料今年中国還是澳洲房地产最大的海外“金主”

一位房地产专家指出,澳洲国内房地产需求下降,中国买家不断抢购澳洲房产,2015年针对澳洲住宅房地产的海外投资预计将继续增长。

国际房地产网站居外网主要关注中国买家,该网站的首席执行长冼明(Simon Henry)认为,今年澳大利亚房市海外投资将比去年增长15%至20%。他说道,“澳洲房地产市场面临着许多逆风,但幸运的是,我们作出的分析表明,国际投资将弥补澳洲国内需求的部分下滑。”

根据外国投资审查委员会(FIRB)的数据,2013年中国是澳洲房地产的第一大海外投资来源。2013年中国买家贡献了590亿元的投资,比前一年增加40%。

虽然市场广泛担忧外国投资正导致房地产市场扭曲,但去年11月联邦议会委员会公开的一份报告发现,如果外国投资减少,那么房屋供应问题会更加恶化。

冼明表示,“最近的议会调查发现,外国投资促使房价变低,新屋供应更多。在澳洲经济减慢和收入下降的大环境下,国际投资者创造的建筑业工作机会、消费和税收收入应该得到最多欢迎。”

瑞士瑞信银行的研究人员相信,未来7年中国投资者将在澳洲房地产市场花费440亿元,到2020年平均每年投资63亿。

更加有利的汇率有望为投资增长做出贡献。随着澳元贬值,中国买家的购买力得到提高。在2009年12月,1元人民币可以兑换大约16分,如今则可以兑换大约20分。“不只是中国投资。美元正在上扬,美国人的购买力也在提升。美国是海外投资的几大来源国之一。”

澳洲最大房地产公司Ray White主席Brian White称,对澳洲房地产市场来说,中国的投资非常有前景。“2014年,很明显的是,中国投资者非常关注澳洲房地产,尤其是悉尼和黄金海岸。在中国,澳洲房地产市场的可信度不断增强,中国对澳洲的投资水平毫无疑问也会上升。”

据悉,Ray White已经在北京和中国香港开设了办事处,以充分利用中国投资者对澳洲房地产需求不断上涨的优势。

澳洲房地产对中国买家的吸引力巨大

澳大利亚首都领地6卧6卫的房产

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚,了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

 

2015年墨尔本房地产市场趋势预测

墨尔本连续4年被选为世界上最适宜居住的城市

墨尔本连续4年被选为世界上最适宜居住的城市,墨尔本有很多值得骄傲的地方,包括强劲的房地产市场。在过去一年里,墨尔本房市经历了稳定的增长,在新的一年里,好时光还能继续下去吗?2015年墨尔本房产投资者将面临怎样的市场形势?

据《澳洲物业投资》杂志报导,地产集团(Domain Group)的资深经济学家威尔逊博士(Andrew Wilson)说,墨尔本房价涨势在上个财政年度里相当强劲,仅次于悉尼。墨尔本的别墅中间房价在2013-2014财年增长了9.3%,这个数字比起2009-10年21.9%的巅峰值还有所不及,但也是自那以后的最高增长率。

新财年的市场赢家

目前墨尔本市场上的首次购房者达到了历史新低,威尔逊说,中间至高价位的物业买卖构成市场活动的主体。一般来说,房价在55万以下属于低端市场,55万-125万是中等市场,125万以上是高端市场。“墨尔本近郊中等价位的市场将是2014-15财年表现最强劲的部分。”他预测说。

威尔逊表示,东区远郊将继续吸引买家,尽管房价增长率可能比目前低一些。“东区近郊的高端物业也会继续受到富裕买家的青睐。”

墨尔本房市的常胜将军

维省地产协会(REIV)的一位发言人说,墨尔本东区和东南近郊是2014年市场上最突出的优胜者。威尔逊也表示同意,东区表现特别强劲,“特别是东区近郊一带——这是个稳固的精英市场,是常胜将军”他说,“包括从Hawthorne一直到Camberwell,Balwyn和Glen Iris”。

东区热闹的买卖活动很大一部分来自中国买家,这是墨尔本房产市场上一个有趣的现象。North Balwyn是东区近郊的领头羊。“过去一年里,价格涨幅超过20%,富裕的华人买家很喜欢这里。”在东南区远郊,市场的领头羊是Glen Waverley,这是中等价位的市场,也是受华人青睐的地区。“这个区房价也涨了20%以上。”威尔逊说。地产公司Harcourts的负责人鲍拉(Lou Paola)也是Glen Waverley居民,他说,在过去10年里,这个区经历了巨大的变化。

亚洲元素影响着住宅和商业房地产市场,增加了当地的餐饮选择。“现在我们有韩国餐馆,马来西亚餐馆,捎带着少许欧洲风情。这个区的资本增值每年都在稳定增长。我记得以前每一、两个月才有一套百万物业售出,现在这是常事。”

Glen Waverley靠近CBD是另一个强劲的吸引力。“很棒的公共交通。靠近Monash大学,Deakin大学。这是一个以家庭为主的地区,公园和娱乐设施都在家门口”鲍拉说。Ray White Glen Waverley的董事Andrew Davis说,Glen Waverley中学是维省最好的中学之一。“房租需求强劲,但因为房价大幅增长,所以投资回报率非常低。”他说。

威尔逊说,其它有吸引力的地区还包括墨尔本东北近郊,例如Fairfield到Ivanhoe。REIV表示,2015年墨尔本房价和销售量的增长主要集中在东区中部和外围一带。最近几个月,在远郊区,如Point Cook、Noble Park和Werribee都经历了可观的增长。

市场的驱动因素

根据REIV,2015推动维省房地产市场发展的因素包括:

人口增长:墨尔本人口增长很快,新房建筑量在过去三年放缓,房屋供应不足。但在墨尔本CBD有大量新盖公寓。

稳定的利率:为买家创造了有利的融资条件。

乐观的消费者情绪:在过去12个月里成为推动市场的动力,但威尔逊表示当地经济表现不佳。“维省失业率仍然处于全国最高水平。如果墨尔本失业率继续上升,会对房地产市场产生负面影响,因为它开始影响到消费者信心。如果经济问题持续下去,会阻碍房价上涨,特别是在低端市场上。”

最近的趋势

市场分析机构Residex的创始人爱德华(John Edwards)说,市场的增长率在放缓,这一趋势将持续未来几年。“单元房市场已经出现潜在的供过于求,过去12个月的房价增长率(5.8%)低于7.64%的长期平均增长率”。

未来的走势

爱德华相信,增长周期的峰顶已经过去,“市场会继续放缓,我们不要期待能看到高于通货膨胀率的增长。”他说。“利率可能会在今年某时调高。储银将继续唱衰市场以确保不会出现‘房市泡沫’”。爱德华相信这些因素会导致投资者更谨慎。

REIV也相信,在2015房市会继续增长,但是速度会放缓。“12月至2月是房市的淡季,但是就整个市场趋势而言,2015有增长放缓的迹象。”

对投资者来说并不都是坏消息。爱德华说,能够负担得起的地区在2015年将出现合理的增长。“所以,就是好好调研,购买合适的房产。那些价值好,价格又低于中间房价的物业将有最出色的表现。”爱德华说。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚,了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

 

 

中国对外投资的“新常态”

无论是从投资总量的增长趋势、国别和产业多元化以及交易的复杂化,还是从监管层来看,2014年毫无疑问都是中国海外投资具有重大转折意义的一年。

2014年前11个月,中国对外投资已经达到898亿美元,同比增长11.9%。全年对外投资额可能会接近或者是超过境外对中国大陆的投资额。中国正从跨境资本的“吸金大户”向“世界投资人”的角色转变。

中国对外投资的“新常态”

2014对外投资乐见新跨越

除了投资总量稳步增长、由资金流入国向资金流出国转变外,2014年中国对外投资还呈现出以下几个特点:投资目标国家/地区较以往更多元,除了发达经济体外,中国企业也广泛涉足中亚、拉美以及非洲等发展中国家,对各国相关行业的投资也各有侧重;投资领域的覆盖面更广,从传统能源矿业的一家独大逐步转向房地产、基础设施建设、TMT(科技/媒体/通信)、农业等多个领域,新能源、医疗卫生以及文化娱乐也占据了一定投资规模,呈现出百花齐放的局面;投资主体的结构逐渐优化,从以往国企一统天下的局面,发展到现在私营企业在投资项目数量上赶超国企,投资金额差距逐渐缩小;交易的结构日趋复杂化,中国投资者日趋成熟并充分利用市场化的交易和融资安排。上述变化的背景是对外投资监管大幅松绑,国务院、发改委、商务部、外汇局以及证监会在2014年陆续出台了一系列境外投资/并购的管理办法及目录,大大简化了中国企业对外投资的审批程序,同时还进一步简化了相关的监管流程,让中国投资者能够便易“出海”。

传统的能源和资源一直是中国企业海外投资最重要的资产类别,虽然2014年该领域的投资金额及热度有所下滑,但仍是中国企业对外投资的重要目标之一。TMT、房地产、基建/公用事业的对外投资增势强劲,金融、农业、汽车/航空、新能源以及医疗健康行业的对外投资也有不俗表现。从投资目的国家/地区来看,除了英美这两个“资深”发达国家外,澳、法、德等经济体也吸引了中国企业的大量投资,马来西亚则因其房地产行业受到中国企业和私人投资者的青睐而在中企海外投资中占据了重要的一席。综合来看,西欧、北美和大洋洲仍然是中企海外投资最热门的区域。

传统能源矿产:由于全球经济形势的影响以及中国经济转型带来的大宗商品市场的持续低迷,2014年传统能源矿业领域的涉资规模和交易数量均大幅减少。需要指出的是,2013年中海油收购尼克森交易的金额在一定程度上“扭曲”了与2014年的对比值。尽管如此,传统能源矿产项目仍是推动中国企业对外投资的主力之一,一些大型的交易仍在全球范围内发生。

从具体类型看,中企对外投资仍以石油天然气、铜矿和金矿为主;从区域来看,仍集中于澳大利亚、加拿大、中亚以及非洲地区。2014年发生的较大规模的交易包括:五矿资源牵头的中国联合体以58.5亿美元(PBOC)收购秘鲁嘉能可斯特拉塔公司的拉斯邦巴斯铜矿项目;中国人民银行以21亿欧元的对价获得意大利国有能源企业Eni和Enel各约2%的股权;宝钢资源澳洲有限公司与澳大利亚Aurizon公司组成联合体,以约11.4亿澳元全面收购铁矿石生产商Aquila;广晟有色以14.6亿澳元收购澳大利亚资源公司PanAust50.1%的股权;中石化以12亿美元收购俄罗斯卢克石油公司所持的卡斯潘资源50%的股权;汉能太阳能集团有限公司以11亿美元的对价收购加纳SavannaSolar公司加纳太阳能发电项目70%的股权;洲际油气股份有限公司以5.25亿美元收购哈萨克斯坦的马腾石油股份有限公司95%的股权;复星国际以4.89亿澳元收购澳大利亚上市公司RocOil100%股权;中国河北中铂铂业有限公司以2.25亿美元收购东部铂业旗下位于南非的全部铂族金属矿资产;中国熔盛重工集团控股有限公司以21.84亿港元收购吉尔吉斯斯坦CentralPointWordwideInc60%的股权;延长石油以2.3亿加元收购诺瓦斯能源公司全部已发行的股份;中国石油天然气股份有限公司下属的凤凰能源(PhoenixEnergyHolding)以11.84亿元人民币收购加拿大AthabascaOil的Dover油砂项目40%的股权;中广核矿业以1.33亿美元收购哈萨克斯坦Semizbay-U项目等。

房地产:国内房地产政策趋紧、市场利润下滑等“内因”的推动,加上欧美房地产市场潜力大、房屋租赁需求旺盛、回报率高等“外因”的作用,让中国房地产开发商和保险公司纷纷“出海”进行住宅和商业地产的投资。从投资主体而言,万达、万科、碧桂园、富力、绿地、新华联、雅居乐、中国人寿、安邦保险等房地产开发商和保险公司仍是表现最为活跃的投资者;从投资区域来讲,澳大利亚、美国、加拿大等传统西方发达国家因为宜居环境、房地产市场的投资价值以及吸纳移民等因素受到了中国投资者的青睐。

在投资主要目标地区、方式、用途和考量上,中国个人投资者和企业投资者表现出了两种路径:中国个人投资者在海外购置房地产时更多地考虑当地福利、教育及生活方面是否有可靠保障,并且大多以移民、居住或投资(比如赚取租金或转手卖出)为目的,购置已建成或者即将建成的房产。而企业投资者为赚取利润或者拓展全球化运作,会选择市场透明度高、流动性强、收益好的国家/地区,通过竞拍土地或收购项目的方式进行酒店/旅游、住宅和商业综合体的自主开发,它们较少投资已建成的房产或是二手房(有些国家对外国企业购买二手房有严格限制,比如澳大利亚政府认为外国企业购买二手房并不能增加当地房屋存量,与国家吸引外资的初衷不符,所以对外国企业二手房购买设置了诸多限制条件)。

2014年,中国企业在海外酒店(旅游)/写字楼的开发中大动作频频:万达以9亿美元在美国芝加哥修建万达大厦;锦江国际集团以约12亿欧元从美国喜达屋集团手中收购法国卢浮酒店集团100%股权;中国人寿保险股份有限公司和卡塔尔控股公司以总价7.95亿英镑收购伦敦金丝雀码头10UpperBankStreet大楼;万达集团以2.65亿欧元从桑坦德银行手里购买了马德里地标性建筑——西班牙大厦;中国建设银行通过非公开交易以1.11亿英镑从比利时联合银行手中购得伦敦金融城111OldBroadStreet写字楼的永久产权;阳光保险集团以4.63亿澳元收购澳大利亚悉尼喜来登公园酒店。

在住宅投资方面,跟前几年扎堆投资英美澳这几个房产成熟国家有所不同的是,中国投资者对法国、西班牙、葡萄牙等新兴房产市场的兴趣在增加(欧洲一些国家出台了新移民政策鼓励外国投资者在当地买房)。另外,中国投资者对马来西亚、韩国住宅项目的投资也有相当不错的表现。比如,碧桂园以7300万澳元购买了位于悉尼西北部的一处开发用地;雅居乐在马来西亚成立的合资公司,以4.3亿元人民币收购位于吉隆坡4.1万平方米的地块;绿地集团在韩国济州岛购置一幅面积约31.3335万平方米的地块。

农业食品:2014年年初,中央一号文件《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》中强调要支持农业“走出去”以及与周边国家进行农业合作。为响应文件精神,也是出于对企业自身发展的考量,中粮集团、中农发集团、光明食品集团、重粮集团等大型国企在2014年的对外投资上也迈出了重要步伐:中粮集团斥资28亿美元先后并购荷兰Nidera公司、中国香港来宝集团旗下来宝农业有限公司,对这两大公司均拥有51%的控股权;光明食品集团以85亿谢克尔的对价收购以色列最大食品公司Tnuva56%的股权。

除了国企外,地方民企的境外农业投资也初具规模。但民企在融资、政策、营销以及技术水平等方面的劣势,使其在对外投资中很难与国企相匹敌。然而,不论是国企还是民企,同样面临企业运营分散、缺乏协同运作的难题,国际市场竞争力还较弱。为了增强我国农业的海外发展能力、拓宽国际发展渠道,农业企业可以着力于收购具有全球整合能力的国外农业及食品公司,政府及政策性金融机构也应为企业的海外收购提供政策审批便利和资金支持。

TMT:TMT行业海外投资额大幅上扬是2014年的一个重要趋势,其投资首选地仍为美国,投资热点是游戏业与半导体业。联想、中国移动、阿里巴巴、华为、腾讯等公司在2014年的TMT海外投资中表现最为活跃。联想集团以23亿美元收购IBMX86服务器业务,以29.1亿美元从谷歌手中收购摩托罗拉移动控股公司。中国移动以5.16亿美元拍得巴基斯坦的3G和4G牌照,以287.5亿泰铢从正大集团手中收购泰国唯一的全国性综合电信运营商True公司18%的股份。华为公司以2500万美元收购英国物联网公司NeulLtd100%的股权,以2600万美元收购英国XMOSLtd股权。阿里巴巴以3.125亿新元入股新加坡邮政,以2.5亿美元投资美国拼车应用Lyft。此外,中国人民银行收购意大利电信集团2.08%的股权,腾讯计算机系统有限公司以200亿韩元(1970万美元)收购韩国PATIgames20%的股权等交易也都反映了中国企业在TMT海外投资方面的趋势。

基础设施建设/公用事业:近几年,中国的海外基础设施投资表现抢眼,中国的投资者、EPC企业纷纷出海,在拉美、非洲、东南亚、欧洲和澳大利亚的基建与公共事业领域有着良好的业绩。这得益于各经济体对私有化的推进以及PPP模式的逐步完善与发展。2014年该领域几大交易包括:国家电网公司以21亿欧元收购意大利国有银行所持的意大利存贷款能源网公司35%的股权(这也是迄今中国企业在意大利进行的最大单笔投资),中国人民银行收购意大利睿斯曼电缆集团2.018%的股权,以及北京首都创业集团有限公司以9.5亿新西兰元(合8.3239亿美元)收购新西兰TranspacificIndustriesGroupFinance(NZ)Limited100%的股权。此外,中国将与巴西、秘鲁组建联合体,合作修建“两洋铁路”这一项目,也成为2014年中国海外基建投资的亮点。随着中国政府“一带一路”战略的进一步实施以及中国主导的亚洲基础设施银行的设立,预计中国资本对海外基础设施的投资还会不断加速。

金融:在中国企业“走出去”势头日益强劲的影响及作用下,中国的金融业也加快了海外扩张的步伐,通过增加全球网点布局、持股海外金融机构、吸引国外资产的方式,为走出国门的企业提供各类金融服务及支持。鉴于投资/交易金额庞大、流程复杂、风险较高等原因,中国金融企业的海外投资/交易呈现出以下特点:不以数量著称、资产集中度相对较高、投资主体和目标国比较局限。就投资主体而言,目前还是以银行为主(且集中在中国银行、工商银行、建设银行、国家开发银行等几家大行),保险、证券以及租赁公司也有相当程度的参与;从目标目的地来看,主要集中在美国、英国、德国、中国香港等成熟市场,原因在于这些国家/地区作为发达的金融中心,有着完善透明的法律体系和有效的金融市场。对于尚未成熟的中国内地金融企业而言,在上述地区的投资风险相对可控,并购后整合成功率相对更高,而且可以利用当地既有的先进金融产品、发达的销售网络和成熟的客户群体。2014年金融领域几笔重要的海外交易有:工商银行以7.65亿美元对价收购南非标准银行所持的标准银行公众有限公司60%的股权,以3.16亿美元收购土耳其银行75.5%的股份。复星国际有限公司以4.64亿美元收购美国保险商IronshoreInc.20%的股权,以1.3588亿美元收购葡萄牙储蓄总行保险业务80%的股权。

另外,在汽车、医疗健康、文化产业方面,中国企业也有相当规模的海外投资交易,比如东风汽车8亿欧元收购法国东风标致集团14%的股权;中国人民银行收购意大利菲亚特-克莱斯勒汽车公司2.001%的股权;泰格医药以5025万美元对价购买美国方达医药技术有限公司69.84%的股权;凤凰传媒以8000万美元并购美国PublicationsInternational.Ltd100%股权。

2015对外投资有望新高度

2014年11月,习近平主席在APEC工商领导人峰会上提到,未来10年中国海外投资将达到1.25万亿美元。这意味着未来10年中国对外直接投资将增长近3倍,中国作为“世界投资人”的时代已然到来。

投资行业趋势:传统的能源矿业投资热度在慢慢散去,房地产、基础设施建设、TMT、农业、金融的投资占比逐步上升,新能源、医疗健康、文化/娱乐等多个领域也呈现出欣欣向荣的对外投资趋势。尤其在基础设施建设领域,随着今年亚洲基础设施投资银行的设立、中国政府的“高铁外交”策略,加上国内金融机构对基建项目的融资支持,该领域有望在2015年成为对外投资金额占比最重的一部分。但也不能忽视传统能源矿业领域的投资额,虽然该领域投资幅度呈现下降态势,但是由于此行业单项投资规模较大,不排除2015年发生一笔或几笔大单导致该行业的对外投资额大增的情况。

投资国家/地区趋势:借力双边自贸协定的春风,加之自身的良好地缘或资源优势,韩国和大洋洲吸引中国投资者的能力有望进一步提升;“一带一路”战略的实施,也点燃了中国企业赴中亚国家投资的热情;英美等发达国家将继续保持其在TMT、房地产及金融业领域吸引中国投资的主导地位;东南亚在房地产及农业领域,非洲、中亚和拉美在能源矿产领域吸引中国投资的势头仍然不可小觑。

政策及监管趋势:得益于发改委和商务部2014年初出台的简化境外投资的相关政策,10亿美元以下的境外投资(如果没有涉及敏感国家或行业)都只需要在各级发改委和商务部门进行备案,但10亿美元以上的境外投资仍然需要国家发改委的核准。但是,国务院2014年11月发布的《政府核准的投资项目目录(2014年本)》中进一步取消了项目核准中的金额标准,按照目录,只有涉及敏感国家/地区/行业的项目才需要进行核准。

目前的境外投资核准备案机制下还存在审批部门多、审批合计所需时间较长、“路条”制度扭曲市场行为以及上市公司和国有企业的境外投资限制过多等障碍。政府对境外投资进一步改革的空间依然存在,大步幅松绑势在必行。

李克强总理2014年12月24日主持召开国务院常务会议,部署加大金融支持企业“走出去”力度,确定了若干重大的政策改革。一是将境外投资外汇管理由事前到有关部门登记,改为汇兑资金时在银行直接办理;取消境内企业、商业银行在境外发行人民币债券的地域限制;简化境外上市、并购、设立银行分支机构等核准手续。二是拓宽融资渠道,助力“走出去”:包括对大型成套设备出口融资应保尽保,鼓励商业银行加大对重大装备设计、制造等全产业链的金融支持力度。推进外汇储备多元化运用,发挥政策性银行等金融机构作用,吸收社会资本参与,采取债权、基金等形式,为“走出去”企业提供长期外汇资金支持。三是健全政策体系,服务“走出去”,包括完善人民币跨境支付和清算体系;稳步放开短期出口信用保险市场,增加经营主体;创新出口信用保险产品,大力发展海外投资险,合理降低保险费率,扩大政策性保险覆盖面。

此外,上海自贸试验区允许个人开立资本账户进行境外直接投资,中国政府积极推进汇率改革和人民币的国际化,这些举措都将为中国投资者“走出去”提供更大的便利与保障,中国海外投资将持续升温,步伐还将进一步加快。

私募基金更趋活跃

作为新兴和日益活跃的中国海外投资者,私募基金在中国资本海外布局中的重要性不断凸显。2014年,中国的私募股权投资基金(PE)不仅在国内交易上业绩良好,而且在对外投资方面也有不俗表现。比如联想控股旗下的弘毅投资,2014年一年注资好莱坞STX电影工作室、投资美国云服务平台公司Deem、全资收购英国餐饮品牌PizzaExpress(该收购对价约9亿英镑,为欧洲餐饮行业过去5年中金额最大的并购案)。

回顾2014年中国PE的对外投资,不得不提的一个名字就是复星国际。该公司2014年在海外投资市场上可谓异常高调,其投资区域遍布美、欧、澳等世界各主要发达经济体,投资行业也较全面地覆盖了能源、房地产、保险、医疗卫生、电信、影视娱乐、食品、服装等众多领域。复星在2014年直接或者通过其全资/间接持股的附属公司控股或者参股了葡萄牙保险公司Fidelidade、葡萄牙电网公司REN、葡萄牙医疗企业ESS、德国生活品牌TOMTAILOR、西班牙火腿及酒类制造商Osborne集团、美国好莱坞制片公司Studio8、日本房地产管理企业IDERA资本管理公司等企业,大大拓展了自身的全球化战略布局。

此外,各大保险公司凭借自身雄厚的资金实力,纷纷设立了自己的PE平台以从事境内外投资。比如中国人寿保险集团体系内就有两家专门的对外投资平台:中国人寿资产管理有限公司和国寿投资控股有限公司。中国平安保险集团体系内除了专门的平安创新投资基金外,其下属子公司平安信托、平安资产管理有限责任公司(前身是中国平安保险股份有限公司投资管理中心)等都在做PE业务。

近年来,国家对保险资金运用的管控在慢慢放松,保监会通过扩大投资地区、明确投资额度、细化投资品种等措施积极推动保险资金“出海”。尤其是2014年8月份,国务院发布的《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》(国发〔2014〕29号,别名“国十条”)中提到,鼓励保险企业“走出去”,拓展保险资金境外投资范围。这些政策导向和鼓励机制,进一步加速了有保险资金“撑腰”的PE走出国门、跻身海外进行多元化投资的步伐。

2014年,中国人寿保险集团旗下的两家全资子公司中国人寿保险(海外)股份有限公司(作为出资人)和国寿投资控股有限公司(作为投资管理人)以2.5亿美元共同完成了对美国私募股权投资机构——德太投资的部分股权投资。

 

 

2015全球最热买房地 悉尼纽约前景最被看好

澳洲房地产公司莱坊集团(Knight Frank)预测,全球最受追捧的房产投资城市,料将经历一个艰难的2015年。在莱坊监测的8个高端城市中,只有两个——纽约和悉尼——料将在2015年实现价格增长。

2015年,伦敦住宅市场料将表现平淡,而巴黎、新加坡、中国香港、日内瓦和迪拜的房价预计都将下跌。纽约房价料将在2015年增长5%到10%,而悉尼房价的涨幅较为温和,料将上涨5%。这两个市场的上涨势头主要得益于海外买家的好胃口以及购房政策的相对宽松。

悉尼将在2015年继续实现价格增长

莱坊的全球调研部门主管白利(Liam Bailey)说:“国际需求增加和经济指标改善双管齐下的效应,帮助推动纽约高端房产在2014年增值6.7%,我们预计这一势头将一延续至2015年,中国买家可能会日益活跃,特别是考虑到近期的签证放宽。”

海外兴趣强烈

“和纽约一样,我们预计悉尼将成为2015年表现最好的高端住宅市场。商业信心上涨以及政治稳定感增加有利于吸引海外兴趣。”

“澳元疲软增加了这方面的动力,也再度激发了澳洲外侨的兴趣。低利率预计将保持稳定,直到2015年中期至末期都不会发生改变,银行也积极地以有竞争力的利率提供贷款。”白利说。

他还提到,众议院经济常委会对澳洲住宅市场内的外国投资情况进行了审查,尽管提出了一系列可确保规定被更严格执行的建议,但却并没有对外籍人士在澳买房施加额外限制。

新的房产税,额外印花税以及其他旨在使房地产价格增长降温的措施,都是导致世界上其他房地产市场前景看跌的原因。

在纽约,曼哈顿市中心地区将是表现最好的房地产市场。在悉尼,莱坊集团认为,东区和下北岸最为看好。

迪拜的前景最弱,价格可能下跌多达10%。此前阿联酋央行将转账费用提高一倍至4%,并引进按揭贷款上限,提高了购房成本,挫伤了投资者胃口。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚,了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

 

中国各大房企涌入纽约房产市场 取长补短最适宜

中国买家纽约购房的热情在媒体上的曝光度已经有一段时间了。据今年的数据显示,中国投资者已经超越俄罗斯买家成为美国最大的海外购房群体。中国地产商也蜂拥至纽约,开发纽约的住宅市场。

不光有更多的基金和私募股权投向了纽约的住宅市场,很多的中国开发商以不同的方式进军纽约住宅市场。有些和纽约当地的开发商合作,有些则自己开发。国内大量的海外购房需求是这些开发商的优势。很多项目在开发过程中,就已经在中国国内被销售完毕。

鑫苑中国和万科就在这些地产开发大军中

2006年,鑫苑中国在纽交所上市后募集了5亿美金。2012年鑫苑花了5千4百万美金从布鲁克林一将破产的开发商手里接盘过肯特大道上的一个项目。之后预算在这个项目上投资2亿五千万美金,建造216套高档商品房和联排别墅。而目标购买群体却是那些支付不起曼哈顿高房价的当地家庭和中国大陆买家。据报道称,已经有500多位大陆客户有意愿购买。另外,万科和美国的Rosen 集团在610号莱克星顿的高档住宅楼也即将开始销售。

笔者认为,越来越多的地产商涌向纽约的趋势将会继续,原因有三:

中国当地的房产市场已经见顶。有部分投资者卖掉国内一线城市的房子,换一套纽约的小住宅。他们认为纽约的房产更加保值,或许不久的将来也会考虑移民美国,所以提早买好房子,也许以后会自住。

越来越多的中国人通过EB5移民到美国,这些移民第一考虑的就是置业。纽约的高租金让很多移民觉得租房子不划算。

地产公司对自己的投资多元化,不仅看重国内市场,现在也投资海外,分配公司资产。有些公司开始以投资者的身份投资美国当地的地产开发商,接着,在自己对市场有一定熟悉度后,自己直接变身为房产投资商。尤其是中国银行海外部,对地产开发的支持很大。这些都帮助了中国地产商。

目前中国开发商的楼盘大多以中档为主,还没有特别高档的住宅楼,且都是在曼哈顿岛外。美国本地人对高档房产的质量,用料和设计有着默认的标准。而这些正是中国开发商需要继续研究,规范和融入的。

Lucy.Luo专栏全集:

纽约资深经纪Lucy. Luo 盘点曼哈顿房产投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论,或是加入Lucy.Luo的微博【纽约置业Lucy.Luo】与她近距离接触。

 

 

泰国最炙热的全新房地产市场──清迈

21世纪前十年,清迈一直被买家和投资者忽略,他们主要将目光集中在首都曼谷和海滨度假城市芭堤雅。2011年开始这种情况有所改变,因为来自泰国本土其他地区的买家以及国际投资者开始留意到泰国第五大城市的巨大潜力。

对于任何曾经到访过清迈的人士而言,这个城市的吸引力是显而易见的。和曼谷及泰国其他主要旅游城市相比,清迈被美丽的热带雨林和乡郊环绕,其低密度的显著特性形成一片宁静的绿洲。许多人更喜欢清迈温和的气候,而不是南部全年炎热潮湿的温度。清迈是泰国少数能感受到一年中季节转变的地区。

清迈是一片宁静的绿洲,购置退休居所或度假屋的理想地点

因此清迈常被誉为亚洲,有时是全球最适宜居住的城市之一。现在许多国际访客将之视为退休后的永久居住地 – 或者来此躲避本国寒冷的冬季。清迈的外籍人口已经超过40,000,并正迅速增长,特别是来自中国大陆,家庭买家被更实惠的房价和国际学校更低廉的学费所吸引。

清迈的另一主要吸引力在于它的生活指数比任何其他较著名的泰国城市低得多 – 这包括房产价格。当论及房价时,曼谷和芭堤雅的房地产市场在过去的十年里一直不断上升,清迈比它们落后了数年,这意味着在此仍有可能以5万美元买到一套优质的公寓。清迈的房价不会在低位停留太久,目前正在迅速上升 – 速度比泰国其他地区更快,因为清迈的房地产市场正在弥补失去的时间,房价自2010年以来以每年10-20%的速度递增。

过去十年的清迈大量投资于基建,现在已拥有曼谷以外最大型的现代购物商城之一,成为游客和当地人的购物天堂。这个城市一直是10万多名学生的家园,他们遍布于十所大学。学子的住宿意味着租赁市场的蓬勃。许多学生家长也为他们的孩子购买公寓,这是清迈房价不断上升的另一个原因。 

清迈不断受益于全新现代化的设施和基建,其中包括大型购物商城

清迈因为毗邻周边国家而成为泰国最大的工业中心之一,失业率低于1%。其房地产高端市场租赁需求殷切,许多制造厂聘任的外籍经理对高品质的住房需求持续。

对清迈的大量投资不太可能会很快结束。未来几年,投资的规划是一亿泰铢扩建机场,高铁网络将穿越连接曼谷至中国的城市,另外全新高速公路连接清莱(Chiang Rai)。这条新路线连接清迈至R3A高速公路,而R3A高速公路连接南中国、老挝、缅甸和泰国。

清迈处于非常有利的地理位置,将成为东盟经济共同体的主要商业中心,通往周边国家的主要门户。前往清迈非常便利,许多飞往该市的廉价航空航班极为便宜,包括Nok Air、AirAsia 和Thai Smile,它们提供泰国的内陆航班。另外还有其他国际航空公司开通的航线,包括中国香港的港龙航空以及中国的东方航空。

清迈房地产市场的繁荣始于2011年末,曼谷洪水灾害之后。灾害导致泰国中产买家开始寻找首都以外的第二个家园作为避难所,以防这种情况再次发生。最近,国际买家表现出对清迈房地产的浓厚兴趣,尤其是来自中国大陆的买家。中国买家自2012年中国红极一时的电影《泰囧》发行后开始对清迈另眼相看。在2013年,到该市旅游的中国游客数目倍增,并且发现购买清迈的房产是上佳的投资机会,许多中国游客开始投入资金。在2013年清迈共有650万人次到访,以游客数量而言,是泰国第四个最受欢迎的城市。

所有这些兴趣产生的最终结果是,清迈现在是增长最快的房地产市场,如果不是全球,至少在泰国是这样。因此,无论您是否正在一个宁静和绿意葱葱的地区寻找度假屋或第二个家园,或者寻觅理想的退休地点,又或者是寻找出色的投资机会,享有极高的租金回报及资本增值,那么清迈就是一个无与伦比的选择。

中国人在英国买房也能贷款 利率按买房用途有差异

如今,在海外买房的中国买家越来越多,而英国作为最发达的国家之一,其房市也备受关注。对于资金不是很充裕的买家来说,最关注的问题是:在英国买房,能否贷款?如果能,那应该怎么办理?为此,居外网整理相关资料,并向相关银行进行咨询,简要地为大家介绍在英国买房时获取贷款的相关信息。

由于客观条件限制,英国当地的银行无法获取国内买家的财务状况信息,所以国内买家很难从当地银行获得贷款,找中资银行贷款更为实际。当前,中国银行在英国设立有分行,并已开展了留学、买房的专项业务,为此,我们就以中国银行英国分行(以下简称为“英国分行”)为例,介绍相关的资讯。

一、在英国买房能贷款吗?

首先先回答中国买家最为关注的这个问题,答案是能贷款。就跟大家在国内买房一样,只要你的财务状况、收入情况符合要求,一样可以从英国分行获得贷款。

不过,需要注意得是,目前中国银行推出的“英伦管家”的业务也有涉及在英国买房贷款,但这个业务是跟英国留学绑定的,并不适合所有投资者。国内买家在英国买房要获取贷款,还得直接跟英国分行联系、办理。

在英国办理房屋贷款所需证件

备注:尽管都叫中国银行,但国内的中国银行专注于国内业务,关于如何在外国贷款上,大家无法获得更多信息。要在英国获得贷款,还是得直接跟英国分行联系办理。从这个角度来说,大家把中国银行英国分行理解成同一品牌下,独立运营的第三方更为合适。

 二、如何办理英国买房贷款

 其实,在英国获取买房贷款的条件、流程跟国内并无二致,只是在文件传递、贷款汇率上有所却别。下面简单介绍下相关流程:

 1、  初步评估

国内买家提供个人的资产证明、收入情况证明、身份证明,并将这些资料直接汇寄到中国银行英国分行(英国各分行地址,可参见下面信息)。英国分行在收到资料后,会做出一个初步评估,确定买家的贷款额度。

 所需时间:从银行收到买家证明文件开始,初步评估过程大概一周时间能完成。

 2、  买家看房、验房

如银行给出的初步评估结果符合您的实际需求,则买家可以进入实际看房、买房环节。需要注意的是,在英国买房、签订买房合同前,有一个第三方验房的环节(在英国买房,本环节不可省略)。验房报告不仅描述房屋质量等相关信息,还会给出相应的估价,这将决定银行最终贷款的数额。

 所需时间:由于验房由第三方机构进行,银行无法控制。通常,需要1个月左右的时间。验房的费用通常由买家支付。

 3、  贷款审批、放款

 获得验房报告后,银行将根据报告的估价,结合买家的财务状况,给予买家最终的贷款额度,并按英国当地贷款利率与买家签订房贷合同。

 所需时间:大概1—2周

 备注:在本阶段,买家需要在中国银行英国分行开设账户。
 

 三、汇款、贷款利率、贷款比例等相关细节

 1、贷款比例:

 国内买家能获得的房贷比例跟自身财务状况(资产、收入)、房产评估价(验房报告)以及买家的购房用途(自住、投资)这3个方面紧密相关。

 按照中国银行英国分行的惯例,购房自住的买家首付少,可获得更高贷款比例,最高可达80%。而投资购房的买家需要付出更多首付,最高只能获取75%的贷款。详细情况如下:

自住买房需求的贷款比例 投资买房需求的贷款比例

 2、贷款利率:

英国的房贷利率采用浮动利率,根据用户买房需求的不同,也有所区别,细则如下:

  • 自住买房:  在英格兰银行基准利率的基础上加2.68%,并在贷款期限内按此利差随该基准利率浮动。(目前英格兰银行基准利率为0.50%,我行自住房产按揭贷款浮动利率为3.18%,整体比较利率APR为3.3%。整体比较利率APR帮助您比较产品的总体费用)。 
     
  • 投资买房:  在英格兰银行基准利率的基础上加3.38%,并在贷款期限内按此利差随该基准利率浮动(目前英格兰银行基准利率为0.50%,我行投资租赁房产按揭贷款浮动利率为3.88%,整体比较利率APR为4.1%。整体比较利率APR帮助您比较产品的总体费用)。

备注:

A、为方便还贷,投资者需开立中国银行(英国)有限公司结算账户,您的租金收入须通过此账户接收。

B、以公司名义递交的投资租赁房产贷款申请适用不同的贷款利率,详情需咨询英国分行。

  3、贷款年限: 根据买家的财务状况,目前中国银行英国分行最长的贷款年限为25年。

 4、如何汇款

尽管中国银行在国内设有分行,但从国内汇款至英国分行,也并不像大家想象得那么便利,转账即可。国内买家在进行汇款、支付首付时,还是受到每人每年不超过5万美元限额的限制。对于普通的国内投资者来说,找多个人帮忙,往投资者在英国分行的帐号汇款是比较可行的办法。

 5、贷款费用

估价费用具体金额根据房屋购买价格而定,并在您递交贷款申请时缴纳。

银行将收取按揭贷款手续费,该费用在您接受贷款协议书时缴纳。具体金额根据贷款金额而定(请参见下表)

自住需求的贷款费用 投资需求的贷款费用

 6、还款方式

自住需求跟投资需求的房贷,都按照等额本息的方式还款。

中国银行(英国)有限公司房屋贷款中心

地址:1 Lothbury, EC2R 7DB

传真:0044 (0) 20 7282 8836

电子邮件:mortgages@mail.notes.bank-of-china.com

营业时间

星期一至星期四 09:30 — 16:00

星期五      10:00 — 16:00

英国公众假期不营业

伦敦中国城分行和曼彻斯特分行星期日营业时间为 12:00 至 16:00。

如星期日、当周星期五或下周星期一为英国公众假期,则该星期日不营业。