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留学匈牙利 不买学区房也能进入好学校

如果选择购买匈牙利房产是为了子女留学时用的话，本期我就先来介绍一下有关匈牙利的教育体制。匈牙利的教育体系分为四个层次：幼儿园、小学、中学和高等教育（包括学院和大学）。普通义务教育三岁起步直到16岁为止。

三岁儿童到幼儿园学习为期三年。他们参加的在校课程包括基础技能拓展、预读、绘画、歌咏和小学预科。孩子们接受算术基础知识教育、钢笔和铅笔使用技能、简单的游戏和歌曲等教育，同时也学习外语和集体行为准则。与此同时，那里有许多国际幼儿提供给各国移民。

孩子们在6岁开始上小学。他们在校学习到14岁，要参加8次年考。很多私立国际小学对外国人开放，课程语言为英语和其他外语。较为推荐的学校有布达佩斯的匈中普通双语小学。在接受双语教育的同时，学生们还可以学习其他外语。在这里，两种文化都展现在孩子们面前。多元化的教室，使中国和匈牙利的孩子们在同一个课堂相识并建立友谊，和受到两种文化的熏陶。除了感谢中国和匈牙利政府2004年签署协议的成果，也要感谢匈牙利政府的财政支持，使得免费义务教育得以施行。

小学生毕业后直升中学。在匈牙利有三种中学：文法学校、技术学校和职业中学。大多数学生选择就读文法学校，因为他们想要接受进一步的教育。在这种学校学习能够获得进入大学的最大几率。这里有两种文法学校。一种专注于文史课程。另一种专注数学、物理和生物等科学课程。当然，外语也是两种学校中不可或缺的课程。学生们愿意通过这几年的学习，在通过毕业考试外，还希望进入技术学校获取职业技能。职业学校培训具有专业技能的手工劳动者，比如钳工、焊工和美发师。

中学毕业后，年轻人有机会进入州立大学学习。另外大多数的大学都拥有高级学位各科课程，比如博士学位课程。类似于欧洲大多数国家，匈牙利高等教育采用博洛尼亚体系。学生们完成前三年的学习后获得学士学位，并可以继续深造两年以获得硕士学位。同时还有各科的，例如法律、医学、兽医、牙医、药学和建筑学等课程，教育方式有所变化。教育不再分为2年或3年，这些专业需要5年或5年以上的时间完成。在州立高等院校之外，还有很多私立院校和国际学院分部。同时拥有大学的各个州都对外国学生敞开大门，准许他们入校学习。

在全匈牙利，特别是布达佩斯，由于高等教育标准的好处和诸多的学生生活便利条件，匈牙利的高等学校很受外国留学生的欢迎。例如目前布达佩斯几乎一半的塞梅尔魏斯医科大学学生都来自于国外，而医学专业和牙医专业外国留学生分别占47%和44%。在布达佩斯的一所经济大学——科维努斯大学，外国留学生的比例接近12%，每学期学费介于2000~3000欧元。许多美国、德国、中国、法国和意大利的留学生也选择来匈牙利的大学攻读学位。

介绍完了有关匈牙利教育体系之后，一定会有人想要问有关当地“学区房”的问题。在这里，我想对每一位为了子女而投资匈牙利房产的投资者们说，匈牙利根本没有“学区房”这一概念。由于匈牙利可售房屋的数量有限，以及不论从住宅出发到任意目的地都非常的方便，所以，在匈牙利根本就不必担心只有购买了学区房才能让子女进入好学校的这一问题。

Laszlo律师专栏全集：

资深律师详解匈牙利房产投资与移民

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纽约房产如何投资？深入了解房产形态 理性选择投资目标（下）

在上期内容中，我介绍了大楼共有公寓（Condominium）和合作公寓（Cooperative）的区别，以及投资者在两者间该选择哪一类来投资（详情见：http://www.juwai.com/news91680.htm )。本期，我将接着该话题，先分析独栋别墅与联体别墅的不同，再逐一揭开这4种房屋类型的投资利弊。

独栋别墅（House）& 联体别墅（Townhouse）

  • 独栋别墅，称为House，是我们印象中典型的西式地产形态。
独栋别墅样式

从建筑本身而言，有着豪华、宽敞的设计空间和绿化环境。除了别墅本身，所占土地、地下和地上空间都属于所有权人。由于曼哈顿寸土寸金，独立别墅一般常见于曼哈顿以外的郊区。长岛（Long Island）、威斯彻斯特郡 (Westchester County)、新泽西(New Jersey)和康涅狄格州(Connecticut)离纽约较近的学区好的一些镇为华人较集中购买独立别墅的区域。

  • 联体别墅，称为Townhouse，为独立别墅在人口较密集的城市的折中变异。
联排别墅

联体别墅的室内设计和空间使用与独立别墅相似，只是建筑上不再具有完全的独立性。通常，邻里之间共同拥有一面隔墙，而且外观设计上保持相似、统一。区别于独立别墅的另外一点就是联体别墅通常由“社区”（community）来进行维护和管理。例如，定期对街道、马路等公共区域进行维护、绿化种植和修剪、垃圾回收处理、冬季除雪等服务。相对的，每位联体别墅所有人要向社区缴付社区维护费。有些高级社区，还为联体别墅所有人提供独立的运动和娱乐场所，形成俱乐部会员制。

除了上面提到的地理位置的差异外（曼哈顿没有独栋别墅），独栋别墅和联体别墅的区别更多体现在个人偏好。一般来说独栋别墅拥有自己的前后院，种花栽菜悉听尊便，左右邻里相隔较远，私密性较强。但需要自己维护打理，工作量较大，责任较多。而联体别墅的绿化一般由社区统一管理，放弃了个性和独立的同时却也方便省心。另外在长岛等一些郊区还有一种叫Gated Community的独栋别墅社区，可以兼顾两者，也很受国内客户欢迎。

  • 大楼共有公寓 VS 独立别墅

综上所述，在美购房置业的选择涉及很多因素，地理位置、交通状况、学区好坏、安全系数以及个人家庭构成和买房目的等等，我们后续会一一详细解读。本篇着重在大楼共有公寓和独立别墅这两大最为普遍受国内客户欢迎的地产形式中进一步讨论一下到底如何选择才是更好的？

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走进被人忽视的曼哈顿城市别墅 更值得中国土豪关注的投资新渠道

中国历史上最富有女性之一的张欣，在打造了价值40亿美元的房地产财富后，最近在曼哈顿购买了一座豪华别墅，别墅位于中央公园东南端的黄金海岸社区。此豪华寓所现价2600万美元，初步估算面积比相似价格的奢华公寓要大2~3倍。这座别墅拥有游泳池、私密空间、私人花园、升降电梯、矿泉浴池和酒窖。美国演艺巨星布拉德·皮特（Brad Pitt）、莱昂纳多·迪卡普里奥（ Leonardo DiCaprio）和沙特王储曾经也对这套豪宅情有独钟。

张欣新寓所的靓丽的餐厅

作为SOHO中国的CEO，张欣一直关注纽约也曾不断地在此投资。身为中国人的她是一位投资美国的领袖和先驱。去年她出资7亿5000万美元购买了纽约地标性建筑通用大厦20%的股权。通用大厦迄今为止是世界上最昂贵的写字楼。她与来自巴西的一位富有的银行家和来自美国的一家主流地产公司共同拥有通用大厦的房地产权益。她没有像其他许多中国投资土豪一样去购买奢华公寓，而是选择了美丽迷人的城市别墅。城市别墅目前仍被中国投资者所忽视。张欣成为了中国投资者的投资新方式的领路人。

“城市别墅”也被称为“褐石屋”（brownstone），是含有土地产权在内、3~4层的独立产权房。而公寓却只拥有与其他公寓所有者共享的土地权和其他公有设施。现在投资者们发现购买纽约的城市别墅是很好的投资方式。豪华别墅通常比那些知名的奢华公寓便宜很多。所以，中国投资土豪们应该考虑曼哈顿的城市别墅了。

张欣所投资城市别墅内的客厅

美国顶级富豪Paul Melon于1965年建造了一座别墅，位置就靠近张欣的别墅。Paul 是继承了祖父Melon的 银行帝国。Paul 的妻子是肯尼迪优雅动人的妻子Jackie Kennedy 的亲密朋友。她设计了著名的白宫玫瑰花园，在此见证了美国历史上许多重大的时刻。Melon别墅上市交易时报价4,3000万美元，面积1000平米。其所在板块是美国最富裕的地区，没有之一。此别墅售价仅为175公寓大厦顶层别墅屋价格的一半。

对于海外投资者来说，城市别墅和新建公寓因其无须披露个人信息而比购买旧有公寓（共有产权）而具有强大的吸引力。因此，投资富商们正转向这些高档寓所进行投资。

在购买了城市别墅后，投资无须花费高达公寓市值1%或是更高的昂贵维护费。城市别墅的房产税较低，而无须公寓那样要协商获得临时的特别优惠税率。总之，即使包括一般维护修缮的费用，拥有城市别墅的成本也比较低。

有些城市别墅也许需要投入不菲的费用进行修缮，但是在纽约找到很好的建筑设计师和建设承包商并不难。请记住，购买城市别墅的手续繁杂，投资者得多加细心谨慎，最好找熟悉流程的经纪行代理。

Danica.Chen专栏全集：

Danica细说纽约房产市场

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匈牙利房产投资两大税务：交易税与财产税

海外投资者都绕不开的一个问题就是“房产税”。不论在哪个国家投资房产，有哪些税？如何缴税？税额是多少？都成为投资者最为头疼的话题。在匈牙利购买房产需要交哪些税？以下我将为中国投资者一一介绍。

中国投资者一旦成为业主之后需缴两种税：

在匈牙利房产交易或让渡不动产有关的权利时，个人和法人实体都需要交纳不动产交易税；在获取不动产控股公司的国内不动产股份时，也须交纳不动产交易税。不动产交易税以被转让不动产的市场价值（含增值税）计算，由受让人交纳。税率如下：

  1. 基准税率为4%，可减免或以优惠税率执行，对居住性质的房屋和公寓也适用。
  2. 对于获取不动产控股公司的不动产或股份，交易税率为4%，最高限额每项不动产10亿匈牙利福林（货币单位）；超过10亿福林税收后的房产市值部分适用2%的税率。不动产交易税针对交易单位为每项不动产上限2亿福林——这种公司间的交易税可以免除。
  3. 如果购买者为不动产交易或租赁公司，则适用2%的不动产交易税率；
  4. 不动产信托投资适用2%的不动产交易税；
  • 非居民取得不动产

根据外国人不动产法案，外国个人或法人实体经地方公共管理部门负责人的批准获得许可，可以取得除耕地之外的匈牙利房产，某些免许可特例适用于欧盟居民。

如果通过继承和继任而获得不动产，则无须获得许可。

如果获取不动产与地方或公共利益不发生冲突，则许可可以被批准。个人或者非居民机构的代表须提出申请以获得地方市政最高当局-市长的许可。如果申请被拒，可向法院提请诉讼。

任何外国自然人、外国公司或机构都无权获得匈牙利耕地的所有权及其任何权利。本规定也适用于匈牙利籍的个人或实体，也包括外国投资者在匈牙利的附属机构。

我们来看一些实例：

  • 个人购买不动产：

1 Hungarian Forint= 0,003183 Euro 1福林=0,003183欧元 

1HungarianForint= 0,004265 US Dollar  1福林=0,004265美元

  • 作为不动产交易或租赁公司购买不动产

1 Hungarian Forint= 0,003183 Euro  1福林=0,003183欧元

1 Hungarian Forint= 0,004265 US Dollar  1福林=0,004265美元

财产税按年度缴纳。建筑不动产的税收按照建筑面积计算，最高每年征收1821福林/平米（约47元人民币），或者以房产市值计算，最高税率3.6%。土地征收类似，税率按照土地面积计算，最高每年征收331福林/平米，或者以土地市值计算，最高3%。

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资深律师详解匈牙利房产投资与移民

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以房养学还是以房养生 马里兰州豪宅为投资佳选

“以房养学”新坐标——马里兰州

现今，中国式教育不但“闻名远洋”，而中国的父母们更是让西方人领略了何为“可怜天下父母心的”真理；为了子女将来能出国深造，顺利进入世界顶级学府，他们可谓是绞尽心智。据初步统计，以子女留学为基础赴海外购房的中国投资者的比例占到60%，优质的学区房更是以“迅雷不及掩耳盗铃之势”一抢而空。 那么在美国，除了纽约、波士顿与宾夕法尼亚之外，还有哪里能为子女学业为主，自住或投资为辅的好住宅？答案就是马里兰州。

马里兰州豪宅全貌

 马里兰州连续四年在全美国的公共教育系统中排名第一。该州的高等教育机构可以为商业和工业提供各种所需培训和研究。有超过33.7万的学生正在州内60多所两年制的学院和四年制的大学接受教育。

 马里兰州出色的教育资源包括有马里兰大学体系中的11个校区，以及以信息技术和生命科学学科而闻名于世的约翰·霍普金斯大学。这些院校已经成立了250多家研究中心和科技研究所，其中包括马里兰大学生物科技研究所，马里兰技术产业研究所，约翰·霍普金斯大学应用物理实验室等。

 

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在Aina Haina社区 享受“隐市”生活

我们常说：“小隐隐于野，大隐隐于市”，就在目睹过Kahala奢华住宅区的精美绝伦后，本期我将带领各位去到同样位于瓦胡岛东部的一个隐秘社区。那里汇集了瓦胡岛上一流的学校、便捷的购物中心以及美丽的沿海景观，这便是可与瓦胡岛上其它任一高档社区媲美的Aina Haina社区。驶过夏威夷欧胡岛上奢华高档的Kahala社区后，在通往欧胡岛东部的Hawaii Kai住宅区的路上，我们就会经过这个隐蔽的地方。

Aina Haina社区是欧胡岛上较老的一个住宅区，建在此区域内的绝大多数房屋都始建于上个世纪50年代。现如今，很多独立屋都进行了大规模的翻新工程：换上全新的地板以及重新设计打造后极具现代感的厨房和宽敞的卫浴室。自从2001年开始，该社区内的多数独立屋都焕然一新，成为欧胡岛上为数不多的高档地产。
Aina Haina社区内的独立屋售价处于$650,000 ~ $17,000,000 之间 (65万美金 ~ 1700万美金不等) 大多数当地中产阶级持有的独立屋价格处于$850,000 ~ $1,700,000之间 (85万美金 ~ 170万美金) 。对于计划投资置产的国内投资者来说，选择Aina Haina社区主要有4大重要因素：

  • Aina Haina社区的便捷地理位置，每天早上驱车前往市中心仅需15分钟左右的车程。相比较东部的Hawaii Kai住宅区，遇上交通拥堵的时候，开车到市中心甚至需要花上大约40分钟的车程。
  • Aina Haina社区非常适合的热衷户外水上运动的居民，这里也是帆板冲浪胜地。
  • 社区内的Aina Haina 小学(Aina Haina Elementary)连续多年被评选为夏威夷州顶尖学校之一。
  • Aina Haina山谷后方的山顶处，可以欣赏到迷人的蔚蓝海景，与自然的亲密接触也让社区内的居民享受到大自然馈赠的天然景观。

从高速公路驶过，很难发现在Aina Haina社区有大量的独立屋。实际上，在真正深入了解后，便会重新认识这片极具发展前景的社区，如同躲藏在闹市繁华身后的一方净土。
Aina Haina社区拥有着绝佳的地理位置：西边毗邻欧胡岛上最奢华的kahala住宅区，东边则是Hawaii Kai另一高档住宅区。Aina Haina社区内还设有大型的超市、医疗中心以及邮局等综合购物中心，银行、餐厅以及健身房等一应俱全。可以说，大部分的中国投资者只要来到这里，都会挑选到他们心仪的房产。所以，Aina Haina社区一直备受当地房产中介与经纪的人的热荐。

用了几期专栏带领大家从夏威夷备受华人所喜爱的热区Kakaako，到连皇室成员都热衷的精致奢华住宅区Kahala，再到本期的“隐市”Aina Haina。相信投资者看到的不仅是那里的投资价值，更了解到，成熟的住宅区都有共性——“生活性”。如同我一开始说的那样，投资房产等于投资生活方式。

Maggie专栏全集：

Maggie畅谈夏威夷房产投资

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中国投资者如何在加拿大卖房？加拿大律师指点迷津

在上两期中，我已介绍了如何在加拿大购房以及在房屋买卖过程中会遇到额外费用的问题。本期，我想交中国投资者如何在加拿大买房。众所周知，在房产投资中，除了出租房屋能获取投资回报外，出售同样也是一个立竿见影的方式，只要投资者在适当的时机出手。

无论在哪个国家，税，一定会让海外投资者感到头疼，难以理解。以下我将来分析有关在卖房时会遇到的税务问题。

非加拿大居民在加拿大出售房地产时，所有的资本收益都需要支付税款。正常的加拿大税率为收益的50％。但是，非居民需要在出售前缴纳税款的预估值，相当于收益的25％。

这一部分税款由卖方的律师保留到加拿大税务局（CRA）下发本房产出售的清关证书。付款后，当买卖合同的所有条件都移除之后，加拿大税务局会给卖家发出清关证书。证书发放周期通常为6~8周。如果没有取得证书，买方将无法继续交易，同时还需扣留25~50％的房款。

房贷于截止日期之前转移到卖方的律师，然后给卖家，随后再将房产证转移到买方名下。

卖方如果不是加拿大公民，则应提交交易进行当年的加拿大所得税纳税申报表，应该会收到已缴税款的部分退款。加拿大房产税取决于房产主要用于居住还是用于出租。如果它被用来作为出租物业，必须支付非居民税，为租客支付的总租金的25％。但是，如果雇用了专业的物业经理，经理将根据法律规定代扣25%的租金，也就是说，只需要上报给税务局75%的租金收入。然后在次年3月31日之前，物业经理发出NR4表格，那么业主就有权提交加拿大报税的材料。纳税申报必须于6月30日前发出。

许多国家，如美国与加拿大有税务条约，这是为了防止公民受到二次征税。建议在卖房前，先向加拿大税务会计师咨询获取更多信息。

Craig Doherty专栏全集：

Craig Doherty解析加拿大房产投资

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投资澳洲港海波因特港Lucky 88 成为下一位最年轻亿万富翁

投资煤炭成为澳洲最年轻亿万富翁

也许就在数年后，澳洲将出现一位最年轻富翁。他或许现在不是最富有的，但是用不了多久，他就将是澳大利亚最年轻的亿万富翁。他是谁？他又是靠什么起家的？

据福布斯中文网报道，年仅35岁的内森·廷克勒(Nathan Tinkler)已凭借煤炭获得了惊人的财富。仅仅在五年多之前，他卖掉了自己的住宅和公司，以筹集起步资金，向一块未经开采的煤田投入了近100万美元。在两年不到的时间内，这笔投资已经翻到了5.3亿美元——随后他继续不断滚动投资与交易。这一过程中，中国需求带动的煤炭热潮助力不少，他挫败力拓（Rio Tinto），获得了中国香港来宝集团(Noble Group)的一笔关键投资。如果今后几个月内一项并购能如预期搬完成，他很可能将跻身全球十亿美元级富豪之列。

Constellation Capital驻悉尼投资分析师对此表示：“廷克勒这种投资者很罕见，他既知道什么时候该买入，也知道何时该卖出。毫无疑问他知道趁热打铁的道理，而煤炭毫无疑问是全世界最热门的大宗商品之一。”廷克勒的下一笔交易将会见证：他终于开始挖煤了。他掌控的上市公司阿斯顿资源（Aston Resources）计划与另一家煤矿公司怀特黑文煤炭（Whitehaven Coal）合并，而后者拥有五家运营中的煤矿。如果一切都按计划进行，合并完成后，他将在一家预期市值达51亿美元的公司中占有19.6%的股份，该交易将使其净资产突破10亿美元大关。目前，福布斯亚洲版将廷克勒排作澳大利亚第26富豪，估计其净资产为8.25亿美元，一年间增长了三分之一。廷克勒于去年首次登上该榜单。

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投资在澳洲 就要选择当地人的生活区

任何房地产投资者都必须关注房产承租人的动态，只有深入了解这一点，才能把握投资的收益。

根据澳大利亚国家统计局的数据显示，以下两组人群在今后一段时间将成为占澳洲人数比例相高当的部分，而他们中大部人选择租房。同时由于人口增长、适合建造房屋的土地数量锐减以及房屋交易费用的上涨都使得租房成为一个热点。但租房市场的需求居住在一套全新设施而又具现代生活气息的房子里仍然是很多人的希望所在。所以投资者选择房产的时候应该主要考虑购买新房。

第一组人群是“年轻的专业人士”

第二组人群称之为“空巢老人”

从以上两组人群可以看出，澳大利亚最主要的租房人群其实仍然是本地人为主。因此，在选择投资房所在地段时，就应该以本地人为主的聚居区为宜。

有一部分中国投资者热衷于在亚洲人，特别是华人为主的地区买投资房。他们一方面觉得华人区的各项生活设施对他们而言比较便利，另一方面则是希望把华裔租客作为他们的主要出租对象，认为易于沟通。这种想法其实并不可取。

首先，虽然澳大利亚的多元文化政策和移民政策，使得近年来华人在此生活的数量不断上升。但到目前为止，在澳华裔长期居民总数只占到澳大利亚全部人口的3~5%。如果你只选择华人作为房屋出租对象，那就意味着你的客户群只在这5%之内，而另外的95%澳大利亚居民就被你排除在外了。其次，虽然中国留学生也可以成为房屋出租对象。但你必须考虑到留学生市场的波动性。这种波动性体现在两个方面：一，学生的居住选择会受他的学业进程影响，升学、转学、毕业都会带来租房的变动；二，学生还受到留学移民政策变化的影响，会出现此时多，彼时少的现象，这对房屋出租也是有影响的。最后，请一定牢记澳大利亚白人居民才是人口的最多数。任何投资只有把这最多数的人口吸引到你的客户群中来，才能保障你的成功。而白人居民的居住习惯是一般不太愿意选择外来少数族裔过于集中的地区。如果你的投资房买在少数族裔地区，等于将自己与多数白人澳洲居民相隔绝，不仅是出租受影响，而且要出售也会遇到问题。即便自住，而且现在出售亚洲食品商品的店铺遍及墨尔本的各处，也不一定要居住华人区才会有购物方便之感。

其次，作为房东，你也无须担心和白人租客的沟通障碍。因为在澳大利亚出租房屋，完全可以通过本地房屋中介来操作，房主本人几乎不需要和租客产生联系。这样一来，租客是不是亚裔，能不能说中文，能不能和房主沟通根本就不是什么问题。反之，少数族裔租客相比较本地人租客，在租金订约和缴纳、房屋维护和保洁等方面都会让房主感到麻烦一些，因此他们其实并非最理想的租客。由此可鉴，选择以本地人聚居区的投资房，在租客选择方面会给你带来最大的便利。

金凯平专栏全集：

金凯平谈澳洲墨尔本房产投资

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海外投资选商业地产还是住宅地产？ 投资专家教你怎么选

供中国投资者购买的房屋种类繁多，有别墅、公寓、写字楼、酒店、商店和工厂等等。然而，这些房产可分为两大类：住宅地产（Residential Property）和商业地产（Commercial Property）。

在这两类之中，住宅地产对于投资者来说更容易理解，因为我们平日所居住的房屋就属于住宅地产。最近在美国，住宅地产成为了媒体们的焦点，不论是报刊还是电视，都在讨论与撰写有关住宅地产的事，为此甚至还举行了一场万众瞩目的晚宴。

其实，住宅地产与商业地产都各有千秋，就看投资者“钟情”于哪一类。

住宅地产（Residential Property)

美国很多城镇，在中产阶级社区中，常见的一套3居室住宅售价一般在10~20万美元，年租金收益在5~8%。这是非常基本的投资类型。

另外，共管公寓（Condos）或公寓套房（Apartment）也十分受投资者欢迎，因为不太需要亲自去维护，社区会帮助业主进行公寓维护。共管公寓平均价格在5~15万美元左右，净回报率达到6~10%。

商业地产（Commercial Property)

全球房产大部分都是商业房，有经验的房产投资人都比较倾向于投资商用房，因为商业地产比较稳定、能获净现金流，而且付清抵押贷款之后还会带来更多的股权。如果投资人手头资金充裕的话，投资商业地产就要比投资住宅地产更有利。

商业地产比住宅地产有四大优势：

稳定性

商业地产一般租期较长，很多高达25年。也就是说商用房租金由公司利润支持，而且租期比较长，而住宅房一般是签一年的，那么投资商业地产就更加稳定。商业地产的优势就是收益稳定可靠。

运行成本低

业主要支付商业地产运营和维护的费用。这笔开支（包括时间和金钱）虽然很大，但从另一个角度来说，商业地产的物业管理费要比住宅地产收费低。

增值

商业地产不会受到通胀压力。付清抵押贷款之后还会带来更多的股权。而且业主可以通过抵押贷款利率减少和货币贬值享受减税。（减税等问题一定要咨询专业人员）。

总而言之，地段好、收益高的专用优质商业地产是投资者的首选。

收益

虽然，商业地产一般要比住宅地产价格贵很多。因为商业地产比较大，设施也比较复杂。我们今年在奥兰多（Orlando）推广的商业地产售价82.5万美元，收益7%，小旅馆售价500~1000万美元，购物中心5000万~1亿美元。

地段较好的大型商业地产一般由机构投资人购买，收益是5%。主要来自资本增值和杠杆，如5~15年的抵押贷款。

但还是有一些低于15万美元的房产。如美发沙龙、中餐馆、保健诊所、房产公司办事处，均价都在14~16万美元，合同期5年，净收益在9%。

随着美国经济的复苏，住宅房和商业地产都有很大的机遇。如果投资者知道自己想要在哪里投资，就很容易就能发现增长比较快的地区正在建造崭新的房产，而这些地区一般都租金高，空置率低。

Colin Murphy专栏全集：

Colin Murphy与美国房产投资

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