Category: CA Investment Column

文章上半部分回顾了加拿大房地产市场过去的走势。那么，究竟是何种因素导致加拿大房市中的旺盛需求呢？我个人认为，大概有以下几种因素。

1、历史上持续的低利率导致贷款成本降低，刺激的购房需求的上升

从2017年7月份开始，加拿大中央银行连续几次提高其隔夜基准利率水平，到2019年1月9日，该利率水平达到1.75%；与此同时，加拿大中央银行对申请贷款的压力测试利率也从2017年的4.64%提高到2019年年初的5.34%的水平。过去一年内，因为市场对加拿大经济前景并不看好，在2019年夏天，加拿大的政府债券收益率出现倒挂，5年政府债券利率下跌，因此，加拿大中央银行一改过去曾预测要提高利率的态度为保持现有基准利率不变的政策，同时，房贷利率实际又下降到2017年年初的水平；加拿大中央银行也将申请房贷的压力测试利率从原来的5.34%降低到5.19%，实际上放松了申请房屋贷款的要求。

目前，加拿大中央银行的隔夜基准利率为1.75%。虽然比2017年上半年提高了125个基点；但是，与历史上的记录相比，目前的利率水平仍然处于较低水平。要知道在2007年，加拿大中央银行的隔夜基准利率已经提高到超过4%的水平；那么，一般购房者从银行所获得房贷利率都在6%左右；就是在1990年代，加拿大中央银行的隔夜利率都在3%以上；2001年“911”事件后，加拿大中央银行的隔夜利率最低仅为2%。所以说，目前1.75%的利率水平仍然是历史上比较低的利率水平。这样，购房者从银行所获得的5年固定利率目前可以达到2.60%左右的低水平。

根据目前许多经济研究机构的预测，因为并不看好2020年加拿大经济增长前景，所以，在2020年加拿大中央银行还有可能降低利率；利率水平可能会降低到1.25%的水平。这实际上更刺激了购房者的需求；并推动房屋价格的上涨。

2、外来人口的急剧增长导致了对房屋需求的增加

2016年，加拿大自由党在联邦大选中获胜以后，就宣布在接着的三年内增加移民人口100万。实际上，这几年加拿大的新增移民人口已经超过了每年33万的目标。与此同时，加拿大又大量吸收国际留学生。据统计，2016年国际留学生总数为24万人（加拿大统计局数据），到了2018年年底这一数字增加了到57万人，增幅超过一倍。国际留学生的来源国家主要是印度和中国大陆。这些新增人口都对房屋有需求。

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3、渥太华经济稳定和人口快速增长刺激对房屋的需求

作为加拿大的首都，渥太华在过去十多年中人口增长很快。在2011年的人口普查中，该城市的人口比2006年增长了8.8%，超过了同期加拿大和安省人口5.8%左右的增长水平。在2016年的人口普查中，渥太华的人口继续快速增长，增速为5.9%。大渥太华地区（包括相邻渥太华河的魁省部分）的人口已经超过一百万，成为加拿大第四大城市地区。其中，华人社区增长速度更是惊人。根据2011年加拿大的人口普查，从2006年到2011年，华人社区人口以17%的速度增长。这种外来人口的增长势头，刺激着对房屋需求的增长。加之华人有对拥有房屋的情节和对房屋投资的偏好；这种市场情绪更是推动了对房屋的需求增长。

与加拿大全国或者安省全省相比，渥太华的就业率比较高，收入比较稳定。在2019年12月，加拿大全国的失业率为5.6%，安省失业率在5.8%左右，而渥太华的失业率在5%以下。作为加拿大的首都和硅谷所在地，渥太华的就业主要分布在政府服务和高新技术两大行业。这两大行业在自由党执政以后，职员的工资收入高，也稳定。这极大地刺激了对房屋投资的需求。特别是对华人社区来说，很多人都从事于IT，或相关行业。即使就业于政府服务业，也从事于IT行业。因为该职业对语言要求低，而对数学或逻辑编程要求高。这正好适合大多数华人的性格。

4、大多伦多地区为年轻人和新移民提供了更多的就业机会，促使对房屋需求的继续增长

多伦多是北美第四大城市，是加拿大的金融中心，是年轻人和新移民所向往的城市。2016年人口普查数据显示，多伦多人口为接近3百万，大多伦多地区(CMA)的人口为580万；2016年大多伦多的人口比2011年增长6.8%；这超过了同期全加拿大人口平均增长速度，也超过了同期全安省人口平均增长速度。这种人口快速增长势头增加了对房屋的需求；进而导致房价的快速上涨。对于投资者而言，看到这种快速上涨的房价，更加剧了投资购房的需求。由此导致房价的循环上涨。在2020年，这种趋势仍然持续下去。

5、联邦政府给首次购房者提供的优惠政策将刺激对房屋的需求

面对不断上涨的房地产市场，为了帮助年轻人能够尽快拥有自己的房屋，加拿大联邦政府推出了为首次购房者提供资金自助的政策。该政策包括两项主要内容：一是，扩大首次购房者从其注册退休账户中提取资金的额度；把原来每人只可以提取25,000加元的限度提高到可以35,000加元；二是政府与购房者共享购房首付资金比例，减轻购房者的筹凑首付资金的压力。政府给首次购房者可以提供5%-到10%的共享资金比例；（关于这两项政策的具体内容请详见前文《加拿大首次购房者的财务缓解福音》）从此，也可以看出来，加拿大联邦政府一方面似乎在收紧对房地产市场贷款的政策（如实施申请贷款的压力测试），另一方面，又在适度放松关于购房的有关贷款需求政策。这两手实际上所要实现的目标是既要收紧房地产市场，压缩房产泡沫，但又不能采用过紧的政策而导致泡沫破裂。加拿大房地产市场泡沫的破裂将对所有的利益相关方面临很大的打击，特别是对金融业更是如此。

过去二十年来，加拿大经济已经被房地产市场所绑架。房地产市场已经成为加拿大经济增长的一个引擎。政府和金融机构在极力控制该引擎的速度。但是，面对日益不断上涨的房价，无论是投资者还是梦想拥有自己房屋的购房者，都希望尽快购买的房屋；这样，才能获得投资价值的增长，这样才能从账面上节省更多的资金。这种需求意识刺激加拿大房屋继续上涨。

6、外国人和国际留学生仍然可以获得购房贷款

在加拿大的非大多伦多和非大温哥华地区，外国人购买房屋并不需要缴纳外国购房税。外国人，包括国际留学生，只要能够提供35%或40%的首付资金，并能提供在母国的工作收入证明，也可以从加拿大的金融机构（银行）申请到房屋贷款。面对不断上涨房产市场，在加拿大读书期间，若能同时购买到属于自己的房产，也被认为是一种很值得的投资选择。对于资金实力比较丰厚的家庭来说，这种明智的举措将成更多人的选择。

虽然从总体来看，无论美国、加拿大、欧洲，还是中国，2020年的经济表现并不会很理想：英国要执意脱欧，美国把目前中东局势搞得越加紧张等等，这些因素造就了2020年的经济形势并不会很乐观。但是，人们在现有的收入格局下，对房屋投资需求还将继续增加。这主要是由于从2008年“金融海啸”以来，全球各大中央银行持续“放水”和低利率政策的效果。低利率导致资产价格上涨；全球主要大城市房价上涨就成为必然。当然，中国和加拿大都不例外。

（本文仅作为一般知识信息，不作为任何投资决策或经济决策的依据。关于投资房地产或房屋贷款事宜，请联系有关专业人士）

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回顾2019年的加拿大房市，得益于楼市的继续飞涨，业主所持有的房产价值增加了。例如，在多伦多地区的独立房屋比2018年上涨19.5%；渥太华地区的非公寓类住宅房屋的价格上涨了8.9%；该地区2019年12月份的同类房产的价格同比上涨了10.3%；事实上，过去十年来加拿大的主要城市房产价格一直快速飞涨。

根据加拿大地产协会的统计数据，2019年10月份大温哥华地区、大多伦多地区、靠近大多伦多地区的大瀑布地区、渥太华地区的房价以及蒙特利尔地区的房价在五年期间上涨了25%到57%（请见下表）。但对于加拿大潜在的购房者来说，上涨的房价正在吞噬其拥有自己房产的梦想。以2019年10月的MLS系统内的平均房价指数与以前相比，以下为加拿大几个主要城市：

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从2010年开始，全球主要经济研究机构就警告加拿大政府管理部门，警惕房产市场泡沫的破裂；而且过去十年来，这种呼声就没有停止过。2016年开始，加拿大联邦政府开始收紧了金融机构提供房贷的政策，例如，缩短房贷的分摊年限，实施贷款压力测试；安省对围绕在大多伦多地区购房的外国购房者实施外国人购房税，等等；尽管如此，除了大温哥华地区和大多伦多地区的房市以外，加拿大的房屋价格的上涨步伐并没有停止，而且像渥太华和蒙特利尔地区房价上涨速度反而加快了。

在2019年，加拿大家庭的债务与收入相比已经达到170%，这是全球少有的最高水平。世界银行、国际货币基金组织和经济合作组织一再警告市场，注意加拿大的房产泡沫。但是，购房者或者投资客对此警告毫不在意，继续热衷在几个主要城市进行房地产投资。

如果用加拿大的房产价格上涨幅度与经济增长率相比，那么，也能看出来，过去十年来加拿大房产价格上涨的非正常性，或者说明显有泡沫。例如，过去十年来，加拿大的房屋平均价格上涨幅度在6%以上，而同期加拿大的经济增长速度仅仅保持在2%到3%左右；而一些比较特殊的城市，其房价的上涨幅度已经是数倍于其经济增长速度。

尽管各方都认识到加拿大的房产市场具有泡沫，但是，目前，包括加拿大全国地产协会、一些主要城市的地产协会和加拿大的几大商业银行的研究机构都认为2020年加拿大的房地产市场仍将是卖方市场；与需求相比，加拿大房市的供给仍然短缺，房价仍将保持强劲的增长势头。

（本文有关信息仅作为一般知识性介绍，不作为任何经济决策的依据。关于房屋贷款的有关事宜，请联系房屋贷款专业人士）

继续阅读下篇：【低利率和外来人口推动加拿大房地产市场 （下）】

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时光飞逝，一转眼已经来到2020年。相信大家对新的一年都有各种各样的展望，有人希望工作顺利，有人希望身体健康，还有的人希望的就是家里的房子能涨涨涨！还别说，在经历了这几年房市的低迷之后，2020年真有可能是房价飞涨的一年。而这一消息正是来自于这一条预测：

据BNN Bloomberg的报道，丰业银行副总裁兼副首席经济师Brett House 近期在一次采访中表示，根据他的分析，他认为加拿大央行在今年上半年将会有两次降息，每次应该在25个百分点。原因是他认为加拿大目前的经济状况与之前央行的经济政策报告相距甚远，目前加拿大的经济支撑不住如此高的贷款利率，如不降息很可能影响到加拿大经济体系的稳定性。根据2019年第四季度的报告，央行预测经济增长率为1.3%，与目前跟踪的数据0.13%相差的不是一星半点。

加拿大央行从2018年10月以来一直将利率维持在1.75%。央行行长波洛兹（Stephen Poloz）已经确定将于今年（2020年）任期结束后卸任。由于美国联储局和全球多间央行早前已纷纷实施减息以刺激经济增长，所以如果他在离职前做出降息的举动，也并不是不可能的事情。

不过，目前加拿大在财务稳健方面最大的担忧仍是各个家庭负债已经过高，借贷已经是在快速增长。所以一旦央行确认降息，将会导致各家各户贷款继续增加，在现有已经入不敷出的基础上继续增加负担。这将成为加拿大经济稳定的重大隐患。

尽管存在这些问题，丰业银行副总裁兼副首席经济师Brett House认为目前仍有降息的余地，可以以此帮助商家融资，并刺激商业领域的经济增长。但同时他也指出。即使降息也将是央行推出的短期政策，主要是为了刺激商业，带动加拿大的经济发展。同时，政府会持续压力测试，并以此推出最符合现有经济形势的降息方案。

综上所述，加拿大央行新一轮的降息已然是箭在弦上，很有可能发生。但是具体时间和降息的方案还未可知。唯一可以预见的就是，降息对于房地产行业带来的巨大影响。由于低利率的存在，将会有大量买家涌入市场，市场也将向卖方需求。这也将是对于持续低迷的房地产市场的一针强心剂。

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