Category: CA Investment Column

自古“安居乐业”， 所以买房搬家成为华人新移民登陆后最需解决的重要大事，对于刚刚下飞机为整个城市还不熟悉的新移民而言，想在短期内找到另自己各方面都满意的房子，其实还是困难重重的。

那么, 买房应该买在哪？不可否认，确定了买房地段才是开始看房选房的第一步。交通便利、配套完善固然是好事，但有时候过犹不及，什么区域最适合你一定要充分比较优劣才能决定。一模一样的房子，放在不同的地段上价位可就差太多了。举个例子，在Westmont地区的一个独立别墅，可能需要100万才能搞定，而到了西岛就可能才要四十万左右，其中差距天南地北。换句话来说，如果你有50万的预算，那么你在NDG可能只能买到一个又小又年代久远的物业，而在西岛或南岸可能就是一个新建的中等大小的房子。

一般来讲， 在选择买房地段的时候要考虑以下三点：

1. 孩子的教育

孩子是未来的希望, 教育是有孩子家庭在选房时考虑的重中之重. 孟母三迁, 无非是让孩子有个良好的成长环境. 在蒙特利尔, 好学区是好地段的一个标志.

蒙特利尔的小学是以住区划分的，只有本区的孩子才能上。当然也有极个别的学校是跨区招生，例如国际小学。买一个在好学区的房子意味着你的孩子可以上得到更好的学校。另外，在好学区的学校，家庭收入比较高, 给学校贡献的学费多, 学校自然就有更多的钱去聘更好的老师配备更好的教学设备. 更重要的是, 这些区域的家长与孩子素质比较高, 这也意味着你的孩子会跟与他们同样优秀的孩子们一起成长， 平时出来玩的小朋友家里面都有不错的家庭背景。

2. 交通

在考虑学区的基础上，买房还应该考虑到离上班地点的远近。选择上班地点附近的房子是比较实际的，每天时间上的宽裕会使你比别人多出一到二个小时的休息时间，生活质量有很大提高。虽然工作会变化, 但至少眼前的几年很方便, 而工作的变化是无法预期的.

交通对于住在蒙特利尔的人尤其重要，因为蒙特利尔的交通是出奇的不好，特别是
当上下班时，高速堵得非常厉害。高速普遍窄小并且路道连接设计不合理，这些例子也不甚枚举，例如520号无法直接上40号，著名的DECARIE CIRCLE是去西岛和LAVAL 15号高速的瓶颈等等。另外，连接南岸的两桥一隧道一到上下班高峰也是寸步难行。这些高速公路，一到风雪天，常常有车祸，必定会堵车，蒙特利尔一年里有半年是冬天，上下班如果碰上堵车，一是费时，二是费油费车，三是窝心着急。因而，这种特有天气和路况，使地段成为了房价的倍增器，也是一些靠近市区的住宅区比远一点的贵的多的重要原因之一。

3. 均衡价位与地段

好学区, 交通便利、配套完善固然是好事，但最重要的还是选择最适合你的区域, 这一点的话一定要充分比较优劣才能决定。不是所有的好地段所有人都能承担的起, 房价也不是决定地段的唯一指标。

下图是最新出炉的蒙特利尔各区独立屋均价表：

除了房价之外，我们选择地段应从以下几个方面入手:

第一就是你要考虑的是大的范围，即在哪些大区选房，是NDG，还是Westmont，亦或是西岛等等。综合了自身和客观因素后，就一定要明确自己想要的大区。因为不同的市区，房子的新旧和价位相差很大。

很多的看房的人都会进入这样一个误区， 在一些比较好的地段看了很长时间的房子，都不太满意，然后有一天，去看了比较远的地段相同价位的房子，马上一眼就看中，殊不知，相同价位的房子，在远的地段，房子会大好多也新很多，这是常理。但误区在于，你在用热门地段的看到的房子所造成的印象，去和相对偏远点地段的质量好的房子去比较，当进行房子和房子之间的比较时，完全忽略了地段之间的巨大价值差异。最后，你买到的不一定是那个区里性能价格比最高的楼，也低估了交通不便对于生活质量所带来的影响。

因而，在买房前，一定要知道自己希望的地区的大致范围，蒙特利尔每天都有成千上万栋楼在卖，今天看这里，明天看那里，十有八九会挑花了眼。

第二，“要看房子的小区在整个大区内的位置。以NDG举例，这个区里有很多不同的小区块，这些小区块的好坏，居民的素质，周围的设施, 房屋的类型都相差甚远。因此，每个区块在大区中都是不同的，即便是只隔了一条街，也有很大区别。一般来讲，封闭的小区地段价值高些，因为封闭的小区，意味着外人不太容易进来，安全性好，并且经过车辆也少。再次，要看小区格局，房子之间间距大，绿化好，树木茂盛，小区就好。

第三则是房子本身所属的方位。房子在小区的地理位置是怎样的很重要。尽管小区很好，但如果这个房子靠近高速，大马路或者货运铁路，就意味着会有噪声和灰尘。还要看自己中意的房子的附近旁边是否都是住家房子，还是公寓楼，如果是那些出租性质而非自住性质的公寓楼，就会意味着常会有过多的陌生人来往，对安全会有一定影响。反之，如果房子在“羊角”路里，或者靠近公园，或是靠近河边，则是比较加分的。

下期文章：【在蒙特利尔购房如何选取好地段（下）】

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蒙特利尔的房价在过去几年中上涨，而在这背后几乎只有一半的人有能力负担自己的住房。

毕马威税务咨询公司（KPMG）进行的一项新研究发现，在23至38岁的受访者中，只有54％的人相信自己会拥有房屋。KPMG指出，这将比前几代人的房屋拥有量水平有很大下降。目前35岁及以上的人的房屋拥有率目前超过70％。

KPMG的顾问警告过，如果房价已定，加拿大正朝着成为租房国的方向发展。这意味着该国将需要比过去更多的出租住房，占所有住房的一部分。问题是，这没有发生。尽管近年来租赁建筑业稳步增长，但步伐仍不足以跟上步伐。

加拿大公寓物业（CAP）REIT的总裁兼首席执行官马克·肯尼（Mark Kenney），最大的公寓楼所有者。他表示，人们有所有这些住房需求，但没有解决方案，这些需求正被大量涌入三个大城市（多伦多，蒙特利尔，温哥华）。

近年来，租金出现了大幅上涨，专家们说这是由于需求增加。由于房价高昂，许多可能的购房者不得不在出租房屋中停留更长的时间，这给租金带来了上行压力。

同时，加拿大人口增长已达到数十年来最快的速度，近年来联邦政府将移民水平提高到30万以上。预计到2021年，该目标将再次提高到35万。加上自然人口的增长，加拿大每年将增加50万居民。

加拿大皇家银行今年早些时候估计，多伦多将需要增加一倍的公寓建筑量（公寓和专用公寓），以跟上人口增长的步伐。

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决策者已采取一些措施解决这一问题。联邦政府通过加拿大抵押和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corp.）实施一项全国住房战略，这是一项耗资550亿加元的10年计划，计划建造125,000个住房单元，并使超过一半的加拿大家庭摆脱住房需求。

在省一级，安大略省和不列颠哥伦比亚省都在某种程度上正在向前迈进，并计划进行更多的致密化。安大略省政府放弃了先前的自由党政府的租金控制，以争取增加租金，但数据表明，省级自由党的租金控制或当前的进步保守党政府取消租金控制均未对租金产生任何影响。

开发商和机构房地产投资者表示，建造房屋太困难了，也许并不奇怪。在许多城市，仅需三到四年的时间即可获得建造所需的许可和批准。NIMBYism限制了您可以构建的位置；在某些地方，可供开发的土地短缺。但结果是出租公寓的价值在上涨（尽管这确实意味着租金涵盖了房屋抵押贷款的较少）。

因此，如果您负担不起买房的费用，那么只购买公开上市的公寓租赁公司的股份可能就有意义。回报可能有助于您支付高昂的租金。

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蒙特利尔的租金增长率在2018年相对温和，但在2019年明显攀升。2020年1月的平均租金表明市场仍然很热。

图表的上半部分是密度地图，显示了过去13个月中所有Rentals.ca列表在蒙特利尔的位置以及市中心的密度。下半部分显示了按季度划分的所有房地产类型的平均租金和每平方英尺平均租金（仅2020年第一季度）。自2019年第一季度以来，平均租金每月上涨近400加元（+ 29％），每平方英尺租金上涨38％。

Local Logic首席执行官Vincent-Charles Hodder表示，蒙特利尔的租房者一直在寻找更低的生活成本，他们愿意在中部地区以外寻找可负担的住房。

在租金价格不断攀升的同时，租户寻求更低价格的呼声比以往任何时候都强。价格标签较低的商品会被更多的用户查看。在下面的图表中，红色显示较高的价格，绿色显示较低的价格，而看到商品的平均用户数量则显示在条形图中。可以很清楚地观察到，城市中较昂贵的市中心以外地区的房屋清单吸引了更多搜索者，他们仍然对经济适用房感兴趣。造成这种差异的另一个可能的原因可能是，短时列表在竞争激烈的地区（在皇家山地区，市区和Mile-End附近）停留在网上的时间短，导致平均观看它们的人数减少。

下图显示了一些邮政编码，包括H4B和H3H，租金涨幅超过30％，另外五个邮政编码则涨幅在15％至25％之间。但是，有两个值得注意的邮政编码经历了年租金的下降，包括H2Z和H3G。不幸的是，即使控制了蒙特利尔内的区域，该图表也没有进一步阐明市场的真实情况。

我们可以通过在两个时间段内查看相同的建筑物来尝试获得更多特定的位置和物业类型，以更好地了解租金上涨的速度。下图显示了2019年1月和2020年1月在蒙特利尔至少有两个房源的出租公寓。平均而言，这14栋建筑的租金每年增长13％，远低于整个市场显示的30％以上。也就是说，对于最近通常没有经历过两位数租金上涨的市场来说，这是非常强劲的增长。

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2月18日，加拿大财政部发布公告，自4月6日开始，用于按揭贷款的压力测试标准将会改变。用于压力测试的最低利率原本是用加拿大央行公开的5年基准按揭利率标准，将会在4月6日后转变为每星期5年固定保险按揭利率的中位数+2%。这意味着，能够通过压力测试的最低利率将会下降，也意味着，贷款申请者将会有可能更容易获得更多贷款。

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用更加实际的数字能够帮助人们理解这一变化带来的利好：商业银行的固定优惠利率，往往会比央行基准利率低。如果说央行的利率为5.20%，但商业银行的利率却是3%的话，3%+2%得出的5%，将会比原本需要通过的测试减少0.2%。这可以帮助更多的申请者获得贷款。

而当我们查阅各家银行的贷款利率时，我们不难发现，多数贷款的固定按揭利率低于3%，这意味着测试所用的利率将会低于5%，申请者将更容易通过压力测试。

面对这样的变化，不同的人群反应各异：一些人认为，房价随后将会“涨定了”，也有一些人认为，这样的变化，并不能解决困扰多伦多与温哥华的昂贵房价危机。

在2018年1月1日，加拿大联邦政府提出了一项名为“压力测试”的贷款限制政策。加拿大金融消费者协会（Financial Consumer Agency of Canada）对贷款申请者做出了进一步的要求：原则上，贷款申请者的毛偿债率不得超过32%，总偿债率不得超过40%。这意味着，申请者用于偿还贷款的收入占比不能超过40%。无法维系这一基准的贷款申请者，将不会获批。

这样的限制性贷款政策有许多优点：或许人们认为只能用收入的40%偿还贷款有些苛刻，但是这也能够确保申请者不会面临无法偿还贷款，最终导致破产的问题。虽然要求严苛，但是这样的要求可以保护加拿大的信贷系统，让加拿大不会面临类似于2008年次贷危机一样的经济大溃败。而在房价方面，对贷款申请者的严格要求将会限制获批贷款的人数，在需求数量减少时，房屋的价格理论上也会有所下降。从房屋的可负担性方面来说，压力测试的存在利大于弊。

当然，这种对房屋贷款的压力，导致了另外一个在社区和新移民群体当中日益严重的问题：人们没有办法贷款买房了。如今针对压力测试的松缓或许能够帮助在边缘的贷款申请者获得批准，但现实来看，我们需要理解，这一单一政策，用于解决多伦多与温哥华的高房价问题还不足够。

房屋既是长期消费品，也是用来投资的重要工具。这并不是一个可以被简单暴力拆分的问题。房屋问题需要一个平衡的政策解决。

在2019年联邦大选前，自由党政府曾经出台过首次购房者激励计划，这一计划将会允许联邦政府为首次购房者提供房房价格5%或者10%的贷款，并与购房者一同拥有这套住房。这笔补助得以降低购房者所需要的贷款数额，并以此让房屋更加可以负担，并能够让更多的购房者得到贷款。直到贷款期限超过25年，或者将房屋再次被售出的时候，购房者才需要偿还来自联邦政府的贷款。这等同于在购房者首次购房时，为他们提供了一个最多九折的“购房折扣”。

而在竞选期间，自由党方面又加强了在多伦多和温哥华的激励计划，年收入不超过15万元的申请者可以通过激励计划，购买价值不超过78.9万的住房。此外，联邦政府还将针对非加拿大居民的买家征收投机税。

在可负担性住房方面，自由党在过去设立了国家住房战略，投资550亿加元，帮助在全国各地建设可负担住房项目。

对于温哥华与多伦多来说，这些原本在加拿大规模较大的城市已经成为了国际大都市：这里有各大体育联盟的职业球队，这里有全世界各种背景的居民，这里有世界上数一数二的大学。但与此同时，生活的可负担性与住房的价格，成为了联邦政府需要应对的严峻问题。

针对压力测试的修正是一个好的开端，在帮助申请者更加容易获得贷款的同时，压力测试系统依旧能够起到其原本应有的作用。确保加拿大楼市出现过度激烈的不可控反应。

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PropertyGuys.com最近发布了一份清单，列出了几大将对未来几年的加拿大房地产市场产生持久、潜在变革性影响的趋势。这些趋势描绘了一个快速变化的房地产环境，而在这种环境中，要满足房客的需求将对投资者提出挑战——他们不能仅仅是坚持现状。该公司的联合创始人兼首席分析师Walter Melanson表示，这些趋势表明房地产市场发生了根本性变化。

共同生活

在灾难性的公众大火之前，We Work（众创空间）通过利用共享经济改变了商业地产所有者推动租金水平的方式，在传统模式下，那些物业可能会被空置或无法实现为了维持盈利所需的租金上涨。

梅兰森说，住宅业主现在也正在考虑以同样的方式使用出租物业。

无论如何，大多数在城市居住的年轻人都希望有室友。通过为新一代的租房者提供他们所需要的东西——带家具的公寓、更大的共享空间、免费清洁和无线网络以及志趣相投的人的陪伴——房东可以按房租收取高价。这就有点像经营学生租房。

“整个想法是建立社区，它改变了过去错误的做法，从而使房东增加租金收入，而且它给租客提供了一个比自己原本承受范围内条件更好的住所， ”梅兰森说。

气候变化影响新建筑的销售

不断变化的环境标准迫使开发商改变其建筑方式，这样做只会在短期内增加成本。

梅兰森认为这给新开发和新建筑带来了很大的压力，与建筑相关的手续正在变得越来越复杂，也越来越昂贵。

新产品的较高价格可能会抑制在建物业的销售，但与此类资产相关的内在升值应确保在交付日期之前，投资者支付的价格款远低于现行市价。

新建房屋成本上升

新产品成本的上涨和许多城市社区的建成状况，迫使开发商逐渐远离市中心。买家仍然想要新产品，但是在他们工作的地方和买得起的地方之间的距离正变得越来越难以接受。梅兰森的预测是，如果购房者被迫居住在离他们实际想要的生活方式几个小时车程的地方，那么新房子在他们心中的价值会大打折扣。

他说：“我们所看到的是，因为市中心没有地皮可以开发新项目，所以人们不得不在可承受的范围内越住越远。”

可能是这样，但是在安大略省和不列颠哥伦比亚省这两个人口激增的省份，可以肯定地说，如果能够赶上房地产这班车，总会有人愿意开车两个小时去上班。在加拿大大西洋大多数城市的几分钟之内，仍有大量的建设空间。

家庭公寓

投资者通常认为，一个家庭感兴趣的最小租赁房产是联排别墅。梅兰森表示，情况已不再如此，来自海外的新移民经常选择公寓作为单个家庭负担得起的，便捷的选择。

“新移民者对房子的期望和你我不尽相同。”他解释说：“ 我们想要拥有的这些空间，对于很多人从世界其他地方迁移而来的人来说没有意义，因为在他们的国家没有这样的空间。”

请注意，投资者可根据需求在一居室和两居室之间进行选择。

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房价上涨

对于任何希望在蒙特利尔、多伦多、温哥华和维多利亚等主要市场看到涨价放缓的人来说，这都是一个坏消息：需求增加将继续推高房价。在2019年上半年，温哥华和多伦多的房价持平是一个短暂的幻影。寻求价值的投资者将不得不把目光投向人口较少的城市。

“似乎每个人都想住在多伦多，”梅兰森说。“而且，你我都无法阻止他们。在可预见的将来，我看不到任何可以改变这一事实的东西。”

PropertyGuys还预计埃德蒙顿和卡尔加里的房价将显着上涨。基于最近的政府裁员和仍在打击该省石油部门的不利因素，这一观点有待商榷。

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根据多伦多地产局（TRREB）最新发布的房屋市场报告，在2020年1月，通过TRREB的MLS系统销售的房屋为4,581套，与2019年1月相比增长了15.4％。在初步的季节性调整后，销售额与去年同期相比增长了4.8％。

可以看出从今年1月延续了去年12月份良好的势头，销售数量强劲增长，而新上市和已在市场上的房屋数量持续下降。与一年前相比，市场条件趋紧导致房屋售价的增长更为强劲。稳定的人口增长，低失业率和低借贷成本继续为所有主要市场领域的买家之间的激烈竞争提供支持。

与2019年1月相比，MLS（多重放盘服务系统）复合基准价格上涨了8.7％，这是该基准自2017年10月以来的最高年度增长率。公寓市场领域在MLS价格增长方面继续保持领先地位，并且带动了整个大多地区房屋价格的增长，所有房屋类型的价格均上涨了7％以上。而位于多伦多市中心位置的的独立屋和公寓，1月份的平均销售价格更是上涨了12.3％之多。

2020年1月的价格增长与2019年1月相比的主要区别在于低层市场，尤其是独立式住宅。在过去的一年中，房屋的走势发生了很大改变。显然，由于OSFI（加拿大金融机构监管办公室）压力测试而处于观望状态的许多买家正在重新进入市场，从而推动了独立市场的非常强劲的同比增长。从现在强劲的销售状况和目前有限的市场供应来看，这将促使大多地区房屋价格继续以飞快速度上涨。

GTA (大多伦多) 西部地区具体情况

皮尔区（Peel Region）在2020年1月总共有1,005 套房屋售出，总价值达到了788,261,288 加元，平均价格为784,340 加元，中位价格为730,000加元。并且在1月份新增了1,542套房屋上市。其中独立屋占1月房屋总售价的55%，平均价格983,300加元；公寓占13%，平均价格为528,902 加元。

细分到各个城市，密西沙加（Mississauga）和布兰普顿（Brampton）仍为房屋买卖的主战场，其中密西沙加市独立屋共成交127套，均价1,187,718加元，新上市独立屋284套；布兰普顿市独立屋共成交278套，均价870,970加元，新上市独立屋410套。在公寓销量方面可看出两城市差别，密西沙加市1月共成交164套，均价539,788加元，新上市公寓231套；布兰普顿市公寓仅成交24套，均价8454,517加元，新上市独立屋27套。而卡利登市（Caledon）1月仅售出53套房屋，平均价格为989,163 加元。

荷顿区（Halton Region）在2020年1月总共有455 套房屋售出，平均价格为931,782 加元，并且在1月份新增了809套房屋上市。其中独立屋占1月房屋总售价的70.6%，平均价格1,138,306加元；公寓占13%，平均价格为528,902 加元。至于荷顿区的公寓市场，由于大部分的公寓都为新建和正在建设当中，所以成交量并没有很高，一月市场上新增84套公寓。

细分到各个城市，奥克维尔（Oakville）是整个荷顿区房屋买卖的中心位置，占整个荷顿区房屋交易总额的46.6%，平均价格为1,104,796 加元。伯灵顿（Burlington），荷顿山（Halton Hills）和米尔顿（Milton）虽在成交量和均价等方面与奥克维尔无法匹及，但总体来说势头良好，价格稳步增长。

结合1月份多伦多地产局（Treb）给出的数据可以看出，整个大多地区西部（皮尔区和荷顿区）总体上还是延续了去年年底的上涨势头，不管是成交量和价格都在稳步提升当中。1月作为每年房屋成交的淡季，这些地区能取得这样的成绩实属不易，同时也印证了目前房市正在逐渐走出低谷的预测。结合加拿大地产局和其他的资料分析，整个加拿大的房地产都在逐渐走出寒冬。

多伦多作为安省乃至加拿大的重要城市，肯定也是首当其冲，将在这场房屋涨幅的大战中打响头一枪。目前像密西沙加和奥克维尔这些热门地区的价格还并没有出现疯狂的涨幅，但已经有了一定的趋势，一些高质量的房屋已经需要抢offer才有机会入手。尽管暂时不会恢复到2016，2017年那种疯狂的市场，但仍将是多伦多和加拿大房地产行业的一针强心剂。大部分的买家和投资者已不再持续观望，慢慢涌入了目前的投资市场。

可以预见，今年多伦多房地产行业的春天将来的更早，更快，也将持续的更久!

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魁北克房地产经纪人专业协会（QPAREB）发布了2020年1月份蒙特利尔房地产市场数据。总体而言，2020年1月共完成3,429套住宅销售，比去年同期增长16％。此外，这是蒙特利尔地区连续第59个月的住宅销售持续增长。

按地理区域销售

与去年1月相比，蒙特利尔岛内销售额增长显著，增长了18％；南岸增涨为10％;北岸销售额增长了17％；Laval地区增长幅度最大，为37%。

按物业类别划分

• 在整个蒙特利尔CMA，公寓的交易量相比去年大幅上升，为23%。
• 别墅住宅的交易量保持涨幅趋势，为8%。
• Plex投资物业增幅非常显著，销售额增长了36％。

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价格

所有三类房产价格均持续上涨。

• 整个CMA的别墅住宅中位数价格为353,000加元，同比增长12％。
• 公寓的中位数价格上涨11％，达到275,000加元。
• Plex的价格上涨11％，达到570,000加元。

待售物业数量

在10月份，Centris系统上有15,073个活跃住宅，比去年同期减少了28％。公寓的的活跃住宅数量为5,013，与去年同期相比下幅十分明显，减少了36%。别墅住宅的活跃住宅数量为8,409，同比减少21％。而Plex的活跃住宅数量为1,589，同比减少30％。

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