中国投资者 – Page 24

投资澳洲房产有三类产权可不要搞错了！

澳大利亚州承认土地私有制，大部分地区都认可业主对于物业永久的拥有权。目前澳大利亚住宅大致分为托伦斯所有权(Torrens Title)，分契式所有权（Strata Title），社区所有权（Community Title）以及公司所有权（Company Title）。那么这些所有权有何不同呢？

托伦斯所有权(Torrens Title)

托伦斯所有权系统在1858年由南澳殖民总理罗伯特∙托伦斯引入南澳的，并在1863年1月1日引入新南威尔士州。该系统通过对房屋所有权的登记进行转让过户的交易，简化了土地交易的程序以及对于所有权的认证。托伦斯所有权证书简单可靠（即通常所说的“房产证”），证书上仅仅包括业主姓名，土地物业抵押的情况，及某些特别的说明。此类型物业简单通俗来说，就是一整块地分割好、独立的地皮，目前市面上大部分街道上的独立房屋(House)都属于托伦斯所有权，也就是说，土地是属于所有人的。

购买托伦斯所有权的土地后，业主需要自己负责土地和房屋的维修和管理工作。业主也可以向当地政府申请对于房屋进行推倒重建或是加建。买家在购买托伦斯所有权的物业时，应当确认前房主是否有违建设施。因为一旦物业转让至买家名下，违建设施的风险就全部转移至买家。一旦被当地政府发现，买家就要承担罚款、推倒违建筑等政府命令。相应的，如果买家有意购地后进行重建或加建，则在购买物业前应当充分了解当地政府对于房屋建设的限制和要求（例如房屋的高度限制、用料限制、面积限制等），以免得不偿失。

分契式所有权（Strata Title）

分契式所有权是另外一种物业所有权的形式，比较常见的为公寓房或连体别墅等。业主对土地并无所有权，相反只是购买了土地上一个以水平和垂直划分的有限空间并获得该空间房产的所有权。由于一块土地可以分成2至上百个分契空间，并产生许多公用设施（如外墙、过道、电梯等），需要所有业主共同维护。一般会交给专业的分契管理物业公司打理，业主每季度缴纳相应的物业管理费。

除了政府颁布的法律法规外，每个物业大楼的业主团体对于分契管理也都会有不同的规定，对于业主来说，限制相应也较大。由于大楼结构属于业主团体，因此分契式物业的业主不可随意对自己的房屋进行改造或装修。一旦被发现未经允许，业主擅自对房屋结构进行改动，将会面临严重的后果（例如罚款、恢复原样或是诉讼等）。但相应的，分契管理物业公司会负责大楼日常的清洁及维护，为业主省去不少烦恼。

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别墅房产增值妙招－改建阁楼房屋增值高达百分之二十

中国买家赴海外购买房产时，最情有独钟的就是别墅。别墅的多样性——豪华、乡村田园、古典以及其宽大的面积和独立的花园，都满足了中国投资者脑海中对理想家园的所有要求。然而，在出租获利前不对自己心爱的别墅稍作修饰的话，最终的效果可能并不尽如人意。

根据我个人多年在英国房产业内的经验，给别墅改建一个阁楼可增值20%。

为别墅搭建阁楼可增值20%

据英国地产界的一项最新调查结果显示：仅通过阁楼改建就能为业主的房产增值。把位于房屋顶层，通常被人们忽略或仅用来放置杂物的阁楼改建成一个独立的房间，就可能为投资者的房子带来约3万7千英镑的增值空间。

全英房屋抵押贷款协会(Nationwide Building Society，泛邦建房合作社)的一项研究结果显示，改建阁楼的房主在改建后就可能为自己的房产增值达3万7千英镑，而仅仅增加一个额外的卧室就可以使房产增值约2万镑。

以全英房屋抵押贷款协会Nationwide Building Society的2014年第一季度房屋价格指数的平均房价17.8万英镑为例，增加一个额外的卫生间就能使房屋增值8千9百英镑。房屋总面积增加10%也能达到同样的增值效果。

Minnie 专栏全集：

Minnie谈英国伦敦房产投资

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纽约的公寓和他们的缴税方式

纽约是一个国际化的大都市，许多人对这座城市充满着向往，从而，纽约就成为了全球人的一个梦。留学生把这里作为进入世界顶级大学的驿站；投资者把这里视为“淘金地”。多年来，很多来纽约投资房产的中国投资者人数逐渐增多，不过我发现，国内投资者对于纽约公寓的类型并不了解。在这期专栏中，我想为投资者介绍一下纽约公寓。

纽约的公寓分为2种，一种叫co-op（股份合作公寓）,一种叫condo（就是平常的产权公寓）。

纽约公寓-股份合作公寓

Coop（股份合作公寓）是由一个股份公司拥有的公寓，一栋楼就是一个公寓。业主买的不是某个产权，他们实际上拥有的是这个公司的股份，并且拥有这个公司给予的长期“租赁使用权”。

购买co-op的股东根据其股份的多少支付公寓的房地产税，物业费来维持持有成本。股东拥有的公寓大小和楼层由股份的数额来决定。公寓购买者需通过co-op董事会审批，背景，工作，学历，报税，财产等（一般情况下，外国人的购买申请被通过的机率不高）。大部分co-op要求股份持有人把co-op作为他们的主要居所，有些不允许出租，但是大部分也允许1~2年转租，但是承租人必须要通过董事会批准。大部分上东区的第五大道和公园达到的传统富人区都是co-op。

condo

Condo（产权公寓）购买的是特定公寓单位的独立产权，和一般商品房一样。业主需要承担公寓每年的房产税(real estate tax)以及物业管理税(common Charge)。购买者需要向管理委员会提交申请，并且提供财务状况。一般这个申请时间比co-op要短很多，并且允许外国人买。可以随便出租，非常方便。新建的公寓楼为了方便买卖都是condo。

Sponsor unit是指新房（一手房交易），开发商卖的一手房。除了sponsor unit, 其他都是resale二手房交易。因为sponsor unit是从开发商手里购买，所以转让费和双方的律师费都会由买房者承担。买新楼盘者，往往会要求多支付Working Capital Contribution, 大楼会让新住户多交付2~3个月的物业费作为集体开支和支付大楼管理员的房间。

由于co-op 和condo的产权性质不同，co-op的产权属于它的公司，condo的产权属于个人，那么，属于个人产权的房子condo，为了不动产产权保险需自己购买产权保险（title insurance）。

Co-op的地税和物业税都是个人交给co-op，并由coop代缴。codon物业费交给物业公司，税需有买家交给政府，税可以3月一交，6月一交，或者1年一交。如果中国投资者不居住在美国，可以直接通过美国政府网站付地税。

Lucy.luo 专栏全集：
纽约资深经纪Lucy. Luo 盘点曼哈顿房产投资

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发现匈牙利欧洲中央之国的美

欧洲离中国十分遥远，但同时又跟中国越来越近。欧洲充满了机遇，对中国人而言吸引力很大。作为开篇内容，我想先想大家介绍一下匈牙利。也许有的人早已领略过那里的风光，不过，我想，通过一个匈牙利人的眼睛看这个国家，相信是别有一番风味。

匈牙利是一个古老美丽的欧洲国家，与中国也有着长期的贸易经济往来。中国和匈牙利在经济发展的很多领域都存在互补优势。除欧盟以外，匈牙利最大的贸易伙伴就是中国。中国银行在匈牙利建立了欧洲的分部。这一切绝非偶然。2013年匈牙利的GDP增长率位列欧盟第三。

越来越多的中国游客去到匈牙利，品味美景，与热情好客的匈牙利人交流。匈牙利处于欧洲中央，有着天然的地理优势，于2004年加入欧盟，2007年加入申根。匈牙利在中国和匈牙利、中国与欧洲的经贸发展中都做出了卓越的贡献。

越来越多的中国游客发现了匈牙利的美，了解了热情好客的匈牙利人民。匈牙利处于欧洲中央，有着天然的地理优势，于2004年加入欧盟，2007年加入申根。匈牙利在中国和匈牙利、中国与欧洲的经贸发展中都做出了卓越的贡献。匈牙利人口约1千万，首都布达佩斯人口200万。布达佩斯历史悠久，横跨多瑙河的两岸，一边是布达，一边是佩斯特。布达佩斯最古老的部分是阿奎肯，曾经是古罗马帝国的一部分。

1873年，这三部分共同组成了如今的布达佩斯城。布达佩斯在经济、工业和管理、服务方面在匈牙利一直处于领先地位，而且是欧洲最受欢迎的旅游城市之一。布达佩斯有很多博物馆、桥梁和世界级的遗址，如布达城堡、安德拉什大街、英雄广场。数据显示，2011年布达佩斯是欧洲第六大受欢迎的城市。议会和欧洲最大的犹太教堂是游客在布达佩斯必会造访的旅游景点，受欢迎程度仅次于spa和博物馆。

从生活质量指数看，布达佩斯被认为是中东欧地区最宜居的城市。《旅行者》杂志（一家奢华旅游杂志）评价，布达佩斯在“全球最佳城市”中位居第二；《福布斯》称布达佩斯是“欧洲第7大田园牧歌式的城市”。

今后每周都会读到有关匈牙利投资的新闻，旨在向中国投资者推荐匈牙利的投资机会。下周的消息是关于匈牙利房产的新闻，同时还会介绍匈牙利首都——美丽的布达佩斯。

Laszlo博士专栏全集：

匈牙利资深律师详解匈牙利房产投资与移民

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投资房产=投资生活：夏威夷Kakaako华人在美国的第二个家

编辑一直要求我向大家介绍夏威夷的生活和受到中国人喜爱的社区。对我来说，夏威夷就是我的第二个家，我喜欢那里的所有事物。不过在夏威夷确实有那么的一个社区广受中国投资者的喜爱，它就是位于夏威夷Honolulu檀香山的Kakaako(英译：New era) / Ala Moana（英译：the path to the sea in Hawaiian）。

我一直认为，投资房地产其实就是投资一种生活方式。Kakaako是一个以新建公寓为主的社区，它受到来自中国乃至世界各地许多国际买家们喜爱，就我本人不少来自中国的朋友都在此安家。记得一位来自北京的朋友第一次与他太太走进一幢位于第42层的公寓时，立刻被它270度环抱式的海景和山景迷住，久久都不愿离去，很快就拍板买下。

在Kakaako社区中，已驻入了许多受中国人欢迎并适合中国人口味的餐厅、酒吧和购物中心。例如，紧邻Kakaako 社区的阿拉莫阿那中心(Ala Moana Center) 是世界最大的露天开放式的购物中心，夏威夷最大的购物和餐饮和娱乐场所, 290多个店铺满足您的购物之旅：从海滨泳装到世界名牌高档时装，休闲小吃到精致的餐饮。居民会找到所有想要的东西，在这所美丽的开放式的购物空间里，点缀着郁郁葱葱的热带植被和金色的鲤鱼池塘。

而在Ala Moana 购物中心的正对面是Honolulu 最受欢迎的海滨公园。这所海滨公园主持许多每年一度的事件包括一连一度的老兵纪念日海上漂浮灯笼仪式。还有美丽的沿海的慢跑小路，许多的开放空间供家庭烧烤，草地聚餐。平缓而温暖的海水为游泳和玩划水板的爱好者提供了天堂。热衷于冲浪的人们充分享受这里著名的冲浪地点。 Ala Moana 海滨公园是早上快走，慢跑和冲浪，下午游泳，或者在繁忙的一天结束之前欣赏迷人的落日的绝佳场所。

欣欣向荣的Kakaako社区，随着愈来愈多的公寓在这里拔地而起，正成为Honolulu最激动人心和充满生机活力的社区，它将生活，工作和娱乐的功能融为一体，相信在不久的将来，这里一定会赢得来自世界各地投资者以及游客的理想居住地。

Maggie专栏全集请浏览：

Maggie黄畅谈夏威夷房产投资

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马来西亚贷款买房实录：跨国贷款简单方便

在国内限购从严、投资渠道不畅、各种与房产相关的税费预期加重的情况下，出国买房，投资度假两不误的思潮在富足以及中产人群中大肆蔓延，而他们的投资行为亦如当年郑和船队，漂洋过海告诉世界，中国人带着钱又来了……而各国亦如当年一样，怀着复杂的心情迎接着这些未来不知对他们是福是祸的黄皮肤金主们。

本文的主人公就是这样一位金主，原本被公司派到新加坡工作，但善于理财的她发现了“邻居”马来西亚吉隆坡的房价在北京连一居室都买不到时，马上与吉隆坡的朋友联系，让朋友帮她看好几套房，她很快赶过去考察。而她的朋友，自住在豪宅区，而将购买的学区房全部出租，租金折抵过月供后甚至收益颇丰，让不善经营的马来人颇为艳羡，成为当地中介眼中的传奇人物。

连夜排号并非中国专利吉隆坡热销盘也日光

蓄客、排队、选房……这些原本以为只有在中国才能看到的景象没想到在吉隆坡也发生着。

秦小姐的朋友在这个译成中文叫“城市花园”的社区买了房，因此劝说她在此置业。这个社区位于吉隆坡的甲洞地区，距城市标志物双子塔大概有20多公里的路程，不堵车的前提下半小时即到。该区域有点儿类似北京的亚运村或望京地区，俨然一个独立的小城市。站在样板间的顶楼，可以清楚地看到远方的双子塔，这个社区处于一个山坳内，景色优美，区内设施完善，国际学校、医院、银行、大型超市、幼儿园、电影院、体育场一应俱全，而且在此居住的有大量国际人士，尤以中国人和韩国人居多，欧美人与中国台湾人其次。

秦女士马上喜欢上了这个社区，她说最主要的原因就是这里居住的人群很符合她的要求，中文和英语完全适用。马上要求她的朋友帮她订房。

但在国人看来，这个社区的户型并不讲究，没有采取国内正南正北、动静分区的常规建造，装修也看着比较简单。但秦小姐认为，其实在国外买房，并不用拘泥于国内那些条条框框。比如朝向问题，国内讲究南北通透，追求日照，但马来西亚阳光充足，一年四季都是夏天，人们恨不得天天阴天；再如户型方面，在国外买房的人追求的是度假，享受城市与社区的大环境，没有人会成天呆在屋子里……

志在必得的秦小姐排队时傻眼了，当她早晨7点多赶去时，发现排队的人数有好几百，好的户型基本已经卖光。后经了解，开发商早就在开盘前一周贴出告示，排队先来先得，前三十名可以享受9.7折优惠，若能买大户型且排队在前30名还有6个点的优惠，意味着排名前三十位的买房人收益颇丰。秦小姐边埋怨朋友误报军情边打听着还有没有剩下的户型，得到的答复是已经没有了，除非买超大户型，秦小姐悻悻而归。

跨国贷款简单方便资信证明尤为关键

如果不是亲眼所见，记者很难想象马来西亚买房异常从容的事情。

秦小姐在交了总房款的3%作为订金后，第二天上午在中介的陪同下，约见了中国银行与中国工商银行驻马来西亚分行的经理，咨询贷款事宜。

根据规定，买房人只需先交房款的3%订金给房主，办理了买房手续，然后在一个月之内再交7%，总共10%的房款作为头期款，然后将中介费、装修费、律师费等额外费用一起支付。然后向银行进行贷款申请。

二手房与新房几无区别投资回报非常合理

银行会根据买房人在中国的信用记录、存款、不动产、银行流水、职业等因素进行综合评估，然后核定一个贷款比例。据中国工商银行马来西亚分行一位叫ryan的经理介绍，银行最看重的是买房人在中国的信用记录，他发现很多人都会有银行欠款逾期迟还的记录，这对于能否贷款起到很直接的作用，因此他提醒跨国买房人，如果发现自己银行还款有过两个月以上的逾期，或者收到过银行的罚款通知，一定要到所在银行进行申诉、辩解，看有无可能存在误会，能否解决，如果申诉不能成功，只能通过时间来让不良记录消失在信用单上，如此一来，出国买房只能延期了。

“如果您的信用记录或者银行流水存在问题，可以通过信用记录好的丈夫或者妻子进行辅助贷款，总之提供的证明越详细越好，房产证、基金、股票代码等等，银行还是非常希望能够为您贷款成功的。”ryan对记者说。

咨询完银行人士后，秦小姐又前往位于双子塔附近的一家银行指定的律师行签署了一批买房文件。记者看到，要签署的律师函足足有一寸厚，秦小姐光签名一项就动笔100多次。

二手房与新房几无区别投资回报非常合理

虽然没有买到新房，但秦小姐听完朋友的劝慰之后很快释然了：马来西亚建房速度特别慢，交房往往需要3到4年时间，原因是多方面的，其中一条是法律严格要求工作时间，只能从早晨6点至晚上8点施工，不能夜间施工。

买不了新房，秦小姐盯上了该小区的二手房。吉隆坡的二手房市场非常活跃，以“城市花园”项目为例，次新房、带租约房都有很好的市场。因为有大量的国际人士租房，所以人们都爱买二手房进行投资。

客观地说，马来西亚的炒房人对于出手价格期望值并没有太高，只要有赚即可。就如秦小姐看中的那套房的房主为例，他在三年前购买了这个项目头期五套房，每套价格仅仅50万至60万令吉（即马币，大约相当于100万元人民币），由于近两年马来西亚经济复苏，房价基本每年以10%以上的幅度递增，现在每套房都能卖到80万至90万令吉，这与北京所见炒房每年不赚到30%以上利润不罢休的例子大相径庭。

英国常见6大房屋类型选择适合的才是最好的

为什么英国房产近乎是在“一夜之间”成为了世界投资者瞩目的对象？据我了解，英国房产投资的优势之一就是其房屋投资类型的多样性。在下面的文章中，我就为中国投资者详细介绍英国的房屋类型。

成品房和期房

每个国家的地产房屋市场都存在已经竣工的成品房和尚未竣工的商品房（一般称之为期房或楼花off-plan）。大型地产开发商在楼盘开工之前，以较低的价格吸引投资者提前买房。在大多数国家购买期房有绝对的价格优势，但英国基本上是个例外。

无论是买成品房或是期房，房屋产权的类型（freehold or leasehold）是不变的，但具体购买的程序可能有细微差别。

现代公寓/楼房

伦敦有很多待售的现代公寓楼，大批楼盘如雨后春笋般涌现在著名的泰晤士河畔，大部分小区周边具有完善的配套设施，例如饭店和便利店等，为住户的日常生活提供便捷。房型使用面积从1室1厅的45~55平方米，到2室2厅的65~85平方米不等。近年来兴建的现代公寓有偏重小户型的趋势，而房龄稍微长的公寓往往会提供更大的居住空间（约大10~20%）。

在比较经济实惠的街区，也有部分待售的现代公寓楼盘。例如一家名为“锦绣”的地产商，特意针对首次买房或是寻求小户型经济实用房的客户，投资开发了一批现代公寓楼盘。楼盘位于政府重点拆迁改良的地段。此类楼盘因为价格较低，交通便利，升值前景乐观，而成为房产投资类型的首选之一。2居室现代公寓一般配有2卫2浴，从而为房屋出租提供极大的优势。

现代公寓楼通常没有永久产权，而只有99年使用产权（Leasehold）。房子的建造过程往往不及老房子的精细与考究。不同小区现代公寓的物业费也多少不均，一套2居室，一般每年须交大约 1000~2000镑（1~2万人民币）的物业管理费。物业配套设施如果奢华，例如兼有私人的游泳池，健身中心或门卫的高档小区，所收取的物业费会相应升高。因此，这些细节也须被囊括到房产投资报告中加以慎重分析商榷。

伦敦的公寓并非所有都是现代建筑，有很多公寓可以追溯到1930年代或19世纪维多利亚年间。具有历史特色的古典式公寓（“Mansion blocks”亦称“Period apartments”）一般比现代公寓宽敞，例如一间2居室的使用面积一般至少为80平方米。此类公寓多保留着珍贵的传统古典欧式建筑的风格，如天花板上华丽的浮雕，因此成为崇尚古典风格投资者的绝佳选择。

其实，充满贵族气息的古典式公寓的物业管理费却往往大大低于现代公寓，这可能是因为这部分公寓不兼备私人泳池和健身室等配套设施的缘故。古典式公寓的建筑都极为考究与精细。比起现代公寓，这里的住户一般相对稳定，自住率高，住户普遍偏中老年，因此，住环境十分祥和安静，而且住户流动性小为房屋的维护提供了便利。

古典式公寓一般属于共享永久产权。但在伦敦市中心某些地段，永久产权还属于占有土地的房产世家把持，造成有些公寓的使用权年限很短。如今，政府出台相关法律，强制永久产权持有者为房产购买者延长土地使用权，以确保房产投资者的利益。

许多古典式公寓只配有一套卫浴，但比起现代公寓，空间更大，更宽敞。

联排别墅

在19世纪，1930到1950年间，密集的联排别墅在英国许多城市包括伦敦建成。这些联排别墅通常是由多套两三层的相同结构的别墅左右紧密相接，每套别墅户型一般为3~4居室1厅1厨2卫，使用面积约为100~130平方米，尤其受到许多需要在市区上班的家庭的青睐。与同时期的古典式公寓相似，此类联排的老房子也具有古典风格的珍贵特色。

联排别墅的优势在于有后花园，虽然可能不太大（一般约10~15米长），但在寸土寸金的伦敦，室外空间是及其珍贵和吸引人的。联排别墅一般具有永久产权。很多联排别墅都经过扩建，通常是别墅后墙外扩（后花园的面积相对减小）或是房顶改造。房顶的改造很常见，通常为别墅增加1室1卫，从而使房产本身大幅增值。

联排别墅的劣势在于通常也没有停车的车库，停车需停在门前马路边上。噪音和保暖系数可能比同等现代别墅略差。

当然，市场上也有新建待售的联排别墅，但此类房子比较缺稀，因为大部分地产商近年来着重在城市兴建现代公寓楼盘（“flats”亦称“apartment”）。

“汤耗子”

“汤耗子”是townhouse的音译，也称“唐豪斯”，属联排别墅的一种。粗略可以再细分为古典式（一般非常宏伟的建筑）和现代（从1970年开始）兴建的两种类型。古典式的汤耗子多位于伦敦市中心（相当于北京一环），使用面积高达 250~450平方米。黄金地段加上奢侈的面积必然导致此类别墅昂贵的价格。

“汤耗子”与其他联排别墅的主要区别在于它楼层多，一般3~5层高，所以使用空间较大。一般每栋房子都有独立的花园和车库。

近代“汤耗子”更为抢手，主要因为别墅具有优秀的保暖性，隔音性，多间卫浴设施，以及充裕的停车空间。汤耗子可以带来很高的租金回报，不但可以整栋房子出租，还可以以房间为单位出租。劣势包括需要经常上下楼梯。

独栋别墅

几乎每一个英国居民都梦想拥有自己真正的独栋别墅，即独门独院的别墅，上下左右前后都属独立空间，具有高度私密性，房屋周围有宽敞的院落，前后花园。别墅的面积不等。因为此类房子占地面积大，多数房屋建在土地相对便宜的地域，例如城市边缘或是城市近郊，而在市中心很少见。因所在地域不同，独栋别墅的房价差异很大。比起同区域同等联排别墅，独栋别墅的价格可能高出25%~50%。

半独立别墅

此类别墅一般是将一栋独栋别墅分为左右两套独立的住房，中间公用一面墙。所以比独栋别墅稍逊一筹，但比起联排别墅要优越的多。当然价格也居中。每套住房一般都有自己的私人车库，独立的花园。

平房式别墅

这类房型通常只有一层，因为所有的房间都在一个层面上，不需要上下楼梯，所以成为了老年人的首选。相关数据表明平房式别墅的租金回报率是所有房屋类型中最高的，平均高达7.2%。