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外國人在澳洲買房申請費大漲 從今購現房恐沒門

對外來的澳洲房產投資者法律規定的變更贏得了澳大利亞本地多家業內頂尖企業的廣泛支持，但是也引發了人們對澳洲地產開發商和相關地產網站的擔憂，畢竟後者對海外投資者依賴嚴重。

澳大利亞房地產委員會（Property Council of Australia）和澳洲房地產協會（Real Estate Institute of Australia）已經表示支持新的法律變更，變更包括將海外投資者購買澳洲房產的申請費漲至最高1500澳元。

上漲的費用將幫助澳洲海外投資審議局（Foreign Investment Review Board，下簡稱FIRB）加大執法力度，FIRB規定外國人不得購買本地現房，但因為監管不力，被指法規形同虛設。

澳大利亞房地產委員會指出，申請費上漲將幫助改善監管力度，加大監督，能更好鼓勵海外投資。

海外投資者購買澳洲房產的申請費漲至最高1500澳元

澳大利亞房地產協會首席執行官林奇（Amanda Lynch）則稱，歡迎總理艾伯特確認上調申請費的決定。他說，自從2006年後，就沒有一項新的規定被引入，要麼海外投資人一套澳洲現房都沒買，要麼FIRB的工作人員都在睡大覺。

但是中國最大的海外地產網站居外（Juwai）網的聯合行政總裁就稱，目前中央銀行和政府都在鼓勵建房，同時將申請費上漲會嚇跑海外買家。這家網站主要向中國買家銷售澳大利亞房產。

地產開發商Meriton的負責人崔古柏（Harry Triguboff）則稱，“該變化毫無必要而且愚蠢。”Meriton地產的很多買家都來自海外，他說稱，“我真不知道哪個國家還會擺出不歡迎海外投資人的態度。”

據了解，除了費用上漲，今後澳大利亞移民局和投資監管機構之間還將建立資源共享程序，對買房人的身份進行核查，一旦發現海外人士購買現房，將對明知故犯的地產中介、會計師和律師進行懲罰。

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澳洲房價走勢預測：悉尼增幅或減半 昆士蘭風頭最勁

澳洲房地產中介公司McGrath總裁麥克格拉斯

據澳洲房地產代理人麥克格拉斯（John McGrath）透露，鑒於悉尼房市維持平穩發展，這個澳洲最火熱的住房市場房價今年的增速或銳減半數，跌至5%至8%左右。該代理人所在集團2014年最後兩個月創下了22.9億元的房產銷售記錄。

麥克格拉斯預測，昆州東南部住房市場將奪取悉尼地區的風頭，前者今年的房價增幅有望升至10%至12%。“未來一到兩年，昆州將成為房市主導者。悉尼房價過去幾年來都沒有出現過14%或15%的增幅了，但昆州東南部房市卻才觸底反彈。”他說。

黃金海岸是受金融危機影響最為嚴重的房地產市場之一，布裡斯班將承接該地區原有的勢頭領漲房價。麥克格拉斯還預計陽光海岸以及受新機場輻射的圖文巴（Toowoomba）房價出現增幅。與昆州東南部地區一樣，麥克格拉斯也對悉尼的高端房市寄予厚望。

“去年，大多數地區資本增值幅度都不足300萬，澳洲北部甚至沒有達到該增幅。澳大利亞房價增幅最大的來自公司的莫士文辦事處（與2013年12月相比增幅達167%，銷售額高達6030萬），這與我們認為高端房市與其他市場相比將一改2014年的疲弱態勢而卓越發展的觀點一致。”他指出。

調查研究公司CoreLogic RP Data發現，去年悉尼房價增長12.4%，墨爾本、布裡斯班、阿德萊德和珀斯的房價漲幅分別為7.6%、4.8%、4.3%和2.1%。截至2014年4月的12個月中，首府城市房價增幅最高達到11.5%，但到12月底，該數值將降至7.9%。

麥克格拉斯注意到，據澳洲房產監測協會（Australian Property Monitors）數據顯示，悉尼2014年12月13日的年度最後一次大型拍賣會使得該市房產清除率推升至75%。

“這是良性的清除率，同時表明悉尼還有較好的房屋需求。我相信2015年該市場將維持穩定發展態勢，但增幅將是之前的一半。”他說道。麥克格拉斯稱，根據今年的發展趨勢，許多精明的買家都因為澳元價格下跌而重新回到澳洲房市。他希望中國買家繼續保持投資熱情，同時期望印度投資商能進一步增加對澳洲房市的投資。

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西班牙房産投資案例（二）：“房子再便宜，咱都不能要！”

在海外置業投資，問題千千萬萬，但彙集起來最關鍵的問題無非是：如何對房屋的質量把好關？今天我就用自己親生參與的案件與大家分享如何鑒別房屋質量。

2014年的4月，來自于浙江的金先生來向我諮詢全家投資移民方案，他在中國主要從事餐飲業。考慮到其子女的教育和食品安全健康等問題，通過在西班牙經商多年的好友周先生牽綫，决定舉家移民西班牙。

和他會面後，我首先建議他先找住宅再辦理後續的移民事項。金先生夫婦申請了30天的旅游簽證幷且成功延期至50天，有了充足的時間作爲保障，金先生誓要找到自己滿意的未來之家。

在其老友周先生的協助下，金先生首先在馬德裏的La Moraleja區開始了地毯式的掃房考察。兩個星期後，已經看了超過30套別墅的金先生，升級成爲半個“馬德裏別墅專家”。但家中四位成員衆口難調，這30多套別墅中鮮有讓全家都滿意的。

幾天後的一個下午突然接到了金先生的電話，他欣喜地說，終于找到全家人都滿意的房子了，希望能儘快辦理買房手續。大喜之下，我們立即對房屋展開法律調查。金先生看中的是La Moraleja區的一套別墅，房型好，裝修得體，面積爲175.4平方米，自帶24.2平方米的院子。最重要的是，房東熱情地表示願意儘快脫手別墅，幷在價格上給予優惠。經過我們和金先生的對比，百米內相似的別墅價格都要高出其5%－10％左右， 金先生認爲這是難得的機會，所以一再叮囑要儘快完成交易手續。

我方律師與房東Carlos就定金合同的內容和簽署時間進行了磋商，Carlos很配合的和我們達成了共識。根據法律程序，我方律師向房東索要房契進行房屋數據核對。但不知何故，一向配合的Carlos找出各種藉口開始拖延。

律師的職業直覺感到其中可能有問題，于是向房屋所在地的財産登記處索取了該房的官方登記信息。奇怪的事是：根據Carlos提供的房屋面積分布圖，該別墅的面積有175平方米，而根據該地區財産登記處的信息，該房屋的面積僅爲130.70平方米，兩個數據中的面積相差25%，這是爲什麽呢？律師致電Carlos進行詢問。Carlos解釋到：2010年，自己對別墅進行了擴建，在二樓的平臺上搭建了一層樓，所以兩層的房子變成了現在的三層。根據西班牙現行的市政規定，考慮到建築的承重性，房主和鄰居的人身安全，凡是建築擴建都必須向當地政府提出申請，幷附上擴建圖紙，通過政府批准後方能開工，否則屬于非法建築。在我們的堅持下，Carlos拿出了政府的批文，該批文明確指出Carlos 擴建的44.3的面積中，只有12.5平方米可以使用，剩下的31.8平方米屬于非法建築，應該在2013年5月前拆除。

隨後，在對相關文件的進一步研究中還發現了另外一個問題：這棟別墅的屬性是（Vivienda de protección oficial），中文譯爲官方保護房，這和中國的經濟適用房有些相似。這種特殊的房源可能大家還不瞭解：它是西班牙在城市擴張時，爲了吸引更多的家庭來本地小區定居，區政府會出臺一些優惠政策，比如子女衆多的家庭自建別墅，政府會給予稅收優惠或財政補助。作爲交換，政府限制這類房屋用于營利目的。因此每次出售，出租前均要申報政府批准，而且房屋的售價要按政府當年的限定價格來出售，不能自主定價，如果買來投資，無疑對未來相當不利。

聽了我們的調查結果後，金先生點頭稱是：“這房子我們不買，再便宜，咱都不能買！”

兩星期後，經過多方尋找，金先生在別處看中自己喜歡的另一處房産，通過了律師調查幷順利地辦理了各項手續。

誠然，買房時都希望能以實惠的價格買到自己心愛的房産，但有時候價格幷不是越實惠越好。像金先生第一次看中的房子，雖然看上去實惠，但實際上因爲沒有按照市政府規定在2013年拆除違建部分，如果被蒙在鼓裏購買此房後，不但要支付一筆拆遷的費用，可能還要面臨市政府的罰款。最鬱悶的是，自己花錢購買的房屋面積將在拆除違建部分後大範圍縮水，幷造成不可挽回的損失。

在此建議，買房前一定要尋求專業律師的幫助，認真核對房屋的各項資料，仔細地對房屋的各項背景進行法律調查，規避未來可能出現的各種陷阱和糾紛。

季奕鴻律師專欄全集

季律師解析西班牙房産投資

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中國土豪出手750萬美元 再次刷新悉尼豪宅紀錄

中國大陸買家以超過750萬的價格買下這處澳洲房產

這處位於澳洲新州悉尼上北岸Carinya的昂貴房產刷新了Pymble區的房價紀錄，以超過750萬的價格賣給壹位經外國投資審查委員會（FIRB）批準的中國大陸買家。

這處悉尼房產位於電報路（Telegraph Road），占地5100平方米，賣家是純種馬的主人Jackie和Tim Hughes，他們是Photon集團的創始人、前執行總裁。房子被英式花園環繞，有壹個果園、網球場、泳池和壹間2臥別墅。

該悉尼豪宅上壹次易手是在1999年，由商人、Sydney Roosters主席Nick Politis出售，當時的售價為469萬元。隨後房子被美化翻新和擴大，Hughe夫婦在2012年首次通過壹家房產中介掛牌出售該房產，理想要價是1000萬元。去年年初，另外壹家中介Christie’s International的Darren Curtis接手房子的銷售工作，指導價為780萬元。Curtis證實這是這個城區的新紀錄，但拒絕透露具體售價。

Pymble之前的房價紀錄是725萬，在2010年創下，當時投資銀行家Greg Bundy出售了他5595平方米的喬治亞風格豪宅。

 

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海外資本投資澳洲商業地產創新高

來自中國的投資集團成了澳洲辦公地產的贏家

海外資本對澳洲商業地產的投資已經創下歷史新高，統計顯示，售出的非住宅型地產中，三分之一的買家來自海外。

來自地產研究機構Dexus的一份調查顯示，去年共有創紀錄的281億資金湧入商業地產，大部分資金都用於購買寫字樓。而商業地產中海外投資的比重在2014年也創下新高，占到了所有成交記錄的32%。

2014年第四季度，來自中國的投資集團成了辦公地產的贏家，兩棟位於悉尼市中心的寫字樓分別以3.9億和4.25億被中國買家收入囊中。

Dexus研究部的總經理Peter Studley稱，海外投資人被澳洲穩定的經濟形勢所吸引。“海外投資人喜歡澳洲地產的高投資回報，地產本身的質量以及澳洲相對穩定的經濟增長前景。”

研究還發現，針對悉尼和墨爾本寫字樓地產的需求在增加，但增長仍顯緩慢，但不及布裡斯班和珀斯兩地。

Studley預測，今年對商業地產而言，前景依舊不錯，包括寫字樓、工業和零售地產。“我預計2015年交易量依舊保持強勁勢頭。

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中國買家瘋狂投資美國房產 華人紛紛轉行當經紀

在中國經濟崛起、紐約教育質量高、房產投資保值度高等多重因素下，越來越多中國投資客進駐紐約，吸引不少華人放棄金融、科技業等穩定高薪職業，挾著中、英雙語能力搶進地產市場擔任地產經紀，成為華人就業新趨勢。

未來十年內中國將掀起新的海外投資熱潮。圖為紐約市布碌崙工業園區三期為投資項目之一

近十年來中國經濟蓬勃發展，許多經濟實力豐厚的投資客看中紐約教育品質高且房產保值，紛紛前往紐約購屋置產，相對的也需要會中文、懂中華文化的地產經紀協助，因此吸引不少華人放棄原本的高薪工作搶進這片新藍海。此外，工作時間彈性大、工作性質活潑也是吸引他們的額外因素。

現擁有自己的謝氏房產團隊的謝彪君(Patrick Xie)年紀不到30歲，大學主修資訊科技的他，若畢業後進入科技業，平均年薪可達10萬元。然而因為父母在中國做房地產，且給了他一筆資金在紐約投資房產，他因此為房地產投資著迷，畢業後放棄高新科技業工作，選擇考地產經紀執照並進入地產業，至今已六年。

謝彪君說，他個性活潑，喜歡與人打交道，無法一天十小時坐在電腦前，地產經紀彈性的工作環境更適合他。六年來他客源增加、年收入翻倍，還培訓了許多年輕華人加入團隊，主攻中國投資客市場。

現為大通地產公司(Battery Park Realty)總裁的劉虹已在地產界工作近20年，並成立大通地產公司，「這十年來中國投資客強勢進入紐約地產，超過70%以上的客戶都是中國投資者」。而視房地產為信仰和興趣的劉虹原本是眼科醫師，「地產投資是我的興趣，放棄醫師工作我不後悔，地產未來前景我十分看好」。

Douglas Elliman資深副總裁張惠雯(Polly Chang)則在紐約行銷界工作逾十年，十年前她將房子賣給一對夫妻，整個過程未委託任何地產經紀，買家稱讚她非常專業、適合作地產經紀，「我一試就上癮」。不是為踏入華人市場而成為地產經紀的張惠雯，也發現近三年中國投資客越來越多，平均四名顧客中就有一名是中國人，商業樓投資、住房投資或自住都有。

在KIAN Realty NYC公司擔任地產經紀的李淑芬則是擁有特許金融分析師(CFA)執照的風險管理專家，分別在美林證券(Merrill Lynch)、安永會計師事務所(Ernst & Young)等大企業工作達十年，因對房地產感興趣且需要更彈性的工作時間陪年幼的孩子，遂轉職地產經紀。

李淑芬提醒年輕後進，雖然房市看漲，但地產經紀工作不容易，除非人脈很廣或有經濟靠山，「我轉行的第一年收入是零，所幸我有收入不錯的丈夫作為靠山，經過兩三年經營、撐下去，才能達到目前年收入比過去在金融界高兩倍多」。

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美國 | 頂尖房產经纪Grace熊傳授投資房產秘笈

 

中國人來美國買房應該瞭解的15件事（下）

在“中國人來美國買房應該瞭解的15件事（上）中”，我分享了8件中國買家需要著重瞭解的要點。本期，我將繼續分享剩下的7件事。【閱讀原文】

 

中國人來美國買房應該瞭解的15件事（上）

也許很多中國買家認爲自己已是美國房産的“專家”，但是我相信，在這15件事情中，必定有你不知道。本期，我將與中國買家分享在美國買房應該瞭解的前8件事。【閱讀原文】

 

中国投资者请自重！不要搅浑美国房产市场的水

随着越来越多的中国人移民至美国，一些与当地风俗相悖的习惯也被带入美国。近来，来美国购房的部分中国客人开始向经纪人索要佣金回扣。这一行为让美国当地的经纪人不可思议。相信，我们从国内来美国买房，几乎都是中国当代的精英，来美国就是为了美国优良的制度，公平的社会，更符合人性纯净的心灵。如果来这里就把这里的次序破坏了，就会像加拿大于今年2月停止的投资移民，理由正是中国移民缺乏积极的责任感，这也是我们移民来美国的朋友最鲜活的殷鉴。【阅读全文】

 

投資美國房産最常見的6大問題

投資美國房產，海外投資者需要面對許多“選擇性”的問題，如選擇哪座城市？選擇哪個地區？是否選擇投資學區房? 是否選擇購買二手房？這些問題，相信所有的投資者都會遇見。這些問題其實並不困難，Grace熊告訴妳如何面對。【阅读全文】

 

海外投資者在美國出租房屋的2大方式及相關細節

購買美國住宅後怎麽出租？是自己全權負責還是與第三方機構合作？費用怎麽算？是否安全可靠？現在讓Grace為您解答。【阅读全文】

 

美國房屋種類多 投資短售屋最得利

在美國所有上市的房屋中，按房屋的性質可分為：傳統買賣屋（Standard Sale）、銀行屋（Real Estate Owned）、短售屋（Short Sale）。對於海外投資者來說，在這三種類型房屋裏，哪壹種比較適合投資？【阅读全文】

 

美國房產投資回報率高不高 壹算妳就知道

美國房產是否值得投資？投資後的回報率是否令投資者滿意?美國頂級房產經紀人Grace來教您如何計算投資回報率。【阅读全文】

 

美國房屋租金回報計算法則

投資房產可以分為兩種情況，壹種是現金買房，第二種是貸款買房。很多朋友有興趣購買美國的房產，作為投資持有並出租。應該說在目前這是壹種很好的思路。如想先人壹步的知道自己房產的回報率，就趕緊閱讀Grace準備的秘籍。【阅读全文】

 

美國頂尖房產經紀解答購房常見問題

到底如何購買美國房產?作為海外投資者是否需要支付額外稅款？只要購買了美國的房產是否就可以獲得綠卡？相信，這些疑問壹直困擾著中國的投資者。沒關系，讓Grace來為您壹壹解答。【阅读全文】

 

美國買房之外國人購房貸款

海外投資者能不能在美國貸款買房？雖然很多人都以為，能有條件在海外投資的人都不需要貸款，可是，卻偏偏就是有眾多投資者想通過貸款來投資。看壹看Grace是如何說的。【阅读全文】

 

墨爾本房價去年漲8.4% 十個郊區飆逾20%

白馬市（Whitehorse）郊區博士山（Box Hill）和阿爾伯特山（Mont Albert）房價穩定增長，已經成為10大墨爾本房產均價最高的郊區之一。2014年12月，博士山的房屋均價在931,633元，艾爾伯特山均價在138萬元。CoreLogic RP Data的研究還發現過去12個月，博士山和阿爾伯特山的房價分別上漲了22%和20%。

住房專家拉洛卡（Robert Larocca）稱博士山出現在前10突顯了博文（Balwyn）和阿爾伯特山附近的郊區持續受歡迎的程度。「過去10年，這些郊區為業主提供了最好的資金回報，」拉洛卡說，「這些郊區因各種原因廣受歡迎，比如比較靠近公園等當地設施、有很多交通可供選擇、有購物地點以及方便到達CBD。」

Noel Jones Blackburn的高級地產諮詢師馬丁（Andrew Martin）說需求推動2個郊區的房價上漲。「現在這些地區可供出售的地產不多，但買方卻很多，」馬丁說，「中國買家對博士山十分有興趣，他們做好了支付高價的準備，而那些住的稍微有點遠的人正在考慮阿爾伯特山地區。」「也有住在阿爾伯特山的人正打算搬進大一點的房子，也有開發商對這個地區感興趣。」

總體來說，墨爾本住房市場幾乎重複了2013年的情況，房價上漲了8.4%。

墨爾本房價穩定增長

10澳洲墨爾本房價走勢上漲最快的郊區：

  1. 阿馬代爾（Armadale）：172萬元，上漲38%
  2. 北考菲爾德（Caulfield North）：140萬元，上漲30%
  3. 基尤（Kew）：197萬元，上漲26%
  4. 聖基爾達（St Kilda）：974,256元，上漲24%
  5. 博士山：931,633元，上漲22%
  6. 阿什伯頓（Ashburton）：122萬元，上漲22%
  7. 阿伯茲福德（Abottsford）：915,794元，山掌22%
  8. 格倫伊裡斯區（Glen Iris）：149萬元，22%
  9. 阿爾伯特山：138萬元，20%
  10. 東考菲爾德：101萬元，上漲20%

（數據來源：CoreLogic RP Data）

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2015年澳洲房產投資者的新機遇在哪裡？

傳統上，澳洲的空巢人士或大房換小房者都是往海邊或樹多的地方搬，但近來這個趨勢發生了變化。海邊或林間不再是他們的首選，他們更傾向於便利的城市生活。這對於澳洲房產投資者和開發商意味著什麼？

澳洲住房和城市研究所的報告顯示在澳大利亞房市中，維省大房換小房（Downsize）的比例在全澳是最高的。當這些財力雄厚的嬰兒潮人士開始搬往市區後，立刻就對近郊的房價產生了顯著影響。墨爾本買方代理奧斯本（Paul Osborne）說，在過去1、2年裡，換小房對房價的效果已經昭顯。“最近，在Malvern一套價值100萬的物業就賣了160萬。”

奧斯本說，“這些嬰兒潮人士已經退休或准備退休了，在過去幾十年裡，他們無論在股票市場還是房地產市場都度過了一段很好的時光，現在很多人想好好享受生活。”報告顯示，大房換小房的動機就是變換生活方式，他們再也不想費力的保養房子、修整花園，孩子們離開了家，他們也退休了。他們想要一層樓的物業，去哪裡都方便。

買家代理Secret Agent的報告中也顯示，“與其搬到遠郊的大物業，靠近交通和生活設施已經成為嬰兒潮新的夢想。”投資者如何把握時機？

在新的市場行情下，開發商對市場的反應有些緩慢，目前市場上針對這個族群的物業供應明顯不足，新開發的公寓樓盤面積都偏小。奧斯本認為，對於精明的投資者來說，現在是趁早進入的好機會。“如果開發商為這些換小房者提供精裝單元房，單層樓，地點好，會有很大的利潤空間。”奧斯本說。

Metropole的亞德尼（Michael Yardney）也看到了來自老年購買者的強勁需求，以及目前市區新樓盤的缺陷。“推高物業價格的不是投資者，而是自住者。“自住者購買什麼類型的物業，馬上就能推高這類物業的價格，因為他們是用心在買，而不是看計算器。”

“墨爾本近郊的很多新公寓在開發時沒有考慮到自住者，他們都是以樓花的形式出售給投資者，特別是海外投資者。平面設計圖很不人性化，建造技巧也糟糕。”亞德尼說。他建議，投資者要避免高層公寓，選擇小型開發的精裝公寓，以適應當前的趨勢。

奧斯本進一步預測說，下一步的開發熱點可能是三臥室的大公寓。“由於供應短缺，空間寬敞的物業現在都能收獲溢價，“只要滿足‘合適的特征’，市場上大房換小房者多的是！”“所謂合適的特征包括充分的自然光，好風景，優秀的建築質量，物業管理費也不能太貴。”

市場上為澳洲退休人士准備的公寓房數量不足，對中國買家是有利的投資機遇。

澳洲墨爾本的新建公寓項目，售價約128萬－220萬人民幣

澳洲城市開發研究所的維省主席佩斯（David Payes）說，人口結構決定了人們對住房的要求發生了改變。“在維省，50%以上的家庭都是一個人或兩個人。平均家庭人口數量減少了，嬰兒潮時期的人大多數進入了空巢階段，他們在經濟上非常富裕。”

佩斯解釋了為什麼在過去25年裡，分割的單位土地面積減少了25%。“這反映出平均家庭人口減少了，另外，小面積的土地也更容易負擔得起。建築公司根據較小的土地面積進行更有效率的設計。”

魚和熊掌兼得的選擇

專家發現，並不是傳統上人們對海邊或林間的喜好改變了，而是有條件的人更傾向於兩全其美。“有的人賣了現有的大住房，在市區近郊買一套海濱物業。”奧斯本說。

佩斯認為墨爾本CBD的主體仍然是年輕的專業人士，他們的要求是1臥室或2臥室的公寓。而大房換小房者需要大一些的公寓（包括三臥室單元房）或是連體別墅。“他們希望在同樣的地方養老，更接近家人和朋友，但住宅面積要小一點。”亞德尼說，墨爾本錯誤的公寓類型供應過量，但好物業供應不足。“因為開發商都喜歡在一塊地上盡可能多蓋”。

亞德尼同意佩斯的觀點，近郊仍然是年輕人的天下。“但現在開始有一種為嬰兒潮人士建公寓的趨勢。”他們搬到公寓住就是為了更好的生活，因此不會委屈的擠在狹小的空間。“這些退休人士希望住在同樣的地點，有同樣的醫生，理發師，靠近朋友。”這些公寓通常更貴，星羅棋布的點綴在Armadale、Malvern、Camberwell、Brighton和Mooney Ponds周圍。

對於嬰兒潮來說，大房換小房也是一種投資策略，他們把原來的大資產換成小一號的，不但獲得更好的生活方式，房屋也更易於保養，釋放出來的資金還可以供養他們的退休生活，外出旅游等。

居外認為，對開發商和投資者來說，早早行動是成功的關鍵。大一些的公寓出售很快，有強勁的增值潛力，是口袋充實的退休人士激烈競爭的對像。

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