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香港房地产中介行业素以激烈竞争著称，其中”狼性文化”的管理模式更被视为行业常态。

这种文化强调弱肉强食、胜者为王，从业员必须具备极强的进攻性才能在市场中立足。

传统大型房地产中介公司正是这种文化的典型代表——高压的业绩指标、残酷的内部竞争，以及”适者生存”的管理哲学，迫使许多从业员不得不牺牲个人生活甚至健康来适应环境。

在香港房地产的黄金年代，旺盛的市场需求推动行业快速扩张。企业为抢占市场份额，普遍采用”狼性管理”，鼓励员工通过极端手段提升业绩，包括超时工作、高压推销，甚至恶性竞争。

这种将同事视为竞争对手的管理模式，虽然在短期内能提升业绩，却导致行业生态持续恶化。

当时社会整体经济条件有限，许多从业员并非出于职业热爱，而是因就业选择有限，才被迫投入这个高压环境艰难求生。

但随着香港社会经济发展，新一代职场价值观正在转变。现今的从业员不再单纯追求金钱回报，而是更加重视工作与生活的平衡，以及职业带来的成就感与幸福感。

过去那种”只问结果，不问过程”的狼性文化已与时代脱节。年轻人不愿为工作牺牲身心健康，企业若固守旧模式，不仅难以吸引人才，还会面临员工流失率居高不下的困境。

房地产中介行业要实现可持续发展，必须摒弃过时的狼性文化，建立更人性化的管理模式。

企业可以减少不必要的内部竞争，倡导合作共赢。以内地的贝壳找房平台为例，其通过科技创新改变了传统竞争模式，有效降低了行业内耗。

公司层面应建立更合理的薪酬体系，注重员工培训与职业发展。同时，行业也需要提升专业形象，让从业员感受到职业价值，而非仅是”为生存而战”。

笔者近期接触了河南知名零售企业胖东来，其”尊重员工尊严”、”保障人格发展”的管理理念令人印象深刻。

创始人于东来主张企业应给予员工适当的”自由”和”幸福感”，这一理念值得借鉴。

香港房地产行业的未来，不应再建立在弱肉强食的狼性文化基础上，而应探索更健康、可持续的发展模式。唯有如此，才能吸引真正的人才，在变化的市场中保持竞争力。

近日香港商业地产市场频现低价成交，市场悲观情绪蔓延。知名投资者汤文亮、马亚本、邓成波家族相继低价抛售物业，连一向稳健的房屋协会也加入低价出售商铺行列。

中环核心地标环球广场高层海景单位，成交单价仅约每平方米18,500港元，昔日顶级商业大厦的光环似乎有所褪色。当前市场普遍看淡商业地产前景，但表象之下，市场的韧性与复苏曙光正在显现。

诚然，商铺市场正经历深刻转型。奢侈品消费退潮，大众消费模式正在兴起。这一转变虽导致核心商圈租金明显回调，售价随之下调，却意外带来积极影响，街铺空置率逐步改善。

租金与售价的理性回归降低了经营门槛，为本地品牌与新兴业态注入活力。待市场完成这轮残酷但必要的调整后，一个更健康、更具竞争力的零售生态将逐步形成，为商铺市场企稳奠定基础。

写字楼市场同样不乏亮点，国际调解院选择香港作为总部，正是对香港法治精神与专业服务的高度认可。

大量国企筹备赴港上市，国际金融巨头如AXA安盛将集团总部迁至香港，这些动向清晰表明全球资本对香港独特优势——法治基础、资金自由流动、专业人才汇聚，以及背靠祖国的战略地位投下了信任票。

国家“十四五”规划明确支持香港巩固国际金融、航运、贸易中心地位，这一政策支持为写字楼长期需求注入强心剂。

摩根士丹利亚太区前主席史蒂芬·罗奇（Stephen Roach）也修正了他此前“香港玩完”的论断。他表示：“香港可能正在经历一场复兴，而这是因为其中国特色，而非尽管具有中国特色。” （Hong Kong is experiencing maybe a revival because of its Chinese characteristics, not in spite of it.）

当前商业地产的低迷确实令人却步，但历史经验反复证明，当物业市场跌至谷底时，往往孕育着绝佳投资机遇。

香港的法治基础、自由市场、国际网络与国家战略支持，构成了其不可替代的核心优势。商铺转型适应新消费模式，写字楼吸引国际机构落户，这些调整正在为未来复苏铺路。

与其悲观，不如看清香港的核心优势依然闪耀。寒冬将尽，商业地产市场的曙光已在地平线上清晰显现。

近期香港银行同业拆息（HIBOR）显著回落至2%水平，原因是香港金管局四次承接美元沽盘，推动银行体系结余超过1700亿港元。随着按揭利率下降至封顶息率以下，为持续调整的住宅市场注入了稳定力量。历史数据显示，拆息与楼价呈反向关系：拆息越低，楼价越容易上涨；反之亦然。

以2022年为例，5月至年底期间，美联储开启激进加息周期，HIBOR在不到半年内从0.2%飙升至5%以上，同期反映楼价的中原城市领先指数（CCL）从180点跌至156点。而到了2022年12月，随着拆息从5%回落至2.2%，CCL在三个月内从156点稳步回升至168点。

此次拆息波动的关键因素主要有两个：首先，美联储已进入降息周期，预计今年将降息50至75个基点，明年还将继续降息，美元独强的局面正在逆转；其次，在特朗普发起关税战的背景下，国际资金对美资产配置开始减少，部分外资重新流向亚洲市场，其中也包括香港的股市、楼市和债市，这些市场自然受益。

值得关注的是，此次拆息回落具备一定的持续性基础。全球投资者正在逐步调整“去美元化”策略，亚洲货币走强趋势已经形成，这将持续吸引资金流入香港金融体系。需要指出的是，“去美元化”并非短期现象，而是一个将缓慢持续推进的长期趋势。

住宅市场对利率变化反应敏感。拆息回落不仅直接减轻购房者供楼负担，同时也降低了开发商的融资成本，缓解开发商降价促销的压力。不过，市场积压库存仍需时间消化。据统计，未来三年私人住宅年均新增供应量仍达到2万套左右，高于长期平均水平。在供应充足的背景下，楼价难以重现快速上涨走势。

但值得注意的是，当前房价已从峰值回落超过28%，调整幅度已充分反映了大部分利空因素。市场数据显示，近期一手住宅成交明显回升，西沙路Sierra Sea项目连续三次推售均告售罄，这一现象在近年实属罕见。而且，投资者入市比例显著提升，反映出市场购买力正在逐步释放。

综合来看，在拆息回落、供应逐步消化和投资者重新入市等多重因素支持下，香港住宅市场已显现企稳迹象。虽然短期内难以出现显著反弹，但最困难的时期可能已经过去，市场将进入成交量回升、价格横盘整理的巩固阶段。对于有实际需求的购房者而言，当前不失为一个审慎入市的合适时机。

在中美贸易战升级、全球经济衰退风险加剧的背景下，香港作为国际贸易港，期转口贸易与金融业首当其冲。在经济前景不明朗的背景下，各大开发商自然避免推出全新楼盘。

然而，新鸿基地产旗下西贡十四乡大型住宅项目“SIERRA SEA”却在2025年4月逆势热销，首轮销售吸引超过3.5万份购房意向登记，超额认购达109倍，上周六开盘即出现”一抢而空”的盛况。

这一现象看似矛盾，实则反映出香港楼市在多重因素作用下独特的韧性和投资逻辑。

虽然中美贸易战引发市场对香港经济前景的担忧，但同时也促使资金寻求避险资产。

香港作为自由港，尽管面临转口贸易下滑的压力，但其资本自由流动与稳定的法治环境，仍吸引资金流入房地产市场。特别是在高通胀与全球利率波动的环境下，不动产被视为抗通胀的”硬资产”。

此次，“SIERRA SEA”的热销，部分反映出投资者将楼市视为避风港，尤其是优质住宅项目更受市场青睐。

另外，“SIERRA SEA”的成功，与其差异化的项目定位和完善的综合配套密不可分。该项目依山傍海，提供超过1万套住宅单位，是新界东近20年来最大规模的开发项目，有效填补了市场供应缺口。

同时，项目还配有130万平方英尺的运动商业综合体“GO PARK”和30万平方英尺的商场，涵盖高尔夫球场、攀岩馆、国际学校和医疗中心，满足了中产家庭对一站式生活的需求。

虽然项目未通地铁，但规划新增多条巴士线路和拓宽西沙路，并且毗邻西贡传统学区，增强了其对家庭客群的吸引力。

当然，价格优势也是关键。项目首批单位折后总价299.88万港元起，折合单价低至每平方英尺9,499港元，较同区域豪宅更具竞争力。

开发商还推出“Super第二按揭”贷款方案，前三年固定利率仅1%，最高可贷至房价的80%，显著降低了首置客和投资者的资金压力。

综合这些因素，“SIERRA SEA”不仅获得自住买家的青睐，也吸引了短期投资者和长线收租客入市。

知名炒房客”Ken Sir”高调购入两套单位并宣称将加价10%转售，带动了市场投资的氛围，而项目40%的登记客户为大手投资者，多数计划购入多套单位用于出租。

作为新界东重点发展区域，十四乡未来将迎来西沙路扩建等基建升级和国际学校入驻，推升了区域租金回报率和资产增值潜力。

此外，市场普遍预期美联储将在2025年年中降息，这更增强了投资者信心。笔者认为“SIERRA SEA”的售价仍具较大上涨空间，其热销态势可谓水到渠成。

踏入2025年，香港楼市再度活跃，不仅自住买家入市，连沉寂多年的投机者、投资客也重现市场，为楼市注入新动力。

从低总价房产炒房客姚拾麟阔别8年后重返市场，到美孚“师奶兵团”林太短线炒作获利，再到“劏房大王”吕宇健（Ken Sir）短线操作荃德花园单位，不仅反映投资者对未来市场的信心，更预示楼市可能迎来新一轮的小阳春。

从经济学角度来看，炒房者虽然一向被视为推高楼市的“元凶”，但他们实际上也具备稳定市场的作用。

由于炒房者对市场变化极其敏感，往往能够“先知先觉”，在市场回暖时才释放购买力，间接平衡供需。

例如，曾炒卖近200套低总价房产的姚拾麟如今再度出手，显示其看好未来市场；而Ken Sir时隔4个月再度短线炒作，更直言瞄准农历新年前后的楼市反弹，反映市场信心正在恢复。

政府撤销“辣招”和调低400万以下物业印花税至100港元，降低了短线交易成本，也是投机者重新活跃的原因之一。

此外，长线收租客的比例亦显著上升，笔者公司近期部分新盘买家中，收租客比例甚至高达一半，创近年新高。

这显示市场不再仅依赖自住买家支撑，投资需求正逐步回归，为楼市提供更稳健的基础。

美国总统特朗普的关税政策加剧全球经济波动，市场预期美联储将加速降息，美元走弱趋势明显。

虽然短期可能冲击港股，但低利率环境及资金寻求避险资产的需求，将有利香港楼市。

过去经验显示，每当利率见顶回落，楼市往往随之反弹，加上本地刚需强劲，房价有望逐步回稳。

炒房者的回归未必是坏事，他们的活动反映市场流动性提升，并能及早反映价格趋势。

过去几年，也有不少自住买家转买为租，房价一旦企稳不再下跌，这股购买力也不能轻视。

只要监管得当，投机与自住需求可并存，推动楼市健康发展。随着政策放宽及外部环境转变，香港楼市或已度过最坏时刻，新一轮周期正悄然展开。

香港房委会最新宣布的“四级制”公屋富户政策改革，表面上以“加码调控”姿态回应社会对公屋资源滥用的不满，但其设计逻辑和实际效果仍暴露深层次矛盾：既试图强化资源正确分配，又在执行层面妥协于政治现实。

首先政策逻辑看似“加码调控”，实则温和。以四人家庭为例，月收入达到12.4万港元（超出限额4倍）才被列为“一级富户”，须缴纳4.5倍租金。

此门槛远高于香港家庭收入中位数（2023年约4.2万港元），意味着仅极少数高收入家庭受影响。

而且，月收入12.4万的家庭本已具备迁出能力，公屋租金即使加至1.04万港元（原租金的4.5倍），仍远低于同面积商品房租金（如市区三房单位普遍超过3万港元）。政策实质是“温和劝退”，而非强制回收资源。

再者，受影响住户需连续4年超出标准才须迁出，且迁出后可保留绿表资格4年，连同4年缓冲期合计8年时间规划住房安排。

此设计虽避免“强迫搬迁”争议，但变相允许富裕住户长期占用公屋福利，与政策初衷背道而驰。

房委会自己也估计仅400户须迁出，相较公屋轮候册近30万宗申请，释放量不足0.2%。若以每年新增公屋供应约1.5万套计算，新政策对缩短轮候时间（现为5.3年）几乎毫无作用。

另一方面，执行制度性的缺陷仍未解决，收入审查形同虚设。现金发放工资、资产转移、家庭分户等规避手段普遍，例如住户可将资产转移至海外或亲友名下，或通过自雇形式隐藏收入，但房委会缺乏有效监管工具，导致“假基层”难以识别。

政府虽提及利用人工智能与大数据清查滥用，但实际执行仍依赖住户自愿申报。技术应用仅限于表面数据比对，未能整合税务、银行、房产登记等跨部门信息，“数字治理”沦为口号。

新制对“一级富户”加租，但“超级富户”（超出标准5倍以上）待遇不变，仍只需迁出即可。此举可能变相鼓励住户将收入控制在略低于5倍门槛（如4.9倍），进一步加剧制度漏洞。

若要彻底解决问题，需跳出“小修小补”思维。第一，引入“动态资产审查”与科技监管：整合税务、银行、房产登记数据，建立实时监控系统，并对高风险住户启动主动稽查。参考新加坡组屋模式，要求住户定期申报全球资产（包括海外房产与投资），违者重罚。

第二、缩短迁出缓冲期，将连续超出标准年限从4年缩至2年，并取消绿表资格保留，迫使富裕住户完全退出资助房屋体系，避免长期占用资源。

第三、阶梯式租金与市场接轨：对超出标准住户实施“浮动租金”，使其租金与同区商品房挂钩（如设定为市场租金的70%），而非简单倍数计算。此举可提高富裕住户留驻成本，促使其自主迁出。

总的来说，香港公屋问题的本质是正确资源分配与既得利益结构的对抗。当前政策仍受制于“怕得罪人”的保守思维，仅以技术性调整应对系统性危机。

若当局真心追求“向上流动阶梯”转动，需敢于触动既得利益，例如借鉴“马斯克式”改革——以数据驱动决策、打破部门壁垒、接受短期舆论反弹。

否则，公屋制度将持续沦为“贫富共输”的僵局，既无法保障基层，也拖累整体住宅市场效率。

中国香港政府公布本财政年度首8个月（截至11月20日）的财务状况，整体开支与收入分别为4,716亿元和2,482亿元。在计入发行政府债券所得的907亿元及偿还政府债券本金105亿元后，录得1,432亿元赤字。换句话说，扣除债券因素后，本年度实际财政赤字已超过2,000亿元。

更令人担忧的是，在过去六个财政年度中，有五个出现赤字，累计赤字超过5,000亿元，导致香港财政储备从原本的11,619亿元急降至5,709亿元。扣除2,711亿元的债项后，净储备更跌至3,000亿元以下，不足以应付香港一年的开支，情况已经非常严峻。

事实上，这一问题已持续六年，但财政司司长陈茂波尚未提出具体方案解决。他似乎认为财政赤字只是周期性问题，而非结构性问题。换句话说，只要经济好转，政府的卖地收入、印花税、利得税及薪俸税自然会增加，赤字问题也将迎刃而解。

笔者亦认同经济具有周期性，即使财政司司长的观点成立，恢复周期恐怕会相当漫长。展望未来三年，经济复苏步伐预计会非常缓慢，而财政赤字问题会持续影响民心。

削减财政赤字的方法看似简单，无非是开源、节流，或两者并行，但实践起来却困难重重。在经济低迷时推出新税种，必然会引发社会强烈反对，同时破坏香港简单税制的优良传统，得不偿失。

至于节流，削减政府公共开支必然触动既得利益者，引发反对声音，阻力在所难免。教育、医疗和社会福利等领域可削减的幅度有限，若能冻结其增长已属不易。

另一可行措施是针对公务员的薪酬。笔者不建议无差别全面减薪，这可能传递负面信息，导致私人企业效仿减薪，从而进一步打击消费信心和经济复苏。此外，全面减薪或致“劣币驱逐良币”，有能力的公务员可能流失。

然而，目前全港约有19万公务员，架构臃肿，相信部分职位可适度裁减。结合未来人工智能技术的应用提升效率，由政府率先推动改革，不仅有助精简架构，也能释放正面信号。

最有效的措施，笔者认为是暂停交椅洲人工岛计划。该计划耗资近万亿元，试图通过卖地回本，但此想法可能过于乐观。暂停发展消息还可缓解疲软的房地产市场，减缓供应压力，从而提升发展商投地信心，直接增加政府收入，可谓一举两得。

中国香港政府近年来积极加强与中东地区的合作，多次访问沙特阿拉伯，吸引油元流入香港。据报道，沙特阿拉伯公共投资基金（PIF）有意推动旗下公司在香港上市并进行投资。

此外，追踪港股的两只交易所交易基金（ETF）已于10月在沙特交易所上市。港交所也在10月底宣布，计划于2025年在利雅德设立办事处，以拓展在中东的业务布局，促进中国与中东海湾地区的联系。

香港直飞沙特阿拉伯首都利雅得的航班已经开通。笔者趁着圣诞节假期，前往这个中东大国。沙特是仅次于美国的世界第二大产油国，未到沙特之前，笔者普遍认为这个国家应该非常富裕，且各类媒体也常报道该国的先进建筑。

然而，抵达利雅得后，笔者的印象却大为不同。街头很少见到豪华汽车，大多数车辆都是价位较低的日本品牌。

市中心的地标性建筑是高达99层的国王中心（Kingdom Center Tower），这座物业的设计非常新颖，引人注目。然而，当你站在99楼的观景层向外望去，除了北部金融中心的高楼大厦，周围大部分区域却是较为陈旧的低平地，还有许多正在建设中的地盘。

沙特虽然拥有许多优质的高速公路，但一些公路却显得破损严重，似乎缺乏定期的维修。沙特的居住环境与笔者的预期大相径庭。原本以为每个家庭都住在接近万尺的别墅中，结果发现这样的情况仅限于少数豪宅区。

其他大部分房屋的面积并不大，笔者访问的典型中产家庭住所为两层楼，面积约1,500平方英尺。另一个令笔者感到意外的是，尽管沙特大部分土地处于沙漠、寸草不生，但沙特却拥有丰富的地下水资源，且有绿洲以及不少农作物的产出。

沙特近年来的急速发展得益于年轻王储穆罕默德的推动，他在2016年推出了2030愿景，旨在为国家经济实现多元化，摆脱对石油收入的依赖。这一愿景的目标是将沙特打造成阿拉伯和伊斯兰世界的核心强国。

在2030愿景的推动下，沙特政府投入大量资金进行重大投资计划，如阿卜拉国王金融城和The Line City等，这些项目可能会面临成为“大白象工程”的风险。距离2030年仅剩六年，项目是否能够取得预期成效，仍值得关注和观察。