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外国人在澳洲买房申请费大涨 从今购现房恐没门

对外来的澳洲房产投资者法律规定的变更赢得了澳大利亚本地多家业内顶尖企业的广泛支持，但是也引发了人们对澳洲地产开发商和相关地产网站的担忧，毕竟后者对海外投资者依赖严重。

澳大利亚房地产委员会（Property Council of Australia）和澳洲房地产协会（Real Estate Institute of Australia）已经表示支持新的法律变更，变更包括将海外投资者购买澳洲房产的申请费涨至最高1500澳元。

上涨的费用将帮助澳洲海外投资审议局（Foreign Investment Review Board，下简称FIRB）加大执法力度，FIRB规定外国人不得购买本地现房，但因为监管不力，被指法规形同虚设。

澳大利亚房地产委员会指出，申请费上涨将帮助改善监管力度，加大监督，能更好鼓励海外投资。

海外投资者购买澳洲房产的申请费涨至最高1500澳元

澳大利亚房地产协会首席执行官林奇（Amanda Lynch）则称，欢迎总理艾伯特确认上调申请费的决定。他说，自从2006年后，就没有一项新的规定被引入，要么海外投资人一套澳洲现房都没买，要么FIRB的工作人员都在睡大觉。

但是中国的海外地产网站居外（Juwai）网的联合行政总裁就称，目前中央银行和政府都在鼓励建房，同时将申请费上涨会吓跑海外买家。这家网站主要向中国买家销售澳大利亚房产。

地产开发商Meriton的负责人崔古柏（Harry Triguboff）则称，“该变化毫无必要而且愚蠢。”Meriton地产的很多买家都来自海外，他说称，“我真不知道哪个国家还会摆出不欢迎海外投资人的态度。”

据了解，除了费用上涨，今后澳大利亚移民局和投资监管机构之间还将建立资源共享程序，对买房人的身份进行核查，一旦发现海外人士购买现房，将对明知故犯的地产中介、会计师和律师进行惩罚。

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澳洲房价走势预测：悉尼增幅或减半 昆士兰风头最劲

澳洲房地产中介公司McGrath总裁麦克格拉斯

据澳洲房地产代理人麦克格拉斯（John McGrath）透露，鉴于悉尼房市维持平稳发展，这个澳洲最火热的住房市场房价今年的增速或锐减半数，跌至5%至8%左右。该代理人所在集团2014年最后两个月创下了22.9亿元的房产销售记录。

麦克格拉斯预测，昆州东南部住房市场将夺取悉尼地区的风头，前者今年的房价增幅有望升至10%至12%。“未来一到两年，昆州将成为房市主导者。悉尼房价过去几年来都没有出现过14%或15%的增幅了，但昆州东南部房市却才触底反弹。”他说。

黄金海岸是受金融危机影响最为严重的房地产市场之一，布里斯班将承接该地区原有的势头领涨房价。麦克格拉斯还预计阳光海岸以及受新机场辐射的图文巴（Toowoomba）房价出现增幅。与昆州东南部地区一样，麦克格拉斯也对悉尼的高端房市寄予厚望。

“去年，大多数地区资本增值幅度都不足300万，澳洲北部甚至没有达到该增幅。澳大利亚房价增幅最大的来自公司的莫士文办事处（与2013年12月相比增幅达167%，销售额高达6030万），这与我们认为高端房市与其他市场相比将一改2014年的疲弱态势而卓越发展的观点一致。”他指出。

调查研究公司CoreLogic RP Data发现，去年悉尼房价增长12.4%，墨尔本、布里斯班、阿德莱德和珀斯的房价涨幅分别为7.6%、4.8%、4.3%和2.1%。截至2014年4月的12个月中，首府城市房价增幅最高达到11.5%，但到12月底，该数值将降至7.9%。

麦克格拉斯注意到，据澳洲房产监测协会（Australian Property Monitors）数据显示，悉尼2014年12月13日的年度最后一次大型拍卖会使得该市房产清除率推升至75%。

“这是良性的清除率，同时表明悉尼还有较好的房屋需求。我相信2015年该市场将维持稳定发展态势，但增幅将是之前的一半。”他说道。麦克格拉斯称，根据今年的发展趋势，许多精明的买家都因为澳元价格下跌而重新回到澳洲房市。他希望中国买家继续保持投资热情，同时期望印度投资商能进一步增加对澳洲房市的投资。

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西班牙房产投资案例（二）：“房子再便宜，咱都不能要！”

在海外置业投资，问题千千万万，但汇集起来最关键的问题无非是：如何对房屋的质量把好关？今天我就用自己亲生参与的案件与大家分享如何鉴别房屋质量。

2014年的4月，来自于浙江的金先生来向我咨询全家投资移民方案，他在中国主要从事餐饮业。考虑到其子女的教育和食品安全健康等问题，通过在西班牙经商多年的好友周先生牵线，决定举家移民西班牙。

和他会面后，我首先建议他先找住宅再办理后续的移民事项。金先生夫妇申请了30天的旅游签证并且成功延期至50天，有了充足的时间作为保障，金先生誓要找到自己满意的未来之家。

在其老友周先生的协助下，金先生首先在马德里的La Moraleja区开始了地毯式的扫房考察。两个星期后，已经看了超过30套别墅的金先生，升级成为半个“马德里别墅专家”。但家中四位成员众口难调，这30多套别墅中鲜有让全家都满意的。

几天后的一个下午突然接到了金先生的电话，他欣喜地说，终于找到全家人都满意的房子了，希望能尽快办理买房手续。大喜之下，我们立即对房屋展开法律调查。金先生看中的是La Moraleja区的一套别墅，房型好，装修得体，面积为175.4平方米，自带24.2平方米的院子。最重要的是，房东热情地表示愿意尽快脱手别墅，并在价格上给予优惠。经过我们和金先生的对比，百米内相似的别墅价格都要高出其5%－10％左右， 金先生认为这是难得的机会，所以一再叮嘱要尽快完成交易手续。

我方律师与房东Carlos就定金合同的内容和签署时间进行了磋商，Carlos很配合的和我们达成了共识。根据法律程序，我方律师向房东索要房契进行房屋数据核对。但不知何故，一向配合的Carlos找出各种借口开始拖延。

律师的职业直觉感到其中可能有问题，于是向房屋所在地的财产登记处索取了该房的官方登记信息。奇怪的事是：根据Carlos提供的房屋面积分布图，该别墅的面积有175平方米，而根据该地区财产登记处的信息，该房屋的面积仅为130.70平方米，两个数据中的面积相差25%，这是为什么呢？律师致电Carlos进行询问。Carlos解释到：2010年，自己对别墅进行了扩建，在二楼的平台上搭建了一层楼，所以两层的房子变成了现在的三层。根据西班牙现行的市政规定，考虑到建筑的承重性，房主和邻居的人身安全，凡是建筑扩建都必须向当地政府提出申请，并附上扩建图纸，通过政府批准后方能开工，否则属于非法建筑。在我们的坚持下， Carlos拿出了政府的批文，该批文明确指出Carlos 扩建的44.3的面积中，只有12.5平方米可以使用，剩下的31.8平方米属于非法建筑，应该在2013年5月前拆除。

随后，在对相关文件的进一步研究中还发现了另外一个问题：这栋别墅的属性是（Vivienda de protección oficial），中文译为官方保护房，这和中国的经济适用房有些相似。这种特殊的房源可能大家还不了解：它是西班牙在城市扩张时，为了吸引更多的家庭来本地小区定居，区政府会出台一些优惠政策，比如子女众多的家庭自建别墅，政府会给予税收优惠或财政补助。作为交换，政府限制这类房屋用于营利目的。因此每次出售，出租前均要申报政府批准，而且房屋的售价要按政府当年的限定价格来出售，不能自主定价，如果买来投资，无疑对未来相当不利。

听了我们的调查结果后，金先生点头称是：“这房子我们不买，再便宜，咱都不能买！”

两星期后，经过多方寻找，金先生在别处看中自己喜欢的另一处房产，通过了律师调查并顺利地办理了各项手续。

诚然，买房时都希望能以实惠的价格买到自己心爱的房产，但有时候价格并不是越实惠越好。像金先生第一次看中的房子，虽然看上去实惠，但实际上因为没有按照市政府规定在2013年拆除违建部分，如果被蒙在鼓里购买此房后，不但要支付一笔拆迁的费用，可能还要面临市政府的罚款。最郁闷的是，自己花钱购买的房屋面积将在拆除违建部分后大范围缩水，并造成不可挽回的损失。

在此建议，买房前一定要寻求专业律师的帮助，认真核对房屋的各项资料，仔细地对房屋的各项背景进行法律调查，规避未来可能出现的各种陷阱和纠纷。

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季律师解析西班牙房产投资

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中国土豪出手750万美元 再次刷新悉尼豪宅纪录

中国大陆买家以超过750万的价格买下这处澳洲房产

这处位于澳洲新州悉尼上北岸Carinya的昂贵房产刷新了Pymble区的房价纪录，以超过750万的价格卖给一位经外国投资审查委员会（FIRB）批准的中国大陆买家。

这处悉尼房产位于电报路（Telegraph Road），占地5100平方米，卖家是纯种马的主人Jackie和Tim Hughes，他们是Photon集团的创始人、前执行总裁。房子被英式花园环绕，有一个果园、网球场、泳池和一间2卧别墅。

该悉尼豪宅上一次易手是在1999年，由商人、Sydney Roosters主席Nick Politis出售，当时的售价为469万元。随后房子被美化翻新和扩大，Hughe夫妇在2012年首次通过一家房产中介挂牌出售该房产，理想要价是1000万元。去年年初，另外一家中介Christie’s International的Darren Curtis接手房子的销售工作，指导价为780万元。Curtis证实这是这个城区的新纪录，但拒绝透露具体售价。

Pymble之前的房价纪录是725万，在2010年创下，当时投资银行家Greg Bundy出售了他5595平方米的乔治亚风格豪宅。

 

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居外网特别策划：7大关键字看懂2014海外房产

 

1、中国买家 2、投资移民政策调整 3、免签 4、出国留学
5、汇率变动 6、美国退出QE 7、FTA  

 

1、中国买家

2014年中国买家横扫海外 采购之风还会更猛

 

2014年，中国买家继续以强劲的购买力“横扫”海外，国内房产开发商大举“出海”，仅上半年的投资总额已超过去年全年，预计总额将超过300亿美元；而个人买家也同样表现抢眼，成为多个国家的头号买家！且看居外网独家解读。

 

 2014年，中国买家继续以强劲的实力“横扫”海外。在企业层面，以国内房产开发商巨头为首的资金四处出击，大举“出海”，仅今年上半年的投资总额就已超过去年全年，预计今年的投资总额将超过300亿美元。与此同时，国内的个人买家也不甘示弱，在房产投资、留学教育的旗帜下，继续在美国、澳洲、英国掀起“买房投资之风”，带动各地房价上涨。

国内房产开发商“出海”的主要因素有二：一、经过十几年的高速发展，国内房市格局已定，开拓海外房市成为大势所趋；二、近年来，越来越多的中国人到海外学习、生活，投资前景较大。万科、绿地成为中国买家的企业层面的“领头羊”，不仅项目数量多，而且涉及的投资范围广。 <国内房企出海“实录”> 

1）2014年绿地集团主要海外投资动作

 

2）2014年万达集团主要海外投资动作

 

 3）最新：中国银行6亿美元曼哈顿买办公楼

 

4）2014最大单笔投资：中国安邦保险集团斥资19.5亿美元收购曼哈顿华尔道夫酒店

 

而个人投资者在海外房产投资上的表现也极为抢眼：在美国，依据全美房地产商协会（NAR）的报告，截止至今年3月为止的12个月内，中国买家在美国房产的总值高达220亿美元，较此前上涨72%；在英国，据莱坊（Knight Frank）的数据，中国买家已成为伦敦房产的头号买家；在澳洲，中国买家再次赢得此项殊荣。事实上，中国买家强大购买力自2012年起，就已显现。美国、澳洲、英国、加拿大，这些中国买家热衷的国家的房市因中国资本而复苏、繁华，但快速上涨的房价也使得各当地民众买房困难，而引发“不满”，并有可能带来“政策打压”的影响。 

 

查看国内房产开发商海外投资的分布，可以发现，它们“恰好”与中国民众移民、留学所热衷的国家、区域重合。由此不难发现，国内房产开发商希望针对的目标依旧是中国买家。随着中国成为世界最大的经济体，民众钱包会越来越鼓，海外投资、旅游、购物等一系列需求会愈发频繁，为此，可以预见未来中国买家的海外“采购”之风会更加猛烈！

 

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海外资本投资澳洲商业地产创新高

来自中国的投资集团成了澳洲办公地产的赢家

海外资本对澳洲商业地产的投资已经创下历史新高，统计显示，售出的非住宅型地产中，三分之一的买家来自海外。

来自地产研究机构Dexus的一份调查显示，去年共有创纪录的281亿资金涌入商业地产，大部分资金都用于购买写字楼。而商业地产中海外投资的比重在2014年也创下新高，占到了所有成交记录的32%。

2014年第四季度，来自中国的投资集团成了办公地产的赢家，两栋位于悉尼市中心的写字楼分别以3.9亿和4.25亿被中国买家收入囊中。

Dexus研究部的总经理Peter Studley称，海外投资人被澳洲稳定的经济形势所吸引。“海外投资人喜欢澳洲地产的高投资回报，地产本身的质量以及澳洲相对稳定的经济增长前景。”

研究还发现，针对悉尼和墨尔本写字楼地产的需求在增加，但增长仍显缓慢，但不及布里斯班和珀斯两地。

Studley预测，今年对商业地产而言，前景依旧不错，包括写字楼、工业和零售地产。“我预计2015年交易量依旧保持强劲势头。

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中国买家疯狂投资美国房产 华人纷纷转行当经纪

在中国经济掘起、纽约教育质量高、房产投资保值度高等多重因素下，越来越多中国投资客进驻纽约，吸引不少华人放弃金融、科技业等稳定高薪职业，凭借中、英双语能力抢进地产市场担任地产经纪，成为华人就业新趋势。

未来十年内中国将掀起新的海外投资热潮。图为纽约市布鲁伦工业园区三期为投资项目之一

近十年来中国经济蓬勃发展，许多经济实力丰厚的投资客看中纽约教育品质高且房产保值，纷纷前往纽约购屋置产，相对的也需要会中文、懂中华文化的地产经纪协助，因此吸引不少华人放弃原本的高薪工作抢进这片新蓝海。此外，工作时间弹性大、工作性质活泼也是吸引他们的额外因素。

现拥有自己的谢氏房产团队的谢彪君(Patrick Xie)年纪不到30岁，大学主修资讯科技的他，若毕业后进入科技业，平均年薪可达10万元。然而因为父母在中国做房地产，且给了他一笔资金在纽约投资房产，他因此为房地产投资著迷，毕业后放弃高新科技业工作，选择考地产经纪执照并进入地产业，至今已六年。

谢彪君说，他个性活泼，喜欢与人打交道，无法一天十小时坐在电脑前，地产经纪弹性的工作环境更适合他。六年来他客源增加、年收入翻倍，还培训了许多年轻华人加入团队，主攻中国投资客市场。

现为大通地产公司(Battery Park Realty)总裁的刘虹已在地产界工作近20年，并成立大通地产公司，「这十年来中国投资客强势进入纽约地产，超过70%以上的客户都是中国投资者」。而视房地产为信仰和兴趣的刘虹原本是眼科医师，“地产投资是我的兴趣，放弃医师工作我不后悔，地产未来前景我十分看好”。

Douglas Elliman资深副总裁张惠雯(Polly Chang)则在纽约行销界工作逾十年，十年前她将房子卖给一对夫妻，整个过程未委託任何地产经纪，买家称讚她非常专业、适合作地产经纪，“我一试就上瘾”。不是为踏入华人市场而成为地产经纪的张惠雯，也发现近三年中国投资客越来越多，平均四名顾客中就有一名是中国人，商业楼投资、住房投资或自住都有。

在KIAN Realty NYC公司担任地产经纪的李淑芬则是拥有特许金融分析师(CFA)执照的风险管理专家，分别在美林证券(Merrill Lynch)、安永会计师事务所(Ernst & Young)等大企业工作达十年，因对房地产感兴趣且需要更弹性的工作时间陪年幼的孩子，遂转职地产经纪。

李淑芬提醒年轻后进，虽然房市看涨，但地产经纪工作不容易，除非人脉很广或有经济靠山，“我转行的第一年收入是零，所幸我有收入不错的丈夫作为靠山，经过两三年经营、撑下去，才能达到目前年收入比过去在金融界高两倍多”。

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美国 | 顶尖房产经纪Grace熊传授投资房产宝典

中國人來美國買房應該瞭解的15件事（下）

在“中国人来美国买房应该了解的15件事（上）”中，我分享了8件中国买家需要着重了解的要点。本期，我将继续分享剩下的7件事。【阅读原文】

 

中国人来美国买房应该了解的15件事（上)

也许很多中国买家认为自己已是美国房产的“专家”，但是我相信，在这15件事情中，必定有你不知道。本期，我将与中国买家分享在美国买房应该了解的前8件事。【阅读原文】

 

中国投资者请自重！不要搅浑美国房产市场的水

随着越来越多的中国人移民至美国，一些与当地风俗相悖的习惯也被带入美国。近来，来美国购房的部分中国客人开始向经纪人索要佣金回扣。这一行为让美国当地的经纪人不可思议。相信，我们从国内来美国买房，几乎都是中国当代的精英，来美国就是为了美国优良的制度，公平的社会，更符合人性纯净的心灵。如果来这里就把这里的次序破坏了，就会像加拿大于今年2月停止的投资移民，理由正是中国移民缺乏积极的责任感，这也是我们移民来美国的朋友最鲜活的殷鉴。【阅读全文】

 

投資美國房産最常見的6大問題

投资美国房产，海外投资者需要面对许多“选择性”的问题，如选择哪座城市？选择哪个地区？是否选择投资学区房? 是否选择购买二手房？这些问题，相信所有的投资者都会遇见。这些问题其实并不困难，Grace熊告诉你如何面对。【阅读全文】

 

海外投资者在美国出租房屋的2大方式及相关细节

购买美国住宅后怎么出租？是自己全权负责还是与第三方机构合作？费用怎么算？是否安全可靠？现在让Grace为您解答。【阅读全文】

 

美国房屋种类多 投资短售屋最得利

在美国所有上市的房屋中，按房屋的性质可分为：传统买卖屋（Standard Sale）、银行屋（Real Estate Owned）、短售屋（Short Sale）。对于海外投资者来说，在这三种类型房屋里，哪一种比较适合投资？【阅读全文】

 

美国房产投资回报率高不高 一算你就知道

美国房产是否值得投资？投资后的回报率是否令投资者满意?美国顶级房产经纪人Grace来教您如何计算投资回报率。【阅读全文】

 

美国房屋租金回报计算法则

投资房产可以分为两种情况，一种是现金买房，第二种是贷款买房。很多朋友有兴趣购买美国的房产，作为投资持有并出租。应该说在目前这是一种很好的思路。如想先人一步的知道自己房产的回报率，就赶紧阅读Grace准备的秘籍。【阅读全文】

 

美国顶尖房产经纪解答购房常见问题

到底如何购买美国房产?作为海外投资者是否需要支付额外税款？只要购买了美国的房产是否就可以获得绿卡？相信，这些疑问一直困扰着中国的投资者。没关系，让Grace来为您一一解答。【阅读全文】

 

美国买房之外国人购房贷款

海外投资者能不能在美国贷款买房？虽然很多人都以为，能有条件在海外投资的人都不需要贷款，可是，却偏偏就是有众多投资者想通过贷款来投资。看一看Grace是如何说的。【阅读全文】

 

墨尔本房价去年涨8.4% 十个郊区飙逾20%

白马市（Whitehorse）郊区博士山（Box Hill）和阿尔伯特山（Mont Albert）房价稳定增长，已经成为10大墨尔本房产均价最高的郊区之一。2014年12月，博士山的房屋均价在931,633元，艾尔伯特山均价在138万元。CoreLogic RP Data的研究还发现过去12个月，博士山和阿尔伯特山的房价分别上涨了22%和20%。

住房专家拉洛卡（Robert Larocca）称博士山出现在前10突显了博文（Balwyn）和阿尔伯特山附近的郊区持续受欢迎的程度。“过去10年，这些郊区为业主提供了最好的资金回报，”拉洛卡说，“这些郊区因各种原因广受欢迎，比如比较靠近公园等当地设施、有很多交通可供选择、有购物地点以及方便到达CBD。”

Noel Jones Blackburn的高级地产咨询师马丁（Andrew Martin）说需求推动2个郊区的房价上涨。“现在这些地区可供出售的地产不多，但买方却很多，”马丁说，“中国买家对博士山十分有兴趣，他们做好了支付高价的准备，而那些住的稍微有点远的人正在考虑阿尔伯特山地区。”“也有住在阿尔伯特山的人正打算搬进大一点的房子，也有开发商对这个地区感兴趣。”

总体来说，墨尔本住房市场几乎重复了2013年的情况，房价上涨了8.4%。

墨尔本房价稳定增长

10澳洲墨尔本房价走势上涨最快的郊区：

  1. 阿马代尔（Armadale）：172万元，上涨38%
  2. 北考菲尔德（Caulfield North）：140万元，上涨30%
  3. 基尤（Kew）：197万元，上涨26%
  4. 圣基尔达（St Kilda）：974,256元，上涨24%
  5. 博士山：931,633元，上涨22%
  6. 阿什伯顿（Ashburton）：122万元，上涨22%
  7. 阿伯兹福德（Abottsford）：915,794元，山掌22%
  8. 格伦伊里斯区（Glen Iris）：149万元，22%
  9. 阿尔伯特山：138万元，20%
  10. 东考菲尔德：101万元，上涨20%

（数据来源：CoreLogic RP Data）

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2015年澳洲房产投资者的新机遇在哪里？

传统上，澳洲的空巢人士或大房换小房者都是往海边或树多的地方搬，但近来这个趋势发生了变化。海边或林间不再是他们的首选，他们更倾向于便利的城市生活。这对于澳洲房产投资者和开发商意味着什么？

澳洲住房和城市研究所的报告显示在澳大利亚房市中，维省大房换小房（Downsize）的比例在全澳是最高的。当这些财力雄厚的婴儿潮人士开始搬往市区后，立刻就对近郊的房价产生了显著影响。墨尔本买方代理奥斯本（Paul Osborne）说，在过去1、2年里，换小房对房价的效果已经昭显。“最近，在Malvern一套价值100万的物业就卖了160万。”

奥斯本说，“这些婴儿潮人士已经退休或准备退休了，在过去几十年里，他们无论在股票市场还是房地产市场都度过了一段很好的时光，现在很多人想好好享受生活。”报告显示，大房换小房的动机就是变换生活方式，他们再也不想费力的保养房子、修整花园，孩子们离开了家，他们也退休了。他们想要一层楼的物业，去哪里都方便。

买家代理Secret Agent的报告中也显示，“与其搬到远郊的大物业，靠近交通和生活设施已经成为婴儿潮新的梦想。”投资者如何把握时机？

在新的市场行情下，开发商对市场的反应有些缓慢，目前市场上针对这个族群的物业供应明显不足，新开发的公寓楼盘面积都偏小。奥斯本认为，对于精明的投资者来说，现在是趁早进入的好机会。“如果开发商为这些换小房者提供精装单元房，单层楼，地点好，会有很大的利润空间。”奥斯本说。

Metropole的亚德尼（Michael Yardney）也看到了来自老年购买者的强劲需求，以及目前市区新楼盘的缺陷。“推高物业价格的不是投资者，而是自住者。“自住者购买什么类型的物业，马上就能推高这类物业的价格，因为他们是用心在买，而不是看计算器。”

“墨尔本近郊的很多新公寓在开发时没有考虑到自住者，他们都是以楼花的形式出售给投资者，特别是海外投资者。平面设计图很不人性化，建造技巧也糟糕。”亚德尼说。他建议，投资者要避免高层公寓，选择小型开发的精装公寓，以适应当前的趋势。

奥斯本进一步预测说，下一步的开发热点可能是三卧室的大公寓。“由于供应短缺，空间宽敞的物业现在都能收获溢价，“只要满足‘合适的特征’，市场上大房换小房者多的是！”“所谓合适的特征包括充分的自然光，好风景，优秀的建筑质量，物业管理费也不能太贵。”

市场上为澳洲退休人士准备的公寓房数量不足，对中国买家是有利的投资机遇。

澳洲墨尔本的新建公寓项目，售价约128万－220万人民币

澳洲城市开发研究所的维省主席佩斯（David Payes）说，人口结构决定了人们对住房的要求发生了改变。“在维省，50%以上的家庭都是一个人或两个人。平均家庭人口数量减少了，婴儿潮时期的人大多数进入了空巢阶段，他们在经济上非常富裕。”

佩斯解释了为什么在过去25年里，分割的单位土地面积减少了25%。“这反映出平均家庭人口减少了，另外，小面积的土地也更容易负担得起。建筑公司根据较小的土地面积进行更有效率的设计。”

鱼和熊掌兼得的选择

专家发现，并不是传统上人们对海边或林间的喜好改变了，而是有条件的人更倾向于两全其美。“有的人卖了现有的大住房，在市区近郊买一套海滨物业。”奥斯本说。

佩斯认为墨尔本CBD的主体仍然是年轻的专业人士，他们的要求是1卧室或2卧室的公寓。而大房换小房者需要大一些的公寓（包括三卧室单元房）或是连体别墅。“他们希望在同样的地方养老，更接近家人和朋友，但住宅面积要小一点。”亚德尼说，墨尔本错误的公寓类型供应过量，但好物业供应不足。“因为开发商都喜欢在一块地上尽可能多盖”。

亚德尼同意佩斯的观点，近郊仍然是年轻人的天下。“但现在开始有一种为婴儿潮人士建公寓的趋势。”他们搬到公寓住就是为了更好的生活，因此不会委屈的挤在狭小的空间。“这些退休人士希望住在同样的地点，有同样的医生，理发师，靠近朋友。”这些公寓通常更贵，星罗棋布的点缀在Armadale、Malvern、Camberwell、Brighton和Mooney Ponds周围。

对于婴儿潮来说，大房换小房也是一种投资策略，他们把原来的大资产换成小一号的，不但获得更好的生活方式，房屋也更易于保养，释放出来的资金还可以供养他们的退休生活，外出旅游等。

居外认为，对开发商和投资者来说，早早行动是成功的关键。大一些的公寓出售很快，有强劲的增值潜力，是口袋充实的退休人士激烈竞争的对象。

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