中国买家 – Page 54

料今年中國還是澳洲房地產最大的海外“金主”

一位房地產專家指出，澳洲國內房地產需求下降，中國買家不斷搶購澳洲房產，2015年針對澳洲住宅房地產的海外投資預計將繼續增長。

國際房地產網站居外網主要關注中國買家，該網站的首席執行長冼明（Simon Henry）認為，今年澳大利亞房市的海外投資將比去年增長15%至20%。他說道，“澳洲房地產市場面臨著許多逆風，但幸運的是，我們作出的分析表明，國際投資將彌補澳洲國內需求的部分下滑。”

根據外國投資審查委員會（FIRB）的數據，2013年中國是澳洲房地產的第一大海外投資來源。2013年中國買家貢獻了590億元的投資，比前一年增加40%。

雖然市場廣泛擔憂外國投資正導致房地產市場扭曲，但去年11月聯邦議會委員會公開的一份報告發現，如果外國投資減少，那麼房屋供應問題會更加惡化。

冼明表示，“最近的議會調查發現，外國投資促使房價變低，新屋供應更多。在澳洲經濟減慢和收入下降的大環境下，國際投資者創造的建築業工作機會、消費和稅收收入應該得到最多歡迎。”

瑞士瑞信銀行的研究人員相信，未來7年中國投資者將在澳洲房地產市場花費440億元，到2020年平均每年投資63億。

更加有利的彙率有望為投資增長做出貢獻。隨著澳元貶值，中國買家的購買力得到提高。在2009年12月，1元人民幣可以兌換大約16分，如今則可以兌換大約20分。“不只是中國投資。美元正在上揚，美國人的購買力也在提升。美國是海外投資的幾大來源國之一。”

澳洲最大房地產公司Ray White主席Brian White稱，對澳洲房地產市場來說，中國的投資非常有前景。“2014年，很明顯的是，中國投資者非常關注澳洲房地產，尤其是悉尼和黃金海岸。在中國，澳洲房地產市場的可信度不斷增強，中國對澳洲的投資水平毫無疑問也會上升。”

據悉，Ray White已經在北京和中國香港開設了辦事處，以充分利用中國投資者對澳洲房地產需求不斷上漲的優勢。

澳洲房地產對中國買家的吸引力巨大

澳大利亞首都領地6臥6衛的房產

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2015年墨爾本房地產市場趨勢預測

墨爾本連續4年被選為世界上最適宜居住的城市

墨爾本連續4年被選為世界上最適宜居住的城市，墨爾本有很多值得驕傲的地方，包括強勁的房地產市場。在過去一年裡，墨爾本房市經歷了穩定的增長，在新的一年裡，好時光還能繼續下去嗎？2015年墨爾本房產投資者將面臨怎樣的市場形勢？

據《澳洲物業投資》雜志報導，地產集團（Domain Group）的資深經濟學家威爾遜博士（Andrew Wilson）說，墨爾本房價漲勢在上個財政年度裡相當強勁，僅次於悉尼。墨爾本的別墅中間房價在2013-2014財年增長了9.3%，這個數字比起2009-10年21.9%的巔峰值還有所不及，但也是自那以後的最高增長率。

新財年的市場贏家

目前墨爾本市場上的首次購房者達到了歷史新低，威爾遜說，中間至高價位的物業買賣構成市場活動的主體。一般來說，房價在55萬以下屬於低端市場，55萬-125萬是中等市場，125萬以上是高端市場。“墨爾本近郊中等價位的市場將是2014-15財年表現最強勁的部分。”他預測說。

威爾遜表示，東區遠郊將繼續吸引買家，盡管房價增長率可能比目前低一些。“東區近郊的高端物業也會繼續受到富裕買家的青睞。”

墨爾本房市的常勝將軍

維省地產協會（REIV）的一位發言人說，墨爾本東區和東南近郊是2014年市場上最突出的優勝者。威爾遜也表示同意，東區表現特別強勁，“特別是東區近郊一帶——這是個穩固的精英市場，是常勝將軍”他說，“包括從Hawthorne一直到Camberwell，Balwyn和Glen Iris”。

東區熱鬧的買賣活動很大一部分來自中國買家，這是墨爾本房產市場上一個有趣的現像。North Balwyn是東區近郊的領頭羊。“過去一年裡，價格漲幅超過20%，富裕的華人買家很喜歡這裡。”在東南區遠郊，市場的領頭羊是Glen Waverley，這是中等價位的市場，也是受華人青睞的地區。“這個區房價也漲了20%以上。”威爾遜說。地產公司Harcourts的負責人鮑拉（Lou Paola）也是Glen Waverley居民，他說，在過去10年裡，這個區經歷了巨大的變化。

亞洲元素影響著住宅和商業房地產市場，增加了當地的餐飲選擇。“現在我們有韓國餐館，馬來西亞餐館，捎帶著少許歐洲風情。這個區的資本增值每年都在穩定增長。我記得以前每一、兩個月才有一套百萬物業售出，現在這是常事。”

Glen Waverley靠近CBD是另一個強勁的吸引力。“很棒的公共交通。靠近Monash大學，Deakin大學。這是一個以家庭為主的地區，公園和娛樂設施都在家門口”鮑拉說。Ray White Glen Waverley的董事Andrew Davis說，Glen Waverley中學是維省最好的中學之一。“房租需求強勁，但因為房價大幅增長，所以投資回報率非常低。”他說。

威爾遜說，其它有吸引力的地區還包括墨爾本東北近郊，例如Fairfield到Ivanhoe。REIV表示，2015年墨爾本房價和銷售量的增長主要集中在東區中部和外圍一帶。最近幾個月，在遠郊區，如Point Cook、Noble Park和Werribee都經歷了可觀的增長。

市場的驅動因素

根據REIV，2015推動維省房地產市場發展的因素包括：

人口增長：墨爾本人口增長很快，新房建築量在過去三年放緩，房屋供應不足。但在墨爾本CBD有大量新蓋公寓。

穩定的利率：為買家創造了有利的融資條件。

樂觀的消費者情緒：在過去12個月裡成為推動市場的動力，但威爾遜表示當地經濟表現不佳。“維省失業率仍然處於全國最高水平。如果墨爾本失業率繼續上升，會對房地產市場產生負面影響，因為它開始影響到消費者信心。如果經濟問題持續下去，會阻礙房價上漲，特別是在低端市場上。”

最近的趨勢

市場分析機構Residex的創始人愛德華(John Edwards)說，市場的增長率在放緩，這一趨勢將持續未來幾年。“單元房市場已經出現潛在的供過於求，過去12個月的房價增長率（5.8%）低於7.64%的長期平均增長率”。

未來的走勢

愛德華相信，增長周期的峰頂已經過去，“市場會繼續放緩，我們不要期待能看到高於通貨膨脹率的增長。”他說。“利率可能會在今年某時調高。儲銀將繼續唱衰市場以確保不會出現‘房市泡沫’”。愛德華相信這些因素會導致投資者更謹慎。

REIV也相信，在2015房市會繼續增長，但是速度會放緩。“12月至2月是房市的淡季，但是就整個市場趨勢而言，2015有增長放緩的跡像。”

對投資者來說並不都是壞消息。愛德華說，能夠負擔得起的地區在2015年將出現合理的增長。“所以，就是好好調研，購買合適的房產。那些價值好，價格又低於中間房價的物業將有最出色的表現。”愛德華說。

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中國對外投資的“新常態”

無論是從投資總量的增長趨勢、國別和產業多元化以及交易的復雜化，還是從監管層來看，2014年毫無疑問都是中國海外投資具有重大轉折意義的壹年。

2014年前11個月，中國對外投資已經達到898億美元，同比增長11.9%。全年對外投資額可能會接近或者是超過境外對中國大陸的投資額。中國正從跨境資本的“吸金大戶”向“世界投資人”的角色轉變。

中國對外投資的“新常態”

2014對外投資樂見新跨越

除了投資總量穩步增長、由資金流入國向資金流出國轉變外，2014年中國對外投資還呈現出以下幾個特點：投資目標國家/地區較以往更多元，除了發達經濟體外，中國企業也廣泛涉足中亞、拉美以及非洲等發展中國家，對各國相關行業的投資也各有側重；投資領域的覆蓋面更廣，從傳統能源礦業的壹家獨大逐步轉向房地產、基礎設施建設、TMT（科技/媒體/通信）、農業等多個領域，新能源、醫療衛生以及文化娛樂也占據了壹定投資規模，呈現出百花齊放的局面；投資主體的結構逐漸優化，從以往國企壹統天下的局面，發展到現在私營企業在投資項目數量上趕超國企，投資金額差距逐漸縮小；交易的結構日趨復雜化，中國投資者日趨成熟並充分利用市場化的交易和融資安排。上述變化的背景是對外投資監管大幅松綁，國務院、發改委、商務部、外匯局以及證監會在2014年陸續出臺了壹系列境外投資/並購的管理辦法及目錄，大大簡化了中國企業對外投資的審批程序，同時還進壹步簡化了相關的監管流程，讓中國投資者能夠便易“出海”。

傳統的能源和資源壹直是中國企業海外投資最重要的資產類別，雖然2014年該領域的投資金額及熱度有所下滑，但仍是中國企業對外投資的重要目標之壹。TMT、房地產、基建/公用事業的對外投資增勢強勁，金融、農業、汽車/航空、新能源以及醫療健康行業的對外投資也有不俗表現。從投資目的國家/地區來看，除了英美這兩個“資深”發達國家外，澳、法、德等經濟體也吸引了中國企業的大量投資，馬來西亞則因其房地產行業受到中國企業和私人投資者的青睞而在中企海外投資中占據了重要的壹席。綜合來看，西歐、北美和大洋洲仍然是中企海外投資最熱門的區域。

傳統能源礦產：由於全球經濟形勢的影響以及中國經濟轉型帶來的大宗商品市場的持續低迷，2014年傳統能源礦業領域的涉資規模和交易數量均大幅減少。需要指出的是，2013年中海油收購尼克森交易的金額在壹定程度上“扭曲”了與2014年的對比值。盡管如此，傳統能源礦產項目仍是推動中國企業對外投資的主力之壹，壹些大型的交易仍在全球範圍內發生。

從具體類型看，中企對外投資仍以石油天然氣、銅礦和金礦為主；從區域來看，仍集中於澳大利亞、加拿大、中亞以及非洲地區。2014年發生的較大規模的交易包括：五礦資源牽頭的中國聯合體以58.5億美元（PBOC）收購秘魯嘉能可斯特拉塔公司的拉斯邦巴斯銅礦項目；中國人民銀行以21億歐元的對價獲得意大利國有能源企業Eni和Enel各約2%的股權；寶鋼資源澳洲有限公司與澳大利亞Aurizon公司組成聯合體，以約11.4億澳元全面收購鐵礦石生產商Aquila；廣晟有色以14.6億澳元收購澳大利亞資源公司PanAust50.1%的股權；中石化以12億美元收購俄羅斯盧克石油公司所持的卡斯潘資源50%的股權；漢能太陽能集團有限公司以11億美元的對價收購加納SavannaSolar公司加納太陽能發電項目70%的股權；洲際油氣股份有限公司以5.25億美元收購哈薩克斯坦的馬騰石油股份有限公司95%的股權；復星國際以4.89億澳元收購澳大利亞上市公司RocOil100%股權；中國河北中鉑鉑業有限公司以2.25億美元收購東部鉑業旗下位於南非的全部鉑族金屬礦資產；中國熔盛重工集團控股有限公司以21.84億港元收購吉爾吉斯斯坦CentralPointWordwideInc60%的股權；延長石油以2.3億加元收購諾瓦斯能源公司全部已發行的股份；中國石油天然氣股份有限公司下屬的鳳凰能源（PhoenixEnergyHolding）以11.84億元人民幣收購加拿大AthabascaOil的Dover油砂項目40%的股權；中廣核礦業以1.33億美元收購哈薩克斯坦Semizbay-U項目等。

房地產：國內房地產政策趨緊、市場利潤下滑等“內因”的推動，加上歐美房地產市場潛力大、房屋租賃需求旺盛、回報率高等“外因”的作用，讓中國房地產開發商和保險公司紛紛“出海”進行住宅和商業地產的投資。從投資主體而言，萬達、萬科、碧桂園、富力、綠地、新華聯、雅居樂、中國人壽、安邦保險等房地產開發商和保險公司仍是表現最為活躍的投資者；從投資區域來講，澳大利亞、美國、加拿大等傳統西方發達國家因為宜居環境、房地產市場的投資價值以及吸納移民等因素受到了中國投資者的青睞。

在投資主要目標地區、方式、用途和考量上，中國個人投資者和企業投資者表現出了兩種路徑：中國個人投資者在海外購置房地產時更多地考慮當地福利、教育及生活方面是否有可靠保障，並且大多以移民、居住或投資（比如賺取租金或轉手賣出）為目的，購置已建成或者即將建成的房產。而企業投資者為賺取利潤或者拓展全球化運作，會選擇市場透明度高、流動性強、收益好的國家/地區，通過競拍土地或收購項目的方式進行酒店/旅遊、住宅和商業綜合體的自主開發，它們較少投資已建成的房產或是二手房（有些國家對外國企業購買二手房有嚴格限制，比如澳大利亞政府認為外國企業購買二手房並不能增加當地房屋存量，與國家吸引外資的初衷不符，所以對外國企業二手房購買設置了諸多限制條件）。

2014年，中國企業在海外酒店（旅遊）/寫字樓的開發中大動作頻頻：萬達以9億美元在美國芝加哥修建萬達大廈；錦江國際集團以約12億歐元從美國喜達屋集團手中收購法國盧浮酒店集團100%股權；中國人壽保險股份有限公司和卡塔爾控股公司以總價7.95億英鎊收購倫敦金絲雀碼頭10UpperBankStreet大樓；萬達集團以2.65億歐元從桑坦德銀行手裏購買了馬德裏地標性建築——西班牙大廈；中國建設銀行通過非公開交易以1.11億英鎊從比利時聯合銀行手中購得倫敦金融城111OldBroadStreet寫字樓的永久產權；陽光保險集團以4.63億澳元收購澳大利亞悉尼喜來登公園酒店。

在住宅投資方面，跟前幾年紮堆投資英美澳這幾個房產成熟國家有所不同的是，中國投資者對法國、西班牙、葡萄牙等新興房產市場的興趣在增加（歐洲壹些國家出臺了新移民政策鼓勵外國投資者在當地買房）。另外，中國投資者對馬來西亞、韓國住宅項目的投資也有相當不錯的表現。比如，碧桂園以7300萬澳元購買了位於悉尼西北部的壹處開發用地；雅居樂在馬來西亞成立的合資公司，以4.3億元人民幣收購位於吉隆坡4.1萬平方米的地塊；綠地集團在韓國濟州島購置壹幅面積約31.3335萬平方米的地塊。

農業食品：2014年年初，中央壹號文件《關於全面深化農村改革加快推進農業現代化的若幹意見》中強調要支持農業“走出去”以及與周邊國家進行農業合作。為響應文件精神，也是出於對企業自身發展的考量，中糧集團、中農發集團、光明食品集團、重糧集團等大型國企在2014年的對外投資上也邁出了重要步伐：中糧集團斥資28億美元先後並購荷蘭Nidera公司、中國香港來寶集團旗下來寶農業有限公司，對這兩大公司均擁有51％的控股權；光明食品集團以85億謝克爾的對價收購以色列最大食品公司Tnuva56%的股權。

除了國企外，地方民企的境外農業投資也初具規模。但民企在融資、政策、營銷以及技術水平等方面的劣勢，使其在對外投資中很難與國企相匹敵。然而，不論是國企還是民企，同樣面臨企業運營分散、缺乏協同運作的難題，國際市場競爭力還較弱。為了增強我國農業的海外發展能力、拓寬國際發展渠道，農業企業可以著力於收購具有全球整合能力的國外農業及食品公司，政府及政策性金融機構也應為企業的海外收購提供政策審批便利和資金支持。

TMT：TMT行業海外投資額大幅上揚是2014年的壹個重要趨勢，其投資首選地仍為美國，投資熱點是遊戲業與半導體業。聯想、中國移動、阿裏巴巴、華為、騰訊等公司在2014年的TMT海外投資中表現最為活躍。聯想集團以23億美元收購IBMX86服務器業務，以29.1億美元從谷歌手中收購摩托羅拉移動控股公司。中國移動以5.16億美元拍得巴基斯坦的3G和4G牌照，以287.5億泰銖從正大集團手中收購泰國唯壹的全國性綜合電信運營商True公司18%的股份。華為公司以2500萬美元收購英國物聯網公司NeulLtd100%的股權，以2600萬美元收購英國XMOSLtd股權。阿裏巴巴以3.125億新元入股新加坡郵政，以2.5億美元投資美國拼車應用Lyft。此外，中國人民銀行收購意大利電信集團2.08%的股權，騰訊計算機系統有限公司以200億韓元（1970萬美元）收購韓國PATIgames20%的股權等交易也都反映了中國企業在TMT海外投資方面的趨勢。

基礎設施建設/公用事業：近幾年，中國的海外基礎設施投資表現搶眼，中國的投資者、EPC企業紛紛出海，在拉美、非洲、東南亞、歐洲和澳大利亞的基建與公共事業領域有著良好的業績。這得益於各經濟體對私有化的推進以及PPP模式的逐步完善與發展。2014年該領域幾大交易包括：國家電網公司以21億歐元收購意大利國有銀行所持的意大利存貸款能源網公司35%的股權（這也是迄今中國企業在意大利進行的最大單筆投資），中國人民銀行收購意大利睿斯曼電纜集團2.018%的股權，以及北京首都創業集團有限公司以9.5億新西蘭元（合8.3239億美元）收購新西蘭TranspacificIndustriesGroupFinance(NZ)Limited100%的股權。此外，中國將與巴西、秘魯組建聯合體，合作修建“兩洋鐵路”這壹項目，也成為2014年中國海外基建投資的亮點。隨著中國政府“壹帶壹路”戰略的進壹步實施以及中國主導的亞洲基礎設施銀行的設立，預計中國資本對海外基礎設施的投資還會不斷加速。

金融：在中國企業“走出去”勢頭日益強勁的影響及作用下，中國的金融業也加快了海外擴張的步伐，通過增加全球網點布局、持股海外金融機構、吸引國外資產的方式，為走出國門的企業提供各類金融服務及支持。鑒於投資/交易金額龐大、流程復雜、風險較高等原因，中國金融企業的海外投資/交易呈現出以下特點：不以數量著稱、資產集中度相對較高、投資主體和目標國比較局限。就投資主體而言，目前還是以銀行為主（且集中在中國銀行、工商銀行、建設銀行、國家開發銀行等幾家大行），保險、證券以及租賃公司也有相當程度的參與；從目標目的地來看，主要集中在美國、英國、德國、中國香港等成熟市場，

2015全球最熱買房地悉尼紐約前景最被看好

澳洲房地產公司萊坊集團（Knight Frank）預測，全球最受追捧的房產投資城市，料將經歷一個艱難的2015年。在萊坊監測的8個高端城市中，只有兩個——紐約和悉尼——料將在2015年實現價格增長。

2015年，倫敦住宅市場料將表現平淡，而巴黎、新加坡、中國香港、日內瓦和迪拜的房價預計都將下跌。紐約房價料將在2015年增長5%到10%，而悉尼房價的漲幅較為溫和，料將上漲5%。這兩個市場的上漲勢頭主要得益於海外買家的好胃口以及購房政策的相對寬松。

悉尼將在2015年繼續實現價格增長

萊坊的全球調研部門主管白利（Liam Bailey）說：“國際需求增加和經濟指標改善雙管齊下的效應，幫助推動紐約高端房產在2014年增值6.7%，我們預計這一勢頭將一延續至2015年，中國買家可能會日益活躍，特別是考慮到近期的簽證放寬。”

海外興趣強烈

“和紐約一樣，我們預計悉尼將成為2015年表現最好的高端住宅市場。商業信心上漲以及政治穩定感增加有利於吸引海外興趣。”

“澳元疲軟增加了這方面的動力，也再度激發了澳洲外僑的興趣。低利率預計將保持穩定，直到2015年中期至末期都不會發生改變，銀行也積極地以有競爭力的利率提供貸款。”白利說。

他還提到，眾議院經濟常委會對澳洲住宅市場內的外國投資情況進行了審查，盡管提出了一系列可確保規定被更嚴格執行的建議，但卻並沒有對外籍人士在澳買房施加額外限制。

新的房產稅，額外印花稅以及其他旨在使房地產價格增長降溫的措施，都是導致世界上其他房地產市場前景看跌的原因。

在紐約，曼哈頓市中心地區將是表現最好的房地產市場。在悉尼，萊坊集團認為，東區和下北岸最為看好。

迪拜的前景最弱，價格可能下跌多達10%。此前阿聯酋央行將轉賬費用提高一倍至4%，並引進按揭貸款上限，提高了購房成本，挫傷了投資者胃口。

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中國各大房企涌入紐約房産市場取長補短最適宜

中國買家在紐約購房的熱情在媒體上的曝光度已經有一段時間了。據今年的數據顯示，中國投資者已經超越俄羅斯買家成爲美國最大的海外購房群體。中國地産商也蜂擁至紐約，開發紐約的住宅市場。

不光有更多的基金和私募股權投向了紐約的住宅市場，很多的中國開發商以不同的方式進軍紐約住宅市場。有些和紐約當地的開發商合作，有些則自己開發。國內大量的海外購房需求是這些開發商的優勢。很多項目在開發過程中，就已經在中國國內被銷售完畢。

鑫苑中國和萬科就在這些地産開發大軍中

2006年，鑫苑中國在紐交所上市後募集了5億美金。2012年鑫苑花了5千4百萬美金從布魯克林一將破産的開發商手裏接盤過肯特大道上的一個項目。之後預算在這個項目上投資2億五千萬美金，建造216套高檔商品房和聯排別墅。而目標購買群體却是那些支付不起曼哈頓高房價的當地家庭和中國大陸買家。據報道稱，已經有500多位大陸客戶有意願購買。另外，萬科和美國的Rosen 集團在610號萊剋星頓的高檔住宅樓也即將開始銷售。

筆者認爲，越來越多的地産商涌向紐約的趨勢將會繼續，原因有三：

中國當地的房産市場已經見頂。有部分投資者賣掉國內一綫城市的房子，換一套紐約的小住宅。他們認爲紐約的房産更加保值，或許不久的將來也會考慮移民美國，所以提早買好房子，也許以後會自住。

越來越多的中國人通過EB5移民到美國，這些移民第一考慮的就是置業。紐約的高租金讓很多移民覺得租房子不划算。

地産公司對自己的投資多元化，不僅看重國內市場，現在也投資海外，分配公司資産。有些公司開始以投資者的身份投資美國當地的地産開發商，接著，在自己對市場有一定熟悉度後，自己直接變身爲房産投資商。尤其是中國銀行海外部，對地産開發的支持很大。這些都幫助了中國地産商。

目前中國開發商的樓盤大多以中檔爲主，還沒有特別高檔的住宅樓，且都是在曼哈頓島外。美國本地人對高檔房産的質量，用料和設計有著默認的標準。而這些正是中國開發商需要繼續研究，規範和融入的。

Lucy.Luo專欄全集：

紐約資深經紀Lucy. Luo 盤點曼哈頓房産投資

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泰國最炙熱的全新房地產市場──清邁

21世紀前十年，清邁壹直被買家和投資者忽略，他們主要將目光集中在首都曼谷和海濱度假城市芭堤雅。2011年開始這種情況有所改變，因為來自泰國本土其他地區的買家以及國際投資者開始留意到泰國第五大城市的巨大潛力。

對於任何曾經到訪過清邁的人士而言，這個城市的吸引力是顯而易見的。和曼谷及泰國其他主要旅遊城市相比，清邁被美麗的熱帶雨林和鄉郊環繞，其低密度的顯著特性形成壹片寧靜的綠洲。許多人更喜歡清邁溫和的氣候，而不是南部全年炎熱潮濕的溫度。清邁是泰國少數能感受到壹年中季節轉變的地區。

清邁是壹片寧靜的綠洲，購置退休居所或度假屋的理想地點

因此清邁常被譽為亞洲，有時是全球最適宜居住的城市之壹。現在許多國際訪客將之視為退休後的永久居住地 – 或者來此躲避本國寒冷的冬季。清邁的外籍人口已經超過40,000，並正迅速增長，特別是來自中國大陸，家庭買家被更實惠的房價和國際學校更低廉的學費所吸引。

清邁的另壹主要吸引力在於它的生活指數比任何其他較著名的泰國城市低得多 – 這包括房產價格。當論及房價時，曼谷和芭堤雅的房地產市場在過去的十年裏壹直不斷上升，清邁比它們落後了數年，這意味著在此仍有可能以5萬美元買到壹套優質的公寓。清邁的房價不會在低位停留太久，目前正在迅速上升 – 速度比泰國其他地區更快，因為清邁的房地產市場正在彌補失去的時間，房價自2010年以來以每年10-20%的速度遞增。

過去十年的清邁大量投資於基建，現在已擁有曼谷以外最大型的現代購物商城之壹，成為遊客和當地人的購物天堂。這個城市壹直是10萬多名學生的家園，他們遍布於十所大學。學子的住宿意味著租賃市場的蓬勃。許多學生家長也為他們的孩子購買公寓，這是清邁房價不斷上升的另壹個原因。

清邁不斷受益於全新現代化的設施和基建，其中包括大型購物商城

清邁因為毗鄰周邊國家而成為泰國最大的工業中心之壹，失業率低於1%。其房地產高端市場租賃需求殷切，許多制造廠聘任的外籍經理對高品質的住房需求持續。

對清邁的大量投資不太可能會很快結束。未來幾年，投資的規劃是壹億泰銖擴建機場，高鐵網絡將穿越連接曼谷至中國的城市，另外全新高速公路連接清萊(Chiang Rai)。這條新路線連接清邁至R3A高速公路，而R3A高速公路連接南中國、老撾、緬甸和泰國。

清邁處於非常有利的地理位置，將成為東盟經濟共同體的主要商業中心，通往周邊國家的主要門戶。前往清邁非常便利，許多飛往該市的廉價航空航班極為便宜，包括Nok Air、AirAsia 和Thai Smile，它們提供泰國的內陸航班。另外還有其他國際航空公司開通的航線，包括中國香港的港龍航空以及中國的東方航空。

清邁房地產市場的繁榮始於2011年末，曼谷洪水災害之後。災害導致泰國中產買家開始尋找首都以外的第二個家園作為避難所，以防這種情況再次發生。最近，國際買家表現出對清邁房地產的濃厚興趣，尤其是來自中國大陸的買家。中國買家自2012年中國紅極壹時的電影《泰囧》發行後開始對清邁另眼相看。在2013年，到該市旅遊的中國遊客數目倍增，並且發現購買清邁的房產是上佳的投資機會，許多中國遊客開始投入資金。在2013年清邁共有650萬人次到訪，以遊客數量而言，是泰國第四個最受歡迎的城市。

所有這些興趣產生的最終結果是，清邁現在是增長最快的房地產市場，如果不是全球，至少在泰國是這樣。因此，無論您是否正在壹個寧靜和綠意蔥蔥的地區尋找度假屋或第二個家園，或者尋覓理想的退休地點，又或者是尋找出色的投資機會，享有極高的租金回報及資本增值，那麽清邁就是壹個無與倫比的選擇。

中國人在英國買房也能貸款利率按買房用途有差異

如今，在海外買房的中國買家越來越多，而英國作為最發達的國家之壹，其房市也備受關註。對於資金不是很充裕的買家來說，最關註的問題是：在英國買房，能否貸款？如果能，那應該怎麽辦理？為此，居外網整理相關資料，並向相關銀行進行咨詢，簡要地為大家介紹在英國買房時獲取貸款的相關信息。

由於客觀條件限制，英國當地的銀行無法獲取國內買家的財務狀況信息，所以國內買家很難從當地銀行獲得貸款，找中資銀行貸款更為實際。當前，中國銀行在英國設立有分行，並已開展了留學、買房的專項業務，為此，我們就以中國銀行英國分行（以下簡稱為“英國分行”）為例，介紹相關的資訊。

壹、在英國買房能貸款嗎？

首先先回答中國買家最為關註的這個問題，答案是能貸款。就跟大家在國內買房壹樣，只要妳的財務狀況、收入情況符合要求，壹樣可以從英國分行獲得貸款。

不過，需要註意得是，目前中國銀行推出的“英倫管家”的業務也有涉及在英國買房貸款，但這個業務是跟英國留學綁定的，並不適合所有投資者。國內買家在英國買房要獲取貸款，還得直接跟英國分行聯系、辦理。

在英國辦理房屋貸款所需證件

備註：盡管都叫中國銀行，但國內的中國銀行專註於國內業務，關於如何在外國貸款上，大家無法獲得更多信息。要在英國獲得貸款，還是得直接跟英國分行聯系辦理。從這個角度來說，大家把中國銀行英國分行理解成同壹品牌下，獨立運營的第三方更為合適。

二、如何辦理英國買房貸款？

其實，在英國獲取買房貸款的條件、流程跟國內並無二致，只是在文件傳遞、貸款匯率上有所卻別。下面簡單介紹下相關流程：

1、初步評估

國內買家提供個人的資產證明、收入情況證明、身份證明，並將這些資料直接匯寄到中國銀行英國分行（英國各分行地址，可參見下面信息）。英國分行在收到資料後，會做出壹個初步評估，確定買家的貸款額度。

所需時間：從銀行收到買家證明文件開始，初步評估過程大概壹周時間能完成。

2、買家看房、驗房

如銀行給出的初步評估結果符合您的實際需求，則買家可以進入實際看房、買房環節。需要註意的是，在英國買房、簽訂買房合同前，有壹個第三方驗房的環節（在英國買房，本環節不可省略）。驗房報告不僅描述房屋質量等相關信息，還會給出相應的估價，這將決定銀行最終貸款的數額。

所需時間：由於驗房由第三方機構進行，銀行無法控制。通常，需要1個月左右的時間。驗房的費用通常由買家支付。

3、貸款審批、放款

獲得驗房報告後，銀行將根據報告的估價，結合買家的財務狀況，給予買家最終的貸款額度，並按英國當地貸款利率與買家簽訂房貸合同。

所需時間：大概1—2周

備註：在本階段，買家需要在中國銀行英國分行開設賬戶。

三、匯款、貸款利率、貸款比例等相關細節

1、貸款比例：

國內買家能獲得的房貸比例跟自身財務狀況（資產、收入）、房產評估價（驗房報告）以及買家的購房用途（自住、投資）這3個方面緊密相關。

按照中國銀行英國分行的慣例，購房自住的買家首付少，可獲得更高貸款比例，最高可達80%。而投資購房的買家需要付出更多首付，最高只能獲取75%的貸款。詳細情況如下：

自住買房需求的貸款比例投資買房需求的貸款比例

2、貸款利率：

英國的房貸利率采用浮動利率，根據用戶買房需求的不同，也有所區別，細則如下：

自住買房：在英格蘭銀行基準利率的基礎上加2.68%，並在貸款期限內按此利差隨該基準利率浮動。（目前英格蘭銀行基準利率為0.50%，我行自住房產按揭貸款浮動利率為3.18%，整體比較利率APR為3.3%。整體比較利率APR幫助您比較產品的總體費用）。　
投資買房：在英格蘭銀行基準利率的基礎上加3.38%，並在貸款期限內按此利差隨該基準利率浮動（目前英格蘭銀行基準利率為0.50%，我行投資租賃房產按揭貸款浮動利率為3.88%，整體比較利率APR為4.1%。整體比較利率APR幫助您比較產品的總體費用）。

備註：

A、為方便還貸，投資者需開立中國銀行（英國）有限公司結算賬戶，您的租金收入須通過此賬戶接收。

B、以公司名義遞交的投資租賃房產貸款申請適用不同的貸款利率，詳情需咨詢英國分行。

3、貸款年限：根據買家的財務狀況，目前中國銀行英國分行最長的貸款年限為25年。

4、如何匯款

盡管中國銀行在國內設有分行，但從國內匯款至英國分行，也並不像大家想象得那麽便利，轉賬即可。國內買家在進行匯款、支付首付時，還是受到每人每年不超過5萬美元限額的限制。對於普通的國內投資者來說，找多個人幫忙，往投資者在英國分行的帳號匯款是比較可行的辦法。

5、貸款費用

估價費用具體金額根據房屋購買價格而定，並在您遞交貸款申請時繳納。

銀行將收取按揭貸款手續費，該費用在您接受貸款協議書時繳納。具體金額根據貸款金額而定（請參見下表）

自住需求的貸款費用投資需求的貸款費用

6、還款方式

自住需求跟投資需求的房貸，都按照等額本息的方式還款。

中國銀行（英國）有限公司房屋貸款中心

地址：1 Lothbury, EC2R 7DB

傳真：0044 (0) 20 7282 8836

電子郵件：mortgages@mail.notes.bank-of-china.com

營業時間

星期壹至星期四　09:30 — 16:00

星期五　　　　10:00 — 16:00

英國公眾假期不營業

倫敦中國城分行和曼徹斯特分行星期日營業時間為 12:00 至 16:00。

如星期日、當周星期五或下周星期壹為英國公眾假期，則該星期日不營業。