加拿大9万快速移民通道即将开启,你打算如何做?|居外专栏

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加拿大将于2021年5月6日起开启一条临时快速移民通道。申请名额共90000个。这次举动可以说是加拿大移民史上最为宽松的移民政策,也是涉及人数最多的一次行动了。

本文对政策不加赘述,将为大家阐述天绮移民顾问的个人分析和判断供大家参考。观点有些不走常规思维和定论,欢迎大家原文转发,让更多的朋友了解更多专业人士的不同观点,为自己的移民大事做好准备。

今年开年以来,加拿大移民部长在各个场合一直在说要针对国际留学生和已经在加拿大工作的临时居民给与更优惠的移民政策。现在他兑现了承诺。加拿大相信增大移民数额将能促进加拿大经济在疫情后的快速恢复!


做个形象的比方吧,如果我们将政府2月份在CEC池中一次性邀请2.7万人的行动比作是制造了一辆快速的移民列车,那么5月份开始实施的9万名额新政将会是一辆容量更大,速度更快,登车更为便捷的高速移民列车。为下文讨论方便,我们将2月份的列车称为“快速号”,4月份的列车称为“极捷号”吧。

我们一起看下乘座“快速号”和“极捷号”的部分符合加拿大新政International Graduates乘客的情形:

如果上“快速号”列车,除了加拿大一年工作经验以外,0, A类工作,语言需满足CLB 7。B类工作语言需满足 CLB 5,这是上车必须具备的条件。

如果上“极捷号”高速列车,只需要证明正在工作,不考虑工作种类,语言只需CLB 5。

对,您看到的没错,新政International Graduates 的条件也太宽松了。但这只是表面啊。还想说的是,因为条件简单,天绮顾问认为这将是移民局大批量演习人工智能(AI)审理的开始!5月份即将开启的项目将是审理速度最快的加拿大移民项目!

这几年,移民局一直在谈论引入AI 审理这件事,我是有些担忧的。我在想,我们花费大量精力为客户准备的解释信,在机器人面前不就没有用了?现在好了,如同本次移民局的大手笔,我觉得AI还真是可以派上大用场,可以大大地提升审理速度呢!


为何天绮顾问认为本次会使用或是部分使用AI审理技术呢?

1. 今年我司递交的实习工签8天批准,配偶工签10天批准,审批速度都远远超出移民局官网列出的常规速度。考虑疫情原因,移民局积压的案件原因,我认为不是机器人的操作不可能如此快速!我由此认为移民局已经开始试用AI做部分审核工作。

2. EE的审理速度由于积案太多,现在已经出现不能如期6个月内完成审理的问题,有些客户的申请拖到了一年以上。EE审理速度已经拖慢的情况下,政府还出台9万名额的“极捷号”,没有秘密武器,恐怕是不敢这样大手笔操作的。如接续按照现在的审核方式和速度,这审核长龙要排到几年以后啊!

3. 这次的审批完全可以应用AI,因为对申请人要满足的条件要求简单,AI完全可以胜任大部分的工作。

.工作方面:AI可以替代一部分移民官的工作,无需移民官判定申请人是否写对NOC,是否申请人从事的是0AB工作,(这里我们没有提及联邦技工-FST审核条件,更是需要经验丰富的移民官来判断)只需审核申请人提供自己现时有份工作证明的信函,这样简单的条件为AI介入审核提供了大大的可能性。

.语言方面:移民局可以自己去语言机构调档,这个大家早就了解了。Match上申请人递交的语言成绩,这事情交给AI好了。

.无犯罪记录:移民局也早就可以自己调档了。Match上申请人自己递交的RCMP的证明,这事情交给AI也好了。

.体检:移民局指定医疗机构自动上传申请人的体检结果,Match上申请人上传的带有Barcode 的信息页,这事情交给AI也好了。

.打算居住在魁省以外的地区:这还真是移民官的discretion了,估计AI暂时做不了。


看到新政可能采用AI技术参与审理,新政移民可能将是最快速的可能性,已经在别的列车上的申请人可能动心了。那么什么人适合放弃现有项目,转上“极捷号”?或者在两列列车上都买张票呢?

  • 工签快到期了,而你的PR申请遥遥无期,没有动静。
  • 买房一段时间了,再没有PR身份就要缴纳外国人买家税了。
  • 你的工作性质需要你是PR才能拿到公司的offer。
  • 你急于享受PR待遇的医疗而不是工签带来的免费医疗。
  • 你急于成为PR,申请你的配偶来到加拿大。

讲到这里,我要特别说明两点:

1. AI的假设是建立在笔者在行业的敏锐观察和多年实践经验基础上得出的,但毕竟是推断。如果你买了两张车票,AI审理没有发生,你还是原来列车到达的更快,别找顾问说事儿,找移民局哈。做法是取消没有审核到申请项目。申请费要不回来了,至少还可以要回多交的Right of permanent residence fee,价值$500的。

2. 如果你不是很着急拿到PR,自己已经身在通往PR的列车上了,还是把这新项目的位子留给最需要的人吧,先谢谢你了。


本次的新移民项目要求申请人备全所有申请材料才递交申请,没有ITA的过程,成功申请一个,移民局官网就减少一个名额,所以5月6日那天守在计算机面前有多早不是最关键,是你能成功及时递交移民局所有需求和认可的文件才是最关键!

请回答如下问题:

  • 你知道如何正确填写所有移民局要求的表格么?
  • 系统对你所提交的格式不认可,不让你走到下一步,你能自己快速解决问题,不耽误时间抢名额么?
  • 你知道如何出具合格的雇主信么?
  • 你知道如何表达你是计划离开魁省,在外省居住生活么?

以上问题如果你无法全部回答都是YES,建议你还是找个专业人士吧,一个离你家近的,你信得过的专业人士就好了。

我喜欢比喻哈!好比春天来了,需要园丁的人家太多了。你晚了,订不到能够及时帮助到你的园丁。9万的新政来了,需要帮助的客户也太多了,而移民顾问真是太少了。能接纳的客户有限。建议客户朋友还是早早选定你的“园丁”吧,这样才能方便享受鸟语花香啊。有些人说我可以DIY,好了,这件事与找个园丁不一样的地方来了,就是不找园丁,万一你自己没种好,一季不看花草,不收获果实就是了。可是这次历史头回出现的移民大事,你没有找好向导,坏了,可能一分钟错失了一辈子的大事。瞧我这给同行广告做的,说多了!见谅!大实话呢!

针对这次新移民项目的特点,天绮移民也准备好了适合此次9万名额新项目的服务模式,欢迎大家垂询。

 

加拿大移民-留学顾问周天绮专栏全集

Juwaicolumnist

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本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

【视频】新年战情室:多伦多楼市总结暨牛年展望|居外专栏

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牛年伊始,继续发布一年一度的多伦多地区楼市榜。

过去一年,各类大事件不断上演,它们对多伦多房地产的叠加影响使房产走势变得复杂化。本期Daisy黄岚基于大多伦多地区过去一年市场表现,提炼出更多的已知数据,通过系统化分析和可视化呈现,希望梳理出重点,帮助您看透市场,理清对未来的观察,最终形成自己的观点。

截止2020年末,大多伦多地区的独立屋均价达到了120万加元,同比涨幅16%;Toronto Central多伦多中区、King国王市、和Oakville奥克维尔录得均价前三甲。在涨幅方面,由于基础价格低,大多伦多地区远郊的Adjala-Tosorontio、Scugog、和Georgina取得最大涨幅。

疫情导致的远程办公和社交疏离推动独立屋王者归来,也使价格相对较低的大多伦多远郊地区需求旺盛,成为导致其涨幅最大的直接原因。  

镇屋(联排)方面,截止2020年末,大多伦多地区的镇屋均价达到了83万加元,同比涨幅15%;其中Toronto Central多伦多中区、King国王市、和Toronto West多伦多西区录得镇屋均价前三甲。和独立屋一样,大多伦多远郊镇屋的涨幅最大,涨幅居前三的分别是Innisfill、Clarington、和New Tecumseth。    

疫情推动了部分Condo需求转向了低密度住宅,镇屋是这部分需求的首选。同样因为价格相对较低的原因,大多伦多远郊地区的镇屋涨幅最大。针对于镇屋Daisy黄岚年前有一篇Townhouse的原创分析,感兴趣的话,欢迎移步阅读:【视频】情怀中的镇屋、风口上的镇屋:黄岚独家分析多伦多镇屋市场|居外专栏

2020年疫情对于大多伦多Condo共管公寓市场来说喜忧参半,一方面市中心需求的下降导致价格基本持平,整个多伦多地区均价略微下降,另一方面,也开启了通胀大环境下相对低价的买入窗口。当然以黄岚当前的一线体验,此低价窗口期也正在收窄。数据方面,2020年Condo均价前三甲分别是包含了传统豪宅区玫瑰谷的C09区,以及是市中心C03区(含著名的Yorkville约克维尔街区),还有包含了传统顶级豪宅区跑马径的C12区。

2020年大多伦多Condo均价和涨幅在某些区域显得有些怪异,比如包含了顶级豪宅区跑马径的C12区Condo均价位居前三,同时涨幅第一,这反映出多伦多Condo市场细分明显,不可一刀切来做投资买卖分析。某些豪宅区本来Condo就不多,一旦一个新Condo楼盘上市,价格涨幅会显得很夸张。

最后,Dasiy黄岚再从另外一个维度补充一下2020年房价上涨的理由:以往每年加拿大政府的货币超发差不多7%左右,这与每年房地产市场的平均涨幅相当,而2020年由于疫情,超发了15%,房地产价格的增长可想而知。这也可以解释为什么不仅加拿大,包括中国和美国在内的一线大城市的房价目前都有不小的增长。

本期黄岚多伦多牛年地产榜就到这里,更多关于多伦多地产买卖投资的讨论,欢迎添加黄岚微信探讨斧正。谢谢您的时间。

 

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【视频】情怀中的镇屋、风口上的镇屋:黄岚独家分析多伦多镇屋市场|居外专栏

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镇屋Townhouse,顾名思议是坐落于镇上的房屋,温馨而有社区氛围。从历史上看,镇屋是贵族或富裕家庭的城市的住所,以便于社交。如今城市不断的扩张以及土地的稀缺使得镇屋价值凸显,在北美大城市如纽约、旧金山、波士顿、华盛顿、多伦多镇屋已经成为高品质的兼容城市生活和舒适环境的居住选择

从投资或自住的角度看,一直以来镇屋Townhouse给大家的印象是一个介于独立屋和公寓Condo之间的品种。二十年以来大多伦多地区房价年复合增长率为6%,无论是独立屋、镇屋、还是Condo公寓在不同的时间段内都呈现轮动的态势,而市场品种的热度也是相对的,有的买家喜欢买涨而有的买家喜欢捡漏,本期Daisy黄岚选择涨幅可观的镇屋做个分析。 

首先不管是Condo涨还是独立屋涨,从历史曲线来看,镇屋的涨幅基本都介于前两者之间。而均价方面,最新的大多伦多镇屋达到了80万加元。

当然大多伦多不同城市的镇屋成交量和均价都有较大的差别。不出意外其中多伦多中区(含市中心、中城区、和北约克)均价最高,有趣的是大量印度裔集中的布兰普顿成交量最大,而华人较喜欢的万锦和列治文山无论在均价还是成交量方面都处于中上较高的位置。


许多镇屋是有管理费的,根据小区不同,物业管理项目会有不同,但主要是公共部位维护。由于镇屋不像独立屋,公共部位交织较多,协调统一专业的维护更能确保生活品质和房屋保值增值的最大化。

许多买家认为镇屋管理费是额外的成本,其实不尽然… 首先,无管理费物业的维护也是有成本的:

  • 独立屋维护成本低是个误区
  • 无管理费镇屋公共部位维护协调很困难
  • 换屋顶、换窗户、换密封条,这些都是实打实的开销
  • 割草、除雪、刷车道其实都是成本,自己做也是花自己的时间成本,这一定得要算
  • 管理费每个月得出,相对于自己维护不固定的金钱支出,在心理上更显得容易被注意

再来,管理费是有价值的:

  • 业主可以放心小区得到专业的维护,维护得好的小区房价更高
  • 业主省下时间做更有价值的事
  • 业主自己的劳动其实也是成本,还不如让专业的来干

最后,无管理费或管理费低的镇屋其价格也会更高。所以Daisy黄岚的结论是存在即是合理的,绝大多数情况下管理费提供的服务和价值是相当的,而且一切的成本和服务都已经体现在了镇屋的总体持有成本中。所以镇屋有无管理费不应当是首选要素,在我们镇屋投资和自住的决策过程中不能捡了芝麻而丢了西瓜。 


镇屋买卖决策过程中的真正关键是对个案价值的了解和对参照系的准确把握。为此Daisy黄岚选取我们华人比较偏爱的多伦多、万锦、和列治文山,给大家在这个时间点上搭建一个投资参照系。当然,细分社区不同会有很大的差异,Daisy黄岚这里只是介绍一个粗略的概念(方法论),具体需要根据您的地段社区房型喜好做深入的分析。 今年以来多伦多市镇屋成交中位价达到100万加元,下图列举了几处中间价位的镇屋和位置

多伦多市今年以来的最高成交价镇屋位于著名的Annex社区的Yorkville约克维尔(见下图)。约克维尔可以说是多伦多当之无愧的钻石地段,多年来Condo和镇屋的最高成交价都出于此社区。

再来看万锦市,镇屋中位成交价达到89万加元,下图列举了几处中位价位的镇屋和位置:

万锦市今年以来的最高成交价镇屋位于万锦最著名的愚人村(见下图),这里环境宜人,豪宅辈出。  

再来看一下多伦多北面的列治文山,这里的镇屋成交中位价达到92万加元,下图列举了几处中间价位的镇屋和位置:  

列治文山今年1月至9月的最高成交价镇屋位于Westbrook社区(见下图)这里环境好,学区更好。 

影响镇屋买卖决策的另一个重要因素是社区的风格和情怀。和独立屋和Condo比起来,镇屋居住是最具社交气息的,这也是人们选择镇屋的原因之一,因此小区的设计至关重要。


Daisy黄岚把镇屋小区设计分成以下几类:   

现代小镇风情型:街区错落有致,房屋各有特色。

质朴婉约型:安静、小径通幽、温馨烟火气。

桃花源记型:设计精巧、专业园艺、真正的世外桃源。

简单直接型:排屋设计、真正的联排别墅

所谓萝卜青菜各有所爱,无论您青睐哪种风格,哪块区域,或是那类户型,Daisy黄岚的专业分析和眼光都会为您的买卖决策保驾护航。


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上学上班 冬暖夏凉:多伦多市中心地下步道PATH及周边公寓分析|居外专栏

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多伦多的秋天到了,也让人联想到这个城市即将到来的白色却又温馨的冬天。到时候多伦多一下子就变成一个地面上看不到什么人的城市,但其实这里的人们生活和工作依旧保持着他们原有的样子,因为这个城市有着一个庞大而神奇的地下城,一个吉尼斯世界记录世界上最大的地下步行街 PATH

这座地下城能带你到多伦多金融核心区的的任何一座主要大楼、商场,并且离多伦多大学市中心校区也不远,可以说是能让学生和上班族足不出“户”而走遍市中心金融核心区。本期Daisy黄岚为您带来多伦多市中心地下步道PATH介绍及其周边Condo公寓分析。

20世纪初,欧美发达城市先后进行了城市地下空间的开发和利用,其中轨道交通的发展一直是地下空间建设的主要部分,而以多伦多为代表的加拿大城市却以不同的角度发展了地下空间。被命名为“通道”(PATH)的地下步行系统是多伦多乃至全世界最大的地下商城兼通道。

每天有约50万人进入到地下城,主要是在金融区上班和在附近大学上学的通勤族。PATH给他们提供了巨大的便利,尤其在冬季和夏季,不必担心天气情况。大部分通勤人员可由地下通道直接进入办公室所在的大厦,且不必担心因堵车而迟到

  • PATH拥有370万平方英尺的零售空间,有1200家餐厅、商店和服务。

  • PATH连接了超过75座建筑物。可以通过PATH到达六个地铁站、三个主要百货商店、九家酒店和多伦多最繁忙的公交枢纽-联合车站Union Station。PATH也通到多伦多一些最受欢迎的旅游和娱乐景点,包括曲棍球名人堂、罗伊·汤姆森音乐厅、加拿大航空中心和伊顿中心。市政厅和地铁厅也通过PATH连接。

  • 从安大略湖滨到Dundas大街,从娱乐区到央街(Yonge St),都可以穿过PATH这个世界一流的金融区地下步道相连。

PATH的位置和涵盖范围,让Daisy黄岚帮您独家挖开地面鸟瞰一下:

PATH包含的Downtown核心区太大,而地图太小看不清?别急,下面这张大一些。可以看出,在PATH穿行,要经过125个不同层级出入口及60个分道口,一定要确定好方向再逛哦。

PATH地下城入口遍及市中心区的街道各处,而且入口处标有彩色的“PATH”标志,十分醒目。

就像地铁公寓受人欢迎一样,PATH周边的公寓可以说是更为稀缺和被追捧的对象。为了更好的分析周边的公寓,我们先来看一下PATH东南西北所及范围和周遭区域的特色。

多伦多市中心地下步道PATH的南部到达了湖滨,周边公寓结合了金融区繁华和湖滨的悠闲,颇受欢迎。

从南往北看视角,黄色部分为地下步道PATH涵盖区域

PATH的中部核心区是金融区,遍布高端商务楼,其东侧众多Condo也是金领们安居的上选。

从东往西看视角,黄色部分为地下步道PATH涵盖区域

PATH北部达到了Dundas大街,靠近怀雅逊大学,再北一点就是多伦多大学。可以说是南通金融区CBD, 北近大学,读书、工作、生活都方便。

从北往南看视角,黄色部分为地下步道PATH涵盖区域

PATH东侧是以Univeristy大街为主轴的政府及酒店一条街,这里有整个金融区CBD尺价最高的Condo顶级酒店式公寓如丽思卡尔顿Residences of The Ritz Carlton、香格里拉Residences of Shangri-La 等。

从西往东看视角,黄色部分为地下步道PATH涵盖区域

当然还有东面近多伦多电视塔和罗杰斯中心的著名的休闲娱乐生活区,许多西人特别喜欢。

为从西往东看视角,黄色部分为地下步道PATH涵盖区域

环顾PATH及周边,从旧的到新的,二手Condo楼盘还是不少的,有80多栋楼,下面的动图中每个蓝色立柱代表着一栋公寓,其长短代表楼盘的平均呎价高低。

我们再来看一下PATH区域及周边的平均年成交量最大的10个楼盘,他们的位置和平均成交呎价见以下各图:

Ice Condos 位于12 York St, 市中心近湖滨区,由Lanterra Developments开发,2016年建成。

Maple Leaf Square 位于55 Bremner Blvd,金融核心区,由Lanterra Developments开发,2010年建成。

Harbour Plaza 位于100 Harbour St,著名湖景房,由Menkes开发,2017年建成。

The Massey Tower 位于197 Yonge St,金融核心区东部,由MOD Developments开发,2019年建成。

88 Scott St 位于金融核心区东部,由Concert Properties开发,2018年建成。

Aura Condos at College Park 位于386 Yonge St 靠近PATH北面,近伊顿中心、怀雅逊大学、和多伦多大学,由Canderel Stoneridge开发,2015年建成。

The Pinnacle on Adelaide 坐落于295 Adelaide St W,属于PATH西面的休闲娱乐区,由Pinnacle International开发,2014年建成。

300 Front St W 位于PATH西面的休闲娱乐区,由Tridel开发,2013年建成。

33 Bay at Pinnacle 位于市中心湖滨区,由Pinnacle International开发,2011年建成。

L Tower 位于8 The Esplanade,属于金融核心区东部,由Cityzen Development开发,2015年建成。

另外Daisy黄岚再带您看一下PATH区域最贵的两处顶尖酒店式公寓Condo。

Residences of The Ritz Carlton 丽思卡尔顿公寓 位于183 Wellington St W,属于PATH西侧的政府、金融、酒店一条街,由Graywood Developments开发,2011年建成,平均尺价为$1600,单位成交均价320万加元。

Residences of Shangri-La 香格里拉公寓 位于180 University Ave,同样属于PATH西侧的政府、金融、酒店一条街,由Westbank Projects Corp开发,2012年建成,平均尺价为$1330,单位成交均价190万加元。

PATH周边公寓还有很多,根据Daisy黄岚团队统计,在PATH区域200米内涵盖的楼盘共有80多个,篇幅所限,不便赘述了。

更多详情请添加黄岚微信,或在下方提供联系,免费获取专业个案咨询。


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加拿大逐步重启经济 安省强力助燃房地产恢复!|居外专栏

安省重启后,政府将协助房地产恢复以重燃人们的信心。

安大略省从3月17日宣布因进入冠状病毒爆发而进入紧急状态并下令关闭企业后,已经进入第8周。省府4月底发布在疫情期间逐步重新开放经济的框架计划,将逐步放宽对社交隔离的限制,并计划在未来几个月内重启经济。经济重新开放将分三个阶段进行,每个阶段持续两到四个星期,并由卫生官员密切监测,卫生官员将根据需要调整措施和时间表。

根据该计划,安省所有有街道入口的零售商店于5月11日开门营业,提供路边取货和送货服务。省立公园也打开大门,向市民开放。

“我们支持省府关于逐步重新开放的公告。”安大略房地产协会(OREA)首席执行官Tim Hudak在一份声明中表示。“这是一个谨慎的框架,它是基于医学界,一线工人和像OREA这样的行业协会的最专业的建议制定。”

安省的房地产经纪服务一直被列为必不可少的行业之一,在紧急状态期间仍可以正常运行。但是,对于买家和卖家来说,这都是一场令人焦急的等待,人们在等待可以再次进行传统意义上的看房。4月初,省政府禁止房地产经纪举行开放日以限制病毒的传播。从那时起,现场看房就被线上看房所取代,而房产经纪也利用视频和其他工具发挥创意,向不能亲自访问的买家展示房屋。

Hudak预测,当越来越多限制解除,经济重启时,由于全家人被“禁锢”在家里度过了几个月的时间,将催生出一批刚需买家,很多人会考虑买房。买家会再次进入市场,亲临现场看房,Hudak表示,买家将会缩小选择范围,而不是漫无目的的随机看房。在“新常态”下,所有的房屋展示都将遵循严格的健康和安全预防措施。

作为经济重启的一部分,省议员和安省就业与恢复委员会将与各行各业的代表进行磋商,以制定重启政策。Hudak证实,OREA一直与委员会保持沟通,并提出了建议供他们考虑。

房地产业是安大略省GDP的最大贡献者之一。每年创造成千上万的工作机会,支持安大略省的经济。

Hudak指出,“房地产的恢复可以在安大略省的经济和信心恢复中发挥领导作用。”

多伦多最大的华人房地产公司,大鹏地产公司资深置业专家Jason Gao表示,“过去的几个月,无论买家还是卖家的需求都被压制 了,等疫情过后,估计在6-8月会有一个窗口期,一定会有一个销售的放量,随着成交量的爆涨,价格会有明显变化。建议在这个窗口期,卖家应尽快出手,买家要做好准备,动作要迅速在这个窗口期,特别是刚需房的成交会比较火热。今年下半年,疫情对于经济的影响就会表现出来,房市的走向很可能进行分化,但从长远看,加拿大的房价,肯定还是会稳步上涨的。

 

多伦多大鹏地产资深房地产专家Jason Gao
为您一站式解决新移民、学区购房
联系邮箱:jasongao.toronto@gmail.com

 

留学移民那些事儿:选择移民顾问之道︱居外专栏

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一直以来想写写有关移民顾问服务方面的文章。感觉很有必要与客户沟通一下选择移民顾问和正规专业服务这件事儿。

加拿大是最早启动留学、移民项目的国家之一,拥有完善的相关法律体系。近些年来,加 拿大留学移民行业的市场规模也日益扩大。其中既有一心一意要为客户出谋划策、保驾护航的良心公司,也有想从中牟取短期利益的违法中介代理。天绮移民希望通过以下问与答的方式,为大家解除些常见咨询疑惑,为您留学及移民之路铺垫基石!

持证移民顾问定义及查找

简单来说,持牌移民顾问指的是在加拿大移民顾问监管委员会(ICCRC)注册的的移民顾问。他们都会有一个字母R打头的注册号码。您可以通过ICCRC官网https://iccrc-crcic.ca/find-a-professional-frame/找到每一位加拿大持牌移民顾问。

作为客户,我为何要付费咨询

工作中经常碰到有些客户不能理解为何移民顾问要收费才提供咨询?

其实道理很简单,“免费的可能会是最贵的”。一个错误的指导,可能会造成不只是金钱上的损失,还有时间上的浪费;而最可怕的是机会的丢失。如果您不想浪费时间得到不正确的解答;不想在实现自我目标的开始就走错了方向;无法承受一个免费的不专业的咨询所带来的后果,建议您要选择性地付费咨询。

持证顾问平时的工作很忙碌,而且要有序,需要按部就班地处理好所有签约客户的案子。试想一下,一个经验丰富,有良好口碑,日日忙忙碌碌的持证顾问是否还有时间和精力来做众多的免费咨询?法律咨询也是持证顾问的工作,工作就应该有报酬。咨询需要占用时间,时间是人们最应重视的生活成本。

移民顾问的知识和经验是有金钱价值的。客户的一个简单问题,在今天可能只是一个是和不是,对还是不对的简单回复,但在昨天和以往就是移民顾问若干小时甚至更长时间的辛勤耕耘和探索的结果。

希望客户朋友们能够了解免费和收费咨询服务的不同。咨询一个肯钻研,有经验,有能力的顾问对于客户未来的申请成功将是事半功倍!

移民顾问一般是如何收费的?

移民顾问的收费一般是按时间收费和按任务收费的两种方式。除非是简单咨询或是完成任务耗时不多,大多数客户会选择按照完成自己的目标任务来与移民顾问结算。不同的移民顾问及移民公司的价格有时相差很大,因为各家公司的成功率和服务内容和标准都不相同。大量的知识和经验对于优秀的移民顾问来讲是绝不可少的。而这些知识和经验背后就是他们收费的主要依据了。信誉良好,有好的口碑的公司通常收费会高些。

实践出真知!持证移民顾问完成学业,拥有执照,不意味着能够很好地独立执业。现实生活中,新拿到牌照的顾问或是对客户所要做的业务内容不熟悉的顾问,往往会给出很吸引人的价格。

为何一定要选择持牌移民顾问办理申请

越来越多的客户认可要选择有资质的持牌移民顾问代理自己的申请,但对于选择持牌移民顾问来做申请的必要性依然一知半解。

非法中介代理,一般常以很低的价格吸引客户,有时也会以百分百成功,申请被拒,费用全退,这样的“承诺”来招揽客户,但避而不谈公司有没有合法的资质牌照。他们试图逃避法律责任,让客户自己提交他们为客户准备好的文案,这就为日后埋下了祸根。非法中介没有专业保险赔偿用来保障客户的利益,碰到严重问题则关闭公司逃之夭夭!但面对非法移民顾问服务价格上的“优惠”,很多申请人还是不知如何选择。我们接续看下面内容……

移民局的官网上明确表明:“We will not deal with representatives who charge a fee but are not authorized. If you use an unauthorized representative, in Canada or abroad, we may return your application or refuse it.” 意思就是“移民局不会办理收取费用但没有资质的授权代理人递交的案件。如果您在加拿大境内或境外使用未经合法授权的代理人,可能会被退回申请或拒签”。了解更多,还可参见下面最后的一个标题的内容。

举个生活中的例子。病人去医院看病,通常会选择挂专家号、主任医师甚至要去看不同医院的专家号,之后家里人讨论过后再做方案上的决定。很少人会听信无证医生的建议来治疗。事实上,选择持牌移民顾问来做申请与此生活中的例子是有比较性的,对于客户很有参考意义。特别是客户自身申请条件弱,持牌顾问才是客户做各项申请时需要求助的专家。

优秀的持牌移民顾问的工作绝不是收集材料,填写表格,递交申请那么简单。其中依据所学法律知识,按照客户自身现有条件和可开发条件制定可行方案,备选方案和实施过程中调整方案,协同客户准确表达意愿,在不违背加拿大有关法条和规定的前提下,运用有效的方法来说服移民官,是持证移民顾问所做工作中最有挑战性的部分。

大家知道,盖高楼大厦请什么样的建筑师来设计最初的蓝图很重要。同理,客户留学和移民之初的规划非常重要!选择比努力更重要!

留学、移民加拿大如何选择优秀的移民公司?

1. 确认移民公司是否有资质

验证一家移民公司的好坏首先要看公司是否有移民局认可的收费办案资质。每位在ICCRC注册的移民顾问都会有自己的执照号,申请人可以在ICCRC官方网站上查询移民顾问的信息。切记,在递交申请的时候,持证移民顾问会让客户在IMM 5475 和IMM5476的委托表格上签字,并与申请材料一同递交。

2. 了解移民公司的成长历史和是否可持续长期发展

在直接跟移民公司接触之前,申请人可以通过多种途径提前了解一下移民公司的成长历史,及未来可持续发展的可能性。加拿大的留学、移民行业发展很快,每年都有新的公司成立,也有很多公司关闭。留学、移民都有一定周期,短则几月,长则几年。选择成立早,从业时间长,并且有长远发展实力和计划的公司很重要。

3. 了解移民公司的专业度

术业有专攻,留学、移民行业也是如此。加拿大移民政策相对繁琐,每个项目要求的申请材料繁多,而且每年都有所调整。优秀的移民公司,会依据公司的规模,将精力放到部分项目,进行深入研究。无论从公司的网站、广告宣传上,或是与移民顾问咨询的过程中,申请人都可以对于公司的专业度做出一个理性判断。

4. 了解公司是否具有完善的团队和服务

以留学转移民为例来具体说明。留学转移民的大致流程分为:

  1. 咨询你信任的、有口碑的持证移民顾问,确定正确方案;
  2. 材料收集,文案制作–>学签申请通过,入境指导;
  3. 落地服务,入境后期服务(如:银行开户、学签注册等);
  4. 续签,换签,保留合法身份–>最后申请移民身份。

流程中的每个环节对于申请人来说都不容忽视,都需要专业的团队指导和协助完成。一家专业且有声誉的移民公司,会将每个环节都安排好,确保每个步骤都能按时开始,完美结束。

选错移民顾问及移民公司后果严重

一家优秀的移民顾问和其领导的移民公司,可以让您的留学、移民之路一帆风顺,事半功倍。相反的,如果选错了移民公司,可能会造成无法预计的后果。

最为典型的应当是前几年遍布各大媒体头条,号称加拿大有史以来最严重、规模最大移民欺诈案。移民公司老板自己声称是“金牌中介”、“移民大律师”,可事实上他是一名无照经营的非法移民中介。在这次案件调查中:

  • 608人,加拿大永居身份不被加拿大承认;
  • 221人,被剥夺加拿大国籍;
  • 252人,被迫自愿放弃永居或入籍申请;
  • 共计1,081名受害者面临遣返 。

在此要告诫广大客户的是:由于移民公司的不专业、缺乏经验而造成的申请人拒签有时甚至是不可逆的。客户可能面临5年内不得再申请抑或是更严重的后果。而使用非法顾问,您的案件将被拒签而且无法上诉。

 

加拿大资深移民留学顾问周天绮
为您解决移民及留学难点问题
联系邮箱:info@tianqi-immigration.com

 

面对疫情,加拿大房地产经纪的硬核操作|居外专栏

在这个社交疏远的时期,房地产业不能像往常那样开展业务,传统房地产买卖所依赖的面对面互动机会减少,特别是加拿大安大略省政府在4月初完全禁止了房屋开放日活动。那么,房产经纪是如何应对疫情的呢?

根据多伦多最大的华人地产公司大鹏地产资深房地产专家Jason Gao介绍,如今,在COVID-19大流行期间,虽然面对面的房屋销售仍然是售房过程的重要组成部分之一,但是房产销售代表比以往任何时候都更倾向于使用先进的视频和电子商务手段展示房屋。

Jason Gao说:“买房是一笔大投入,除非您投资楼花,否则每个人都希望能看到物业。对于这么多钱,人人都希望能看到他们所购买的楼盘。”

3月下旬,安大略省正式宣布全省进入应对疫情大流行的紧急状态,暂停省内所有非必要服务及非必要工作场所。仅一周之后,房地产经纪人Jason  Gao为客人在多伦多市挂牌出售一套联排别墅和出租一套位于市中心的高层公寓,他使用了先进的视频展示技术协助进行房屋展示。依靠视频的协助,联排别墅仅用3天就以房主满意的价格售出,高层公寓在对租客进行精挑细选之后,也在3周内成功租出。在这个市场近乎停滞的情况下,着实令客户及业界朋友刮目相看。

在新冠大流行对多伦多住房市场的影响持续迅速发展的同时,Jason在iPhone上录制了虚拟开放日视频,他从走廊开门进入房间,逐一讲述了房间的功能,特点,就像他在往常开放日中向前来参观的潜在买家介绍物业一样。

Jason解释说,在传统的虚拟看房中,只显示串在一起的室内照片,因此很难理解房间比例和细节。照片的展示空间有限,因此详细说明卖点可能会受到限制。录制的看房视频可以帮助买家集中精力了解最有兴趣的细节。

他说:“我认为这可以让买家更加深入的了解物业。” “我可以带领买家进入(房间),并向他们展示我认为对他们来说一些重要的卖点,因为他们无法真正的站在房间里面。”

虚拟开放日可能不是我们以前看到的经过图片编辑的超精致加工视频版本,但是Jason解释说,人们更喜欢这种朴素又写实的视频。

Jason说:“我认为这样的视频短片使物业变得更加现实,更加可信,如身临其境。” “视频短片不是那么完美。这只是我一个人的力量,缺乏足够的想象力和后期制作,所以它不像是经过精心打磨的广告片,更像记录片。不过我认为这也很重要。”

这些视频通过潜在的买家网络进行共享,本来计划在虚拟开放日在社交媒体公布。但是,该视频还没来得及在网上公开发布,就迅速引起了感兴趣的购买者的注意。经过谈判后,位于多伦多的联排别墅在3天内以$ 67.8万的加币价格售出,远远高出要价($59.9万)。Jason表示,今后他们可能会再次使用此视频售房策略。

Jason说:“我们为卖方客户感到高兴,也为买方客户感到高兴。” “这恰好对每个人都有效。我认为大家找到一个地方,双方都可以感到放心,因为在疫情大流行期间,谁都不愿意出门去寻找房源,但确实需要一个地方可以展示和了解物业。”

Jason表示,虽然使用新技术可以使工作变得轻松,但房地产是一个面对面的行业,当场展示不太可能被完全取代。如果有一名可依赖的专业房产专家可以进行指导就大大提高了虚拟看房的可行性。

“我的父辈使用复写纸,后来开始使用传真,现在我们在售房过程中普及网络电子签名,随着科技的发展,我们融入新技术,使房地产来变得更加方便,不需要实际见面即可完成整个买房、售房流程已经成为可能,但是我认为科技永远不会取代人的核心部分”他说。

 

多伦多大鹏地产资深房地产专家Jason Gao
为您一站式解决新移民、学区购房
联系邮箱:jasongao.toronto@gmail.com

 

新冠疫情中的大多伦多地产市场|居外专栏

近几年,伴随大多伦多地区经济的稳定增长,低失业率,和不断涌进国门的新移民,大多伦多地区(GTA)的地产市场一直持续稳定增长。即使是2017年政府开始增收15%的外国人投资税,也没有抑制地产市场的持续上升。南安大略省,俗称金马蹄地区”,一直是加拿大经济金融工业中心,地产市场更是一枝独秀,不论在房屋均价和增长趋势方面都是可圈可点。其中的代表城市就是加拿大最富裕的城市Oakville,还有连续七,八年被评为加拿大最宜居城市第一名的Burlington。

当今年年初新冠病毒刚开始在国内横行的时候,GTA地产市场正进入了一个白热化的抢房阶段。2019年下半年市场已经开始出现端倪:库存量比往年同期相比较低。但由于接近年底,成交量和平均价格并没有出现太多异常。一进入元月,上市房屋总量仍旧远低于往年,那些坐等观望许久的买家终于撑不住了,开始入场买房子。于是出现了多个买家争夺一个房子的状况。房子在市场上的平均销售时间大大缩短。此时的景象和2017年初颇为类似。房子一上市就被多家竞价,甚至包括以前在市场上挂了几个月的房子,突然也成了香饽饽。市场完全是卖家市场。这种火爆现象一直持续到3月中疫情由中国开始转移到了北美。

加拿大2月份就发现输入性新冠病毒,案例每日增加,每天都有新情况。有的时候一天出现好几个新情况。大家都惴惴不安,又不知道下一步是什么。从输入性到社区传播,最后到不明转播源头。3月13号,礼拜五,安省突然宣布禁足令。3月16号到20号是加拿大学校全国春假时间。政府鼓励居家工作,提倡社交距离,希望通过2周春假的禁足政策减缓疫情扩散。同时宣布了哪些工作是必要的(essential work),仍旧照常上班,比如医院,政府工作,建筑行业,超市等。地产经纪属于必须类工作范畴。笔者自己3月初就取消了全家春假的旅游计划。但是很多笔者周边的同事、邻居、一些当地白人同事,置禁足令一边,该出去玩还出去旅游,根本没有把禁足令当回事。当时的禁足令并没有禁止境内或者出境旅游等。一切完全靠民众的自觉。这种政策的松懈也导致了加拿大疫情的进一步恶化。

3月13日可以说是地产市场的一个分水岭。上半场还热火朝天,下半场突然被人为的按下了”暂停键”,活动骤减。笔者记得那个周末还带了好几波客户看笔者刚上市的一个房子 。当时让客人在门口轮流等,一家看完再看一家。一进门口就洗手液消毒,大家都保持2米距离谈话。大家都很遵守规则。这个出租房当时也是好几个offers顺利成交!但之后上市的房子运气就没那么好了。多数是电话电邮垂询,亲自带客人看房子的就寥寥了。随着时间的推移,大家都意识到了整个事态的严重性,也尽量遵守政府的规定,能不出门就不出门。除非是看病拿药或者买生活必须品。

笔者的上市房子在3月中以后就基本很少看房了。所有卖家买家都暂停了活动。除非有些客户必须买房的。我们基本以云看房为主,分享图片录像还有3D看房,充分网上电话沟通,仍旧觉得很合适,才会联系安排看房。出去看房也是大家全副武装,手套口罩消毒,一样不少。笔者有几个在疫情期间需要close的房屋,都按时完成。搬家公司继续工作。律师事务所也仍旧工作,保证每个案子都可以按时交接。疫情当中的地产市场仍旧有成交,但是远远比不上之前的火爆。而且由于大部分本来打算上市的卖家,也纷纷推迟了上市时间,等待疫情结束。这也大大局限了买家挑选的余地。

云看房示意图
瑞麦地产(RE/MAX)提供给客户的看房套件,里面有口罩、消毒纸巾,还有一次性手套

虽然市场活动比疫情前减少了很多,并不证明没有市场活动。起步房仍旧是热抢的目标,50万到60万左右的房子仍旧是上一个走一个。200万左右的高价位的房子,也有买家出手以比正常市价低很多的价位买到心仪的房子。所以疫情当中,真正受益的是买家。没有抢房子的威胁,在高端价位,甚至可以以较低的价位买到性价比超高的房子。

如何预料这场疫情的走向?中国的经验表明加拿大也许至少需要2、3个月的时间会等到拐点,疫情得到控制。笔者对GTA疫情后的地产市场还是持乐观态度。虽然不能恢复到年初的地产辉煌白热化的状况,甚至报复性买房状况,但是市场应该还是会比较稳妥的保持供求平衡的状态,不会出现大幅下滑的现象。复工后暂时的经济低迷,还有疫情带来的失业率增加,会暂时影响到很多人的购房能力,消减一些买房需求。但笔者认为,被削掉的购房需求正好平衡了之前的卖家市场,从而达到供需平衡的状态。正如业界专家Royal LePage CEO对疫情后市场预测中指出:“We are not expecting signaficant year-over-year price changes in 2020.” 未来会怎么样,我们拭目以待。

责编:Zoe Chan

 

加拿大安省RE/MAX地产经纪“兰姐”栾兰
带你深入了解金马蹄地区
微信:栾兰—地产经纪兰姐

联系邮箱:Sellwithlan@gmail.com

 

多伦多和蒙特利尔豪宅走高,温哥华有望趋稳|居外专栏

Royal LePage最新预测:2020年多伦多蒙特利尔豪宅市场将持续走高,温哥华房市也将出现改变。

  • 蒙特利尔地区(GMA)的豪宅(8.5%)和公寓(8.3%)升值幅度最大。大多伦多地区(GTA)的豪华公寓价格也大幅上涨(7.0%)。
  • 有限的房源和高需求将继续推动豪华住房价格上涨,Royal LePage预测GMA和GTA豪宅市场价格将继续走高。
  • 尽管价格同比下降,大温哥华豪宅房地产市场仍显示出平稳的迹象。

根据Royal LePage官方发布的消息,在截至2020年1月31日的12个月内,房屋价格在蒙特利尔多伦多和渥太华等大区域均呈上涨趋势。在多伦多蒙特利尔,在传统的高需求地区,房源紧张是房价上涨的重要因素。导致低库存的原因主要是是潜在的升迁买家缺乏信心。

可以看出,随着多伦多地区在国际上声誉渐隆,当地的豪华公寓价格出现了大幅上涨。多伦多和渥太华的豪华住宅需求量一直保持健康的发展趋势,蒙特利尔的独立屋豪宅市场则显示出明显的上涨势头。在加拿大西部,温哥华和卡尔加里这两个较大的地区的豪宅价格都同比出现下降。但是各种数据仍表明温哥华的奢侈品市场正在逐步趋于稳定。虽然近期预计温哥华和卡尔加里的豪宅市场不会出现价格上涨,但买卖双方对市场稳定的信心越来越强。

大多伦多地区

在过去的12个月中,大多伦多地区的豪宅中位数价格上涨1.2%,至3,629,916加元,而豪华公寓中位数价格上涨7.0%,至2,402,650加元。

豪华住宅购房者同样也面临着低房源的情况,这挑战了整个住宅市场。比如市中心或者高需求地区上市房源的持续走低,这对于想要在同一街区上购房的买家来说是不幸的。由于公寓住宅相对于独立屋更便于管理和维护,加拿大本土的年轻高管和高收入人士与投资者和外国买家展开了激烈竞争。这也导致了所有中高档地区和市中心一带(包括中部,东部和西部)的豪华房源,无论是独立式豪宅还是豪华公寓,都受到了广泛的关注。

明年,豪华住宅预计将增长2.5%,至3,721,000加元,而豪华公寓预计将增长6.0%,至2,547,000加元。

大蒙特利尔地区

大蒙特利尔地区的豪宅因为市场房源继续趋紧,价格上涨一直保持强劲。在截至2020年1月31日的12个月内,该地区的豪华住宅和豪华公寓价格同比增幅最高。在此期间,大蒙特利尔地区豪华住宅的中位数价格上涨同比增长8.5%至1,853,513加元。同期,豪华公寓式公寓的中位数价格上涨8.3%,至1,409,262加元。

尽管目前市场对Westmount和Outremont等成熟的豪华社区的需求保持稳定,但周边地区如Le Plateau和Griffintown对豪华物业的需求却开始激增。西岸的豪华住宅由于景色优美和优质学校聚集等原因,在市场上也大受欢迎。

造成大蒙特利尔地区豪华房屋房源减少的一个重要因素是,卖方市场对于出售当前房屋后能否找到下一个理想房屋缺乏足够的信心。许多人担心目前价格上涨的快节奏可能意味着,在他们售出自己房屋之后,任何的延迟都有可能导致极大的亏损。与其冒着这种风险,不如等到市场趋于平稳再出手。

豪华独立屋的成交速度往往很快,因为买家知道在目前有限的房源条件下存在着激烈的竞争。但是,尽管豪华公寓的需求也在持续增长,但买家仍然拥有选择的余地,和其他投资者之间的竞争也不如独立屋一般明显。2020年的豪宅销售市场将非常活跃,买家对豪宅的需求持续增长,但目前市场上的房源极有可能满足不了这样大的需求。

在接下来的12个月中,豪宅的中位数价格预计将上涨5.5%,至1,955,000加元,而豪宅的中位数价格将上涨5.0%,至1,480,000加元。

大温哥华地区

在截至2020年1月31日的12个月期间,大温哥华地区豪华别墅的中位数价格同比下跌6.7%至 5,394,594加元。同期,豪华式公寓下跌4.4%至2,411,773加元。

虽然大温哥华地区的豪华房地产在过去十二个月内所显示的房屋和公寓中位数价格同比下降,但自2019年10月以来,豪华公寓销量的显著增长正在推动市场趋于稳定。从2019年10月1日到2020年1月31日,大温哥华豪宅的中位数价格同比下降1.3%,而公寓的中位数价格相对持平,同比增长0.2%增长。

温哥华的普通住宅房地产市场正在朝着平衡的市场所转变,但是在豪宅市场却开始呈现上升趋势。目前市场对价格在3到5百万加元之间的房屋有稳定且健康的需求。高端房地产市场进入平衡市场将需要更多时间,但并不是不可预期的。对于卖方来说,在准备售房之前制定正确的策略将至关重要。要提高竞争力,卖家从一开始就需要一个好的营销策略,否则他们可能会错失机会。又或者,如果房屋定价过高,则会被市场所抛弃,得不偿失。

预计明年该地区的豪宅价格将温和下降。预计豪华公寓的中位数价格将同比下降2.0%至 5,287,000加元,而豪华公寓的中位数价格预计将下降1.5%至 2,376,000加元。

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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在蒙特利尔购房如何选取好地段(下)|居外专栏

上期文章讲述了在蒙特利尔购房选择地段的一些原则,希望对大家有所帮助。为了进一步帮助大家在区域选择方面进行具体操作,本期文庄将结合各个区综合情况,为大家推荐一些不错的区域,希望可以给准备登陆或是在购房道路上迷茫的朋友做一个参考。

1. 市中心 Ville-Marie

  • 优势:生活便利,设施丰富
  • 劣势:较为拥挤

从绿线Atwater 到 place-des-art这一段区域都属于蒙特利尔的市中心。该区整体上来说是双语社区,说法语的人比说英语的稍多,占54%。著名的英语大学-康考迪亚和麦吉尔和法语授课的著名魁北克大学都在此区。此区域学校集中,交通便利,商场酒吧餐厅等娱乐设施也随处可见,主要是以高层公寓为主,居住密度大,房型普遍紧凑,但对于上学和生活都很方便。 此区学生,年轻白领一族较多,房子好出租,价格也比别的区域高些。

这个区域51%的人口都是接受过大学以上的学历教育,也意味着整体人群文化素质较高,经济收入来看,年收入低于5万加币的购房者占整体的66%,也就是说,这里即不属于富豪地带也不是普通的小老百姓,简单点讲算是小资生活圈吧。

2. WESTMOUNT

  • 优势:环境优美,社区与学区兼顾
  • 劣势:房价高

Westmount坐落于皇家山南,她是加拿大最富裕的社区之一,家庭年平均收入高达30万,其富裕程度只有BC省的西温哥华(West Vancouver)、多伦多地区的Forest Hill、Rosedale和The Bridle Path能与之相比。

用一个词来总结Westmount的住宅特点,那便是豪华。这里的房屋档次高,设计独特精致,价格自然也在蒙特利尔地产市场居高临下。该区内生活便利,超市、药店、大型购物商场、母婴用品、玩具店、宠物店……各类商店应有尽有。

这里吸引大量的高收入人群,例如政界重要人物,律师,中法双语的公司精英及高层管理者,在这里生活享受到的不仅是品质还有精神上层面上的触动。

3. 南岸-Brossard

  • 优势:房价适中,设施齐全
  • 劣势:开车去岛上上班会堵车,学区一般

这里的主要语言是法语,许多移民选择在这里定居,其中也包括很多华人。Brossard城市环境优美,有大片的绿地和公园,在权威的Moneysense加拿大2014最适合居住的加拿大城市排名中排名非常高。

Brossard不同区的房子差别很大,整体来说,房屋类型比较全面,联排、独立别墅和公寓都有,价格区间也比较大。

南岸算是大众化的居住场所,作为魁省收取移民最多的地方,他的经济一直在稳步上升,在该区最大的购物中心dix30附近建有交心的公寓和别墅,属于富人区。很多老移民都喜欢住在这里,原因很简单:环境好、房子新、生活便利、要啥有啥。

 

加拿大魁北克省华人地产顾问专栏全集

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