Category: CA Investment Column

加拿大申请房贷须做足准备 信用好材料全才能过关

加拿大贷款的程序和中国有显著不同，很多人初来加拿大想要安置家业，但对加拿大的银行体系以及贷款手续并不了解，更对自己在加拿大凭借什么资料的辅助能够成功获得房屋贷款一无所知。

加拿大成功申请房贷三大程序

  • 加拿大申请房贷前提：信用记录良好

在中国，申请人想要获得贷款首先要通过正规文件证明自己有偿还能力，银行站在不信任的角度在审视您的申请，检验您是否能够有资格获得贷款。而在加拿大情况就不一样了，大部分加拿大商业银行根据贷款人的申请资料，凭借信用记录的信息来审核贷款人的资格，一般情况下只要您的信用记录保持良好，而且能够证明自己申请时所陈述的内容，银行都会同意放款。

  • 加拿大申请房贷步骤：审批、验证、放款

加拿大银行的按揭贷款流程大致分为三个步骤：审批、验证以及放款。通常情况下，只要贷款人能够如实填写贷款申请，及时全面的提供银行所需要的文件，银行都会如期发放款项的。

移民出现纰漏导致不能成功获得贷款的情况一般因为收入证明不过硬、首付来源解释不清、房屋实际价值与银行估计不符、房屋结构有改建现象以及产权交割情况存在疑点等。但要是这些情况都不存在，一切都非常顺利的话那么从申请提交按揭贷款到获得银行批复只要一到两个工作日。在这方面加拿大银行的效率还是比较高的，当然也有例外，每个人情况不同可能需要的时间也会不一样，信用记录这些硬性条件有问题就可能导致花费更多时间等待。

  • 审核内容：房价、收入、首付、居民身份

银行审核的内容从上述内容也能初见端倪，主要包括对于房价、收入、首付以及居民身份这四个项目的审核。只有这四项都没有问题，才能保证顺利获得贷款。只要银行觉得不够证据证明就会一而再再而三的向您索要相关信息，直到银行满意为止。

建议：请律师，多咨询

律师会处理贷款文件的审核，对于新移民来说，繁复的法律文件和术语要自己搞懂不被欺骗，要花很长的时间进行研究，即使本地人看到如此多的银行或其他贷款机构的文件也会一头雾水。聘请一个律师不仅可以节省时间也可以会进行的更顺利，关键律师通常会在审核结束后向你详细解释这些本让人云里雾里的贷款条款。要是贷款通过了检验，银行便会通知律师，并把贷款文件交给代理律师。想要了解其银行或贷款机构的贷款详细业务便要到门店自己咨询相关的工作人员。建议贷款人要多去咨询几家银行或贷款机构，不仅能货比三家也能保证自己不在这个贷款之路上失足、降低风险。

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加拿大置业房产税不容忽视 不同地区每年税率都有差别

在加拿大买房，付完房款、签字交屋之后就大功告成了吗？并非如此。屋主还得每年向政府缴纳房产税，而且这还不是一笔小数目。

由于在加拿大Property Tax（房产税）每年每户缴纳的金额都是不容忽视的一笔大开销，因此加拿大房产税的金额也是一个影响到人们买房的重要因素，房屋价值越高，  房产税缴纳的金额也就越高，也难怪有时候还会听到那些拥有房产的人们调侃说买得起房却养不起房。

税率不会每年都相同：房产税是市级政府根据年度财政预算，由政府对财产的评估值乘以系数而定，是政府税收的重要来源。

每个城市的税率也不同：安大略省Mississauga今年的税率为0.926648%，反而比多伦多的房产税税率要高，但要回头研究往年的税率的话今年税率也在走低的状态。例如，2012年的0.943698%，2011年的0.962611%。

需根据政府给出的账单按时支付：房产税每年会寄出Installment (分期付款)，一般由上下半年分两张寄出，每张有3个账单，按时支付。房产税多少一般在房屋Listing上有记录。

1、房屋价值×税率＝房产税

根据上表我们能够知道今年（2013年）多伦多的房产税收取比例，居民住房的税率比例约为0.746%，如果我们比较去年的比例0.7711981%会发现有所下降。人们估算房产税只要把自有的房屋价值乘上这个税率系数就可以大致知道自己今年所需要缴纳的房产税是多少钱了。

2、房屋和地皮价值怎么定？

在安大略省，MPAC会来评估这些价值，MPAC的全称为Municipal Property Assessment Corporation（市政物业评估公司，网址为：http://www.mpac.on.ca/）。如果您认为这个机构把您的房产价值估高了或估低了，都可以向它申述，如果他们重估价的价值还不合您心中的价值，您还可以向法院申诉。

3、估算可采用0.6% ~ 0.9%的税率范围

很多人买房的时候不知道准确的税率比例，一般都会粗略的用0.6% ~ 0.9%这个范围来大致计算，这个比率比较科学，因为大多地区普遍房产税比率范围就在此中间，所以买房时您可以凭借此，来衡量是否您能承受这个范围的房产税。这里提供一个多伦多房产税“计算机”的链接，输入您的房产价值就能知道您要交多少房产税了。


 

  • 房产税税率低是好事？不一定！

很多人一定会说：“税率走低对于房屋持有者来说不就是件天大的好事了。”这种说法幷不全面，从上文的数字数据上来看今年的税率的确比往年要低，但是光看这个税率值就暗暗自喜是不正确的。您的房屋价值在这一年内的涨幅程度可能远不止这几个小小百分比的差别。

从多伦多房地产排行榜（Toronto Real Estate Board）一月至今的房产市场报告，我们可以知道，即使今年房产交易市场并不如去年那样火爆，但是成交的平均金额依旧有所上涨，就5月这一个月来看就比往年上涨了5%之多。从大体房市我们也能初见一些端倪，其实每年房产税都在涨，政府才是最终受益者，凭借上涨的房价每年都能多出不少财政收入，因此从这个角度来说，受害的还是消费者这一方。

  • 你缴纳的房产税最终都去哪儿了？

拿着纳税人的钱，政府也不能不管事，政府每年的财政开销很大一部分是从收取房产税而得，他们也用着我们缴纳的税费支撑起城市的公共设施。就2012年市政开销图来看，警察、交通、偿还外债、消防系统、都花费了很大部分的财政收入，当然省政府瞎管的教育系统也花费了不少银两。

相信只要房产税在合理范围内，政府又能善用这些经费，大家都能享用完善公共设施带来的福利的话，这些钱就不会交的没有意义了。

经纪江晓清专栏全集

江晓清解析加拿大房产投资

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非加拿大居民能在多伦多置业吗？

加拿大的领土面积达998万平方公里，为全球面积第二大国家，是全球最富裕、经济最发达的国家之一。以国际汇率计算，加拿大的人均国内生产总值在全世界排名第十一，在人类发展指数也是排名第十一。它在教育、政府的透明度、自由度、生活质量及经济自由的国际排名都名列前茅。这让世界各地的人们向往来到这里寻找发展机遇，旅游、移民、投资在不知不觉都成了这片土地上的热词。

随着越来越多的人们将眼光投向加拿大，安大略省内的多伦多作为加拿大的著名城市一直以来也备受大家关注，多伦多房产市场更是吸引着不少热衷于“买房”的中国人。对于不了解加拿大的人们来说，想要在多伦多投资地产他们有着不少困惑，首当其冲的问题就是“非加拿大居民可以在多伦多买房吗？

对于这个问题，如果只用单纯一个字“能”来解答势必不完整，今天我将详细介绍非加拿大居民（非居民包括持有工作签证、学习签证，以及访问签证的申请人，例如，留学生，在加拿大有合法工作许可的非永久居民，以及来加拿大进行商务访问的游客）在多伦多买房的相关规定以及注意事项。

根据加拿大联邦政府《公民法》，非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产，其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。在安大略省，《外国侨民房地产法》给予非加国公民拥有或出售房地产的权利。

  • 非加拿大居民在加拿大投资房产的贷款事宜:

贷款买房非常普遍，非加拿大居民想要在多伦多贷款买房也不难，但有几点需要注意:

第一，您要在加拿大开设银行账户用以每月还款。

如今许多加拿大商业银行已在国内开设分行或者办事处，但在国内开设的账户并不能直接用来使用，需要在加拿大境内激活才可以用于支付。

第二，加拿大对于个人信用记录非常看重，信用污点很容易导致按揭贷款不批的后果。总之，即使没有信用记录也不能拥有不良信用记录。因此无论是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用记录，养成按时偿付信用卡账单，缴纳各项公用事业费的好习惯。

但许多非加拿大居民会问：我从来没去过加拿大没有信用记录是否还能贷款？答案是肯定的，但您要做好首付、定金相对较高的思想准备，因为无收入的非加拿大居民申请贷款时，可批下来的贷款额度大约要低于房价的65%，留学生买房面临的状况也基本如此。而对于拥有良好信用记录、持有工作签证并拥有稳定收入的工作签证持有者，贷款额度最高可达90%。

非加拿大居民在加拿大买房，可以申请到银行的按揭贷款，而且利率与本地居民一样，利率大都在3%左右。但对于贷款具体额度与利率加拿大各大商业银行给出的标准不尽相同，想要获得最优的按揭贷款，需要花时间进行比较。

第三，非加拿大居民如有必要也可以在律师行见证下签署POWER OF ATTORNEY（POA），即《委托授权书》，用以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。

买家的地产经纪或律师都不允许成为买家POA的受委托人（购买楼花除外）。授权委托书需要完成规定的表格，在两个见证人的见证下签字，并且需要律师或其他Notary Public 的公证，具体有关POA的规定需要咨询专业律师。

与此同时，还要找到同意通过委托授权书签署贷款文件的银行，一般而言，这些银行对于贷款要求更为苛刻，条件也相对更多。因为目前有超过90%的房契诈骗案都跟授权委托书有关，所以银行对此十分敏感。在Closing签字时，律师一般可以接受POA的受委托人签字，而银行则大多都不予接受。因此要特别提醒买家的是，在离开加拿大之前，一定要跟贷款银行问清楚，是否接受POA。

第四，注意定金及首付这两笔较大金额的付款能够顺利交付，确保资金流充裕，海外电汇付款也要提前咨询电汇所需天数等相关信息。签好协议但未在规定时间内交付定金或首付会引发一系列不必要的麻烦，甚至会被告上法庭。

  • 加拿大居民在加拿大（多伦多）投资房地产的税务事宜：

非加拿大居民与居民都没有购买房屋数量的限制，并且面对的购房税务问题也基本相同。但对于房屋增值的部分，非居民在出售房产时要根据规定交付资产增值税。非居民在出售房屋时必须通知加拿大国税局并申请一份清税证明书（ Clearance Certificate ），以确认因物业增值而必须交付的税款数目。该证明会同时发给卖出方和买入方，以保护买卖双方的利益。如果卖方未按此规定行事，那么买方可能有责任承担卖方所欠税款。如果卖方是非居民，律师有权事先扣留高达房价25% 的金额作为保证金。在收到政府发出的 Clearance Certificate 后，律师会用此保证金付清卖家的有关税项，并将余款退还给卖家。在最终的Closing以后的 30 天之内，如果仍然没有拿到清税证明书或未能够与国税局结清增值税款，那么律师会将您的保证金会上交国税局，再由卖家报税时自行结清。

此外非居民在Closing之前转让楼花时，律师也会事先扣留上述保证金，以保证非居民会交清增值税款。

  • 非居民如何投资加拿大（多伦多）房产

如今互联网和交通的发展，促进了各国之间的交流，也使得更多的投资人能够更近距离的接触海外房产市场，在加拿大投资房产的方法也不局限于一种。加拿大买房基本可以分为六个步骤：

其实，非加拿大居民在加拿大买房并没有想象中的那么复杂。简单的说，除了银行要求的首付款多过本地居民，以及卖房时需要交一定的Capital Gain Tax之外，与本地居民置业并无大异。

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中国投资者如何在加拿大卖房？加拿大律师指点迷津

在上两期中，我已介绍了如何在加拿大购房以及在房屋买卖过程中会遇到额外费用的问题。本期，我想交中国投资者如何在加拿大买房。众所周知，在房产投资中，除了出租房屋能获取投资回报外，出售同样也是一个立竿见影的方式，只要投资者在适当的时机出手。

无论在哪个国家，税，一定会让海外投资者感到头疼，难以理解。以下我将来分析有关在卖房时会遇到的税务问题。

非加拿大居民在加拿大出售房地产时，所有的资本收益都需要支付税款。正常的加拿大税率为收益的50％。但是，非居民需要在出售前缴纳税款的预估值，相当于收益的25％。

这一部分税款由卖方的律师保留到加拿大税务局（CRA）下发本房产出售的清关证书。付款后，当买卖合同的所有条件都移除之后，加拿大税务局会给卖家发出清关证书。证书发放周期通常为6~8周。如果没有取得证书，买方将无法继续交易，同时还需扣留25~50％的房款。

房贷于截止日期之前转移到卖方的律师，然后给卖家，随后再将房产证转移到买方名下。

卖方如果不是加拿大公民，则应提交交易进行当年的加拿大所得税纳税申报表，应该会收到已缴税款的部分退款。加拿大房产税取决于房产主要用于居住还是用于出租。如果它被用来作为出租物业，必须支付非居民税，为租客支付的总租金的25％。但是，如果雇用了专业的物业经理，经理将根据法律规定代扣25%的租金，也就是说，只需要上报给税务局75%的租金收入。然后在次年3月31日之前，物业经理发出NR4表格，那么业主就有权提交加拿大报税的材料。纳税申报必须于6月30日前发出。

许多国家，如美国与加拿大有税务条约，这是为了防止公民受到二次征税。建议在卖房前，先向加拿大税务会计师咨询获取更多信息。

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Craig Doherty解析加拿大房产投资

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在加拿大生活离不开个人信用记录 理财师教您如何快速建立及更好使用

随着国内越来越多的朋友使用信用卡，办理各种贷款，大家对个人信用的重要性也开始有所了解。那么，在加拿大该如何有效快速的建立自己的信用记录(Credit History)？加拿大的信用分数(Credit Score)通常是怎么划分的？哪些地方会需要使用或调查你的信用分数？

一、信用记录的定义，用途及评分
 
1. 什么是信用记录(Credit History)？

正如中国的老话，有借有还，再借不难。简单的说，信用记录是记录你各种借款及还款是否按时，按额的信息记录。 

加拿大的信用评分系统从60年代开始普及，最初目的是帮助银行，融资公司能够快速准确的评估需要借款的客户信用额度(creditworthiness)。现在加拿大有三大国家级别的信用机构：Equifax, Experian 和 TransUnion，负责建立，维护，跟新信用记录。有关的信用信息通过你所使用的信用卡公司，银行，零售商及各种融资，贷款机构反馈至三大信用机构之一。三大机构将你的公众信息及相关信息记录编辑到消费信用报告上。 随着时间的推移，信用评分系统延伸运用到了多个不同的行业。现在的信用评分是由银行，保险公司，雇主，房东和公共事业公司共同评估。 

2. 信用记录的用途有哪些呢？

首先，在加拿大建立良好的信用记录主要可以帮助你在加拿大获得贷款比如：个人信用贷款，商业贷款，学生贷款，抵押贷款比如汽车，房屋贷款或申请各种具有不同功能的信用卡：比如积分，返现或打折。

通常要获得加拿大银行的房屋贷款(mortgage)需要个人信用分数(Credit Score)：580分以上；普通的个人贷款(Standard Loan or Line of Credit) 一般需要：650分以上。

你的信用分数(Credit Score)还决定你贷款时将要支付的利率。 特别是普通的个人贷款(Standard Loan or Line of Credit) 信用分数越高，利息越低。如果你的信用分数低于银行的最低要求，一些小规模的融资金融公司可能会接受你的房屋，个人或其他贷款的申请，但是通常需要支付较高的利率。

其次，你的信用分数(Credit Score)还决定你购买保险时需要支付的保费(Premium)。信用分数越高，购买某些保险时保费会相对便宜，比如汽车保险和房屋保险。保险公司查看你的信用记录，是否按时支付保费并不是他们的主要目的，他们查看索赔记录来评估提供给你保险的风险度。保险公司使用的信用评分系统为：保险信用分数(Insurance Credit Bureau Scores )或保险风险分数(Insurance Risk Credit Scores)和银行，金融机构的不同。

其他常需要用到信用记录的情况有：

  • 在加拿大租房，房东通常会查看未来房客的信用记录来决定是否将房子出租给你。
  • 在加拿大申请工作时，雇主通常会调查你的信用记录，作为考核的一部分。
  • 想要获得某些政府部门颁发的执照或许可证时(licence or permit) ，申请者也会被要求查看其信用记录。

哪怕简单的银行开户，比如开办支票(cheque account) 或者储蓄账户(savings account)，你的信用记录也会被查询，因为银行需要根据你的信用记录决定给你提供多少的帐户透支保护(Overdraft protection)和即用现金额 (access to fund)。

由此可见，尽快建立起良好个人信用对在加拿大安居乐业是十分有用和必要的。

3. 加拿大信用机构是如何评分的？

加拿大三大信用机构的评分是建立在Equifax信用评分模型上(Equifax Credit Score Model)，用来评分的信息来自这三大信用机构。 各个加拿大银行和金融机构使用的评分可能略有不同，但是总的框架是相似的。

信用记录主要由5大部分综合评分组成：还款记录 Payment History (约占35%)；欠款数额 Amounts Owned(30%)；信用产品种类 Type of Credit Used(15%)； 新申请的信用产品 New Credit(10%-12%)和已经拥有的信用记录时段 Length of Credit History(5%-7%) 。

Equifax的信用评分，一般在280到850分之间。

  • 280 – 559 差(Poor)
  • 560 – 659 中(Fair)
  • 660 – 724 良(Good)
  • 725 – 850 优(Excellent)
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二、建立良好的信用记录的攻略

1. 一定要准时，按额支付你的帐单，这是最重要也是最主要建立自己信用记录的办法。

每次帐单的欠款数额最好做到全额支付(whole Balance) ,　如果手头紧，至少支付账单所要求的最低还款额(Minimum Payment)。

一次延迟付款可能会留在你的信用记录上两年，如果多次迟付甚至被催款机构(collection Agencies)讨要，那么会被记录7年。破产(bankruptcies) ，抵押迫买(foreclosure)，欠税(tax) , 法院判决(judgments)等记录危害最大而且可能被记录10年。 

2. 定期检查自己的信用记录。每年你可以有一次免费向信用机构要求邮寄自己信用记录的机会，查看自己的信息是否有出入并及时纠正很重要。特别要查看你的家庭住址(Mailing Address); 社保卡号码(Social Insurance Number);迟付款项(Late Payments);错误的信用记录(Errors in your credit accounts) .

3. 尽早建立起你的信用记录，不要随意关闭你已经使用多年的信用产品帐户，因为它是你长时间建立信用的历史证明，比如自己的第一张信用卡。

4. 不要在短时间短内，多次查询自己的信用记录。

有些客人为了比较利率，选择了在多家金融机构，同时申请贷款，这样会造成短时间段内多次查询，常发生在客人购买汽车，房屋时。也有些客人因为被一家银行拒绝贷款，转而连续寻求多家不同金融机构贷款，但是这些行为会伤害你的信用分数。

5. 不要拥有太多数量的信用产品，或者信用产品保持过高的欠款额。

常见的情况比如因为不同的信用卡提供各自的优惠：比如累积里程数，返还现金，积累点数或者提供折扣，一些客人手头上便有了十几张不同公司的信用卡。这样既不方便管理也不利于你的信用评分。另外，不要让你的信用产品欠有过高的款额，金融机构会担心过度消费，他们喜欢见到你有很多的剩余额度可以使用，欠额最好可以控制在限额的35% 以下，不要超过50%。比如你的信用卡限额为1万加币，每月的账单最好控制在＄3500 以下。

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三、关于建立信用记录常见的误区

1. 认为自己在中国，美国，澳洲，欧洲或其他国家建立的信用记录可以在加拿大使用。

经常有客人因为工作，学习的原因已经拥有了良好的中国，美国或者欧洲的信用记录，以为加拿大的金融机构可以直接挪用或参考。虽然维萨(Visa)，万事达卡(MasterCard)，美国运通卡(American Express) 是全球范围的企业了，可惜到目前为止，这些公司在其他国家建立的个人信用资源还未实现与加拿大银行共享，所以你也许使用了在美国申请的维萨许多年，然而到了加拿大你需要重新申请加拿大的维萨以便开始积累在加拿大的信用记录。

2. 认为自己是单纯的存款客户不需要贷款，不重视建立个人信用。

一些客人认为建立个人信用只适用于需要融资，贷款的客人，自己有着大额的存款，所以拒绝一切信用产品。比如信用卡( Credit Card)，个人信用贷款(Line of Credit) , 帐户透支保护 (Overdraft protection)等等。殊不知，信用记录还有如上所述的多项其他用途。拥有太多的信用产品与不拥有，不使用任何信用产品一样都是不值得建议的行为。如果阅读加拿大三大国家级别的信用机构：Equifax, Experian 和 TransUnion的官方网站，你会惊奇的发现，他们通常建议拥有至少4种不同的信用产品比如信用卡，学生贷款，房屋贷款，汽车贷款，个人贷款等。

3. 家庭使用信用产品总是在一方名下或者虽然联名申请，但是总是同一方为主申请人。

一些家庭习惯将帐单，信用卡，贷款都集中在一个人的名下，有的因为收入原因，有的为了方便管理。也有一些家庭，申请的信用卡，贷款虽然是联名的但是主申请人都是同一方：丈夫或者妻子的名下，另一方没有自己名下单独的帐单或信用产品。这样的行为也是会有弊端，为什么呢？常见的例子：比如一对老夫妻，先生拥有一份高薪的工作，太太负责在家照顾孩子，料理家务。所有的信用卡，房屋贷款，水电煤帐单等财物方面的事情都由先生负责。先生不幸去世后，太太来银行申请自己的信用卡才发现自己的信用记录是空白的。所以如果所有的帐单，信用产品都只集中在一方名下，或主申请人都在一方名下，即使另一方也负责还款，但是积累的信用记录都集中在主申请人这一方。

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 四、专业Tips

1. 登陆后应尽快查询各大银行的新移民或学生项目(Program)，申请你的第一张加拿大信用卡，这是最方便和快捷的建立自己信用记录的方法。

如果你是新移民或者留学生，加拿大的六大银行(CIBC，RBC，BMO，TD，Scotiabank, National Bank) 都有针对新移民和留学生设计的特别产品。比如学生或新移民的信用卡，虽然限额可能不高，但是容易申请成功，而且通常没有年费。很多留学生和新移民因为刚登陆没有稳定的工作和收入，未及时申请信用卡，这样即耽搁了早日建立自己的信用记录，也错过了较容易申请成功的时机。还有些学生和新移民不熟悉加拿大的金融体系，刚登陆便尝试在商场或小金融机构申请信用卡，因为这些地方通常没有针对新移民或学生的产品，当查看到你的信用记录是空白，自然被拒绝的机率就高了。如果你第一次申请被拒绝，最好等待三个月后再申请。

2. 新移民家庭的每位成年家庭成员都申请自己的信用卡。

这样可以让家庭每位成员都可以尽快地建立起自己的信用记录，方便以后买房，租房，就职，做生意，申请房屋贷款，学生贷款等。

3. 使用信用机构或银行提供的可以帮助保护个人信用的产品或服务，保护自己的个人信息，防止身份盗窃(Identity theft).

很多加拿大银行都提供可以帮助客人保护自己信用的产品或服务，比如 CIBC有 CreditSmart 的服务，一旦出现情况，客人可以选择电话，邮件或者短信通知。 

  • CreditSmart Personal Spend Manager(个人消费管理服务)，客人可以设置预算通知，当自己的信用卡接近限额，或者有超过一定数额的消费交易时，会收到银行通知。
  • CreditSmart Credit Report Alerts(信用报告警告服务)，一旦客人的信用报告发生重要的更改，便会通知客人注意。
  • CreditSmart Fraud Alerts(诈骗警告服务)，一旦信用卡有可疑未经授权交易时，会尽快通知客人。
  • CreditSmart Indentity Theft Assistance(身份盜用援助服务)，一旦怀疑自己的身份被盗用，可迅速致电银行获得指导和帮助。

以下是加拿大TransUniton 和 Equifax 两大信用机构的联系电话，一旦发现身份被盗或者信用报告有误，可直接致电寻求帮助：

现在你已经知道了如何在加拿大建立起良好的信用记录，下一步安居乐业，就让我给你介绍下如何聪明的选择各种贷款，特别是各种加拿大房屋贷款。学问多多，请继续关注吧！

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Liya CHEN简介

现任加拿大帝国银行宏才服务资深理财师，拥有7年的投资理财经验。以让客人在加拿大生活高枕无忧为努力的目标，Liya一直为客户提供卓越的个性服务，根据客人的财务状况、投资目标及其风险承受能力，量身定制各种投资计划。她擅长于战略财务规划、退休规划、财富管理、投资组合管理、投资策略和咨询资产配置、保险、融资分析和组合等，并以丰富卓越的专业知识进行全面透彻的研究分析，定能为每一位加拿大房地产投资者提供强而有力的支持。

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理财师畅谈在加拿大投资买房的种种要诀

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加拿大出租投资方式多样化 四套攻略教你一网打尽(二)

第三部分：投资出租物业(下篇)

这一篇，继续和大家介绍常见的在加拿大投资出租物业的方式，适用人群及相应的投资攻略。出租物业投资者有的看中的是其保值，增值潜力，有的是资产回报率(ROI)及储蓄功能，了解自己的投资目标、收益率、投资期、风险度是一个非常重要步骤。以下提供的一些投资出租房的方式，是我个人工作的一些总结，未必尽录，仅供参考。

3. 以租养地，看中地皮升值潜力

适宜人群：资本较多；对房市熟悉，敏感；有较高的风险承受力
投资目的：看重地段，社区的升值潜力
投资攻略： 购买黄金地段的旧屋，先以租养房，等待时机转手。

无论哪个城市，都有所谓的黄金地段，通常是闹中取静，环境优美，成熟富庶的社区。这些社区拥有这个城市独一无二的地理位置，房价也相对较高，特别是改造更新过的时尚，多功能的豪宅。对当地社区熟悉的：旧屋改建商(House Flipper)， 房地产中介， 小建筑商或装修公司业主都喜欢留心这样的机会。一旦此社区有价位合适的旧屋让出，他们会先买下出租，等待合适时机，或直接转手或改造后挂牌上市。

现在也有不少经济实力较好的移民，在未打算长期定居加拿大时，已经先投资买下当地好地段的旧房，交给出租物业管理公司打理，待自己长住时再进行彻底改造。

这种类型的出租，通常租金回报要求不是很高，主要用来抵销房屋的日常开销和维护费用。关键是此地段和新房的增值潜力，在房市好的时候，此种投资非常活跃。

注意：加拿大对主要住所的面积有一定限制。一般说来，所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。按正方型地块来算，差不多就是233英尺X 233英尺，或者71米X 71米。如果土地面积超标，必须要有足够的理由显示你主要住所需要这么大面积是必须的，否则你的住宅将不能保持主要住所的性质。

4. 投资多单位的出租物业

适宜人群：对当地出租市场已有了解，资本雄厚，了解税务，法律，融资基本常识
投资目的：看重租金收入，现金流及物业的保值，增值能力
投资攻略：购买物业前需做好物业，法律，税务的全面调查。购买后，如同一份全职工作，如自己有正业，建议使用专业管理公司

买房出租，首先要考虑的是市政的规划(Zoning)，规划分很多等级，从独立屋(Single family)到双拼(Duplex)，三拼(Tri Plex)，四拼(Four Plex )等等。一栋整体物业可出租给两个家庭为Duplex；可出租给三个家庭为Tri Plex，依此类推。一般来说，四拼以下的，属于民用住宅(Residential)；四拼以上的，就属于商用住宅(Commercial)了。

以空置率考虑， 从4、5个单位的物业开始上手，空置风险较2、3个单位的物业反而小，因为一般情况下，几户租客同时搬走的情况发生比率低，所以现金流相对稳定。

我的Tips：

如果选择投资一幢中小型出租公寓(Multi-Units Apartment)：

1) 要看外观是否吸引租客，设施是否满足现今租客的要求：比如足够停车位，有洗衣，烘干等设施。

2) 地段是否接近公共交通，商场，学校或医院 ；物业所在社区的安全排名；该地段的物业升值潜力。

3) 查看经过会计师审核的近几年财务报表，了解该物业的现金流，地税，折旧，查看收入，支出是否合理 。

4) 做物业检测 (inspection) ，查看物业的各种系统是否运作良好, 是否有结构性的大问题，近5年的设备更新清单，物业是否有虫害(Bed Bugs) 或霉菌(black mold) 的问题。

5) 查看物业的消防及Hydro的检查报告，查看是否是政府批准的合法出租物业 。

6) 了解现在的租客，确定此社区是否是你喜欢投资的客户群，是否过去有过投诉。

7) 计算资本回报率，咨询你的理财师和税务师，研究各种融资的的机会及方式。

最后，对新房东的两点建议：

1) 请建议你的租客购买租客保险(Tenant Insurance)；建议房东购买第三方责任险，保额最少为100万，

2) 采用标准的租赁合同文本，根据房东，房客，物业情况增加相应附加条款，比如：允许的实际租住人数、维护责任划分、转租或分租、提前退租、续租、定期房屋检查等项目说明，以保护双方的利益。

以下信息摘录自加拿大CMHC(Canada Mortgage and Housing Corporation)2013春季房屋租赁市场报告，以供参考：

1) 加拿大主要大城市中，空置率最低的是爱德门顿(Edmonton)1.2%和卡尔加里(Calgary)1.2%;

2) 其他主要城市的空置率：科隆纳(Kelowna)4.8%，温哥华(Vancouver)2.9%；维多利亚(Victoria)3.4%；多伦多(Toronto)1.6%。

3) 加拿大主要大城市中，平均两睡房公寓月租金最高的是温哥华(Vancouver)$1255；卡尔加里(Calgary)和多伦多并列第二$1202.

 

Liya CHEN简介

现任加拿大帝国银行宏才服务资深理财师，拥有7年的投资理财经验。以让客人在加拿大生活高枕无忧为努力的目标，Liya一直为客户提供卓越的个性服务，根据客人的财务状况、投资目标及其风险承受能力，量身定制各种投资计划。她擅长于战略财务规划、退休规划、财富管理、投资组合管理、投资策略和咨询资产配置、保险、融资分析和组合等，并以丰富卓越的专业知识进行全面透彻的研究分析，定能为每一位加拿大的房地产投资者提供强而有力的支持。

 

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理财师畅谈在加拿大投资买房的种种要诀

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加拿大买房自住：挑对省城房型 住得舒适又省税

陆陆续续的身边人开始咨询关于加拿大的房产投资信息。本人不是房产代理，但作为银行从业人员和对房产的热爱，与大家看一下需要注意的事项，个人观点仅供参考。

投资加拿大房产的目的可以主要分为：自住，度假，出租，所以我的文章也相应的分为三大主题，分期发布。

 

第一部分：购买自住房(上篇)之选房

首先和有兴趣投资加拿大房产的朋友谈谈投资自住房。

在加拿大你主要在哪处房产居住，那通常这处房产就是你的主要自住房(Principal Residence)。

一、自住房房型的选择

别墅(Single house)通常是华人家庭的首选：宽敞，多样式，高隐私度。但由于加拿大人工贵，效率较慢，如果暖气，管道，热水什么坏了，需要耐心等待，还有账单金额也通常不菲。冬季需要自己扫雪，夏季需要割草，整理花园。如果达不到当地政府标准：如扫雪晚了，院子草太高，会收到罚单和整顿通知。

由于以上原因，很多老人，学生，留守妈妈在加拿大会选择公寓(Apartment)。公寓有物业管理公司打理，不用操心维修和维护。很多公寓都有健身房，地下暖气停车，有些甚至自带游泳池和洗车点，方便业主。  

还有比较流行的是双拼别墅(Duplex)和联体别墅(Townhouse)。这几年由于房价的上涨，工作也繁忙起来，很多当地年轻家庭会选择此类型。这样的房型售价较独立别墅便宜，既可以享受到楼房上上下下的乐趣，让孩子有足够空间玩耍学习，又可以让社区的物业(Condominium)承担一部分的工作：如有的物业会负责社区公共部分的扫雪，有的会负责庭院绿化，房屋维护。每处物业都可能不同，因为是由此处物业居民投票决定的。

二、自住房地点的选择

华人常关心的是家庭需要，语言文化，气候，城市设施，大城市是首选。那哪些城市被我们所热爱呢？

第八位: 密西沙加(Mississauga-大多伦多地区)
第七位：蒙特里尔
第六位：本拿比(大温哥华地区)
第五位：卡尔加里
第四位：列文治(大温哥华地区)
第三位：马克汉姆(Markham-大多伦多地区)
第二位：温哥华                      
第一位: 多伦多

加拿大2012年12月份8大城市的平均房价以供参考：

以下是华人购买自住房的热门区域介绍(这四大区域涵盖了加拿大华人人口前八的城市)：

1. 大温哥华地区(Great Vancouver Area)

大温区有21个市镇，最大城市是温哥华，行政中心则在本那比(Burnaby)。华人较集中的是列治文市(Richmond)，有色人种占全市的59%，其中大部分是90年代移民加拿大的中国香港、中国台湾和中国大陆移民。 

大温哥华地区平均房价(从2009年1月至2013年9月)

2. 大多伦多地区(Great Toronto Area)

加拿大人口密度最高的都会区。按安大略省政府规划部门的定义，大多地区的人口在2011年全国普查时为6,054,191 人。除了多伦多市之外，大多地区还包括皮尔区、约克区、杜林区和荷顿区四个地区自治体。 

大多伦多地区的房价数据(从2009年1月至2013年9月)

3. 卡尔加里(Calgary)

1941年这里发现了丰富的石油和天然气，从此该市得到了迅速的发展。世界上众多的石油公司都在这里设有常驻机构，很多大的石油公司的总部就设在该市，因此卡尔加里也被称作加拿大的能源中心。

卡尔加里的房价数据(从2009年1月至2013年9月)

4. 蒙特利尔(Montreal)

是加拿大第二大城市，坐落于加拿大渥太华河和圣劳伦斯河交汇处。它是魁北克省最大的城市，法语居民占多数，体现出独特的法国文化底蕴，被认为是北美的“浪漫之都”。 如果希望孩子可以说流利的英文及法语，蒙特利尔为不二之选。

三、税务及就业机会的考虑 

作为理财师，此文想提醒大家被众多华人选择定居点时忽略的税务因素。加拿大税法复杂，各省之间区别也很大，加拿大税法经常修改，本文只是点到为止，如有个案请咨询税务律师或专业报税财务师。

1. 消费税

大温地区属于卑斯省(BC)，自2013年4月1日后，卑斯省消费税由PST(Provincial Sales Tax 省消费税)和GST(Goods and Services Tax 联邦消费税)组成。GST为5% ； PST多为7%。如购买家电，服饰，化妆品在卑斯省需要缴纳消费税12%。如果买新房缴纳GST5%和2%的过渡税。建屋材料征收12%消费税。

大多地区属于安大略省(ON)，收取HST协调销售税(harmonized sales tax)。 HST包含了GST， 安省现在的消费税为13%。

魁北克和蒙特利尔两大城市属于魁北克省(Quebec)，GST：5% ， PST：9.98%，消费税：14.98%

埃尔伯塔省(AB)的消费税最低，只收取GST：5%，加上就业率高，卡尔加里(Calgary)和爱德蒙顿(Edmonton)成为近5年人口增长最快的两个城市。

2. 个人所得税

大多数成年的加拿大公民和常住居民在每年4月30日之前，必须向加拿大税务部(Canada Revenue Agency , 简称CRA报税，当然可以请专业人士帮你报税，但是自己一定要对联邦和所在省的税法有一定了解，保留相关的凭证，以便核实。加拿大个人所得税包括联邦税(Federal Tax) 和省税(Provincal Tax) 两大部分组成。每年联邦税征收率对每个纳税人是统一的，但省税则各省之间不同，所以说对大部分人来说你选择的定居点决定了你交多少税。

下面用2012年税率以安大略省为例子给大家一个概念：

  • 如你居住在多伦多，2012年你的需报税收入是2万加币，那你需交税$1912。平均税率(Average tax rate) 为9.56%，最高税率 (Marginal Tax rate) 为20.05%；
  • 如果需报税收入是7万加币，那你需交纳$15,140。平均税率(Average tax rate) 为21.63%，最高税率 (Marginal Tax rate) 为32.98 %。
  • 如果需报税收入是100万加币，那你需交纳$451,427。平均税率(Average tax rate) 为45.14%，最高税率(Marginal Tax rate) 为47.97 %。

如果就比较华人定居热点的三个省：安大略省，卑斯省，埃尔伯塔省，以2012的税率为例子，

  • 三省中低收入者和中等收入者(2012需纳税收入不超过12万加币)，税率最低的是卑斯省。
  • 三省中高收入者(2012需纳税收入超过13万加币)税率最低的是埃尔伯塔省。
  • 如果2012年你的需纳税收入是100万加币，那么居住在埃尔伯塔省，需要交纳$376,270； 和选择居住在安大略省相比，你省了$75,157在个人所得税部分。

当然税法很复杂，每年都可能有变化，各个省都有自己的特点，所以根据自身情况请教税务律师或专业报税财务师将得益匪浅。

下面是(Canada Revenue Agency , 简称CRA)提供的2013年联邦税率的信息：

  • 需报税收入至$43,561 征收15%
  • 需报税收入从$43,562 到$ 87,123 部分征收 22%
  • 需报税收入从$87,123 到 $135,054 部分征收 26%
  • 需报税收入超过$ 135,054 的部分征收29%

以下摘录了CRA提供的2013年安大略省，卑斯省，埃尔伯塔省税率信息：

埃尔伯塔省

  • 需报税收入征收10%

卑斯省

  • 需报税收入至$37,568征收5.06%
  • 需报税收入从$37,569到$75,138 部分征收7.7%
  • 需报税收入从$75,139到$86,268 部分征收10.5%
  • 需报税收入超过$86,269到$104,754 部分征收12.29%
  • 需报税收入超过$104,754的部分征收14.7%

安大略省             

  • 需报税收入至$39,723征收5.05%
  • 需报税收入从$39,724到$79,448部分征收9.15%
  • 需报税收入从$79,449到$509,000 部分征收11.16%
  • 需报税收入超过$509,000的部分征收13.16 %

如需查询其他省的税率可查看CRA的官网：http://www.cra-arc.gc.ca/

下一篇本人会介绍在加拿大购房的程序，喜欢的朋友继续关注吧。

本文图标信息来自于CREA(The Canadian Real Estate Association)。

 

Liya CHEN简介

现任加拿大帝国银行宏才服务资深理财师，拥有7年的投资理财经验。以让客人在加拿大生活高枕无忧为努力的目标，Liya一直为客户提供卓越的个性服务，根据客人的财务状况、投资目标及其风险承受能力，量身定制各种投资计划。她擅长于战略财务规划、退休规划、财富管理、投资组合管理、投资策略和咨询资产配置、保险、融资分析和组合等，并以丰富卓越的专业知识进行全面透彻的研究分析，定能为每一位加拿大的房地产投资者提供强而有力的支持。

 

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加拿大度假房自住出租均具优势 六大投资好区推介

第二部分：投资购买度假房

终于在写这篇时可以加上点自己的偏好了。和多数人一样，我也梦想每到长周末(加拿大三天连休的周末)或年假时，逃离繁忙、喧嚣的大城市，在自己钟情的风景旖旎的地方小憩一番。如果可以把自己的家也搬过去就更完美了，既享受了良辰美景又不失舒适、熟悉，这就是度假房的优势。

同时，购买度假房，也是一种越来越普遍的投资方式，虽然以个人，家庭享受为主，但如果能够抵销通货压力，保值，具有增值潜力甚至创造出租收入，何乐而不为？　

下面，本人为大家介绍值得一看的加拿大六大度假房集中区(排名不分先后，或有个人偏好在其中，仅供参考)：

1. 班芙，贾斯珀国家公园(Banff & Jasper)

精华词：山景，湖景，原生态，冰川，瀑布，野生动物，滑雪

位于加拿大的落基山脉东侧，这两个毗邻的国家公园1984年列入了联合国教科文组织指定的世界遗产。特殊的自然美景，独特的冰川冲积地质，周围各具特色的小城镇，每年吸引了2百到５百万的游客，尤为难得的是这两个国家公园精心打造和维护的人与自然之间的平衡。

如果你是背包客，喜欢登山，攀岩，探险你会爱上这里；如果你是浪漫主义者，喜欢对月当歌，你会留在这里。Banff , Jasper 旅游季节高峰在每年的七月和八月。冬季有滑雪，雪板，狗拉雪橇等项目，夏季可以享受徒步，山地自行车，登山，温泉，餐饮和购物。

虽然在Banff, Jasper直接购买度假房是不错的选择，因为这两个公园小镇的出租房的空置率始终低于1%，但是要满足其居住条款，也就是允许在公园购买地产的条件却比较苛刻：需要在Banff， Jasper生活、居住，拥有小生意或者工作五年以上，这要求让想直接购买这两处度假屋成为了挑战。

投资攻略：关注坎莫尔(Canmore)小镇，特别是政府划分的游客区联体别墅和公寓

坎莫尔小镇离班芙镇约15分钟的车程，位于Banff公园南面，离卡尔加里约一小时的车程。小镇发展成熟，生活便利，风景优美，群山围绕，关键投资此处的度假房，没有居住条件要求，但是购买度假房时需要关注政府的划分区域:

  • 住宅区(Residential zoning )不能用于短期出租，因此租客需要每次居住超过28天，适合自由职业者，退休阶层，留守妈妈。
  • 度假住宿区(Vacation accommodation zoning )只允许日租或者按周结算，最长每次租客可居住不超过28天。
  • 游客区(Tourist home zoning) 是最灵活，适宜的度假屋区段，此区允许短期和长期不同的出租需要。此划分区的联体别墅也会有较高的出租回报率。

Canmore的度假房租金回报是比较高的，普通的60到70平方米一室一厅加一书房的套间，租金为加币＄1200／月；如果是三室一厅的套房，租金可达加币＄2000／月。

2013年1月，Canmore 的独立屋平均售价为82万加币，公寓的平均售价为26万加币，一室一厅的酒店公寓可能16万加币就可以入手。酒店公寓有专业物业管理，可替业主打理出租业务，相对轻松简单。Canmore的地税也有优势，另外其处于埃尔伯塔省，所以没有土地转让税。

2. 尼亚加拉湖地区(Niagara-On-The-Lake)

精华词：瀑布，葡萄园，湖景，老镇，高尔夫

投资策略：有特色的老式别墅

2013年1月平均房价：21万３千

高级别墅旺季平均租金：加币 $5000／周

吸引大家来到尼加拉瓜(Niagara)区，除了那迷人的葡萄园，宜人的气候还有风景优美的高尔夫球场。投资客已将目标从原来的尼加拉瓜瀑布延伸至了尼加拉湖区域。　　

尼亚加拉湖地区有天然的地理优势，靠近国际机场，近市中心和美国一桥相隔。尼亚加拉湖地区的季节性比较强，一年吸引大概30万游客，旺季为每年六到九月，其次是4、5、10、11月份。冬季是淡季，所以1月份增加了冰酒节。尼亚加拉湖地区的老镇属于国家一级文物区，老城区的老别墅很多都被改为了家庭旅馆。

3. 卑斯省维多利亚 (Victoria, BC)

精华词：海景，花园，建筑，人文

维多利亚位于温哥华岛的最南端，是卑诗省省会，拥有加拿大最温和的海洋气候，夏天温暖舒适，冬天最坏也通常只是小雨的天气。这里的温和气候使之成为植物天堂，成为著名的花园城市。维多利亚以英国女皇的名字命名，很多加拿大退休的老人都移居于此，享受其温暖的气候与舒适的生活环境。

维多利亚与温哥华隔一内港，乘坐大约2小时的渡船可到达。这里充满了浓郁英式气息，红色双层公共汽车与马车在道路上往来穿梭，美丽的吊篮悬挂在街道两旁，英式建筑随处可见，每年五月的维多利亚节是最热闹的时候。

2013年10月，大维多利亚地区，独立屋的的价格约为48万5千加币，近维多利亚市区的独立屋平均价格为54万8千加币左右，公寓平均价格为28万3千加币左右，联体别墅为39万3千左右，海景别墅价位多在1百万加币以上。

2012年4月CMHC(Canada Mortgage and House Corporation)提供的数据，维多利亚市区单间公寓的平均租金为$669/月，一室一厅为$809/月，二室一厅为$1046/月，三室房型平均租金：$1295/月。需要注意这是长期租客的平均月租金。

4. 卑斯省科隆纳 (Kelowna, BC)

精华词：湖景，水上运动，葡萄园，高尔夫，滑雪，雪地摩托

科隆纳地处卑斯省东部，位于迷人，神秘的奧卡納干湖(Okanagan Lake)东岸，是奧卡納干区的行政中心。离温哥华约400公里，离美加边境约150公里。科隆纳拥有国际机场，服务超过一百万人次每年。科隆纳市面积为214平方公里，人口约11万7千。奥卡诺根湖，地处欧肯纳根山谷中，湖形狭长，面积351平方公里。据印第安人传说，湖中存在一种叫奥古布古的水怪。

科隆纳夏季炎热，冬天温和，是加拿大最适宜居住的城市之一。2011年的普查， 90%的当地居民认为科隆纳是最棒的居住地。夏季7，8月份，科隆纳的平均温度可达：27.4摄氏度，此时是享受水上活动的大好时机，美丽的奧卡納干湖成了水上运动爱好者的天堂：划船，钓鱼，游泳，快艇，水上摩托。一天激烈运动后，享受着美食，品尝着当地酒庄的美酒，快乐似神仙。 科隆纳有许多国际知名的酒庄，其高尔夫球场也吸引着世界各地高尔夫爱好者。科隆纳的农业发达，喜欢农家乐的朋友，也可以去参观果园看看当地富庶的农场生活。冬季，可滑雪，科隆纳附近一小时车程有三大滑雪场。不会滑雪没问题，一定要去试试雪地摩托，好刺激。

根据CMHC2012年秋季的报告，科隆纳市的空置率为4%左右；2012年10月单间公寓的平均租金为：$592/月，一室一厅为$750/月，二室一厅为$927/月，三室房型平均租金为$1131/月。需要注意这是长期租客的平均月租金。

5. 卑斯省惠斯勒 (Whistler, B.C.)

精华词：海景，山景，原生态，滑雪，山地自行车，登山

惠斯勒位于卑斯省的沿海山脉，太平洋与温哥华之间，是冬季运动爱好者的天堂。2010奥运会和冬季残奥会就在此地举行。惠斯勒山地区拥有世界上最好的滑雪场地。

惠斯勒是为数不多，旺季较长的旅游胜地。夏季美丽的山景与冬季举世闻名的滑雪场地，使惠斯勒成为了几乎一年四季都在繁忙接待游客的旅游胜地。唯一较淡的月份是6月份和10月份。在这里可以享受滑雪，山地自行车，登山，徒步旅行等，同时这里也经常举行各种节日活动。

如果希望有一处可以创收的度假屋，可以看看惠斯勒的房产市场。惠斯勒同温哥华一样，2012、2013年来公寓的销售数量有所下降，但价格稳定在35万加币左右。

酒店公寓比较热销，因为海天高速公路的开通，很多卑斯省居民选择在这购买他们的度假房。这的租赁市场以短期为主，公寓和联体别墅占了其中的65%。惠斯勒的常驻居民有1万多人，但每年吸引的游客有2百50万人，并且吸引了1万1千户人家在此购买了度假房。

6. 哈里法克斯省布雷顿角(Cape Breton, Halifax)

精华词：山景，海景，湖景，赏枫叶，原生态，野生动物

布雷顿角岛风景如画，历史悠久。有山有海，山海碧连天，旅游景点丰富主要有Cabot Trail 、Ceilidh Trail 、Fleur-de-lis Trail 、Marconi Trail 和Bras d’Or Lake Scenic Drive。

布雷顿角岛于2011年6月成为了联合国教科文组织世界生物圈保护区。野生动物，自然美景让这里成为了购买度假屋的不错选择。每到假期，度假出租屋很快被预定满。Bras d’Or Lake 是岛上最热门的选择。

在过去十年里，这的度假出租屋空置率很低，特别是在5月份至10月份的旺季，房间通常被提前就预定了。这里较多的是度假小木屋，平均房价为15万加币，平均租金为670／月，当然可以看到海景的度假屋价位会高，相应的租金也高。

布雷顿角岛是有名的登山，赏枫叶，观鸟，划船的旅游胜地。投资这里的度假屋需要有耐心，适于长期持有。这里的房产不容易经受大萧条恐怕也很难炙手可热，属于稳步增值性。

 

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理財師暢談在加拿大投資買房的種種要訣

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