Category: CA Investment Column

当安省重启后，政府将协助房地产恢复以重燃人们的信心。

安大略省从3月17日宣布因进入冠状病毒爆发而进入紧急状态并下令关闭企业后，已经进入第8周。省府4月底发布在疫情期间逐步重新开放经济的框架计划，将逐步放宽对社交隔离的限制，并计划在未来几个月内重启经济。经济重新开放将分三个阶段进行，每个阶段持续两到四个星期，并由卫生官员密切监测，卫生官员将根据需要调整措施和时间表。

根据该计划，安省所有有街道入口的零售商店于5月11日开门营业，提供路边取货和送货服务。省立公园也打开大门，向市民开放。

“我们支持省府关于逐步重新开放的公告。”安大略房地产协会（OREA）首席执行官Tim Hudak在一份声明中表示。“这是一个谨慎的框架，它是基于医学界，一线工人和像OREA这样的行业协会的最专业的建议制定。”

安省的房地产经纪服务一直被列为必不可少的行业之一，在紧急状态期间仍可以正常运行。但是，对于买家和卖家来说，这都是一场令人焦急的等待，人们在等待可以再次进行传统意义上的看房。4月初，省政府禁止房地产经纪举行开放日以限制病毒的传播。从那时起，现场看房就被线上看房所取代，而房产经纪也利用视频和其他工具发挥创意，向不能亲自访问的买家展示房屋。

Hudak预测，当越来越多限制解除，经济重启时，由于全家人被“禁锢”在家里度过了几个月的时间，将催生出一批刚需买家，很多人会考虑买房。买家会再次进入市场，亲临现场看房，Hudak表示，买家将会缩小选择范围，而不是漫无目的的随机看房。在“新常态”下，所有的房屋展示都将遵循严格的健康和安全预防措施。

作为经济重启的一部分，省议员和安省就业与恢复委员会将与各行各业的代表进行磋商，以制定重启政策。Hudak证实，OREA一直与委员会保持沟通，并提出了建议供他们考虑。

房地产业是安大略省GDP的最大贡献者之一。每年创造成千上万的工作机会，支持安大略省的经济。

Hudak指出，“房地产的恢复可以在安大略省的经济和信心恢复中发挥领导作用。”

多伦多最大的华人房地产公司，大鹏地产公司资深置业专家Jason Gao表示，“过去的几个月，无论买家还是卖家的需求都被压制 了，等疫情过后，估计在6-8月会有一个窗口期，一定会有一个销售的放量，随着成交量的爆涨，价格会有明显变化。建议在这个窗口期，卖家应尽快出手，买家要做好准备，动作要迅速。在这个窗口期，特别是刚需房的成交会比较火热。今年下半年，疫情对于经济的影响就会表现出来，房市的走向很可能进行分化，但从长远看，加拿大的房价，肯定还是会稳步上涨的。”

多伦多大鹏地产资深房地产专家Jason Gao
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在这个社交疏远的时期，房地产业不能像往常那样开展业务，传统房地产买卖所依赖的面对面互动机会减少，特别是加拿大安大略省政府在4月初完全禁止了房屋开放日活动。那么，房产经纪是如何应对疫情的呢？

根据多伦多最大的华人地产公司大鹏地产资深房地产专家Jason Gao介绍，如今，在COVID-19大流行期间，虽然面对面的房屋销售仍然是售房过程的重要组成部分之一，但是房产销售代表比以往任何时候都更倾向于使用先进的视频和电子商务手段展示房屋。

Jason Gao说：“买房是一笔大投入，除非您投资楼花，否则每个人都希望能看到物业。对于这么多钱，人人都希望能看到他们所购买的楼盘。”

3月下旬，安大略省正式宣布全省进入应对疫情大流行的紧急状态，暂停省内所有非必要服务及非必要工作场所。仅一周之后，房地产经纪人Jason  Gao为客人在多伦多市挂牌出售一套联排别墅和出租一套位于市中心的高层公寓，他使用了先进的视频展示技术协助进行房屋展示。依靠视频的协助，联排别墅仅用3天就以房主满意的价格售出，高层公寓在对租客进行精挑细选之后，也在3周内成功租出。在这个市场近乎停滞的情况下，着实令客户及业界朋友刮目相看。

在新冠大流行对多伦多住房市场的影响持续迅速发展的同时，Jason在iPhone上录制了虚拟开放日视频，他从走廊开门进入房间，逐一讲述了房间的功能，特点，就像他在往常开放日中向前来参观的潜在买家介绍物业一样。

Jason解释说，在传统的虚拟看房中，只显示串在一起的室内照片，因此很难理解房间比例和细节。照片的展示空间有限，因此详细说明卖点可能会受到限制。录制的看房视频可以帮助买家集中精力了解最有兴趣的细节。

他说：“我认为这可以让买家更加深入的了解物业。” “我可以带领买家进入（房间），并向他们展示我认为对他们来说一些重要的卖点，因为他们无法真正的站在房间里面。”

虚拟开放日可能不是我们以前看到的经过图片编辑的超精致加工视频版本，但是Jason解释说，人们更喜欢这种朴素又写实的视频。

Jason说：“我认为这样的视频短片使物业变得更加现实，更加可信，如身临其境。” “视频短片不是那么完美。这只是我一个人的力量，缺乏足够的想象力和后期制作，所以它不像是经过精心打磨的广告片，更像记录片。不过我认为这也很重要。”

这些视频通过潜在的买家网络进行共享，本来计划在虚拟开放日在社交媒体公布。但是，该视频还没来得及在网上公开发布，就迅速引起了感兴趣的购买者的注意。经过谈判后，位于多伦多的联排别墅在3天内以$ 67.8万的加币价格售出，远远高出要价($59.9万)。Jason表示，今后他们可能会再次使用此视频售房策略。

Jason说：“我们为卖方客户感到高兴，也为买方客户感到高兴。” “这恰好对每个人都有效。我认为大家找到一个地方，双方都可以感到放心，因为在疫情大流行期间，谁都不愿意出门去寻找房源，但确实需要一个地方可以展示和了解物业。”

Jason表示，虽然使用新技术可以使工作变得轻松，但房地产是一个面对面的行业，当场展示不太可能被完全取代。如果有一名可依赖的专业房产专家可以进行指导就大大提高了虚拟看房的可行性。

“我的父辈使用复写纸，后来开始使用传真，现在我们在售房过程中普及网络电子签名，随着科技的发展，我们融入新技术，使房地产来变得更加方便，不需要实际见面即可完成整个买房、售房流程已经成为可能，但是我认为科技永远不会取代人的核心部分”他说。

多伦多大鹏地产资深房地产专家Jason Gao
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近几年，伴随大多伦多地区经济的稳定增长，低失业率，和不断涌进国门的新移民，大多伦多地区（GTA）的地产市场一直持续稳定增长。即使是2017年政府开始增收15%的外国人投资税，也没有抑制地产市场的持续上升。南安大略省，俗称“金马蹄地区”，一直是加拿大经济金融工业中心，地产市场更是一枝独秀，不论在房屋均价和增长趋势方面都是可圈可点。其中的代表城市就是加拿大最富裕的城市Oakville，还有连续七，八年被评为加拿大最宜居城市第一名的Burlington。

当今年年初新冠病毒刚开始在国内横行的时候，GTA地产市场正进入了一个白热化的抢房阶段。2019年下半年市场已经开始出现端倪：库存量比往年同期相比较低。但由于接近年底，成交量和平均价格并没有出现太多异常。一进入元月，上市房屋总量仍旧远低于往年，那些坐等观望许久的买家终于撑不住了，开始入场买房子。于是出现了多个买家争夺一个房子的状况。房子在市场上的平均销售时间大大缩短。此时的景象和2017年初颇为类似。房子一上市就被多家竞价，甚至包括以前在市场上挂了几个月的房子，突然也成了香饽饽。市场完全是卖家市场。这种火爆现象一直持续到3月中疫情由中国开始转移到了北美。

加拿大2月份就发现输入性新冠病毒，案例每日增加，每天都有新情况。有的时候一天出现好几个新情况。大家都惴惴不安，又不知道下一步是什么。从输入性到社区传播，最后到不明转播源头。3月13号，礼拜五，安省突然宣布禁足令。3月16号到20号是加拿大学校全国春假时间。政府鼓励居家工作，提倡社交距离，希望通过2周春假的禁足政策减缓疫情扩散。同时宣布了哪些工作是必要的（essential work），仍旧照常上班，比如医院，政府工作，建筑行业，超市等。地产经纪属于必须类工作范畴。笔者自己3月初就取消了全家春假的旅游计划。但是很多笔者周边的同事、邻居、一些当地白人同事，置禁足令一边，该出去玩还出去旅游，根本没有把禁足令当回事。当时的禁足令并没有禁止境内或者出境旅游等。一切完全靠民众的自觉。这种政策的松懈也导致了加拿大疫情的进一步恶化。

3月13日可以说是地产市场的一个分水岭。上半场还热火朝天，下半场突然被人为的按下了”暂停键”，活动骤减。笔者记得那个周末还带了好几波客户看笔者刚上市的一个房子 。当时让客人在门口轮流等，一家看完再看一家。一进门口就洗手液消毒，大家都保持2米距离谈话。大家都很遵守规则。这个出租房当时也是好几个offers顺利成交！但之后上市的房子运气就没那么好了。多数是电话电邮垂询，亲自带客人看房子的就寥寥了。随着时间的推移，大家都意识到了整个事态的严重性，也尽量遵守政府的规定，能不出门就不出门。除非是看病拿药或者买生活必须品。

笔者的上市房子在3月中以后就基本很少看房了。所有卖家买家都暂停了活动。除非有些客户必须买房的。我们基本以云看房为主，分享图片录像还有3D看房，充分网上电话沟通，仍旧觉得很合适，才会联系安排看房。出去看房也是大家全副武装，手套口罩消毒，一样不少。笔者有几个在疫情期间需要close的房屋，都按时完成。搬家公司继续工作。律师事务所也仍旧工作，保证每个案子都可以按时交接。疫情当中的地产市场仍旧有成交，但是远远比不上之前的火爆。而且由于大部分本来打算上市的卖家，也纷纷推迟了上市时间，等待疫情结束。这也大大局限了买家挑选的余地。

虽然市场活动比疫情前减少了很多，并不证明没有市场活动。起步房仍旧是热抢的目标，50万到60万左右的房子仍旧是上一个走一个。200万左右的高价位的房子，也有买家出手以比正常市价低很多的价位买到心仪的房子。所以疫情当中，真正受益的是买家。没有抢房子的威胁，在高端价位，甚至可以以较低的价位买到性价比超高的房子。

如何预料这场疫情的走向？中国的经验表明加拿大也许至少需要2、3个月的时间会等到拐点，疫情得到控制。笔者对GTA疫情后的地产市场还是持乐观态度。虽然不能恢复到年初的地产辉煌白热化的状况，甚至报复性买房状况，但是市场应该还是会比较稳妥的保持供求平衡的状态，不会出现大幅下滑的现象。复工后暂时的经济低迷，还有疫情带来的失业率增加，会暂时影响到很多人的购房能力，消减一些买房需求。但笔者认为，被削掉的购房需求正好平衡了之前的卖家市场，从而达到供需平衡的状态。正如业界专家Royal LePage CEO对疫情后市场预测中指出：“We are not expecting signaficant year-over-year price changes in 2020.” 未来会怎么样，我们拭目以待。

责编：Zoe Chan

加拿大安省RE/MAX地产经纪“兰姐”栾兰
带你深入了解金马蹄地区
微信：栾兰—地产经纪兰姐
联系邮箱：Sellwithlan@gmail.com

上期文章讲述了在蒙特利尔购房选择地段的一些原则，希望对大家有所帮助。为了进一步帮助大家在区域选择方面进行具体操作，本期文庄将结合各个区综合情况，为大家推荐一些不错的区域，希望可以给准备登陆或是在购房道路上迷茫的朋友做一个参考。

1. 市中心 Ville-Marie

• 优势：生活便利，设施丰富
• 劣势：较为拥挤

从绿线Atwater 到 place-des-art这一段区域都属于蒙特利尔的市中心。该区整体上来说是双语社区，说法语的人比说英语的稍多，占54%。著名的英语大学－康考迪亚和麦吉尔和法语授课的著名魁北克大学都在此区。此区域学校集中，交通便利，商场酒吧餐厅等娱乐设施也随处可见，主要是以高层公寓为主，居住密度大，房型普遍紧凑，但对于上学和生活都很方便。 此区学生，年轻白领一族较多，房子好出租，价格也比别的区域高些。

这个区域51%的人口都是接受过大学以上的学历教育，也意味着整体人群文化素质较高，经济收入来看，年收入低于5万加币的购房者占整体的66%，也就是说，这里即不属于富豪地带也不是普通的小老百姓，简单点讲算是小资生活圈吧。

2. WESTMOUNT

• 优势：环境优美，社区与学区兼顾
• 劣势：房价高

Westmount坐落于皇家山南，她是加拿大最富裕的社区之一，家庭年平均收入高达30万，其富裕程度只有BC省的西温哥华（West Vancouver）、多伦多地区的Forest Hill、Rosedale和The Bridle Path能与之相比。

用一个词来总结Westmount的住宅特点，那便是豪华。这里的房屋档次高，设计独特精致，价格自然也在蒙特利尔地产市场居高临下。该区内生活便利，超市、药店、大型购物商场、母婴用品、玩具店、宠物店……各类商店应有尽有。

这里吸引大量的高收入人群，例如政界重要人物，律师，中法双语的公司精英及高层管理者，在这里生活享受到的不仅是品质还有精神上层面上的触动。

3. 南岸－Brossard

• 优势：房价适中，设施齐全
• 劣势：开车去岛上上班会堵车，学区一般

这里的主要语言是法语，许多移民选择在这里定居，其中也包括很多华人。Brossard城市环境优美，有大片的绿地和公园，在权威的Moneysense加拿大2014最适合居住的加拿大城市排名中排名非常高。

Brossard不同区的房子差别很大，整体来说，房屋类型比较全面，联排、独立别墅和公寓都有，价格区间也比较大。

南岸算是大众化的居住场所，作为魁省收取移民最多的地方，他的经济一直在稳步上升，在该区最大的购物中心dix30附近建有交心的公寓和别墅，属于富人区。很多老移民都喜欢住在这里，原因很简单：环境好、房子新、生活便利、要啥有啥。

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自古“安居乐业”， 所以买房搬家成为华人新移民登陆后最需解决的重要大事，对于刚刚下飞机为整个城市还不熟悉的新移民而言，想在短期内找到另自己各方面都满意的房子，其实还是困难重重的。

那么, 买房应该买在哪？不可否认，确定了买房地段才是开始看房选房的第一步。交通便利、配套完善固然是好事，但有时候过犹不及，什么区域最适合你一定要充分比较优劣才能决定。一模一样的房子，放在不同的地段上价位可就差太多了。举个例子，在Westmont地区的一个独立别墅，可能需要100万才能搞定，而到了西岛就可能才要四十万左右，其中差距天南地北。换句话来说，如果你有50万的预算，那么你在NDG可能只能买到一个又小又年代久远的物业，而在西岛或南岸可能就是一个新建的中等大小的房子。

一般来讲， 在选择买房地段的时候要考虑以下三点：

1. 孩子的教育

孩子是未来的希望, 教育是有孩子家庭在选房时考虑的重中之重. 孟母三迁, 无非是让孩子有个良好的成长环境. 在蒙特利尔, 好学区是好地段的一个标志.

蒙特利尔的小学是以住区划分的，只有本区的孩子才能上。当然也有极个别的学校是跨区招生，例如国际小学。买一个在好学区的房子意味着你的孩子可以上得到更好的学校。另外，在好学区的学校，家庭收入比较高, 给学校贡献的学费多, 学校自然就有更多的钱去聘更好的老师配备更好的教学设备. 更重要的是, 这些区域的家长与孩子素质比较高, 这也意味着你的孩子会跟与他们同样优秀的孩子们一起成长， 平时出来玩的小朋友家里面都有不错的家庭背景。

2. 交通

在考虑学区的基础上，买房还应该考虑到离上班地点的远近。选择上班地点附近的房子是比较实际的，每天时间上的宽裕会使你比别人多出一到二个小时的休息时间，生活质量有很大提高。虽然工作会变化, 但至少眼前的几年很方便, 而工作的变化是无法预期的.

交通对于住在蒙特利尔的人尤其重要，因为蒙特利尔的交通是出奇的不好，特别是
当上下班时，高速堵得非常厉害。高速普遍窄小并且路道连接设计不合理，这些例子也不甚枚举，例如520号无法直接上40号，著名的DECARIE CIRCLE是去西岛和LAVAL 15号高速的瓶颈等等。另外，连接南岸的两桥一隧道一到上下班高峰也是寸步难行。这些高速公路，一到风雪天，常常有车祸，必定会堵车，蒙特利尔一年里有半年是冬天，上下班如果碰上堵车，一是费时，二是费油费车，三是窝心着急。因而，这种特有天气和路况，使地段成为了房价的倍增器，也是一些靠近市区的住宅区比远一点的贵的多的重要原因之一。

3. 均衡价位与地段

好学区, 交通便利、配套完善固然是好事，但最重要的还是选择最适合你的区域, 这一点的话一定要充分比较优劣才能决定。不是所有的好地段所有人都能承担的起, 房价也不是决定地段的唯一指标。

下图是最新出炉的蒙特利尔各区独立屋均价表：

除了房价之外，我们选择地段应从以下几个方面入手:

第一就是你要考虑的是大的范围，即在哪些大区选房，是NDG，还是Westmont，亦或是西岛等等。综合了自身和客观因素后，就一定要明确自己想要的大区。因为不同的市区，房子的新旧和价位相差很大。

很多的看房的人都会进入这样一个误区， 在一些比较好的地段看了很长时间的房子，都不太满意，然后有一天，去看了比较远的地段相同价位的房子，马上一眼就看中，殊不知，相同价位的房子，在远的地段，房子会大好多也新很多，这是常理。但误区在于，你在用热门地段的看到的房子所造成的印象，去和相对偏远点地段的质量好的房子去比较，当进行房子和房子之间的比较时，完全忽略了地段之间的巨大价值差异。最后，你买到的不一定是那个区里性能价格比最高的楼，也低估了交通不便对于生活质量所带来的影响。

因而，在买房前，一定要知道自己希望的地区的大致范围，蒙特利尔每天都有成千上万栋楼在卖，今天看这里，明天看那里，十有八九会挑花了眼。

第二，“要看房子的小区在整个大区内的位置。以NDG举例，这个区里有很多不同的小区块，这些小区块的好坏，居民的素质，周围的设施, 房屋的类型都相差甚远。因此，每个区块在大区中都是不同的，即便是只隔了一条街，也有很大区别。一般来讲，封闭的小区地段价值高些，因为封闭的小区，意味着外人不太容易进来，安全性好，并且经过车辆也少。再次，要看小区格局，房子之间间距大，绿化好，树木茂盛，小区就好。

第三则是房子本身所属的方位。房子在小区的地理位置是怎样的很重要。尽管小区很好，但如果这个房子靠近高速，大马路或者货运铁路，就意味着会有噪声和灰尘。还要看自己中意的房子的附近旁边是否都是住家房子，还是公寓楼，如果是那些出租性质而非自住性质的公寓楼，就会意味着常会有过多的陌生人来往，对安全会有一定影响。反之，如果房子在“羊角”路里，或者靠近公园，或是靠近河边，则是比较加分的。

下期文章：【在蒙特利尔购房如何选取好地段（下）】

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