juwai

展望2019年，RICS認為，由於交易量持續低迷，英國今年的房價增速有停滯的可能性，不過由於供給仍然緊俏，所以不大可能會大跌。

“脫歐對我在英國的房產是否會產生影響，我是有點擔心的，一方面是擔心房產未來的增值前景會受到影響，另一方面在於是否會影響到房子未來的租金回報。”一名在英國置辦了房產的國內投資人對21世紀經濟報道記者坦言，這位投資人在2017年末購入了英國曼徹斯特的一套期房，打算交房後，用於出租。

距離3月29日英國正式脫離歐盟只有兩個月的時間，但英國政府仍深陷“脫歐”僵局，“無協議脫歐”的可能性仍未排除，最後的方案遲遲未敲定。受此影響，英國樓市多項數據出現惡化。

 “脫歐”路徑不明英國樓市受困

一份直觀的數據來自英國國家統計局（ONS），該部門1月16日公布的全國房價指數顯示，截至2018年11月份，英國全國的平均房價為23.063萬英鎊，房價同比上漲了2.8%，但環比下跌了0.1%。

ONS的報告指出，過去兩年來，英國房價增速疲軟，背後的主因是英格蘭的南部和東部地區。分地區來看，英國2018年11月份房價增速最低的地區為倫敦，房價較2017年同期下跌了0.7%，和2018年10月份持平。倫敦的房價自2018年7月以來持續下跌，ONS分析稱，原因是大家都在等待正式“脫歐”，有意推遲了交易時間。

另一份來自英國皇家特許測量師學會（RICS）的調查為我們展示了英國樓市整體的交易量疲軟的情況，RICS 1月17日發布的最新的月度調查顯示，英國樓市的多項數據出現惡化，2018年12月份英國近期（未來三個月）房屋銷售預期跌至-28%，為1999年有記錄以來的最低水平；新買家購房問詢量連續五個月下跌，在供給側，新建住宅的數量出現了連續六個月的下跌。

“市場近期備受‘脫歐’路徑不明的困擾，這並不令人意外，這也反映在了短期的樓市數據當中。”RICS首席經濟學家Simon Rubinsohn評論稱。

在大部分人選擇觀望的時候，也有人趁機入場“撿漏”。

“因為 ‘脫歐’的關系，有很多的不確定性，樓市已從賣家市場轉變為了買家市場，有些人的資金鏈遇到了問題，然後以低於市場價的價格通過非流通市場（off market）來進行交易（出售），因此市場存在一些 ‘撿漏’的機會；有些人覺得不確定性可能還會存在很長一段時間，不如現在就出手了吧。比如我手上正在操作的一個項目，一個中國投資者拿下了一棟已拿到改造許可的商用地產，計劃是改建翻新成50套公寓，然後出租。這樣的單子已經做了十多單了，都是中國客戶。”在英國從事20年房地產業的韋朝賀對21世紀經濟報道表示，他目前是倫敦市中心房產經紀公司Berkshire Hathaway HomeServices Kay & Co的中國區合伙人。

中國買家詢盤量再現增長

在2016年的“脫歐”公投結果出爐後，英鎊大跌，在2015年6月，美元兌英鎊為1.59，到2016年6月23日，為1.46，到了第二天即結果出爐之日，跌至1.26，彙率的折價效應吸引了不少海外買家。據英國稅務海關總署在今年1月2日披露的數據顯示，在截至2017年4月份的一個稅務年內，海外買家購買的1000萬英鎊以上豪宅交易數為300筆，而在這之前的一個稅務年，該數字僅為100筆。

“我在2017年底購買了曼徹斯特的這套期房，當時做出決定主要有三點考量，彙率是一個因素，當時英鎊彙率下跌了；另外還會考慮租售比和房產的增值空間。”前述中國投資人表示。

據海外房產平台居外網向21世紀經濟報道提供的詢盤數據顯示，在2016年第三季度開始，中國買家對英國倫敦房產的詢盤量出現爆發性的增長，2016年第三季度的同比增幅超100%，第四季度的同比增幅超200%，2017年第一季度增長四成以上，2017年第二季度的詢盤量也幾乎同比翻了一番。英國其他城市包括曼徹斯特和利物浦等也出現了類似情況。

倫敦1區的貝爾格維亞（Belgravia），一直以來都是富人和世界名人的定居首選地，很多著名政治家和國際高淨值富豪家庭也在此居住。現在在該地區有一處4層樓的物業Lygon Place 1號正在出售，經過重新裝修之後呈現全新面貌，品質非凡。

“‘脫歐’公投結果出爐後的幾小時內，英鎊大跌10%，當時對於中國買家來說，英國房產就是打折出售，這也可以從我們的詢盤數據中看出。”居外網CEO羅雪欣對21世紀經濟報道表示。

隨後，彙率下跌帶來的折價效應開始漸退，居外網提供的數據顯示，自2017年第三季度開始一直到2018年第二季度，該平台的倫敦詢盤量持續（同比）下跌。不過，從 2018年下半年開始，中國用戶對於英國的詢盤量再現增長。

“很多中國買家對於倫敦的經濟和樓市的長期前景還是持樂觀看法，他們將倫敦視為一個穩定、可靠的市場，視為可以提供較好的生活、教育和工作機會的地方。”羅雪欣說。

而在倫敦之外的市場，居外網分析稱，曼徹斯特、伯明翰、利物浦等憑借經濟增長前景的故事吸引了以投資為主要目的的中國投資客。

只需要200多萬人民幣，就能在處於上升通道中的英國伯明翰市中心購置全新公寓！Top Capital Group目前在建的豪華住宅項目阿爾登門（Arden Gate），竣工後將提225個住宅單元。搭乘一站地鐵，6分鐘可達伯明翰大學；2021年還將開通一條新的地鐵線路，步行兩分鐘即可到達車站。

“我當時決定在曼徹斯特購房，主要是基於該地區的增長前景，一方面英國政府有大力發展北方城市的戰略，曼徹斯特原來是一個老工業城市，現在制定了新媒體城的轉型戰略；另外還有交通設施的升級，原本倫敦到曼城的火車需要兩小時的車程，目前在建高鐵將會把車程縮短至一小時多一點。”前述中國投資人表示。

盡管英國整體樓市的情緒不佳，交易量低迷，但和倫敦不同的是，其他地區的房價依然保持著增長。ONS的數據顯示，威爾士2018年11月份的房價較2018年同期上漲了5.5%，北愛爾蘭上漲了近5%，西米德蘭茲郡和東米德蘭茲郡的漲幅都超4%，西南地區漲幅超過4%，東北地區漲幅在4%左右。

位於英國傳統的富人區曼徹斯特南部的Altrincham地區，堪稱性價比最高的曼徹斯特中小學學區！Alderbank項目共包含40套高品質公寓，有兩室到四室多種戶型，投資自住兩相宜。

2019年英國房價或停止上漲

展望2019年，RICS認為，由於交易量持續低迷，英國今年的房價增速有停滯的可能性，不過由於供給仍然緊俏，所以不大可能會大跌。 “我也開發樓盤，在 ‘脫歐’公投過後，確實受到了影響，尤其是在倫敦市中心的項目，價格都出現了一定程度的下調，銷售量確實有所放緩。現在已經過去兩年多時間了，我們認為市場價格已經見底了。原因在於，“首先，英國房產的投資本身有一定的門檻，吸引的投資者更多的是出於避險、穩定性和孩子教育等需求。另外一點是，英國是個住房短缺大國。”韋朝賀說。

市場對於未來的看法顯得更為樂觀，RICS的調查結果顯示，自2018年5月開始，對未來12個月的銷售預期持續為負，但2018年12月開始轉正。，RICS分析認為，近期市場中彌漫的悲觀看法應該是由今年3月份的“脫歐”期限所引發的。“把眼光放更長遠一些，隨著‘脫歐’迷霧的散去，英國全國的（樓市）交易應該會逐漸穩定下來。”RICS首席經濟學家Simon Rubinsohn在報告中評論稱。

延伸閱讀：【脫歐協議未能通過議會 英國房市走向何方？】

居外網是房源量最大的海外房地產門戶中文網站，有超310萬講華語用戶，平台上的280萬房源分別來自90個國家或地區。居外網連續兩年中國電子商務評估機構選為中國優秀海外房地產網平台，並榮獲著名“紅鯡魚”（Red Herring）全球百強創業企業獎。歡迎點擊查看居外網上更多英國在售房源，或致電 400-041-7515 諮詢英國留學、移民和投資的機會。

 

來源：21世紀經濟報道
責編：Zoe Chan