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這處位於澳洲新州悉尼上北岸Carinya的昂貴房產刷新了Pymble區的房價紀錄，以超過750萬的價格賣給壹位經外國投資審查委員會（FIRB）批準的中國大陸買家。

這處悉尼房產位於電報路（Telegraph Road），占地5100平方米，賣家是純種馬的主人Jackie和Tim Hughes，他們是Photon集團的創始人、前執行總裁。房子被英式花園環繞，有壹個果園、網球場、泳池和壹間2臥別墅。

該悉尼豪宅上壹次易手是在1999年，由商人、Sydney Roosters主席Nick Politis出售，當時的售價為469萬元。隨後房子被美化翻新和擴大，Hughe夫婦在2012年首次通過壹家房產中介掛牌出售該房產，理想要價是1000萬元。去年年初，另外壹家中介Christie’s International的Darren Curtis接手房子的銷售工作，指導價為780萬元。Curtis證實這是這個城區的新紀錄，但拒絕透露具體售價。

Pymble之前的房價紀錄是725萬，在2010年創下，當時投資銀行家Greg Bundy出售了他5595平方米的喬治亞風格豪宅。

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一位房地產專家指出，澳洲國內房地產需求下降，中國買家不斷搶購澳洲房產，2015年針對澳洲住宅房地產的海外投資預計將繼續增長。

國際房地產網站居外網主要關注中國買家，該網站的首席執行長冼明（Simon Henry）認為，今年澳大利亞房市的海外投資將比去年增長15%至20%。他說道，“澳洲房地產市場面臨著許多逆風，但幸運的是，我們作出的分析表明，國際投資將彌補澳洲國內需求的部分下滑。”

根據外國投資審查委員會（FIRB）的數據，2013年中國是澳洲房地產的第一大海外投資來源。2013年中國買家貢獻了590億元的投資，比前一年增加40%。

雖然市場廣泛擔憂外國投資正導致房地產市場扭曲，但去年11月聯邦議會委員會公開的一份報告發現，如果外國投資減少，那麼房屋供應問題會更加惡化。

冼明表示，“最近的議會調查發現，外國投資促使房價變低，新屋供應更多。在澳洲經濟減慢和收入下降的大環境下，國際投資者創造的建築業工作機會、消費和稅收收入應該得到最多歡迎。”

瑞士瑞信銀行的研究人員相信，未來7年中國投資者將在澳洲房地產市場花費440億元，到2020年平均每年投資63億。

更加有利的彙率有望為投資增長做出貢獻。隨著澳元貶值，中國買家的購買力得到提高。在2009年12月，1元人民幣可以兌換大約16分，如今則可以兌換大約20分。“不只是中國投資。美元正在上揚，美國人的購買力也在提升。美國是海外投資的幾大來源國之一。”

澳洲最大房地產公司Ray White主席Brian White稱，對澳洲房地產市場來說，中國的投資非常有前景。“2014年，很明顯的是，中國投資者非常關注澳洲房地產，尤其是悉尼和黃金海岸。在中國，澳洲房地產市場的可信度不斷增強，中國對澳洲的投資水平毫無疑問也會上升。”

據悉，Ray White已經在北京和中國香港開設了辦事處，以充分利用中國投資者對澳洲房地產需求不斷上漲的優勢。

澳大利亞首都領地6臥6衛的房產

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墨爾本連續4年被選為世界上最適宜居住的城市，墨爾本有很多值得驕傲的地方，包括強勁的房地產市場。在過去一年裡，墨爾本房市經歷了穩定的增長，在新的一年裡，好時光還能繼續下去嗎？2015年墨爾本房產投資者將面臨怎樣的市場形勢？

據《澳洲物業投資》雜志報導，地產集團（Domain Group）的資深經濟學家威爾遜博士（Andrew Wilson）說，墨爾本房價漲勢在上個財政年度裡相當強勁，僅次於悉尼。墨爾本的別墅中間房價在2013-2014財年增長了9.3%，這個數字比起2009-10年21.9%的巔峰值還有所不及，但也是自那以後的最高增長率。

新財年的市場贏家

目前墨爾本市場上的首次購房者達到了歷史新低，威爾遜說，中間至高價位的物業買賣構成市場活動的主體。一般來說，房價在55萬以下屬於低端市場，55萬-125萬是中等市場，125萬以上是高端市場。“墨爾本近郊中等價位的市場將是2014-15財年表現最強勁的部分。”他預測說。

威爾遜表示，東區遠郊將繼續吸引買家，盡管房價增長率可能比目前低一些。“東區近郊的高端物業也會繼續受到富裕買家的青睞。”

墨爾本房市的常勝將軍

維省地產協會（REIV）的一位發言人說，墨爾本東區和東南近郊是2014年市場上最突出的優勝者。威爾遜也表示同意，東區表現特別強勁，“特別是東區近郊一帶——這是個穩固的精英市場，是常勝將軍”他說，“包括從Hawthorne一直到Camberwell，Balwyn和Glen Iris”。

東區熱鬧的買賣活動很大一部分來自中國買家，這是墨爾本房產市場上一個有趣的現像。North Balwyn是東區近郊的領頭羊。“過去一年裡，價格漲幅超過20%，富裕的華人買家很喜歡這裡。”在東南區遠郊，市場的領頭羊是Glen Waverley，這是中等價位的市場，也是受華人青睞的地區。“這個區房價也漲了20%以上。”威爾遜說。地產公司Harcourts的負責人鮑拉（Lou Paola）也是Glen Waverley居民，他說，在過去10年裡，這個區經歷了巨大的變化。

亞洲元素影響著住宅和商業房地產市場，增加了當地的餐飲選擇。“現在我們有韓國餐館，馬來西亞餐館，捎帶著少許歐洲風情。這個區的資本增值每年都在穩定增長。我記得以前每一、兩個月才有一套百萬物業售出，現在這是常事。”

Glen Waverley靠近CBD是另一個強勁的吸引力。“很棒的公共交通。靠近Monash大學，Deakin大學。這是一個以家庭為主的地區，公園和娛樂設施都在家門口”鮑拉說。Ray White Glen Waverley的董事Andrew Davis說，Glen Waverley中學是維省最好的中學之一。“房租需求強勁，但因為房價大幅增長，所以投資回報率非常低。”他說。

威爾遜說，其它有吸引力的地區還包括墨爾本東北近郊，例如Fairfield到Ivanhoe。REIV表示，2015年墨爾本房價和銷售量的增長主要集中在東區中部和外圍一帶。最近幾個月，在遠郊區，如Point Cook、Noble Park和Werribee都經歷了可觀的增長。

市場的驅動因素

根據REIV，2015推動維省房地產市場發展的因素包括：

人口增長：墨爾本人口增長很快，新房建築量在過去三年放緩，房屋供應不足。但在墨爾本CBD有大量新蓋公寓。

穩定的利率：為買家創造了有利的融資條件。

樂觀的消費者情緒：在過去12個月裡成為推動市場的動力，但威爾遜表示當地經濟表現不佳。“維省失業率仍然處於全國最高水平。如果墨爾本失業率繼續上升，會對房地產市場產生負面影響，因為它開始影響到消費者信心。如果經濟問題持續下去，會阻礙房價上漲，特別是在低端市場上。”

最近的趨勢

市場分析機構Residex的創始人愛德華(John Edwards)說，市場的增長率在放緩，這一趨勢將持續未來幾年。“單元房市場已經出現潛在的供過於求，過去12個月的房價增長率（5.8%）低於7.64%的長期平均增長率”。

未來的走勢

愛德華相信，增長周期的峰頂已經過去，“市場會繼續放緩，我們不要期待能看到高於通貨膨脹率的增長。”他說。“利率可能會在今年某時調高。儲銀將繼續唱衰市場以確保不會出現‘房市泡沫’”。愛德華相信這些因素會導致投資者更謹慎。

REIV也相信，在2015房市會繼續增長，但是速度會放緩。“12月至2月是房市的淡季，但是就整個市場趨勢而言，2015有增長放緩的跡像。”

對投資者來說並不都是壞消息。愛德華說，能夠負擔得起的地區在2015年將出現合理的增長。“所以，就是好好調研，購買合適的房產。那些價值好，價格又低於中間房價的物業將有最出色的表現。”愛德華說。

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