

隨著中國外匯流向和全球投資機會的變化，中國人在美國的買房和投資行為就像一面鏡子，折射著豐富的信息。而這一群體所呈現出的特點和故事，也是市場發出的訊號。

近七成全額現金支付申請貸款不容易

2016年秋天，就在外界擔憂人民幣對美元匯率將會持續下降進入“7時代”的時候，拿到美國綠卡一年多的賈喬（化名）在美國紐約市周邊用全款買下了一棟價值30萬美元左右的房子。

賈喬對第一財經記者表示，全款是迫不得已。他本想貸款但卻無奈申請不到。由於工作在國內，沒有美國的收入和消費記錄，因此無法向銀行申請正常利息的貸款。

像賈喬這樣的人並非少數。在美國全款買房的群體中，大部分都是來自加拿大和中國內地的買房者。

上述報告顯示，在美國的加拿大購房者有76%的人選擇全款買房，只有21%的人申請了美國的貸款，而中國購房者則有65%選擇全款買房，26%申請了美國貸款。與之相對的是，在美國的印度購房者只有18%全款買房，高達79%的人申請了房貸；墨西哥人則有42%全款買房，51%申請房貸；英國人買房時的這兩個比例分別為36%和47%。

有意思的是，在不少經紀人的經驗裏，那些來自加拿大的買房者不少也是華裔。

“這些華裔買家覺得加拿大房價太高了，轉而到美國投資以獲得更多資源和更高回報率。”關註海外房源的居外網中國區業務總監丶美國持牌經紀人吳光慧這樣告訴第一財經記者。鄒子捷也表示，不少加拿大買家是從中國移民過去的。

吳光慧告訴記者，中國購房者希望能盡量利用銀行的杠桿，即貸款買房，但難度比較大，因為”可選擇的銀行比較少，美國一些大銀行都關閉了這個口子（向外國購房者放貸），也是變相控制外國人買房，以避免他們炒高當地房價”。

美國諮詢管理公司Sino-American Insight首席顧問趙桐對於當地銀行的房屋貸款較為了解。她對第一財經記者表示，美國大多數銀行都不會接受外國人的貸款申請。

在吳光慧的印象裏，華美銀行丶滙豐銀行丶花旗銀行丶美國中國信托銀行及部分美國本地銀行會接受中國人的房貸申請。但最好幾家銀行同時申請，一般來說小銀行或者當地銀行的效率會更高一些。

為了規避風險，絕大部分的銀行要求外國買房者的首付比例在40%以上，利率也會比當地居民的更高，一般會上浮1到1.5個百分點。”提出貸款申請的外國買房者，需要提供至少未來18個月的月供存款證明，在貸款銀行開戶並將該銀行的賬號設置為自動還款賬戶……除此之外，銀行還會要求貸款人提供過去三年的就職收入證明，首付款來源可追溯，貸款額度月供不超過家庭收入的33%。”趙桐說。

美國買房的流程和中國不同，一般是先選房，實地看房找到心儀的房屋後，先向銀行申請貸款預批。拿到銀行的貸款預批信後，才會進入簽署合同和交房環節，然後再進入正式的貸款審批階段，須在購房合約貸款保護期內獲準貸款。

“在交易關閉前貸款未能完成的案例並不罕見。所以，選擇銀行至關重要。”趙桐告訴第一財經記者，貸款銀行會要求貸款人購買房屋保險——不管是外國人還是本國居民，這個要求都一樣。

而大部分中國人都像賈喬一樣，連最初的貸款預批信都無法獲得。不過，一個明顯的趨勢是，希望貸款買房的外國購房者越來越多。鄒子捷說，原來的中國買房客主要用全現金支付，現在越來越多的人會利用貸款買房了。

吳光慧認為，如果美國進一步加息，選擇貸款買房的人數比例會下降，中國購房者也會考慮怎樣更合算。但對美國賣方來說，自然是最歡迎全額現金支付。

有人出賣比特幣籌房款

在近一兩年來”寬進嚴出”的背景下，個人年度購匯每年5萬美元的便利化額度沒有變化，同時國家外匯管理局對個人外匯信息申報管理進行完善，房屋買家兌換美元並轉移到美國的這個環節，變得更復雜，自然也拉長了中國買家準備資金的時間。

由於賈喬有不少親戚數十年前就已在美國定居，他在全款買房的過程中並沒有碰到外幣兌換的煩惱。他和在美的親戚私下達成了協議，請親戚在美國用美元為他支付房款，而他則在國內用人民幣與之兌換。

根據一名業內人士的說法，曾有人通過出售自己的比特幣資產，在境外獲得美元；還有人通過自己的社交圈，在美國找到願意購買自己收藏的鉆石的客戶，從而獲得美元，免去換匯和境外匯款的麻煩。

除了這些個別的例子，吳光慧表示，一般來說，能申請到銀行貸款的海外買房者只需要準備首付，在房屋成交後，需要每月償還的房貸部分可以通過獲得租金來支付。據她估算，美國目前住房投資回報率在4%~8%之間，部分二手獨立屋帶租約的回報可達10%以上，“越是好的區域，房價越高，回報率就相對低”。

對於“首付或全款的資金如何籌措”的問題，一名在美國的中國購房者表示，通過每年5萬美元的多年換匯積累，以及充分利用家人的換匯額度籌集資金，再在美國申請一個銀行的境外賬號，比如滙豐銀行，然後通過自己在國內的滙豐銀行賬號，直接匯出境外即可。

當然，之前也存在通過地下錢莊等灰色方式換匯和將資金匯出境外的情況。

賈喬買下的房子在紐約市的郊區。他告訴第一財經記者，他的房子每月租金大約1500~1800美元，扣除800~1000美元的稅費，每月的回報在1000美元左右。用當時購房時的30萬美元房價計算，回報率約為4%。

此外，從去年秋天到現在接近一年的時間，賈喬估計整套房子的總價已上漲了大約1萬美元。

根據美國聖路易斯聯邦儲備銀行的最新數據，2016年美國的房產自有住宅的空置率低至1.7%，已達2003年以來的最低水平。2008年為最高峰，空置率達2.8%，隨後逐年下降。空置率的下降，一定程度上意味著租房市場的火熱，相應的投資回報率也會上升。

關於在美國買房的目的和用途，上述報告的數據統計顯示，39%的中國購房者在美國的首套房，即為了自住；另有39%是為了度假和住宅投資；還有8%是為了孩子上學。其中作為移民自住用的人數比例遠遠低於印度（76%）和墨西哥（56%）的購房者。

隨著中國人購買能力的提升，去美國買房的中國人不再只是超級富有的人，越來越多中產階層也具備了移民和海外投資的能力，為了孩子教育等目的的購房行為也變得更加理性。然而，和其他國家相比，中國買家的”土豪”屬性依然強烈，53萬美元的房價中位數遠遠大於美國整體房價的中位數23.6萬美元，前者是後者的2.2倍。

（據第一財經日報）

加拿大人真心有錢：南下美國置業創歷史紀錄 | 加拿大

根據全美地產經紀協會(NAR)日前發布的壹份報告顯示，在2016年春季及2017年春季壹年間，加拿大人花費高達190億美元在美置業，創歷史最高水平。

在之前加元兌美元持續下滑的形勢下，這壹數據著實令人驚嘆。專家稱，這股置業熱潮主要是由兩類加人掀起，壹類是退休人士(他們不在意匯率變化);另外壹類是多倫多及溫哥華房市的投資者，他們在這兩個房市投資的物業大幅升值後，將物業轉賣，然後去房價便宜的美國城市買房。

據CBC報導，63歲快退休的專業人士、新布倫瑞克省居民萊韋斯克(Joel Levesque)4月份在佛羅裏達州的邁爾斯堡(Fort Myers)購置了壹處物業，這樣今後他與太太可以南下過冬。

萊韋斯克不想等加元升值後再去美置業，他認為匯率這東西說不準。萊韋斯克用他的儲蓄以及將自己在加拿大的物業大屋換小屋獲得的收益，購買了壹戶帶遊泳池的全新兩臥雙衛的房子。他與他太太計劃每年在佛羅裏達明媚的陽光下，生活5個月，這樣在冬季，就不用再面對讓人抑郁的冰雪。

南下買房實惠

NAR的壹名經濟學家稱，加拿大壹些城市房市火爆，這樣，在那些城市擁有物業的加人，隨著房市飆升，他們的資產不斷升值，他們便尋找其它房價低的地方投資買房。美國壹些城市的房價便宜，正是他們理想的投資場所。

目前與美國壹些大城市比，溫哥華及多倫多房市的均價大大高出美國壹些終年陽光明媚的旅遊城市，如溫哥華目前各類型房屋均價為105.6萬元，多倫多為 92萬元，而美國亞利桑納州的Scottsdale，加州的棕櫚泉及佛州的奧蘭多僅分別約為60萬、39萬及21萬元。

越來越多的投資者認為，加拿大房市已接近其高峰，他們現轉向其它國家房市投資。

加置業者對匯率不敏感

壹名美國經紀稱，現在的加拿大買家對匯率並不像人們想像的那麽敏感。匯率的高低變化僅對他們在美購買物業的大小產生影響，而不會影響他們買房的決定。

加拿大人是美國住宅地產的第二大外國買家，僅次於中國人，在同壹時期，中國人在美花費了317億美元置業，連續4年名列榜首。

佛州是加拿大買家的主要目的地。其它幾個受到加人青睞的也都是冬季溫暖的幾個州：亞利桑那州、加州，德州及喬治亞州等。

加拿大人在美國也售房

NAR的調查還發現，加拿大人在美國銷售房產的數量上也處於領先地位。美國海外賣家銷售的房屋中，約有22%來自加拿大賣家。

有壹美國經紀稱，加人現在利用加元匯率低賣房以獲取更高利潤。很多加人都是在2010年買進的美國物業，當時除加元匯率幾乎與美元等值外，美國房市還暴跌，對加拿大人來說正是買房最佳時機。而現在情況正好相反，美國房價已經比當時翻倍甚至更高，在2016年賣房，他們同時又可利用加元貶值而兩頭獲利。

加人購置更貴的物業

業內人士稱，加人在美置業額大幅上升下創紀錄，可能是由於他們在美購買的物業比以往更貴。調查發現，在2010年加拿大人在美置業的平均支出為247,283美元，而在2017年達到了560,844美元。業內人士認為這個趨勢還在增長。

（據加拿大家園）

泰國房市買氣不退開發商：中國買家是主力 | 海外

據《金融時報》報導，房產開發商表示，來自中國香港、中國的資金正湧向泰國房市，使泰國房市在國內需求疲弱下，依然買氣充裕。

總部位於曼谷的尚思瑞 (Sansiri) 總裁 Srettha Thavisin 表示，泰國公寓銷量大增，主要是來自海外的亞洲資金所致。他預計公司今年的銷售額可望由去年的 57 億泰銖，增加至 100 億泰銖，並希望將國外買家的銷量，增至 75%。

為此，Sansiri 自去年增加新加坡據點後，今年要在中國開設 3 個新辦事處，在中國香港增設 1 家辦事處。

Srettha 說：“如果我們不照顧好他們，這些口碑會毀滅我們。”

>>>泰國置業百科：泰國購房流程 | 泰國房貸流程 | 泰國房產稅費

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Srettha 的說法，凸顯了亞洲跨境房地產銷售的重要性，以及中國收緊資本管制，對亞洲房產的潛在風險。依公司去年的資料，有 37% 的國外買家來自中國香港，31% 來自中國大陸，其他也有不少資金來自新加坡、中國台灣及日本。

Srettha 指出，要不是泰國規定了每棟公寓外國人持有的百分比上限，境外買家的銷售額還有提高空間。

Srettha 表示，中國買家特別偏好 500 萬泰銖左右的公寓，認為這樣的房產價格適中，租金回報率較佳。

盡管跡像顯示，今年以來來自中國的需求減弱，主因是中國政策加強對購買海外房產的限制。但 Srettha 認為，目前沒有看到顯著的改變，他預計這些改變不至於造成太大的衝擊。

（據鉅亨網）

在英國，從政府補貼小公寓到獨立別墅有多難？| 英國

第壹次買房子的人，他們主要考慮的當然是房產的價格。

畢竟，那時候他們還很年輕，手裏也沒有多少積蓄。

政府也會推出對首次購房者優惠的房產（typical first-time buyer property）。

這些房子，物美價廉，雖然不大但卻夠住了，因此成為很多首次購房者的選擇。

>>>英國置業百科：英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

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小兩口“蝸居”在政府優惠的小公寓裏，繼續努力奮鬥，終於有了自己的第壹個家，他們渾身都充滿幹勁。

然而，幾年以後，他們的娃陸續出生了：

壹個，兩個，或者三個…

原本夠用的小房子，壹下子變得特別擠，咋辦呢？

換大房子吧！

但是賣掉政府優惠的小房子，換成大的獨立別墅，到底要花多少錢？

這個過程到底難不難？

最新報告顯示：盡管首套房產的價格已經從2013年的£23,643飆升到現在的£100,000以上，

但，2017年2月，39%的房主表示，過去的12個月，想要賣掉自己的小房子，真是太難了！這個數字遠高於2015年的18％。

雪上加霜的是，賣掉第壹套小房的錢，頂多也剛夠補上買獨立別墅的差價而已，買別墅還再要出壹大筆錢。（在倫敦地區壹般為買大壹些的公寓，倫敦外的其他地區為購買獨立別墅）

這麽貴，當然難了。

漲價後的首次購房優惠的房產，與獨立house的平均差價高達£317,463，要知道英國的平均差價只有£126,073。

依次是south east地區：£236,005；south west地區：£151,897；west midlands地區：£140,654等。

基本可以總結出壹個規律：經濟越發達的地方，差價越大。

為啥差價大呢？

因為雖然政府補貼的那套小公寓也在漲價，但漲幅遠沒有面積較大的獨棟house快！

所以才會出現倫敦地區差價最大的局面。

更何況，有三分之二的人表示，自己小公寓增值的部分，剛夠還壹部分貸款和利息而已。

眼看著差價這麽大，32%的人覺得自己找不到合適的別墅，26%的人對現在的經濟形勢沒把握，於是，約三分之壹的人，選擇改建住房，而不是搬家。

三分之二選擇購買二套房產的人中，34%的人準備購買舊房，而35%的人想買新房，只有不到20%的人想要買破舊的需要翻新的二手房。

總的來說，錢不夠，沒有合適的房子和對經濟形勢的判斷導致很多購買二套房產的人猶豫不決。

英國專家Andrew Mason表示：“如果他們再猶豫下去，很大程度上影響了首次購房者的購房市場。也就是說，可以供給首次購房者的房產數量減少了。”

下圖中，我們可以更直觀地看出他們的選擇。

我們可以看出：

1）政府補貼的小公寓，與獨棟house的差價從2012年到2016年期間增長了約£5,000，這說明，整體來說，獨立house還是比政府補貼的首次購房者優惠福利房漲價快。

2）政府補貼的房產，價格壹路飆升。（與房價上漲保持壹致）

3）隨著福利房的漲價，占差價的比重也越來越大，也就是說，福利房賣出以後的價格，與差價越來越接近。（能補上差價但是買第二套房還要出壹大筆。）

4）首套房產與二套房產的平均差價逐年縮小。這說明，大多數購買二套房產的人，並買不了自己夢寐以求的獨棟別墅，而是只能購買價格相對較低的二手房。

提示：

政府補貼的福利房固然便宜，適合兩個剛出來打拼的年輕人居住。

但隨著孩子的出生，這樣的福利小房就需要被大公寓或者house取代，而這時候，他們出售的小福利房，只能抵上83%的差價，也就是說，他們需要再貸款約£21,005才能買上壹套獨棟的別墅。

因為沒有足夠的錢，他們只能繼續貸款或者退而求其次，買壹些便宜的大公寓或者house，又會背上巨額的債務。

尤其在倫敦這種地方，與其如此，還不如壹開始就貸款買大壹些的公寓，省錢還省事兒。

相關資訊：除了倫敦這裏有最多五百萬鎊以上豪宅

（據英倫房產圈）

悉尼房價最低區域均價41萬離市區75公裏 | 澳洲

最新地產報告顯示大悉尼地區目前僅有11區獨立屋均價低於“首次置業買家可負擔界限459,010澳元”。其中，距離悉尼市中心約75公裏遠戈斯福德（Gosford）中位價格最低，僅為412,500澳元。

據Domain報道，集團旗下《首次置業買家報告》（ First Home Buyers Report）今日公布，顯示目前大悉尼區域僅有11區獨立屋中位價格屬於“可負擔範圍”，即低於新州首次置業買家平均貸款金額459,010澳元。如果計入10,000澳元新州首次置業買家新房補貼，房價可負擔區也僅增加6區。

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戈斯福德距離悉尼市中心約75公裏，目前獨立屋中位價格為412,500澳元，成為大悉尼地區房價最低區域。盡管通勤至市中心單程長達1.5小時，戈斯福德在過去3年裏依然吸引首次置業買家源源不斷前來購房。

悉尼市中心50公裏距離範圍內，名聲欠佳的威爾莫特（Willmot）獨立屋中位價格最低，僅為440,000澳元。

公寓方面，目前大悉尼地區共有36區公寓中位價格低於459,010澳元。雷坎伯（Lakemba）是其中距離悉尼市中心最近區域。

昨天，新州政府剛剛宣布將取消首次置業買家購置65萬澳元以下房產的印花稅。然而，《首次置業買家報告》顯示目前悉尼市中心40公裏範圍僅4區獨立屋中位房價低於650,000澳元，分別為艾希克羅夫特（Ashcroft）、海克伯格（Heckenberg）, 卡特懷特（Cartwright）以及巴斯比（Busby）。

（據澳洲新快網）

墨尔本房价50万城区在哪？| 澳洲

据澳洲房产网站Domain报道，新数据显示，房产投资者大概花50万澳元就可以在墨尔本诸如克兰本西（Cranbourne West）、克兰本东（Cranbourne East）和克莱德北（Clyde North）的城区作投资。

报道称，距离墨尔本市区40-50公里外有一些价格实惠的房屋正在出售，如克兰本西有一套房售价为42.9万澳元。（墨尔本买房攻略）

>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

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对于首次置业者和寻找更多空间的年轻家庭来说，在墨尔本东南地区买房是最具吸引力的选择之一。独立财产评估和咨询公司Herron Todd White 表示，该地区正在快速发展中，政府正计划在此处建新学校、公路和公共交通设施。此外，墨尔本西部也是供入门级买家选择的一个好地方。

研究还显示，人们有机会花50万澳元左右在墨尔本的塔内特（Tarneit）、温德姆淡水河谷（Wyndham Vale）和华勒比（Werribee）等类似城区买一块地来建房。然而，与一年前相比，尽管建筑成本保持相对稳定，但土地价格略有上涨。”因此，与2016年相比，买家的购买力略有下降。

房产经纪公司Barry Plant的负责人哈茲莫斯（James Hatzimoisis）也同意，入门级房屋的价格正在上涨。他指出，墨尔本外城区一套占地500-600平方米的4卧室住房售价大概在50-60万澳元之间。

Herron Todd White认为，在城区或城区中部花50万买一套独立屋是不太可能的，但你可以在这个价位内买一套公寓。

（据澳洲新快网）

中國人美國買樓又拿第壹：多渠道籌美元，近七成付全款 | 美國

美國房地產經紀人協會(NAR)於近日發布了《2017年美國住宅房產外國買家報告》，報告顯示，中國連續四年成為美國海外購房群體中的第壹大買家。

在2016年4月~2017年3月的報告統計周期，中國人的購房總成交額達317億美元(約合2140億元人民幣)，比上年的273億美元上升了16%，也超過前年的286億美元，創下歷史新高；購房數量也超過4萬套，在經歷上年的回落後再次沖擊歷史最高點。

報告還稱，在美國的中國購房者有65%選擇全款買房，26%申請了美國貸款；與之相對的是，在美國的印度購房者只有18%全款買房，高達79%的人申請了房貸。有買房者告訴壹財記者，由於工作在國內，沒有美國的收入和消費記錄，因此無法向銀行申請正常利息的貸款。

此外，在近壹兩年來“寬進嚴出”的背景下，個人年度購匯每年5萬美元的便利化額度沒有變化，同時國家外匯管理局對個人外匯信息申報管理進行完善，房屋買家兌換美元並轉移到美國的這個環節，變得更復雜，自然也拉長了中國買家準備資金的時間。

有業內人士稱，曾有人通過出售自己的比特幣資產，在境外獲得美元；還有人通過自己的社交圈，在美國找到願意購買自己收藏的鉆石的客戶，從而獲得美元，免去換匯和境外匯款的麻煩。

報告還顯示，在美國買房的目的和用途上，39%的中國購房者在美國的首套房，即為了自住；另有39%是為了度假和住宅投資；還有8%是為了孩子上學。其中作為移民自住用的人數比例遠遠低於印度(76%)和墨西哥(56%)的購房者。

此外，和其他國家相比，中國買家的“土豪”屬性依然強烈，53萬美元的房價中位數遠遠大於美國整體房價的中位數23.6萬美元，前者是後者的2.2倍。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

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以下為文章全文：

從星巴克集團副總裁高級助理到美國的房地產經紀人，鄒子捷做出的轉型讓她成為了美國房地產復蘇乃至繁榮中的受益者。

“我自己的感覺是接待的客戶壹直都沒停過，每天都在工作，幾乎沒有休息日。尤其是壹到中國的假期，看房的人就會特別多。”

作為巴菲特旗下伯克希爾-哈撒韋公司房地產服務公司的經紀人，已移民美國25年的鄒子捷主要的服務對象是西雅圖地區高科技行業的白領和中國的新移民。

她說，自己接待的客戶裏八成以上都是中國人。由於多次月銷售量排名第壹，她是該房地產公司全國系統頂尖1%的經紀人。

根據美國房地產經紀人協會(NAR)最近發布的《2017年美國住宅房產外國買家報告》(下稱“報告”)，中國連續四年成為美國海外購房群體中的第壹大買家，成交金額超過其後的加拿大、英國、墨西哥和印度。

作為美國外國人購房的主力，在2016年4月~2017年3月的報告統計周期，中國人的購房總成交額達317億美元(約合2140億元人民幣)，比上年的273億美元上升了16%，也超過前年的286億美元，創下歷史新高；購房數量也超過4萬套，在經歷上年的回落後再次沖擊歷史最高點。

中國人美國買樓又拿第壹：多渠道籌美元，近七成付全款 | 美國 — 續四年成為美國房產的第壹大海外買家，圖為紐約中央公園壹角

隨著中國外匯流向和全球投資機會的變化，中國人在美國的買房和投資行為就像壹面鏡子，折射著豐富的信息。而這壹群體所呈現出的特點和故事，也是市場發出的訊號。

近七成全額現金支付申請貸款不容易

2016年秋天，就在外界擔憂人民幣對美元匯率將會持續下降進入“7時代”的時候，拿到美國綠卡壹年多的賈喬(化名)在美國紐約市周邊用全款買下了壹棟價值30萬美元左右的房子。

賈喬對第壹財經記者表示，全款是迫不得已。他本想貸款但卻無奈申請不到。由於工作在國內，沒有美國的收入和消費記錄，因此無法向銀行申請正常利息的貸款。

像賈喬這樣的人並非少數。在美國全款買房的群體中，大部分都是來自加拿大和中國內地的買房者。

上述報告顯示，在美國的加拿大購房者有76%的人選擇全款買房，只有21%的人申請了美國的貸款，而中國購房者則有65%選擇全款買房，26%申請了美國貸款。

與之相對的是，在美國的印度購房者只有18%全款買房，高達79%的人申請了房貸；墨西哥人則有42%全款買房，51%申請房貸；英國人買房時的這兩個比例分別為36%和47%。

有意思的是，在不少經紀人的經驗裏，那些來自加拿大的買房者不少也是華裔。

“從加拿大去美國買房的很多也是華裔，覺得加拿大房價太高了，轉而到美國投資以獲得更多資源和更高回報率。”關註海外房源的居外網中國區業務總監、美國持牌經紀人吳光慧這樣告訴第壹財經記者。鄒子捷也表示，不少加拿大買家是從中國移民過去的。

吳光慧告訴記者，中國購房者希望能盡量利用銀行的杠桿，即貸款買房，但難度比較大，因為“可選擇的銀行比較少，美國壹些大銀行都關閉了這個口子(向外國購房者放貸)，也是變相控制外國人買房，以避免他們炒高當地房價”。

中國人美國買樓又拿第壹：多渠道籌美元，近七成付全款 | 美國

美國咨詢管理公司Sino-American Insight首席顧問趙桐對於當地銀行的房屋貸款較為了解。她對第壹財經記者表示，美國大多數銀行都不會接受外國人的貸款申請，“就大西雅圖地區而言，可以為中國人貸款的銀行不超過5家，其中包括中國工商銀行美國分行。”

在吳光慧的印象裏，華美銀行、匯豐銀行、花旗銀行、美國中國信托銀行及部分美國本地銀行會接受中國人的房貸申請。

但最好幾家銀行同時申請，壹般來說小銀行或者當地銀行的效率會更高壹些，“美國的有些銀行最近針對外國買家的貸款路徑時松時緊，有的只開放按揭給高端客戶，也就是妳需要購買理財產品才放開貸款。”

按照趙桐的說法，為了規避風險，絕大部分的銀行要求外國買房者的首付比例在40%以上，利率也會比當地居民的更高，壹般會上浮1到1.5個百分點。

“提出貸款申請的外國買房者，需要提供至少未來18個月的月供存款證明，在貸款銀行開戶並將該銀行的賬號設置為自動還款賬戶……除此之外，銀行還會要求貸款人提供過去三年的就職收入證明，首付款來源可追溯，貸款額度月供不超過家庭收入的33%。”

美國買房的流程和中國不同，壹般是先選房，實地看房找到心儀的房屋後，先向銀行申請貸款預批。拿到銀行的貸款預批信後，才會進入簽署合同和交房環節，然後再進入正式的貸款審批階段，須在購房合約貸款保護期內獲準貸款。

“在交易關閉前貸款未能完成的案例並不罕見。所以，選擇銀行至關重要。”趙桐告訴第壹財經記者，貸款銀行會要求貸款人購買房屋保險——不管是外國人還是本國居民，這個要求都壹樣。

而大部分中國人都像賈喬壹樣，連最初的貸款預批信都無法獲得。不過，壹個明顯的趨勢是，希望貸款買房的外國購房者越來越多。鄒子捷說，原來的中國買房客主要用全現金支付，現在越來越多的人會利用貸款買房了。

吳光慧認為，如果美國進壹步加息，選擇貸款買房的人數比例會下降，中國購房者也會考慮怎樣更合算。但對美國賣方來說，自然是最歡迎全額現金支付。

在美國的外國購房者主要分為兩類，壹類是持有美國綠卡的外國人，另壹類則是非美國居民的外國人。

值得壹提的數據是，非美國居民的全款買房比例高達72%，明顯大於持有美國綠卡的外國購房者(35%)；而非美國居民從美國銀行申請貸款的比例(21%)則明顯小於持美國綠卡的外國購房者(57%)。

有人出賣比特幣籌房款

在近壹兩年來“寬進嚴出”的背景下，個人年度購匯每年5萬美元的便利化額度沒有變化，同時國家外匯管理局對個人外匯信息申報管理進行完善，房屋買家兌換美元並轉移到美國的這個環節，變得更復雜，自然也拉長了中國買家準備資金的時間。

根據壹名業內人士的說法，曾有人通過出售自己的比特幣資產，在境外獲得美元；還有人通過自己的社交圈，在美國找到願意購買自己收藏的鉆石的客戶，從而獲得美元，免去換匯和境外匯款的麻煩。

除了這些個別的例子，吳光慧表示，壹般來說，能申請到銀行貸款的海外買房者只需要準備首付，在房屋成交後，需要每月償還的房貸部分可以通過獲得租金來支付。

據她估算，美國目前住房投資回報率在4%～8%之間，部分二手獨立屋帶租約的回報可達10%以上，“越是好的區域，房價越高，回報率就相對低”。

對於“首付或全款的資金如何籌措”的問題，壹名在美國的中國購房者表示，通過每年5萬美元的多年換匯積累，以及充分利用家人的換匯額度籌集資金，再在美國申請壹個銀行的境外賬號，比如匯豐銀行，然後通過自己在國內的匯豐銀行賬號，直接匯出境外即可。

當然，之前也存在通過地下錢莊等灰色方式換匯和將資金匯出境外的情況。另外，有的人在中國香港和內地都擁有公司，由境內的人把人民幣匯到該公司的內地賬號，然後該公司的中國香港賬號往美國匯出等額美元，也可以實現。

賈喬買下的房子在紐約市的郊區。他告訴第壹財經記者，他的房子每月租金大約1500～1800美元，扣除800～1000美元的稅費，每月的回報在1000美元左右。用當時購房時的30萬美元房價計算，回報率約為4%。

中國人美國買樓又拿第壹：多渠道籌美元，近七成付全款 | 美國

此外，從去年秋天到現在接近壹年的時間，賈喬估計整套房子的總價已上漲了大約1萬美元。

對美國房價的上漲，報告專門利用各國的貨幣來做了壹番衡量。用通貨膨脹嚴重的委內瑞拉貨幣來算，2017年3月份的美國房價同比增長了60%；用貶值較多的英鎊來算，也有20%的增長；而用人民幣來算，3月房價則增長了10%；以加拿大貨幣計算，則增長了4%。

根據美國聖路易斯聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank of St. Louis)的最新數據，2016年美國的房產自有住宅的空置率低至1.7%，已達2003年以來的最低水平。2008年為最高峰，空置率達2.8%，隨後逐年下降。空置率的下降，壹定程度上意味著租房市場的火熱，相應的投資回報率也會上升。

吳光慧表示，雖然美國政府鼓勵當地人買房，但由於消費習慣不同，美國當地仍然是租房者比買房者多。

為了移民自住還是投資配置

對賈喬這樣獲得了美國綠卡，但目前還主要在中國生活和工作的人來說，在美國買房主要目的是為了投資。當然，長時間來看，也並不排除自住的可能。

關於在美國買房的目的和用途，上述報告的數據統計顯示，39%的中國購房者在美國的首套房，即為了自住；另有39%是為了度假和住宅投資；還有8%是為了孩子上學。其中作為移民自住用的人數比例遠遠低於印度(76%)和墨西哥(56%)的購房者。

和越來越多人申請移民美國對應的，是越來越多的人赴美買房。但有壹個有趣的現象是，雖然2017年中國人在美國的買房數量明顯增長，但購置房產的價格中位數卻從去年的54.2萬美元降至53萬美元；房價均值則從去年的93.7萬美元下降到了78.2萬美元，也低於2015年83.2萬美元的房價均值。

看起來，近期壹系列外匯政策雖沒能減弱中國人赴美買房的熱情，卻在壹定程度上影響了購房的單價。

吳光慧則對第壹財經記者分析說，除了政策的原因，這也說明了中國人開始購買壹些投資類的房子。以前是剛需，多在華人居多的加州、紐約等地買房，價位多是在50萬～100萬美元。隨著中國人慢慢看到了美國壹些房價低窪地區的投資機會，比如得克薩斯州和佛羅裏達州，這些地方的獨立屋壹般20萬～30萬美元就能買到。

隨著中國人購買能力的提升，去美國買房的中國人不再只是超級富有的人，越來越多中產階層也具備了移民和海外投資的能力，為了孩子教育等目的的購房行為也變得更加理性。然而，和其他國家相比，中國買家的“土豪”屬性依然強烈，53萬美元的房價中位數遠遠大於美國整體房價的中位數23.6萬美元，前者是後者的2.2倍。

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（據《第壹財經日報》7月24日報道）

海外置產，為何阿德萊德是絕佳的選擇？| 澳洲

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阿德萊德連續五年被評為全球第五大宜居城市，提供經濟實惠、選擇豐富、品質卓越的生活方式

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驚險刺激的著名全球自助旅游指南《孤獨星球》（Lonely Planet）將南澳大利亞評為2017年第五大“必游之地”。

阿德萊德有許多社區公園、花園和游樂場，當地人因其平衡的工作和休閑生活方式而倍感自豪

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